Skattepjece 1
Indledning Denne pjece beskriver i hovedtræk reglerne for personers beskatning i forbindelse med realkreditlån. Du kan blandt andet læse om hvordan du fratrækker renteudgifter de skattemæssige konsekvenser ved optagelse og indfrielse af realkreditlån fastkursaftaler på realkreditlån Reglerne, som er beskrevet i denne pjece, dækker også beskatningsforholdene, hvis du har en personligt ejet virksomhed, herunder hvis du anvender virksomhedsordningen. For personer, der driver næring med fast ejendom eller finansiel virksomhed, gælder særlige regler, som ikke bliver nævnt. Hvis du har uddybende spørgsmål eller ønsker at bestille materiale om låntyperne, er du velkommen til at kontakte Realkredit Danmark. Realkredit Danmark, august 2013. Pjecen giver ikke en udtømmende gennemgang af skattereglerne på området. Lovforslag er ikke omtalt. Realkredit Danmark kan ikke gøres ansvarlig for ændringer i lovgivningen eller i tolkninger af denne, som bevirker, at konklusioner i pjecen bliver utidssvarende eller forkerte. Redaktionen er afsluttet august 2013. 2
Indholdsfortegnelse 1. Indledning 1. Indledning............................................................ side 2 1.1 Fradrag for renteudgifter................................................ side 4 1.2 Kapitalindkomsten..................................................... side 4 1.3 Låneomkostninger..................................................... side 4 1.4 Fastkursaftaler........................................................ side 4 1.5 Kurstabsfradrag....................................................... side 5 2 Skatteindberetning af realkreditlån........................................ side 5 3 Låntyper skattemæssigt................................................ side 6 3.1 Obligationslån......................................................... side 6 3.2 Kontantlån............................................................ side 6 3.3 Lån i euro............................................................ side 9 Bilag A. FlexLån i kr......................................................... side 10 Bilag B. FlexGaranti......................................................... side 11 Bilag C. RenteDyk......................................................... side 11 Bilag D. FlexKort........................................................... side 11 Eksempel 1 Kontantlån låntager har selv optaget lånet hel ekstraordinær indfrielse.... side 12 Eksempel 2 Kontantlån låntager har selv optaget lånet delvis ekstraordinær indfrielse.. side 13 Eksempel 3 Kontantlån låntager har overtaget lånet hel ekstraordinær indfrielse...... side 14 Eksempel 4 Kontantlån låntager har overtaget lånet delvis ekstraordinær indfrielse.... side 15 Eksempel 5 FlexLån -låntager har selv optaget lånet hel ekstraordinær indfrielse...... side 16 Eksempel 6 FlexLån - låntager har selv optaget lånet delvis ekstraordinær indfrielse.... side 17 Eksempel 7 FlexLån - låntager har overtaget lånet hel ekstraordinær indfrielse uden for refinansieringstidspunktet (umiddelbar efter refinansiering)............. side 18 Eksempel 8 FlexLån - låntager har overtaget lånet delvis ekstraordinær indfrielse uden for refinansieringstidspunktet (umiddelbart efter refinansiering)........ side 19 Eksempel 9 FlexLån - låntager har overtaget lånet hel ekstraordinær indfrielse af refinansieringsbeløbet forud for refinansiering.......................... side 20 Eksempel 10 FlexLån - låntager har overtaget lånet delvis ekstraordinær indfrielse af refinansieringsbeløbet forud for refinansiering........................ side 21 Eksempel 11 FlexLån i euro låntager har selv optaget lånet ordinære afdrag........ side 22 Eksempel 12 FlexLån i euro låntager har selv optaget lånet delvis ekstraordinær indfrielse....................................................... side 23 Eksempel 13 FlexLån i euro låntager har selv optaget lånet hel ekstraordinær indfrielse....................................................... side 24 3
1.1 Fradrag for renteudgifter Du kan fratrække renteudgifter på dit realkreditlån på forfaldstidspunktet. Renteudgifter fratrækkes i kapitalindkomsten, og fradragsværdien af renterne er 34-52,5 pct. afhængig af, om du har negativ eller positiv kapitalindkomst. Hvis I er flere låntagere på et lån, skal fradraget for renterne fordeles ud fra den andel, I hver især hæfter med på lånet. Det er altså ikke muligt at fordele fradraget for renteudgifterne vilkårligt på årsopgørelsen. Ved belåning af fast ejendom er der tale om solidarisk hæftelse, og derfor kan det være vanskeligt at afgøre, hvordan fradragsretten skal fordeles på et lån med flere låntagere. Hvis der er en særskilt aftale mellem låntagerne, kan der ske en forskydning af hæftelsen mellem parterne, og det kan betyde, at rentefradragsretten forskydes tilsvarende. Ønsker du en anden fordeling af rentefradraget, end hæftelsen overfor Realkredit Danmark lægger op til, bør du kontakte SKAT. Hvis du er gift, og din ægtefælle er låntager på lånet, er fordelingen af renteudgifterne som udgangspunkt uden betydning for den samlede skattebetaling. Der kan dog være specielle situationer, hvor den ene ægtefælle ikke har mulighed for at udnytte rentefradragsretten, f.eks. i forbindelse med ophold i udlandet. Her kræves renteudgifterne fordelt ud fra hæftelsen. 1.2 Kapitalindkomsten Renteudgifter, kursgevinster og -tab samt kurstabsfradrag medregnes i kapitalindkomsten. Har du negativ nettokapitalindkomst, er skatteværdien af renteudgifter og kurstab 33 pct., og kursgevinster bliver tilsvarende beskattet med 33 pct. i det omfang, det kan rummes i den negative nettokapitalindkomst. Som følge af skattereformen nedsættes skatteværdien af negativ nettokapitalindkomst gradvist med 1 pct. om året fra 2012-2019. Skatteværdien nedsættes dog kun for negativ nettokapitalindkomst over 50.000 kr. (100.000 kr. for ægtefæller). Positiv nettokapitalindkomst op til 40.000 kr. (80.000 kr. for ægtefæller) beskattes maksimalt med 37,5 pct. Dette medfører, at skatteværdien af renteudgifter og kurstab i denne situation er 37,5 pct., og kursgevinster bliver tilsvarende beskattet med 37,5 pct. Positiv nettokapitalindkomst udover 40.000 kr. (80.000 kr. for ægtefæller) beskattes maksimalt med 43,5 pct., hvis du betaler topskat. Her er skatteværdien af renteudgifter og kurstab 43,5 pct., og kursgevinster bliver tilsvarende beskattet med 43,5 pct. Fra og med 2014 beskattes positiv nettokapitalindkomst maksimalt med 42%. 1.3 Låneomkostninger Generelt er der ikke fradrag for låneomkostninger, men i det omfang, du i øvrigt skal opgøre en skattepligtig kursgevinst eller -tab på lånet, medregnes omkostninger, som er opstået ved låneoptagelsen, overtagelsen eller indfrielsen af lånet. Med andre ord ligger fradragsmulighederne i, at låntager kan få større fradragsberettigede kurstab og mindre skattepligtige kursgevinster ved at medregne en forholdsmæssig andel af de omkostninger, der er forbundet med at afvikle lånet. Afvikling af lån dækker over både ordinære og ekstraordinære afdrag herunder indfrielse ved udløb. Den andel af omkostningerne, som kan trækkes fra, svarer til den andel af lånets hovedstol, som afdrages eller indfris. Hvis du får skattepligtige kursgevinster i forbindelse med lånets optagelse, er det dog de samlede omkostninger i forbindelse med lånets optagelse, som reducerer kursgevinsten. Omkostninger kan f.eks. være gebyrer, kurtage, stiftelsesprovision og tinglysningsafgifter. 1.4 Fastkursaftaler 1.4.1 Fastkursaftaler Fastkursaftaler behandles skattemæssigt som finansielle instrumenter. Kursgevinster på finansielle instrumenter er generelt skattepligtige for private personer. Det gælder dog ikke, når der er tale om kurssikring i forbindelse med optagelse, refinansiering, rentetilpasning eller indfrielse af realkreditlån eller realkreditlignende lån.det er dog en betingelse, at fastkursaftalen rent faktisk anvendes til formålet, og at aftalens parter forbliver de samme. En fastkurskursaftale sikrer dig som låntager en forud fastsat obligationskurs på et givet tidspunkt, og finansieringsudgiften låses på den måde fast. Er der eksempelvis indgået en fastkursaftale om udbetaling af et lån til kurs 98, og markedskursen på udbetalingstidspunktet er lavere, vil gevinsten være skattefri. Når de skattepligtige kursgevinster på lånet opgøres, anvendes de faktiske kurser. Hvis du har indgået en fastkursaftale, betyder det, at det er den aftalte kurs, der anvendes. 1.4.2 Fastkursaftaler og valutasikringsaftaler på eurolån Fastkursaftaler kan også anvendes til at sikre valutakursen, når lånet udbetales eller indfris sådanne aftaler kaldes valutasikringsaftaler. En sikring af valutakursen kan via Realkredit Danmark kun tegnes i forbindelse med tegning af en fastkursaftale for obligationskursen. For fastkursaftaler, der indgås for at sikre obligationskursen på lån i euro, gælder, ligesom ved fastkursaftaler på realkreditlån i kr., at gevinster og tab ikke beskattes isoleret set, men som en del af realkreditlånet. 4
For så vidt angår valutasikringsaftaler, som indgås for at sikre valutakursen, er der en række betingelser, der skal være opfyldt, før de fritages for særskilt beskatning. Betingelserne er: Valutasikringsaftalen er en aftale om at veksle låneprovenuet eller indfrielsesbeløbet til danske kroner eller euro til en valutakurs, der er aftalt på forhånd. Der er tale om et realkreditlån. Betalingen på lånet sker i euro. 1.5 Kurstabsfradrag 1.5.1 Kurstabsfradrag på gamle kontantlån For kontantlån, der var optaget inden 19. maj 1993 og indfriet i perioden mellem 27. juni 1993 og 1. januar 1996, var det muligt at få skattemæssigt fradrag for kurstab, hvis indfrielsen skete samtidig med optagelse af et nyt realkreditlån på samme beløb og med mindst samme løbetid som restløbetiden på det indfriede kontantlån. Kurstabet er defineret som forskellen mellem obligationsrestgælden og kontantrestgælden på indfrielsestidspunktet (saldoen på amortisationskontoen). Fradraget for kurstab fordeles ligeligt over det nye låns samlede antal terminer. Indfris det nye lån helt, bortfalder fradraget for kurstab. Indfris det nye lån kun delvist, nedsættes kurstabsfradraget forholdsmæssigt. Nedsættelsen sker med virkning fra og med den termin, der forfalder efter indfrielsestidspunktet. Dette gælder også ved hel eller delvis kontant indfrielse af refinansieringsbeløbet ved rentetilpasningen af FlexLån. Fradrag for kurstab, som én gang er mistet, kan ikke genvindes på et senere tidspunkt. Under visse betingelser kan kurstabsfradraget dog bevares ved en eller flere omlægninger, foretaget den 1. januar 1996 eller senere. Betingelserne er følgende: At indfrielsen sker ved optagelse af et nyt realkreditlån med mindst samme størrelse og løbetid som restløbetiden på det lån, som indfris. Der er ingen krav om, at det nye lån skal være et kontantlån. At løbetiden på det nye lån svarer mindst til et vejet gennemsnit af restløbetiden på de lån, der indfris. At der højst går et år mellem indfrielsen og optagelsen af det nye realkreditlån. Er der tale om FlexLån med variabel løbetid (type T), hvor lånets løbetid reguleres ved hver rentetilpasning, vil løbetidsbetingelsen være opfyldt, hvis den aftalte minimumsløbetid på omlægningstidspunktet mindst svarer til restløbetiden på det lån, der indfris. Resterende kurstabsfradrag på mindst 100 kr. pr. år efter omlægning fordeles ligeligt over det nye låns samlede terminer. Fradraget for kurstab følger ejendommen i tilfælde af ejerskifte. 