Kommunaldirektøren Byrådssekretariat Sagsnr. 246187 Brevid. 1889794 Ref. NIR Dir. tlf. 46 31 80 09 nicolair@roskilde.dk NOTAT: Strategi for almene og kommunale lejeboliger 10. april 2014 1 Indledning og sammenfatning 1.1 Indledning Der har i Roskilde Kommune gennem de seneste år - og særligt op gennem 0-erne været en aktiv boligudbygning, ud fra en vision om at udvikle Roskilde til en stærk og markant bosætningskommune, hvor borgere og gode levevilkår er i centrum. Strategien har fokuseret på at udvikle blandede by- og boligområder som særligt er kommet til udtryk i Trekroner. Arbejdet med at realisere visionen er en meget bred indsats, som på den ene side handler om alt det, der gør Roskilde Kommune til et attraktivt sted at bo: smuk natur, kultur- og fritidstilbud, attraktive arbejdspladser, gode pasningstilbud, skoler og uddannelser samt oplevelsesrige og aktive byområder mv. På den anden side den mere konkrete indsats i forhold til at sikre et bredt udbud af gode boliger i velfungerende områder. Notatet Boliger og befolkning beskriver, hvordan udbygningen af boliger forventes at ske i Roskilde Kommune over de kommende år. En stor del af udbygningen vil være med private boliger, en udbygning som kommunen kun delvist kan styre gennem fx kommuneplan og lokalplaner. En anden og væsentlig del af boligudbygningen sker i form af almennyttige boliger. En meget stor del af boligudbuddet i kommunen bestemmes således af de lokale almennyttige boligselskabers prioriteringer. Boligselskabernes indsatser i forhold til at renovere eksisterende afdelinger og etablere nybyggeri i kommunen vil således medføre ændringer i udbuddet af almene boliger, deres størrelse og stand samt ikke mindst huslejernes størrelse. I den forbindelse er det i kommunens interesse, at boligsammensætningen kan bidrage til at opfylde kommunens forskellige målsætninger og opgaver fx i forhold til at kunne anvise bolig til borgere med akutte og/eller særlige behov og understøtte Roskildes ønsker med hensyn til at styrke udviklingen i forskellige bydele. Kommunen har indflydelse på boligselskabernes prioriteringer og projekter gennem medfinansiering, grundsalg og lokalplanlægning. Det er derfor afgørende, både for kommunen og for boligselskaberne, at kommunen er tydelig i sine ønsker og behov for boligudbygningen i byen: Dermed har boligselskabet nogle retningsliner for, hvor og hvordan deres projekter planlægges uanset om der er tale om nybyggeri eller renovering. Dette er vigtigt, da der er tale om langstrakte planlægningsprocesser som blandt andet indebærer forhandlinger med Landsbyggefonden. Samtidig sikrer kommunen sig, at projekterne understøtter kommunens behov mest muligt og de udgifter der er forbundet med projekterne for kommunens vedkommende, kan indarbejdes i budgettet i god tid. Nærværende Strategi for almene og kommunale lejeboliger beskriver, hvordan kommunen ønsker i samarbejde med boligselskaberne at det almennyttige boligudbud skal udvikles i de kommende år. Strategien har også fokus på den særlige udfordring, det er, at flere borgere end tidligere står på venteliste til en billig bolig. Af samme grund beskrives også, hvordan kommunens egne udlejningsboliger kan være med til at løse udfordringerne.
