KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført et kritisabelt mæglerarbejde og derfor skal fortabe sit salær.

Transkript

1 1 København, den 17. marts 2009 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmægler Niels Hald Amager A/S Sundbyvester Plads København S Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført et kritisabelt mæglerarbejde og derfor skal fortabe sit salær. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejerlejlighed og indgik derfor den 8. oktober 2007 en formidlingsaftale med indklagede. Samme dag havde indklagede udarbejdet salgsbudget. I salgsbudgettet var klagers eksisterende lån medregnet under pkt. 3.3 Diverse omkostninger:

2 2 Det fremgik af formidlingsaftalen, at indklagede havde værdiansat ejerlejligheden til en kontantpris på kr ,00, og at ejendommens udbudspris i samråd med klager var fastsat til kr ,00. Det fremgik videre, at indklagede og klager skulle tage en dialog om justering af udbudsprisen, hvis ejerlejligheden ikke var solgt den 15. november Vedrørende indklagedes vederlag var aftalt: Den 16. november 2007 underskrev klager og indklagede aftale om ændring af vilkår, hvorved udbudsprisen blev ændret til kr ,00, og klager fik udleveret nyt salgsbudget.

3 3 Budgettet var udarbejdet den 15. november 2007, og indfrielse af klagers eksisterende lån var medregnet i salgsbudgettet pkt. 3.1: Den 23. januar 2008 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning. Samme dag underskrev klager købsaftale om salg af ejerlejligheden samt allonge til købsaftale, hvorefter ejerlejligheden blev solgt for kr ,00. Den 29. februar 2008 skrev indklagede en mail til klager:

4 4 Det fremgår af sagen, at der samme dag blev udarbejdet en salgsprovenuberegning. Klagers eksisterende lån var heri anført således: Den 4. marts 2008 skrev klager en mail til indklagede: Som drøftet på møder d. 11. februar 2008 og d. 25. februar 2008 med [indklagedes medarbejder], er jeg som sælger af utilfreds med Danbolig Amagers indsats i forbindelse med salget heraf. På ovenstående møder blev de specifikke problemstillinger i sagen drøftet, og der blev som følge heraf påbegyndt en forhandling med henblik på at få sagen fuldt og endeligt afsluttet på en for begge parter tilfredsstillende måde. Jeg gjorde i denne forbindelse [indklagedes medarbejder] opmærksom på, at jeg agtede at indklage Danbolig Amager til Klagenævnet for Ejendomsformidling i tilfælde af, at forhandlingerne ikke gav noget resultat. De specifikke problemstillinger omhandler som bekendt et indfrielsesgebyr på kr ,-, eftersagsbehandlingsomkostninger på kr. 6250,- samt krav om kompensation for graverende fejl i salgsopstillingen og manglende loyal opfyldelse af indgået formidlingsaftale. Beløbsmæssigt lød mit tilbud som bekendt på en decord på kr ,- til sagens fulde og endelige afgørelse. Jeres bud beløb sig på kr ,-. Forhandlingen sluttede derfor uden resultat. Det til trods valgte Danbolig Amager alligevel at eftergive indfrielsesgebyret kr ,-, ifølge [indklagedes medarbejder] ud fra den betragtning, at jeg så ikke har nogen sag ved henvendelse til Klagenævnet for Ejendomsformidling.

5 5 Eftersom jeg ikke ser anden mulighed end at indklage Danbolig Amager til Klagenævnet for Ejendomsformidling og dermed må påregne yderligere tidsforbrug, udgifter samt en vis sagsbehandlingstid inden en endelig afgørelse kan forventes at foreligge, er min påstand derfor nu, at Danbolig Amager fortaber sit fulde salær som følge af de gravende fejl og mangler Danbolig Amager har udvist i forbindelse med salget Den 9. april 2008 sendte indklagede sin faktura til klager, hvoraf blandt andet fremgår: Klager har bl.a. anført: Indklagede skal fortabe sit salær. I det salgsbudget som klager fik udleveret den 16. november 2007, var indsat et

