RETTEN I VIBORG DOM afsagt den 27. maj 2015 i sag nr. BS 1-564/2013: A mod B og C Sagens baggrund og parternes påstande Sagen vedrører, hvorvidt en sælger af en ejendom og et advokatfirma er forpligtet til at erstatte køber af ejendommen en gæld på ejendommen, som køber efterfølgende har indfriet. Sagsøgerens påstand er, at B og C tilpligtes til in solidum, subsidiært alternativt, at betale 580.000 kr. til A med procesrente fra sagens anlæg. Sagsøgte B påstand over for sagsøger er frifindelse. Over for sagsøgte C er påstanden friholdelse for ethvert beløb, som B måtte blive tilpligtet at betale sagsøger. Sagsøgte C' påstand over for sagsøger er frifindelse. Over for sagsøgte B er påstanden friholdelse for ethvert beløb, inklusive renter og omkostninger, som C måtte blive tilpligtet at betale sagsøger. Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje lovens 218 a, stk. 2. Der var tirsdag den 13. april 2010 berammet tvangsauktion over sælger B, herefter B, ejendom EJD. A tilbød lørdag den 10. april 2010 at købe ejendommen for 1.900.000 kr., svarende til det beløb, der ifølge salgsopstillingen til tvangsauktionen var hæftelser for. Der blev indgået en mundtlig aftale herom søndag den 11. april 2010.
Side 2/12 Både B og A deltog mandag den 12. april 2010 fra kl. 14-16 i et møde hos C, herefter C, på As foranledning med primær deltagelse af advokat T og derudover også advokat J. A udfærdigede efterfølgende en købsaftale, der blev underskrevet den 12. april om aftenen og afværgede endvidere tvangsauktionen ved tirsdag den 13. april 2010 at betale advokatfirmaet Dahl 225.000 kr. A sendte købsaftalen til advokat T, der videresendte den til advokat J. J forestod de tinglysningsmæssige ekspeditioner ved handlen. Da der skulle tinglyses skøde opdagede A, at der var kommet 2 yderligere hæftelser på ejendommen, der ikke fremgik af salgsopstillingen, herunder et ejerpantebrev, der lå til sikker- hed for en gæld til K på 580.000 kr. A beslutte- de sig efter ca. 14 dage alligevel for at gennemføre handlen. A har efterfølgende betalt gælden på 580.000 kr. til K. Retten i Viborg har den 22. november 2011 afsagt dom i en sag anlagt af B, der omhandlede spørgsmålet om købsaftalen mellem parterne kunne anses for bortfaldet. Landsretten har stadfæstet byrettens afgørelse. Denne sag er anlagt den 23. april 2013. B har fri proces. Forklaringer A har vedstået sin forklaring afgivet for byretten og for landsretten i ophævelsessagen. Han har herudover supplerende forklaret, at han printede salgsopstillingen over ejendommen ud, fordi han fulgte med på tvangsauktioner.dk og syntes, at EJD var interessant. Han havde overvejet at deltage i den berammede tvangsauktion. Han henvendte sig til C den 12. april 2010, fordi der var nogle ting omkring ejendommen, han ikke vidste noget om. Han havde brug for råd og vejledning i forhold til, at der var tale om en landbrugsejendom. Han vidste ikke noget om grønt bevis og betalingsrettigheder. Der var også forhold omkring en eventuel jordforurening og forsikringssummen for det nedbrændte stuehus, som han var i tvivl om. Han søgte også rådgivning omkring tvangsauktioner. I øvrigt havde han og B fundet ud af det hele, også vilkårene for leje. På mødet fik han at vide, at han skulle sørge for at lave en købsaftale med advokatforbehold. Det var lige meget, at han ikke kunne lave en rigtig købsaftale, det kunne de rette op på bagefter. De ting, han eventuelt manglede, kunne skrives til bagefter. Han skulle selv udfærdige aftalen, da
Side 3/12 det var i 11. time. C kunne ikke nå at lave aftalen inden tirsdag morgen, hvor auktionen var berammet. Han havde tidligere været klient hos C i forbindelse med nogle lejere, der ikke havde betalt husleje. C var ikke afvisende i forhold til at rådgive om ejendomshandlen og ville gerne hjælpe. De aftalte, at han skulle lave et udkast til købsaftale og sende ind bagefter. I relation til tvangsauktionen fik han kun at vide, at han skulle ringe til fogedretten og spørge, om der var andre udlæg i kø. Der blev ikke sagt noget om yderligere hæftelser end dem, der fremgik af salgsopstillingen. Han vidste ikke selv, at der kunne være yderligere hæftelser end dem, han kunne se i salgsopstillingen. Han stolede på salgsopstillingen. Han vidste ikke, at man skulle trække en tingbogsattest. Da han sendte købsaftalen på mail, hørte han ikke andet fra T, end at det var J, der skulle videreføre sagen. Han sendte købsaftalen til C, for at de kunne færdiggøre sagen. Han havde sagt, at de 21 udlæg kunne han godt selv finde ud af at få betalt, men alt andet skulle J stå for. Han fik ikke noget brev fra advokatfirmaet om, hvad de skulle bistå med. Han ville ikke have købt ejendommen den 12. april 2010, hvis han havde kendt til ejerpantebrevet. Han ville i stedet være mødt op på tvangsauktionen. Her ville han have budt 1.900.000 kr., måske 2.000.000 kr. Ejendommen var ikke mere værd end det. Han ville ikke have indrømmet B en køberet, hvis han havde kendt til ejerpantebrevet. Så ville der ikke have været nogen fortjeneste til ham. Han har betalt K 580.000 kr. Han har også betalt udlægget på 142.000 kr. til Skat. Det er ikke de penge, der er gjort udlæg for i salgsopstillingen, det kan han se i den udskrift fra Skat, han har fået. De 300.000 kr. til Skat i salgsopstillingen blev senere nedskrevet. Han har aldrig fået en krone, af de penge B blev dømt til at betale ham i ophævelsessagen. Ideen med at købe ejendommen var at tjene penge. B fik 5 år til at købe ejendommen tilbage til den offentlige ejendomsvurdering. Huslejen blev fastsat ud fra prisen på ejendommen. Prisen på ejendommen fastsatte de ud fra gælden i salgsopstillingen. Tanken var, at B skulle blive gældfri. B troede nok også, at han blev gældfri. Han kunne ikke selv trække en tingbogsattest i weekenden. Han og B gennemgik alle udlæggene i salgsopstillingen. Han fastholdt handlen, efter han fandt ud af, at der var yderligere hæftelser, for at beholde de penge, han allerede havde betalt. Han betalte den yderligere pris for at beskytte den investering, han havde lavet. Det brev, J sendte til advokat E, havde han drøftet telefonisk med J, inden det blev sendt. Han ville stadig købe ejendommen for ikke at tabe de penge, han allerede havde betalt. Han arbejder med at lave programmer til ejendomsmæglere, så han kunne bare udskrive en købsaftale. Han drøftede ikke købsaftalen med nogen. Han overvejede ikke, hvad der skulle ske, hvis der var penge til over i forhold til de 1.900.000 kr., når han havde betalt alle udlæggene. Han troede, at gælden
Side 4/12 var 1.900.000 kr., når det var det, der stod i salgsopstillingen. Den dag, han opdagede de yderligere udlæg, blev han meget overrasket. Det var også derfor, han ikke ville skrive under den dag. Han ville have det nærmere undersøgt. Han tænkte over det et par dage og blev enig med sig selv om, at den eneste måde, han kunne beskytte de ca. 250.000 kr., som han allerede havde betalt, var ved at gennemføre handlen. Han kunne bygge et hus for forsikringssummen og udvikle ejendommen. Han ville også satse på, at prisudviklingen gik den rigtige vej. Han overvejede også at stoppe processen, det var derfor, han ikke skrev under med samme. Han overvejede ikke at få pengene hjem gennem erstatning fra advokatfirmaet på det tidspunkt. J skulle bistå med rådgivning i forhold til landbrug, betalingsrettigheder, forsikringssummen og læse købsaftalen. Han tror dog slet ikke, C har læst aftalen, for de opdagede ikke, at der stod forkøbsret i stedet for køberet. Han brugte C halvanden måned endnu. Herefter skiftede han til AV. Han følte, der blev trukket i strenge, der arbejdede ham imod. De trak blandt andet tinglysningen ud. Han havde et møde med J efter sin sommerferie. Hun virkede ikke voldsomt glad ved situationen og prøvede at få ham ud af handlen. Den uvildige vurdering af ejendommen, som B havde fået foretaget, så han først i august