Historik og resumé Vedr. Gl. Strandvej 131A, matr. nr. 22c, Sletten, 3050 Humlebæk Resumé og uddrag af teknisk dokumentation af husets tilstand, jvf. diverse rapporter og undersøgelser, foretaget i forbindelse med indenretslig syn og skøn efter overtagelse af ejendommen 1. april 2013, samt tidligere syn og skøn på ejendommen i forbindelse med anlægning af ny offentlig hovedkloakledning, september 1993. Bilagsliste: Bilag 1 Skønserklæring Sag nr.: KON100-R001 Vedbæk den 2015-01-12 Bilag 2 Supplerende erklæring I Sag nr.: KON100-R002 Vedbæk den 2015-05-06 Bilag 3 Indeklimaundersøgelse Hussvamp Laboratoriet ApS Sagsnr.: 19124 Dato: 16.07.2013 Bilag 4 Indeklimaundersøgelse Hussvamp Laboratoriet ApS Sagsnr.: 19124-1 Dato: 20.09.2013 Bilag 5 Indeklimaundersøgelse Hussvamp Laboratoriet ApS Sagsnr.: 19124-2 - prøvetagningssteder med henvisning til bilag 3 og 4 Dato: 02.01.2014 Bilag 6 Van Deurs Geoteknik Skønserklæring vedr. syn og skøn 04.07.1996 Sag nr. (96) 1724 1
Bilag 7 Van Deurs Geoteknik Geoteknisk rapport sag nr. (97) 11088 Bilag 8 Van Deurs Geoteknik Supplerende Skønserklæring nr. 1 Vedr. Helsingør Rets BS 71/96 Sag nr. (96) 1724 Bilag 9 Udskrift af dombogen for retten i Helsingør Den 27. august 1999, sag nr. BS 1-71/1996 Bilag 10 Entreprenør Berner Petersen 2
Historik Vi køber huset i november 2012, overtager det og flytter ind den 1. april 2013. Vores første mistanke om at noget ikke er som det skal være, indtræffer på dagen. Der ses rust i hullerne efter søm, som er taget ud og tydelig spor og lugt af skimmelsvamp i skabene. Vi bliver i løbet af få uger angrebet af det dårlige indeklima: Hovedpine, kvalme, svimmelhed, lungebetændelse, og irritation af hals og luftveje. Senere ledsmerter og enorm træthed. Vi kontakter Center for Bygningsbevaring Rådvad for rådgivning. Mistanken om skimmelsvamp og fugt bekræftes af laboratorieprøver, foretaget af Hussvamp laboratoriet. Vi kontakter Erik Møller Arkitekter for en renoveringsplan. Vi fraflytter ejendommen oktober 2013 pga. helbredsgener i det dårlige indeklima. Omfanget af en renovering bliver større, efterhånden som skaderne på huset bliver tydeliggjort af indledende undersøgelser. Da vores egne rådgivere er uenige med ejerskifteforsikring og forsikringsselskaber omkring skadernes omfang og karakter, tager vi skridt til indenretsligt syn og skøn januar 2014. Syn og skønsrapporten foreligger januar 2015, og erklærer huset ubeboeligt pga. nedstyrtningsfare og skimmelsvamp. Det er på baggrund af denne og tidligere rapporter, samt geotekniske undersøgelser, at vores rådgivere ikke kan garantere for, at en renovering af det eksisterende hus og fundament, vil være en holdbar løsning, og at fugtproblemer og sætningsskader, ikke vil fremkomme igen. At skulle sikre fundamentet ville man typisk skulle gøre ved at gennemsave huset og hamre fugtspærre ind. Dette er en risikabel affære, især når murstensfundamentet er lagt på syldsten. Man risikerer således at de nye fugtspærre skrider pga. deformering nedefra. Begrundelse og konklusion Huset ligger for enden af bakken og helt tæt ud til vejen og kloakhovedledningen. Det der adskiller situationen på Gl. strandvej 131A, til forskel for andre steder i området, er at grundvandsspejlet efter renoveringen af den offentlige hovedkloakledning i 1993, er hævet til et højere niveau. Dette er sandsynligvis fremkaldt af, at den nye kloak er lagt i grus, og virker som et sivedræn på de omkringliggende vandafledninger fra