VURDERING AF TILSTAND OG BEVARINGSVÆRDI Jespervej 274, 3480 Fredensborg Rekvirent: Ole Worm Christensen Jespervej 274 3480 Fredensborg Gennemgangen blev fortaget d. 20.08.2015 af bygningsrådgiver Anders Bæhr Nielsen i selskab med Per Krogh Center for bygningsbevaring er blevet kontaktet for at fortage en uvildig vurdering af husets tilstand og bevaringsværdi. Vurdering af tilstanden suppleres ikke med prisestimater på de enkelte bygningsdele, men der er fortaget et groft overslag, på de arbejder der skønnes nødvendige, for at bringe huset i en rimelig og bebolig stand, dog uden at huset vil kunne opfylde det gældende bygnings reglement. Prisoverslaget er
Vurdering af tilstand og bevaringsværdi, Kystvej 17B Side 2 af 6 behæftet men en vis usikkerhed, da den beror på en visuel gennemgang af huset, uden at der er fortaget destruktive indgreb. Bygningen, som er pt. bevaringsværdigt i klasse 4 (tidligere klasse 3), er jfr. BBR opført ca. 1850. Bygningen fremstår hvidkalket med blåmalede vinduer og stråtag. Det er på ca. 100 m2 i grundplan og 1. sal er udnyttet. Vinduer og dør til bad, køkken, stue og spisestue mod syd og vest er termovinduer med sprosser øvrig vinduer er med kitfals og 1 lag glas. Huset er indrettet med køkken, toilet og bad. Opvarmningen er forgået med el-varmepumper suppleret med el-paneler og brændeovn. Bevaringsværdier. Huset er senest SAVE-vurderet i 2014 og blev bedømt til en samlet bevaringsværdi på 4.: (1 er højest og 9 er laveste værdi) Med kommentar: Huset er velproportioneret og bidrager til bebyggelsesmiljøet og den kulturhistoriske fortællerværdi. De mere detaljerede vurderinger der ligger til grund for denne karakter lyder: Arkitektonisk værdi: 4 Arkitektonisk vurdering: Velproportioneret bygning med regelmæssige facader og håndværksmæssige detaljer som gesims og stik. Kulturhistorisk værdi: 4 Kulturhistorisk vurdering: Stuehus. Miljømæssig værdi: 3 Miljømæssig vurdering: Placerer sig flot i landskabet på bakketop. Originalitet: 5 Originalitets vurdering: Huset fremstår som nyt, hvor der er lagt vægt på det oprindelige udtryk. Tilstand: 4 Tilstand vurdering: Vedligeholdt. Bevaringsmæssig værdi: 4 Vi er enige i, at den samlede, bevaringsmæssige værdi bør ligge på 4. Ift. vurderingen fra 2014 er vi enige i at den arkitektoniske værdi bør ligge på 4, da huset er harmonisk, velproportioneret og er udført med klassiske håndværksmæssige detaljer, dog uden at være væsentligt arkitektonisk bearbejdet. Kulturhistorisk bidrager det til fortællingen om husmandssteder/landhuset. Den kulturhistoriske værdi vurdere vi til 4. Ved den miljømæssige vurdering ser man på bygningens betydning eller støtteværdi for de tilstødende bygninger og for helheden. Man ser på, hvordan bygningen er placeret og tilpasset landskabet, husrækken, gadebilledet eller det miljø, den er en del af. I dette tilfælde er huset ikke synligt fra offentlig vej. Huset er dog smukt placeret i landskabet, på en lille bakketop i skovkanten og har støtteværdi for det kulturlandskab det er en del af. Derfor vurderer vi at den miljømæssige værdi bør ligge på 4. Originaliteten mener vi bør ligge på 4, da husets oprindelige udtryk er helstøbt og velbevaret. Kun med få ændringer, f.eks. Den fritstående skorsten på gavlen, termovinduerne men med den autentiske størrelse og opdeling. Kvistene i stråtager er givetvis tilføjet i forbindelse med indretningen af 1. salen, men er traditionelt udført. Efter at havde fortaget en detaljeret tilstandsvurdering af huset, vurderer vi tilstandsværdi til 7, på grund af de kraftige sætningsskader og svigtende fundering i husets nordøstlige hjørne, samt sætningsrevner i nordfacaden og gavlen mod vest. Vi vurderer derfor, at husets samlede bevaringsværdi bør ligge på 4. Primært på grund af den kulturhistoriske og miljømæssige værdi samt det autentiske udtryk. Det skal bemærkes som et forbehold, at karakterer i SAVE-registreringer gives med udgangspunkt i de lokale forhold og ud fra et lokalt niveau, så en vurdering skal ses i sammenhæng med niveauet for det samlede område.
Vurdering af tilstand og bevaringsværdi, Kystvej 17B Side 3 af 6 Det skal også bemærkes at den indvendige tilstand og husets brugsværdi er ikke en del af SAVEvurderingen, men som det fremgår af vores tilstandsvurdering, har huset nogle alvorlige og væsentlige problemer, som b.la. knytter sig til fundering, varmeisolering og det, at de indvendige overflader mv. mangler helt i en stordel af huset. Huset er ikke beboligt i din nuværende tilstand. Tilstandsvurdering. Overordnet konklusion. Huset er ikke beboligt i sin nuværende tilstand. Hvilket skyldes den rottesanering der er fortaget indvendigt. Den udvendige tilstand, er med undtagelse af sætningsskaderne, rimelig. Ved en istandsættelse af huset, vil det være nødvendigt at efterfundere det nordøstlige hjørne og muligvis en del af nordfacaden og vest gavlen. Stråtaget skønner at have en restlevetid på ca. 10 år. Døre og vinduer trænger til maling men er ellers i fin stand. Hvis huset igen skal gøres beboligt vil det kræve at der udføres en række arbejder, som min. omfatter: - Efterfundering af ydervægge. - Efterfundering af indvendig vægge mellem stuer. - Udgravning, isolering og støbning af terrændæk. - Nye gulve. - Etablering af indvendige forsatsvægge med isolering. - Nyt køkken. - Reparation af etageadskillelse stue/1. sal - Reetablering af beklædninger på 1. sal. - Nye elinstallationer. Alt efter udstyrsniveau og materialevalg, skønnes ovenstående arbejder at kunne udføres for i mellem kr. 1-1,5 million ex moms, svarende til kr. 1,25-1,9 million inkl. moms.
Vurdering af tilstand og bevaringsværdi, Kystvej 17B Side 4 af 6 TAG. Stråtaget fremstår slidt men intakt. Det er oplyst til at værre ca. 35 år gammelt og skønnes at have en restlevetid på ca. 10 år. Møningen er dog næsten væk og bør fornys i løbet af et år. Facader / ydervægge Ydervægge er af massiv teglsten, i 1 stens tykkelse. De udvendig overflader fremstår hvidkalkede Ydervæggene står på et fundament af syldsten, der ikke går særligt dybt ned i jorden. Flere steder svigter funderingen og der er opstået sætningsrevner. Særligt slemt er det nordøstlige hushjørne. Som har nogle kraftige revner. Inde fra, hvor gulvene er fjernet, kan man flere steder se at der er luftmellemrum, mellem mur og syldsten. Der bør foretagen en understøbning af væggene, som minimum der hvor der forekommer sætninger. Hvis gulvene skal udgraves mere end ca. 20 cm, vil det være nødvendigt at understøbe alle væggene.
Vurdering af tilstand og bevaringsværdi, Kystvej 17B Side 5 af 6 Vinduer og døre. Vinduer mod syd og vest er med termoglas og sprosser. Mod nord er de med kitfals og et lag glas. Vinduerne er generelt sunde men bør vedligeholdes med maling inden for 1-2 år. Det samme gælder døren
Vurdering af tilstand og bevaringsværdi, Kystvej 17B Side 6 af 6 Indvendigt. Det er blevet oplyst, at ejendommen har været plaget af rotter. Derfor er gulve, indvendige forsatsvægge, isolering og elinstallationer fjernet i stueetagen, undtaget i køkken og badeværelse. På 1. sal er den indvendige beklædning på skråvægge og gavle, fjernet. De indvendige vægge er opført i ubrændte lersten. Den langsgående skillevæg mellem stuer, er opbygger oven på en bundrem, som er ligger direkte på jorden. Bundremmen er efterhånden næsten rådnet væk. Husets indre kan godt gøres brugbart igen. Det vil dog kræve nogle omfattende og kostbare arbejder, som minimun bør omfatte: - Efterfundering af indvendig vægge mellem stuer. - Udgravning, isolering og støbning af terrændæk. - Nye gulve. - Etablering af indvendige forsatsvægge med isolering. - Nyt køkken. - Reparation af etageadskillelse stue/1. sal - Reetablering af beklædninger på 1. sal. - Nye elinstallationer. Efter en evt. endt istandsættelse vil huset være væsentligt bedre end tidligere mht. komfort og varmeisolering, men der vil næppe kunne bringes op til de krav der stiller til nye huse.