Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM Overdragelsen, mangler og anden misligholdelse Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2010
Kapitel 1. Afgrænsning og begreber 17 1. Fremstillingens udstrækning og afgrænsning 17 1.1. Aftalen 17 1.2. Sikringsakten 18 1.3. Rådgivningen 18 1.4. Anvendelsen 19 1.5. Ejerformer 20 1.6. Tredjemænd 22 1.7. Forsikring 23 1.8. Denne fremstilling 23 2. Begrebet fast ejendom 23 2.1. Nogle ejendomsbegreber 24 2.2. Et dynamisk ejendomsbegreb 26 2.3. Denne fremstillings ejendomsbegreb 27 2.4. Boliger 30 2.5. Erhvervsejendomme 31 2.6. Andre ejendomme 32 3. Begrebet forbruger 32 4. Supplerende lovregulering 34 4.1. Den almindelige obligationsret 34 4.2. Købeloven 35 4.3. Ejendomsomsætningsloven 35 4.4. Markedsføringsloven 37 4.5. Forbrugerbeskyttelsesloven 39 4.6. Sammenfatning 40 Kapitel 2. Aftalen 43 1. Aftalefrihed 43 2. Udbud af fast ejendom 45 2.1. Erhverv 45 2.2. Bolig 45 3. Erhvervelsesbetingelserne 46 3.1. Fast bopæl i Danmark eller bopæl i 5 år 47 3.2. EU's borgere beskæftiget i Danmark 49 3.3. Selskabers erhvervelse af fast ejendom 50
3.4. Sommerhuse 53 3.5. Landbrugsejendomme 53 4. Opfordring til at gøre tilbud 54 4.1. Budrunde 54 4.2. Salgstilbud 55 4.3. Tilbagekaldelse af købstilbud på bolig 55 5. Mundtlig aftale og forpligtende passivitet 56 5.1. Erhverv 57 5.2. Bolig 61 5.3. Sammenfatning 67 6. Budrunde 68 6.1. Erhverv 69 6.2. Bolig 69 7. Køberet, forkøbsret og tilbagekøbsret 70 7.1. Aftalt køberet 70 7.2. Aftalt forkøbsret 71 7.3. Aftalt tilbagekøbsret 74 7.4. Sammenfatning 75 8. Arealoverførsel og mageskifte 76 9. Auktionssalg 78 9.1. Tvangsauktioner 79 9.2. Frivillige auktioner 80 10. Tilbagekaldelse og fortrydelse 82 10.1. Tilbagekaldelse 82 10.2. Fortrydelsesret 83 10.2.1. Aftalt fortrydelsesret 83 10.2.2. Boligkøberens legale fortrydelsesret 84 10.2.3. Oplysningspligt 87 10.2.4. 6-dages frist 88 10.2.5. Godtgørelse på 1 % 89 10.2.6. Køberens øvrige pligter 89 10.2.7. Retsvirkning 90 10.2.8. Præceptiv 91 11. Aftalte betingelser 91 12. Godkendelsesforbehold 96 12.1. Aftalevilkår 97 12.1.1. Typer af godkendelsesforbehold 97 12.1.2. Fortolkning 98 12.2. Bolig og erhverv 101 12.3. Begrundelse for tilbagetræden 103 12.3.1. Begrundelsespligt? 103 12.3.2. Væsentlig begrundelse? 105 12.4. Rådgiverens betingede godkendelse 108
12.5. Frist 109 12.6. Godkendelsesforbehold og fortrydelsesret 110 12.7. Ældre afgørelser 111 12.8. Sammenfatning 112 13. Ugyldighed 112 14. Eksempler på og karakteren af aftalerne 118 14.1. Standardisering og forskellighed 118 14.2. Erhverv 118 14.3. Bolig 120 14.4. Overdragelsesaftalens karakter 123 Kapitel 3. Parternes loyalitetspligt 127 1. Pligterne ved aftaleindgåelsen 127 1.1. Loyalitetspligt 127 1.2. Betydning af pligtens tilsidesættelse 128 1.3. Loyalitetspligten og kontraktopfyldelsen 129 2. Sælgerens loyale oplysningspligt 130 2.1. Erhverv 130 2.1.1. Svig 131 2.1.2. Uagtsomhed 133 2.1.3. Nedre grænse for uagtsomhed 141 2.2. Boliger - grov uagtsomhed 144 2.2.1. Boligsælgerens selvbyg-grov uagtsomhed 146 2.2.2. Andet end bygningsdele i bolighandel 147 2.2.3. Sammenfatning 148 2.3. Auktion 149 2.3.1. Frivillig auktion 149 2.3.2. Tvangsauktion 151 3. Køberens undersøgelsespligt 152 3.1. Købelovens 47 153 3.2. Har ejendomskøberen en undersøgelsespligt? 