bakken, og andre vandførende lag, som ikke ledes væk, men opfugter omgivelserne. Samtidig med dette får ejendommen yderligere sætningsskader: - fra sugespidser brugt tæt på huset i forbindelse med etableringen af kloakken - fra ikke-funderet og alt for tunge tilbygninger opført i 1967, som trækker i huset ned mod øst og er medvirkende til at ødelægge eksisterende fugtspærre, fundament og statik i huset. - fra fugt som trænger op fra det nu højereliggende grundvandsspejl og får slaggelaget, som ligger under betondækket, til at ekspanderer 25 til 30%. En traditionel løsning med dræn rundt om huset vil ikke hjælpe, da syldstensfundamentet ikke er et tæt fundament. Det betyder at vand fra et evt. nyt dræn vil bevæge sig ind under huset og accelerer opfugtningen under huset. Det eneste som kan modstå vandpresset fra vejen er et helt nyt og tæt fundament, funderet til de bæredygtige niveauer, samt et dræn om og under huset, som kan lede noget af vandpresset væk fra huset. Dette kræver opgravning, fundering og støbning, som ikke er praktisk muligt, hvis huset står der. Efterfølgende er uddrag fra bilagene, som også er vedlagt i deres helhed. 3
Fugt, råd og svamp Bilag 1 Skønserklæring Sag nr.: KON100-R001 Vedbæk den 2015-01-12 Side 4 sidste afsnit: Der kan konstateres forhøjet fugtindhold i ydervægge bag den indvendige beklædning. Desuden kan konstateres fugt i indervæg mellem de to rum i underetagen. Side 5 - øverst: Der kan konstateres moderat forekomst af skimmelvækst bag den indvendige beklædning og isolering i underetagen. Side 5 - andet afsnit: Der er konstateret råd i etagebjælkelaget mod 1. salen i de steder mod øst, hvor der er skåret huller, ved skønsforretningen og efterfølgende ved besigtigelse den 18. december 2014 efter at ejer havde etableret flere huller i ydervæggene ved etagebjælkernes vederlag. Der kan desuden konstateres råd i liste bag den indvendige beklædning med bløde Masonite-plader i facaden mod vej. Side 5 + 6 øverst: Ved gennemgang af ejendommen er der konstateret adskillige byggetekniske fejl, som alle på en eller anden måde er medvirkende til den konstaterede skimmeldannelse og råd. Der kan bl.a. nævnes, at ejendommens tagkonstruktion er forsynet med Monarfol undertag, desværre af en generation af undertage, som ikke var UV-bestandige. At undertaget er ukorrekt monteret, bukket ned mellem spærene. Det vil sige, at undertaget er monteret indefra, hvilket ikke kan lade sig gøre på en effektiv måde. Undertaget er også afsluttet ca. 10 cm fra facaden, så eventuelt vand blot ledes gennem udhængsbrædderne og ned ad facaden. Undertaget skulle have været afsluttet i tagrenden. Ved besigtigelse af den store kvist mod øst kunne det konstateres, at der er en kraftig lunke midt på tagrenden/taget hvilket vil betyde, at vand vil løbe ovenud fra tagrenden og ned på den murede brystning på 1. salens altan og er medvirkende til at der opstår tæringer mv. i altandækket. Forekomsten af skimmelsvamp bag de indvendige beklædninger er moderat, men udbredt over hele vægområdets nederste del, men skyldes fortrinsvis opstigende fugt i ydervæggene. 1e) Mange af de tiltag til bl.a. indvendige isoleringer af ydervægge, der er etableret gennem årene er ikke korrekt udført, hvilket har medført råd og skimmel bag disse. Der er ingen fugtspærre i bunden af hverken ydervægge eller skillevægge i stueetagen og dette medfører opstigende fugt, som ikke kan tørre ud på grund af de indvendige beklædninger og glasvæv. Enkelte steder kan man konstatere, at forsatsvæggene blot er monteret udenpå gammel tapet. Ejendommen er oprindeligt opført med 1-stens ydermure (i alt ca. 28 cm inklusiv 2 lag puds) hvilket ikke er atypisk for ejendomme med samme anvendelse, beliggenhed og alder. 4