Side2/12 1.2 Sammenfatning Roskilde Kommune har i mange år lagt vægt på at skabe socialt bæredygtige boligområder, blandt andet ved at sikre forskellige by- og boligområder karakteriseret af blandet bebyggelse, herunder blandede ejerformer. Det vil være naturligt herudover at lægge følgende hensyn til grund for boligudbygningen: Der skal være adgang til attraktive, moderne, tidssvarende boliger også almennytte Der skal være adgang til billige boliger i kommunen Der skal være mange boliger til studerende Boligselskaberne har en vigtig rolle i opfyldelsen af disse hensyn. Boligselskabet Sjælland har udarbejdet 11 helhedsplaner, som skal fremtidssikre de mest nedslidte af selskabets afdelinger i Roskilde. Renoveringsplanerne vil koste ca. 8,7 mio. kr. i kommunal kapitaltilførsel over de næste 5-10 år. Konsekvensen af Boligselskabet Sjællands helhedsplaner er bl.a., at der nedlægges op til ca. 300 små billige lejligheder, og at huslejen i de moderniserede boliger vil stige. Ud over 15 nye boliger i Præstemarkshusene, som allerede er behandlet i Byrådet, har Boligselskabet Sjælland ikke konkrete planer om erstatningsbyggeri. Boligselskabet har dog tanker om yderligere 270 erstatningsboliger, som vil kræve grundkapital på 50-60 mio. kr. fra Roskilde Kommune. Roskilde Kommune ejer selv en række udlejningsejendomme, som dog er i dårlig stand. Det vurderes at det vil koste 10,8 mio. kr. (netto) at genoprette klimaskærm og tekniske installationer. Investeringen vil kunne spredes over en årrække, fx 4 år. Indvendigt trænger lejlighederne også til et løft. En modernisering (som medfører en øget brugsværdi) vil betyde, at huslejen skal stige, men det vil være muligt ved fx at afsætte 1,6 mio. kr. om året over de næste 10 år at løfte lejlighederne til en acceptabel stand uden at huslejerne (nødvendigvis) stiger. Antallet af borgere på akutventelisten, dvs. borgere, som er boligløse og som ikke har mulighed for selv at skaffe en løsning på problemet, er steget med 55 pct. fra første kvartal 2013 til første kvartal 2014. Dette skydes særligt den øgede flygtnignekvote. Derudover forventes det, at kontanthjælpsreformen vil medføre et stigende antal borgere på akutventelisten, særligt unge ledige som ikke kan betale mere end ca. 3.000 kr. i husleje om måneden. Det øgede antal borgere på akutventelisten samt udsigten til, at der umiddelbart nedlægges op til ca. 300 små billige lejligheder som følge af Boligselskabet Sjællands helhedsplaner betyder, at der er behov for at tilvejebringe flere små billige lejligheder i kommunen. Boligselskabet vil gerne i samarbejde med kommunen arbejde på, at det bliver muligt at bygge så billigt, som det er nødvendigt, men peger på, at der er en række udfordringer og på, at kvaliteten vil blive lavere end normalt. Det kan dog endvidere overvejes i dialog med Boligselskabet Sjælland at søge nedlæggelsen af små billige boliger reduceret, så der bliver nedlagt færre end de forventede ca. 300 boliger. Det kan endvidere være en idè at søge kommunens anvisningsret til de resterende små billige boliger forøget. Roskilde Kommune kan i dag anvise 25 pct. af alle boliger (store som små) i almennyttige byggerier, der bliver ledige, svarende til ca. 200-230 om året. Aftalen kunne søges ændret, så kommunen fik en større anvisningsret til evt. alle - de små lejligheder med huslejer på maksimalt 4000 kr. pr. måned. Roskilde Kommune kan imødekomme en mindre del af problemet ved at indrette 24 klubværelser til flygtninge og unge på Vor Frue Genoptræningscenter.
Side3/12 2 Roskilde Kommunes boligpolitiske mål Det er vigtigt for Roskilde Kommune at skabe velfungerende og socialt bæredygtige bydele og boligområder. Derfor har byrådet i sin boligudbygningspolitik i mange år lagt vægt på at sikre forskellige by- og boligområder karakteriseret af blandet bebyggelse, herunder blandede ejerformer. En aktiv bosætningspolitik, hvor der sker en bevidst placering af private og almene boliger, er med til at skabe områder med befolkningsmæssig variation, muligheder for bevægelse og aktivitet samt kulturelle tilbud. Dette er bl.a. med til at modvirke ghettodannelse (både med private og almene boliger). Der lægges også vægt på, at