måned. B har vedstået sin forklaring afgivet for byretten og landsretten i anledning af ophævelsessagen. Han har supplerende forklaret, at han og A blev enige om prisen ud fra tallene i salgsopstillingen. Han kan ikke huske, om de drøftede, hvad ejendommen var værd i handel og vandel. Han havde selv fået foretaget en uvildig ejendomsvurdering. Han ved ikke, om A har set denne vurdering. Han nævnte ikke noget om ejerpantebrevet, da han gik ud fra, at advokaterne tog sig af det. Han var ikke rigtigt med i samtalen og havde ikke forstand på det, der blev snakket om. J var ude af døren 5 eller 6 gange, og han troede bestemt, hun hentede en tingbogsattest en af de gange. Han gik ud fra, hun hentede de papirer, der var brug for til handlen. Han gik også ud fra, at de 1.900.000 kr. dækkede gælden i ejendommen. Der var i virkeligheden tale om et fingeret lån, det var også derfor, at han fik en køberet til ejendommen. Han havde den opfattelse, at advokatfirmaet rådgav A på helt sædvanlig vis. Hvis ikke det var rådgivning, var det ingen grund til J kom ind så mange gange. Hver gang J kom ind, lagde hun et papir på bordet. Mødet tog ca. 1,5 time. Han kendte godt kravet fra K og var også enig i, at han skyldte pengene. Han tænkte ikke over, at dette krav ikke fremgik, da de gennemgik salgsopstillingen. Han gik bare ud fra, at alle oplysninger fremgik af
Side 5/12 salgsopstillingen. De blev enige om at tage ind til C for at være på den sikre side. Det var mest på grund af servitutterne, at de tænkte, at de havde brug for advokatbistand, men også hvis der skulle være noget mere. Hans forretning er helt afviklet nu. J har vedstået sin forklaring afgivet for byretten i ophævelsessagen. Hun har supplerende forklaret, at hun ikke kan huske meget af mødet hos T, da det er meget lang tid siden. Hun kan huske, at T ringede med et spørgsmål om landbrug. Det var formentligt et spørgsmål om bopælspligt. Der havde vist lige været en ændring i landbrugsloven. De snakkede om det, og hun forlod mødet igen. Hun blev tilkaldt endnu en gang. Denne gang handlede det vist om tvangsauktion. T sagde, at man overvejede at afværge en tvangsauktion, men hun kan ikke huske de nærmere detaljer. Det var kompliceret. Hun og T var enige om, at det kunne man ikke anbefale. Der var også et spørgsmål om, hvad det kostede at afværge, og hvad man skulle stille som sikkerhed. Det var risikabelt, og de frarådede det. Hun kan ikke huske hvorfor. De må have nævnt, at der kunne være yderligere hæftelser. Hun kan huske vedrørende det efterfølgende forløb, at A ikke ønskede rådgivning eller godkendelse af handlen. Han var meget fikseret på, hvad det skulle koste. Hun spurgte ham derfor, hvilken ydelse han ville have. Hvis han kun ønskede hjælp til det tinglysningsmæssige, kunne det gøres til en anden pris, da det så kun var sekretærarbejde. Han ønskede en skarp pris. Timesatsen på 1.000 kr. dækker over, at det kun var det tinglysningsmæssige, A ønskede hjælp til. Det er taksten for kvalificeret sekretærarbejde. Det er normalt hende, der berigtiger landbrugshandler. Det endte med, at A vendte tilbage, da han ikke kunne magte det selv. Hun var derfor inde og drøfte det med ham. A ønskede ikke, at hun skulle godkende handlen. Det spurgte hun ham om ved den indledende telefonsamtale. De tog en tingbogsoplysning, og hun ringede efterfølgende til A omkring udlægget. Han sagde, at det ville han ordne selv. Hun havde også spurgt, hvordan købesummen skulle berigtiges. Det ville han selv ordne ved at indfri gæld. Hun kan ikke huske, om de drøftede, at A skulle træde tilbage fra handlen. Hun kan ikke huske, hvorfor udlægslisten, der er vedlagt brevet af 26. april ikke er lavet ud fra tingbogen, men derimod ud fra salgsopstillingen. Indholdet af brevet til advokat E blev drøftet med A. A bad dem vente med at tinglyse, da han selv ville forhandle med sælger. De drøftede, om han ville ud af handlen, men det ville han ikke. Dette fastholdt han.
Side 6/12 T har vedstået sin forklaring afgivet for byretten i anledning af ophævelsessagen. Hun har derudover supplerende forklaret, at hendes kollega L havde sat mødet i hendes kalender. Hun talte ikke med A inden mødet. Hun vidste ikke inden mødet, hvad det drejede sig om. Der stod vist kun noget om køb i kalenderen. De talte om køb af en ejendom og afværgelse af en tvangsauktion. Hun sagde rimeligt hurtigt og meget klart, at dette ville de ikke medvirke til. Hun ville ikke kunne nå at undersøge tingene ordentligt. A havde en salgsopstilling med, men hun sad ikke med den. Hun havde heller ikke en kopi. Hun ville ikke påtage sig ansvaret, da handlen skulle på plads inden tvangsauktionen dagen efter. Derfor tog hun ikke kopi af noget. Mødet varede så længe, da A i forvejen var klient på kontoret, og hun ville behandle ham ordentligt. Det var ren høflighed. Han ville ikke acceptere, at hun ikke kunne hjælpe. Han blev ved med at stille spørgsmål. Hun gjorde ham klart, at der var en risiko for, at han kunne miste, det han skulle betale for at afværge auktionen. Dette præciserede J også over for A. De fortalte ham også, at han kunne risikere, at der var andre auktioner i kø. As holdning under hele mødet var, at handlen bare skulle på plads, og at han ville have deres hjælp hertil. De svarede hele tiden nej til dette. Der var en servitut vedrørende mergelgraven, som A ikke havde, og den kunne hun godt hjælpe med at få trukket. Hun tog ikke engang kopi til sig selv. Hun kunne ikke forhindre ham i selv at lave en købsaftale, men hun sagde, at der var mange usikkerheder. Hun blev eget overrasket, da den kom på mail. De havde ikke lavet en aftale om en opgavefordeling, og det undrede hende, at han på trods at hendes advarsler havde lavet købsaftalen alligevel. Der kan ikke have været tvivl om, at hun ikke ville rådgive omkring dette projekt. Hun havde gentaget det mange gange. Da mailen med købsaftalen kom, skulle hun have skrevet tilbage, at de ikke havde aftalt noget som helst, men i stedet valgte hun blot at sende den videre til J, der tager sig af landbrugshandler i firmaet. Hun husker ikke, om de drøftede spørgsmålet om yderligere hæftelser på ejendommen end dem, der fremgik af salgsopstillingen. Når hun påtager sig en ejendomshandel, trækker hun altid en tingbogsattest. Da hun ikke påtog sig denne handel, trak hun derfor ikke en ny tingbogsattest. Hun svarede kun på de spørgsmål, A stillede hende, og derfor fortalte hun ham ikke, at han selv kunne indhente en tingbogsattest. Det blev også præciseret over for A, at der ikke var tale om en udtømmende rådgivning. Hun mente ikke, det var nødvendigt med en mail bagefter mødet, hvor hun ridsede op, at de ikke bistod, når de netop ikke påtog sig rådgivningsopgaven. Hun ved ikke, hvorfor der ikke blev sendt et brev til A om, at de kun påtog sig den tinglysningsmæssige opgave. Hun ikke har haft mere med sagen at gøre, efter hun sendte den videre til J. Hun har ikke haft noget med fakturaen at gøre. Parternes synspunkter
Side 7/12 Sagsøgeren, A, har til støtte for sin påstand over for B gjort gældende, at A ved betalingen af 580.000 kr. til K har betalt yderligere hæftelser på ejendommen, der ikke var medregnet i den aftalte købesum. Da A herefter er indtrådt i Ks krav mod B skal B betale 580.000 kr. til A. Det følger af ophævelsessagen, der er stadfæstet i landsretten, at A ikke har accepteret yderligere gældsposter eller hæftelser, der overstiger købesum- men på 1.900.000 kr. Det gøres i anden række gældende, at A har et berigelseskrav på kr. 580.000 kr. mod B. Ifølge berigelsesgrundsætningen skal en person, der opnår en ugrundet berigelse på en anden persons bekostning, afgive berigelsen til denne anden person. Sagsøgeren, A, har til støtte for sin påstand over for C gjort gældende, at der foreligger det fornødne ansvarsgrundlag, tab, årsagsforbindelse og adækvans i sagen. Det er en klar ansvarspådragende fejl og forsømmelse fra Cs side, at T ikke på mødet indhentede en ny tingbogsoplysning, hvoraf hæftelserne fremgik, og derfor ikke opnåede kendskab til ejerpantebrevet på 580.000 kr. Det må være en klar advokatopgave at indhente en ny tingbogsoplysning, når en advokat rådgiver om eller hjælper med at gennemføre en ejendomshandel. Dette støttes også af Advokatsrådets Responsumudvalgs besvarelse. Det bestrides, at C på mødet den 12. april 2010 skulle have tilkendegivet, at de ikke ønskede at medvirke til gennemførelsen af handlen. Dette støttes af, at A den 13. april 2010 fremsendte den underskrevne købsaftale til C. På mødet den 12. april 2010 blev der indhentet en tingbogsattest vedrørende servitutter. Fakturaen afsendt fra C til A bekræfter, at C på mødet rådgav og hjalp med at gennemføre handlen. C har bevisbyrden for, hvilken rådgivning, der blev givet på mødet. A har ikke modtaget en skriftlig opdragsoplysning. Det var også Bs opfattelse, at C ydede rådgivning til A under mødet. Der gøres i anden række gældende, at det var ansvarspådragende for C Advokater, at der på mødet den 12. april 2010 ikke blev oplyst noget om den usikkerhed, der bestod i, at der kunne være yderligere hæftelser på ejendommen, end hvad, der fremgik af salgsopstillingen. At dette er i strid med god advokatskik og dermed culpøst fremgår også af Advokatrådets Responsumudvalgs besvarelse. Det gøres i tredje række gældende, at C har handlet ansvarspådragende ved ikke tydeligt at have fået viderekommunikeret til A, at de ikke ønskede at påtage sig at rådgive om handlen. Det gøres i fjerde række gældende, at C har handlet ansvarspådragende
Side 8/12 ved, at handlen ikke blev færdigekspederet uden unødigt ophold. Det skyldes således Cs forhold, at ejendommen blev belastet med yderligere et udlæg på 142.091 kr. Det gøres i relation til tabet gældende, at A har en lempet bevisbyrde på grund af Cs klare professionelle fejl. A kunne have købt ejendommen på tvangsauktion til 1.900.000 kr, hvorfor tabet kan opgøres til 580.000 kr. som er det beløb A har tabt for at få ejerpantebrevet aflyst fra ejendommen. Det gøres i anden række gælden- de, at hvis handlen havde været ekspederet uden unødigt ophold, ville udlægget til Skat ikke være blevet lyst. Tabet beløber sig herefter til 380.441, 79 kr. Det gøres i tredje række gældende at tabet beløber sig til 238.350,79 kr og i fjerde række 142.091 kr. I relation til adækvans og årsagsforbindelse gøres det gældende, at A ikke ville have købt ejendommen i fri handel, såfremt han havde kendt til ejerpantebrevet på 580.000 kr. Det foreligger den fornødne årsagsforbindelse og adækvans mellem As tab og Cs ansvarspådragende handlinger. As bevisbyrde herfor er lempet, da der er tale om en klar advokatfejl. Der er ikke udvist egen skyld af A. A er som klient underlagt den almindelige culparegel i forhold til bedømmelsen heraf. Det bestrides endvidere, at A har tilsidesat sin tabsbegrænsningspligt. Det bemærkes generelt, at det skal tillægges processuel skadevirkning, at C ikke har besvaret flere af sagsøgers opfordringer. Ligeledes skal forklaringerne fra T og J alene tillægges beskeden bevisværdi. Sagsøgte B har til støtte for sin påstand over for sagsøger gjort gældende, at A har accepteret vilkårene for handlen, herunder de yderligere gældsposter, hvilket følger af As egen forklaring ved retten i Viborg og sagens dokumenter i øv- rigt. Når A har accepteret de yderligere gældsposter, kan han ikke herefter kræve erstatning herfor. Til støtte for sin påstand over for sagsøgte C har B gjort gældende, at C repræsenterede A og kunne, burde og skulle have undersøgt, hvilke hæftelser, der hvilede på ejendommen. Det er således Cs forhold, der begrunder nærværende sag og C er, som professionel rådgiver, nærmest til i det interne forhold mellem de to sagsøgte at bære tabet, såfremt sagsøger måtte få medhold. B var ikke repræsenteret ved advokat eller anden rådgiver og har ikke nogen erfaring med eller viden om ejendomshandel, og der blev netop holdt møde med As advokat med henblik på handlens
gennemførelse. C burde have sikret sig, at handlen blev gennemført på det korrekte grundlag. B gik således ud fra, at handlen blev ekspederet og behandlet på baggrund af de korrekte oplysninger, idet det bemærkes, at B ikke har tilbageholdt oplysninger eller i øvrigt vildledt A eller C. Sagsøgte, C, har til støtte for sin påstand over for sagsøger gjort gældende, at de ikke har påtaget sig at rådgive A om købet af ejendommen, at udarbejde købsaftale eller stå for berigtigelsen af ejendomshandlen. Tværtimod anbefalede C direkte A ikke at gennemføre købet, idet det var for risikabelt, og idet der var for store usikkerheder, og C afstod positivt fra at medvirke til handlens gennemførelse. A valgte alligevel at gennemføre købet, som han forestod på egen hånd. Det er en åbenbar vildfarelse, når det som forudsætning for As anbringender lægges til grund, at C rådgav eller hjalp med at gennemføre handlen på mødet den 12. april 2010. At C på det bestemteste afstod fra at medvirke til handlen og tvangsauktionens aflysning som følge af den ekstremt korte tidshorisont samt de mange usikkerheder og uafklarede forhold forbundet hermed understøttes af, at A selv foretog de videre ekspeditioner, herunder blandt andet udarbejdelse af købsaftale. Det gøres gældende, at A ved at handle i modstrid med s anbefalinger og råd har udvist en betragtelig grad af egen skyld, som skal medføre komplet bortfald af en eventuel erstatningspligt. Det bestrides, at C har handlet ansvarspådragende ved viderekommunikationen af vurderingerne. Det forhold, at A selv udarbejdede købsaftalen indikerer klart, at A var blevet gjort bekendt med og forstod, at C ikke ville påtage sig at rådgive omkring ejendomshandlen og tvangsauktionens afværgelse. A kan næppe have haft nogen berettiget forventning om, at C havde eller ville have haft en reel mulighed for at rådgive ham fyldestgørende, når han vælger at gennemføre afværgelsen af tvangsauktionen og ejendomshandlen uden Cs vidende og endvidere først henvender sig til C ganske sent om eftermiddagen dagen før tvangsauktionen. Det bestrides, at C skulle have pligt til at kontrollere købsaftalen og de til grund for handlen liggende dokumenter nærmere i en situation, hvor Cs opdrag alene har været at bistå med tinglysningen af den købsaftale, A selv udfærdigede. Det gøres endvidere gældende, at A ikke har lidt eller vil lide et erstatningsretligt relevant tab, idet han var indstillet på acceptere de yderligere gældsposter, Side 9/12
Side 10/12 hvorefter han underskrev skødet. A har herved vidende og med fuldt overlæg pådraget sig en økonomisk belastning, som utvivlsomt kunne have været undgået. As angivelige udsigt til at miste det beløb, han allerede havde indbetalt kan ikke føre til en betragtning om, at A var nødsaget til eller tvunget til at acceptere de yderligere gældsposter. As eventuelle tab kan alene opgøres til differencen mellem hans samlede anskaffelsessum for ejendommen inklusiv de yderligere gældsposter og det beløb, han vil kunne sælge ejendommen til. Det bemærkes i den forbindelse, at B ifølge købsaftalen er indrømmet en køberet til ejendommen for 2.550.000 kr. Det gøres subsidiært gældende, at A ved at acceptere de yderligere gældsposter ikke har overholdt sin tabsbegrænsningspligt, hvorfor tabet alene kan opgøres til det beløb, A har betalt til afværgelse af tvangsauktionen med fradrag af senere tilbagebetalte beløb, i alt 238.350,79 kr. Det gøres også gældende, at der ikke er årsagssammenhæng mellem den af C ydede bistand til ekspedition af købsaftalen og tinglysning af skødet og det af A hævdede tab. Det er ubestridt, at hæftelserne på ejendommen ikke var et tema under mødet den 12. april 2010. Det må lægges til grund, at handlen blev gennemført og endelig samme aften, idet aftalen blev underskrevet der, og overtagelsen var aftalt til samme dag. Den senere bistand til ekspedition og tinglysning er dermed uden betydning for det hævdede tab, da det reelt set allerede var lidt på det tidspunkt, hvor aftalen blev skrevet under og senest ved betaling af 225.000 kr. til afværgelse af tvangsauktionen. Til støtte for sin påstand over for sagsøgte B er det gjort gældende, at denne er den nærmeste til at erstatte det af sagsøger hævdede tab, idet B reelt har opnået en uretmæssig berigelse ved at blive frigjort for de yderligere gældsforpligtelser, som A valgte at påtage sig. Rettens begrundelse og afgørelse As påstand overfor B Det er ubestridt, at A har betalt 580.000 kr. til K til indfrielse af gæld sikret ved ejerpantebrev ejendommen. Dette beløb var ikke medregnet i den aftalte købesum på 1.900.000 kr. A har ikke herved accepteret en højere pris for ejendommen end den aftalte. At A valgte at gennemføre handlen og ikke i stedet gøre misligholdelsesbeføjelser gældende ændrer ikke herved. As påstand om betaling af 580.000 kr. tages derfor til følge med renter som nedenfor bestemt.
Side 11/12 As påstand over for C Afgørende for sagen er, om den rådgivning C ydede A indebar en pligt til at kontrollere om salgsoptillingen stemte overens med tingbogens aktuelle udvisende. Mødet hos C fandt sted sent om eftermiddagen dagen før en berammet auktion. A og B havde allerede indgået en udførlig mundtlig aftale med pris, overtagelse, vilkår for leje og køberet forhandlet på plads. Hvilken rådgivning A med rette kunne forvente må ses i lyset af denne situation. Retten lægger herefter ud fra advokat Ts forklaring til grund, at A blev frarådet at købe ejendommen, og at mødet handlede om besvarelse af enkelte løsrevne spørgsmål vedrørende landbrugsejendomme. Det lægges også til grund, at A har forstået dette. Opdraget for C var herefter så begrænset, at det ikke omfattede sædvanlig rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom, hvorfor der ikke påhviler C en pligt til at kontrollere om salgsopstillingen er overensstemmende med tingbogens aktuelle udvisende. Dette støttes endvidere af, at A efter mødet selv udfærdigede en købsaftale og at han uden Cs mellemkomst afværgede tvangsauktionen og fik betalt 225.000 kr. C frifindes således for denne del af påstanden. Retten finder det ikke godtgjort, at ekspeditionen af handlen hos C har medført, at A har lidt et tab i relation til udlægget på 142.000 til Skat. Allerede af denne grund frifindes C for denne del af påstanden. Bs påstand overfor C Da B har haft kendskab til den yderligere hæftelse, men ikke har oplyst om denne til hverken A eller C, og da C jf. det ovenstående frifindes for As påstand tages Bs påstand overfor C ikke til følge, og C frifindes herfor. Sagsomkostninger Da B har tabt sagen både for så vidt angår A og for så vidt angår C skal denne betale sagens omkostninger til begge parter. Sagsomkostningerne overfor A fastsættes til 64.220 kr. Beløbet er sammensat således, at 14.220 kr. dækker retsafgiften og 50.000 kr. dækker udgiften til advokat. Retten har herved lagt vægt på sagens omfang og karakter. Beløbet er inklusiv moms, da A efter det oplyste ikke er momsregistret i forhold til denne sag. Sagsomkostningerne overfor C fastsættes til 10.000 kr. der dækker udgiften til advokat i anledning af den nedlagte friholdelsespåstand.
Side 12/12 Retten har herved lagt vægt på sagens omfang og karakter, herunder at friholdelsespåstanden ikke kan have været den bærende del af Cs advokats arbejde i forbindelse med sagen. Beløbet er fastsat uden moms. Da B har fri proces, betales beløbet af statskassen. Da A har tabt sagen for så vidt angår C skal han betale sagens omkostninger til C. Sagsomkostningerne fastsættes til 40.000 kr., der dækker udgiften til advokatbistand. Retten har herved lagt vægt på sagens omfang og karakter. Beløbet er fastsat uden moms. Thi kendes for ret: Sagsøgte, B, skal inden 14 dage til sagsøger, A betale 580.000 kr. med tillæg af procesrente fra 23. april 2013. Sagsøgte, C, frifindes. Sagsøger A skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til C med 40.000 kr. Statskassen skal inden 14 dage betale sagens omkostninger med 64.220 kr. til A og med 10.000 kr. til C. Maja Bertz Hansen dommerfuldmægtig