Lyskær 13B, Herlev Investeringsejendom i Herlev sælges Samlet etageareal: 3.684 m² kontor / lager Årlige lejeindtægter: kr. 2.110.557,- Tæt på Herlev Station og kommende letbane 6 lejemål - fuldt udlejet Afskrivningsgrundlag: kr. 13.060.000,- Afkast 1. år: 8,1 % Pris: kr. 21.500.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 4 Salgsvilkår... 5 Likviditetsbudget... 6 Planforhold/offentlige forhold... 7 Tekniske installationer... 9 Driftsudgifter... 9 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 10 Handelsomkostninger... 11 Købers kapitalbehov... 11 Startforrentning på kontantbasis... 11 Besigtigelse... 12 Mellemsalg... 12 Lejespecifikation... 13 Fotos... 14 Plantegning... 17 Matrikelkort... 18 Kort... 19
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Matr. nr. Kommune Lyskær 13 B 2730 Herlev 4ed Herlev Herlev Grundareal 7.134 m² - heraf vej 0 m² Oplysninger ifølge: elektronisk tingbog af 03.12.2014 Område/kvarter Ejendommen er beliggende på Lyskær ved Mileparken og tæt ved Herlev Station og med nem adgang til Ring 3. Den kommende letbane vil køre lige uden for døren. Området består af blandede anvendelser til erhvervsmæssige industrielle og kontormæssige formål. Området har igennem de senere år gennemgået en gunstig udvikling med renoverede og nye, moderne kontorbygninger og virksomhedsdomiciler. Mange spændende virksomheder har valgt området som base for deres domicil. Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er opført i 1957 i gule teglsten med tagpap-tag og er tilbygget i 1984 med en højere tilbygning som gør, at der er 1. sal i bygningens nordlige del. Ejendommen fremstår pæn og velholdt og er pt. opdelt i 6 lejemål, som alle er udlejet til gode lejere, som anvender lejemålene til kontor samt pænere lagerformål. Ejendommen huser bl.a. Vang Rasmussen A/S, Komplex IT A/S, Dansk Industri og Skadesservice ApS, Elite Miljø A/S, Wirework ApS samt Espresso Systems ApS. De enkelte lejemål er forsynet med porte. Der er endvidere en nyere fjernvarmeinstallation på ejendommen. Her er mulighed for at købe en afskrivningsberettiget investeringsejendom i et rigtig attraktivt område under udvikling. Udenomsarealer Ejendommens udenomsarealer er befæstede med asfalt og udlagt til parkering uden for de enkelte lejemål samt med en større p-plads bag ejendommen. Grundens areal er på 7.134 m² og er indhegnet. Adgang til ejendommen foregår gennem en automatisk port. side 3 af 20
Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 2.830 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 2.804 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 880 m² Etageareal i alt: 3.684 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1957/1984 Bebygget areal: 2.830 m² Antal etager: 2 Anvendelse: Afskrivning: Komplex IT A/S 880 m² Erhverv Nej Vang Rasmussen A/S 481 m² Erhverv Ja Espresso Systems ApS 394 m² Erhverv Ja Dansk Industri- og 320 m² Erhverv Ja Skadeservice ApS Elite Miljø A/S 1.242 m² Erhverv Ja Meedom Trade 18 m² Lager Ja Wirework ApS 349 m² Erhverv Ja Arealerne er iht. lejekontrakter. Det samlede erhvervsareal udgør iht. BBR-meddelelse 3.671 m² (inkl. 40 m² fyrrum). Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 12.800.000,- Heraf grundværdi kr. 4.993.800,- Ejendommen er ikke under omvurdering. side 4 af 20
Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 21.500.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 21.500.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 175.330,- - Refusion deposita kr. -848.633,- Anslået kapitalbehov: kr. 20.826.697,- Startforrentning 8,11 %. Momsfradragsprocent 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 3.684 m² kr. 2.110.557,- I alt kr. 2.110.557,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita Deposita kr. 848.633,- Tinglyste hæftelser Der er ingen hæftelser på ejendommen. Øvrige forhold Momsreguleringsforpligtelse: Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. side 5 af 20
Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 421.539,- kr. 421.539,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 2.110.557,- kr. 2.110.557,- 1. år før afskrivning/skat kr. 1.689.018,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 522.532,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.166.485,- Likviditet 1. år før skat kr. 1.689.018,- Skattevirkning ved skatteprocent på 23,50 % kr. 274.124,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 23,50 % kr. 1.414.893,- Momspligtige driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. side 6 af 20
Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Offentlige planer/forhold Lokalplan 43 Ekstrakt: Områdets anvendelse: Lokalplanområdet må kun anvendes til erhvervsformål og kun til: Miljømæssigt lettere virksomhed inden for følgende erhvervstyper: Fabrikationsvirksomhed og værksteds-, forarbejdnings-, lager- og engrosvirksomhed samt laboratorier. Kontorvirksomhed. Autoværksteder, entreprenør- og vognmandsvirksomhed og udendørs oplagsvirksomhed må ikke etableres indenfor lokalplanen. Jævnfør dog bestemmelse 3.2., 3.3. og 3.4. Inden for lokalplanområdet må ikke etableres beboelse. 3.2 Udover bestemmelse 3.1 fastlagte anvendelse må der inden for lokalplanområdet etableres butikker i tilknytning til den enkelte fabriksvirksomheds produktionslokaler til salg af virksomhedens egne produkter. Dog må der ikke etableres detailsalg af dagligvarer. På enkelte virksomhed og på den enkelte ejendom må etableres højst 100 m² bruttoetageareal til butiksformål. Inden for lokalplanområdet må der etableres i alt 8.000 m² bruttoetageareal til butiks-formål. 3.3. Uanset bestemmelse 3.1.-3.2. må der inden for lokalplanområdet opføres de for områdets elforsyning nødvendige transformerstationer. Delområde C Bebyggelsens omfang og placering På den enkelte ejendom inden for delområde B og C må rumfang af samlede bebyggelse ikke overstige 3 m3 pr. m² af ejendommens areal. Det samlede bebyggede areal må ikke overstige 50 % af ejendommens areal. Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Miljø Ifølge oplysninger indhentet den 03.10.2014 fra Miljøportalen er der ingen oplysninger om forurening på nærværende matrikel. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. side 7 af 20
