KENDELSE. Klager ønskede at sælge sin ejendom og kontaktede indklagede og 2 andre ejendomsmæglere for at få en vurdering af ejendommen.

Transkript

1 1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Jørgen Bjørke Jernbanevej 8B 2800 Lyngby Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klager, som følge af, at indklagede i salgsprovenuberegning beregnede et for lavt indfrielsesbeløb vedrørende et lån, som skulle indfries i forbindelse med handlen. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede skal fortabe sit salær som følge af, at indklagede har rådgivet klager fejlagtigt om, at klager kunne spare stempel og stiftelsesgebyr ved at flytte et pantebrev til ny ejendom. Sagen omhandler endelig spørgsmålet, om indklagede har rådgivet klager fejlagtigt i forbindelse med, at indklagede skabte grundlag for, at køber kunne kræve, at klager betalte halvdelen af ejerskifteforsikringen for en 10-årig periode. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og kontaktede indklagede og 2 andre ejendomsmæglere for at få en vurdering af ejendommen. Mægler 1 udfærdigede den 19. november 2006 et salgsbudget til klager, hvoraf fremgik, at ejendommen var vurderet til kr ,00, at provenuet ved denne pris ville udgøre kr ,00, samt at indfrielse af klagers eurolån pr. 1. oktober 2006 var beregnet til kr ,00. Vedrørende dette lån var der i salgsbudgettet taget

2 2 følgende forbehold: Der tages forbehold for pantebrev opr. stort Eur ,00 til Realkredit Danmark lyst den Der er i beregning alene medtaget en valutakurs på 758,32. Den 21. november 2006 udfærdigede mægler 2 ligeledes salgsbudget. Det fremgik heraf, at kontantprisen var vurderet til kr ,00, og at provenuet ved denne pris ville være kr ,00. Indfrielse af eurolånet var angivet til restgælden pr. 1. november 2006, kr ,00. Indklagede indhentede den 27. november 2006 en tingbogsoplysning. Det fremgik heraf, at der den 1. maj 2006 var tinglyst et pantebrev med rentetilpasning til Realkredit Danmark på Euro Indklagede udleverede den 3. december 2006 et salgsbudget til klager. Af salgsbudgettet fremgik bl.a., at ejendommen var vurderet til en kontantpris på kr ,00. Det fremgik videre: Indfrielse af 4 RD lån, anslået Andel af præmie, ejerskifteforsikring Annoncering i dagblade Salgsprovenuet var angivet til kr ,00. Indklagede og klager indgik samme dag en formidlingsaftale om salg af klagers ejendom til en kontantpris på kr ,00. Det fremgik af aftalen vedrørende indklagedes vederlag med mere:

3 3 Klager underskrev den 15. februar 2007 en købsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr ,00. Det fremgik af købsaftalen: Køber har fra sælger i et særskilt bilag modtaget sælgers uigenkaldelige løfte om at betale halvdelen af den præmie, der fremgår for en udvidet ejerskifteforsikring, tegnet for en 10-årig periode, og med en selvrisiko på maks. kr ,-. Sælger ønsker at medtage RDlån i Euro, oprindelig Euro, hvorfor køber ikke kan få stempelrefusion for dette lån i forbindelse med nybelåning. I forbindelse med købsaftalens underskrift blev bilaget Tilbud om betaling af halv ejerskifteforsikringspræmie udleveret til køber. Klager havde underskrevet bilaget den 3. december 2006 i forbindelse med underskrift af formidlingsaftalen. Det fremgik af

4 4 bilaget: at jeg uigenkaldeligt bekræfter at ville betale halvdelen af den præmie, der fremgår af det forsikringstilbud på ejerskifteforsikring, som køber får udleveret. Såfremt der i tilbuddet er flere forsikringsmuligheder, er den præmie, hvoraf halvdelen beregnes, præmien for en ejerskifteforsikring uden samtidig tegning af villaforsikring, og som opfylder minimumskravene i h.t. bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli Klager fik i forbindelse med underskrift af købsaftale udleveret salgsprovenu af 14. februar Indklagede havde heri anslået indfrielsen af eurolånet til kr ,00 og havde beregnet klagers overskud i forbindelse med handlen til kr ,00. Andel af præmie til ejerskifteforsikring var angivet til kr ,00. Den 14. september 2007 fremsendte indklagede sin faktura:...