byudviklingen tilrettelægges under hensyntagen til befolkningens behov fx ved blanding af boligstørrelser, ejerforhold, befolkningsgrupper og muligheden for at bo i mindre enheder (bofællesskaber) samt medvirke til at løse kommunale opgaver i form af boliger til resursesvage grupper, herunder flygtninge. De almene boliger er et stærkt værktøj til at opfylde disse hensyn. Ud over målet om at skabe socialt bæredygtige by- og boligområder med blandet bebyggelse vil det være naturligt at have følgende hensyn i boligudbygningen i Roskilde Kommune: Der skal være adgang til attraktive, moderne, tidssvarende boliger også almennytte Der skal være adgang til billige boliger i kommunen, bl.a. med henblik på, at kommunen kan leve op til sine boligsociale forpligtigelser Der skal være mange boliger til studerende mhp. at understøtte Roskilde Kommune som uddannelsesby De almennyttige boligselskaber spiller en meget stor rolle i opfyldelsen af disse hensyn til boligudbygningen i kommunen. 3 Boligselskabet Sjællands renoveringsplaner (helhedsplaner) 3.1 Boligselskabets helhedsplaner Boligselskabet Sjælland har udarbejdet foreløbige helhedsplaner for 11 af selskabets afdelinger i Roskilde. Helhedsplanerne skal ses som en del af en fremtidssikring af selskabets almene boliger i Roskilde Kommune. De pågældende afdelinger er alle placeret i Roskilde. Placeringen tæt på Roskilde by gør afdelingerne attraktive. Ventetiden til en lejlighed i disse afdelinger varierer meget, men ligger typisk på 5-10 år. Huslejen varierer mellem ca. 650 og knap 900 kr./m2 om året. Grunden til, at boligselskabet har udarbejdet helhedsplanerne er, at der er et stigende problem vedrørende skimmelsvampeangreb i boligerne, dels et renoveringsbehov pga. nedslidte faldstammer, badeværelser, vandinstallationer, nedslidte varmeinstallationer og den manglende ventilation/grundudluftning, vinduer og døre samt problemer med fugt i kælderen. Afdelingernes små lejligheder udgør et særskilt problem, idet de har utidssvarende badeværelser, som boligselskabet mener, er nødvendige at renovere for at sikre, at afdelingerne kan blive ved med at fremstå attraktive i fremtiden. En renovering kræver ofte, at de små lejligheder lægges sammen til større lejligheder typisk for fx at give plads til nye/mere tilgængelige badeværelser, skabe lysgennemstrømning i lejligheden mv. Boligselskabet Sjælland peger på, at det i alle fremtidsprognoser fremgår, at der er behov for flere m² pr. person, og at der bliver flere og flere singler, som ikke er interesseret i de små boliger mv. Boligselskabet peger på, at små lejligheder giver risiko for en fremtidig større flytningsfrekvens, og at manglen på større familieboliger medfører, at beboersammensætningen vil give en overrepræsentation af enlige/par uden børn. Desuden vil det, i det omfang en
Side4/12 ejendom ikke har elevator, og/eller badeværelsernes tilgængelighed er utidssvarende, betyde forringede levevilkår for ældre beboere. Da afdelingerne ikke selv har økonomi til at gennemføre renoveringerne, har Boligselskabet Sjælland derfor sammen med afdelingsbestyrelserne besluttet at udarbejde helhedsplanerne og således ansøge om støtte til renoveringsarbejderne hos Landsbyggefonden. I de foreløbige helhedsplaner skitseres de udfordringer, som afdelingerne står overfor i forhold til at fremtidssikre bebyggelsen. Det drejer sig om fire sammenhængende indsatsområder: Etablering af tidssvarende (større) boliger via sammenlægninger og om disponeringer af boligarealet. Genopretning af klimaskærm i form af renovering af døre og vinduer, kælder og installationer. Indeklimaforbedringer via renovering af ventilation samt energirenoveringer Miljøforbedrende og trygheds skabende tiltag med fokus på fællesrum 3.2 Helhedsplanernes økonomiske betydning for kommunen I de første finansieringsoverslag på nybyggeri og helhedsplaner, som kommunen modtog fra Boligselskabet Sjælland i januar 2013 fremgik det, at der ville være en kommunal finansiering på ca. 253 mio. kr. som følge af grundkapitallån ved nybyggeri og bidrag til kapitaltilførsel via femtedelsordning til helhedsplanerne. Heraf udgjorde grundkapitalindskud til nybyggeri ca. 40 mio., men ca. 210 