Glostrup kommune Rådhusparken 2 2600 Glostrup Att.: Susanne Nørgaard Dato: 08-12-2014 J.nr.: 2013060 Supplerende ansøgning om dispensation (matr.nr. 4a Glostrup By, Glostrup, Østervej 45) I henhold til Deres skrivelse af 13.11.2014 fremsendes, i forlængelse af min ansøgning af 17.09.2014, hermed supplerende redegørelse og begrundelse for ansøgningen om dispensation. Baggrund: Baggrunden for dispensationsansøgningen er, at de nuværende ejere er nået til et sted i deres tilværelse, hvor de ikke længere har behov for den meget store bolig. Som naturligt led i planlægningen af deres fremtid har de fulgt med Glostrup kommunes bosætningspolitik, hvor kommunen ønsker at sikre mange forskellige boligtyper og boligstørrelser i områderne, for derigennem at sikre alsidige bosætningsmuligheder inden for samme nærområde. På baggrund heraf vil ejerne meget gerne have muligheden for, at udstykke en del af deres ejendom og opføre en bolig på den nye parcel. Gældende plangrundlag: Ejendommen er omfattet af lokalplan GL98 - Solvangskvarteret. Det anføres i 4, at der ikke må foretages udstykninger inden for denne enhed. Udstykning af en ny parcel forudsætter derfor dispensation fra lokalplanens bestemmelser. Kommunen har med hjemmel i planlovens 19 mulighed for, at meddele dispensation til lokalplanen bestemmelser, såfremt den ikke er i strid med lokalplanens principper. Som nævnt i min ansøgning blev der ved lokalplanens vedtagelse forhindret, at der inden for området kunne ske yderligere udstykning. De omliggende ejendomme har alle grundstørrelser på mellem 378m² 700m² og derfor har lokalplanen reelt betydet, at Østervej 45 - med størrelse på mere end 1500m² - er den eneste, som har mistet udstykningsmuligheden. Udstykningen vil på ingen måder være i strid med lokalplanens formål ( 1) og det er tillige min opfattelse, at der bør meddeles dispensation til det ansøgte, idet udstykningen vil virke meget naturlig for området og dermed understøtte den eksisterende ejendomsstruktur. Udstykning Der lægges op til, at den nye parcel bliver på ca. 500m² og dermed en anelse større end de øvrige parceller langs den nordvestlige del af Østervej. Restejendommen bliver på ca. 1040m², hvilket begrundes med, at den eksisterende bebyggelse forudsætter et grundareal af en vis størrelse, dels for at kunne opfylde lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent og dels for at efterlade et passende opholdsareal syd for boligen. Bebyggelsesprocent Med udgangspunkt i lokalplanens bestemmelser om en maksimal bebyggelsesprocent på 35% kan der på den nye parcel opføres en ny bolig på maksimalt 178m². Bygningen på restejendommen er på 321m², hvorfor bebyggelsesprocenten efter udstykningen bliver 30,8%. I henhold til lokalplanens 5.1 fastlægges bebyggelsesprocenten til maksimalt 30%. Udstykningen forudsætter derfor også en mindre dispensation Landinspektørkontoret Baatrup & Thomsen A/S www.landinspektorkontoret.dk post@landinspektorkontoret.dk Helsingør Ole Rømers Vej 3 3000 Helsingør Tlf. 49 22 09 86 Gribskov Gilleleje Centret Alfavej 4 3250 Gilleleje Tlf. 48 47 09 86 København Nørre Voldgade 88 1358 København K Tlf. 33 13 09 86 Landinspektøraktieselskab CVR nr. 18 38 93 98 Bank Nordea: Reg. 2255 Konto 0274 311 274