154 3.2.1. Køberens behov 155 3.2.2. Åbenbare afvigelser fra det normale 156 3.2.3. Kundskab om defekt skaber pligt 157 3.3. Krav til ejendomskøberens besigtigelse 160 3.4. Virkningen af sælgerens opfordring til undersøgelse 171 3.4.1. Generelle opfordringer 172 3.4.2. Konkrete opfordringer 175 3.4.3. Sammenfatning om sælgerens opfordring 177 4. Som beset-vilkår 178
Kapitel 4. Køberens misligholdelse 183 1. Indledning til køberens pligter 183 1.1. Kort om køberens pligter 183 1.2. Udviklingen 185 1.2.1. Den traditionelle, finansierede handel 185 1.2.2. Den nybelånte finansierede handel 185 1.2.3. Kontanthandel 186 1.3. Rettidig opfyldelse 187 2. Enkelte køberpligter 190 2.1. Kontantbetaling 190 2.2. Sikkerhedsstillelse 194 2.3. Overtagelse af indestående lån og forpligtelser 195 2.4. Skyldner ifølge ejerskiftelån og nye private pantebreve 196 2.5. Køberens biforpligtelser 200 2.5.1. Skøde 200 2.5.2. Private pantebreve 202 2.5.3. Tilladelser 203 2.6. Køberens vedståelse af aftalen 203 3. Sælgerens misligholdelsesbeføjeiser 203 3.1. Ophævelse 203 3.1.1. Betingelser 203 3.1.2. Forsinket betaling 205 3.1.3. Forsinket sikkerhedsstillelse 207 3.1.4. Forsinket overtagelse af indestående lån mv 208 3.1.5. Manglende ejerskiftelån 209 3.1.6. Købers forsinkelse med biforpligtelser 210 3.1.7. Anticiperet misligholdelse 211 3.1.8. Særskilt pantebrevsophævelse 212 3.1.9. Ophævelsens retsvirkninger 215 3.2. Fortabelse af hævebeføjelse 220 3.2.1. Endeligt skøde 221 3.2.2. Faktisk raden 224 3.2.3. For sent erlagt betaling 225 3.2.4. Sammenfatning 225 3.3. Erstatning 225 3.4. Opfyldelse 231 3.5. Renter 232 3.6. Tilbageholdsret 235 4. Auktionskøberens misligholdelse 235 4.1. Sikkerhedsstillelse 236 4.2. Betaling og forfaldstid 236 4.3. Misligholdelsen 237 4.4. Misligholdelsesbeføjelserne 237 10
Kapitel 5. Sælgerens misligholdelse 239 1. Aftalens betydning for mangelskonstitution 240 2. Faktiske mangler 241 2.1. Generelle og individuelle mangler 242 2.1.1. Individuelle mangler 242 2.1.2. Generelle mangler 243 2.1.3. Sondringens værdi 244 2.1.4. Andre faktiske mangelsbegreber 244 2.2. Funktionelt mangelsbegreb 245 2.3. Retspolitik og udviklingen 245 2.4. Fysiske mangler 247 2.5. Faktiske mangler i ejerboliger 247 2.6. Garantibegrebet 248 2.7. Køberens misligholdelsesbeføjelser 248 3. Retsmangel 249 3.1. Vanhjemmel (fuldstændig retsmangel) 251 3.2. Delvis retsmangel 251 3.3. Misligholdelsesbeføjelser 252 4. Ulovlige bygningsindretninger 252 4.1. Offentligretlige forskrifter 252 4.1.1. Forskrifternes karakter 253 4.1.2. Forskrifter og faktisk mangler 254 4.1.3. Forskrifter og retlige mangler 254 4.1.4. Domstolenes løsning for boliger 255 4.1.5. Kommunens erklæringer 