mio. kr. var kapitaltilførsel via 1/5-delsordningen. Grundkapitallån. Kommunen yder grundkapitallån på 10 pct. af den samlede anskaffelsessum ved nybyggeri af almene boliger. Den 1. januar 2017 stiger grundkapitallånet til 14 pct. Kapitaltilskud. Helhedsplaner kombineres ofte med kapitaltilførsel (som ydes som et rente- og afdragsfrit lån). Kapitaltilførsel anvendes til en nedsættelse af lejen over en periode, og størrelsen fastsættes af Landsbyggefonden. Kommunens andel af kapitaltilførsel udgør 1/5 af den samlede kapitaltilførsel. Disse beløb er blevet justeret væsentligt, idet Landsbyggefonden og kommunen nu forventer, at der kun vil være tale om kommunal kapitaltilførsel til renovering til de 11 helhedsplaner på i alt ca. 8,7 mio. kr. over de næste 5-10 år. Boligselskabet er enig i disse justerede vurderinger. Hertil kommer kapitaltilførsel til nybyggeri på 50-60 mio. kr., jf. nedenfor. Kommunal kapitaltilførsel til helhedsplanerne (1/5-ordning)! "# $ # %! " & '! ( ') # *+ "( " # "(
Side5/12 Af bilag 1 fremgår oversigt over helhedsplanerne. 3.3 Helhedsplanernes betydning for boligudbuddet Først og fremmest vil en gennemførelse af helhedsplanerne betyde, at de udfordringer som er beskrevet under 3 vil blive løst. Lejlighederne og bebyggelserne vil således fremstå moderne og i god stand. Ud over den kommunale udgift til projektet er der dog to konsekvenser ved gennemførelse af helhedsplanerne, som man bør være opmærksom på: Der vil i løbet af de kommende 10 år blive nedlagt op til 324 lejligheder 1, hvoraf langt den overvejende del vil være små 1 og 2 rums lejligheder. Helhedsplanerne vil desuden betyde en stigning i huslejen fra de nuværende mellem ca. 650 og 900 kr./m2 til ca. 1.050 kr./m2 pr. år. Det må således forventes, at der bliver op til ca. 300 færre små billige lejligheder i Roskilde, såfremt Boligselskabet Sjællands helhedsplaner gennemføres. 3.4 Roskilde Kommunes mulighed for at påvirke helhedsplanernes indhold I forbindelse med Landsbyggefondens behandling af helhedsplanerne har kommunen mulighed for at fremkomme med konkrete ønsker i forhold til den enkelte støttesag, herunder inddrage spørgsmålet om nedlæggelse af små boliger i afdelingen. Kommunen har i denne forbindelse mulighed for at drøfte spørgsmålet med boligselskabet og efterfølgende Landsbyggefonden, herunder fremlægge befolkningsprognoser, boligpolitiske overvejelser mv., således at støttesagerne så vidt muligt kan udformes i overensstemmelse hermed. Landsbyggefonden administrerer støttereglerne efter en række regulativer, og afhængigt af hvordan den endelige helhedsplan udformes, vil det have indflydelse på størrelsen af ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden. Det fremgår af regulativet for støtte fra Landsbyggefonden, at der kan gives tilsagn om støtte til almene boligafdelinger i form af ydelsesstøtte og regaranti ved optagelse af lån til finansiering af opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring. Støtte kan kun gives til ekstraordinært arbejde. Et eventuelt kommunalt ønske om at reducere antallet af små boliger, der skal sammenlægges, vil således kunne få direkte indflydelse for støtten, men dette vil være forskelligt fra sag til sag. 4 Boligselskabet Sjællands nybyggeri I forhold til nybyggeri er der i Boligselskabet Sjælland pt. kun konkrete planer om nybyggeri i afdelingen Præstemarkshusene, hvor der bygges 15 nye familieboliger (rækkehuse) på ca. 110 m2 til ca. 32 mio. kr., og dermed en kommunal grundkapital på ca. 3,2 mio. kr. Skema A forventes forelagt byrådet i december 2014. Herudover har Boligselskabet Sjælland tanker om at etablere 270 lejligheder som erstatningsbyggeri. I alt påtænker Boligselskabet således at bygge 285 erstatningsboliger (inkl. Præstemarkshusene) for de op til 324 nedlagte boliger. Det anslås, at de 285 erstatningsboliger vil kræve 50-60 mio. kr. i grundkapital fra Roskilde Kommune. Det bemærkes, at der her er taget udgangspunkt i de nuværende regler, hvor grundkapitaltilskuddet udgør 10 pct. af byggeprisen. Denne sats gælder frem til 1.1.2017, hvor grundkapitallånet stiger til 14 pct. 1 Dette tal kan blive justeret, afhængigt af Landsbyggefondens behandling af sagerne.
Side6/12 I Jyllinge har Roskilde Nord Boligselskab den 26.3.2014 i byrådet fået skema A tilsagn om etablering af 36 almene familieboliger til en samlet anskaffelsessum på 81 mio. kr., hvilket medfører en kommunal grundkapital på 8,1 mio. kr. Med udgangspunkt i Boliger og befolkning er der nedenfor angivet, hvor Roskilde Kommune forslår, at der bygges almennyttige boliger i de kommende år. Der er taget udgangspunkt i en række boligudbygningsområder, hvor der søges etableret blandet bebyggelse af såvel privat som almennyttig karakter. Roskilde Kommunes forslag til almennyttig boligudbygning Område Antal boliger i alt Heraf almene (Omtrentligt antal) Bymidten 100 30 Sortebrødre Plads 38 20 Schmeltz Plads 22 10 Præstemarkshusene 15 15 Musicon Bifaldet 55 15 Musicon Rampelyset 30 15 Musicon (Senere etaper) 330 30 Trekroner Øst Toppen 120 50 RUC Campus 20 20 Trekroner Ø (Senere etaper) 154 70 Hyrdehøj Øst 60 20 Jyllinge Bymidte v. hallen 35 15 Jyllinge Tømmergrunden 30 10 Viby bymidte: Pharma C/ Plejecenter Toftehøjen 30 15 Viby Skousbo 30 15 Viby Langdyssegård 45 20 I alt NB Fortætning, ikke stedsbestemt Fortætning af byggeri ved indplacering af nye boliger. Ikke planlagte eller udpegede områder Formålet er at blande boligtilbud med private boliger Kan styrke Campus ideen med RUC s anvisningsmulighed. Ikke planlagte eller udpegede områder Privat grund Formålet er at blande boligtilbud med private boliger Formålet er at blande boligtilbud med private boliger Æblehaven og Rønnebærparken er i øjeblikket opført på By- og Boligministeriets ghettoliste, og Roskilde Kommune har stor fokus på dette. Kommunen har bl.a. i samarbejde med boligselskaberne udarbejdet en Boligsocial helhedsplan for disse afdelinger for at imødekomme problemerne. Det vil ikke være hensigtsmæssigt at der bygges yderligere almene boliger i disse afdelinger. 5 Kommunens udlejningsboliger Roskilde Kommune ejer og udlejer selv lejligheder. Disse er medtaget i denne strategi, for det første, fordi der bør tages stilling til deres vedligeholdelse og for det andet, fordi de spiller en rolle i kommunens mulighed for at løse de boligsociale udfordringer (jf. afsnit 5.3).
Side7/12 5.1 Kommunale lejligheder, som anvises til borgere på akutventelisten Roskilde Kommunes ejendomme på Vestergade 6A-I og Nygade 13-20 rummer 126 små lejligheder, som primært udlejes til borgere, som henvises fra Akutventelisten efter behov. Lejlighederne er små, mellem 32 og 51 m2, har 1-2 værelser, der udlejes efter lejelovgivningen. Huslejen er meget lav, idet den ligger i spændet fra ca. 1.300 2.000 kr. pr. måned ekskl. forbrug afhængig af lejlighedens størrelse, men der er også tale om ret utidssvarende lejligheder. I nogle af ejendommene er der ikke bad i lejlighederne men i kælderen. Ejendommenes stand er ikke god. Bygning vurderer, at der over de næste 2 år bør afsættes 2 mio. kr. til udvendig istandsættelse (klimaskærm og tekniske installationer) for at de 2 ejendomme bringes i en rimelig (udvendig) stand. For disse ejendomme forventes, at op imod 1,5 mio. kr. af disse udgifter kan dækkes med indestående på vedligeholdelseskontoen i Grundejernes investeringsfond. Den kommunale andel af vedligeholdelsesudgifterne begrænser sig derfor til ca. 500.000 2. Herudover ejer Roskilde Kommunes 38 ældreegnede lejligheder på Lammegade 26-30 + 36, som lejes ud primært til ældre borgere. Lejlighederne er mellem 48 og 100 m2, har 1-3 værelser, og udlejes efter lejelovgivningen. Ejendommen er i dårlig stand, og det vurderes, at der bør afsættes 5,8 mio. kr. over de næste 2 år til genopretning af klimaskærm og tekniske installationer. Indvendigt er lejlighederne heller ikke i god stand. Der er ikke opsparede midler i Grundejernes investeringsfond til denne ejendom. Nygade 13-20 0 Vestergade 6A-I 500.000 Lammegade 26-30+36 3.500.000 2.300.000 Øvige kommunale udlejningsejendomme 1.000.000 3.500.000 I alt 3.500.000 2.300.000 1.500.000 3.500.000 Sammenlagt vil det koste kommunen 10,8 mio. kr. over 4 år at genoprette udlejningsejendommenes udvendige vedligeholdelsesstand. 5.2 De kommunale ejendommes indvendige stand Lejemålenes indvendige stand i Vestergade 6A-I, Nygade 13-20 og Lammegade 26-30 + 36 er præget af slid, ælde samt generel manglende vedligeholdelse. Dette gælder både installationer, baderum, sanitet, hårde hvidevare, køkkener, gulve og gulvbelægninger mv. mv. Der er således et behov for både opretning, fornyelse og istandsættelse af ovenstående i lejemålene. Der bliver hvert år hensat et beløb, fastsat efter loven, til den løbende vedligeholdelse på hver ejendom, og der afholdes hvert år udgifter til reparationer, udskiftninger og maling på ejendommene. Men det vurderes, at lejlighederne trænger til et løft, der ikke kan bæres af ejendommenes økonomi. Årsagen hertil er blandt andet ejendommens alder, brugen af det lejede, kvaliteten, og prioriteringen af vedligeholdelsen. 2 Den præcise saldo på vedligeholdelseskontoen kendes endnu ikke, da regnskabet for 2013 ikke er afsluttet.
