Generalforsamling i Ferbæk Ejerlaug d. 20. juli 2019 Ejerlaugets formand Svend Erik Hansen Na2 (SEH) bød velkommen til den 41. generalforsamling og præsenterede den øvrige bestyrelse. 1. Valg af dirigent og referent Peter Nielsen Fe73 blev foreslået som dirigent og Kjeld Sørensen Na10 som referent. Begge blev valgt. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indkaldt, og at fristerne var overholdt. Derefter blev der foranstaltet en optælling af stemmeberettigede blandt de fremmødte. Tilstede var repræsentanter for 41 parceller. 2. Godkendelse af referat fra gf. 2018 Marianne Borch De19 havde en bemærkning til referatet. Hun er her citeret for at sige: Den nedbrudte Bjergrørhvene forsvinder efter 50-60 år, og den nedbrudte førne bliver til muld. Der skal stå, at Bjergrørhvenen har en livscyklus på 40-50 år, og den nedbrudte førne bliver derefter til muld. Med denne tilføjelse blev referatet godkendt. 3. Formandens beretning SEH havde enkelte tilføjelser til den skriftlige bemærkning: Bekæmpelsen af roserne på grundene er nu afsluttet. Det er dermed op til de enkelte grundejere at videreføre bekæmpelsen, ved fx at oprykke nye skud. For første gang i områdets historie skal et hus nu rives ned. Årsagen hertil er råd og svamp. Der var ingen yderligere bemærkninger til beretningen, som derefter blev godkendt. Lars Ramhøj Ba12 glædede sig over, at vi er nået langt i bekæmpelsen af roserne. De enkelte grundejere må videreføre arbejdet på grundene, mens kommunen fortsat behandler fællesarealerne. Indsatsen har haft en stor effekt. Om græsningsarealerne sagde LR, at der nu primært går kvæg og dertil enkelte heste for at opfylde kravet til antallet af dyr, som er 0,3 dyr pr. ha. Kvæget er af Dexter- og Galloway-typen. LR nævnte, at vejene er blevet bedre at køre på efter opgraderingen; det ruflede er et nyt fænomen, som der ikke er nogen forklaring på. Det er vigtigt at begrænse hastigheden i vådt vejr for at undgå huller i vejene. Endelig nævnte LR, at tilkørsel af muld til volde eller til dækning af sand bør undgås. Det medfører uønskede planter i området, såsom lupiner og valmuer mv. I stedet bør bruges sand. 4. Fremlæggelse af det reviderede regnskab Dorte Olsson Bl9 gennemgik kort hovedpunkterne i regnskabet. De fleste udgiftsposter ligger inden for det budgetterede. Det gælder dog ikke udgiftsposten Diverse, som er på godt 16.000 kr., sammenlignet med budgettets 10.000 kr. Overskridelsen skyldes indkøbet af 40 branddaskere. Året viser et overskud på godt 4.000 kr., som overføres til egenkapitalen. Her er der set bort fra udgiften til indkøb af affaldsstativer. Regnskabet blev godkendt. 5. Indkomne forslag fra medlemmerne Ingen indkomne forslag 6. Bestyrelsens forslag SEH henviste til papiret Strategi for byggeri i overensstemmelse med deklarationen, som blev udsendt d. 6. marts 2019. Papiret er resultatet af et møde med nøglepersonerne i behandlingen af byggesager i Side 1 af 7
Jammerbugt Kommune. De 6 punkter, som er gengivet i dagsordenens pkt. 6, dækker i det væsentlige aftalen med kommunen. SEH understregede, at bygge og deklarationsudvalget står til rådighed for rådgivning af bygherrer i forbindelsen med nybyggeri. Søren Haack (SH) Ka10 holdt et indlæg om strategipapiret, som efter hans vurdering ikke vil sikre overensstemmelsen mellem byggeansøgninger og deklaration, som det fremgår at papirets titel. For ham ville lakmusprøven være, om strategipapiret kunne have forhindret den krænkelse af deklarationen, som terrænreguleringen sidste år på Kaskelotten indebar. Bestyrelsen fik iflg. beretningen i opdrag at forsøge at få præciseret Kommunens syn på vores deklaration, og hvordan den indgår i Kommunens byggesagsbehandling. Denne målsætning er ikke indfriet, sagde SH. Det