De 2 tilbygninger, køkken og bad, er opført med 23 cm gasbetonblokke og adskiller sig væsentligt for hovedejendommen. Tagkonstruktionen på tilbygningerne er udført med meget lavere hældning og undertag af tvivlsom beskaffenhed. Tilbygning af betonaltan på 1. sal har medført risiko for vandindtrængning ved tilslutning til facade, idet der ikke er udført en lodret inddækning. Side 6 - nederst: Der er etableret en blyinddækning mellem brandkam og tegltag mod sydvendt naboejendom. Denne inddækning mod øst og vest skønnes imidlertid ikke at være udført i tilstrækkelig bredde, hvorfor der vil være risiko for, at regnvand og fygesne kan blive presset ind i tagkonstruktionen ved specielle vindretninger. Side 7 øverst: De revner der er i murværket kan også give anledning til at fugt kan presses ind gennem fugerne i de massive teglstensmure. Alle facader er samtidig opmuret uden et fugtspærrende lag mellem sokkel og murværk, som ville kunne begrænse den opstigende grundfugt. Den træbeklædte gavl mod nord er meget utæt, da brædderne er gået fra hinanden og gavlen er udført uden vindpap. Der er ingen inddækning mellem carporttag og ejendommen, hvilket medfører at gavlen, ved regn, bliver opfugtet. Denne konstruktion er yderst upraktisk. Side 7 midt: Det er en meget uheldig løsning kommunen har valgt i forbindelse med omlægning af den offentlige kloak i vejen. Udgravningen var meget dyb og alt for tæt på bygningens vestfacade. Dette sammenholdt med den manglende kvalitet af fundamentet og den ringe fundamentsdybde, kan være en af årsagerne til opfugtninger af facademur mod vest og evt. også af tværskillevæggen midt i stueplan Side 7 over midten: Fundamentet er et kampestensfundament og der er ikke fugtspærre mellem mur og fundament og kampestensfundamenter er ikke tilstrækkelige til at hindre opstigende fugt. Side 8 - sidste afsnit: Rådskaderne i den langsgående facade mod haven betyder, at væggen ikke har tilstrækkelig bæreevne til at bære 1. sal og betonbalkonen og der er risiko for sammenbrud. Utætheder i taget, som følge af undertagets fejlagtige udførelse, kan medføre fugtskader på lofter og vægge. Den utætte gavlbeklædning mod garage og den manglende inddækning mellem gavl og garage kan ligeledes medføre opfugtning af gavlvæg. Side 9 Den opstigende fugt i ydervæggene vil medføre større skimmelskader med tiden Den langsgående facade mod haven må fornyes helt i stueetagen. Taget må demonteres og der må monteres nyt undertag samt afstandslister og nye inddækninger. Gavlbeklædningen må udskiftes og der må inddækkes mellem gavl og garage. Alle de indvendige beklædninger og isoleringer må fjernes så ydervæggene kan afrenses for skimmel. Ydervæggene må skæres igennem, så der kan etableres en horisontal fugtspærre. Herefter udføres ny indvendig isolering af kalciumsilikat- eller Multipor-plader. Der må også etableres horisontal fugtspærre i den indvendige skillevæg mellem de 2 rum i stueetagen. 5