1.5.2 Kurstabsfradrag på lån i euro For lån i euro vil det ligeledes være muligt at overføre et fradrag for kurstab fra et realkreditlån i danske kroner til et lån i euro eller omvendt, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt. Fradrag for kurstab omregnes ikke til euro, men fastholdes i danske kroner. Ved overførsel af kurstabsfradragskontoen skal der i disse situationer foretages en omregning af lånet i euro til danske kroner for at vurdere, om hele kurstabsfradragskontoen kan overføres. Det gælder, hvis det nye lån mindst svarer til indfrielsesbeløbet for det gamle lån. Omregningen skal ske efter kursen på udbetalingstidspunktet. 2. Skatteindberetning af realkreditlån Realkredit Danmark giver hvert år oplysninger til SKAT om årets forfaldne renter og restgæld på dit realkreditlån pr. 31. december. Er der flere låntagere på lånet, oplyser vi det til SKAT. Som udgangspunkt fordeler SKAT herefter renteudgifterne ud fra de oplysninger om ejerandel i BBRregistret. Vi anbefaler, at du selv kontrollerer, at fordelingen af renteudgifterne på årsopgørelsen er korrekt. Ønsker du en anden fordeling af renteudgifterne, skal du skrive det på oplysningskortet/selvangivelsen. Har du skattepligtige kursgevinster eller fradragsberettigede kurstab, skal du selv opgøre dem og skrive dem på oplysningskortet/selvangivelsen. Ved opgørelsen af henholdsvis kursgevinst og kurstab skal du være opmærksom på, om du kan indregne omkostninger, jf. punkt 1.3. Realkredit Danmark indberetter ikke kursgevinster og tab til SKAT. Har du ekstraordinært indfriet et kontantlån (FlexLån ), indberetter vi det til SKAT, men den eventuelle kursgevinst opgør vi ikke. 5
3. Låntyper skattemæssigt 3.1. Obligationslån 3.1.1 Beskrivelse af obligationslån Obligationslån er et lån med fast rente i hele lånets løbetid. Lånet bliver udbetalt i obligationer. Det kontante låneprovenu vil derfor afhænge af kursen på obligationerne på salgstidspunktet, men kursen vil ikke påvirke obligationslånets ydelse. Du kan vælge at låse kursen fast med en fastkursaftale før hjemtagelsen, så du kender det kontante provenu. Kursgevinster og -tab ved afdrag på lånet påvirker ikke den skattepligtige indkomst hos personer. Kursgevinster ved hel eller delvis ekstraordinær indfrielse af obligationslån er heller ikke skattepligtige. Derimod kan der blive tale om skattepligtige kursgevinster ved optagelse eller overtagelse ved ejerskifte. Beskatning sker på optagelses- eller overtagelsestidspunktet. Kursgevinsten opstår, hvis lånet optages til en højere kurs end kurs 100, som det afdrages til. I visse situationer er det dog muligt at undgå denne beskatning, hvis lånet er ydet med sikkerhed i fast ejendom. Følgende betingelse skal være opfyldt: Lånet er ydet på grundlag af et lånetilbud, der er afgivet mindre end 6 måneder før lånets udbetaling, og lånet er baseret på obligationer, der ikke oversteg pari på tilbudstidspunktet. 3.1.2 Beregning af kursgevinst Hvis der er tale om et skattepligtigt overkurslån et lån med kurs over 100, beregnes kursgevinsten som forskellen mellem kursen på optagelsestidspunktet og pari (kurs 100) ganget med obligationshovedstolen eller udtrykt som formel: Kursgevinst = (kurs på overtagelsestidspunkt. -100) x obligationshovedstol 100 Er obligationslånet overtaget f.eks. i forbindelse med et ejerskifte, erstattes overtagelseskursen i formlen med den officielle dagskurs på den dag, hvor sælger har underskrevet købsaftalen. I stedet for obligationshovedstolen anvendes i disse tilfælde lånets obligationsrestgæld den pågældende dag. 3.2 Kontantlån 3.2.1 Beskrivelse af kontantlån Kontantlån er et lån med fast rente i hele lånets løbetid. Kontantlån er kendetegnet ved, at kursværdien af de solgte obligationer altid skal være lig med lånets hovedstol. Udbetalingskursen på obligationerne vil derfor ikke påvirke lånets hovedstol, men derimod mængden af obligationer, der skal sælges og dermed ydelsen på lånet. Kurstabet ved udbetalingen bliver indregnet i kontantlånsrenten, og kurstabet bliver derved fradragsberettiget som en del af din rentebetaling. Det medfører, at kontantlån skattemæssigt udbetales (og afdrages) til kurs 100. Der opstår derfor pr. definition ikke kursgevinster eller -tab i forbindelse med udbetalingen eller de løbende afdrag. Har du optaget eller overtaget et kontantlån efter 1. januar 1996, er du skattepligtig af eventuelle kursgevinster i forbindelse med en ekstraordinær indfrielse af lånet. Kurstab er derimod ikke fradragsberettigede. Kursgevinster på kontantlån, der er optaget før 27. juni 1993, er dog undtaget fra beskatning, uanset om kontantlånet er overtaget i 1996 eller senere. Med indfrielsesbeløbet forstås det beløb, som låntager skal betale kontant for at indfri et realkreditlån. Ved beregningen af kursgevinsten skal det indfrielsesbeløb, der er opgjort af Realkredit Danmark, lægges til grund som det kontante indfrielsesbeløb. Det er altså uden betydning, på