er betænkeligt og ildevarslende, at de forhold, der er bestemmende for niveauplanet for et nybyggeri, er formuleret så vagt og flertydigt, at det kan føre til deklarationsstridige tilladelser. Fx. kan terrænforholdene på de tilstødende grunde ifølge aftalen blive bestemmende for niveauplanet, selv om disse forhold ifølge deklarationen er komplet irrelevante. SH sluttede med at sige, at han kort og godt er bange for, at kommunen også fremover kan lade hånt om deklarationens terræn- og niveauplan-bestemmelser, hvis den ønsker det, og at han finder det tvivlsomt, at aftalen, hvis den havde foreligget for godt et år siden, ville have været en garanti mod den massive terrænregulering, der fandt sted på Kaskelotten. Knud Nørgaard Bl5 svarede, at det er svært at kommentere en konkret byggesag, men da byggesagen kom ind, havde vi ikke de oplysninger om niveauplanet, som vi ville have haft med den nye aftale. Niveauplanet for et nybyggeri skal desuden tage hensyn til flere forhold, herunder klimaforandringer med øget nedbør og vind. Iflg. Folketinget skal kommunale byggesagsbehandlere ikke blande sig for meget, og skal fx ikke være garant for, at alle regler og deklarationer er overholdt. Det er bygherrens ansvar. Det vigtige er, at kommunen ikke giver en tilladelse, før man har indhentet et høringssvar fra bestyrelsen. På spørgsmål fra salen om, hvor mange ubebyggede parceller, der er tilbage, oplyste SEH, at der er ca. 5 ubebyggede grunde, men at strategipapiret bl.a. også angår byggeri af annekser. Punktet afsluttedes uden yderligere bemærkninger. Forslaget blev vedtaget med akklamation. 7. Fremlæggelse af budget samt forslag til kontingent Dorte Olsson Bl9 gennemgik kort budgettet for 2019. Der er afsat 40.000 kr. til opgradering af Ferborgvej (etape 3), mens de øvrige udgiftsposter i store træk svarer til udgiftsposterne i regnskabet for 2018. Der er dog kun afsat 10.000 kr. til diverse, idet der ikke skønnes at være behov for indkøb af flere branddaskere. Budgettet udviser et underskud på 900 kr. Kassebeholdningen forventes ved udgangen af 2019 at udgøre ca. 147.000 kr. Kontingentet foreslås uændret til 1000 kr. pr. parcel. Budget og forslaget til kontingent blev vedtaget. 8. Valg Følgende var på valg og alle var villige til genvalg: Tre bestyrelsesmedlemmer: Dorte Olsson Bl9, Per Q. Ovesen Ma26 og Knud Nørgaard Bl5 Formand: Svend Erik Hansen Na2 To suppleanter: Jesper Nielsen Fe61 og Hanne Bøtcher Gr11 Revisor: Jørgen Vind Fe71 Revisorsuppleant: Henny Nielsen Tu12 Alle blev valgt med akklamation. Side 2 af 7
11. Eventuelt Lene Jensen Ka9 gjorde opmærksom på behovet for, at der plantes hjelme og tildække med grene på den vandreklit, der er opstået ved en af stierne til stranden. Desuden er der for enden af Kaskelotten en sti, hvor der er relativt dybe kløfter, og hvor der mangler noget belægning, fx græstørv. Flere andre nævnte behovet for at dæmpe sandflugten fra de yderste klitter, fx ved hjælp af gamle juletræer og lignende. LR oplyste, at man løbende har forsøgt at kontakte Naturstyrelsen om forholdene, men at styrelsen formodentlig kun holder klitsyn en gang om året, og der beslutter, hvad der skal gøres. Han gjorde endvidere opmærksom på, at vi har at gøre med et dynamiske landskab, der hele tiden bevæger sig, og at det er sådan det er. Ser man på fotografier, der er optaget over en årrække, er der over tid ikke sket de store ændringer i landskabet. Peter Nielsen Fe73 gjorde dog opmærksom på, at det ikke er naturen alene, men også menneskabte skader, der forårsagede sandflugten, og at der er behov for tildækning af de åbne sandflader. Gitte Ramhøj Ba12 oplyste, at hun forsøger at arrangere en aktiv dag, hvor dem, der deltager, kan lave sandflugtsbekæmpelse. Hun har forsøgt