IS. april 2002, har sagsøgerne,

Transkript

1 RETTEN I ROSKILut Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 12. august 2003 i sag nr. BS /2002 : mod IS. april 2002, har sagsøgerne, Under denne sag, der er anlagt den nedlagt endelig påstand om, at sagsøgte, dømmes til at betale sagsøgerne kr. med tillaæg af sædvanlig procesrente fra sagens ankeg. Sagsøgte, har nedlagt på~d om frifindelse. Det fremgår af sagen, at sagsøgerne den 6. februar 1996 underskrev købsaftale vedrørende ejendommen T, :, Ny Tolstrup, 4330 Hvalsø. Købesummen på k r. var i købsaftalen blandt andet finansieret ved et kontant" på k r. baseret på 30 årilte 60/5-obligationer. Den 2. april 1996 hjemtog sagsøgte et kontantlån til sagsøgerne på kr. baseret på 30 årilte 6%-obligationer til kurs 80,7 svarende til en obligationsgaæld på 662, 949 kr_ Det fremgår af sagsøgernes årsopgørelser vedrørende lånet, at kursen for obligationerne ved udgangen af 1996, 1997 og 1998 var henholdsvis 88,80, 99,20 og 100. Sagens hovedspørgsmål er, om sagsøgte har pådraget sig et rådgiivningsansvar i forbindelse med sagsøgernes optagelse af et kontantlån baseret på 30- årige 6% -obligationer, og om sagsøgte herved skal erstatte et kurstab på obligationerne. Dommen er i medfør af retsplejelovens 366 a, stk. 2, affattet uden fuld-

2 Side 2/7 steendig sagsfremstilling. Forklaringer: Der er under sagen afgivet partsforklaring at og vidneforklaring af har bl. a forklaret, at han er selvstændig og hans kone, arbejder som social- og sundhedsassistent. I efteråret 1995 boede sagsøgerne i et lejet sommerhus, idet de var på udkik efter en helårsbolig, Sagsøgte havde oplyst, at de maksimalt kunne forvente at låne til en købesum på kr. Det var en betingelse for et eventuelt lån, at såvel udbetaling som resten af købesummen blev finansieret af sagsøgte, Sagsøgerne fik efterfølgende to handler på hånden, der ikke blev til noget. Primo 1996 var de derfor ved at blive desperate, da lejekontrakten til sommerhuset ophørte pr. 1, marts 1996, og huspriserne var fortsat stigende. Den 6. februar 1996 underskrev sagsagern købsaftalen for ejendommen T Ny Tolstrup, 4330 Hvalsø, til overtagelse pr. 1. marts Ejendommen var udbudt gennem Nybolig og kostede kr. mere, end det af sagsøgte meddelte maksimum. Ejendomshandlen skulle gå meget stærkt, da der var flere potentielle købere til ejendommen. Sagsøgerne afleverede derfor salgsopstillingen til sagsøgte den 6. februar 1996 om morgenen og anmodede samme dag telefonisk om sagsøgtes godkendelse af et samlet lån på yderligere ler, accepterede dette. Sagsøgte modtog herved ikke et udkast til købsaftalen. Da sagsøgerne havde mulighed for at overtage ejendommen straks, fik de den tilbudt De underskrev straks købsaftalen til den udbudte pris. De afleverede herefter købsaftalen til sagsøgte med henblik på hjemtagelse af lånet. Sagsøgte meddelte efterfølgende, at lånet i købsaftalen var taget hjem. Sagsøgerne mødte herved op hos sagsøgte og underskrev gældsovertagelseserklæringen. De blev ikke herved præsenteret for andre finansieringsmuligheder eller beregningsmodeller for forskellige obligationsrenter. De vidste intet om lånoptagelse ved erhvervelse af fast ejendom. De havde heller ikke tidligere modtaget rådgivning herom fra hverken sagsøgte, ejendomsmægleren eller deres advokat, som berigtigede hushandlen. De var ikke opmærksomme på, at de ved et valg af en anden obligøonsrentesats end anført i købsaftalen alene kunne handle ejendommen på kontantværdien, og at de herved ville miste den fortrydelsesret, der var gældende, hvis 1. års-bruttoydelse steg med 5%. Sagsøgerne ønskede på intet tidspunkt at træde tilbage fra aftalen. Sagsøgerne har efterfølgende kontinuerligt modtaget årsopgørelser fra sagsøgte om lånets udvikling. De har herved alene været opmærksomme på hovedstolen og restgælden og ikke på skattekursen for obligationerne ønskede sagsøgerne at omlægge ejendommens lån. Kreditforeningen meddelte herved, at en konvertering med det nuværende renteniveau ville være tabsgivende. Sagsøgerne søgte derpå advokatbistand i sagen og blev rådgivet til ikke at foretage sig yderli-