261 4.2. Privatretlige forskrifter 261 5. Misligholdelsesbedømmelsen 262 Kapitel 6. Sælgerens forsinkelse 265 1. Forfaldstiden 265 2. Forsinkelse med faktisk overgivelse 267 3. Forsinkelse med den retlige overgivelse 268 4. Sælgerens forsinkelse med biforpligtelser 270 4.1. Aftalte arbejder på ejendommen 270 4.2. Overdragelse af et uopført hus 271 4.3. Grund, der ikke er endeligt udstykket 272 4.4. Sælgerens betalingspligter 273 Kapitel 7. Faktiske mangler 275 1. Tidsmæssige betingelser 275 2. Hensyn i mangelsbedømmelsen 277 2.1. Ejendommens art 277 2.2. Bygningens alder 280 11
2.3. Skjulte mangler 281 2.4. Prisforhandlinger 281 3. Forskellige faktiske mangler 282 3.1. Funktionsmangler 282 3.2. Den ydre klimaskærm 283 3.3. Selvbyg og vennetjenester 283 3.3.1. Selvbyggerens sælgeransvar 284 3.3.2. Selvbyggerens udførelsesansvar 285 3.3.3. Selvbyg i ejerboliger 286 3.3.4. Bevis for selvbyg 292 3.3.5. Direkte krav mod selvbyggere 292 3.3.6. Sammenfatning om selvbyg 293 3.4. Arealmangler 293 3.5. Grundens bæreevne 297 3.6. Sætningsskader 303 3.7. Råd og svamp 305 3.8. Risikable indretninger 309 3.9. Materialers ugunstige egenskaber 314 3.10. Andre tilfælde 318 4. Bevis 319 5. Køberens misligholdelsesbeføjelser 320 5.1. Ophævelse 320 5.2. Erstatning 325 5.2.1. Ansvarsgrundlag 325 a. Sælgerens culpa 326 b. Sælgerens garanti 330 5.2.2. Tab 339 5.2.3. Kausalitet og adækvans 345 5.3. Forholdsmæssigt afslag i købesummen 346 5.3.1. Afslagsbegrebet 346 5.3.2. Betingelser for afslag 348 5.3.3. Udmåling af afslag 349 5.3.4. Nedre grænse for afslag 353 5.3.5. Øvre grænse for afslag 354 5.3.6. Parternes hypotetiske vilje 356 5.3.7. Hensyn ved afslagsbedømmelsen 360 a. Den absolutte størrelse af udbedringsomkostningerne.. 360 b. Værdiforringelsens relative værdi af købesummen 361 c. Defektens betydning for ejendommens brugbarhed 362 d. Ejendommens beskaffenhed 363 e. Parternes status 364 f. Rimelighedsbetragtninger 365 5.3.8. Afslag i bolighandler 365 12
5.4. Erstatning eller afslag 366 5.5. Afhjælpningspligt eller-ret? 367 5.6. Tilbageholdsret? 369 6. Direkte krav 371 6.1. Traditionelle synspunkter 371 6.2. Direkte krav i bolighandler 374 6.3. Nyere synspunkter 375 6.4. Retspolitiske hensyn 377 6.5. Retspraksis 380 6.5.1. Sælgerens mangelshæftelse 380 6.5.2. Byggevirksomheder 381 6.5.3. Selvbyggere 386 6.5.4. Krav mod egen sælger (aftalepart) 388 6.5.5. Sammenfatning om direkte krav 390 7. Boligkøberens beføjelser 391 7.1. Forbrugerbeskyttelseslovens formål 392 7.2. Skadesbegrebet og mangelsbegrebet 393 7.3. Lovens anvendelsesområde 399 7.3.1. Fast ejendom 399 7.3.2. Bolig 401 7.3.3. Bygning 402 7.4. Sælgerbeskyttelsens udstrækning 407 7.4.1. Faktiske mangler 407 7.4.2. Objektive undtagelser til sælgerbeskyttelsen 410 a. Ulovlige bygningsindretninger 410 b. Garanti 413 c. Defekter opstået efter tilstandsrapporten 414 7.4.3. Subjektive undtagelser 415 a. Opført til salg 415 b. Grov uagtsomhed 415 7.5. Betingelser for sælgerbeskyttelsen 416 7.5.1. Vejledning om retsvirkningerne 416 7.5.2. Tilstandsrapport 417 7.5.3. Ejerskifteforsikringstilbud 424 7.5.4. Præmiebetalingstilbud 426 7.6. Forsikringsdækning 427 7.7. Forbud mod omgåelse 430 7.7.1. Ugyldig fravigelse af kapitel 1 430 7.7.2. Ugyldige garantier 430 7.7.3. Ugyldige ansvarsfraskrivelser 431 8. Auktionskøberens misligholdelsesbeføjelser 434 8.1. Mangelsbeføjelser efter tvangsauktion 434 13