at få Naturstyrelsen i tale om et sådant arrangement, men indtil videre er der ikke noget konkret. Leif Markussen Tu3 bemærkede, at det er fint, at man nu har en strategiplan, og at der er markant opbakning til bestyrelsen vedrørende det fremtidige samarbejde med Kommunen inden for disse rammer. Jørgen Vind Fe71 oplyste om køb af et produkt ved navn Chromecast, og om hvordan man derved får adgang til et større antal tv-programmer. Hvordan man konkret gør, og hvordan man får det til at virke, kommer på hjemmesidens opslagstavle (www.ferbaek.dk). Derefter blev mødet afsluttet. SEH takkede for god ro og orden. Dirigenten og referenten fik gaver: en bog om det gode liv. SEH takkede bestyrelsen for årets indsats og oplyste, at næste års generalforsamling afholdes d. 25. juli 2020 på samme sted som i år. 21. juli 2019 Kjeld Sørensen, Narhvalen 10 Side 3 af 7
Formandsberetning 2018/19 Bestyrelsens arbejde foregår dels som møder, som vi har holdt 4 af i perioden, dels via mails og telefon/sms. Nedenfor redegøres der for vores arbejde på forskellige områder: Byggesagsbehandling. På generalforsamling i Ferbæk Ejerlaug i 2018 blev overholdelse af deklarationen for området, hvordan byggesager relaterer sig til deklarationen og hvordan bestyrelsen arbejder med disse emner, et stort tema. Det var generalforsamlingens holdning, at der skal administreres stramt efter deklarationens bestemmelser, således at områdets særlige karakter sikres og så området naturværdier bevares. Bestyrelsen blev opfordret til at tage kontakt til Jammerbugt Kommune og forsøge at få præciseret Kommunens syn på vores deklaration og hvordan den indgår i Kommunens byggesagsbehandling. Bestyrelsen har afholdt møde med Jammerbugt Kommune, og har efterfølgende udarbejdet en strategi for det fremtidige samarbejde, som nu forelægges generalforsamlingen, og som hvis den vedtages vil være gældende for også fremtidige bestyrelser i Ejerlauget. Medlemmerne blev foreløbigt underrettet i en mail den 6. marts 2019. Generelt om deklarationen Der opstår i det daglige samarbejde med grundejere og ofte i forbindelse med ejerskifte situationer, hvor vi kunne ønske, at deklarationen var mere præcist formuleret. Det er jo ligesom lovgivningen; den kan ikke tage højde for alle fremtidige tænkelige og utænkelige problemstillinger. I sådanne situationer forsøger bestyrelsen at tage udgangspunkt i den ånd og hensigt, som deklarationen er udarbejdet i, og vi kan således komme til at foreslå en grundejer ændringer, som ikke præcist kan læses i deklarationens bogstav. Det er forståeligt, hvis grundejeren vægrer sig ved at skulle følge sådanne forslag til ændringer, men som regel lykkes det at tale sig til rette. Bestyrelsen beder om generalforsamlingens forståelse for problemstillingen. Bestyrelsens udgangspunkt er- uden undtagelse - hensynet til helheden i vores område, og vi kan alle sammen være stolte af, at det gennem tiderne er lykkedes ganske godt. Hunde i snor Hunde skal føres i snor. Både af hensyn til mennesker man møder, som ofte føler sig utrygge ved at møde en løs hund, men også af hensyn til vildtet. Ser en løs hund et stykke vildt, går naturen over optugtelsen, og vildtet vil blive unødigt stresset og i værste fald skambidt. Side 4 af 7
Naturpleje Rydningen af Rynket rose på de private grunde blev ikke helt så effektiv som forventet. Derfor er der blevet sprøjtet en ekstra gang i efteråret - tilsyneladende med god effekt. Ejerlauget har nu sat punktum for den mangeårige naturplejeindsats mod fyr, gran og roser. Nu er det op til grundejerne selv at bekæmpe den eventuelle genvækst, der måtte komme. Jammerbugt kommune nedskar roser på fællesarealerne sidste år og følger op med sprøjtning, når der er kommet genvækst. Vi slipper nok aldring af med roserne, men lad os håbe, at vi nu kan tøjle dem. Den tidligere opfordring til at fjerne selvvækst i området gentages hermed. Tages træerne helt unge, kan de sagtens fjernes med håndkraft. Vi skal også være opmærksom på, om der er bevoksning uden for byggefeltet/5m fra bebyggelsen på grunden. Det er er strid med deklarationen, og sådan bevoksning vil blive påtalt af Bygge- og deklarationsudvalget. På sidste års generalforsamlingen besluttede forsamlingen med et overvældende flertal at fortsætte græsningsprojektet med den ændring, at græsningen primært foregår med kvæg. Kommunen har et dyretryk på 0,3 dyreenhed pr. ha. Dyreholder Claus Jensen har i overensstemmelse hermed udsat kvæg af racerne Galloway og Dexter - køer, tyre og kalve. Der kommer også få heste. Deklarationen har en bestemmelse om, at områdets natur og karakter skal bevares, ligesom der et forbud mod at foretage terrænændringer. Det skal vi have i baghovedet, når vi indretter os omkring husene. Det må ikke blive pænt og friseret. Det betyder, at afdækning over sivedræn eller bunker af overflødigt sand efter byggeri skal udformes med ikke for stejle konkave og konvekse former og med varierende højde og bredde, så der tilstræbes former som naturens. Sirlige volde er ikke ønskelige. Deklarationens bestemmelser betyder også, at anden bevoksning end den naturlige ikke er tilladt, og at der ikke må sættes løg, sås eller plantes på terræn. Evt. sandflugt skal imødegås ved dækning med ris eller plantning af Hjelme. Deklarationen Byggesager mv Bygge- og deklarationsudvalget har godkendt ændret placering af nedsivningsanlæg på nybyggeri på Bardehvalen. I byggeforløbet på samme ejendom har udvalget overfor bygmesteren måttet påtale, at der blev tilført muldjord og sået græs. Vedr. ejendom på Grinden meddelt tilladelse til opførelse af bræddeskur, da det ikke kan ses fra vej eller offentlig sti, jfr. hidtidige retningslinjer. Side 5 af 7
Vedr. samme ejendom meddelt afslag på ansøgning om etablering af nye klitter, da der i den forbindelse ønskes tilført 75 m3 sand og som følge af klittens dominans, og placering uden for byggefelt. Den ønskede afskærmning kan evt. løses via stakit inden for byggefelt. Vedr. fortsat byggesag om opførelse af anneks på ejendom på Marsvinet, godkendt ny placering heraf uden for byggefelt ud fra en helhedsvurdering, herunder for at for mindske alt for omfattende terrænregulering. Udvalget har i et samvirke med bygmesteren arbejdet på at formindske gener fra sandfygning. Besvaret henvendelse vedr. ejendom på Tunen om udvidelse af terrassen derhen, at der ikke kræves tilladelse, når terrassen forbliver inden for byggefelt. Henvendelse vedr. stakit omkring terrasse på ejendom på Ferborgvej besvaret med, at der ikke gælder specifikke regler ud over placering indenfor byggefelt og helst i samme farve som huset. Besvaret henvendelse om placering af anneks på ejendom på Delfinen. Deklarationssager Udvalget foretog den årlige deklarationsvandring den 31. juli 2018. Når bortset fra korrekt placering af renovationsstativer var det særdeles glædeligt at konstatere, at der alene var 2 forhold at påtale. Hus på Bardehvalen er fejlagtigt blevet malet rødt. Ejeren har fået frist til udgangen af 2019 til at få ommalet huset. Parkeringsplads på ejendom på Kaskelotten er anlagt i 4 m bredde(mod højst 3 m) og befæstet med grus.(ikke tilladt). - Ejer er pålagt at bringe forholdene i orden inden 1. marts 2019. Det er endnu ikke sket. Veje Vedligeholdelse af grusvejene blev i 2018 præget af den meget tørre og varme sommer. Som en del af vejvedligeholdelsen bliver stamvejene støvdæmpet, hvilket fungerer ved, at Side 6 af 7
