Spar tusindvis af kroner på de nye boliglån

Spar tusindvis af kroner på de nye boliglån Den 9. januar 2012 sendte realkreditinstitutterne nye 3,5 procent lån på markedet. Og boligejere kan tjene 6.000 kroner efter skat om året, hvis de vælger det nye lån. Mindst 60.000 boligejere bør omlægge deres lån nu. Men hvad er egentlig op og ned, når det handler om de mange lånetyper? Og hvornår kan det betale sig? Har du også svært ved at få overblik over din boligøkonomi, er der hjælp at hente her. Forfattere: Lars Andersson, journalist. Frederik M. Juul, journalist. Jette Aagaard, journalist. Lars Erik Skovgaard, journalist, Rikke Gredsted Seidenfaden, journalist. Ane Arnth Jensen, direktør, Realkreditrådet Januar 2012

Indhold Spar 6.000 kr. på dit huslån... 3 Kan omlægning betale sig for dig?... 5 Ordbog: De svære ord om lån... 7 Sådan konverterer du boliglån... 9 Opgør med danskernes afdragsfrie lån... 12 Rentefest letter gældsklemme... 14 Gør dit livs bedste boligkup... 16 Er afdragsfrie realkreditlån farlige?... 18 2

Spar 6.000 kr. på dit huslån FAKTA F1 RENTEN Sådan endte renten på de etårige flekslån i december 2011 : Realkredit Danmark Med afdrag: 1,24 pct. Uden afdrag: 1,23 pct. Mindst 60.000 boligejere bør omlægge deres lån nu og afvente en rentestigning, hvor de kan gnave en solid luns af gælden. 6.000 kroner efter skat. Det er, hvad en lang række boligejere kan tjene, hvis de omlægger deres fastforrentede 5 pct. lån til det nye 3,5 procent lån. Gevinsten får du, hvis du i dag sidder med et 5 pct. fastforrentet boliglån med en restgæld på 2 mio. kr. og konverterer det til det nye lån med en fast rente på 3,5 pct. med en anslået kurs på 97. Konverteringen får din nettoydelse efter skat, altså din reelle husleje, til at falde med 5.966 kr. om året eller 497 kr. om måneden. Restgælden stiger Men du skal have et vist tidsperspektiv for din restgæld stiger samtidig med 74.639 kr., fordi du får et kurstab, som du selvfølgelig skal medtænke, når du vurderer skal skal ikke. BRF Kredit Med afdrag: 1,22 pct. Uden afdrag: 1,21 pct. Nordea Med afdrag: 1,059 pct. Uden afdrag: 1,059 pct. Nykredit Med afdrag: 1,12 pct. Uden afdrag: 1,11 pct. Kilder: Realkreditinstitutterne. - Der ligger lån for cirka 50 milliarder kroner til 5 pct., og de bør tænke alvorligt over en konvertering til det nye lån. Vi anbefaler faktisk, at folk med lån på 5 pct. eller derover med en restgæld på mindst en halv million bør konvertere forudsat at tidsperspektivet er tænkt med, siger Sune Worm Mortensen, afdelingsdirektør i landets største realkreditinstitut, Nykredit. Ifølge Sune Worm Mortensen er en konvertering højaktuel for mellem 60.000 og 70.000 boligejere. 3

Barber gælden ned i næste hug En konvertering kan blive yderligere attraktiv, hvis man forudsætter, at renten engang i de kommende år stiger igen. For så kan man konvertere op igen og dermed få høvlet en ordentlig luns af en restgæld. En tommelfingerregel siger, at stiger renten med 1 procentpoint, kan man skære 7-8 procent af restgælden. Eller med runde tal: Du har et lån på 1 mio. kr. Kursen falder til 90! Jamen, så kan du købe din gæld for 900.000 kr., minus omkostninger, og dermed har du jo rent faktisk skåret din gæld ned med 100.000 kr. - Ens gæld kan ved sådan en operation blive 100.000-200.000 kr. mindre samtidig med at nettoydelsen efter skat falder. Det er da til at tage og føle på for langt de fleste mennesker, siger Mikkel Høegh, seniorøkonom i BRFKredit. FAKTA SÅDAN LÅNER VI Danskerne har realkreditlån for 1.400 mia. kr. 51% Flekslån 34% Fastforrentet 15% Flekslån med renteloft Mens det nye lån er attraktivt for mange boligejere med høje fastforrentede lån, er det ikke en optimal endsige økonomisk givtig løsning for de mange flekslånere. - Det skal da kun være, fordi de er meget nervøse for kommende rentestigninger og ikke har så meget luft i økonomien til det scenario. Så kan et 3,5 pct. lån da have nogle kvaliteter. Men man kan jo også overveje at gå i et femårigt flekslån, for dér har man jo så bundet renten fast i fem år, erklærer Sune Worm Mortensen. 4

Kan omlægning betale sig for dig? Boliglån er en næsten uoverskuelig størrelse, som medmindre man er professionel økonom eller låne-jonglør kræver rådgivning. Fastforrentet 5 pct. Har du et fastforrentet lån på 5 pct. eller derover, bør du seriøst overveje at omlægge til det nye lån. I hvert fald hvis du agter at blive boende i din nuværende bolig i en årrække. Der er penge at spare, endda rigtig mange, og du kan yderligere på sigt profitere af nedsat gæld, hvis renten atter stiger, hvor du så kan foretage en opkonvertering. Fastforrentet 4 pct. Du bør end ikke overveje at konvertere dertil er besparelsen for lille kombineret med at restgælden jo stiger. Du har valgt at kunne sove roligt i 30 år i sikker forventning om en fast husleje og den strategi skal du fastholde, indtil der kommer et bedre tilbud end det nye 3,5 pct. En tommelfingerregel siger nemlig, at renten skal falde med 2 procentpoint, for at en nedkonvertering skal være attraktiv. Men et fastforrentet 2 pct. lån er næppe realistisk i overskuelig fremtid, og selv et evt. kommende fastforrentet 3 pct. lån skal åbne i en yderst 5

attraktiv kurs (tæt på 100), hvis en konvertering overhovedet skal overvejes!derfor, hvis du søger en lavere ydelse, skal du skifte til et et-årigt flekslån. F1-, F3- og F5-lån Hvorfor ændre strategi i vadestedet? Fleksrenten er historisk lav, omkring 1,2 pct., og alt tyder på, at den vil være relativt lav i længere tid. En konvertering vil derfor stille dig dårligere både på kort og lang sigt. Hører du dog til dem, der sover dårligt om natten grundet dit spil på renterouletten, ja, så kan en omlægning overvejes, også selv om den vil koste dig nogle kontanter det vil nemlig eliminere risikoen for rentestigninger mange år ud i fremtiden. Hvis du eksempelvis har et F1-lån på 1 mio. kr. med afdrag og i stedet går over i et fastforrentet 3,5 pct. lån til kurs 97,50, så vil din ydelse efter skat stige fra 3.460 kr. til 4.190 kr., mens din gæld stiger fra 1.000.000 til 1.038.000 kr. Hvis du har råd Hører du til dem, der har godt med luft i økonomien, og har du høvlet dine dyre forbrugslån med mere af, så kunne du vælge at spare op i dit hus ved at tage et fastforrentet 3 pct. lån over 20 år. Det fås nemlig netop nu til en attraktiv kurs omkring de 97. Men det kræver, at du har godt med plads i din økonomi for nettoydelsen efter skat vil stige drastisk. Til gengæld får du høvlet kraftigt af på din boliggæld: Et 20-årigt lån på 1 mio. kr. sikrer således, at man afdrager lige godt 200.000 kroner på kun 5 år og derved får man på sigt yderligere styr på og luft i sin økonomi. Af med dyr gæld - Danskerne har mere og mere fokus på at konsolidere sig, og derved er det 20-årige lån også i fokus for en del, især med sigt på pensionen. Men man skal selvfølgelig først og fremmest sørge for at nedbringe den dyreste gæld først, siger Sune Worm Mortensen, afdelingsdirektør i Nykredit. 6

Ordbog: De svære ord om lån Afdrag Den del af ydelsen, der går til at nedbringe lånets restgæld. Belåningsgrad Den udstrækning, en ejendom er belånt. En ejerbolig kan i dag belånes op til 80 % med realkreditlån. Bidrag Beløb, der betales i lånets løbetid udover rente og afdrag. Bidraget skal bl.a. gå til dækning af instituttets driftsomkostninger, henlæggelser, tab og overskud. Effektiv rente Den effektive rente er udtryk for den samlede reelle pris på lånet. Kort rente 7

Renten på fordringer med kort løbetid (under 10 år). Kurs Kursen afgør, hvor mange penge du får i hånden, når du låner. En kurs på 97 betyder eksempelvis, at du får 97 kroner i hånden for hver 100 kroner, du låner i realkreditinstituttet. Kursen svinger op og ned ift. investorernes lyst til at købe obligationsserien. Det betyder også, at kursen eksempelvis kan gå ned på 91 og derved skal du altså kun betale 91 kroner for at indfri hver pålydende 100 kroner, du skylder og således kan en konvertering blive attraktiv for dig. Kurstab Det tab, der opstår ved salg af en obligation til en kurs, der ligger under obligationernes pålydende værdi. Du taber således 3 kr., hvis du optager lån ved kurs 97 på en pålydende værdi på 100 kr. Eller hvis du indfrier lån ved en kurs, der er højere end 100. Lang rente Betegner renten på fordringer med lang løbetid (mere end 10 år). Løbetid Antal år fra lånet udbetales, til det udløber. Obligation Skriftligt gældsbevis, hvoraf der oftest svares renter, udstedt f.eks. af et realkreditinstitut. Realkreditinstitut Et institut, der yder lån mod at tage pant i fast ejendom på grundlag af obligationsudstedelser. Rentetilpasningslån Et lån hvor der i faste intervaller sker en tilpasning af rente og dermed ydelse på lånet. Eksempelvis et F1-lån (årlig rentetilpasning). Restgæld Det til enhver tid skyldige beløb. Kilde: Realkreditrådet. 8

Sådan konverterer du boliglån Når renten stiger eller falder på et realkreditlån (boliglån), kan det være aktuelt at omlægge sit lån, altså foretage en såkaldt konvertering. I den praktiske virkelighed vil det sige, at man opsiger ens nuværende lån og tager et nyt! Man snakker om en ned- eller opkonvertering. Nedkonvertering Nedkonvertering er aktuelt netop nu med det nye 3,5 procent obligationslån. Tommelfingerreglen er, at nedkonvertering er attraktivt, når renten falder 2 procent. Men som det fremgår af grafikken her, kan en rentesænkning på 1,5 procent også være attraktiv. Man nedkonverterer for at få en mindre ydelse, altså husleje, mens restgælden stiger. Desuden skal man, som altid, indregne omkostningerne (tinglysning, lånesag og ekspedition) ved at omlægge et lån. Ifølge Nykredit koster det omkring 7.500 kroner. Herudover vil et evt. kurstab medføre, at ens restgæld stiger, fordi man må låne flere penge for at finansiere omlægningen. Derfor skal man altid have et vist tidsperspektiv, hvis man nedkonverterer man skal altså ikke gå med planer om at sælge om et år eller to! Regneeksempel 9

Du har et fastforrentet 5 pct. lån med en restgæld på 2 mio. kr., der ligger på kurs 104,20. Du optager i stedet et fastforrentet 3,5 pct. lån til kurs 97,5. Dette lån skal altså kunne indfri dit gamle lån kontant til kurs 104,20. Dermed skal du låne 2.082.000 kr. til kurs 97,5 for at indfri lånet på 2 mio. kr. Manøvren medfører, at du nu har en gæld på 2.082.000 kr. mod før 2.000.000 kr. Til gengæld er din ydelse, grundet den lavere rente, faldet fra 9.290 kr. efter skat per måned til 8.740 kr. Du har altså fået forøget gælden med 82.000 kr. mod en lavere ydelse på 550 kr. per måned efter skat. Dermed skal du have et langt tidsperspektiv for at indtjene den stigende restgæld med den mindre ydelse. I dette tilfælde nås break even i løbet af 5 år. Opkonvertering En rentestigning kan også være attraktiv. Her konverterer man for at få restgælden ned, men får en højere ydelse. En opkonvertering foretages i håb om et kommende rentefald, så man kan konvertere ned igen, hvorefter man får en mindre ydelse på en nu kraftigt formindsket restgæld. 10

En opkonvertering kan også være attraktiv, hvis man går med planer om at sælge, idet man dermed får en mindre restgæld, når man skal indfri lånet ved et salg. En tommelfingerregel siger, at man kan høvle 7-8 procent af restgælden, hvis renten stiger med 1 procentpoint. Her skal man dog altid også regne omkostningerne med. Regneeksempel Du har et lån, fastforrentet 3,5 pct. med en restgæld på 2 mio. kr., der kan indfries til kurs 91,6. Det betyder, at det kan indfries for 1.832.000 kroner. Du opsiger ovennævnte lån og tager i stedet et fastforrentet 5 pct. lån til kurs 97. Det betyder, at man skal låne nok penge til at indfri det gamle lån med en indfrielsessum på 1.832.000 kroner. Når man optager et lån til kurs 97, skal man derfor låne lidt flere penge for at kunne betale 1.832.000 kroner ud. Man skal således låne til en restgæld på 1.888.700 kroner for at betale det gamle lån ud med kontante kroner på 1.832.000 kroner. Dermed har man fået reduceret sin oprindelige gæld på 2.000.000 kroner til 1.888.700 kroner og dermed skåret 111.300 kroner af gælden! Ofte indregner man omkostningerne til at optage sit nye lån i låneoptagelsen, så man således kommer til at låne lidt mere og dermed formindskes reduceringen af restgælden tilsvarende. Regneeksempel 5 pct. lån til kurs 97 skal finansiere 1.832.000 kontante kroner. 1.832.000 divideret med 97 og ganget med 100 giver 1.888.700 kroner. 11

Opgør med danskernes afdragsfrie lån Adgangen til danskernes yndlingslån bliver snart begrænset. Landets største realkreditinstitut, Nykredit, vil som de første herhjemme bremse brugen af afdragsfrie lån med lave startydelser og variable renter. Det vil ifølge økonomer gøre boliglån dyrere og presse priserne ned, men det er ikke desto mindre et fornuftigt skridt mod et mere stabilt boligmarked, lyder det. Koncernchef for Nykredit Peter Engberg Jensen, siger i et interview med Berlingske, at det sandsynligvis bliver sådan fremover, at realkreditlånet deles op i to lag. Kun de første 60 procent af finansieringen må bestå af afdragsfrie lån med variable renter. På den sidste del - fra 60 til 80 procent - vil Nykredit tvinge danskerne til at tage fastforrentede lån med afdrag. Det skal gøre risikoen mindre og skabe større tillid til de obligationer, som realkreditten bruger til at skaffe finansiering.»vi tror på, at vi får endnu bedre obligationer fra nul til 60 procent, men det kan så godt være, at de obligationer, der ligger yderst, bliver lidt dyrere. Det arbejder vi på at imødegå ved at gøre de yderste obligationer så sikre som muligt. Derfor overvejer vi at lade være med at tillade 12

afdragsfrihed og rentetilpasning på den yderste del af realkreditlånet. Den risiko vil vi ikke tage,«siger Peter Engberg Jensen. Nykredit er formentlig klar med deres nye belåning i to lag i andet kvartal af 2012. Professor og tidligere overvismand Peter Birch Sørensen kalder tiltaget for et»skridt i en rigtig retning«:»det vil skabe et mere stabilt boligmarked, hvor boligejerne bliver mindre sårbare over for faldende priser.«lektor og ekspert i boligøkonomi Morten Skak fra Syddansk Universitet betegner det som»fornuftigt«. Derimod er ejendomsmæglerne bekymrede for det i forvejen fastfrosne danske boligmarked. Så længe Nykredit er alene om de nye lån, og der er valgfrihed på den øvrige del af markedet, betyder det næppe det store, siger formand for Dansk Ejendomsmæglerforening, Steen Winther-Petersen:»Men gør alle de andre fra realkreditten det samme, bliver det lidt dyrere at låne, og så vil priserne sætte sig en lille smule.«fakta HVAD ER TOLAGSBELÅNING? Et realkreditlån kan bruges til at finansiere 80 procent af et boligkøb. Normalt er det et lån, der bruges til alle 80 procent. Du kan vælge mellem fastforrentet, rentetilpasning og afdragsfrihed på dit lån. Når Nykredit indfører tolagsbelåning, betyder det kort sagt, at privatkunder får to lån i stedet for et. De første 60 procent bliver ligesom i dag finansieret af et realkreditlån efter eget valg. Den sidste del -altså fra 60-80 procent af boligfinansieringen -overvejer Nykredit nu at droppe afdragsfrihed og rentetilpasning på. Det vil formentlig gøre lånet dyrere for boligejeren. Det vides ikke, om andre realkreditinstitutter gør samme overvejelser, men Nykredit er klar markedsleder på området og sidder i dag på 43 procent af alle realkreditlån. 13

Rentefest letter gældsklemme Boligejere med rentetilpasningslån kan bruge den rekordlave rente til at afdrage gælden ni år hurtigere, viser nye beregninger. Derved ruster man sin økonomi bedre mod rentehop. Brug rentefesten til at høvle hurtigere af gælden og bliv gældfri ni år før tiden. Den mulighed har mange tusinde danske familier, der har finansieret deres huskøb med et rentetilpasningslån. Hvis de bruger besparelsen ved den rekordlave rente til at afdrage hurtigere på gælden, kan de sikre deres privatøkonomi bedre mod fremtidige rentestigninger. Det viser beregninger, som BRFkredit har lavet for Berlingske. Modellen kan være specielt god at bruge for gruppen af boligejere med stor gæld samt den gruppe, der har købt huset på et uheldigt tidspunkt, da priserne toppede. Beregningerne fra BRF tager udgangspunkt i den nuværende rente på de etårige tilpasningslån på 1,21 pct. Det giver en bruttoydelse på lige under 40.000 kr. om året for et lån på en mio. kr. Godkendt til højere ydelse Men alle boligejere er godkendt til at betale et lån med en rente, som er langt højere end den nuværende. Den gennemsnitlige rente for de etårige tilpasningslån siden introduktionen i 1996 er på 3,47 pct. Fremgangsmåden er herefter, at familierne kan vælge et lån, der har en bruttoydelse svarende til et lån med en rente på de 3,47 pct. Det vil give en årlig bruttoydelse på lige over 54.000 kr. Den ekstra ydelse på lidt over 14.000 kr. om året vil udelukkende gå til at afdrage på gælden. Resultatet er, at lånets løbetid rasler ned fra 30 år til 21 år.»den lave rente bevirker, at afdragene allerede er større end, hvad de er normalt. Men en låntager vil være godkendt til at betale en fast rente. Dog er springet til fast rente for mange meget stort. Et alternativ kunne være at bruge nogle af de sparede renteudgifter til at nedbringe gælden ekstraordinært,«siger seniorøkonom i BRF Mikkel Høegh.»Når renten igen stiger, vil man være godt rustet, hvis man har nedbragt sin gæld. Den nuværende rente gør, at man kan afdrage mere end 10.000 kr. ekstra på gælden, uden at man mindsker sit rådighedsbeløb til noget, der er mindre end det, man anbefaler og er blevet kreditvurderet ud fra,«siger Mikkel Høegh. 14

Cheføkonom hos Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig er meget enig i betragtningerne fra BRF. Christian Hilligsøe Heinig understreger, at der er åbnet for et fastforrentet 3,5 pct. lån, og det er et godt alternativ til at få nedbragt gælden hurtigere. Lånene kan optages med en kortere løbetid end de traditionelle 30 år.»derved sikrer man sig en større sikkerhed end på rentetilpasningslånet, hvor ydelsen kan risikere at stige, hvis renterne skulle stige kraftigt, og samtidig sikrer man sig en mulighed for at beskytte en del af friværdien i boligen i tilfælde af rentestigninger,«siger Christian Hilligsøe Heinig.»Men generelt set er der rigtig mange penge at spare på husholdningsbudgettet over tid, hvis man har den luksus at kunne komme hurtigt af med sin gæld og prioriterer dette frem for øget forbrug. Det er dog klart, at har man anden dyr gæld ved siden af, så er det først og fremmest denne gæld, man skal fokusere på og dermed minimere de samlede rentebetalinger,«siger Christian Hilligsøe Heinig. Binder pengene Det er naturligt nok først finanskrisen og efterfølgende gældskrisen i Europa, der har trykket renterne helt i bund. Renterne på både de fastforrentede og tilpasningslånene har aldrig været lavere. De uafhængige økonomiske eksperter Kim Valentin fra Finanshuset i Fredensborg og Rune Wagenitz Sørensen fra Miranova siger også, at de superlave renter med fordel kan bruges til hurtigere gældsafvikling. Om man skal vælge at gøre det ved at afdrage mere på et rentetilpasningslån eller ved at skifte til et fastforrentet lån til kun 3,5 pct. afhænger af, hvor følsom ens økonomi er over for højere rente.»hvis man kun kan afdrage ekstra, fordi renten er lav og man ikke har råd til at tage flere penge op af lommen, så er man så rentefølsom, at man bør vælge at gå over til det fastforrentede lån,«siger Kim Valentin.»Men hvis man ud over besparelsen ved den lave rente selv kan lægge noget mere til, er det en fordel blive i rentetilpasningslånet og øge afdraget på det. Ved at arbejde med rentetilpasningslånet kan man få afkortet løbetiden med 10-15 år,«siger Kim Valentin. Rune Wagenitz Sørensen påpeger, at der er en hage ved gå hårdt efter at få gælden bragt ned. Strategien binder en masse likviditet.»ulempen opstår, hvis man om tre år eksempelvis får lyst til at købe ny bil. Har man brugt rentebesparelsen til at afdrage på gælden, kan det være, at man skal låne penge for at købe bilen. Det vil være langt dyrere, end hvis man i stedet havde sat rentebesparelsen ind på en bankbog og kunnet betale bilen kontant,«siger Rune Wagenitz Sørensen. 15

Gør dit livs bedste boligkup Du kan gøre dit livs boligkup netop nu. Bare renteauktioner i december 2011 over de et-årige rentetilpasningslån endte nemlig med en rente på 1,06-1,24 pct. og det gjorde det historisk billigt at låne penge til et huskøb. Faktisk kunne du i december 2011 låne 1 mio. kroner for under 1.000 kr. om måneden. Samtidig er der voldsomt mange boliger til salg, priserne er faldet markant, sælgerne er til at forhandle med og giver store prisnedslag, så det er virkelig købers marked. Og alt det tilsammen betyder, at boligbyrden ( den reelle husleje ift. den disponible indkomst, red.) er historisk lav netop nu. - Med så lav rente kan man virkelig finansiere utrolig meget. Du kan jo låne 1 million og nøjes med at betale omkring en tusse om måneden. Det har mange råd til, siger Christian Tegllund Blaabjerg, cheføkonom i FIH Erhvervsbank. Den vurdering deles af dem, der lever af at sælge huse og lejligheder: - Boligpriserne er ikke set lavere i 6-7 år, men danskerne holder sig altså stadig tilbage. Der er ellers flere gode grunde til at slå til nu, for kombineret med historisk lave renter betyder det, at den samlede boligydelse er meget lav, konstaterer Mads Ellegaard, kommunikationschef hos Home. 16

Dermed er det netop nu og formentlig langt ind i, hvis ikke i hele 2012, historisk billigt at finansiere et huskøb. - Men generelt må man dog sige, at man skal købe bolig efter sine behov og ikke blot efter ens vurdering af markedet. Det betyder i virkeligheden ikke så meget, om prisen er 5 pct. højere eller lavere set over 30 år, fastslår Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit, og fortsætter: - De fleste boligkøbere tror, at man skal forsøge at fange bunden af markedet. Men det skal man lægge væk og handle efter sine behov. For hvornår er det bedste tidspunkt? Man skal passe på, at man ikke kommer for sent! Hvad gør økonomen? Skal man købe eller ej? Det er et spørgsmål, mange potentielle boligkøbere stiller sig selv, hvorefter de klapper hesten og sætter boligmarkedet yderligere i stå. Men hvad gør økonomerne egentlig selv? - Jeg har en snusfornuftig tilgang til boligmarkedet. En bolig er ikke en investering, men et sted man ønsker at bo. Det er billigt at låne nu så om du køber nu eller om to år, gør ingen forskel. Du kan ikke time det fuldstændigt alligevel, siger Christian Tegllund Blaabjerg, cheføkonom i FIH Erhvervsbank. Energineutralt hus Han er selv netop nu på vej ind på ejerboligmarkedet og vil købe et gammelt hus, der kan rives ned, for dernæst at bygge et nyt. - Jeg tror på, at set henover de næste 10 år vil energipriserne stige kraftigt. Derfor vil opvarmning af huse stige kraftigt og derfor går jeg efter et energineutralt hus. Det er det eneste, der giver mening og det er faktisk billigere end at energi-renovere et gammelt hus, fastslår Christian Tegllund Blaabjerg. 17

Er afdragsfrie realkreditlån farlige? De afdragsfrie lån bidrager positivt både til boligejernes økonomi og til dansk økonomi som helhed, og de er med til at gøre det nemmere for de enkelte familier at planlægge og tilrettelægge deres privatøkonomi. Men er de så farlige, som politikere og eksperter giver udtryk for? I et debatindlæg i Berlingske skrev Ane Arnth Jensen, direktør for Realkreditrådet, en kommentar til det spørgsmål, hvilket du kan læse herunder. De afdragsfrie realkreditlån, som blev indført i oktober 2003 af et stort flertal i Folketinget, er i løbet af det seneste års tid af mange»eksperter«blevet betegnet som»farlige«og»en tikkende bombe«under både den enkelte families og samfundets økonomi. Men hvor»farlige«er de? Tænk først på, hvor lidt man i virkeligheden afdrager på et normalt 30-årigt lån med fast rente i løbet af de første fem år. Kun ti procent. Rigtig mange danskere vil i løbet af de første år alligevel have omlagt deres lån. Det viser statistikken. Og hvis der er plads til ekstra lån i boligen, kan man jo få et tillægslån og dermed genbelåne sine afdrag. Pointen er blot, at den model er langt mere kostbar end afdragsfriheden. Det koster nemlig hver gang, man optager et tillægslån. DANSKERNE OPFØRER SIG særdeles fornuftigt. Mange benytter netop afdragsfriheden til at betale andre, dyrere lån ud og til at bygge en buffer op i form af opsparing til familieforøgelse, uddannelse og lignende. Vi har fået Voxmeter til at gennemføre en interviewundersøgelse for Realkreditrådet. 850 boligejere med afdragsfrie lån har besvaret en lang række spørgsmål, og svarene viser, at danskerne vælger afdragsfrihed med stor omtanke. F. eks. bruger seks ud af ti boligejere den lavere ydelse til at styrke deres formue. To ud af ti kompenserer for nedgang i indkomst - arbejdsløshed, uddannelses-og barselsorlov eller alderdom. Og de unge bruger typisk det billige realkreditlån til at afdrage anden dyrere gæld i et hurtigere tempo. Otte ud af ti låntagere fortæller desuden, at afdragsfriheden ikke har betydet, at de har gældsat sig mere, end de ellers ville have gjort. Og ni ud af ti fortæller, at de før låneoptagelsen er blevet grundigt orienteret om konsekvenserne af at vælge afdragsfrihed. 18

Som et lille historisk kuriosum kan jeg nævne, at da den første realkreditlov blev indført i 1850, var det uden krav om afdrag. Det kom først i 1936, hvor den maksimale løbetid blev fastsat til 50 år. Enhver kan regne ud, at så var de første års afdrag ret lave. AFDRAGSFRIE LÅN ER altså ikke et nyt fænomen - og vedrører i øvrigt ikke kun realkreditlån. 66 pct. af bankernes lån er afdragsfrie - for realkreditlån er tallet 55 pct. Stort set alle bankernes afdragsfrie lån er variabelt forrentede, mens det gælder for 80 pct. af realkreditinstitutternes afdragsfrie lån. Og det er jo heller ikke sådan, at Danmark er alene i verden med afdragsfrie lån til boligfinansiering. Det findes i bl. a. Tyskland, Frankrig, Spanien og Finland og er meget udbredt i Sverige. I Holland udgør de 79 pct. af boliglånene, i Storbritannien 43 pct. og i Danmark altså 55 pct. Selvfølgelig kan man afskaffe afdragsfri realkreditlån, men låntagerne kan så bare hente deres lån andre steder. Stopper man én kilde, dukker en ny op. Det vigtigste er derfor, at vi sikrer en långivning, som også fremover bygger på individuel rådgivning og en fornuftig kreditvurdering. Finansminister Bjarne Corydon slog i nyhederne på TV 2 den 13. oktober 2011 fast, at fra lovgivers sider vil der»ikke blive pillet ved låneformerne, boligskatten, og andre forhold, der påvirker boligmarkedet«. Tak for den udmelding. Den vil vi huske. Det er præcis, hvad boligmarkedet har brug for. Ane Arnth Jensen direktør, Realkreditrådet. 19