MILJØRETTEN VED KØB OG SALG AF ERHVERVSEJENDOMME Ved partner, advokat (H) Håkun Djurhuus og specialistadvokat Anne Sophie K. Vilsbøll
DISPOSITION 1. Sondringen mellem: Offentligretligt påbudsansvar Kortlægning på VN1 eller VN2 Civilretlige forhold (sælgeransvar, forureneransvar, lejeransvar og ansvarsgrundlaget) 2. Særligt om jordforurening, herunder konsekvenserne af det nye IE- Direktiv 3. Planret, naturbeskyttelsesloven m.v. regulering af arealanvendelsen. 4. Købsaftaleklausuler om jordforurening 5. Tjekliste for købere af erhvervsejendomme (ikke udtømmende) 6. Spørgsmål
1. DET OFFENTLIGRETLIGE PÅBUDSANSVAR Undersøgelses- og oprensningspåbud (JFL 40 - undersøgelsespåbud, MBL 69, jf. 19, JFL 41) Oversigt over krav om ansvarsgrundlag og de forskellige regelsæt
OVERSIGT PÅBUD/ERSTATNING - JORDFORURENING 1.1.92 1.7.1994 1.1.2000 1.1.2001 -----------X-----------------------------------X------------------------------------------X--------------------------- --X---------------------- ------- ---------------- JFL 40 --------------------------- Undersøgelsespåbud JFL i kraft (ikke krav om culpa) (bortset fra påbudsbest.) -------------------------- MEL Objektivt ansvar 30 årig forældelse ---------------- ---------------- JFL 41 påbud på objektivt ansvarsgrundlag Ikke hjemmel til undersøgelsespåbud skærpede påbudsregler culpakrav v. forurening fra off. eller privat virksomhed Obj. påbudshjemmel Udg.pkt.: + culpakrav
JORDFORURENING - DET OFFENTLIGRETLIGE PÅBUDSANSVAR Hæfter køber, offentligretligt, for sælgers forurening?
JORDFORURENING - DET OFFENTLIGRETLIGE PÅBUDSANSVAR Svar: Alt overvejende hovedregel: Køber hæfter ikke offentligretligt for sælgers forurening, (undtagelser JFL 45 og IE-Direktivet)
JORDFORURENING - DET OFFENTLIGRETLIGE PÅBUDSANSVAR
2. SÆRLIGT OM JORDFORURENING, HERUNDER KONSEKVENSERNE AF DET NYE IE-DIREKTIV Dansk implementeringslov og bekendtgørelse trådte i kraft den 7. januar 2013 Ordningen helt overordnet: Driftsherre, ved helt eller delvist driftsophør hæfter forureningsmæssigt for oprensning tilbage til basistilstanden Basistilstandsrapport (BTR) skal udarbejdes i forbindelse med nye miljøgodkendelser, henholdsvis revurdering af eksisterende miljøgodkendelser, såfremt der er tale om virksomheder under nye godkendelsesbekendtgørelses bilag 1, som anvender, fremstiller eller udleder, farlige stoffer. Praktisk virkning: Det forventes, at BTR vil afsløre mange hidtil ukendte forureninger. Der er anmeldelsespligt efter miljøbeskyttelseslovens 21. En væld af påbudssager og efterfølgende civilretlige sager vil være resultatet af IE-Direktivet og navnlig BTR.
JORDFORURENING - KORTLÆGNING VN1 VN2 Konsekvenser og retsvirkninger
JORDFORURENING CIVILRETLIG HÆFTELSE Kort brush-up af reglerne om mangler ved fast ejendom Indebærer IE-Direktivet, at man som køber hyppigere bør gennemføre egentlige miljøundersøgelser ved køb af erhvervsejendomme omfattet af direktivet? Bør man generelt gennemføre miljøundersøgelser ved køb af erhvervsejendomme? Ejendommens historik, naboejendomme etc. historisk redegørelse. Bør man i stedet handle om risikoen? Bør man reducere sin risiko ved at købe aktiver fremfor aktier? I hvilket omfang hæfter lejer overfor udlejer for forurening forårsaget af lejer?