angående bebyggelsesprocent - det skal dog nævnes, at ejeren er indforstået med, at reducere størrelsen på den nye grund indtil 470m², hvormed restejendommen bliver på 1070m² og bebyggelsesprocenten 30%. (eksempelvis kunne eventuel tillægge arealet mellem det vestlige skel og parkeringspladserne) Vejadgang og bredde Der lægges på til, at begge ejendomme får direkte adgang til Østervej ad et dobbelt koteletben. Indkørslen er i dag 4 m bred, hvorfor der ikke kan etableres separate overkørsler. For at fastholde den nuværende overkørsel til Østervej vil der i forbindelse med udstykningen blive tinglyst en servitut, der dels udlægger indkørslen som fælles indkørsel og sikrer overkørselsforholdene (offentligretligt) og dels fastlægger privatretlige bestemmelser om fælles færdselsret, vendeplads og vedligeholdelse (privatretligt). Jeg har på vedlagte udstykningsforslag skraveret det pågældende areal. Servitutten skal sikre, at indkørslen altid vil blive opfattet og anvendt som én indkørsel og at ejerne på intet tidspunkt skal have mulighed for, at begrænse færdslen til ejendommene. Overholdelse af det skrå højdegrænseplan. Facadehøjden på den eksisterende bolig på restejendommen er 5.72, hvorfor det nye skel i henhold til bestemmelserne om det skrå højdegrænseplan skal placeres mindst 4.08m fra bygningen. Der lægges op til, at det nye skel fastlægges 4.25 m fra bygningen, hvorfor det skrå højdegrænseplan er overholdt. Udestuen Placering og størrelse af udestuen fremgår af vedlagte kopi af den originale tegning. Eksistensen af udestuen fremgår imidlertid ikke af BBR og kan også forstå på Deres mail af 1. oktober 2014, at man i kommunen ikke er bekendt med udestuen. Ejer er indforstået med, at udestuen nedrives i forbindelse med udstykningen. Carporten Carporten er opført i 2006 og har fungeret som parkering til boligen. Bygningen er i rigtig god stand og der lægges derfor op til, at carporten ombygges til dels at fungere som carport for den nye parcel og dels som udhus for restejendommen. Såfremt der kan opnås tilladelse til denne løsning etableres brandadskillelse mellem enhederne. Carporten er dog ikke et kardinalpunkt for ejerne, så hvis kommunen ikke er sindet at meddele tilladelse til opdeling af carporten er ejer villig til at lade den nedrive. Det fremgår af vedlagte udstykningsforslag, at der er mulighed for udlæg af to parkeringspladser på både den nye parcel og restejendommen. Da sagen vedrører dispensation for udstykningsbestemmelserne, 4, i lokalplan GL98 Solvangskvarteret kan jeg forstå, at sagen skal forlægges det politiske udvalg. Jeg håber, at min ansøgning af 17.09.2014 og nærværende redegørelse er tilstrækkeligt i nægtende fald stiller jeg gerne op og forelægger sagen for udvalget. Jeg vil også bemærke, at ejerne er meget villige til at drøfte udformningen af både den nye parcel og placering af det nye byggeri. Med venlig hilsen Kristian Baatrup Landinspektør kb@lspkon.dk Landinspektørkontoret Baatrup & Thomsen A/S www.landinspektorkontoret.dk post@landinspektorkontoret.dk Helsingør Ole Rømers Vej 3 3000 Helsingør Tlf. 49 22 09 86 Gribskov Gilleleje Centret Alfavej 4 3250 Gilleleje Tlf. 48 47 09 86 København Nørre Voldgade 88 1358 København K Tlf. 33 13 09 86 Landinspektøraktieselskab CVR nr. 18 38 93 98 Bank Nordea: Reg. 2255 Konto 0274 311 274