6 6 indfrielsesgebyr på kr ,00 vedrørende klagers lån, som ikke fremgik af det første budget, som klager fik udleveret da ejerlejligheden blev sat til salg. Indklagede gennemgik ikke det nye budget med klager. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at indklagede ikke havde fået kontrolkode vedrørende klagers lån. Klager gav indklagede kontrolkoden, allerede da indklagede besigtigede ejerlejligheden. Klager følte sig presset af indklagede til at sætte udbudsprisen ned. Klager havde ellers udtrykkeligt gjort indklagede opmærksom på, at hun ønskede en god pris frem for et hurtigt salg. Indklagede gav i den forbindelse udtryk for, at den aftalte kontantpris var realistisk ved en liggetid på 4 6 måneder. Klager føler ikke, at indklagede har arbejdet loyalt for at sælge ejerlejligheden til den aftalte udbudspris. Indklagede har blandt andet udbudt lejligheden til salg under den aftalte udbudspris. Indklagede indhentede købstilbud under udbudsprisen og blev irriteret, da klager ikke accepterede dette. Indklagede opdagede ikke fejl i skødet og fremsendte det til klagers underskrift uden bemærkninger. Skødet var udarbejdet på den pris, som køber havde budt, og tog ikke højde for, at prisen efterfølgende var forhøjet med kr ,00. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret de aftalte annoncer i salgsbudgettet, og om indklagede har krav på betaling heraf. Klager har endvidere ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af restgældsoplysninger og tingbogsattest som krævet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle fortabe sit salær. Da ejerlejligheden blev sat til salg, indsatte indklagede prioritetsrestgælden i salgsbudgettet, idet klager ikke havde givet kontrolkoden, så indklagede kunne hente restgælden elektronisk. Indklagede har efterfølgende betalt kr ,00 til klager, således at klager er blevet godtgjort for det beløb, som ikke var medtaget i det første budget fra oktober Indklagede har løbende haft fokus på markedet og interessen for ejerlejligheden.

7 7 Indklagede havde værdiansat ejerlejligheden til kr ,00. Udbudsprisen blev fastsat til kr ,00 i samråd med klager, som ikke var presset af at skulle sælge hurtigt. Efterfølgende blev prisen justeret til kr ,00. Indklagede drøftede yderligere prisnedsættelse med klager i januar 2008, men dette ønskede klager ikke, hvorfor udbudsprisen blev fastholdt. På opfølgningsmøde i november 2007 havde indklagede modtaget kontrolkode, og de faktiske indfrielsesbeløb herunder omkostninger kunne medregnes. Klagers ejerlejlighed har ikke været udbudt til en lavere pris end aftalt i formidlingsaftalen. Indklagede har indhentet købstilbud, der lå kr ,00 under udbudsprisen. Klager havde over for indklagede tilkendegivet at være villig til at sælge til den pris. Det er rigtigt, at indklagede ikke havde opdaget, at handelsprisen i skødet var angivet forkert. Klager gjorde opmærksom herpå, og skødet blev herefter rettet. Indklagede har mundtligt oplyst klager om, hvad den valgte basismarkedsføring indeholdt, og klager har desuden uden beregning modtaget trykt annoncering. Klager har ikke lidt noget tab, og det er indklagedes opfattelse, at indklagede har holdt et højt service- og informationsniveau undervejs i forløbet. Udgifter til restgældsoplysninger og tingbogsattester afregnes fælles for butikken, og det er derfor ikke muligt for indklagede at dokumentere, hvad der specifikt er betalt i klagers sag. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsbudgettet af 8. oktober 2008 alene medregnede restgæld på pantebrevene og ikke tog højde for indfrielsesgebyr og kurtage. Indklagede har betalt kr ,00, svarende til indfrielsesomkostninger som ikke var medregnet i det første salgsbudget til klager. Nævnet finder ikke anledning til at foretage yderligere. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har presset klager til at sætte prisen på ejerlejligheden ned, eller at indklagede udbød klagers ejerlejlighed til en lavere pris end aftalt i formidlingsaftalen.

8 8 Nævnet finder ikke grundlag for at kritisere, at indklagede indhentede skriftligt købstilbud, der var kr ,00 lavere end udbudsprisen og i den forbindelse udarbejdede salgsopstilling på denne pris, idet indklagede har pligt til at orientere klager om ethvert købstilbud, jvf. 22, stk. 1, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke opdagede, at prisen i skødet var forkert. Da fejlen imidlertid efterfølgende blev rettet, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte Basismarkedsføring ekskl. internet, idet det heraf ikke fremgår, i hvilke medier der skal annonceres, samt hvor mange og hvilken størrelse annoncer klager får for det aftalte beløb. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr ,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Indklagede har opkrævet kr. 500,00 til tingbogsoplysning og kr. 900,00 til restgældsoplysninger. Da indklagede imidlertid ikke over for nævnet har dokumenteret at have afholdt disse udgifter, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav på betaling

9 9 heraf. Nævnet kan alene godkende kr. 150,00, som indklagede har betalt for en tingbogsattest. Indklagede skal derfor refundere kr ,00 til klager. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr ,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,00 fra 10. april 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand