Klagerne. J.nr UL/li. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Søren Bak v/advokat Peter Klitgaard Ganløseparken 58 Ganløse 3660 Stenløse og Home Erhverv Sjælland A/S v/advokat Lars Høj Andersson Hunderupvej Odense C Nævnet har modtaget klagen den 20. maj Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede er erstatningsansvarlige over for klagerne, som følge af at de indklagede ikke udleverede servitutter til klagerne eller klagernes advokat i forbindelse med handlen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

2 2 Home Erhverv Sjælland A/S (indklagede 1) havde en ejendom til salg, der var blandet bolig og erhverv. Udbudsprisen var kr., og det fremgår af salgsopstillingen, at det var et krav, at ejendommen blev benyttet til både bolig og erhverv. Det fremgik videre af salgsopstillingen: Der vil evt. være mulighed for at tilkøbe nabogrunden [ ]. Denne grund støder naturligt op til [ejendommen]. Klagerne ønskede at købe ejendommen sammen med den ubebyggede grund. Indklagede 1 har oplyst, at sagen blev sendt til statsaut. ejendomsmægler MDE Søren Bak (indklagede 2) med henblik på udarbejdelse af købsaftale mellem klagerne og sælger. Indklagede 2 udarbejdede købsaftale, som klagerne og sælgerne underskrev den 24. oktober Købsprisen for ejendommen og den ubebyggede grund var aftalt til kr. Købesummen blev fordelt med kr. for den ubebyggede grund og kr. for ejendommen. De kr. var fordelt med kr. for boligdelen og kr. for erhvervsdelen. Det fremgik videre af købsaftalens punkt 16 bl.a.: Købesummens fordeling er aftale mellem køber og sælger, hvorfor medvirkende ejendomsmægler ikke kan drages til ansvar for denne. Der er mellem køber og sælger aftalt et nedslag på kr ,- til dækning af de i tilstandsrapporten nævnte fejl og mangler. Køber har gennemgået ejendommen og er blevet opfordret [...] til [at] gennemgå ejendommen med egen byggesagkyndig. Køber er gjort opmærksom på at [kommunen] har accepteret at ejendommen også i fremtiden kan sælges samlet, uden at [kommunen] kan gøre krav gældende iht. servitut lyst den fsva. [den ubebyggede grund]. Køber er ligeledes gjort opmærksom på at sælger har bedt [kommunen] foranledige at servitutten bliver aflyst. Det betyder at grundstykket fremadrettet vil kunne sælges som selvstændigt byggegrund til tredjemand. Der foreligger endnu ikke svar fra [kommunen]. Køber vil i tilfælde af afslag vedr. selvstændigt salg af [den ubebyggede grund], ikke kunne gøre krav gældende mod sælger i forbindelse hermed. Køber erklærer at såfremt den selvstændige grund [ ] kan sælges selvstændigt og køber beslutter sig for at sælge den, har den nuværende sælger af den samlede ejendom, forkøbsret til grunden på almindelige markedsvilkår, som blev der handlet til tredjemand.

3 3 Rådgiverforbehold Nærværende handel er fra såvel købernes som sælgernes side betinget af, at disses rådgiver godkender handlen i sin helhed. Det fremgik også af købsaftalen, at klagerne fik udleveret udskrift af tingbogsoplysning og kopi af 2 servitutter fra henholdsvis 1885 og Af tingbogsudskriften fremgik, at der udover de to udleverede servitutter var en tredje servitut benævnt Dok om bebyggelse, benyttelse mv, Indeholder bestemmelser om salg, der var tinglyst i Af servitutten fremgik, at kommunen i 1999 havde solgt den ubebyggede grund, og at det i den forbindelse blev tinglyst på grunden bl.a.: Såfremt det tilkøbte areal eller dele heraf ønskes videreoverdraget i ubebygget stand, skal [kommunen] have forkøbsret til samme pris, som kommunen har solgt det for, uden tillæg af nogen art. Køberne kan således ikke kræve dækning for nogen del af de af dem afholdte yderligere udgifter [...]. Køberne kan derfor ikke sælge til anden side, før de har tilbudt [kommunen] at købe den på ovennævnte vilkår og modtaget skriftlig tilkendegivelse fra byrådet af, at kommunen ikke ønsker at gøre brug af sin forkøbsret. [...] Bestemmelsen kan aflyses når parcellen er bebygget. Klagerne har fremlagt kopi af skøde vedrørende sælgernes køb af den ubebyggede grund af kommunen i Det fremgår af skødet bl.a.: Såfremt det tilkøbte areal eller dele heraf ønskes videreoverdraget i ubebygget stand, skal [kommunen] have forkøbsret til samme pris, som kommunen har solgt det for, uden tillæg af uden art. Af tingbogsattesten fremgik, at købsprisen for den ubebyggede grund var kr. Den 11. oktober 2007 havde sælgerne bedt kommunen om at bekræfte, at kommunens forkøbsret ikke var gældende, såfremt begge ejendomme blev solgt samlet til den samme køber. Kommunen havde samme dag bekræftet, at kommunens tilbagekøbsret ikke trådte i anvendelse, før den ubebyggede grund agtedes videresolgt til ny selvstændig bebyggelse. Den 20. december 2007 blev klagernes skøde afvist fra tinglysningen, idet der var tinglyst forkøbsret til kommunen. Den 4. januar 2008 blev skøde tinglyst endeligt, idet der var forevist tilladelse fra kommunen til salg.