Glostrup kommune Rådhusparken 2 2600 Glostrup Dato: 17-09-2014 J.nr.: 2013060 Udstykning af matr.nr. 4a Glostrup By, Glostrup (Østervej 45) På foranledning af ejer, Morten Strunge Nielsen, fremsendes hermed ansøgning om dispensation til udstykning af ny parcel fra ejendommen, samt forhåndstilsagn om opførelse af ny familiebolig på den nye grund. Ejendommen er på 1538m² og ifølge BBR bebygget med et fritliggende enfamiliehus på i alt 321m² (arealerne er ikke kontrolmålt). Ansøgningen er motiveret af de politiske drøftelser og Glostrup kommunes boligpolitik, hvor man gennem et fokus på strukturerne i boligområderne gerne vil fremtidssikre bosætningsstrukturen. Et af de gennemgående ønsker er, at sikre mange forskellige boligtyper og boligstørrelser i områderne, for derigennem at sikre alsidige bosætningsmuligheder indenfor samme nærområde og et af virkemidlerne er fortætninger i de eksisterende boligområder. Ejendommen er omfattet af lokalplan GL98 - Solvangskvarteret. Det anføres i 4, at der ikke må foretages udstykninger indenfor denne enhed. Lokalplanen blev vedtaget i 2011 og har fungeret som gældende plangrundlag de sidste godt 3 år. Da lokalplanen blev vedtaget fastlåste man som følge af 4 den daværende ejendomsstruktur, men som det også fremgår af vedlagte lokalplanbilag 1, var der en ganske ulig fordeling af grundstørrelserne mellem ejendommene. Matr.nr. 4a Glostrup blev med henvisning til byggeretten i bygningsreglementet - som den eneste parcel indenfor lokalplanen - frataget muligheden for udstykning. Det fremgår af vedlagte forslag, at ejendommen deles i to parceller, hvor den nye parcel bliver på ca. 550m² og dermed en anelse større end de øvrige parceller langs den nord-vestlige del af Østervej. Restejendommen bliver på ca. 1000m², hvilket begrundes med, at den eksisterende bebyggelse forudsætter et grundareal af en vis størrelse, dels for at kunne opfylde lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent og dels for at efterlade et passende opholdsareal syd for boligen. De omliggende ejendomme har overvejende grundstørrelser på mellem 378m² 700m² og udstykningen vil derfor virke meget naturlig. Eftersom matr.nr. 4a Glostrup By, Glostrup er den eneste grund i hele lokalplanområdet med størrelse på mere end 1500m² vil udstykningen efter min vurdering i høj grad understøtte den eksisterende ejendomsstruktur. Det er i den forbindelse en vigtig pointe, at udstykningen - i kraft af ejendommens unikke størrelse - på ingen måde vil skabe præcedens for yderligere udstykninger. For at sikre en trafiksikkerhedsmæssig tilfredsstillende løsning etableres der en fælles overkørsel til Østervej, som gennem tinglysning af servitut regulerer forhold omkring vedligeholdelse, oversigt og mulighed for fri/uhindret færdsel. Det er min opfattelse, at den ønskede udstykning er i fuld overensstemmelse med kommunens overordnede politiske intentioner og lokalplanens formål om at sikre en fastholdelse af det eksisterende kulturmiljøs helhedspræg og kvaliteter. Udstykning underbygger netop helhedspræget og underbygger eksisterende ejendomsstruktur. Såfremt kommunen er positiv overfor udstykningen er ejeren af ejendommen fuldt indforstået med, at følge lokalplanens formål og bestemmelser om, at ny bebyggelse skal opføres i respekt med områdets øvrige Landinspektørkontoret Baatrup & Thomsen A/S www.landinspektorkontoret.dk post@landinspektorkontoret.dk Helsingør Ole Rømers Vej 3 3000 Helsingør Tlf. 49 22 09 86 Gribskov Gilleleje Centret Alfavej 4 3250 Gilleleje Tlf. 48 47 09 86 København Nørre Voldgade 88 1358 København K Tlf. 33 13 09 86 Landinspektøraktieselskab CVR nr. 18 38 93 98 Bank Nordea: Reg. 2255 Konto 0274 311 274