hvilken måde og til hvilken pris du har skaffet indfrielsesbeløbet. Det gælder også, hvor indfrielsen sker ved indlevering af obligationer, som låntager har anskaffet uden Realkredit Danmarks medvirken. er den dag, hvor der er indgået et endeligt og bindende låneforhold, og pantebrevet er underskrevet. Er der i forbindelse med ejerskifte alene tale om overtagelse af eksisterende lån, anses lånet for overtaget, når både køber og sælger har underskrevet købsaftalen. Skriver begge parter ikke under samtidig, gælder datoen for den sidste underskrift. Den dag, hvor ejendommen faktisk overtages af køber ifølge købsaftalen, er uden betydning i skattemæssig henseende. Skal sælger ifølge købsaftalen optage ejerskiftelån, anses det for at være overtaget af køber, når sælger har skrevet pantebrevet under. Det betyder, at låntagere, der opfyldte ovenstående betingelser inden skæringsdatoen, men først har fået lånet udbetalt senere, ikke vil blive beskattet af kursgevinster ved senere ekstraordinær indfrielse. En låntager kan overføre et kontantlån fra en ejendom til en anden fast ejendom, ejet af låntager, hvis det er den eneste ændring i forhold til kontantlånet, uden at lånet vil 6
ændre skattemæssig status. Et kontantlån, der er optaget/ overtaget før 1. januar 1996, anses fortsat efter udskiftningen for at være optaget/overtaget før 1. januar 1996. 3.2.2 Fritagelse for beskatning Har du et kontantlån, der er optaget eller overtaget 1. januar 1996 eller senere, er kursgevinster skattefri i følgende situationer: Ejerskifte. Separation og skilsmisse. Død. Efter krav fra realkreditinstituttet. Ejerskifte Ved ejerskifte er skattefriheden betinget af, at indfrielsen eller opsigelsen finder sted i en periode på højst 6 måneder før og senest 6 måneder efter den pågældende situation. Fristen på 6 måneder regnes i forhold til det tidspunkt, hvor købsaftalen er underskrevet af begge parter. Skriver parterne ikke under samme dag, gælder datoen for den sidste under-skrift. Køber og sælger har hver én skattefri indfrielsesmulighed inden for denne 12 måneders periode. Har sælger f.eks. ekstraordinært indfriet et kontantlån 4 måneder før, aftalen om ejerskifte indgås, kan køber også ekstraordinært indfri inden for tidsfristen. Det er uden betydning, om indfrielsen er sket med gevinst eller tab. Købers henholdsvis sælgers mulighed for skattefri indfrielse gælder den samlede kontantrestgæld. Der kan altså foretages flere delvise ekstraordinære indfrielser af kontantlån. Den samlede kontantrestgæld ved disse indfrielser må blot ikke overstige den samlede kontantrestgæld på tidspunktet for sælgers henholdsvis købers første ekstraordinære delvise indfrielse inden for 12 måneders perioden. Fritagelsen for beskatning ved indfrielser i forbindelse med ejerskifte gælder ikke, hvis der er tale om ægtefællehandler eller handler mellem nærtstående parter. Ved handel mellem nærtstående parter menes handler, hvor kontantlånet bliver indfriet som led i overdragelse af fast ejendom fra en person til et selskab eller fond m.v., hvori personen og/eller dennes ægtefælle har bestemmende indflydelse. Separation og skilsmisse Undtagelsen gælder kun for den del af ejendommen, som overdrages til den anden ægtefælle. 6 måneders fristen tager her udgangspunkt i det tidspunkt, hvor aftalen om overdragelsen er indgået, hvilket normalt vil være det tidspunkt, hvor der foreligger en bodelingsoverenskomst. Død Undtaget er også ejerskifte i forbindelse med efterlevende ægtefælles overtagelse af afdødes ejendom i forbindelse med skifte eller udlevering til ægtefællen, for eksempel hvor den efterlevende ægtefælle sidder i uskiftet bo. Undtagelsen gælder kun for den del af ejendommen, som var ejet af afdøde. Fristen på 6 måneder regnes her fra den dato, hvor dødsboet udlægger ejendommen til den efterlevende. Krav fra realkreditinstituttet Hvis indfrielsen sker efter krav fra realkreditinstituttet, er en eventuel kursgevinst på kontantlånet ikke skattepligtig. 3.2.3 Beregning af kursgevinst og -tab på kontantlån Ved optagelse af et kontantlån har du to restgælde på dit lån: en som er den du betaler tilbage på og obligationsrestgælden, som skal bruges hvis du vil indfri lånet før tid. Det kaldes at kontantlånet har særlige indfrielsesvilkår. I takt med at lånet afdrages, vil restgælden på kontantlånsrestgælden afvige fra kursværdien af obligationsrestgælden. Baggrunden er, at kurstabet ved optagelsen, som tidligere nævnt, bliver indregnet i kontantlånsrenten. Dette medfører, at kontantlånsrenten ofte vil afvige fra renten på de bagvedliggende obligationer. Ved et senere ejerskifte vil der derfor ofte være kursgevinster eller -tab. Tilsvarende gælder også, hvis du har overtaget lånet ved et ejerskifte. I dette tilfælde vil der dog allerede på overtagelsestidspunktet være forskel på kontantlånsrestgælden og kursværdien af restgælden på obligationerne. Dette har imidlertid ingen betydning for dig, så længe lånet afdrages ordinært. Først i tilfælde af ekstraordinær indfrielse får den nævnte forskel på overtagelsestidspunktet skattemæssig betydning. Beregningen af kursgevinster på kontantlån afhænger derfor af, om du selv har optaget eller overtaget lånet, f.eks. i forbindelse med en handel. Hvis du selv har optaget lånet Ved hel, ekstraordinær indfrielse skal skattepligtige kursgevinster opgøres på indfrielsestidspunktet som forskellen mellem kontantlånsrestgælden og det kontante indfrielsesbeløb. Formlen er: Kursgevinst = kontantlånsrestgæld kontant indfrielsesbeløb (se eksempel 1) 7
Ved en delvis, ekstraordinær indfrielse bliver gevinsten beregnet som forskellen mellem nedsættelsen i kontantlånsrestgælden og det ekstraordinære afdrag. Formlen er: Kursgevinst = nedsættelsen i kontantrestgælden kontant ordinært afdrag (se eksempel 2) hvor nedsættelsen i kontantrestgælden udregnes som: Kontant ordinært afdrag Kontantrestgælden x Kursværdien af hele lånets obligationsrestgæld Hvis du har overtaget lånet På tidspunktet for et ejerskifte vil restgælden på kontantlånet og indfrielsesbeløbet ofte være forskellig. Forholdet mellem indfrielsesbeløbet (kursværdi af obligationsrestgæld) og kontantrestgæld udtrykkes ved en såkaldt beregnet kontantkurs. Den eksisterer ikke i kurslisten, men indgår alene af beregningstekniske årsager ved købers senere ekstraordinære indfrielser af lånet. Den beregnede kontantkurs beregnes efter følgende formel: Beregnet kontantkurs= Kursværdi af obligationsrestgæld x 100 Kontantrestgæld Den beregnede kontantkurs skal udregnes med 2 decimaler. I beregningen af indfrielsesbeløbet kan obligationskursen aldrig overstige kurs 100 for konverterbare obligationer, som f.eks. obligationslån og FlexGaranti. Ved hel ekstraordinær indfrielse skal skattepligtige gevinster opgøres på indfrielsestidspunktet som forskellen mellem kontantrestgælden ganget med den beregnede kontantkurs og det kontante indfrielsesbeløb. Formlen er: Kursgevinst = (kontantrestgæld x beregnet kontantkurs) kontant indfrielsesbeløb (se eksempel 3) Ved delvis ekstraordinær indfrielse bliver kursgevinsten beregnet som forskellen mellem nedsættelsen i kontantrestgælden ganget med den beregnede kontantkurs og det ekstraordinære kontante afdrag. Formlen er: Kursgevinst = (nedsættelse i kontantrestgæld* x beregnet kontantkurs) kontant afdrag (se eksempel 4) * se beregningen af nedsættelsen under Hvis du har optaget lånet. 8
3.3 Lån i euro 3.3.1 Beskrivelse af lån i euro Realkreditlån i euro behandles rent skattemæssigt som gæld i fremmed valuta. Dette betyder, at du beskattes af alle kursgevinster og har fuld fradragsret for alle kurstab. På lån i euro kan der opstå skattepligtige kursgevinster og fradragsberettigede tab som følge af ændringer i såvel obligationskursen som valutakursen mellem danske kroner og euro. Der beregnes dog altid kun én samlet kursgevinst eller ét samlet kurstab. Kursgevinster er kun skattepligtige, og kurstab kun fradragsberettigede, hvis årets samlede nettokursgevinster eller -tab overstiger 2.000 kr. I 2.000 kr. grænsen indgår udover gevinst og tab på gæld i fremmed valuta, også gevinst og tab på obligationer samt gevinst og tab på udloddende obligationsbaserede investeringsforeninger. Kursgevinster og -tab på lån i euro beskattes som hovedregel efter realisationsprincippet. Det betyder, at der principielt kan realiseres kursgevinster og -tab på lån i euro, hver gang der afdrages ordinært eller ekstraordinært på lånet. 3.3.2 Kontantlån i euro I skattemæssig henseende kan der pr. definition ikke opstå obligationskursgevinst eller -tab på optagede kontantlån i forbindelse med lånets udbetaling eller ved betaling af ordinære afdrag på lånet. En eventuel forskel mellem udbetalingskursen og pari (kurs 100) indregnes blot i lånets kontantrente, hvorved du indirekte bliver beskattet via rentefradraget på lånet. Ved ordinære afdrag vil den skattepligtige kursgevinst/-tab derfor udelukkende bestå af ændringer i valutakursen mellem danske kroner og euro. Hvis du foretager en hel eller delvis ekstraordinær indfrielse, kan det resultere i enten en skattepligtig kursgevinst eller et fradragsberettiget tab. De realiserede kursgevinster og -tab skal altid medregnes, også selvom den ekstraordinære indfrielse finder sted i forbindelse med ejerskifte, separation, skilsmisse, død eller krav fra realkreditinstituttet. Disse kursgevinster og -tab kan opstå som følge af ændringer i både obligationskursen og valutakursen, men de giver kun én samlet kursgevinst eller ét samlet kurstab. I skemaet nedenfor kan du se en oversigt over de situationer, hvor der kan opstå skattepligtige kursgevinster og fradragsberettigede kurstab på kontantlån i euro. Hændelser på lånet Optagelse/ overtagelse Ordinære afdrag (optagne lån) Ordinære afdrag (overtagne lån) Ekstraordinær indfrielse Hændelser på lånet Optagelse/ overtagelse Ordinære afdrag (optagne lån) Ingen konsekvenser Ingen konsekvenser Beskatning/ fradrag Beskatning/ fradrag Beskatning kan opstå* Beskatning/ fradrag Ingen konsekvenser Beskatning/ fradrag Beskatning/ fradrag Beskatning/ fradrag Obligationslån i euro Hvis du optager eller overtager et obligationslån i euro til en kurs under kurs 100, realiserer du løbende et fradragsberettiget obligationskurstab i takt med, at lånet afdrages. Er lånet derimod optaget eller overtaget til en kurs over kurs 100, realiserer du løbende en skattepligtig kursgevinst i takt med, at lånet afdrages. Ændres valutakursen mellem danske kroner og euro, vil det også give anledning til realisering af skattepligtige kursgevinster eller fradragsberettigede tab i forbindelse med, at der betales afdrag på obligationslån i euro. Som vi har nævnt under beskrivelsen af kontantlån, vil en udbetalingskurs forskellig fra pari og ændringer i valutakursen kun medføre én skattepligtig kursgevinst eller ét fradragsberettiget tab. Hvis du helt eller delvist ekstraordinært indfrir et obligationslån i euro, vil kursgevinster være skattepligtige, og kurstab vil være