Årsrapport 2005/06 TK Development A/S CVR 24256782 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S /123
/ TK Development A/S ordinære generalforsamling afholdes 30. maj 2006 kl. 17.00 i Aalborg Parken Harald Jensens Vej 9 9000 Aalborg Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S 3/123
Indholdsfortegnelse Selskabsoplysninger 5 Resume 6 Hoved- og nøgletal1 0 Forretningskoncept1 1 Ledelsesberetning1 4 Regnskabsåret 2005/06 14 Forventninger 28 Aktionærforhold 33 Corporate Governance 38 Værdiskabelsen i TK Development 42 Risikoforhold 45 Sigtelse rejst af bagmandspolitiet 55 Projektportefølje 60 Status på projektporteføljen 60 TKD Nordeuropa 62 Euro Mall Holding 70 TK Development A/S, moderselskabet 74 Investeringsejendomme 75 Ledelseshverv 77 Påtegninger 79 Ledelsespåtegning 79 Revisionspåtegning 80 Koncernregnskab 81 4/123 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S
Selskabsoplysninger Bestyrelse Poul Lauritsen Torsten Erik Rasmussen Per Søndergaard Pedersen Kurt Daell Per Uhlén TK Development A/S CVR 24256782 Fondskode 0010258995 Hjemstedskommune Aalborg www.tk-development.dk Tlf: +45 8896 1010 Direktion Frede Clausen Robert Andersen 80 % 100 % Euro Mall Holding A/S CVR 20114800 TKD Nordeuropa A/S CVR 26681006 Stockholm Gamla Brogatan 36-38 S-101 27 Stockholm Helsinki Korkeavuorenkatu 34 FIN-00 130 Helsinki Aalborg Vestre Havnepromenade 7 DK-9000 Aaborg Riga Lacplesa 20a LV-1011 Riga København Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v. DK-2300 København S Vilnius A. Gostauto 40 LT-01112 Vilnius Berlin Ahornstraße 16 D-14163 Berlin Warszawa ul. Mszczonowska 2 PL-02-337 Warszawa Prag Karolinská 650/1 CZ-186 00 Prag 8 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S 5/123
Resume Resume Bestyrelsen i TK Development A/S har dags dato, torsdag den 27. april 2006, behandlet og godkendt Årsrapportn for regnskabsåret 2005/06 der er påvirket af afgørelse truffet af Fondsrådet, jf. TK Development A/S hidtidige indtægtskriterium vedrørende indregning af indtægter på igangværende, solgte projekter har været produktionsmetoden. nedenfor. Ledelsen i TK Development A/S samt koncernens revisorer er stadig TK Development koncernen realiserede i regnskabsåret 2005/06 et resultat på DKK 38,0 mio. efter skat og minoritetsandele. af den opfattelse at anvendelsen af produktionsmetoden på langt bedre måde afspejler værdiskabelsen og det retvisende billede i TK Resultatet er ikke sammenligneligt med tidligere offentliggjorte forventninger idet regnskabsprincipperne for indtægtsførelse er Development koncernen og dermed giver et bedre informationsgrundlag til selskabets aktionærer. Fristen for en eventuel anke af afgørelsen udgør fire uger. ændret på baggrund af afgørelse truffet af Fondsrådet den 24. april 2006. Afgørelsen medfører at TK Development koncernen ikke længere kan indregne acontoavancer på igangværende, solgte projekter. Opgjort efter de hidtil anvendte regnskabsprincipper udgør årets resultat DKK 105,2 mio. efter skat og minoritetsandele hvilket er Indregning af avancer vil fremover ske når projektet er solgt og byggeriet afsluttet. DKK 40,2 mio. mere end de hidtil offentliggjorte forventninger. Konsekvensen af ændringen er en tidsforskydning i indtægtsførelsen Ledelsen anser derfor årets resultat for tilfredsstillende. af avancer på solgte projekter. Afgørelsen medfører at der kan forekomme store variationer i resultatet år for år, men den har Ledelsen bemærker samtidig at der med den i januar 2006 gennemførte fortegningsretsemission er skabt en solid kapitalbase der sammen med en styrket projektportefølje underbygger koncernens fremtidige indtjening. isoleret set ingen realøkonomisk betydning og påvirker ikke selskabets likviditet og fremtidige pengestrømme. Årets resultat For regnskabsåret 2006/07 forventes et resultat i størrelsesordenen DKK 200 mio. efter skat og minoritetsandele. Regnskabskontrol af selskabets halvårsrapport 2005/06 gennemført af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har afsluttet en i regnskabsåret igangsat kontrol af TK Development A/S halvårsrapport for 1. halvår 2005/06. Fondsrådet har efter indstilling fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen den 24. april 2006 afgjort at TK Development A/S som en konsekvens af overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS skal anvende salgsmetoden som indtægtskriterium hvor TK Development A/S årsrapport er aflagt efter bestemmelserne i de internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virksomheder. Salgsmetoden Årets resultat for regnskabsåret 2005/06 udgør DKK 38,0 mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 32,1 mio. året før. Balancen udgør pr. 31. januar 2006 DKK 4.739,1 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2005 er en reduktion på DKK 552,1 mio. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2006 DKK 986,7 mio. Soliditeten udgør dermed 20,8 % beregnet på grundlag af egenkapitalen. Soliditeten beregnet ud fra det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag 6/123 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S
Resume udgør 31,5 %. igangsat i regnskabsåret, og boligdelen er solgt til henholdsvis Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende. DVB og en privat investor. Det 39.500 m² Entré-projekt i Malmø udvikles som planlagt, og igangsætning af byggeriet forventes i sommeren 2006. Produktionsmetoden Såfremt produktionsmetoden som indtægtskriterium fortsat var anvendt, ville årets resultat være DKK 105,2 mio. efter skat Koncernens første shoppingcenterprojekt i Riga, Letland, Galerija Azur på ca. 20.500 m² er solgt og igangsat med ratevis betaling fra investoren Meinl European Land Ltd. og minoritetsandele og dermed DKK 40,2 mio. mere end de tidligere offentliggjorte forventninger. Det forbedrede resultat kan primært henføres til yderligere værdireguleringer af koncernens investeringsejendomme som følge af fortsat stigende ejendomspriser i Centraleuropa. Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje udgør i størrelsesordenen 204.000 m² for solgte projekter og 450.000 m² for øvrige projekter og således i alt 654.000 m² for den samlede projektportefølje. Balancen ville pr. 31. januar 2006 være DKK 5.202,1 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2005 er en reduktion på DKK 438,0 mio. Koncernens indtægtsførte acontoavancer ville pr. 31. januar 2006 udgøre DKK 524,7 mio. Koncernens egenkapital ville være DKK Som følge af anvendelse af salgsmetoden som indtægtskriterium er der ikke indeholdt acontoavancer fra igangværende, solgte projekter. Indregning af avance vil fremover ske når projektet er solgt og byggeriet afsluttet. 1.361,0 mio. svarende til en soliditet baseret på egenkapital på 26,2 %. TKD Nordeuropa - styrkelse af projektporteføljen TKD Nordeuropa har efter salgsmetoden realiseret et resultat efter skat på DKK 6,0 mio. mod DKK -57,6 mio. året før. Ledelsen forventer en fortsat positiv udvikling på koncernens markeder på både lejer- og investorsiden. Euro Mall Holding - særdeles tilfredsstillende resultat Udviklingen i Euro Mall Holding har i regnskabsåret været særdeles tilfredsstillende, og efter salgsmetoden udgør årets resultat efter skat Ledelsen anser årets resultat for acceptabelt. DKK 277,1 mio. mod DKK 261,6 mio. året før. Der har været stærk fokus på at forbedre kvaliteten i projektporteføljen. Der er i regnskabsåret udviklet, solgt og afleveret en række projekter, herunder ejendomme som koncernen har ejet gennem længere tid. Samtidig er der med tilførsel af en række nye, spændende projekter sket en styrkelse af projektporteføljen som Væsentlige projekter der bidrager til årets resultat, er det 22.000 m² shoppingcenter Varyáda i Karlovy Vary i Tjekkiet som er solgt, fuldt udlejet og afleveret til Dawnay Day, samt det polske shoppingcenter Galeria Copernicus på 33.000 m² i Torun der er færdigopført, fuldt udlejet og afleveret til Meinl European Land Ltd. indeholder i alt 60 projekter. Øvrigt projektnyt: Herudover er der sket værdiregulering af Euro Mall Holdings investeringsejendomme med DKK 155,0 mio. der således påvirker årets Byggeriet af Spinderiet i Valby der er på i alt ca. 40.000 m², er resultat før skat og minoritetsandele. Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S 7/123
Resume Øvrigt projektnyt: anses for utilfredsstillende. 30.500 m² shoppingcenterprojekt Šestka i Prag i Tjekkiet er solgt til Europolis baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt, og centret forventes at åbne i efteråret 2006. Der er indgået aftale omkring udvikling og salg af et 45.000 m² shoppingcenter i Bialystok i Polen. Investor er Meinl European Land Ltd. En længere indkøringsperiode end forventet af shoppingcentret Field s samt driftsforhold i øvrigt har givet anledning til at foretage en revurdering af den tilgodehavende, resterende salgssum. Denne revurdering har medført en nedskrivning på DKK 100 mio. til imødegåelse af usikkerheder. Den resterende salgssum opgøres pr. 1. marts 2007 baseret på centrets drift. Det afgørende element er den Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje udgør i størrelsesordenen 76.000 m² for solgte projekter og 245.000 m² for øvrige projekter og således i alt 321.000 m² for den samlede projektportefølje. opnåede leje i 2006/07, herunder den omsætningsafhængige leje der kan opnås i tillæg til den aftalte minimumsleje fra de enkelte lejere. Der kan være betydelig usikkerhed knyttet til værdiansættelsen af den resterende, tilgodehavende salgssum. Som følge af anvendelse af salgsmetoden som indtægtskriterium er der ikke indeholdt acontoavancer fra igangværende, solgte projekter. Indregning af avance vil fremover ske når projektet er solgt og byggeriet afsluttet. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme - prisstigning på koncernens markeder Siden overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS har koncernen Ledelsen forventer en fortsat positiv udvikling på koncernens markeder på både lejer- og investorsiden. målt sine investeringsejendomme i Centraleuropa og Tyskland. Årets resultat før skat og minoritetsandele er påvirket med DKK 157,1 mio. som følge af værdiregulering til dagsværdi. Ledelsen har besluttet at udvide koncernens forretningsgrundlag således at det også omfatter udvikling af boligprojekter i Centraleuropa. Koncernens første boligprojekt opføres i Warszawa med forventet igangsætning af byggeriet i efteråret 2006. Der planlægges etapevis opførelse af i alt 300 boligenheder der forventes solgt som ejerlejligheder. TK Development A/S, moderselskabet TK Development A/S, moderselskabet er holdingselskab for TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Herudover er Field s-tilgodehavendet, projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen. Styrkelse af koncernens kapitalgrundlag (Fortegningsretsemission) Selskabet gennemførte i januar måned 2006 en kapitaludvidelse med fortegningsret for eksisterende aktionærer med et samlet bruttoprovenu på DKK 560,9 mio. En del af emissionsprovenuet er anvendt til delvis indfrielse af de ansvarlige obligationslån samt enkelte andre lån. Restprovenuet vil blive anvendt til indfrielse af dele af de resterende, ansvarlige obligationslån. Det er ledelsens vurdering at der med den gennemførte fortegningsretsemission og øget anvendelse af forward funding er skabt en stærk kapitalbase der sammen med projektporteføljen underbygger den fremtidige indtjening. Årets resultat efter salgsmetoden i denne del af koncernen udgør DKK -245,1 mio. efter skat og minoritetsandele hvilket af ledelsen 8/123 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S
Resume Sigtelse rejst af bagmandspolitiet Forventninger TK Development A/S og seks personer, herunder direktionen, blev i efteråret 2005 sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 2003/04. For regnskabsåret 2006/07 forventes et resultat efter skat og minoritetsandele i niveauet DKK 200 mio. hvilket underbygges af at en række allerede igangværende, solgte projekter er planlagt færdiggjort i løbet af regnskabsåret. Det er ledelsens vurdering ud fra det forelagte materiale at den foretagne sigtelse er baseret på misforståelser omkring koncernens regnskabsprincipper og at en gennemgang af det internt foreliggende materiale og dokumentation vil afklare dette. For TKD Nordeuropa forventes et resultat efter skat og minoritetsandele i niveauet DKK 120 mio. Der henvises i øvrigt til fondsbørsmeddelelse 2/2006 for TKD Nordeuropa A/S af d.d. Ændring i bestyrelsen Nærværende årsrapport er tilgængelig på TK Development koncernens hjemmeside www.tk-development.dk. Per Uhlén udtræder af bestyrelsen på grund af en ændret beskæftigelsessituation, og bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens vedtagelse at han afløses af Jesper Jarlbæk. Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S 9/123
Hoved- og nøgletal Hoved- og nøgletal Hoved- og nøgletal for koncernen Danske regnskabsprincipper IFRS (Produktionsmetoden) (Salgsmetoden) (DKK mio.) 2001/02 *) 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 Hovedtal: Nettoomsætning 3.016,9 1.016,5 1.557,2 2.131,8 1.623,3 Værdiregulering investeringsejendomme 0,0 0,0 0,0 8,4 157,1 Bruttoresultat 660,6-109,2-624,0 413,0 379,0 Ordinært resultat før finansiering 473,1-313,0-847,5 253,0 224,9 Finansiering m.v. -77,1-120,9-166,1-159,0-157,2 Resultat før skat 395,6-433,9-1.013,7 93,4 65,1 Årets resultat 294,2-336,5-850,2 80,6 88,5 Aktionærernes andel af årets resultat 289,7-343,2-722,8 32,1 38,0 Samlet balance 8.358,4 7.567,3 6.762,6 5.291,2 4.739,1 Materielle anlægsaktiver 43,3 56,6 794,1 628,0 787,2 heraf investeringsejendomme 0,0 0,0 648,0 598,7 761,6 Projektbeholdning i alt 5.690,1 5.630,8 4.978,0 2.715,0 2.260,4 Solgte projekter 3.177,1 2.391,5 2.985,9 - - Øvrige projekter 2.513,0 3.239,3 1.992,1 - - Egenkapital ekskl. minoritetsandele 1.876,8 1.435,1 574,1 310,8 899,1 Egenkapital 1.913,5 1.477,9 579,6 343,7 986,7 Samlet ansvarlig kapital **) 2.630,5 2.188,8 1.237,8 1.122,5 1.493,5 Pengestrøm fra driften ***) -1.491,5-765,3-959,6 1.507,5 506,1 Netto rentebærende gæld, ultimo 3.219,8 4.087,1 5.093,3 3.603,7 2.577,9 Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) 17,0% -20,7% -72,0% 10,9% 11,4% Overskudsgrad (EBIT margin) 15,7% -30,8% -54,4% 11,9% 13,9% Soliditetsgrad (egenkapital) 22,5% 19,0% 8,5% 6,5% 20,8% Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 31,5% 28,9% 18,3% 21,2% 31,5% Indre værdi (nom. DKK 20) 133,8 102,3 40,9 22,2 32,1 Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 20,7-24,5-51,6 2,3 2,7 Udbytte (i DKK pr. aktie) 1,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Børskurs (nom. DKK 20) 179 36 23 34 57 Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer og warrants: Egenkapitalforrentning (ROE) 16,3% -19,4% -65,3% 10,9% 11,4% Soliditetsgrad (egenkapital) 23,7% 20,3% 10,0% 6,5% 20,8% Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 31,5% 28,9% 18,3% 21,2% 31,5% Indre værdi (nom. DKK 20) 135,2 105,0 46,1 22,2 32,0 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 20,1-23,3-49,3 2,3 2,7 Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / passiver ultimo. *) I oversigten er hovedtallene for 2001/02 opgjort således at der opnås fuld sammenlignelighed på helårsbasis i forbindelse med omlægningen af regnskabsåret der skete i 2001/02. Beløb for 2001/02 er således proformatal. Omlægningen til proformatal er ikke revideret. **) For 2004/05 samt 2005/06 er samlet ansvarlig kapital inkl. minoritetsandele i.h.t. IFRS. ***) Opgjort som pengestrømme fra driftsaktivitet korrigeret for ændring i kreditinstitutter. 10/123 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S
Forretningskoncept - historie Forretningskoncept Historie opgivelse af allerede igangsatte projekter. TK Development koncernen arbejder med udvikling og drift af fast ejendom nationalt og internationalt inden for en række fastlagte segmenter. Hovedvægten af aktiviteterne er lagt på etablering af shoppingcentre, storbutikker og domicilejendomme. Koncernen har hovedkontor i Aalborg og afdelinger i København, Berlin, Warszawa, Prag, Stockholm, Helsinki, Vilnius og Riga. Koncernens aktiviteter påbegyndtes i 1960. Gennem de første 25 år omfattede aktiviteterne primært handel med fritidsgrunde og opførelse af fritidshuse. I slutningen af 1980 erne udvidede det daværende Thorkild Kristensen A/S aktiviteterne til at omfatte opførelse af butikscentre og storbutikker i Danmark. To år efter børsnoteringen af Thorkild Kristensen A/S i 1991 fusionerede Thorkild Kristensen A/S med TK Ejendomsinvest A/S, og det nuværende TK Development A/S etableredes. I begyndelsen af 1990 erne udvidede koncernen sine aktiviteter til Tyskland og senere til Centraleuropa. Koncernen etablerede i samarbejde med IØ-Fonden selskaber der igangsatte aktiviteter i Polen i 1994 og i Tjekkiet i 1997. I Nordeuropa blev aktiviteterne i 1997 udvidet til det svenske marked. I 1999 etablerede koncernen en organisation i Finland, mens man i 2001 indledte de første sonderinger på markederne i Baltikum. Koncernen har op gennem 1990 erne gennemlevet en stærk vækst baseret på en ekspansion af aktiviteterne til otte lande i Nord- og Centraleuropa. Koncernens aktiviteter omfatter i dag også centermanagement igennem Euro Mall Holding. Centermanagement omfatter bl.a. udlejning, markedsføring, driftsstyring og økonomisk administration af shoppingcentre. Koncernen måtte i regnskabsårene 2002/03 og 2003/04 konstatere betydelige tab, bl.a. med baggrund i store nedskrivninger på en række projekter i specielt Centraleuropa. Da koncernens likviditet var anstrengt, måtte koncernen reducere sin balance bl.a. ved Med virkning fra 1. februar 2004 gennemførte koncernen en restrukturering. I den forbindelse blev der skabt en struktur med to bærende datterkoncerner, Euro Mall Holding med de centraleuropæiske aktiviteter, og TKD Nordeuropa med de nordeuropæiske aktiviteter. Driftskapitalen blev styrket ved udstedelse af et fondsbørsnoteret obligationslån. I januar 2006 blev der gennemført en fortegningsretsemission for at styrke det økonomiske fundament samt styrke likviditeten til indfrielse af ansvarlige obligationslån ultimo 2006. Idégrundlag og strategi Idégrundlag Det er TK Development koncernens overordnede idégrundlag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom. Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem lejer og investor. Strategi I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrettelægger TK Development koncernen nybygning, udbygning og ombygning af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes behov og investorernes ønsker. Koncernen forestår projekterne, herunder byggestyring samt kontrahering med entreprenørvirksomheder og underleverandører til udførelse af byggeopgaverne. Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af shoppingcentre, storbutikker og domicilejendomme og i tilknytning hertil blandede og multifunktionelle projekter. Butikssegmentet vil også i de kommende år forblive det væsentligste segment for koncernen med fortsat udbygning af det i forvejen store Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S 11/123
Forretningskoncept - projektudvikling kontaktnetværk. I Danmark vil der ligeledes fortsat være fokus på kontorprojekter, primært større domicilejendomme. Koncernen ejer en række investeringsejendomme som alle ejes med udlejning for øje. Markedsudviklingen vurderes løbende for eventuelt salg af investeringsejendommene. Koncernen har ikke til Projektudvikling Koncernen har specialiseret sig i at være et resultatskabende og kreativt bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører og andre samarbejdspartnere. hensigt at opkøbe yderligere investeringsejendomme. Ledelsen har endvidere som oplyst i forbindelse med offentliggørelse af halvårsrapport den 29. september 2005 - besluttet at udvide koncernens forretningsgrundlag til også at omfatte boligmarkedet i Centraleuropa. Denne beslutning er truffet efter grundige undersøgelser som har underbygget en forventning om at den positive økonomiske udvikling i regionen vil medføre en markant efterspørgsel efter nye boliger i de kommende år. Følgende faser indgår i et typisk projektforløb: udvalgte areal via købsoption. Med baggrund i lejerbehov og investorønsker om specifikke Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse. beliggenheder opsøges og udvælges optimale geografiske Koncernens projektingeniører gennemgår placeringer. byggeomkostningerne i projektoplægget. Der udarbejdes råbudget der godkendes af direktionen. Der udarbejdes endeligt budget til ledelsens godkendelse. Som hovedprincip sikrer koncernen erhvervelsen af det Der indgås udlejningsaftaler med kommende lejere af 12/123 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S
Forretningskoncept - projekt- og risikostyring projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt aftale om salg til en eller flere investorer. Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og underleverandører med henblik på udførelsen af selve byggeriet Koncernens projektingeniører forestår byggestyringen mens projektet gennemføres. Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udlejet, søger salgsafdelingen løbende at afhænde/udleje til investorer eller lejere gennem alle projektets faser. projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når projektet er mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis projektet er solgt, igangsættes byggeriet først når koncernen forventer at kunne opfylde de krav fra investor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om krav som ligger inden for koncernens kompetenceområde at løfte. Undervejs i ethvert projektforløb sker der en tæt projektstyring og opfølgning, og der udarbejdes regelmæssigt likviditetsopgørelser på både projekt- og koncernniveau. Projekt- og risikostyring Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed, myndighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og afsætningsforhold er af en sådan samlet karakter at projekternes kompleksitet og dermed risici begrænses. Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af indtjeningspotentiale, balancemæssig belastning og likviditetsbelastning sammenholdt med de specifikke risici der måtte knytte sig til det enkelte projekt. Koncernen arbejder med såvel korttids- som langtidslikviditetsbudgetter for at sikre den fornødne likviditet set i forhold til koncernens daglige drift. Koncernen ønsker som hovedregel at sikre salget af projekter på et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt omfang at udbygge investorernes engagement ved finansiering af projektet i byggeperioden (forward funding). En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstillende Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S 13/123
Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 Ledelsesberetning Regnskabsåret 2005/06 Overgang til regnskabsaflæggelse efter IFRS TK Development A/S årsrapport aflægges efter bestemmelserne i de internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virksomheder. Effekten af koncernens overgang til regnskabsaflæggelse efter IFRS kan ses på side 115 og er påvirket af afgørelse truffet af Fondsrådet den 24. april 2006 som beskrevet side 24. Årets resultat Nedenstående regnskabsberetning er hvor intet andet fremgår, udarbejdet med udgangspunkt i den aflagte årsrapport efter salgsmetoden. Balancen ville pr. 31. januar 2006 være DKK 5.202,1 mio. svarende til en reduktion på DKK 438,0 mio. i forhold til 31. januar 2005. Koncernens indtægtsførte acontoavanver ville pr. 31. januar 2006 udgøre DKK 524,7 mio. Koncernens egenkapital ville pr. 31. januar 2006 være DKK 1.361,0 mio. svarende til en soliditet på 26,2 %. Resultatopgørelsen Omsætning Omsætningen er for regnskabsåret 2005/06 realiseret med DKK 1.623,3 mio. For regnskabsåret 2004/05 udgjorde omsætningen DKK 2.131,8 mio. Omsætningen fordelt på geografiske segmenter fordeler sig med 57,4 % i Nordeuropa og 42,6 % i Centraleuropa. Omsætningen fordelt på forretningssegmenter fordeler sig med 66,4 % i butikssegmentet, 17,3 % i kontorsegmentet og 16,3 % i projekter med segmentmix. Salgsmetoden Årets resultat for regnskabsåret 2005/06 udgør DKK 38,0 mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 32,1 mio. året før. Balancen udgør pr. 31. januar 2006 DKK 4.739,1 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2005 er en reduktion på DKK 552,1 mio. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2006 DKK 986,7 mio. Soliditeten beregnet ud fra egenkapital udgør 20,8 %. Soliditeten beregnet ud fra det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag udgør 31,5 %. Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende. Produktionsmetoden Såfremt produktionsmetoden fortsat kunne anvendes som indtægtskriterium, ville årets resultat være DKK 105,2 mio. efter skat og minoritetsandele og dermed DKK 40,2 mio. mere end de tidligere offentliggjorte forventninger. Det forbedrede resultat kan primært henføres til yderligere værdireguleringer af koncernens investeringsejendomme. Bruttoresultat Bruttoresultatet udgør for 2005/06 DKK 379,0 mio. mod DKK 413,0 mio. året før. Bruttoresultatet er påvirket af en positiv værdiregulering af koncernens investeringsejendomme på DKK 157,1 mio. som følge af en forbedret udlejningssituation samt en fortsat positiv markedsudvikling og deraf følgende fald i afkastkrav i Centraleuropa. Herudover er bruttoresultatet påvirket af en nedskrivning på DKK 100 mio. vedrørende koncernens tilgodehavende, resterende salgssum på Field s-projektet. Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger udgør for 2005/06 DKK 144,1 mio. hvilket er på niveau med året før. Personaleomkostninger udgør DKK 90,7 mio. i regnskabsåret 2005/06, og er dermed reduceret med 5,8 % i forhold til året før. Antallet af medarbejdere i koncernen er i regnskabsåret steget fra 180 til 212 pr. 31. januar 2006. Stigningen kan primært henføres til Euro Mall Center Management med ca. 20 medarbejdere hvor 14/123 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S
Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 udgiften til disse fuldt ud refunderes af ejerne af de shoppingcentre at foretage nedskrivning. som selskabet administrerer, og herudover styrkelse af koncernens projektudviklingsområde med otte medarbejdere. Investeringsejendomme Som omtalt foran indebærer overgangen til regnskabsaflæggelse Andre eksterne omkostninger udgør DKK 53,4 mio. mod DKK 49,8 mio. året før og som i dette år var påvirket af refusion af omkostninger afholdt i tidligere år og dermed var ekstraordinært lave. efter IFRS at koncernens porteføljeejendomme pr. 1. februar 2005 er ændret til investeringsejendomme. Sammenligningstal for regnskabsåret 2004/05 er tilsvarende rettet. Værdiansættelsen finder sted ud fra en discounted cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given Finansiering afkastgrad. I regnskabsåret 2005/06 er der realiseret en nettofinansieringsudgift på DKK 157,2 mio. Nettofinansieringsudgiften er på niveau med året før. Da den omtalte fortegningsretsemission først er gennemført med afregning til TK Development A/S ultimo januar 2006, har den ikke påvirket nettofinansieringsposten nævneværdigt. Værdiansættelsen af investeringsejendommene er pr. 31. januar 2005 for så vidt angår de centraleuropæiske investeringsejendomme sket på basis af en afkastgrad på 9,5 % hvilket har medført en positiv værdiregulering i Euro Mall Holding med DKK 80,8 mio. i forhold til 31. januar 2004. De tyske ejendomme er pr. 31. Skat af årets resultat Den beregnede skat af årets resultat udgør en indtægt på DKK 23,4 mio. Baggrunden herfor er at en del af koncernens indtjening i regnskabsåret i Centraleuropa realiseres som skattefrie aktieavancer. januar 2005 værdiansat på basis af en afkastgrad på 6 % hvilket har medført en negativ værdiregulering på DKK 68,8 mio. i forhold til 31. januar 2004. Disse værdireguleringer er indregnet i sammenligningstallene for regnskabsåret 2004/05 og har dermed påvirket egenkapitalen pr. 1. februar 2005. Den samlede værdi af Resultat efter skat Koncernens resultat efter skat udgør DKK 88,5 mio., og koncernens investeringsejendomme udgjorde pr. 31. januar 2005 efter ovenstående værdireguleringer DKK 598,7 mio. aktionærernes andel af resultatet efter skat udgør DKK 38,0 mio. Balancen Koncernens samlede balance pr. 31. januar 2006 andrager DKK 4.739,1 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2005 er en reduktion på DKK 552,1 mio. svarende til 10,4 %. Ledelsen har som konsekvens af en forbedret udlejningssituation på koncernens investeringsejendomme generelt og en fortsat positiv markedsudvikling og deraf følgende fald i afkastkrav i Centraleuropa foretaget en værdiregulering af koncernens investeringsejendomme i regnskabsåret 2005/06 med DKK 157,1 mio. der dermed påvirker årets resultat før skat og minoritetsandele. Aktiver Værdireguleringen er baseret på et afkast på de tjekkiske investeringsejendomme på 8 %, den polske investeringsejendom på Goodwill Goodwill andrager pr. 31. januar 2006 DKK 29,1 mio. Der er gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi 7,5 % og på de tyske investeringsejendomme på 6 %. Afkastkravet til koncernens investeringsejendom i Polen er ændret til 7,5 % som følge af aktuelle salgsforhandlinger som indikerer en bedre salgspris. af goodwill. Denne værdiforringelsestest har ikke givet anledning til Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S 15/123
Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 Pr. 31. januar 2006 udgør den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme DKK 761,6 mio. hvor DKK 533,1 mio. vedrører de centraleuropæiske investeringsejendomme i Euro Mall Holding, og DKK 228,5 mio. vedrører de tyske investeringsejendomme. Udskudt skatteaktiv Udskudt skatteaktiv andrager i balancen pr. 31. januar 2006 DKK 269,3 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2005 er en stigning på DKK 37,9 mio. Denne stigning er en kombination af et faldende skatteaktiv i Centraleuropa som følge af en særdeles tilfredsstillende indtjening i Euro Mall Holding og et stigende skatteaktiv i den danske, sambeskattede del af koncernen som følge af utilfredsstillende drift i moderselskabet. På baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode har ledelsen foretaget en konkret vurdering af værdiansættelsen af det udskudte skatteaktiv. Denne vurdering har medført en nedskrivning af skatteaktivet med DKK 50,2 mio. Projektbeholdning produktionsmetoden Såfremt produktionsmetoden fortsat var anvendt, ville projektbeholdningen have følgende fordeling: (mio. DKK) 31.01.06 31.01.05 Igangværende og færdige projekter 1.611,3 2.086,9 Produktionsværdi af solgte projekter 1.162,0 1.011,0 Acontoavancer opgjort efter produktionsmetoden 524,7 381,1 De samlede acontobetalinger baseret på forward funding-aftaler som angivet ovenfor er steget fra DKK 190,9 mio. pr. 31. januar 2005 til DKK 638,1 mio. pr. 31. januar 2006. Målt i forhold til Produktionsværdi af solgte projekter brutto udgør de samlede acontobetalinger således 49,6 % mod 23,5 % året før. For nærmere omtale af koncernens projektportefølje henvises til særskilt afsnit side 60 i nærværende Årsrapport. Projektbeholdning Den samlede projektbeholdning er reduceret med DKK 454,6 mio. fra DKK 2.715,0 mio. til DKK 2.260,4 mio. pr. 31. januar 2006. Denne reduktion skal ses i sammenhæng med at det er lykkedes at opnå en højere grad af forward funding på solgte projekter, og det forhold at der i regnskabsåret er solgt og afleveret en række projekter og ejendomme som koncernen har ejet gennem en længere periode. Tilgodehavender De samlede tilgodehavender er i forhold til 31. januar 2005 faldet med DKK 152,0 mio. således at de pr. 31. januar 2006 udgør DKK 946,3 mio. hvor dette fald i al væsentlighed kan henføres til tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser. DKK 100 mio. af ændringen i året kan henføres til den omtalte nedskrivning af den tilgodehavende, resterende salgssum vedrørende Field s-projektet. De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-aftaler udgør pr. 31. januar 2006 DKK 638,1 mio. mod DKK 190,9 mio. pr. 31. januar 2005. Som følge af den ændrede regnskabspraksis fra produktionsmetoden til salgsmetoden er koncernens projektbeholdning ikke længere opdelt i Igangværende og færdige projekter og Produktionsværdi Likvide beholdninger Likvide beholdninger er reduceret fra DKK 533,7 mio. til DKK 363,8 mio. hvilket er en kombination af den gennemførte kapitaludvidelse, indfrielse af obligationslån samt nedbringelse af mellemværende med kreditinstitutter. Reduktionen er sket samtidig med at der i regnskabsåret har været en positiv pengestrøm som følge af effektuerede projektsalg og en positiv drift. af solgte projekter. 16/123 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S
Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 Passiver følge af effektuerede projektsalg og afdrag i øvrigt. Egenkapital Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2006 DKK 986,7 mio. hvoraf DKK 87,6 mio. kan henføres til minoritetsandele. Pr. 31. januar 2005 udgjorde koncernens egenkapital DKK 343,7 mio. hvoraf DKK 32,9 mio. kunne henføres til minoritetsandele. Forøgelsen af egenkapitalen siden 31. januar 2005 kan som det væsentligste element henføres til den i januar måned 2006 gennemførte kapitaludvidelse med et nettoprovenu på DKK 540,1 mio. Herudover er egenkapitalen påvirket af årets resultat med DKK 88,5 mio., positive kursreguleringer af nettoinvesteringer i dattervirksomheder med DKK 11,1 mio. samt øvrige reguleringer med DKK 3,3 mio. Det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag udgør pr. 31. januar 2006 DKK 1.493,5 mio. og resulterer i en soliditet på 31,5 %. Soliditeten alene baseret på egenkapital udgør 20,8 %. Langfristede forpligtelser Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2006 DKK 549,8 mio. hvilket i forhold til året før er en reduktion på DKK 793,3 mio. Denne reduktion kan i al væsentlighed henføres til det forhold at de samlede, ansvarlige obligationslån pr. 31. januar 2005 var langfristede forpligtelser hvorimod de pr. 31. januar 2006 er delvist indfriet, og restforpligtelsen er overført til kortfristede forpligtelser idet de ansvarlige obligationslån forfalder til indfrielse ultimo 2006. Kortfristede forpligtelser De kortfristede forpligtelser er fra 31. januar 2005 reduceret med DKK 401,8 mio. således at de pr. 31. januar 2006 udgør DKK Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt bundne likvider i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidigt. Beløbet for modregninger i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser udgør DKK 107,3 mio., og beløbet for modregninger i bundne likvider udgør DKK 180,2 mio., i alt DKK 287,5 mio. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser at pengestrømme fra driftsaktiviteter er negativ med DKK 396,9 mio., pengestrømme fra investeringsaktivitet er negativ med DKK 26,3 mio. og pengestrømme fra finansieringsaktivitet er positiv med DKK 246,3 mio. Der er i regnskabsåret sket en væsentlig nedbringelse af mellemværende med kreditinstitutter som følge af betalte afdrag og indfrielse af kreditter i forbindelse med salg af koncernens projekter. Pengestrømme fra driftsaktivitet korrigeret for ændringer i kreditinstitutter er positiv med DKK 506,1 mio. Den positive pengestrøm fra finansieringsaktivitet kan primært henføres til den gennemførte fortegningsretsemission samt opkøb af dele af det børsnotede ansvarlige obligationslån udstedt af TK Development A/S. (DKK mio.) 2003/04 2004/05 2005/06 Pengestrøm fra driften *) -959,6 1.507,5 506,1 Netto rentebærende gæld, ultimo 5.093,3 3.603,7 2.577,9 *) Opgjort som pengestrømme fra driftsaktivitet korrigeret for ændring i kreditinstitutter. 3.202,6 mio. Reduktionen er i al væsentlighed en kombination af en stigning på DKK 494,4 mio. idet de ansvarlige obligationslån forfalder til betaling ultimo 2006 og dermed er blevet kortfristede, og en reduktion på DKK 866,7 mio. af gæld til kreditinstitutter som Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S 17/123
Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 TKD Nordeuropa TKD Nordeuropa har efter salgsmetoden realiseret et resultat efter skat på DKK 6,0 mio. mod DKK -57,6 mio. året før. Bruttoresultatet udgør DKK 164,4 mio. mod DKK 59,9 året før. Der har i regnskabsåret 2005/06 været en tilfredsstillende udvikling i projektporteføljen. Såfremt produktionsmetoden som indtægtskriterium fortsat var anvendt, ville årets resultat efter skat være DKK 42,4 mio. Ledelsen har tidligere offentliggjort resultatforventningen til regnskabsåret 2005/06 til at udgøre i niveauet DKK 70 mio. efter skat. Der har været stærk fokus på at forbedre kvaliteten i projektporteføljen hvilket har medført at der i regnskabsåret er udviklet, solgt og afleveret en række projekter, herunder ejendomme som koncernen har ejet gennem længere tid. Samtidig er der med tilførsel af en række nye projekter sket en styrkelse af projektporteføljen som indeholder i alt 60 projekter. Pakhus D, København, Danmark TKD Nordeuropa og Københavns Havn har gennem et 50/50 ejet udviklingsselskab solgt Pakhus D beliggende Dampfærgevej i København. Ejendommen der er på ca. 7.800 m², er solgt til den børsnoterede ejendomsvirksomhed Jeudan A/S for en samlet pris på DKK 212 mio. Enrum Slot, Vedbæk, Danmark Enrum Slot der er på i alt 3.000 m², er solgt og afleveret til en privat investor. Koncernen har ejet ejendommen igennem en længere periode hvor den de senere år ikke har været udlejet. I kraft af at ejendommen nu er solgt og overdraget til køber, vil den ikke fremadrettet belaste koncernens likviditet. Molestien, kontor, København, Danmark Der er tale om en ubebygget grund med ca. 8.000 m² byggeret. Grunden er solgt til en privat investor. Skomagergade, Roskilde, Danmark Ejendommen som har stået tom i en periode, er solgt og overdraget til en privat investor. Ejendommen vil dermed ikke fremadrettet belaste koncernens likviditet. Ledelsen anser resultatet for acceptabelt. Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan bl.a. nævnes følgende: Sankt Annæ Plads, København, Danmark Der er tale om en ejendom på ca. 8.200 m² der i regnskabsåret 2005/06 er solgt og overdraget til den børsnoterede ejendomsvirksomhed Jeudan A/S. Ejendommen der tidligere har fungeret som domicil for flere større virksomheder, har været tom i en periode, men i kraft af at ejendommen nu er solgt og overdraget til køberen, vil den ikke fremadrettet belaste koncernens likviditet. Daells, København, Danmark Ledelsen har valgt at prioritere en nedbringelse af koncernens balance og ikke-cashflow givende projekter, og ledelsen har derfor efter regnskabsårets afslutning valgt at sælge de uudlejede butiksarealer til en privat investor. Som følge af denne beslutning er den bogførte værdi nedskrevet til salgsværdi. Felt H, Amerika Plads, København, Danmark Projektet består af ca. 20.000 m² fordelt med ca. 6.600 m² boligbyggeretter der er solgt til NCC, ca. 8.500 m² serviced apartments der er solgt til Toga Group, ca. 3.500 m² P-kælder der er solgt til det associerede selskab Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling, og de resterende ca. 1.500 m² består af butikker og er solgt til private investorer. Projektet er afleveret til investorerne kort 18/123 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S
Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 tid inden regnskabsårets udløb. størrelsesordenen 204.000 m² for solgte projekter og 450.000 m² for øvrige projekter og således i alt 654.000 m² for den samlede Luleå II, Sverige projektportefølje. Projektet der består af ca. 4.100 m² storbutikker, er solgt og afleveret til private investorer. Ledelsen forventer en fortsat positiv udvikling på koncernens markeder på både lejer- og investorsiden. Glomson, Finland Projektet der består af ca. 9.700 m² storbutikker, er solgt til Nordea koncernen. Byggeriet blev færdiggjort i august måned 2005, og projektet er således overdraget til investor i den pågældende måned. Galerija Azur, Riga, Letland Koncernens første shoppingcenter-projekt i Riga, Letland, Galerija Azur på ca. 20.500 m² er solgt og igangsat med ratevis betaling fra investoren, Meinl European Land Ltd. Koncernen oppebærer honorarindtægter der faktureres og afregnes løbende. Den optjente andel af disse honorarer er indregnet i årets resultat. Projektnyt Der er i regnskabsåret 2005/06 sket en positiv udvikling i koncernens projektportefølje. Af væsentlige forhold skal nævnes følgende: Der er indgået joint venture aftale med Miller Developments som er et datterselskab af Miller Group der er Storbritanniens største, privatejede ejendomsudvikler, om et factory outlet center med tilhørende restaurationsfaciliteter i Ringsted. Byggeriet af Spinderiet i Valby på i alt ca. 40.000 m², er igangsat i regnskabsåret, og boligdelen er solgt til henholdsvis DVB og en privat investor. Det 39.500 m² Entré-projekt i Malmø udvikles som planlagt, og igangsætning af byggeriet forventes at ske sommeren 2006. For øvrige projektnyheder samt en nærmere beskrivelse af koncernens største projekter henvises til afsnittet omkring projektporteføljen. Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje udgør i Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S 19/123
Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 Euro Mall Holding Udviklingen i Euro Mall Holding har i regnskabsåret været særdeles tilfredsstillende, og opgjort efter salgsmetoden udgør årets resultat efter skat DKK 277,1 mio. mod DKK 261,6 mio. året før. Bruttoresultatet udgør DKK 347,4 mio. mod DKK 342,0 mio. året før. Der har i regnskabsåret 2005/06 været en meget tilfredsstillende udvikling i projektporteføljen. Såfremt produktionsmetoden som indtægtskriterium fortsat var anvendt, ville årets resultat efter skat være DKK 364,7 mio. af tre shoppingcentre i Tjekkiet, beliggende i henholdsvis Hradec Králové, Ostrava og Olomouc. Den samlede værdi af disse udgør pr. 31. januar 2006 DKK 533,1 mio. Der er på baggrund af en forbedret udlejningssituation på flere af ejendommene og en ændret forventning til afkastkrav i Polen fra 9,5 % til 7,5 % og i Tjekkiet fra 9,5 % til 8 % foretaget værdiregulering i regnskabsåret 2005/06 med DKK 155,0 mio. som årets resultat før skat og minoritetsandele dermed er påvirket af. Værdiansættelsen af de centraleuropæiske investeringsejendomme er herefter baseret på et afkastkrav vedrørende de tjekkiske ejendomme på 8 % og et afkastkrav vedrørende den polske investeringsejendom på 7,5 %, alle beregnet ud fra en discounted cashflow model. Ledelsen anser årets resultat for særdeles tilfredsstillende. Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes følgende Projektnyt Der er i regnskabsåret 2005/06 sket en positiv udvikling i koncernens projektportefølje. Af væsentlige forhold skal nævnes følgende: Shoppingcenter Galeria Copernicus, Torun, Polen Shoppingcenter-projektet er på 33.000 m² og består af specialbutikker og et hypermarked drevet af den tyske hypermarkedsoperatør REAL. Byggeriet blev påbegyndt primo 2005. Centret er åbnet i november 2005 og overdraget til investoren Meinl European Land Ltd. i januar 2006. Centret var fuldt udlejet på åbningsdagen. Der arbejdes pt. med en udvidelse af centret, og Koncernens 30.500 m² shoppingcenterprojekt Šestka i Prag er solgt til Europolis baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt, og centret forventes at åbne i efteråret 2006. Der er indgået aftale omkring udvikling og salg af et 42.000 m² shoppingcenter i Bialystok i Polen. Aftalen er indgået med Meinl European Land Ltd. som koncernen også tidligere har solgt og overdraget projekter til. der er efter regnskabsårets udløb indgået lejekontrakt med H&M herom. Shoppingcenter Varyáda, Karlovy Vary, Tjekkiet I Tjekkiet er det 22.000 m² shoppingcenter Varyáda i Karlovy Vary solgt og afleveret til investor som er den engelske investeringsbankgruppe Dawnay Day. Centret åbnede i marts 2005 og var fuldt udlejet på åbningsdagen. Værdiregulering af centraleuropæiske investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme i Centraleuropa består af et shoppingcenter i Sosnowiec, Polen og koncernens 20 %-ejerandel For øvrige, væsentlige projektnyheder samt en beskrivelse af koncernens største projekter henvises til afsnittet omkring projektporteføljen. Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje udgør i størrelsesordenen 76.000 m² for solgte projekter og 245.000 m² for øvrige projekter og således i alt 321.000 m² for den samlede projektportefølje. Ledelsen forventer en fortsat positiv udvikling på koncernens markeder på både lejer- og investorsiden. 20/123 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S
Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 Ledelsen har besluttet at udvide koncernens forretningsgrundlag således at det også omfatter udvikling af boligprojekter i Centraleuropa. Koncernens første boligprojekt opføres i Warszawa med forventet igangsætning af byggeriet i efteråret 2006. Der planlægges etapevis opførelse af i alt 300 boligenheder der forventes solgt som ejerlejligheder. Euro Mall Center Management Euro Mall Centre Management (EMCM) er i dag en selvstændig division under Euro Mall Holding A/S med aktiviteter i Tjekkiet, Slovakiet, Polen og Baltikum. EMCM s forretningsområde omfatter i dag center management med tilhørende ydelser. Euro Mall Center Management (EMCM) har i regnskabsåret udbygget sin forretning og har pr. 31. januar 2006 ansvaret for management af 12 shoppingcentre i Polen, Tjekkiet og Slovakiet med over 960 butikslejemål, et udlejningsareal på mere end 212.000 m 2 og et besøgstal i 2005 på over 39 mio. kunder. Værdien af ejendommene som EMCM administrerer udgør ca. DKK 3 mia. Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S 21/123
Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 TK Development A/S, moderselskabet TK Development A/S, moderselskabet er holdingselskab for TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Herudover er Field stilgodehavendet, projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen. Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -245,1 mio. efter skat og minoritetsandele hvilket af ledelsen anses for utilfredsstillende. Såfremt produktionsmetoden som indtægtskriterium fortsat var anvendt, ville årets resultat efter skat og minoritetsandele have været negativt med DKK 301,9 mio. Nedskrivning af Field s-tilgodehavende En længere indkøringsperiode end forventet af shoppingcentret Field s samt driftsforhold i øvrigt har givet anledning til at foretage en revurdering af den tilgodehavende, resterende salgssum. Denne revurdering har medført en nedskrivning på DKK 100 mio. til imødegåelse af usikkerheder. Den resterende salgssum opgøres pr. 1. marts 2007 baseret på centrets drift. Det afgørende element er den opnåede leje i 2006/07, herunder den omsætningsafhængige leje der kan opnås i tillæg til den aftalte minimumsleje fra de enkelte lejere. Da den resterende salgssum således først gøres op pr. 1. marts 2007 og bl.a. beregnes på baggrund af opnået omsætningsafhængig husleje, kan der være betydelig usikkerhed forbundet med værdiansættelsen af den resterende, tilgodehavende salgssum. Der henvises i øvrigt til nærmere beskrivelse heraf under risikoforhold, side 52 i nærværende Årsrapport. Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af erhvervsog boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra en ejendom i Lüdenscheid, er beliggende i randområdet af Berlin. Den samlede værdi af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2006 DKK 228,5 mio. Der er foretaget værdiregulering i regnskabsåret 2005/06 på baggrund af en forbedret udlejningssituation på flere af ejendommene. Beløbet udgør DKK 2,1 mio. som årets resultat før skat og minoritetsandele dermed er påvirket af. Værdireguleringen er baseret på en afkastgrad på 6 %, beregnet ud fra en discounted cashflow model. Den fastlagte strategi med at bibeholde disse udlejningsejendomme i en 3-5 årig periode med henblik på at søge at opnå en mere optimal prissætning i takt med konjunkturforbedringer i Tyskland er fastholdt. Ejendommene har i regnskabsåret opnået en tilfredsstillende stigning i den opnåede nettoleje, er stort set fuldt udlejet og giver et positivt cashflow. Omsætningsaktiver Projektporteføljen i denne del af koncernen består i al væsentlighed af grunde og ferielejligheder i Tyskland, udlejningsejendomme i Rusland og et mindre shoppingcenter i Szczecin i Polen. Der er i regnskabsåret 2005/06 solgt syv ferielejligheder i projektet i Usedom. 16 ud af de resterende 18 ferielejligheder er solgt og afregnet efter regnskabsårets udløb. Salgsbestræbelserne vedrørende de tilbageværende projektaktiver i denne del af koncernen vil blive intensiveret i det kommende år. Retssager Koncernen har gennem flere år været involveret i en tvist med den polske stat omkring en fejlagtig momsangivelse der havde som konsekvens at et større momsbeløb fejlagtigt blev indbetalt til de polske myndigheder. The District Administrative Court i Polen har ved afgørelse af 9. november 2005 givet koncernen medhold i retten til tilbagebetaling af beløbet. Beløbet forventes indbetalt inden for kort tid. Herudover er der i regnskabsåret 2005/06 afsluttet to større retssager vedrørende projekter. Den ene vedrørte byggemæssige mangler m.v. på ombyggede ejendomme i Østergade i København. Sagen blev afgjort i Landsretten, og ledelsen har i samråd med selskabets 22/123 Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S
Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06 advokat besluttet ikke at anke afgørelsen. Den anden sag vedrørte en voldgiftssag mod en dansk entreprenør for arbejde udført i Sverige med den viste opbakning fra selskabets aktionærer. Af det samlede nettoemissionsprovenu er der disponeret følgende: hvor TK Development koncernen har måttet betale erstatning til projektets ejer. Voldgiftsretten har efter regnskabsårets udløb afgjort sagen. Resultatet af disse to retssager er indregnet i årets resultat. Styrkelse af koncernens kapitalgrundlag (Fortegningsretsemission) TK Development A/S udbød i perioden 12. 25. januar 2006 14.021.905 stk. nye aktier til kurs 40 pr. aktie a nominelt DKK 20 med fortegningsret for selskabets eksisterende aktionærer i forholdet 1:1, svarende til et bruttoprovenu på DKK 560,9 mio. En betydelig del af koncernens samlede, ansvarlige kapitalgrundlag forfalder til indfrielse ultimo 2006. Koncernen havde før kapitaludvidelsen i alt ansvarlige obligationslån på nom. DKK 770 mio. hvoraf DKK 220 mio. kan henføres til TKD Nordeuropa der forventes at kunne finansiere tilbagebetalingen af denne del af det ansvarlige kapitalgrundlag via pengestrømme fra driften. De resterende DKK 550 mio. kan henføres til TK Development A/S, moderselskabet, og forfald af dette beløb i december 2006 afledte Køb af nom. DKK 253 mio. noterede, ansvarlige obligationer (ISIN DK0003437655) udstedt af TK Development A/S, jf. udnyttelse af betinget aftale beskrevet i fondsbørsmeddelelse nr. 16/2005 af 29. september 2005. Køb af nom. DKK 20 mio. noterede, ansvarlige obligationer (ISIN DKK0003452027) udstedt af TKD Nordeuropa A/S, ligeledes jf. udnyttelse af betinget aftale beskrevet i fondsbørsmeddelelse nr. 16/2005 af 29. september 2005. Indfrielse af lån hos Kirkbi A/S, SEB koncernen og Danske Bank med en samlet restgæld på DKK 34,6 mio. med tillæg af renter, hidrørende fra refinansiering af dele af obligationsrenter på de ansvarlige obligationslån i TK Development A/S i december 2003. Indfrielse af restgæld på DKK 15 mio. med tillæg af renter hos selskaber ejet af koncernens ledende medarbejdere. Gældsposten hidrører fra et tidligere medarbejderincentiveprogram fra 1999 baseret på konvertible obligationslån. et refinansieringsbehov hvilket sammen med ledelsens vurdering af at koncernens vækstpotentiale ikke blev udnyttet tilstrækkeligt med Restprovenuet vil blive anvendt til indfrielse af dele af de resterende ansvarlige obligationslån. den hidtidige kapitalstruktur, er baggrunden for kapitaludvidelsen. Det er ledelsens vurdering at den optimale kapitalstruktur for TK Development koncernen som projektorienteret virksomhed er en soliditet baseret på egenkapital og ansvarlig lånekapital på ca. 25 %. Det er ledelsens vurdering at der med den gennemførte fortegningsretsemission og øget anvendelse af forward funding er skabt en stærk kapitalbase der sammen med projektporteføljen underbygger den fremtidige indtjening. Fortegningsretsemissionen var garanteret af Carnegie Bank A/S og Meinl Bank AG, og den fuldt tegnede emission gav et nettoprovenu på ca. DKK 540 mio. Langt den overvejende del af selskabets aktionærer valgte at udnytte de tildelte tegningsretter. Meinl Bank AG der garanterede de yderste 60 % af kapitaludvidelsen, aftog 24.030 stk. aktier svarende til 0,2 % af kapitaludvidelsen. Ledelsen er tilfreds med den gennemførte kapitaludvidelse som er væsentlig for udnyttelse af selskabets potentiale. Ledelsen er specielt tilfreds Nyt incentiveprogram Bestyrelsen har efter bemyndigelse på en ekstraordinær generalforsamling tildelt tegningsoptioner (warrants) for nom. DKK 16.520.000 svarende til 826.000 stk. aktier a nom. DKK 20 til direktionen og øvrige ledende medarbejdere. For en nærmere beskrivelse af formålet med denne tildeling, antal medarbejdere der Årsrapport 2005/06 for TK Development A/S 23/123