Scenarie 1 - Udleje af minkfarm
Scenarie 1 - Udleje af minkfarm I forbindelse med ejerskifte eller ophør af pelsdyrproduktionen har mange avlere ofte et ønske om at blive boende ved minkfarmen, eller det viser sig svært at sælge farmen på det ønskede tidspunkt. For flere avlere har udleje af farmen derfor været en oplagt mulighed for at fastholde en produktion på ejendommen og sikre sig en løbende lejeindtægt. En helt konkret mulighed er at sælge selve minkproduktionen til lejeren, mens sælger beholder ejerskabet til ejendommen samt eventuelt inventar og avlsdyr. Udleje af farmen kan både være en midlertidig eller en mere permanent form for ejerskifte. De fleste udleje af farme sker i dag til nuværende ansatte, familie eller naboavlere. Det vil sige personer, man allerede har et godt kendskab til, og som man har tillid til. Uanset om der er tale om udleje til personer, man kender mere eller mindre godt, skal der dels laves en overdragelsesaftale om, hvilke dele af driften, som lejer køber og dels laves en skriftlig lejeaftale om, hvad der er aftalt mht. betaling, produktionsomfang, vedligehold, adgangsveje mv. for at sikre klarhed over disse aftaleforhold for begge parter. Et eksempel på udleje af minkfarmen har været bragt som artikel i Dansk Pelsdyravl i februar 2010. Her fortæller Christian Søndergaard fra Øster Brønderslev, hvorledes han fik lejet farmen ud. Og Leif Poulsen fra Mors fortæller, hvorledes han lejede farmen af sin arbejdsgiver.
FORDELE OG ULEMPER Udlejning af farme kan give en række fordele for avleren, der overvejer denne løsning: Produktionen opretholdes i forhold til kontinuitetsprincippet. Det vil sige, at man undgår, at den oprindelige tilladelse falder væk eller reduceres, hvis en minkfarm står tom eller har mindre produktionsomfang i tre år. Mulighed for lejeindtægt som supplement til efterløn og pension Nemmere at finde en køber, da der ikke skal løftes så høj en købesum. Sælger går fra at være minkavler til at være udlejer. Omvendt kan der også være en række ulemper forbundet med udleje af en pelsdyrfarm: Du skal leve med, at andre kommer på ejendommen og farmen Lejer har måske ikke samme forhold til vedligehold og orden på farmen, hvilket kan betyde en højere værdiforringelse af farmen eller besætningen end forventet Du binder dig ofte til en lejeperiode over flere år Det kan være svært ikke at blande sig i driften Genanbringelse af avance er ikke en mulighed Ingen succession ved senere salg af ejendom til lejer
JURA Der skal laves en overdragelsesaftale om selve produktionen. Aftalen skal indeholde pris og vilkår for lejers (eventuelle) køb af dyrene, inventaret og eventuelle beholdninger af foder. Overtager lejer forpligtigelserne i forhold til ansatte, skal dette også fremgå af aftalen. Når man udlejer sin minkfarm eller en del heraf, skal man være opmærksom på følgende juridiske forhold. Er minkfarmen placeret på en landbrugsejendom, stilles der i landbrugsloven krav til den, der skal leje farmen. Er det hele ejendommen eller avlsbygningerne, der skal lejes ud, er den eneste betingelse i loven, at lejeaftalen maksimalt må løbe i 30 år. Hvis der er tale om leje af en del af en landbrugsejendom, hvor der lejes landbrugsjord, stilles der i loven krav om samdrift. Det betyder, at lejeren skal drive det lejede sammen med en hel landbrugsejendom. Udleje af avlsbygninger er endvidere reguleret i erhvervslejeloven. Dette gælder uanset, om minkfarmen er beliggende på en landbrugsejendom. Erhvervslejeloven indeholder en række bestemmelser, hvoraf de fleste, men ikke alle, kan fraviges ved aftalen mellem udlejer og lejer. DLBR har i samarbejde med Kopenhagen Fur lavet et paradigme med vejledning til udleje af farm. Heri fremgår de vigtigste punkter man skal have aftalt mellem lejer og udlejer i relation til erhvervslejeloven, som bør benyttes ved indgåelse af lejekontrakter omhandlende avlsbygninger.