bebyggelse. Eftersom han bliver boende i enten det eksisterende hus eller selv flytter over i den nye bolig har han en særdeles væsentlig interesse i, at lade byggeriet opføre med klare arkitektoniske referencer til området og nabobygningerne. Jeg skal venligst anmode Glostrup kommune vurdere sagen og meget gerne kontakte mig for eventuel videre drøftelse af mulighederne. Jeg er helt klar over, at udstykningen alene medfører mulighed for opførelse af en enkelt bolig og derfor alene vil danne grundlaget for tiltrækning af en enkelt familie, men da ansøgningen er direkte afledet af de kommunens boligpolitik kunne det måske være relevant, at fremlægge sagen for udvalget. Som bilag vedlægges - Forslag til udstykning - Bilag fra lokalplanen, som viser at ejendommen som den eneste har mulighed for hensigtsmæssig udstykning. - Bilag fra lokalplanen, som viser, at der foran grunden allerede er sket udstykning og at nye bygninger er opført. Med venlig hilsen Kristian Baatrup Landinspektør kb@lspkon.dk Landinspektørkontoret Baatrup & Thomsen A/S www.landinspektorkontoret.dk post@landinspektorkontoret.dk Helsingør Ole Rømers Vej 3 3000 Helsingør Tlf. 49 22 09 86 Gribskov Gilleleje Centret Alfavej 4 3250 Gilleleje Tlf. 48 47 09 86 København Nørre Voldgade 88 1358 København K Tlf. 33 13 09 86 Landinspektøraktieselskab CVR nr. 18 38 93 98 Bank Nordea: Reg. 2255 Konto 0274 311 274
Hvor meget må man bygge? En grunds bebyggede arealer beregnes som den del af grunden, der er dækket af bebyggelse. Bebyggelsesprocenten angiver, hvor mange etagekvadratmeter byggeri, der kan opføres på en ejendom. Er bebyggelsesprocenten 30 for en grund på 1.000 m², kan der opføres 300 etagekvadratmeter på grunden. Bebyggelsesprocenten bruges til at regulere, hvor tæt byggeriet i et område kan blive. Ved bebyggelsesprocent forstås således etagearealets procentvise del af grundstykkets areal. I Solvangskvarteret er bebyggelsesprocenten differentieret i forhold til, hvor stor grunden er. Hvis grunden er over 700 m² må der således bygges 30 % og hvis grunden er under 700 m² må der bygges 35 %. Der er valgt at skelne for at give nogenlunde samme byggemuligheder uanset grundens størrelse. 13gq 12r 12q 12n 12p 12o 4p 12m 3fc 3eq 3er Poppelvej 3es 3fa 3eø 3eæ 3ez Pilevej 3fd 3fe 3ff 3ev 3ex 3ey 3fg 3eu 3fq 12l 12k 12i 12h 12g 12x Solvangsparken REDEGØRELSE, LOKALPLAN GL 98 3dø 3fh 12f 3ea 3eb 3ge 3ed 3ef 12e 3ee 3eo3en 12d 3em 3el 3ek 3ei 3eg 12c 3dg 3dh 3eh 3di 3dk 3dl 3dm 3dn 1px 3do 3dy 3dx 1pv 3dv 3du 3dt 3ds 3dr 3dp 1pu 3cg 3cn 3ct 3cs 3dq 3cr 3cq 3cp 3co 3ba 3cf 3aø 1pt 3db 3ce 3cu 3cv 3cx 7000a 1ps 3dæ 3cd 3cy 3cz 3cæ 3aæ 3da 3cc 1qd 3az 3at 3cb 3by 1qi 3bx 3bv 3bu 3bt 1qc 3bg 3ay 3ca 1qh 3bf 1qb 3be 1qg 3aa 3ar 1pi 4az 3bd 3bk 3bi 3bh 1kr 3aq 1ph 4a 3ø 1ly 1ky 4ay 3ap 3am 3æ 3al 3ag 1kø 1lø 1kæ 3ao 1læ 4o 4h 3ae 27a 3an 3fp Østervej Nordre Ringvej Egevej Kochsvej Bøgevej Hasselvej Elmevej Skolevej 16