JORDFORURENING CIVILRETLIG HÆFTELSE Tilfældegrupper: Sælgeransvar og springende regres Forureneransvar, herunder forurening fra naboejendomme (husk miljøerstatningsloven)
DEN GLEMTE LOV - MILJØERSTATNINGSLOVEN Erstatningslov ej påbudslov Objektivt ansvar Listevirksomhed + tanke på > 6.000 l.
ØSTRE LANDSRETS DOM AF 10. OKTOBER 1996 (SAG 16. AFD. NR. B-2006/92) - NIELS FENNET HOLDING A/S VS. BERENDSEN TEXTIL SERVICE A/S Afhjemling af syns- og skønsmanden: Det er desværre meget normalt, at der konstateres forurening i forbindelse med nedgravede tanke. Hvis der for en køber foreligger oplysninger om nedgravede tanke, vil han derfor klart tilråde en nærmere undersøgelse af grunden.
ØSTRE LANDSRETS DOM AF 10. OKTOBER 1996 (SAG 16. AFD. NR. B-2006/92) - NIELS FENNET HOLDING A/S VS. BERENDSEN TEXTIL SERVICE A/S Uddrag af Østre Landsrets præmisser: Den omstændighed, at sagsøgeren, der må anses som professionel på området, var bekendt med, at ejendommen gennem en længere årrække havde været anvendt til industri, og at det i slutsedlen udtrykkeligt var anført, at der på grunden fandtes nedgravet 4 tanke, burde have foranlediget sagsøgeren til forud for købet at foretage en undersøgelse af ejendommen for at afdække den eksisterende risiko for, at grunden kunne være forurenet af olie, jf. herved også skønsmanden udtalelser om, at forurening af jorden omkring olietanke må anses som sædvanlige. Da sagsøgeren undlod at foretage en sådan undersøgelse, findes sagsøgeren at have overtaget risikoen for den foreliggende forurening, og der er derfor ikke grundlag for forholdsmæssigt afslag.
3. PLANRET, NATURBESKYTTELSESLOVEN M.V. REGULERING AF AREALANVENDELSEN Lokalplaner mv. Må køber udnytte ejendommen til det formål, han har tænkt sig? Hvad står der i lokalplanen om ejendommens anvendelse? Overtager køber en igangværende virksomhed eller vil han ændre den eller måske starte noget helt nyt? Pas på eventuelle følsomme naboer! Blanding af bolig og erhverv giver (ofte) problemer. Risiko for et 14-forbud
3. PLANRET, NATURBESKYTTELSESLOVEN M.V. REGULERING AF AREALANVENDELSEN Særlige naturbeskyttelsesinteresser? Uanset hvad køber har tænkt sig at benytte ejendommen/virksomheden til, kan det give udfordringer, hvis virksomheden eller dele heraf ligger i eller nær: 3-områder, habitatområder, Natura 2000-områder, fuglebeskyttelsesområder eller lignende
4. AFTALEKLAUSULER OM JORDFORURENING Risikoen for eventuel jordforurening kan håndteres i en købsaftale- eller skødeklausul. Men køber henholdsvis sælger bør overveje nøje, hvad det er, man vil med klausulen: Hvordan fordeler risikoen sig uden en jordforurenings-klausul? Er der særlige forhold (kendt/ukendt) forurening, man ønsker håndteret ved klausulen? Hvad skal klausulen koste? for den er aldrig gratis! Er der ansvar eller risici, som køber ikke kan aftale sig ud af?
A.P. MØLLER-DOMMEN - U.2001.2200H To rederiselskaber i A.P. Møller-koncernen (S) og et ejendomsselskab (K) indledte forhandlinger i 1985 og antog en fælles rådgiver, R, som udførte delvise forureningsundersøgelser, der viste, at Pyrolysegrunden og en del af Nordmarken var forurenet med kulbrinter. R anbefalede en undersøgelse af hele Nordmarken, men dette afviste K s ejerkreds som unødvendigt. Ejendommen blev solgt i 1989, og købesummen blev aftalt til 100 mio. kr., idet parterne tog udgangspunkt i den anslåede handelsværdi for ejendommen i uforurenet stand, til 175 mio. kr.