8.2. Mangelsbeføjelser efter frivillig auktion 442 8.3. Mangelsbeføjelser ved videresalg 444 Kapitel 8. Retsmangler 445 1. Vanhjemmel (fuldstændig retsmangel) 445 2. Delvis retsmangel 446 3. Forekomst 446 3.1. Vanhjemmel 446 3.2. Delvis retsmangel 447 3.2.1. Vej-og kloakgæld 450 3.2.2. Tab fra lejere 454 3.3. Grænsedragning til faktiske mangler 456 3.4. Grænsedragningen vanhjemmel og delvise retsmangler 457 4. Mangelskonstitutionen 458 4.1. Caveat emptor 462 4.1.1. Tingbogens betydning 462 4.1.2. Besigtigelse 463 4.2. Hindringer ifølge lov 465 4.2.1. Adkomsthindring ifølge loven 465 4.2.2. Rådighedsbegrænsninger ifølge lov 466 4.3. Indestående lån 466 5. Forsinkelse 467 5.1. Adkomst 467 5.2. Delvis retsmangel 468 6. Køberens misligholdelsesbeføjelser 469 6.1. Opfyldelse (afhjælpningspligt) 470 6.1.1. Vanhjemmel 470 6.1.2. Delvis retsmangel 471 6.2. Ophævelse 472 6.3. Erstatning 474 6.3.1. Vanhjemmel 474 6.3.2. Delvis retsmangel 475 6.4. Afslag i købesummen 480 7. Afværgelse af misligholdelsesbeføjelser? 481 7.1. Ekstinktion? 481 7.2. Afhjælpningsret? 482 7.2.1. Vanhjemmmel 482 7.2.1. Delvis retsmangel 483 8. Retsmangler i boligkøb 485 9. Retsmangler i auktionskøb 485 14
Kapitel 9. Aftalt ansvarsregulering 487 1. Aftalefrihed 488 1.1. Aftalefrihedens hovedindhold 488 1.2. Begrænsninger i aftalefriheden 488 2. Forbehold om mangelskonstitution 488 2.1. Forbehold om standen 489 2.2. Sælgerens opfordring til at undersøge ejendommen 490 2.3. Som beset-vilkår 490 2.4. Uden garanti 491 2.5. Sammenfatning om forbehold om mangelskonstitution 492 3. Forbehold om misligholdelsesbeføjelser 492 3.1. Begreber 492 3.1.1. Ansvar 492 3.1.2. Fraskrivelse og begrænsning 495 3.1.3. Begreberne i denne fremstilling 497 3.2. Sammenfatning af retsreglerne 497 3.2.1. Ingen regel uden skøn 497 3.2.2. Rimelighed 504 3.2.3. Rimelighedsbedømmelsens forudsætninger 504 3.2.4. Tilblivelse og ordlyd af ansvarsreguleringsvilkår 505 3.2.5. Sagkyndig beskrivelse 506 3.2.6. Købesummen 506 3.2.7. Parterne 508 3.2.8. Ejendommens og manglens karakter 511 3.2.9. Sammenfatning af rimelighedsbedømmelsen 513 Kapitel 10. Ophør af misligholdelsesbeføjelser 515 1. Forældelse 515 1.1. Forældelsesloven 515 1.2. Overgangsregler 518 2. Passivitet 519 3. Opgivelse 525 4. Afhjælpningsret for sælgeren? 525 5. Tabsbegrænsningspligt 526 6. Bortfald af krav af andre grunde 527 Kapitel 11. Fordringshavermora 529 Bilag 533 1. Tilstandsrapport 533 2. Sælgeroplysningsskema til rapport 553 3. Købsaftale for villa, med fortrydelsesret 563 15
Litteratur 591 Forkortelser 599 Domsregister 603 Stikordsregister 611 16