Side 10 - sidste afsnit: Som ejendommen er på nuværende tidspunkt, er denne ubeboelig og kan kun beboes med risiko for sundhedsmæssige konsekvenser. Der er desuden risiko for, at facade mod haven bryder sammen. Bilag 2 Supplerende erklæring I Sag nr.: KON100-R002 Vedbæk den 2015-05-06 Side 3 - over midten: Det skønnes at store dele af klinke/betondækket i stueplan er opfugtet og årsagen skønnes at være en kombination af manglende omhu ved udlægning af tagpapafdækningen oven på det udlagte Lecalag, som skønnes ikke tætsluttende og sandsynligvis også revner der, hvor klinkegulvet også er revnet. Det andet forhold, der kan være årsag til opfugtningen i betondækket, kan være opstigende grundfugt, idet betondækket er udstøbt på ikke bæredygtig bund. Dette sammenholdt med, at der i henhold til beskrivelse i bilag 15, er anvendt 30 cm slagger som kapillarbrydende lag. Et af problemerne med slagger er, at de som regel er fugtopsugende og ikke kapillarbrydende. Samtidig er de også ekspansive ved opfugtning på 20-25 %. Det skønnes at være nødvendigt, at ophugge dækket i hele stueetagen og udstøbe et nyt isoleret dæk. Det vil samtidig være nødvendigt at foretage en understøbning af skillevægge hensat direkte på betondækket. Side 7 - nederst + 8 øverst: I forbindelse med sanering af 1.salen vil alle dele her blive fjernet, da tagkonstruktionen skal oprettes i forbindelse med ommuring af den østvendte facade i stueplan. Dette medfører, at alle vægge, beklædninger mv. fjernes. Det skønnes også at være nødvendigt at fjerne badeværelset på 1.sal, da dette ikke vil kunne bevares intakt, mens arbejderne på taget foregår. Side 9 - midt: Som ejendommen er konstrueret er det korrekt, at det primært vil være i ydervægge, at der kan forekomme opstigende grundfugt, men der forekommer også opstigende grundfugt i det meste af gulvkonstruktionen i stueplan, hvilket indikerer, at der må være tale om fejlkonstruktion, som tidligere nævnt. Da ejendommen oprindeligt blev opført i forrige århundrede skønnes det, at gulvkonstruktionen bestod af et lergulv med udlagte strøer og bræddegulve. Denne konstruktion har også givet problemer med opstigende grundfugt, da denne konstruktion blot er opbygget oven på den ikke bæredygtig jord. I BR 61 og BR 66, som er relevante for ombygninger i 1967, er der krav om kapillarbrydende lag i gulvet. 6
Bilag 3 Indeklimaundersøgelse Hussvamp Laboratoriet ApS Sagsnr. 19124 Dato 16.07.2013 Side 9, første afsnit. Der forekommer arter, som kan producere helbredsskadelige giftstoffer (T) i prøve P.3. Det drejer sig om Aspergillus candidus, som dominerer i prøve P.3, dvs. at den formentlig gror på prøvestedet. Side 10 over midten: Der skal evt. ændres på konstruktionsopbygningen for at undgå fugtproblemer i fremtiden. Side 10 nederst afsnit: På baggrund af undersøgelsen vurderer vi, at der skal gennemføres en indeklimasanering af skillevæggene imellem de to stuer. I køkkenet skal ydervæggen fra gulv til loft samt fra ydervæggen og ca. 3-4 meter ind i køkkenet behandles. Ydervæggen mod gaden skal behandles fra gulvet og 1-2 meter op. Er der plader på de øvrige ydervægge, skal de formentlig ligeledes behandles. Bilag 4 Indeklimaundersøgelse Hussvamp Laboratoriet ApS Sagsnr. 19124-1 Dato: 20.09.2013 Side 6 lige over midten: Prøverne P.1 og P.2 viste begge høj kimbelastning, som næsten udelukkende bestod af skimmelsporer. Side 7 - første afsnit: Der forekommer arter, som kan producere helbredsskadelige giftstoffer (T) i prøve P.2. Det drejer sig om Aspergillus candidus og Aspergillus versicolor, som dominerer i prøve P.2, dvs. at den formentlig gror på prøvestedet. Side 7 - sidste afsnit: I de områder, hvorfra overfladeprøverne P.1 og P.2 er udtaget, er kimbelastningen af skimmelsporer høj, ligesom der forekommer sundhedsskadelige arter. Det er derfor nødvendigt at foretage indeklimareparation, der kan fjerne forekomsten af skimmelvækst og årsagen til denne. Side 8 - øverst: Der skal evt. ændres på konstruktionsopbygningen for at undgå fugtproblemer i fremtiden 7