5 5 Den 18. september 2007 skrev klagers advokat til indklagede og henviste til, at indfrielsen af eurolånet havde været dyrere end af indklagede beregnet, at indklagede havde begået fejl i forbindelse med rådgivning om besparelse af stempel- og stiftelsesgebyr i forbindelse med flytning af dette lån til klagers ny ejendom, samt at indklagede havde rådgivet fejlagtigt i forbindelse med sælgers tilbud om betaling af halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien. Nævnet har fra Nykredit Forsikring modtaget oplysning om, at en 5-årig basis ejerskifteforsikring i 2007 kunne have været tegnet for kr ,00. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal godtgøre klagers manglende provenu. Indklagede skal endvidere fortabe sit salær som følge af indklagedes fejlagtige rådgivning om besparelse af stempel og stiftelsesgebyr ved at flytte pantebrev til ny ejendom. Indklagede har yderligere rådgivet klager fejlagtigt i forbindelse med, at klager betalte halvdelen af ejerskifteforsikringen for en 10-årig periode. Klager fik forud for indgåelse af aftale med indklagede vurderet ejendommen af 2 andre ejendomsmæglere. Begge vurderinger foreslog priser i samme niveau og hvert sit indfrielsesbeløb for eurolånet, idet de begge var beregnet af mæglerne ud fra mæglernes opslag af dagskurs. Ingen af disse mæglere behandlede lånene anderledes end lånene i danske kroner. Klager bad alle 3 mæglere løse samme opgave, og udkommet blev, at klager valgte indklagede, da hans tilbud gav det bedste udbytte. Den provenuberegning, som klager modtog fra indklagede, var fejlbehæftet på 2 punkter. Indfrielsesbeløbet var af indklagede i salgsbudgettet ved salget den 15. februar 2007 anslået til kr ,00, men blev af klagers pengeinstitut indfriet med kr ,40, altså en difference på næsten kr ,00. Dette til trods for at bankens middelkurs den 15. februar 2007 var 745,39, og at kursen ved den senere faktiske indfrielse den 2. juli 2007 var 745,25. Der var således ikke tale om kursstigninger. Indklagedes indfrielseskurs var fejlagtig, hvilket også gælder, selvom den var anslået. Klager finder det under alle omstændigheder kritisabelt at anvende en anslået kurs som grundlag for en salgsprovenuberegning, som skal danne grundlag for klagers beslutning om, hvorvidt klager ønsker og i det hele taget har råd til at sælge til den pris, som køberne tilbød ved købstilbuddet. Indklagede rådgav klager om, at klager kunne spare stempelpenge og stiftelsesgebyrer

6 6 ved at flytte eurolånet til den bolig, som klager ønskede at købe. Efter handlens indgåelse gjorde klagers pengeinstitut klager opmærksom på, at lånet ikke kunne overflyttes med den ønskede mulighed for refusion af stempelpenge - og stiftelsesgebyr. Endnu en rådgivningsfejl blev begået af indklagede i forbindelse med klagers tilbud om betaling af halvdelen af ejerskiftepræmien. Loven foreskriver betaling af halvdelen af den mindste lovlige præmie ved en 5-årig forsikring. Indklagede skabte grundlag for, at køber kunne kræve, at klager betalte halvdelen af præmien ved en 10-årig forsikring. Indklagede oplyste ikke på noget tidspunkt, at han ønskede at tilbyde køberne dækning af ½ præmie på en anden ejerskifteforsikring, end loven foreskriver. Klager troede, at den tilbudte forsikring netop opfyldte lovens minimumskrav, og har ikke accepteret en udvidelse. Efter klagers opfattelse har indklagede begået så alvorligere rådgivningsfejl, at det bør medføre vederlagsfortabelse såvel som fortabelse af dækning af omkostninger i øvrigt, i alt kr ,25. Indklagede afholdt et åbent hus-arrangement. I forbindelse med arrangementet oplyste indklagede telefonisk et forkert tidspunkt til potentielle købere, som kontaktede indklagedes kontor. Indklagede stillede kun op på det annoncerede tidspunkt. Af rent held var klager hjemme, da køber samt en anden potentiel køber efter dette tidspunkt bankede på hos klager. Klager lukkede dem ind, svarede på spørgsmål, samt gav indklagede deres navne og adresser, så indklagede kunne sende salgsopstillinger samt overtage dialogen med de potentielle købere. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling for specifikation af de aftalte annoncer, kr ,00 inkl. moms, tingbogsattest, kr. 350,00, restgældsoplysninger, kr. 475,00, plantegning, kr ,75 inkl. moms, fotografering, kr ,50 inkl. moms, udlæg til servitutter, kr. 700,00, Internetannoncering, kr ,50 inkl. moms samt diverse dokumentation, kr. 625,00. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klager og bestrider at skulle fortabe sit salær. Indklagede bad klager om at rådføre sig med sit pengeinstitut og sin kreditforening om flytning af eurolånet, idet indklagede var af den opfattelse, at dette ikke kunne lade sig gøre. Klager meddelte indklagede, at hun ville rådføre sig med disse. Der har således ikke på noget tidspunkt været tale om nogen form for rådgivning, men alene en anbefaling om at gå til de bedste rådgivere.