4 4 Ved stævning af 4. november 2008 sagsøgte klagerne sælgerne med påstand om sælgernes betaling af kr. Klagernes advokat anførte, at beløbet fremkom således: -Udbudspris for ejendommen var kr. -Samlet pris for ejendommen og den ubebyggede grund var kr., hvilken pris indeholdt et afslag på kr. -Den reelle fordeling af købesummen udgjorde herefter kr. for ejendommen og resten, kr., udgjorde købsprisen for grunden. -Fra denne reelle pris for grunden skulle kommunens tilbagekøbspris på kr. fradrages, hvilket giver kr. Sælgernes advokat anførte i sit svarskrift, at hans klienter skulle frifindes, samt anførte, at kommunens tilbagekøbspris udgjorde kr. og ikke som oplyst af klagernes advokat kr. I et brev af 6. februar 2009 til indklagede 1, gjorde klagernes advokat gældende, at indklagede havde begået en fejl ved ikke at udlevere servitutten fra Indklagede 1 afviste i et brev af 24. april 2009 at være ansvarlig. Den 25. september 2009 blev der afsagt dom i retssagen mellem klagerne og sælgerne. Klagerne fik medhold og fik tilkendt en erstatning på kr. Sælgerne ankede imidlertid byrettens dom til landsretten, der afsagde dom den 14. januar Af landsretsdommen fremgik bl.a.: Landsrettens begrundelse og resultat [Den ene klager] var efter sin egen forklaring bekendt med, at [kommunen] havde forkøbsret til den ubebyggede grund [...], forkøbsretten var nævnt i købsaftalen, og det fremgik af tingbogsattesten, som blev udleveret i forbindelse med handlen, at der som byrde den 19. april 1999 var tinglyst et dokument med bestemmelser om salg. De indstævnte tog sædvanligt advokatforbehold ved underskriften på købsaftalen, og deres advokat berigtigede handlen. Uanset at det dokument, der indeholdt de nærmere vilkår for kommunens forkøbsret, ikke blev udleveret til de indstævnte i forbindelse med indgåelse af købsaftale, må de indstævnte under de beskrevne omstændigheder selv bære risikoen for, at hverken de eller deres advokat undersøgte forkøbsrettens nærmere indhold, og herunder navnlig den pris, som kommunen kunne købe den ubebyggede grund tilbage for. Landsretten frifinder derfor appellanterne.

5 5 [...] Klagesagens behandling har afventet afgørelsen af retssagen mellem klagerne og sælgerne. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede oplyste klagerne om forkøbsretten for kommunen, men der manglede oplysning om, at forkøbsretten var til en fast pris. De indklagede udleverede ikke kopi af servitutten vedrørende forkøbsretten til klagerne. De indklagede har derfor ikke opfyldt deres pligt til i forbindelse med handlen at fremlægge oplysninger, der belyser begrænsninger for ejendommen. Klagerne måtte forvente, at den ubebyggede grund kunne sælges til markedsprisen med respekt af en almindelig forkøbsret for kommunen, der ikke omfattede en fast pris. Først efter handlen blev klagerne bekendt med, at kommunen kunne kræve den ubebyggede grund tilbageskødet til samme pris, som kommunen i sin tid havde solgt grunden for, såfremt den blev videresolgt i ubebygget stand. Fordelingen af købesummen i købsaftalen er egenhændigt foretaget af sælger og de indklagede og uden klagernes viden om indholdet af servitutten. Denne fordeling er derfor ikke bindende for klagerne. Den reelle fordeling af købesummen er: Ejendommens udbudspris på 4,2 mio. kr. fratrukket kr. i nedslag, hvilket giver 4 mio. kr. Da den samlede handelspris for ejendommen og den ubebyggede grund var 5,05 mio. kr., udgør prisen på den ubebyggede grund altså 1,05 mio. kr. Fra denne pris skal trækkes , som kommunen kan tilbagekøbe grunden for, hvilket giver kr., som udgør klagernes erstatningskrav. Indklagede 1 har bl.a. anført: Principalt gøres det gældende, at klagen over indklagede 1 skal afvises fra nævnsbehandling. Det er indklagede 2, der har udarbejdet købsaftalen, hvorfor klagesagen alene skal rettes mod indklagede 2. Subsidiært bestrides det, at klagerne har krav på erstatning. Klagerne var bistået af deres advokat i forbindelse med handlen. Klagerne og deres advokat blev i købsaftalen gjort opmærksom på, at der forelå en deklaration med en forkøbsret for kommunen, ligesom klagerne blev gjort opmærksom på ansøgningen til kommunen om salg af den ubebyggede grund til klagerne. Klagerne forhandlede med sælger i den forbindelse, herunder fraskrev klagerne sig adgang til at gøre krav gældende mod sælgerne, såfremt det måtte vise sig, at kommunen ikke ville frafalde at gøre forkøbsretten gældende.