Energimærke Ejendommen er omfattet af Lov af fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen er energimærket med karakteren D. Olietanke Servitutter Der er iht. BBR-meddelelsen følgende olietanke på ejendommen: Nedgravet/underjordisk olietank på 15.000 L fra 1974 Nedgravet/underjordisk olietank på 8.000 L fra 1956. Tanken er afblændet. Olietank på 2.000 L Olietank på 2.000 L fra 1970 Nedgravet/underjordisk olietank på 2.500 L Nedgravet/underjordisk olietank på 2.500 L 4ed Herlev 16-05-1947 Dok om bebyggelse, benyttelse, grundejerforening mv. 16-11-1955 Dok om vej mv, indeholder økonomiske forpligtelser 11-04-1978 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. 17-09-2008 Lokalplan 43 05-04-2011 Overenskomst - fjernvarmeledning 09-07-2011 Varme Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. side 8 af 20
Tekniske installationer Vand Varme Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Ejendommen opvarmes med fjernvarme fra eget anlæg (kilde: ejer). Driftsudgifter Ejendomsskat 2015 kr. 113.722,- Dækningsafgift 2015 kr. 77.562,- Administration, anslået, 2 % af lejen kr. 42.211,- Forsikring, anslået kr. 31.815,- Renovation, anslået kr. 4.969,- Udvendig vedligeholdelse, anslået ca. 3.684 m² á kr. 35,- kr. 128.940,- Rottebekæmpelse kr. 461,- Snerydning kr. 13.054,- Porttelefon kr. 336,- Pumpetelefon kr. 1.842,- Portadgangssystem kr. 2.976,- Udendørsbelysning kr. 3.651,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 421.539,- Momspligtige driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100 %. side 9 af 20
Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 21.500.000,- Kontantomregnet købesum kr. 21.500.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 65.330,- Advokatsalær - skøde kr. 110.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 0,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 21.675.330,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 1.650.620,- Grundens værdi kr. 4.993.800,- Afskrivningsberettigede bygninger kr. 11.307.016,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 3.548.564,- Kontantomregnet købesum kr. 21.500.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,0 % x kr. 1.664.081,- = kr. 66.563,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,0 % x kr. 11.399.223,- = kr. 455.969,- Afskrivning 1. år kr. 522.532,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. side 10 af 20
Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 65.330,- Advokatsalær - skøde kr. 110.000,- Moms kr. 27.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 202.830,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 kr. 27.500,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 175.330,- Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 21.500.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 175.330,- - Refusion deposita kr. -848.633,- Investeret kapital omregnet kr. 20.826.697,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 2.110.557,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 421.539,- Nettoleje til forrentning kr. 1.689.018,- 1.689.018,- x 100 20.826.697,- = 8,11 % (anslået) side 11 af 20
Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Tina Iburg, Erhvervsejendomsmægler, MDE, Valuar Mobil 51445095 E-mail tib@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 279031 side 12 af 20
Lejespecifikation pr. 01-03-2015 for ejendommen Lyskær 13 B, 2730 Herlev Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Komplex IT A/S 2 Vang Rasmussen A/S 880 572.511,- 651,- NPI 01-01-16 01-08-2011 190.837,- 01-08-2016 01-08-2021 min. 3,0 % 481 280.313,- 583,- NPI 01-01-16 01-01-1994 70.078,- 3 Espresso Systems ApS 4 Dansk Industri- og Skadeservice ApS 394 195.803,- 497,- NPI min. 3,0 % 320 158.382,- 495,- NPI min. 3,0 % 01-01-16 01-03-2015 97.902,- 01-03-2020 01-03-2020 01-01-16 01-10-2014 39.595,- 01-10-2015 01-10-2015 5 Elite Miljø A/S Stue og 1. sal 6 Wirework ApS 1.242 730.374,- 588,- NPI 01-01-16 01-03-2005 365.187,- 6 mdr. 01-03-2015 349 166.962,- 478,- AKK 01-01-16 01-01-2015 83.481,- 01-01-2018 01-01-2015 7 Meedom Trade ApS 18 6.213,- 345,- NPI min. 3,0 % maks. 6,0 % 01-01-16 01-08-2014 1.553,- 3.684 2.110.557,- 848.633,- 4 Ud over lejen betaler lejer kr. 26.890,00, amortiseret med 6 % i rente p.a., for udlejers omlægning af installationer i forbindelsen med opdeling af lejemålet. Beløbet afdrages månedsvis sammen med lejen med kr. 2.324,33 pr. måned i 12 måneder. side 13 af 20
Fotos side 14 af 20
Fotos side 15 af 20
Fotos side 16 af 20
Plantegning (Ikke målfast) side 17 af 20
Matrikelkort side 18 af 20
Kort side 19 af 20
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Gl. Kongevej 11, 5. sal DK-1610 København V Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Tagtækkervej 8 DK-5230 Odense M Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Østre Havnegade 20 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 4387 3630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79