A.P. MØLLER-DOMMEN (fortsat) U.2001.2200H - PYROLYSEGRUNDEN
A.P. MØLLER-DOMMEN (fortsat) Skødeklausul om forurening: Parterne har i fællesskab anmodet R om at udarbejde rapporter vedrørende jordbundens beskaffenhed. Der henvises til følgende rapporter: [xx] Sælger er uden ansvar for afhjælpningsomkostninger grundet de miljøforanstaltninger, som må påregnes ud fra de ovenfor anførte rapporter.
A.P. MØLLER-DOMMEN (fortsat) I 1992 blev der konstateret følgende, yderligere forurening af grunden: Den resterende del af Nordmarken var også forurenet med kulbrinter. Oprensningsningsudgift skønnet til et trecifret mio.beløb. Både Pyrolysegrunden og Nordmarken var forurenet med tungmetaller. Oprensningsningsudgift skønnet til 5 mio. kr.
A.P. MØLLER-DOMMEN (fortsat) Højesteret: 1. Forhandlingsforløbet støtter som udgangspunkt S standpunkt om, at samtlige afhjælpningsomkostninger vedr. forurening skulle afholdes af køber. 2. Men ordlyden i skødets 3.2 kan omvendt ikke forstås sådan, at S også har fraskrevet sig ansvar for forurening, der ikke er omhandlet i de nævnte rapporter. 3. Ansvarsspørgsmålet kan derfor ikke afgøres på grundlag af miljøklausulen, men må afgøres på grundlag af almindelige regler om køb af fast ejendom. 4. Pga. K s afvisning af, at der skulle foretages yderligere forureningsundersøgelse (af Nordmarken), påhviler risikoen for den yderligere kulbrinteforurening K.
A.P. MØLLER-DOMMEN (fortsat) Højesteret: 5. Hvad angår tungmetalforureningen var det i 1980 erne ikke almindeligt at undersøge arealer af denne type for tungmetaller. K har derfor ikke ved at afvise yderligere undersøgelse afskåret sig fra at påberåbe sig tungmetalforureningen. Men omkostningerne på ca. 5 mio. kr. ligger under bagatelgrænsen. 6. I forholdet mellem K og rådgiveren R, var R ikke erstatningsansvarlig, da det var K s eget valg ikke at følge anbefalingen om en nærmere undersøgelse for kulbrinter, og da R ikke havde begået fejl ved (efter praksis dengang) ikke at undersøge for tungmetaller.
KØBSAFTALE-/SKØDEKLAUSULER FORURENING (EKSEMPEL 1) Sælger fraskriver sig ansvaret for den overdragne ejendoms jordbundsforhold. Køber kan således i anledning af ejendommens jordbundsforhold ikke gøre mangelsindsigelser af nogen art gældende overfor sælger. Q: Omfatter denne ansvarsfraskrivelse en eventuel jordforurening på ejendommen?
SALG AF TANKSTATION - U.1992.414H Salg af ejendom med tidligere tankstation skete med følgende klausul: Sælger har intet ansvar for jordbundsforholdene. Højesteret: Der er ikke grundlag for at antage, at ansvarsfraskrivelsen også omfatter forureningsskader. Det forhold, at køberne og deres rådgiver var klar over, at der tidligere havde været en tankstation på ejendommen, kan ikke føre til bortfald af mangelsbeføjelser.
KØBSAFTALE-/SKØDEKLAUSULER FORURENING (EKSEMPEL 2) Såfremt køber senest 2 år fra overtagelsesdagen at regne konstaterer forurening på ejendommen, forpligter sælger sig til at afholde de med fornøden oprensning af forureningen forbundne omkostninger, i det omfang køberen af miljømyndighederne gyldigt pålægges at foretage sådan oprensning. Q: Er ovennævnte klausul gunstigst for køber eller sælger?
KØBSAFTALE-/SKØDEKLAUSULER FORURENING (EKSEMPEL 3) Såfremt der konstateres jordforurening på ejendommen senest 2 år fra overtagelsesdagen at regne, forpligter sælger sig til at oprense forureningen, dog således at oprensningsomkostningerne, der kan pålægges sælger, maksimeres til kr. 3 mio. Q: Er dette en god skødeklausul?
KØBSAFTALE-/SKØDEKLAUSULER FORURENING (EKSEMPEL 4) Oprensningskriteriet bortset fra arealer direkte under nuværende bygninger er renjordskriteriet i henhold til Vejledning i håndtering og bortskaffelse forurenet og renset jord på Sjælland og Lolland-Falster som udgivet i februar måned 1997, herunder eksempelvis for benzin- og olieprodukter til et niveau mindre end 50 mg/kg. Såfremt renjordskriteriet på oprensningstidspunktet måtte være hævet, således at der må efterlades højere forureningskoncentrationer, er sælger dog berettiget til alene at oprense til sådanne koncentrationer.
5. TJEKLISTE FOR KØBERE AF ERHVERVSEJENDOMME (IKKE UDTØMMENDE) 1. Jordforurening a) Er ejendommen kortlagt på VN1 eller VN2, og hvilken betydning har det for køber? b) Er ejendommen udtaget med henblik på kortlægning (gråzoneregistreret forespørgsler over nettet til regionerne besvares indenfor 1-4 dage) c) Det kommunale oplysningsskema (indeholder oplysninger om planmæssige forhold, herunder lokalplanforhold, oplysninger om, hvorvidt der er en igangværende miljøsag på ejendommen og oplysninger om ejendommens tankforhold) d) Er der eventuelle uopfyldte påbud (af hensyn til 45 i jordforureningsloven) spørg tilsynsmyndigheden og tjek tingbogen (påbud efter jordforureningsloven tinglyses)
5. TJEKLISTE FOR KØBERE AF ERHVERVSEJENDOMME (IKKE UDTØMMENDE) 1. Jordforurening (fortsat) e) Ejendommens historik historisk redegørelse naboejendomme f) Er eventuel virksomhed på den ejendom, der skal overdrages, omfattet af IE-Direktivet? Er der i så fald udarbejdet BTR? g) Belysning af konkrete risici i forhold til IE-Direktivet h) Bør der indhentes historisk redegørelse i) Bør der gennemføres egentlige undersøgelser med henblik på at afdække, hvorvidt ejendommen er forurenet? ---o0o--- Hertil kommer hvis der overtages en virksomhed i drift en række tjekpunkter vedrørende virksomhedens miljøgodkendelse og overholdelse heraf.
5. TJEKLISTE FOR KØBERE AF ERHVERVSEJENDOMME (IKKE UDTØMMENDE) 2. Planretlige forhold a) Drives virksomheden i overensstemmelse med gældende lokalplaner? b) Er der følsomme naboer? c) Risikoen for 14-forbud
5. TJEKLISTE FOR KØBERE AF ERHVERVSEJENDOMME (IKKE UDTØMMENDE) 3. Naturbeskyttelsesloven a) Ligger virksomheden eller dele heraf i 3-områder, habitatområder, Natura 2000-områder, fuglebeskyttelsesområder eller lignende?
KONTAKT OFFENTLIG VIRKSOMHED OFFENTLIG VIRKSOMHED Håkun Djurhuus Partner, advokat (H) København T +45 72 27 33 44 M +45 25 26 33 44 E djur@bechbruun.com Anne Sophie K. Vilsbøll Specialistadvokat København T +45 72 27 34 16 M +45 25 26 34 16 E ask@bechbruun.com
www.bechbruun.com København Langelinie Allé 35 2100 København Ø T +45 72 27 00 00 Aarhus Frue Kirkeplads 4 8100 Aarhus C F +45 72 27 00 27 Shanghai 83 Loushanguan Road, suite 2630, 26/F Shanghai E info@bechbruun.com