3 Side 317 Gere, Efterfølgende besluttede de sig dog alligevel for at forfølge sagen. De rettede første gang henvendelse til sagsøgte herom i december De bor fortsat på ejendommen, og lånene er ikke lagt om. har bl.a, forklaret, at han er ansat hos sagsøgte som privatkunderådgiver. Han har ca. 1-2 rådgivningssager om ugen og husker ikke den konkrete sag. En kunderådgivning foregik i 1996 typisk ved, at sagsøgte på baggrund af oplysninger om kundens økonomi forhåndsgodkendte et kreditmaksimum til et potentielt ejendomskøb. I forbindelse med udkast til købsaftale isatte ejendomsmægleren i almindelighed det lån, der gav kunden dan billigst mulige månedlige ydelse. Sagsøgte optog herefter normalt dette lån uden anden prøvelse end en gennemgang af ejendomsmæglerens beregningsgrundlag. Når der i købsaftalen allerede var indsat en sådant lån, drøftede sagsøgte og kunden i almindelighed ikke andre finansieringsmuligheder. Dette skyldtes, at der i 1996 ikke var samme fokus som i dag på omlægning af eksisterende lån fra hvexken banker, advokater eller ejendoxmsmæglerc, tivis han har rådgivet i den konkrete sag, har det sandsynligvis været i overensstemmelse med denne fremgangsmåde. Sagsøgte er ikke længere i besiddelse af arkivmateriale vedrørende eventuelle udleverede finansieringsog beregningsmodeller tilbage fra 1996, da et sådant materiale på daværende tidspunkt ikke blev arkiveret Procedure.. Sagsøgerne, har til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende : RI sagsøgte har optrådt som professionel rådgiver over for sagsøgerne, der er forbrugere, Sagsøgte er derfor undergivet et professionsansvar i tilfælde af mangelfuld rådgivning, at sagsøgte ved sagsøgernes lånoptagelse i 1996 skulle have rådgivet om forskellige finansieringsmulighed, herunder om fordele og ulemper ved obligationslån med henholdsvis lav og høj kuponrente, at sagsøgte alene har rådgivet om optagelsen af et kontantlån baseret på 30 årige 6%-obligationer til kurs 80,7. Sagsøgte har dermed begrænset sin rådgivning til lånet med den billigst mulige månedlige ydelse og ikke rådgivet om konsekvensen ved en omlægning af lånet eller ved et salg af ejendommen, &t sagsøgtes repræsentant, der ikke husker den konkrete rådgivning, efter sin egen forklaring sandsynligvis ikke ville have rådgivet om andre finansieringsmuligheder end anført i købsaftalen. Han bar dermed ikke handlet i overensstemmelse med den professionsstandard, der gælder for hvervet som bankrådgiver. Sagsøgerne har ikke modtaget rådgivning fra hverken ejendomsmægler eller deres advokat, der berigtigede handlen og har således ikke været rådgivet fra anden side. Sagsøgte er dermed ikke fritaget for ansvar,

4 Side 4l7 det er sagsøgernes bevisbyrde, at sagsøgte har handlet ansvarspådragende, men beviset vanskeliggøres af, at den ansvarspådragende adfærd her består i en undladelse fra sagsøgtes side. Da der er tale om en klar og mangelfuld rådgivning, ntå retten derfor vende bevisbyrden om, så sagsøgte konkret skal bevise, at han ikke har handlet ansvars. pådragende. Sagsøgte har herved hverken fremvist kopi af finansieringsmodeller eller beregn ings eksempler sortt i rådgivningssituationen har været fremvist for sagsøgerne. Det er derfor ikke bevist, at sagsøgerne har ydet korrekt rådgivning, idet sagsøgte blot har hjemtaget det lån, der var anført i købsaftalen, Sagsøgte har herved handlet ansvarspådragende, at kursstigningen på obligationerne har medført, at en omla~ eller indfrielse af ejendommens lån vil blive betydelig mere omkostningskrævende for sagsøgerne, end det havde varret tilfældet ved en finansiering med 8%-obligationer, at det er uden betydning, at sagsøgernes tab ikke er realiseret Da den manglende realisering netop skyldes, at det for tiden er for dyrt for sagsøgerne at omlægge ejendommens lån. Sagsøgerne er derfor bundet af de nuværende lån_ Det følger af Ul Ø og U H, at det er uden betydning, om sagsøgerne har indfriet lånet. Tabet ved ejendommens ottilægning kan som følge af kursstigningerne allerede nu opgøres til forskellen mellem kurs 100 og kurs 80,7 fratrukket 30 år af 82 kroner pr. måned svarende til forskellen mellem en finansiering med 6 %-obligationer og 8%-obligationer. Tabsopgørelsen er ikke bestridt, og de øvrige erstatningsbetingelser er opfyldt. Sagsøgte skal derfor erstatte det opgjorte tab, at sagsøgerne ikke har udvist passivitet Lånet er optaget i Sagsøgerne har kontinuerligt modtaget årsopgørelser fra sagsøgte, men har ikke været opmærksomme på betydningen af skattekuxseu for de underliggende obligationer. Da sagsøgerne i 1999 blev opmærksom herpå rettede de henvendelse til kreditforeningen og søgte advokatbistand. Sagsøgerne rettede henvendelse til sagsøgte i december 2000 og har siden indbragt sagen for Par beinstitutankenævnet og retten. Sagsøgte,, har til statte for den nedlagte påstand gjort gældende : at sagsøgerne ikke har lidt noget tab som følge af rådgivningen. Et tab vil Øst blive realiseret ved en indfrielse eller omlægning af de eksisterende lån. Sagsøgerne bebor fortsat ejendommen og har fortsat de samme lån, Et eventuelt tab er derfor hypotetisk, at standarden for rådgivning skal bedømmes i relation til rådgivnings-

5 Side 517 tidspunktet, Spekulation i renteudviklingen var i 1996 ikke et almindeligt rådgivningstema ved ejendomsfinansiering. Rådgivningen blev i 1996 foretaget med udgangspunkt i, at køberen skulle kunne sidde i ejendommen med den lavest mulige månedlige husleje. Dette understøttes af kendelser og 180/1999 fra Pengeinstitutankenævneṭ Det følger således af , at det ultimo 1995 var sædvanligt, at kontantm blev optaget på grundlag af obligationer med en lav kuponrente, t sagsøgte derfor har rådgivet sagsøgerne korrekt og fyldestgørende samt i overensstemmelse med sin sædvanlige praksis ved husl>andler, at sagsøgerne forud for købsaftalens indgåelse alene spurgte sagsøgte om størrelsen af det maksimale lånebeløb, og sagsøgerne herved alene forelagde sagsøgte salgsopstillingen og ikke et udkast til købsaftale. Da sagsøgerne efterfølgende anmodede om en optagelse af lånet, måtte sagsøgte nødvendigvis agere inden for rammerne af den allerede underskrevne købsaftale, hvor finansieringen med 30 årige 6%-obligationer var anført. Sagsøgerne var ved købsaftalen repræsenteret ved advokat og gjorde ikke sagsøgte opmærksom på, at de ikke ønskede den i købsaftalen forudsatte finansiering, at det var forbundet med en væsentlig civilretlig risiko at vælge en anden obligationsrentesats end 6%-obligationer, da det ville indebære, at sagsagsøgerne ikke kunne gøre fortrydelsesretten gældende ved en 5%- stigning i 1. års bruttoydelse. Sagsøgerne har ikke oplyst sagsøgte om, at de ønskede at se bort fra denne risiko, Si det er normalt, at førstegangskøbere lægger vægt på at fa den lavest mulige månedlige ydelse fremfor at spekulere i renteudviklingen, &t sagsøgte ikke på tidspunktet for lånets optagelse kunne have kendskab til den efterfølgende renteudvikling, Sagsøgte kunne således ikke vide, om en finansiering ved 8%-obligationer ville blive en fordel, selvom dette nu har vist sig at være tilfældet, forudsat man ønsker en konvertering af eksisterende lån, at det er sagsøgernes bevisbyrde, at sagsøgte har handlet ansvøådrageude, og denne bevisbyrde ikke er løftet, at sagsøgerne har udvist passivitet. Sagsøgerne har løbende modtaget årsopgørelser fra sagsøgte om lånets udvikling, herunder udviklingen i kursen for de underliggende obligationer. Sagsøgerne har imidlertid først reageret ultimo 2000 og herved 4V2 år efter lånets optagelse. Sagsøgerne er efter deres egen forklaring blevet opmærksom på sagen for 1-1'/ år siden og burde i hvert fald have reageret på daværende tidspunkt for at mim ere tabet,

6 Side 617 Rettens emærkninger: Det er ubestridt, at sagsøgerne, og den 6. februar 1996 underskrev købsaftalen, hvor købesummen på kr. var anført finansieret ved blandt andet et kontantlån på kr. baseret på 3 0 årige 6% obligationer. Retten finder ikke, at sagsøgerne har godtgjort, at de hos sagsøgte,, har søgt anden bistand end netop optagelsen af det i købsaftalen anførte lån. Retten finder det således ikke godtgjort, at sagsøgte havde anledning til at yde sagsøgerne rådgivning i forbindelse med valget af finansiering ved ejendommens erhvervelse, når sagsøgerne ikke har godtgjort, at en optagelse af kontantlån med lav kuponrente på daværende tidspunkt var usædvanlig eller særligt risikobetonet. Retten har herved lagt vægt på, at sagsøgerne forud for købsaftalens underskrift alene afkrævede sagsøgte en telefonisk godkendelse af købesummens størrelse uden at have forevist udkast af købsaftalen, og at sagsøgerne ved den efterfølgende henvendelse til sagsøgte havde underskrevet købsaftalen, hvoraf det fremgik, hvorledes købesummen skulle finansieres. Sagsøgte frifindes herefter for den af sagsøgerne nedlagte påstand. For så vidt angår sagsomkostninger forholdes som neden for bestemt. Retten har herved lagt vægt på, at sagsøgerne først under domsforhandlingen har nedsat påstandsbeløbet fra kr. til 99,080 kr_ T HI KENDES FOR RET Sagsøgte,. fundes for den af sagsøgerne, og, nedlagte påstand. sagsomkostninger til skal inden 14 dage betale kr. i Kira Grandnip Udskriftens rigtighed bekræftes. Retten i Roskilde, den 12. august 2003.