7 7 Lånestørrelsen på eurolånet blev af klager opgivet til kr ,00. Klager meddelte imidlertid indklagede, at for hendes skyld behøvede indklagede slet ikke tage dette lån med i salgsbudgettet, da det ikke havde noget med den omhandlede ejendom at gøre. Indklagede valgte naturligvis alligevel at medtage dette lån, idet det var lyst på ejendommen. Med hensyn til ejerskifteforsikringen blev det aftalt i forbindelse med kommissioneringen, at indklagede skulle tilbyde den udvidede ejerskifteforsikring, idet den dækkede såvel køber som sælger bedre. Beløbet hertil var også med i beregningerne i såvel salgsbudget som salgsprovenu. Nævnet udtaler: Af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. fremgår, at sælgeren af ejendommen skal have forpligtet sig til at indbetale et beløb til køberen svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for en 5-årig ejerskifteforsikring. Nævnet lægges til grund, at indklagede ikke oplyste klager om, at et tilbud om at betale for en 5-årig ejerskifteforsikring var tilstrækkeligt. Nævnet har bl.a. lagt vægt på, at det af formuleringen i bilaget Tilbud om betaling af halv ejerskifteforsikringspræmie fremgik, er den præmie hvoraf halvdelen beregnes, præmien for en ejerskifteforsikring. Forneden på indklagedes formular var det oplyst, at denne var autoriseret af Dansk Ejendomsmæglerforening. Af Dansk Ejendomsmæglerforenings originale formulering af dette bilag fremgår imidlertid: er den præmie, hvoraf halvdelen beregnes, præmien for en 5-årig forsikring. Nævnet finder det derfor endvidere kritisabelt, at indklagede ikke over for klager har gjort opmærksom på, at der var ændret i Dansk Ejendomsmæglerforenings formular. Nævnet finder ikke, at det var tilstrækkeligt, at indklagede havde medtaget beløbet til den udvidede dækning i salgsbudget og salgsprovenuberegning. Nævnet finder, at klager blev afskåret fra muligheden for at kunne nøjes med at betale for den lovmæssige 5-årige ejerskifteforsikring, og nævnet finder som følge heraf, at indklagede skal erstatte klager differencen mellem en 10-årig og en 5-årig forsikringspræmie, kr ,00. Af købsaftalen fremgik Sælger ønsker at medtage RDlån optaget i Euro, oprindelig

8 Euro, hvorfor køber ikke kan få stempelrefusion for dette lån i forbindelse med nybelåning. Indklagede og klager har forklaret modstridende om, hvorvidt der har foregået en mundtlig rådgivning om muligheden for at opnå besparelse på stempel og stiftelsesgebyr. Nævnet finder det ikke med teksten i købsaftalen godtgjort, at indklagede rådgav klager om, at der kunne opnås besparelse på stempel og stiftelsesgebyr i forbindelse med en eventuel overflytning af eurolånet til ny ejendom, og nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at erstatte klager noget i den forbindelse. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagedes salgsbudget af 3. december 2006 ikke var korrekt for så vidt angik indfrielsesbeløbet vedrørende rentetilpasningslån i Euro. Nævnet finder det endvidere kritisabelt, at indklagede havde slået alle klagers lån sammen til et beløb. Nævnet finder det tillige kritisabelt, at indklagedes salgsprovenuberegning af 14. februar 2007 heller ikke var korrekt vedrørende dette indfrielsesbeløb, samt kritisabelt at indklagede anslog beløbet. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Henset til, at klager før indgåelse af formidlingsaftalen med indklagede havde fået udleveret salgsbudgetter fra 2 andre ejendomsmæglere, finder nævnet ikke, at klager kan have været i god tro om, at indklagedes salgsbudget var korrekt. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse til klager, men indklagede skal som følge af det mangelfulde mæglerarbejde tåle en salærreduktion på kr ,00 inkl. moms. Indklagede har ikke imødegået klagers oplysning om, at indklagede havde givet fejlagtig oplysning om mødetidspunkt for åbenthus-arrangement samt ikke imødegået klagers oplysning om, at indklagede ikke var til stede på det fejlagtigt angivne tidspunkt. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede i forbindelse med sin fejlagtige oplysning om tidspunkt for åbent hus på klagers ejendom til potentielle købere ikke var til stede på ejendommen på det fejlagtigt angivne tidspunkt. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med

9 9 lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte annoncering, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Det fremgår heller ikke i hvilke medier, der vil blive annonceret. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr ,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Indklagede har opkrævet beløb til tingbogsattest med kr. 350,00, men alene fremsendt dokumentation for afholdelse af kr. 150,00 inkl. moms. Nævnet kan således kun godkende betaling af dette beløb. Indklagede har opkrævet beløb til restgældsoplysninger med kr. 475,00, men alene fremsendt dokumentation for afholdelse af kr. 352,50 inkl. moms. Nævnet kan således kun godkende betaling af dette beløb. Indklagede har opkrævet beløb til plantegning med kr ,75 inkl. moms, men alene fremsendt dokumentation for afholdelse af kr. 968,75 inkl. moms. Nævnet kan således kun godkende betaling af dette beløb. Indklagede har opkrævet beløb til med kr. fotografering med kr ,50 inkl. moms, men alene fremsendt dokumentation for afholdelse af kr. 687,50 inkl. moms. Nævnet kan således kun godkende betaling af dette beløb.

10 10 Nævnet har endelige bemærket, at indklagede ikke har dokumenteret at have afholdt følgende udgifter: udlæg til servitutter, kr. 700,00, Internetannoncering, kr ,50 inkl. moms, diverse dokumentation, kr. 625,00. Nævnet kan således ikke godkende indklagedes krav på disse beløb. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr ,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,00 fra 21. maj 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand