Københavns Byret Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 11. marts 2016 i sag nr. BS 45C-3736/2015: Ask Frellesvig Livjægergade 44, 2. tv. 2100 København Ø og Iben Frellesvig Livjægergade 44, 2. tv. 2100 København Ø mod A/B Livjægergade 44/Næstvedgade 2 v/dea Lyngby Hovedgade 4 2800 Lyngby Sagens baggrund og parternes påstande Denne sag, der er anlagt den 3. juli 2015, vedrører spørgsmålet, om en på en ekstraordinær generalforsamling den 12. maj 2015 truffet beslutning om ændring af den gældende fordeling af boligafgift og tilvækst i foreningens formue var gyldig. Ask og Iben Frellesvig har nedlagt påstand om, A/B Livjægergade 44/ Næstvedgade 2 tilpligtes anerkende, beslutning truffet på andelsboligforeningens ekstraordinære generalforsamling den 12. maj 2015 med følgende indhold " Med virkning fra 1. december 2015 ændres den indtil da gældende fordeling af boligafgift og tilvækst i foreningens formue til fordelingstallene fasts i not om fordeling af boligafgift og formue i andelsboligforeningen udarbejdet af advok Allan Thomsen (bilag A med underbilagene 1-4). Udligningen af boligafgiften sker over 5 år med lige store dele, således som det fremgår af bilag A, underbilag 3" er ugyldig. A/B Livjægergade 44/Næstvedgade 2 har nedlagt påstand om frifindelse. Oplysningerne i sagen Andelsboligforeningen ejer ejendommen Livjægergade 44/Næstvedgade 2, der er opført i 1890. Andelsboligforeningen har i henhold til BBR-meddelelsen, bilag 2, et samlet boligareal på 2.515 kvm og et samlet erhvervsareal på 45 kvm. fordelt på 19 boliger. Af refer af ekstraordinær generalforsamling i A/B Livjægergade 44/Næst-
Side 2/9 vedgade 2, bilag 5 fremgår, der på generalforsamlingen den 12. maj 2015 med 15 stemmer for forslaget 2 stemmer mod forslaget og 1 blank stemme blev truffet sålydende beslutning: "... Med virkning fra 1. december 2015 ændres den indtil da gældende fordeling af boligafgift og tilvækst i foreningens formue til fordelingstallene fasts i not om fordeling af boligafgift og formue i andelsboligforeningen udarbejdet af advok Allan Thomsen (bilag A med underbilagene 1-4). Udligningen af boligafgiften sker over 5 år med lige store dele, således som det fremgår af bilag A, underbilag 3..." Af vedtægterne for Andelsboligforeningen Livjægergade 44/Næstvedgade 2 fremgår bl.a.:..." Kapitel 3, Indskud, hæftelse og andele 4. Indskud Beboere, der ved stiftelsen indtræder som medlemmer i foreningen, betaler et indskud på den stiftende generalforsamling. Stk. 2. Indskuddet betales kontant med mindre andet besluttes på en stiftende generalforsamling. 5. Hæftelse Foreningens medlemmer hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jf. dog stk. 2. 6. Andele Medlemmerne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud.... 8. Boligafgift Generalforsamlingen fastsætter boligafgiftens størrelse, denne beslutning er bindende for foreningens til enhver tid værende medlemmer. stk. 2 Generelforsamlingen kan endvidere foretage regulering af boligafgiften for de enkelte boliger, således det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse bliver i overensstemmelse med boligernes indbyrdes værdi. Ved enhver regulering skal der tages hensyn til de foreningsretlige principper. stk. 3 Bestyrelsen har kompetence til fastsætte ændringer i boligafgiftens
Side 3/9 størrelse, for så vidt sådanne udelukkende er en følge af ændringer i ydelsen på andelsboligforeningens forsikringer og ejendomsskter, herunder brandbidrag.... Kapitel 8. Overdragelse af andele 13 Ønsker en andelshaver af fraflytte sin lejlighed, er han/hun berettiget til overdrage sin andel i overensstemmelse med stk. 2. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Nægtes godkendelse, skal skriftlig begrundelse gives. stk. 2. Fortrinsret til overtage andel og lejlighed skal gives i følgende rækkefølge, idet opmærksomheden henledes på bestemmelserne i 18 og 19: 1. Til den, der indstilles af andelshaveren, når overdragelsen sker til en person, hvem han/hun er beslægtet i lige op- eller nedstigende linie, fraflyttede andelshaveres børn( egne/samleveres/ægtefælles børn, børnebørn, forældre, søskende og søskendes børn) og familie efter andelshaverens indstilling, ved bytning, eller til en person, der i mindst 2 år før overdragelsen har haft fælles husstand med andelshaveren. Bytning kan først ske når andelshaveren har været medlem af foreningen i 2 år. 2. Andre andelshavere i foreningen: Fortrinsret for andelshavere gives i henhold til den til enhver tid gældende anciennitesliste. Sker overdragelsen i henhold til denne bestemmelse, overtager den fraflyttede andelshaver indstillingsretten til den således ledigblevne lejlighed, jf. 14, pkt. 5. 3. Fortrinsret til de 1- værelsers lejligheder har andre andelshavere, der efter bestyrelsens godkendelse og de af generelforsamlingen godkendte regler for sammenlægning af lejligheder kan overtage andel og lejlighed med henblik på sammenlægning. Den 1-værelses tilbydes til sammenlægning med enten 2- eller 3- værelses lejlighed på hver side, og i det tilfælde den 2- værelses lejlighed ønsker sammenlægning, har dette fortrinsstilling. 4. Hjemmeboende børn af andelshavere i foreningen har, under hensyntagen til 3, stk. 2, pkt. 1-4 fortrinsret til de 1- værelses lejligheder. Børnenes anciennitet er givet af, hvor lang tid børnene har beboet ejendommen. Kun et barn pr. andelslejlighed har mulighed for udnytte fortrinsretten. 5. Til den der indstilles af andelshaver. 6. Andre personer, der er indtegnet på venteliste hos bestyrelsen.... 7. Ønsker den fraflyttede andelshaver ikke benytte sin indstillingsret, overgår indstillingsretten til bestyrelsen.
Side 4/9 24. Afstemninger og flertal Beslutninger på generalforsamlingen træffes af de fremmødte og stemmeberettigede medlemmer med simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om væsentlig forandring af fælles bestandele, og tilbehør, vedtægtsændringer, salg af ejendommen eller foreningens opløsning. 1/4 af foreningens medlemmer skal være til stede for generalforsamlingen er beslutningsdygtig. Stk.2. Forslag om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør, vedtægtsændringer, salg af fast ejendom eller foreningens opløsning kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 3/4 af medlemmerne er tilstede og med mindst 3/4 flertal. Er der ikke mindst 3/4 af medlemmerne tilstede på generalforsamlingen, men er mindst 3/4 af de fremmødte for forslaget, kan der indkaldes til en ny generalforsamling, og på denne måde kan froslaget vedtages med mindst 3/4 flertal uanset antallet af fremmødte....". Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens 218 a. Forklaringer Der er afgivet forklaring af Ask Frellesvig og Sigvard Stampe Villadsen. Ask Frellesvig forklarede blandt andet, han siden 1987 har været medlem af andelsboligforeningen. Han har gennem årene boet i 3 forskellige lejligheder. Først i mindre lejligheder og nu i en større lejlighed på 208 kvm. Gennem årene har der i andelsboligforeningen været en diskussion af fordelingen mellem boligafgift og andelsværdi. Årsagen var, der for de store lejligheder blev betalt en forholdsvis mindre leje, end for de mindre lejligheder. Der havde ikke tidligere været interesse for, der blev gjort noget ved problemet. Efter der for omkring 10 år siden blev mulighed for sammenlægge lejligheder, blev interessen for gøre noget dog større. Der er i andelsboligforeningen 5 lejligheder, der er blevet lagt sammen indenfor de sidste 10 år. Det var eksisterende andelshavere, der tilkøbte en lejlighed. Den lejlighed, han bor i, købte de for 4-5 år siden, efter den var gået på intern venteliste. Ventelisten er udfærdiget på baggrund af anciennitet. Forslaget, der blev behandlet på den ekstraordinære generalforsamling den 12. maj 2015, var han uenig i. Der var i tiden inden kommet en dårlig stemning i andelsboligforeningen. Tonen var ubehagelig. Der var medlemmer, der ikke ville være med til betale for nye vedligeholdelsesarbejder, såfremt der ikke blev ændret i gældende fordeling af boligafgift og tilvækst i foreningens formue. Han brød sig ikke om denne form for sammenblanden af tingene og det lobbyarbejde, der blev udført. Man havde ledt i gamle papirer og foretaget en genopmåling, der rykkede meget lidt på forholdene. Derimod under-
Side 5/9 søgte man ikke lejlighedernes herlighedsværdier. Lejlighederne er meget forskellige, og de har hver deres herlighedsværdi. De små lejligheder ligger på hjørnet, og de har en fantastisk udsigt. Nogle lejligheder har udsigt over et villakvarter. De store lejligheder har ikke samme udsigt, og de er vanskeligere indrette. Ved tidligere drøftelser havde man lavet beregninger af herlighedsværdi, der tilsagde, man ikke alene skulle lade kvadrmeter opmålingen være afgørende. Da han deltog i drøftelserne om ændre fordelingen mellem boligafgift og andelsværdi, forskede de ikke i stiftelsesgrundlaget. Man talte om en omfordeling, der i højere grad skulle afspejle størrelsen af lejlighederne, og herlighedsværdien kom ind som et vægtigt synspynkt. Han udarbejdede et forslag, der var baseret på areal. Motivet var give mobilitet i ejendommen. Han var da fortaler for ændre fordeligen, hvor andre beboere, der i dag har støttet forslaget, ikke dengang støttede det daværende forslag. Sigvard Stampe Villadsen forklarede blandt andet, han har boet i andelsboligforeningen i 38 år. Han har siddet i bestyrelsen siden 1980. Han var formand for bestyrelsen fra omkring 1983 til 2000, hvorefter han fortste med være bestyrelsesmedlem. Han har forgæves undersøgt historikken, for finde grundlaget for stiftelsen af andelsboligforeningen. Man undersøgte hos de enkelte andelshavere, om man kunne finde eventuelle baggrundspapirer. Man søgte efter dokumenter hos den tidligere administror, advok Fabrizius Tegnagel. Man fandt dog ikke de relevante oplysninger, herunder ikke noget om fordelingsnøglen. Gennem 15-20 år har der været drøftelser om den ubalance, der var, og om man kunne ændre på det. Han har en lejlighed af samme type som Ask og Iben Frellesvig, og han har tidligere været imod forslaget. Årsagen til, han tidligere var imod forslaget, var, der i ejendommen er udgifter, der ikke har med lejlighedernes størrelse gøre. Endvidre ville man ikke da ændre på formuefordelingen. Nu har han støttet det nye forslag, idet det indebar, både boligafgift og formuefordelingen blev ændret. De står i andelsboligforeningen over for en række større udgifter til vedligeholdelse. Tonen var elendig i foreningen, og man kunne ikke komme videre med forslagene vedrørende vedligeholdelse, hvis man ikke samtidig fik løst problemstillingen med boligafgiften. Uanset huslejefordelingen har man i andelsboligforeningen en af de billigste andelsboliger i København. Han er landinspektør, og han har udarbejdet regnearket for vise fordelingen af husleje i udvalgte lejligheder gennem årene. Regenearket viser, der tidligere er sket ændringer i huslejefordelingen. Han husker ikke, hvordan det blev godkendt, men der blev ændret i fordelingen, således det blev mere ensartet. De store lejligheder kom efter det tidspunkt til betale en større andel. Man var bevidste om, man foretog en ændring. Der er således også tidligere foretaget justeringer i boligafgiften.
Side 6/9 Det er omkring 10 år siden, man vedtog sammenlægningsreglen. Ejendommen var inden krigen blevet bygget med store lejligheder. Efter krigen opdelte man i mindre lejligheder. Senere kom der igen et ønske om få større lejligheder, hvorfor man vedtog muligheden for sammenlægge lejligheder. De 5 sammenlagte lejligheder er alle opstået ved tilkøb. Kun en af de sammelagte lejligheder er senere blevet solgt. Lejlighederne i andelsboligforeningen er kvalitivt forskellige, men det er individuelt, hvad man prioriterer. Lysindfaldet i de store lejligheder er ikke så godt som i de mindre lejligheder, der ligger på hjørnet. Nogle lejligheder har flere badeværelser. Det er således vanskeligt sammenligne lejlighederne på andet en kvadrmeter. Parternes synspunkter Ask Frellesvig og Iben Frellesvig har i påstandsdokument af 22. januar 2016 anført følgende: "... Anbringender: Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende andelsboligforeningen er stiftet med en andelskapital for de forskellige lejligheder på mellem kr. 150-400, og med en samlet andelskapital på kr. 6.500, det af vedtægternes 6 fremgår: Andele - Medlemmerne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud., det af vedtægternes 8, stk. 1, fremgår: Boligafgift - Generalforsamlingen fastsætter boligafgiftens størrelse, denne beslutning er bindende for foreningens til enhver tid værende medlemmer., det af vedtægternes 8, stk. 2, fremgår: Generalforsamlingen kan endvidere foretage regulering af boligafgiften for de enkelte boliger, således det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse bliver i overensstemmelse med boligernes indbyrdes værdi. Ven enhver regulering skal der tages hensyn til de foreningsretlige principper., andelsboligforeningen er blevet stiftet med en boligafgift, andelsboligforeningen gennem årene har reguleret såvel boligafgift som andelsværdi efter dette forhold, dette også er i overensstemmelse med andelsboligforeningens vedtægter, alle andelshavere har været bekendt med såvel boligafgiftens størrelse
Side 7/9 og fordeling ved deres indmeldelse i andelsboligforeningen, alle andelshavere har været bekendt med andelskapitalen og dens fordeling ved indmeldelse, begge dele har været en forudsætning for medlemmers indmeldelse, en ændring af det indbyrdes forhold er en væsentlig ændring af kontraktforholdet, hvilket kræver enstemmighed, der ikke foreligger en opgørelse der kan begrunde en ændring af boligafgiften i forhold til lejlighedernes indbyrdes værdi, sagsøgerne før vedtagelsen betalte 6,27% af den samlede boligafgift for foreningen, sagsøgerne efter det vedtagne forslag stiger fra 6,27% til 7,67% - en stigning svarende til godt 22%, sagsøgernes andel før vedtagelsen udgjorde 6,15%, sagsøgernes andel efter vedtagelsen alene udgør 6,181%,...". der herefter ikke er en sammenhæng mellem den indbetalte boligafgift og deres andel i foreningens formue, beslutningen på generalforsamlingen d. 12. maj 2015 om regulering af boligafgift og tilvækst i andelsboligforeningens formue er en tilsidesættelse af andelsboligforeningens vedtægter, medlemmernes forudsætninger samt det foreningsretlige lighedsprincip, beslutningen derfor er ugyldig. A/B Livjægergade 44/Næstvedgade 2 har i påstandsdokument af 12. januar 2016 anført følgende:..." Det fremhæves, ingen af de faktiske forhold i form af arealer, løbende boligafgift og hidtidig formuefordeling bestrides af sagsøger. Sagsøgers egen beregning (Bilag 6) godtgør, den hidtidige fordeling mellem andelskapital på en ene side og årsleje/boligafgift på den anden side ikke var i balance. ANBRINGENDER Det gøres gældende, sagsøgtes beslutning på ekstraordinær generalforsamling den 12. maj 2015 er gyldig.
Side 8/9 Beslutningen strider hverken mod andelsboligforeningens vedtægter (bilag 2) eller almindelige foreningsretlige regler. Beslutningen berører ikke de enkelte andelshaveres formueandel på beslutningstidspunktet (4. maj 2015), men gælder alene en ændret fordeling af boligafgift og formuetilvækst fremadrettet med virkning fra 1. december 2015....". Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed. Rettens begrundelse og afgørelse Retten lægger til grund, det ikke har været muligt for andelsboligforeningen klarlægge historikken i fastlæggelsen af boligafgift og indskud i andelsboligforeningen. Det lægges endvidere til grund som ubestridt, Ask og Iben Frellesvig før vedtagelsen af beslutningen om ændre fordelingen af boligafgift og formue betalte 6,27% af den samlede boligafgift for foreningen, og de efter det vedtagne forslag kom til betale 7,67% af den samlede boligafgift for foreningen, svarende til en stigning på godt 22%. Det følger af vedtægternes 6, medlemmerne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud. Om boligafgiften fremgår af vedtægternes 8, generalforsamlingen fastsætter boligafgiften, og beslutningen er bindende for foreningens til enhver tid værende medlemmer. Af stk. 2 i bestemmelsen fremgår, generalforsamlingen kan foretage regulering af boligafgiften for de enkelte boliger, således det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse bliver i overensstemmelse med boligernes indbyrdes værdi. Det fremgår endvidere, der ved enhver regulering skal tages hensyn til de foreningsretlige principer. Uanset, den vedtagne ændring i fordelingen af boligafgift og andelsværdi tilstræber give en mere balanceret fordeling mellem andelshaverne, finder retten, den konkrete stigning i betaling af boligafgift fra betaling af 6,27% til betaling af 7,67% af den samlede boligafgift i foreningen for Ask og Iben Frellesvig indebærer en så stor økonomisk konsekvens for dem, det strider mod de foreningsretlige principper om beskyttelse af den enkelte andelshavers rettigheder og værdier, beslutningen skulle have været truffet med enstemmighed. Som følge af det anførte får Ask og Iben Frellesvig medhold i deres påstand. Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet ret-
Side 9/9 ten kan oplyse, der er tilkendt retsafgift 3.160 kr. og passende beløb til dækning af udgift til advokbistand 27.500 kr. Retten har ved fastsættelsen taget hensyn til sagens skønnede værdi, forløb og udfald. Thi kendes for ret: A/B Livjægergade 44/Næstvedgade 2 tilpligtes anerkende, beslutning truffet på andelsboligforeningens ekstraordinære generalforsamling den 12. maj 2015 med følgende indhold " Med virkning fra 1. december 2015 ændres den indtil da gældende fordeling af boligafgift og tilvækst i foreningens formue til fordelingstallene fasts i not om fordeling af boligafgift og formue i andelsboligforeningen udarbejdet af advok Allan Thomsen (bilag A med underbilagene 1-4). Udligningen af boligafgiften sker over 5 år med lige store dele, således som det fremgår af bilag A, underbilag 3" er ugyldig A/B Livjægergade 44/Næstvedgade 2 skal betale sagens omkostninger til Ask og Iben Frellesvig med 30.660 kr. De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens 8a. Pia Petersen Udskriftens rigtighed bekræftes. Københavns Byret, den 11. marts 2016. Helena Christiansen, kontorfuldmægtig