Sætningsskader og fundering Bilag 1 Skønserklæring Sag nr.: KON100-R001 Vedbæk den 2015-01-12 Side 12 - midt: Ejendommen er ikke forskriftsmæssigt funderet, gældende for alle ydervægge. Fundamenter er udført med syldsten og blot ført ca. 50-65 cm ned. Denne dybde er ikke i frostfri dybde, som kræver en funderingsdybde på min. 90cm. Ydervæggen mod haven burde have været funderet dybere end 90cm, idet huset ligger på en skråning mod havet. Denne væg har også fået en væsentlig merbelastning fra betonaltanen på 1. sal ved ombygningen i 1967. Bjælkelag mellem stueetage og 1.sal er ikke korrekt udført. Bjælker er nedbrudte ved vederlagene og understøtningerne er mangelfuldt udført (løse mursten med opklodsning af løs "pind"). På den nordøstlige bjælke ses, at nedbrydningerne i vederlaget er så kraftig, at den indvendige beklædning buler under bjælken. Side 13 - øverst ad 5.3) Gulvets hældning på 1.sal skyldes bl.a. 5.2. samt generelle sætninger af facade mod øst samt især på hjørne mod nordøst. Disse sætninger kan godt relatere sig til de 2 tilbygninger, samt den meget tunge betonplade der udgør altanen på 1.sal. ad 5.4) Der er konstateret revner i Hasle-klinkebelægningen flere steder. Disse revner skønnes at være gennemgående, således at betondækket også må være revnet. ad 5.5) Der er en tydelig lodret revne mellem toilettilbygningen og husets gavl mod nord. ad 5.6) Der er flere revner i badeværelsesvægge bl.a. i hjørne mod nord samt revner i klinkerne ved håndvasken. Fuge omkring badekar er revnet. Det skønnes at hele brystningsmuren i køkken mod øst er ved at "falde ud". Der ses alvorlige revner her. ad 5.9) Der er defekt brønd og kloakledning på hjørne mod nordøst. Der er så meget bagfald på denne kloakledning, at der siver kloakvand ud gennem defekte samlinger i betonrørene. ad 5.10) Der er konstateret råd mv. i de 10 x 10 cm store vinduesoverliggere, hvilke er væsentligt underdimensioneret, da vindueshullerne er ca. 1,2 meter brede. Dette er årsag til at dørpartier ikke kan åbnes, da belastningen oppefra skal bæres af disse. Der forekommer en forskydning på ca. 3 cm i læmurens sokkel mod nord. 8
Side 14 - over midten: I henhold til de fremlagte rapporter, så er der ikke bæredygtighed i de lag, syldstene er funderet på. Side 14 nederst + 15 øverst: Det oprindelige hus afviger ikke i væsentlig grad fra tilsvarende huse af tilsvarende type og alder. Men de udførte tilbygninger, nyt dæk i stueetage samt den tunge betonaltan på 1. sal har været medvirkende årsager til de opståede sætninger. I forbindelse med etablering af køkken og bad, har man blot anvendt de "gamle" læmure der var opført af 23 cm gasbetonblokke. Det er uvist hvordan disse gasbetonmure er funderet. Den belastning der kommer fra den betonstøbte altan er relativ stor, og kræver en god fundering. Side 15 sidste afsnit: Altanen mod øst er medvirkende til sætningerne af den østvendte facade samt de opståede skader i de 2 tilbygninger. Hvis forholdet ikke udbedres, vil der være risiko for, at de 2 tilbygninger vil kollapse og altanen styrte sammen. Side 16 øverst: Desuden er der risiko for at ydervæggen mod haven bryder sammen. ad 