6 6 Henset hertil må klagerne, som anført i landsretsdommen i sagen mellem klagerne og sælgerne, bære risikoen for, at de ikke undersøgte forkøbsretten nærmere med den virkning, at klagerne i forhold til indklagede 1 er afskåret fra at gøre krav gældende. For så vidt angår klagernes erstatningskrav, er dette ikke opgjort efter gængse erstatningsretlige principper. Kravet er opgjort uden sammenhæng med den i retssagen indhentede skønserklæring. Kravet er således i det hele udokumenteret. Indklagede 2 har bl.a. anført: Indklagede 2 har alene bistået indklagede 1 med handlen, fordi handlen skulle oprettet i et bolig it-system, som ikke anvendes hos home Erhverv. Det er indklagedes 1 s tidligere medarbejder, som har formidlet handlen og stået for al kontakt med klagerne og sælger. Indklagede 1 har også sørget for indhentelse af handelsdokumenter og har dikteret indholdet af købsaftalen. Indklagede 2 har mod en andel i salæret stillet sit bolig it-system til rådighed. Indklagede 2 har hverken været i besiddelse af eller set den omhandlede servitut eller det betingede skøde fra Indklagede 1 s tidligere medarbejder har for retten forklaret, at han så det betingede skøde og var klar over, at forkøbsretten kunne gøres gældende til en bestemt pris. Denne oplysning gav medarbejderen ikke til indklagede 2. Det bestrides, at der er grundlag for en afvisning af klagen over indklagede 1, idet det er indklagede 1, som må bære ansvaret for eventuelle kritisable forhold. Hvis der skal udtales kritik af indklagede 2, er det alene en kritik, som kan baseres på, at indklagede 2 må hæfte for eventuelle fejl fra indklagede 1 s side. Indklagede 2 er enig i indklagede 1 s bemærkninger vedrørende ansvarsgrundlag og klagernes kravsopgørelse. Efter Østre Landsrets dom er det uforståeligt, at klagerne ikke i stedet retter kravet mod deres egen advokat, når klagerne ifølge dommen selv må bære risikoen for, at hverken de eller deres advokat undersøgte forkøbsrettens nærmere indhold. Med disse præmisser fra landsretten kan klagerne heller ikke gennemføre et krav mod indklagede 1 og 2. Nævnet udtaler: Nævnet finder ikke grundlag for at afvise klagernes klage over indklagede 1, idet det er indklagede 1, der har haft ejendommen til salg og har formidlet den solgt til klagerne. At indklagede 1 valgte at lade et andet mæglerfirma udarbejde købsaftale mv. ændrer ikke herved. Det indbyrdes forhold mellem de to indklagede er ligeledes klagerne uvedkommende. Nævnet kan herefter behandle klagen over begge de indklagede.

7 7 Nævnet finder det kritisabelt, at hverken indklagede 1 eller indklagede 2 udleverede den omhandlede servitut til klagerne i forbindelse med handlen, idet dette henhører til en ejendomsmæglers pligter. Som anført af Østre Landsret var den ene klager efter sin egen forklaring bekendt med, at kommunen havde forkøbsret til den ubebyggede grund, forkøbsretten var nævnt i købsaftalen, og det fremgik af tingbogsattesten, som blev udleveret i forbindelse med handlen, at der som byrde den 19. april 1999 var tinglyst et dokument med bestemmelser om salg. Klagerne tog sædvanligt advokatforbehold ved underskriften på købsaftalen, og deres advokat berigtigede handlen. Nævnet finder som landsretten, at klagerne, uanset at det dokument, der indeholdt de nærmere vilkår for kommunens forkøbsret, ikke blev udleveret til klagerne i forbindelse med indgåelse af købsaftale, under de beskrevne omstændigheder selv må bære risikoen for, at hverken de eller deres advokat undersøgte forkøbsrettens nærmere indhold, og herunder navnlig den pris, som kommunen kunne købe den ubebyggede grund tilbage for. Der er derfor ikke grundlag for at pålægge de indklagede at betale erstatning. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af de indklagede, og som følge heraf skal de indklagede herefter in solidum betale klagegebyret 700 kr. til klagerne. Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand