Advarsel for alvorlige fejl i en tilstandsrapport Afgørelse: Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en advarsel for alvorlige fejl i tilstandsrapporten H. Påtalen tildeles i henhold til 7 stk. 1 i bekendtgørelse nr. 190 af 14. marts 2006 om huseftersynsordningen, som ændret ved bekendtgørelse nr. 706 af 23. juni 2006. Baggrund for afgørelsen: På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3 afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor gennemgået følgende tilstandsrapporter udarbejdet af : H med et kontroleftersyn den 17. juli 2006 H med et kontroleftersyn den 28. august 2006 De foreløbige kontrolrapporter har været forelagt den bygningssagkyndige. Den sagkyndige har ikke sendt kommentarer til førstnævnte, mens der for sidstnævte blev sendt kommentarer til teknisk revisor den 26. september 2006. Teknisk revisor har derefter udarbejdet de endelige rapporter, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige. Det fremgår af de endelige kontrolrapporter, i hvilket omfang de er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. De endelige kontrolrapporter er gennemgået i FEM-sekretariatet, som herefter har fremsendt indstillinger af henholdsvis 11. september og 18. oktober 2006 til Erhvervs- og Byggestyrelsen, om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 23. november 2006 et udkast til advarsel til høring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale, bortset fra den foreløbige revisionsrapport, var vedlagt som bilag. Der er ikke modtaget høringssvar fra den sagkyndige. Styrelsen har herefter afgjort sagen uden ændringer i forhold til udkastet.
2/6 Begrundelse for afgørelsen: Det fremgår af 10 i ovennævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 7, stk. 1, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen tildele en advarsel eller inddrage beskikkelsen, hvis den bygningssagkyndige begår alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Der er konstateret fejl i førstnævnte tilstandsrapport, men ikke i et omfang som giver styrelsen anledning til at foretage sig yderligere. Derimod findes sidstnævnte tilstandsrapport fejlbehæftet i omfattende grad. Styrelsen vurderer, at fejlene er så alvorlige, at det skal medføre en advarsel ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8. De to rapporter: 1) Tilstandsrapport H Denne tilstandsrapport findes i det væsentlige retvisende. Der forekommer dog flere fejl i forbindelse med vådrum, som samlet set ikke er ubetydelige. Styrelsen henstiller, at kontrolrapporten tages til efterretning, så fejltypen undgås. Der er tale om følgende fejl: Under punkt 3.6, bygning A, er der angivet K2 for revne i skillevæg. Karakteren burde være K3, da revnen er betydelig, og befinder sig i vådzone. Angivelsen hører i øvrigt til under punkt 9.2, eller skal suppleres under dette punkt, da flisebeklædning og eventuel anden fugtbeskyttelse er gennembrudt, under punkt 8.4 er manglende forbindelse mellem aftræk fra badeværelse og taghætte ikke registreret. Karakteren skal være K3, da der sker betydelig kondensation i tagrummet, under punkt 9.1 er der angivet K2 for manglende vedhæftning af gulvstifter. Karakteren skal være K3 da skaden befinder sig i vådzone, under punkt 9.2 er der tilsvarende angivet K1 for manglende vedhæftning af vægfliser. Karakteren skal også her være K3, da forholdet bl.a. forekommer i vådzonen, og under punkt 9.3 er der tilsvarende angivet K2 for utætte fuger. Karakteren skal være K3, da forholdet bl.a. forekommer i vådzone.
3/6 2) Tilstandsrapport H En lang række fejl i denne tilstandsrapport medfører, at ejendommen samlet set fremstår i en bedre tilstand end det er tilfældet. Herunder er risikoen i forbindelse med sætningsproblematikken i bygning B ikke belyst på en forståelig måde. (Se punkt A nedenfor). Desuden er en alvorlig fugtskade i bygning B ikke nævnt i tilstandsrapporten, selvom den indebærer en betydelig risiko for et omfattende genopretningsbehov. (Se punkt B nedenfor). Styrelsen vurderer samlet de to forhold som så alvorlige, at det skal medføre en advarsel ifølge håndbogens kapitel 3 afsnit 8. Nedenstående fejl er tillagt væsentlig betydning i denne vurdering. Med mindre andet er angivet i det følgende, er hver enkelt fejl beskrevet i kontrolrapporterne fra teknisk revisor, der er vedlagt som bilag til afgørelsen. Yderligere begrundelse for de enkelte fejl kan ligeledes findes i kontrolrapporten. A) Det store antal mindre fejl De manglende registreringer og for lave karakterer medfører, at rapporten er mindre egnet, hvis man skal danne sig et korrekt indtryk af skader, og risiko for skader, på ejendommen. Kun de væsenligste fejl nævnes i det følgende. Det er dog også indgået i styrelsens vurdering, at rapporten er upræcis på en række områder, som ikke hver for sig kan betegnes som væsentlige fejl, men samlet set medvirker til at rapporten er vanskelig at orientere sig i. Der henvises herunder til kontrolrapporten, hvor der nævnes en del småfejl, samt forhold, som ikke er angivet som fejl af teknisk revisor, der har vurderet at de hver for sig er under bagatelgrænsen. Selvom det ikke er angivet af teknisk revisor, skal styrelsen desuden bemærke, at flere skadesangivelser og forbehold i tilstandsrapporten ikke er tilstrækkeligt præcist lokaliseret, således at brugeren skal lede efter dem, og eventuelt gætte sig til, om det er dem der er nævnt i tilstandsrapporten. Der henvises til håndbogens kapitel 3, afsnit 4.05 og 5.03, samt eksemplet nedenfor under pkt. 4.3. Under antal, beskrivelse og arealer af litra er ejendommens udestue ikke angivet, men efter den sagkyndiges oplysning overfor teknisk revisor er den medtaget under stuehuset. Forholdet fremgå ikke af tilstandsrapporten, og brugeren vil være i tvivl om den er omfattet, under pkt. 1.3, bygning A er der angivet K1 for skader ved hoveddørstrappe. Karakteren skal være K2, da skaderne må antages at være under udvikling,
4/6 under pkt. 2.5 er det ikke angivet, at stålbjælkelaget i etageadskillelsen over kælderen mangler brandisolering. Bjælkelaget kan være ældre end brandkravet, men det fremgår, at kælderen er istandsat med bl.a. nye lofter, og i den forbindelse burde kravet være opfyldt. Forholdet er ikke medtaget af teknisk revisor, men styrelsen vurderer det som en åbenlys overtrædelse af bygningslovgivningen, jf. håndbogens kapitel 3, afsnit 5.05. Det er dermed en fejl, at forholdet ikke er registreret. Karakteren skal være K3, eller evt. UN, hvis den sagkyndige er i tvivl om kravene på udførelsestidspunktet. under pkt. 4.3 er der angivet K1 for enkelte defekte fuger ved vinduer og døre. Karakteren skal være K2, da skaden må antages at være under udvikling, og i øvrigt ikke er dækket af udtrykket enkelte. Forholdet har ikke den store betydning, men nævnes her som et eksempel på utilstrækkelig lokalisering af skaden, jf. styrelsens bemærkning ovenfor, under pkt. 6.2 er der ikke angivet K2 for manglende vedhæftning og revner i stenbelægning ved brændeovn, under pkt. 8.1 er der ikke angivet UN for utilpassede tagsten over utilgængeligt tagrum, under samme punkt er der angivet K2 for en enkelt defekt tagsten, der ikke er lokaliseret. Karakteren skal være K3, og forholdet vedrører flere tagsten, under pkt. 8.6 er der angivet K1 for tagnedløb direkte på terræn. Karakteren skal være K3, da der er fugtbetingede skader under udvikling, under pkt. 8.16 er der ikke angivet K1 for gennemslag af løbesod på skorstenen, under samme punkt er der ikke angivet K3 for maksimal opfugtning af skorstensudvekslingen, under pkt. 9.3 er der ikke angivet K3 for defekt kantfuge i vådzone, og under pkt. 11.1 er der angivet K0 for enkelte elkontakter der er ude af drift. Kontakterne er ikke lokaliseret. Under samme punkt burde der endvidere være angivet K2 for ulovlig installation ved dør mellem udestue og stuehus. Under pkt. 8.1, bygning B, er der ikke angivet K3 for revne i tagplade af eternit med deraf følgende vandindtrængning, under pkt. 8.15 er der ikke angivet K3 for utæt lem i overgavl, med deraf følgende vandindtrængning, under pkt. 9.7 er der ikke angivet K3 for utæt tilslutning af aftræk, og under pkt. 10.2 er der ikke angivet K2 for tæring i radiator. under pkt. 5.1, bygning C, er der angivet K1 for skjolder på loftsbrædder under defekt eternittag. Karakteren skal være mindst K2, da der er kraftig opfugtning, og risiko for spredning til bjælkelaget. Sætningsskaderne i bygning B Teknisk revisors faglige vurdering er, at sætningerne i bygning B ikke er under udvikling, og har derfor givet karakteren K1 for skaderne. Styrelsen bemærker desuden, at den sagkyndiges vurdering ikke fremgår på en måde, som overhovedet gør brugeren opmærksom på problemet, eller hjælper til en forståelse.
5/6 Følgende fejl vedrører sætningsproblematikken: Under pkt. 1.2 er en større åben sætningsrevne i sokkel under vestgavl ikke registreret, under pkt. 3.1 er der angivet K1 for enkelte sætningsrevner i ydervæg. Forholdet er ikke lokaliseret, og beskrivelsen er ikke dækkende, idet der forekommer større sætningsrevner midt på begge de modstående facader, og under pkt. 8.8 er der ikke registreret en synlig udskridning af tagkonstruktionen midt på facaden. B) Fugtskaden i bygning B Styrelsen vurderer skaden som betydelig og meget synlig. Den sagkyndiges faglige svigt ved ikke at registrere skaden er derfor betydeligt, og ville alene for denne fejl medføre en sanktion, ifølge håndbogens kapitel 3 afsnit 8. Det drejer sig om følgende fejl: Under pkt. 6.2 er der ikke angivet UN for ældre fugtskade i parketgulv ved væg mod badeværelse. Der kan måles maksimal opfugtning, hvilket kan indikere lækage i skjult rørføring eller udtrængende vand fra badeværelset. Konsekvenser af afgørelsen: Advarslen gælder i 3 år. Sålænge advarslen er gældende, kan en yderligere påtale eller advarsel som følge af teknisk revision medføre, at beskikkelsen inddrages. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. Erhvervs- og Byggestyrelsen offentliggør advarslen på en liste med navn og virksomhedstilknytning på styrelsens hjemmeside www.boligejer.dk. Offentliggørelsen sker tidligst 4 uger efter, at advarslen er modtaget. Efter 3 år slettes advarsel, navn og firmatilknytning igen. Der henvises til 7 stk. 4 i ovennævnte bekendtgørelse om huseftersyn. Der udtages yderligere en af den beskikkede bygningssagkyndiges tilstandsrapporter til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret før udtagelsen til kontroleftersyn af tilstandsrapport H blev meddelt den beskikkede byggesagkyndige. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige.
6/6 Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Hvis sagen indbringes for domstolene kan offentliggørelse af advarslen med navn og firmatilknytning ikke ske, før der er faldet endelig dom i sagen. Påtegning Erhvervs- og byggestyrelsen den Hans Møller Arkitekt