7b) Ydervæggen mod haven skal f.eks. fundere på nedpressede pæle og det samme gælder de to tilbygninger med køkken og badeværelser. For at rette væggene op, må disse ommures helt og dermed må både køkken og badeværelse fornyes. Bilag 2 Supplerende erklæring I Sag nr.: KON100-R002 Vedbæk den 2015-05-06 Side 9 - nederst og 10 øverst: De revner, der er i betondækket på altanen bevirker, at der siver vand ned i den underliggende facademur mod øst, så armeringsjern mv. bliver korroderet. Der ses også tæringer i det bærende damprør, der understøtter altanen på midten. Dækket er behæftet med flere fejl, hvorfor hele konstruktionen bør nedhugges og erstattes med en ny let konstruktion Side 15 - over midten: Som der fremgår af div. fotos, så er der tale om en ringe konstruktion, hvor etagebjælkelag mv. er ukorrekt anlagt på tilfældigt underlag af bl.a. træpinde mv. Facademuren mod øst i det oprindelige hus består af 1-stens mur (23 cm) samt 2 lag puds. Indvendigt er der efterisoleret. I de 2 tilbygninger mod nord og syd er der tale om gasbeton i ca. 20 cm tykkelse. Denne mur bærer også "brystningen" på 1.sal og da altandækket af beton samtidig er aflagt herpå, er der en stor belastning. Den murrem, der er anvendt, er et stykke 10 x 10 cm tømmer, der er alt for underdimensioneret, især når der etableres større vindueshuller eller alene, at vindueshullerne er så brede som de er. 9
Side 16 nederst: Det er forudsat at dette spørgsmål udelukkende omhandler badeværelset i stueplan mod nordøst. Badeværelset er opført af gasbetonblokke, men da betonaltandækket er aflagt herpå, har det medført at der, grundet den store belastning, er opstået flere sætninger. Det er vanskeligt at udskille badeværelset, da dette skal udbedres som led i udbedring af østfacade og altan. Side 18 - midt: Den østlige facade i hovedhuset belastes således både af balkon, træbjælkelag mellem stue og 1. sal samt af kvistvæg og tag. Side 21 - første afsnit: Ved undersøgelse af de i muren aflagte etagebjælker viser de da også tydelige tegn på nedbrydninger og fejlkonstruktioner. Ved grundig overvejelse af konstruktionen omkring altandækket og brystningsmuren på 1. sal er der virkelig risiko for, at hele konstruktionen vil kollapse. NB: Se i øvrigt fotos til erklæringerne og diverse prøveresultater bagest i skønserklæringerne Geoteknisk undersøgelse Bilag 6 Van Deurs Geoteknik Skønserklæring vedr. syn og skøn 04.07.1996 Sag nr. (96) 1724 Side 10 - tredje afsnit: Side 11 - første afsnit: 10
Side 14 - tredje afsnit linie 5: Side 15 - tredje afsnit: Bilag 7 Van Deurs Geoteknik Geoteknisk rapport sag nr. (97) 11088 Side 2 - sidste 2 linjer: Side 3: 11
Diverse dokumentationer for prøvegravninger: Se bilag 1-5 i denne rapport. Bilag 8 Van Deurs Geoteknik Supplerende Skønserklæring nr. 1 Vedr. Helsingør Rets BS 71/96 Sag nr. (96) 1724 Side 2- afsnit 2 Side 2 nederst: Bilag 9 Udskrift af dombogen for retten i Helsingør Den 27. august 1999, sag nr. BS 1-71/1996 Side 5-2. afsnit linje 11: 12
Kloakering Bilag 1 Skønserklæring Sag nr.: KON100-R001 Vedbæk den 2015-01-12 Side 17 nederst: Det er skønsmændenes vurdering, at kloakeringen ikke fungerer, idet der er bagfald på ledningerne hen til samlebrønden i skuret. Der bør derfor etableres nye ledninger fra samlebrønd foran huset og hen til samlebrønd i skur. Side 18 2. afsnit: Der bør etableres kloak så regnvand på den vestvendte facade ledes til hovedkloaksystemet via den brønd der er anbragt ved carporten. 13