Side8/12 Hvis der foretages et løft af den indvendige vedligeholdelse, skal dette ikke lægges på huslejen. Sker der derimod en decideret modernisering, i stil med boligselskabernes helhedsplaner, og dermed en øget brugsværdi, så vil huslejen skulle stige for ikke at komme i strid med kommunalfuldmagten (støtte til enkeltpersoner). Det indvendige løft af vedligeholdelsesstanden kan ske som i dag, dvs. når det er allermest nødvendigt og ofte i forbindelse med fraflytning, men standen er generelt så dårlig, at denne løbende opretning betyder, at der løbende er underskud på driften af ejendommene. Bygning vurderer, at der med 1,64 mio. kr. om året i en periode på 10 år, svarende til 100.000 kr. pr. lejemål og i alt 16,4 mio. kr. over de 10 år, kan foretages en genopretning af den indvendige vedligeholdelsesstand til en rimelig kvalitet i de tre ejendommes lejligheder. Nygade 13-20 480.000 Vestergade 6A-I 780.000 Lammegade 26-30+36 380.000 I alt 1.640.000 5.3 Roskilde Kommunes akutventeliste Roskilde Kommunes Borgerservice administrerer kommunens såkaldte Akutliste, som er en venteliste for boligløse borgere med folkeregisteradresse i Roskilde Kommune. For at komme på listen er det en forudsætning, at ansøgeren er boligløs og ikke selv har mulighed for at skaffe en løsning på problemet, enten via anciennitet i boligselskaberne eller har økonomisk mulighed for selv at løse boligproblemet. Borgerservice anviser borgere på akutlisten bolig i en af boligselskabernes lejligheder eller i kommunens egne lejligheder på Vestergade og Nygade. I de tilfælde, hvor en borger er på ventelisten pga. restance til et af boligselskaberne, kan der ikke henvises til samme selskab. Ventetiden på en bolig varierer meget afhængig af hvilken type bolig, der er behov for. Men generelt kan siges, at jo mindre og billigere bolig, der efterspørges, jo længere er ventetiden. Ofte er den over 1 år. Kommunen og boligselskaberne kan indgå aftale om at stille ledige boliger til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen. Anvisning sker på baggrund af en vurdering af den boligsøgendes behov og beboersammensætningen mv. Roskilde Kommune har således en aftale med boligselskaberne om rådighed over 25 pct. af de boliger, der bliver ledige, svarende til ca. 200-230 boliger om året. Borgerservice oplyser, at det ofte er tilfældet, at de lejligheder, der stilles til rådighed, er for dyre til de borgere, der står på akutventelisten. Aftalen kunne eksempelvis søges ændret/udvidet til, at kommunen får anvisningsret til en større andel eller evt. alle små lejligheder til fx maksimalt 4.000 kr./md.
Side9/12 Ved sådanne aftaler betaler kommunen lejen (boligafgiften) fra det tidspunkt, fra hvilket den ledige bolig er til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker. Kommunen garanterer endvidere for boligtagerens opfyldelse af kontraktmæssige forpligtelser over for boligorganisationen til at istandsætte boligen ved fraflytning. Akutlisten er opdelt i nedenstående kategorier: Roskilde Kommunes akutliste administreret af Borgerservice Antal på venteliste Marts 2013 3 Nov. 2013 Marts 2014 Børnefamilier 50 69 3-4 måneder Pensionister (ældrebolig eller handicapegnet bolig) Gennemsnitlig ventetid ca. 3 4 Meget forskelligt afhængigt af behov Personer med samkvem 21 26 5-6 måneder Enlige (voksne over 30 år) 46 61 5-6 måneder Unge med særlige behov 59 64 1 år eller længere Flygtninge (langt overvejende unge) 33 55 1-1½ år I alt 180 212 279 + Som det ses er der aktuelt 279 borgere på akutlisten. På samme tidspunkt sidste år, marts 2013 var der i alt 180 på ventelisten, så der er tale om en stigning på 55 pct. det seneste år. En af de væsentligste årsager til at antallet på akutventelisten er steget så markant fra 2013 til 2014 er, at kommunens flygtningekvote er steget (se mere herom i 5.3.1). Det må dertil forventes, at kontanthjælpsreformen, som trådte i kraft 1. januar 2014, får betydning for antallet på ventelisten. Det skal dog tilføjes, at nogle kontanthjælpsmodtagere, som bliver ramt af indtægtsnedgang efter en trangsvurdering i visse tilfælde vil være berettiget til hjælp til for høje boligudgifter efter Lov om Aktiv Socialpolitik 81 i en overgangsperiode på max 2-3 måneder. For en stor del af borgerne på akutventelisten gælder, at behovet er 1-2 rums boliger, men vurderingen er, at de højest kan betale en husleje på 2.500 3.000 kr. om måneden, da de fleste er unge under 30 år, som efter kontanthjælpsreformen modtager kontanthjælp svarende til SU. Det skal bemærkes, at der I forbindelse med udviklingsstrategien i rammeaftaleregi for kommunerne i Region Sjælland for 2015 er stort fokus på, at mange voksne handicappede, voksne sindslidende, og unge med behov for botilbud efter Serviceloven som følge af kontanthjælpsreformen ikke længere har råd til at bo i almenenyttige boliger eller kommunale botilbud. 5.3.1 Særlig problemstilling vedr. flygtninge En af de grupper, hvor antallet på boliganvisningens venteliste er steget i særlig grad er nye flygtninge. Langt overvejende er der tale om unge enlige som pga. lavt indkomstniveau (kontanthjælp) har behov for en lille meget billig bolig. 3 Antallet på venteliste på de enkelte kategorier i marts 2013 kendes ikke.
Side10/12 Som det ses, er Roskilde Kommunes flygtningekvote steget voldsomt i de seneste år. Udlændingestyrelsens udmeldte kvote for 2014 er foreløbig 78 flygtninge, hvoraf de første 15 er modtaget til kommunen i skrivende stund og opskrevet på akutlisten. Ifølge integrationsloven har kommunen pligt til hurtigst muligt at anvise nye flygtninge en bolig. Hvis der ikke kan anvises en varig bolig, må kommunen i første omgang anvise en midlertidig bolig. Med den stigende flygtningekvote bliver det mere og mere vanskeligt at finde selv en midlertidig bolig. Kommunen har dog hjemmel til, i integrationsperiodens første 3 år, at betale differencen mellem hvad boligen koster, og hvad den enkelte flygtning kan betale. Hvis ikke det er lykkedes kommunen at anvise en permanent bolig efter integrationsperiodens 3 år, så kan Udlændingestyrelsen efter Integrationslovens 15, på vegne af kommunalbestyrelsen og for kommunens regning, indgå aftaler om at erhverve, indrette eller leje ejendomme i kommunen. Det er dog uklart, hvordan differencen mellem kommunens omkostninger til dette, og hvad den enkelte flygtning kan betale, kan dækkes. KL har ikke kendskab til at kommuner tidligere har anskaffet og udlejet permanente boliger til flygtninge til en lavere leje end boligens årlige driftsudgifter. Selvom der ikke er nogen præcedens på området, vurderer KL umiddelbart, at løsningen med at betale en del af flygtningenes boligudgifter i en varig bolig ikke vil være lovlig. En yderligere problemstilling, såfremt der ikke anvises permanent bolig inden udløbet af den 3 årige integrationsperiode, er, at kommunen så ikke længere har hjemmel til at hjælpe flygtningen med omkostninger til at etablere sig i den nye bolig fx indskud til lejlighed. Reglerne på flygtningeområdet og den stigende flygtningekvote akkumulerer derfor behovet for at finde både midlertidige og varige boliger til flygtningene. 