JURA Det kan i det hele taget anbefales, at man søger rådgivning ved indgåelse af lejeaftaler. Dels for at sikre, at både landbrugslov og erhvervslejelov er overholdt, og dels for at sikre, at lejeaftalen indeholder alle relevante forhold, herunder: Hvad er omfattet af aftalen? Hvor vidtgående er lejers brugsret? I hvilket omfang skal lejer vedligeholde? Hvor stor er lejen, og hvordan skal den betales? Hvad gælder ved den ene parts konkurs, sygdom eller død? Hvad gælder hvis parterne bliver uenige? Det skal aftales, om nuværende gødningsaftaler fortsætter, eller om det er lejers egen opgave at sikre opfyldelse af harmonireglerne. De kommunale myndigheder skal endvidere orienteres om, at farmen er udlejet i forhold til miljøreglerne, og ejerskiftet af dyrene skal registreres i CHR-registret. Lejere af farme er medlemmer af Dansk Pelsdyravlerforening på lige fod med andre avlere. Som lejer vil man ofte kræve en tinglysning af lejekontrakten for derved at sikre sig mod opsigelse i utide. Hvis det er hensigten, at lejer på et tidspunkt skal have mulighed for at købe minkfarmen, kan det anbefales, at der i lejeaftalen eller overdragelsesaftalen indsættes en bestemmelse om forkøbsret eller køberet. En sådan rettighed kan også tinglyses på ejendommen.
SKAT Salg af selve produktionen udløser almindelige skattemæssige konsekvenser. Bl.a. vil salg af mink, beholdninger og inventar kunne udløse beskatning. Overdrages produktionsrettigheder, kan disse også have skattemæssige konsekvenser. Lejeindtægten er almindelig skattepligtig indkomst, og den kan være både med og uden moms. Ofte bliver man udlejer i virksomhedsordningen og afskriver på det udlejede. Hvis der ikke er opsat separate målere og selvstændig afregning af el og vand for lejer, er det normalt udlejer, der afregner skatter og afgifter i sit momsregnskab. Hvis en farm har været udlejet, kan der ikke senere laves succession til familie eller nære medarbejdere. For lejer er lejen en almindelig driftsudgift, der fradrages i produktionsåret.
FINANSIERING OG ØKONOMI Leje af farme kræver mindre kapital end køb af en farm, og er derfor ofte brugt som en vej for nye avlere til at komme i gang med en minkproduktion. Normalt anbefales det, at lejer køber avlsdyr og det rullende inventar. Men der er eksempler på leje af både det rullende inventar og besætningen. Især i de tilfælde, hvor lejer har svært ved at finansiere et køb. Konjunkturbestemt leje afhængig af skindprisen er ofte brugt. Her er anbefalingen, at man følger prisniveauet for danske skind solgt på Kopenhagen Fur. I Vejledning om leje af farme er vist eksempler på konjunkturbestemt leje. Betaling for leje er normalt månedligt eller kvartalsmæssigt forud. I enkelte tilfælde følger betalingen auktionsterminerne, således at der betales, når lejer får udbetalt enten provenu fra auktionen eller forskud på hvalpe og skind. Lejer kan opnå hvalpe- og skindforskud på de almindelige betingelser i Kopenhagen Fur. VARIATIONER Der er eksempler på, at en medarbejder lejer en del af farmen og får løn for at passe den resterende del af farmen. I forhold til udlejer og lejers kreditorer, kræver det en skarp opdeling af farmen og besætningen, således at der ikke er tvivl om, hvem der ejer hvilke dyr. I forbindelse med ansættelsen skal laves en ansættelsesaftale som ved alle andre ansættelser. Det anbefales, at selve ansættelsen ikke er knyttet sammen med leje af en del af farmen. Det vil sige, at man er ansat, uanset om man har lejet en del af farmen eller ikke. Modsat kan lejekontrakten godt være bundet op på, at man er ansat på farmen. Ophører ansættelsen, er der også mulighed for at bringe lejen til ophør efter nærmere aftalte betingelser. Hvis farmen sælger avlsdyr, skal der være klare aftaler om, hvorledes dette håndteres.
Erhvervsparken 1 9700 Brønderslev Tlf: 9624 2424 mail@landbonord.dk Heden Fjorden & rådgivningscenter Birk Centerpark 24 7400 Herning Tlf: 9629 6666 info@hflc.dk John Tranums Vej 25 6705 Esbjerg Ø Tlf: 7660 2100 info@jlbr.dk Damsbovej 11 5492 Vissenbjerg Tlf: 7015 9900 kontakt@centrovice.dk Agro Food Park 15 8200 Aarhus N Tlf: 8740 5000 vfl@vfl.dk Langagervej 60 2600 Glostrup Tlf: 4326 1000 mail@kopenhagenfur.com