Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM II. Bolighandlen

Transkript

1 Carsten Munk-Hansen FAST EJENDOM II Bolighandlen Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2016

2 Carsten Munk-Hansen Fast ejendom II, Bolighandlen 1. udgave 2016 by Jurist- og Økonomforbundets Forlag Jurist- og Økonomforbundets Forlag/Djøf Forlag er godkendt af Uddannelsesog Forskningsministeriet som pointgivende forlag i den bibliometriske forskningsindikator. For at en publikation kan opnå point, er kravet herfor, at forlaget skal benytte fagfællebedømmelse, hvilket vil sige, at en ekstern forsker har bedømt forskningens kvalitet inden værkets publicering. Publikationen er fagfællebedømt Alle rettigheder forbeholdes. Mekanisk, elektronisk, fotografisk eller anden gengivelse af eller kopiering fra denne bog eller dele heraf er ifølge gældende dansk lov om ophavsret ikke tilladt uden forlagets skriftlige samtykke eller aftale med Copy-Dan. Omslag: Bo Helsted Tryk: Clemenstrykkeriet Printed in Denmark 2016 ISBN e-bogs ISBN Jurist- og Økonomforbundets Forlag Gothersgade København K Telefon: [email protected] www. djoef- forlag. dk

3 Forord Kapitel 1. Afgrænsning og begreber Fremstillingen Bolighandlens regulering (retsgrundlaget) Ejendomsformidlingsloven Formidlingsbekendtgørelsen Garanti- og forsikringsbekendtgørelsen Disciplinærnævnsbekendtgørelsen Budbekendtgørelsen Forbrugerbeskyttelseslovens tilbagetrædelsesregler Fortrydelsesbekendtgørelsen Forbrugerbeskyttelseslovens huseftersynsordning Bygningssagkyndigloven Huseftersynsbekendtgørelsen Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige mv Disciplinær- og klagenævnsbekendtgørelsen Elsynsbekendtgørelsen Mindstedækningsbekendtgørelsen Energispareloven, energimærkningsbekendtgørelsen Sammenfatning om retsgrundlaget Begrebet»fast ejendom«i bolighandlen Ejendomsformidlingsloven Forbrugerbeskyttelseslovens kapitel Forbrugerbeskyttelseslovens kapitel Sammenfatning Begrebet»forbruger«i bolighandlen Forbrugerbegrebet Ejendomsformidlingsloven Forbrugerbeskyttelseslovens kapitel Forbrugerbeskyttelseslovens kapitel Sammenfatning om forbrugerbegrebet

4 Kapitel 2. Udbud og overdragelsesaftale Udbud af bolig, oplysning Formkrav i bolighandlen Skriftlig Standardkøbsaftale Retspraksis Tilbud om boligkøb Tilbagekaldelse af købstilbud på bolig Budrunde Fortrydelse Boligkøberens legale fortrydelsesret Oplysningspligt dagesfrist Godtgørelse på 1 % Køberens øvrige pligter Retsvirkning Præceptiv Selvsalg Kapitel 3. Introduktion til mangelshæftelse i forbrugerbeskyttelsesloven Forbrugerbeskyttelseslovens formål Fra sælgerhæftelse til forsikringsdækning Sælgerens valg Køberbeskyttelsen Kapitel 4. Huseftersynsordningens betingelser Køb af faste ejendomme i lovens kapitel Køb Fast ejendom Bygning Bygningsdel eller ej Stikledninger Om skadesårsag uden for bygningsdel Undtagne bygninger Bolig »Fysiske«mangler og fejl Tilstandsrapport Den bygningssagkyndige Sælgeroplysningsskemaet

5 2.3. Undersøgelsen Rapporten Køberens ansvar for forståelsen Elinstallationsrapport Baggrund Elinstallatøren Undersøgelsen Rapporten Retsvirkning Købers ansvar for forståelsen Særskilt rapport Tilbud om ejerskifteforsikring Vejledning om retsvirkningerne Præmiebetalingstilbud Kapitel 5. Ejerskifteforsikringens hæftelse Fejl og skader Begrebet»fejl«(loven) Begrebet»skade«(bekendtgørelsen) Brud Lækage Deformering Svækkelse Revnedannelse Ødelæggelse Andre fysiske forhold Manglende bygningsdele Sammenfatning om skade Bygningens værdi eller brugbarhed Nærliggende risiko Tilstandsrapportens beskrivelse Visse særlige udgifter Skæringsdag Alle bygninger Selvrisiko Undtagelserne i selskabets dækning Ikke bygning Retsmangler Ulovlige bygningsindretninger Divergerende forarbejder

6 Debat og efterarbejder Retspraksis Udfordringerne efter retspraksis Ankenævnspraksis El-, vand-, varme- og ventilationsinstallationer Specifikationskrav Sælgeroplysningsskemaet Bygningsændringer Sammenfatning om ulovlige bygningsindretninger Faktiske mangler, der ikke er fysiske fejl Værdiforringende forhold Arealmangler Bygningsskade fra dræn Fejl omtalt i rapport Forsikringsselskabets forbehold Bygningsdele gjort utilgængelige Undtagne bygninger Stikledninger mv Bygningens funktionsforhold Æstetiske og arkitektoniske forhold Individuelle ønsker Garanti Andre materialer Følgeskader Sædvanlig levetid Køberens kendskab Samme skadesårsag, fornyet udbedring Forsikringsankenævnet Domstole Grov uagtsomhed og svig Eksempelkataloget, bilag Anmeldelsesfrist Kapitel 6. Ejerskifteforsikringens erstatningsudmåling Tabsposter Udbedringsomkostninger Skadesårsager Sætningsskader Undersøgelsesomkostninger Meromkostninger på grund af nye regler

7 1.5. Genhusningsomkostninger Udmålingsregler Nyværdi Fradrag for slid og ælde Andre opgørelser Maksimering af dækning Selvrisiko Forfald og forrentning Kapitel 7. Sælgerens hæftelse Sælgerbeskyttelsen Misligholdelsesbeføjelserne Komplementær sælgerhæftelse Ikke bygningsdele Retlige mangler Ulovlige bygningsindretninger Garanti Faktiske mangler, der ikke er fysiske fejl Bygningsdele, der gjort utilgængelige Stikledninger, dræn mv Andre materialer, andre egenskaber Grov uagtsomhed og svig Tilregnelse Lovregulering Uagtsomhedsbedømmelsen Bedømmelsen i retspraksis Grov uagtsomhed og sælgerens selvbyg Oplysningsansvar Udførelsesansvar Opført med salg for øje Kapitel 8. Køberens risiko Caveat emptor Selvrisiko Forsikringsselskabets forbehold Visse undtagelser i forsikringsdækningen Fejl omtalt i rapport eller i øvrigt køberen bekendt Undtagne bygninger Funktion, æstetik og arkitektur Individuelle ønsker

8 4.5. Sædvanlig levetid Ankenævnet for Forsikring Kapitel 9.»Risikofordeling«i svære sager Generelle mangler Individuelle mangler Arealmangler ved bygninger Beskrivelser og tekniske tegninger mv Bygningsdeles beskaffenhed Isolering Bygningens alder Tegninger Sælgerens oplysninger er urigtige Køberens tilkendegivne forudsætninger Sammenfatning om individuelle mangler Ikke undersøgte og ikke forsikrede forhold Selvbyg Fugt og skimmelsvamp Skimmelsvamp og årsager Skimmelsvamp som mangel Skimmelsvamp som fysisk fejl Dækning ifølge anden forsikring Særlig dækning ifølge ejerskifteforsikringen Sammenfatning Retlig hensynsafvejning Kapitel 10. Den bygningssagkyndiges hæftelse Normer for forsvarlig adfærd Ansvarsforsikring Retspraksis Forsømmelse ved indhentelse af dokumentation Forsømmelse med sælgeroplysningsskemaet Forsømmelse ved undersøgelse Forsømmelse ved kvalifikation af skaden Forsømmelse ved rapportskrivning Grov uagtsomhed Ankenævn Beskikkede bygningssagkyndige Autoriserede elinstallatørvirksomheder Forældelse

9 Kapitel 11. Forbud mod omgåelse Ugyldig fravigelse af kapitel Ugyldige garantier Ugyldige ansvarsfraskrivelser Kapitel 12. Direkte krav BILAG I. Sælgeroplysningsskema BILAG II. Tilstandsrapport BILAG III. Elinstallationsrapport Litteratur Forkortelser Love Afgørelser Stikordsregister

10

11 Forord Det har været et mål med fremstillingen at skabe en opdateret, samlet fremstilling om bolighandlen og dens udfordringer. Navnlig spørgsmål, der giver anledning til tvister er prioriteret frem for introduktion til almindelig ekspedition af bolighandlen. Det har herunder været et mål at fremhæve perspektiver og formål med lovgivningen, der undertiden går tabt i behandlingen af detailspørgsmål i teori og ankenævnspraksis med deraf følgende særegne løsninger. De overordnede formål med lovgivningen er enkle, men under dette arbejde er opstået tvivl om, hvorvidt lovgiver har udtænkt konsekvenserne af navnlig lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Der er ikke medtaget materiale efter 1. maj Forslag til rettelser, ændringer, tilføjelser, præciseringer eller andre bidrag, herunder utrykte domme, er velkomne på [email protected]. Herning, den 17. maj 2016 Carsten Munk-Hansen www. munk- hansen. eu 13