6 Flere billige boliger i Roskilde Kommune Udviklingen i akutventelisten betyder, at der er et stort behov for at tilvejebringe små billige boliger særligt 1-2 rums boliger til en husleje på maksimalt 3.000 kr./md. Dette behov øges, såfremt Roskilde Boligselskab gennemfører deres helhedsplaner og dermed nedlægger op til ca. 300 små billige boliger. 6.1.1 Flere billige boliger - boligselskaberne Boligselskabet Sjælland vil gerne etablere flere små billige boliger, og har udtrykt forhåbning om, at det kan lykkes at etablere små boliger på 25-30 m2 til en husleje på 3.000 kr./md. Men det vil kvalitetsmæssigt blive skrabet og
Side11/12 under det niveau, som vi normalt kender. Boligselskabet ønsker at etablere en arbejdsgruppe med deltagelse af kommunen, og regne på et konkret projekt. Bl.a. tilslutningsafgiftens størrelse spiller en ikke ubetydelig rolle i forhold til, hvor billigt der kan bygges. Men det er et større problem, at kommunen jf. kommunalfuldmagten ikke må sælge byggegrunde til formålet til under markedspris. En arbejdsgruppe vil kunne fremlægge beregninger på et projekt med små billige boliger inden sommerferien 2014. Det kan endvidere overvejes i dialog med Boligselskabet Sjælland at søge nedlæggelsen af små billige boliger reduceret, så der bliver nedlagt færre end de forventede ca. 300 boliger. Endelig kan det være en idè at søge at aftale med boligselskaberne, at kommunen får anvisningsret til en større andel af - evt. alle - de små lejligheder med huslejer på maksimalt 4000 kr. pr. måned. Roskilde Kommune har som nævnt aktuelt en aftale med boligselskaberne om rådighed over 25 pct. af samtlige boliger, uanset størrelse og pris. 6.1.2 Flere kommunale udlejningsboliger Pga. det akutte behov for små billige boliger, særligt til flygtninge og unge, har forvaltningen undersøgt mulighederne for at omdanne Vor Frue Genoptræningscenter, Kamstrupvej 1, til klubværelser. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan, men er i kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen fastlagt til offentlige og private fællesanlæg. Plan og udvikling vurderer at en anvendelse til klubværelser kan gå ind under den fastlagte kommuneplanramme, men anbefaler, at der iværksættes en høring af naboerne inden anvendelsen ændres, idet klubværelser til unge eller flygtninge kan medføre mere uro i området end den nuværende anvendelse. Plan og udvikling og Erhvervsafdelingen mener ikke at anvendelsesændringen er lokalplanpligtig. Bygning har tidligere i 2014 vurderet, at det vil koste 750.000 kr. at sætte ejendommen i stand til brug som klubværelser. Der kan etableres 24 klubværelser á ca. 12 m2 med adgang til fælles toilet, bad, køkken og fællesrum. Byrådssekretariatet vurderer, at huslejen kan fastsættes til et sted mellem 2.000 og 2.500 kr. inkl. forbrug. 6.1.3 Ungdomsboliger I Roskilde Kommune er der knap 1600 almene og godt 500 private ungdomsboliger. I forbindelse med at man oplevede en stor ledighed af ungdomsboliger omkring 2010 og 2011, hvor også Økonomiudvalget blev orienteret hver tredje måned, blev der tilkendegivet over for boligselskaberne, at der ikke foreløbig vil blive opført nye ungdomsboliger. Efterfølgende har situationen har dog udviklet sig, så der ikke længere er et akut problem med ledige ungdomsboliger. Antallet af ledige ungdomsboliger er faldet over de seneste år og pr. oktober 2013 var der 25 ledige ungdomsboliger. Det bemærkes, at det typisk er på netop denne årstid, at der er færrest ledige ungdomsboliger. Der er naturligvis størst efterspørgsel efter de billige og mindst efterspørgsel efter de dyre ungdomsboliger. Der er således ikke noget aktuelt behov for at opføre flere ungdomsboliger.
7 Bilag: Oversigt over Boligselskabet Sjællands helhedsplaner Side12/12