Højder Solvangskvarteret består i dag hovedsagligt af villaer i 1½ plan, dvs. huse med stueetage og udnyttet tagetage. Enkelte af husene er opført i 2 etager. For at bevare områdets helhedspræg, som husene i 1½ etage skaber, gives der ikke mulighed for at bygge til i 2 etager. 4. Udstykninger 4.1. Der kan ikke foretages yderligere udstykninger i området. 4.2. Der kan foretages mindre arealreguleringer og arealoverførsler. 5. Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30, for grunde under 700 m² dog 35. 5.2 Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttet tagetage i en højde af max 8,5 m. Trempelmur må max være 80 cm, dog er matr. 3 ao, Glostrup By, Glostrup, undtaget herfra. Huse i hustype 3 (se kortbilag 4 side 20) kan ikke opføres med trempelmur. Note: Der fi ndes i dag enkelte ejendomme i kvarteret, som er opført i 2 etager (matr. 3 ao, 3 di og 3 fg alle Glostrup By, Glostrup). Dette er eksisterende lovlig anvendelse. Bygningerne kan genopføres i 2 etager om nødvendigt, fx efter en brand. Det er ikke muligt at bygge til i 2 etager. KORTBILAG 3 Glostrup Kommune Solvangskvarteret Grundstørrelser Dato: 14. juli 2010 Mål 1:4000 Lokalplanens område Skel Grundstørrelser Grunde under 700 m² Grunde over 700 m² BESTEMMELSER, LOKALPLAN GL 98 17
REDEGØRELSE, LOKALPLAN GL 98 Områdets historie Solvangskvarteret var oprindeligt ejet af kommunelærer Edvard Hansen. Udstykning af området til parcelhusgrunde, villabyen Solvang, blev påbegyndt i 1930. Oprindeligt var udstykningen på 120 grunde. I 1934 var ca. 1/3 af grundene solgt. Husene på langs Solvangsparken er først kommet til i 1950 erne. I 1934 blev der udsendt et flot udbudsmateriale, der beskrev Glostrup og Solvangskvarteret. I udbudsmaterialet blev vist eksempler på villaer, som man kunne købe i kvarteret, og købsbetingelser samt priser på byggegrunde fremgik. Der blev solgt både grunde og færdige villaer, dog hovedsagligt færdige villaer, som var opført af lokale murer- og tømrermestrer. En grund på 670 m² kostede 3.500 kr. De færdige villaer lå i prislejet 15.-25.000 kr. ekskl. grund. Købte man en tom byggegrund blev der udarbejdet et tilbud, der omfattede grund, bygning, kurstab, attester, hegn - dvs. alle tænkelige udgifter. Prisen i tilbuddet var fast, og kunne ikke overskrides. KORTBILAG 2 Glostrup Kommune Solvangskvarteret Opførelsesår Dato: 14. juli 2010 Lokalplanens område Skel Opførelsesår 4p Ikke målfast 3fc 3eq 3er 3es 3fa 3eø 3eæ 3ez 3fd 3fe 3ff 3dø 3fh 12f 3ea 3eb 3ge 3ed 3ef 12e 3ee 3eo3en 12d 3em 3el 3ek 3ei 3eg 12c 3dg 3dh 3eh 3di 3dk 3dl 3dm 3dn 1px 3do 3dy 3dx 1pv 3dv 3du 3dt 3ds 3dr 3dp 1pu 3cg 3cn 3ct 3cs 3dq 3cr 3cq 3cp 3co 3ba 3cf 3aø 1pt 3db 3ce 3cu 3cv 3cx 7000a 1ps 3dæ 3cd 3cy 3cz 3cæ 3aæ 3da 3cc 1qd 3az 3at 3cb 3by 1qi 3bx 3bv 3bu 3bt 1qc 3bg 3ay 3ca 1qh 3bf 1qb 3be 1qg 3aa 3ar 1pi 4az 3bd 3bk 3bi 3bh 1kr 3aq 1ph 4a 3ø 1ly 1ky 4ay 3ap 3am 3æ 3al 3ag 1kø 1lø 1kæ 3ao 1læ 4o 4h 3ae 27a 3an 3fp Østervej Nordre Ringvej Egevej Kochsvej Bøgevej Hasselvej Elmevej Poppelvej Pilevej 3ev 3ex 3ey 3fg 3eu 3fq 12l 12k 12i 12h 12g Skolevej 12n 12m 12o 12x 12r 12q 12p 13gq Solvangsp 10 Egevej 3 i 1938 Egevej 3 i 1982