fradragsberettigede. Disse kursgevinster og -tab kan opstå som følge af en optagelses- eller overtagelseskurs forskellig fra pari samt ændringer i valutakursen mellem danske kroner og euro. Der beregnes kun én kursgevinst eller ét kurstab i forbindelse med en ekstraordinær indfrielse. I skemaet nedenfor kan du se en oversigt over de situationer, hvor der kan opstå skattepligtige kursgevinster og fradragsberettigede kurstab på obligationslån i euro. Ordinære afdrag (overtagne lån) Ekstraordinær indfrielse Beskatning/ fradrag Beskatning/ fradrag Obligationskursændringer Valutakursændringer Obligationskursændringer Valutakursændringer Ingen konsekvenser Beskatning/ fradrag Beskatning/ fradrag Beskatning/ fradrag * hvis et obligationslån i euro optages på baggrund af et lånetilbud, som er mere end 6 måneder gammelt, eller obligationskursen er over pari på tilbudstidspunktet. 9
3.3.3 Beregning af kursgevinst og -tab på kontantlån Kursgevinst og -tab på lån i euro beregnes efter den samme metode som lån i danske kroner. Ved kontantlån opstår der pr. definition ikke kursgevinster eller -tab på obligationskursen i forbindelse med de løbende afdrag. Er lånet udbetalt i euro, opstår der dog kursgevinster eller -tab som følge af udsving i valutakursen. Ved beregning af kursgevinst og -tab på lån i euro indgår låneomkostninger. Se nærmere i afsnit samt eksempel 11-13. Ved løbende afdrag på kontantlån i euro beregnes kursgevinst eller -tab efter følgende formel: Afdragets forholdsmæssige andel* af hjemtagelsesprovenuet** - afdraget omregnet efter valutakursen på afdragstidspunktet = Kursgevinst (+)/Kurstab ( ) (se eksempel 11) * den forholdsmæssige andel beregnes som afdraget i forhold til kontantlånshovedstolen. ** hjemtagelsesprovenuet består af kontantlånshovedstolen omregnet efter kursen på optagelsestidspunktet nedsat med låneomkostninger. Ved hel eller delvis ekstraordinær indfrielse af kontantlån beregnes kursgevinst eller -tab efter følgende formel: Indfrielsesbeløbets andel* af hjemtagelsesprovenuet** - obligationsrestgælden omregnet efter kursen på indfrielsestidspunktet - indfrielsesomkostninger = Kursgevinst (+)/Kurstab ( ) (se eksempel 12 og 13) * andelen beregnes som kontantlånsrestgælden i forhold til kontantlånshovedstolen. ** hjemtagelsesprovenuet består af kontantlånshovedstolen omregnet efter kursen på optagelsestidspunktet nedsat med låneomkostninger. Bilag A: FlexLån i kr. FlexLån er et rentetilpasningslån, hvor renten tilpasses markedsrenten på bestemte tidspunkter efter aftale med låntager. Ligesom ved kontantlån omregnes kurstabet eller kursgevinsten ved udbetalingen til et rentetillæg eller -fradrag. Skattemæssigt behandles FlexLån som et kontantlån. Rentetilpasningen udløser ikke beskatning. For nærmere om de skattemæssige regler henviser vi til afsnit 3.2 om kontantlån. Du kan optage FlexLån både med og uden afdrag. Lånet er baseret på inkonverterbare obligationer, der normalt har en kortere løbetid end selve lånets løbetid. FlexLån har derfor normalt en lavere ydelse end kontantlån med fast rente, fordi renten på obligationer med kort løbetid typisk er lavere end på obligationer med lang løbetid. At lånet er baseret på inkonverterbare obligationer betyder også, at lånet som hovedregel kun kan indfris ved at opkøbe de bagvedliggende obligationer. Det gælder også, selv om kursen er over 100. Det er altså ikke muligt at indfri lånet med kontanter til kurs 100, som ved konverterbare lån. Det beløb, der skal rentetilpasses, kan dog altid indfries til kurs 100 på tidspunktet for en rentetilpasning. FlexLån er oftest lavere forrentet end obligations- og kontantlån. Det betyder, at der på FlexLån, som afdrages efter annuitetsprincippet, afdrages mere i begyndelsen af lånets løbetid end højere forrentede lån med en tilsvarende løbetid. FlexLån tilbydes med enten en procentvis tilpasning af renten hvert år, f.eks. 33,3 pct., eller med 100 pct. tilpasning, f.eks. hvert år. FlexLån med fast løbetid K Ved FlexLån med fast løbetid påvirker ændringer i markedsrenten ydelsen på lånet. Hvis markedsrenten er steget, når lånet skal rentetilpasses, stiger ydelserne på lånet. Tilsvarende falder ydelserne på lånet, hvis markedsrenten er faldet. FlexLån med variabel løbetid T FlexLån, som afdrages efter annuitetsprincippet, kan også vælges med variabel løbetid, hvor ændringer i markedsrenten i første omgang påvirker løbetiden frem for ydelsen. Stiger renten, forlænges løbetiden på lånet, mens ydelsen før skat fastholdes. Modsat bliver løbetiden kortere, når renten falder. 10
FlexLån med variabel løbetid er udviklet til dig, som ønsker et lån med en stabil ydelse i løbetiden. Renteændringer i forbindelse med rentetilpasning gennemføres som hovedregel ved at ændre lånets løbetid frem for lånets ydelse. Det betyder, at FlexLån med variabel løbetid skal etableres med en løbetid, som er kortere end den maksimale løbetid, da det giver mulighed for at forlænge lånets løbetid op til den maksimale løbetid frem for at hæve ydelsen på lånet. Bilag B: FlexGaranti FlexGaranti er et variabelt forrentet obligationslån med loft over renten (renteloft). Skattemæssigt behandles FlexGaranti som et obligationslån. Læs mere om de skattemæssige regler i afsnit 3.1. Du kan optage FlexGaranti i danske kroner, både med og uden afdrag. Renten beregnes på baggrund af den halvårlige pengemarkedsrente (6M Cibor) + et rentetillæg, beregnet som et fem dages gennemsnit. 6M Cibor er den halvårlige pengemarkedsrente, der organiseres af Finansrådets Pengemarkedskomité med NASDAQ QMX som beregningsagent. Renten fastsættes to gange årligt, henholdsvis 1. april og 1. oktober. Renteloftet fastsættes på tilbudstidspunktet og gælder i hele lånets løbetid. Renteloftet er den rente, du kommer til at betale, hvis 6M Cibor + rentetillægget kommer op over renteloftet på det tidspunkt, renten fastsættes. Renteloftet gælder indtil 6M Cibor + rentetillægget igen kommer under det fastsatte loft på tidspunktet for rentefastsættelsen. Renten vil herefter automatisk blive sat ned. FlexGaranti er konverterbart og kan indfris kontant til kurs 105 i hele lånets løbetid. Det kan dog altid indfris til dagskurs. Bilag C: RenteDyk Rentedyk er et variabelt forrentet obligationslån, hvor renten kun kan falde og aldrig stige. Den pålydende rente på lånet svarer til referencerenten samt et rentetillæg. Referencerenten følger en 10-årig swap-rentesats for lån i kroner eller en 10-årig swaprentesats for lån i euro. For lån i danske kroner bliver den 10-årige rente kvoteret af Danske Bank. Nationalbanken noterer p.t. ikke en 10-årig swap-rentesats i danske kroner. Den 10-årige swap-rentesats i euro bliver fastsat hver dag af ISDA (International Swaps and Derivates Association). RenteDyk er konverterbart og kan indfris kontant til kurs 105 i hele lånets løbetid. Det kan dog altid indfris til dagskurs. Bilag D: FlexKort FlexKort er et variabelt forrentet obligationslån. Skattemæssigt behandles FlexKort også som et obligationslån. I afsnit 3.1 kan du læse mere om skattereglerne. Du kan optage FlexKort i danske kroner, og du kan vælge afdragsfrihed i op til 10 år. Renten beregnes på baggrund af den halvårlige pengemarkedsrente (CITA) plus et rentetillæg. Referencesatsen fastsættes som den dagligt noterede 6-måneders CITA-rentesats den fjerdesidste bankdag i henholdsvis december og juni. Denne rente multipliceres med brøken 365/360. Renten fastsættes to gange årligt den 1. januar og 1. juli. Referencerenten er en 6-måneders CITA-rentesats, der dagligt bliver offentliggjort af Finansrådet. CITA er en forkortelse for Copenhagen Interbank Tomorrow/Next Average. En CITA-rentesats er en rente, som angiver, hvad en dag-til-dag rente kan byttes til i en fast aftalt periode på interbankmarkedet i København, for eksempel i 6 måneder. CITA-rentesatsen fastsættes hver dag for forskellige løbetider. FlexKort er inkonverterbart. Det betyder, at lånet kun kan indfris ved køb af de fornødne obligationer til markedskurs. Lånet kan dog altid indfris til kurs 100 i forbindelse refinansiering. Du kan optage RenteDyk enten i danske kroner eller euro samt med og uden afdrag. Skattemæssigt behandles RenteDyk som obligationslån. Læs mere om skattemæssige regler i afsnit 3.1. 11
Eksempel 1: Kontantlån låntager har selv optaget lånet hel, ekstraordinær indfrielse Der er optaget et 30-årigt kontantlån på Lånet er udstedt på basis af 6 % obligationer til kurs 97,90 Obligationshovedstolen er derfor Låneomkostninger 1.000.000 kr. 1.021.450 kr. 20.000 kr. Indfrielsestidspunktet Indfrielseskurs 90,00 Indfrielsesbeløbet udgør således (1.007.742 kr. x 0,90) Indfrielsesomkostninger 987.073 kr. 1.007.742 kr. 906.968 kr. 2.500 kr. Kursgevinst Kursgevinst = kontantlånsrestgæld kontant indfrielsesbeløb Kursgevinst = 987.073 kr. 906.968 kr. = 80.105 kr. - omkostninger -22.500 kr. Skattepligtig kursgevinst 57.605 kr. Skat ved 33 % Skat = 57.605 kr. x 33% 19.010 kr. 12
Eksempel 2: Kontantlån låntager har selv optaget lånet delvis, ekstraordinær indfrielse Der er optaget et 30-årigt kontantlån på Lånet er udstedt på basis af 6 % obligationer til kurs 97,90 Obligationshovedstolen er derfor Låneomkostninger 1.000.000 kr. 1.021.450 kr. 20.000 kr. Indfrielsestidspunktet Indfrielseskurs 90,00 Kursværdi af obligationsrestgæld (1.007.742 kr. x 0,90) = Låntager ønsker selv at nedbringe lånet med kontant Indfrielsesomkostninger 987.073 kr. 1.007.742 kr. 906.968 kr. 200.000 kr. 2.500 kr. Kursgevinst Kursgevinst = nedsættelsen i kontantlånsrestgælden det kontante ekstraordinære afdrag Kursgevinst = (987.073 x (200.000/906.968)) 200.000 kr. = 17.664 kr. - andel af omkostninger 22.500 kr. x (200.000/1.000.000) kr. = -4.500 kr. Skattepligtig kursgevinst 13.164 kr. Skat ved 33 % Skat = 13.164 kr. x 33% = 4.344 kr. 13
Eksempel 3: Kontantlån låntager har overtaget lånet hel, ekstraordinær indfrielse Der er optaget et 30-årigt kontantlån på Lånet er udstedt på basis af 6 % obligationer til kurs 97,90 Obligationshovedstolen er derfor 1.000.000 kr. 1.021.450 kr. Obligationskurs på overtagelsestidspunktet 95,00 Beregnet kontantkurs ((1.014.177 kr. x 0,95)/993.144 kr.) x 100 = 97,01 993.144 kr. 1.014.177 kr. Indfrielsestidspunktet Indfrielseskurs 90,00 Kursværdi af obligationsrestgæld (1.007.742 kr. x 0,90) Indfrielsesomkostninger 987.073 kr. 1.007.742 kr. 906.968 kr. 2.500 kr. Kursgevinst Kursgevinst = (kontantlånsrestgæld x beregnet kontantkurs) - kontant indfrielsesbeløb Kursgevinst = (987.073 kr. x 0,9701) 906.968 kr. = 50.592 kr. - omkostninger - 2.500 kr. Skattepligtig kursgevinst 48.092 kr. Skat ved 33% Skat = 48.092 kr. x 33% = 15.870 kr. 14
Eksempel 4: Kontantlån låntager har overtaget lånet delvis, ekstraordinær indfrielse Der er optaget et 30-årigt kontantlån på Lånet er udstedt på basis af 6 % obligationer til kurs 97,90 Obligationshovedstolen er derfor 1.000.000 kr. 1.021.450 kr. Obligationskurs på overtagelsestidspunktet 95,00 Beregnet kontantkurs ((1.014.177 kr. x 0,95)/993.144 kr.) x 100 = 97,01 993.144 kr. 1.014.177 kr. Indfrielsestidspunktet Indfrielseskurs 90,00 Kursværdi af obligationsrestgæld (1.007.742 kr. x 0,90) Låntager ønsker at nedbringe lånet med kontant Indfrielsesomkostninger 987.073 kr. 1.007.742 kr. 906.968 kr. 200.000 kr. 2.500 kr. Kursgevinst Kursgevinst = (nedsættelsen i kontantlånsrestgæld x beregnet kontantkurs) det kontante ekstraordinære afdrag Kursgevinst =((987.073x((200.000/906.968) x 0,9701))-200.000 11.156 kr. - omkostninger - 2.500 kr. Skattepligtig kursgevinst 8.656 kr. Skat ved 33% Skat = 8.656 kr. x 33% 2.856 kr. 15
Eksempel 5: FlexLån låntager har selv optaget lånet hel, ekstraordinær indfrielse Der er optaget et 30-årigt FlexLån type P33.3K Kurs 99,28 Obligationshovedstolen er derfor Låneomkostninger 1.000.000 kr. 1.007.252 kr. 20.000 kr. Indfrielsestidspunktet Vægtet indfrielseskurs 97,00 Kursværdi af obligationsrestgæld (989.024 kr. x 0,97) = Indfrielsesomkostninger 982.014 kr. 989.024 kr. 959.353 kr. 2.500 kr. Kursgevinst Kursgevinst = kontantrestgæld kontant indfrielsesbeløb Kursgevinst = 982.014 959.353 kr. 22.661 kr. - omkostninger - 22.500 kr. Skattepligtig kursgevinst 161 kr. Skat ved 33% Skat = 161 kr. x 33% = 53 kr. Kursgevinsten er kun skattepligtig, hvis årets samlede nettokursgevinster eller tab overstiger 2.000 kr. I 2.000 kr. grænsen indgår udover gevinst og tab på gæld i fremmed valuta, også gevinst og tab på obligationer samt gevinst og tab på udloddende obligationsbaserede investeringsforeninger. 16
Eksempel 6: FlexLån - låntager har selv optaget lånet delvis, ekstraordinær indfrielse Der er optaget et 30-årigt FlexLån type P33.3K Kurs 99,28 Obligationshovedstolen er derfor Låneomkostninger 1.000.000 kr. 1.007.252 kr. 20.000 kr. Indfrielsestidspunktet Vægtet indfrielseskurs 97,00 Kursværdi af obligationsrestgæld (989.024 kr. x 0,97) = Låntager ønsker at nedbringe lånet med kontant Indfrielsesomkostninger 982.014 kr. 989.024 kr. 959.353 kr. 200.000 kr. 2.500 kr. Kursgevinst Kursgevinst =nedsættelse i kontantlånsrestgæld kontant indfrielsesbeløb Kursgevinst = (982.014 x(200.000/959.353) 200.000) kr. = 4.724 kr. - andel af omkostninger 22,500 x (200.000/1.000.000) kr. = - 4.500 kr. Skattepligtig kursgevinst 224 kr. Skat ved 33% Skat = 224 kr. x 33% = 74 kr. Kursgevinsten er kun skattepligtig, hvis årets samlede nettokursgevinster eller tab overstiger 2.000 kr. I 2.000 kr. grænsen indgår udover gevinst og tab på gæld i fremmed valuta, også gevinst og tab på obligationer samt gevinst og tab på udloddende obligationsbaserede investeringsforeninger. 17
Eksempel 7: FlexLån - låntager har overtaget lånet hel, ekstraordinær indfrielse uden for refinansieringstidspunktet (umiddelbart efter refinansiering) Der er optaget et 30-årigt FlexLån type F1K Kurs 99,68 Obligationshovedstolen er derfor Låneomkostninger 1.000.000 kr. 1.003.210 kr. 20.000 kr. Obligationskurs på overtagelsestidspunktet 98,00 Beregnet kontantkurs ((1.003.210 x 0,98)/990.410) x 100 = 99,26 990.410 kr. 1.003.210 kr. Indfrielsestidspunktet Indfrielseskurs 97,00 Kursværdi af obligationsrestgæld (985.588 kr. x 0,97) = Indfrielsesomkostninger 981.974 kr. 985.588 kr. 956.020 kr. 2.500 kr. Kursgevinst Kursgevinst = (kontantlånsrestgæld x beregnet kontantkurs) - kontant indfrielsesbeløb Kursgevinst = (981.974 kr. x 0,9926) 956.020 kr. 18.688 kr. - omkostninger - 2.500 kr. Skattepligtig kursgevinst 16.188 kr. Skat ved 33% Skat = 16.188 kr. x 33% 5.342 kr. 18
Eksempel 8: FlexLån - låntager har overtaget lånet delvis, ekstraordinær indfrielse uden for refinansieringstidspunktet (umiddelbart efter refinansiering) Der er optaget et 30-årigt FlexLån type F1K Kurs 99,68 Obligationshovedstolen er derfor 1.000.000 kr. 1.003.210 kr. Obligationskurs på overtagelsestidspunktet 98,00 Beregnet kontantkurs ((1.003.210 x 0,98)/990.410) x 100 = 99,26 990.410 kr. 1.003.210 kr. Indfrielsestidspunktet Indfrielseskurs 97,00 Kursværdi af obligationsrestgæld (985.588 kr. x 0,97) = Låntager ønsker at nedbringe lånet kontant Indfrielsesomkostninger 981.974 kr. 985.588 kr. 956.020 kr. 200.000 kr. 2.500 kr. Kursgevinst Kursgevinst =(nedsættelsen i kontantlånsrestgælden x beregnet kontantkurs) det kontante ekstraordinære afdrag Kursgevinst = (981.974x((200.000/956.020)x0,9926)-200.000)= 3.909 kr. - omkostninger 2.500 kr. Skattepligtig kursgevinst 1.409 kr. Skat ved 33% Skat = 1.409 kr. x 33% = 465 kr. Kursgevinsten er kun skattepligtig, hvis årets samlede nettokursgevinster eller tab overstiger 2.000 kr. I 2.000 kr. grænsen indgår udover gevinst og tab på gæld i fremmed valuta, også gevinst og tab på obligationer samt gevinst og tab på udloddende obligationsbaserede investeringsforeninger. 19
Eksempel 9: FlexLån - låntager har overtaget lånet hel, ekstraordinær indfrielse af refinansieringsbeløbet forud for refinansiering Der er optaget et 30-årigt FlexLån type P33.3K Kurs 99,68 Obligationshovedstolen er derfor 1.000.000 kr. 1.003.210 kr. Overtagelsestidspunktet (umiddelbart efter refinansiering) Obligationskurs på overtagelsestidspunktet 98,00 Beregnet kontantkurs ((1.003.210 x 0.98)/990.410) x 100 = 99,26 990.410 kr. 1.003.210 kr. Indfrielsestidspunktet =refinansieringstidspunktet Refinansieringsbeløb 981.974 kr. 981.974 kr. Kurstab Kurstab = (kontantlånsrestgæld x beregnet kontantkurs) kontant indfrielsesbeløb Kurstab = (981.974 kr. x 0,9926) 981,974 kr. = -7.266 kr. Der er ikke fradragsret for kurstab ved indfrielse af refinanseringsbeløbet i forbindelse med rentetilpasningen. 20