det tilførte støvdæmpningsmiddel opsuger fugt fra luften. På grund af den varme sommer var luftfugtigheden lav, og det var kun om natten, at vejene kunne suge lidt vand, der så i løbet af få timer i solen fordampede igen. Derfor blev støvdæmpningen ikke så effektiv som ønsket. Efter generalforsamlingen i 2018 fortsatte arbejdet med at istandsætte vejene. I 2017 besluttede generalforsamlingen, at de mest befærdede veje istandsættes efter følgende strategi: o o o o Stamvejene tilføres 4 cm 0/18 stabilgrus Straks efter udlægning udspredes 0,7-1,0 kg /lbm støvdæmpning Efter behov følges op med efterbehandling med 0,2.-0,5 kg/lbm støvdæmpning Tidligt forår i efterfølgende år udspredes 0,7-1,0 kg /lbm støvdæmpning og opfølges efter behov som beskrevet. 2. etape af istandsættelsesarbejdet omfattede Ferborgvej fra Blaahvalen frem til Delfinen samt Delfinen til Tunen. Desværre kunne grusproducenten ikke levere den bestilte mængde, så derfor måtte arbejdet udføres i 2 etaper, hvilket betød, at støvdæmpningen af den nye belægning først blev udført efter at anden etape var udført. På nuværende tidspunkt er så Fr. Obelsvej, del af Ferborgvej og Delfinen forbedret efter den vedtagne strategi. Den nye belægning med mindre stenstørrelse end tidligere anvendt har vist sig meget holdbar i kombination med støvdæmpningen. Der kan konstateres færre huller og de huller, der opstår, bliver ikke så dybe som tidligere set. Den bedre belægning gør det desværre også mere bekvemt at køre hurtigere end den skiltede hastighed, hvilket nedsætter trafiksikkerheden og øger vejsliddet. Vandløb Nedbørsforholdene i det forgangne år har betydet ringe vandføring i vandløbene. Hedemosevandløbet har kun i en kortere periode været vandførende, mens Ferbækken ikke har haft problemer med at lede vandet til havet. Der er ikke udført oprensninger af vandløbene i løbet af året, bortset fra at det lejlighedsvis er nødvendigt at justere Ferbækkens udløb over stranden. Kontingentbetalingen Vi kan med glæde konstatere, at foreningens medlemmer har taget tidligere års opfordringer til sig om at få indbetalt kontingent til tiden, dvs. inden den 1. oktober! Dette er igen i år lykkedes for 85% af medlemmerne og i begyndelsen af november måned havde alle betalt. Til sammenligning betalte kun 60% til tiden for et par år siden, hvilket da også blev bemærket af revisor i forbindelse med revidering af foreningens regnskab. Vi vil gerne bede de sidste 15% om at stramme op og overholde betalingsfristen. Kontingentopkrævning forventes at blive udsendt til medlemmerne pr. e-mail i uge 34/35. Bestyrelsen Side 7 af 7
Budgetforslag for perioden 1. april 2019 til 31. marts 2020 (renset for affaldssagen) REGNSKAB BUDGET 18/19 19/20 INDTÆGTER Kontingent for 152 parceller - kr. 1.000 (Kystvejen 128 halv pris) 151.500,00 151.500 Indtægter ialt (ekskl. affaldssalgen) 151.500,00 151.500 UDGIFTER Opgradering af Fr. Obels Vej & Delfinen - grus (etape 2) 39.700,00 0 Opgradering af resten af Ferborgvej - grus (etape 3) 0,00 40.000 Normal vedligeholdelse af grusveje 23.143,75 25.000 Støvbekæmpelse med Dustex/Calsium 23.837,50 25.000 Vedligeholdelse af stier m.m. 14.312,50 15.000 Vejkanter, havtorn 0,00 1.000 Snerydning 0,00 5.000 Vandløb 0,00 0 Naturpleje - Rosa Rogusa/kvas 3.125,00 0 Bestyrelsen - honorar, kørsel og fortæring 8.317,68 9.000 Generalforsamling + gaver til afg. medl. 15.318,00 17.000 Kontor - bankgebyr, porto, kopiering mm 605,40 650 Kontingent - sommerhusforeninger og Naturplejeforening 250,00 250 Hjemmeside - webhotel og webmaster 2.578,00 4.500 Diverse 16.069,00 10.000 Udgifter i alt (ekskl. affaldssagen) 147.256,83 152.400 OVERSKUD/UNDERSKUD (ekskl. affaldssagen) 4.243,17-900 Kassebeholdning, primo 238.899,14 148.160 Indtægter i år 152.750,00 151.500 Udgifter i år 243.489.33 152.400 Kassebeholdning, nu 148.159,81 147.260