SANERING OG GENANVENDELSE AF TILOVERSBLEVNE LANDBRUGSBYGNINGER 1 - OPRYDNING MED PLUSSER

SANERING OG GENANVENDELSE AF TILOVERSBLEVNE LANDBRUGSBYGNINGER 1 - OPRYDNING MED PLUSSER

SANERING ELLER GENANVENDELSE AF TILOVERSBLEVNE LANDBRUGSBYGNINGER - OPRYDNING MED PLUSSER er udgivet af BEVILLINGSGIVERE SEGES Planter & Miljø Agro Food Park 15 DK 8200 Aarhus N Vil du vide mere, kontakt: Anna Grethe P. Aggerholm, agpa@byggeri-teknik.dk D + 45 9999 2312 M + 45 2011 7914 Kræn Ole Birkkjær, kob@seges.dk D +45 8740 5566 M +45 4030 1320 UDGIVET I ET PARTNERSKAB MELLEM December 2015 Redaktion Kræn Ole Birkkjær, SEGES Per Kruse, SEGES Fotos Kræn Ole Birkkjær, SEGES Design og layout Connie Vyrtz Pedersen, SEGES Denne publikation må kopieres efter aftale med SEGES P/S. WWW landbrugsinfo.dk/sanering-genanvendelse 2 SIDE INDHOLD 3 Indhold 4 Økonomi og nedrivning af bygninger 6 Kommunale handlemuligheder 8 Forsikringsforhold 10 Realkredit 12 Nedrivning 14 Oprydning med plusser

FORORD Udviklingen i landbrugets produktionsformer har medført, at størstedelen af landbrugets bygninger og anlæg opført før 1980 erne står mere eller mindre tomme og overflødiggjorte. Bygningerne pynter ikke, og vi vil gerne inspirere til en oprydning i landskabet. Det handler først og fremmest om at få taget stilling til, hvad der skal ske med bygningerne. Skal de saneres og anvendes til nye formål, eller skal de fjernes? Som inspiration har vi udarbejdet tre pjecer, hvor du får redskaber og ideer til at komme i gang. 1. OPRYDNING MED PLUSSER 2. KORT BESKRIVELSE AF EKSEMPEL-EJENDOMME 3. FREMGANGSMÅDE Vi kommer gerne ud på landmandsmøder og fortæller og viser billeder med eksempler fra praksis. Vi har også ideer til, hvordan landmænd, ejere, lokale rådgivningsvirksomheder og kommuner kan samarbejde om at sanere flere ejendomme på en gang. Sanering af bygningerne kan understøtte væksten i landdistrikterne. Derfor er det vigtigt at skabe overblik over tomme avls- og driftsbygninger og deres placering i området. Måske rummer nogle af dem potentialet til at blive hjemsted for nye virksomheder eller aktiviteter i landdistrikterne. Gode eksempler breder sig ofte som ringe i vandet. Lad os komme i gang! 3

ØKONOMI OG NEDRIVNING AF BYGNINGER Palle Høj og Søren Hansen, Økonomi, Landbrugscenter Heden & Fjorden ØKONOMI OG NEDRIVNING AF BYGNINGER Skattemæssige konsekvenser af nedrivning: Afskrivningsberettiget bygning efter AL 14. Ejet og anvendt til afskrivningsberettiget formål i mindst 5 år. Fradraget er ikke betinget af foretaget afskrivning. Nedrivningsfradrag tages i nedrivningsåret. Hvis 5 års reglen ikke er opfyldt, gives tabsfradrag i salgsåret. Nedrivningsfradraget tages i den personlige indkomst. Nedskrevet værdi nedsat med evt. salgssum. Salg af materialer fra nedrivningen tillægges salgssummen. Nedskrevet værdi er anskaffelsessum reduceret med afskrivninger. Ved delvis nedrivning sker fordeling efter bygningens areal. Nedrivningsfradrag kan ikke foretages efter brand- eller stormskade, hvor hele bygningen er væk. Ved delvis nedbrænding kan fradraget tages på den resterende del. Ved salg af en ejendom skal evt. nedrivning være foretaget, inden der indgås endelig og bindende aftale om overdragelse. Såfremt sælger har forpligtet sig til at nedrive bygninger, er han berettiget til fradraget uanset tidspunkt for nedrivning. EKSEMPEL PÅ NEDRIVNINGSFRADRAG Afskrivningsgrundlag 500.000 Afskrivning -200.000 Nedskrevet værdi 300.000 EKSEMPEL PÅ NEDRIVNINGSFRADRAG Afskrivningsgrundlag 500.000 Afskrivning -200.000 Nedskrevet værdi 300.000 Salg af materialer -100.000 Forsikringserstatning -100.000 Restværdi 100.000 Ved nedrivning af bygningen kan der tages et nedrivningsfradrag på kr. 100.000. Nedrivningsudgifter er ikke fradragsberettigede. Nedrivningsudgifter kan evt. indgå i afskrivningsgrundlaget for nye bygninger, hvis nedrivningen var nødvendig herfor. Nedrivningsudgifter, som ikke har været fradraget på anden vis, kan tillægges ejendommens anskaffelsessum ved opgørelse af ejendomsavance. Der er momsfradrag på nedrivningsudgifter, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt. Fradrag for nedrivning kan ikke flyttes fra ejendom 1 til ejendom 2. Nedrivning foretaget på ejendom 1 ingen genopførelse nedrivningsudgifter tillægges anskaffelsessummen ved avanceopgørelsen. Genopførelse foretaget på ejendom 2 ingen nedrivningsudgifter fra ejendom 1 tillægges nyt afskrivningsgrundlag på ejendom 2. Ved nedrivning af bygningen kan der tages et nedrivningsfradrag på kr. 300.000. 4

5

KOMMUNALE HANDLEMULIGHEDER Hans Eghøj INDLEDNING De kommunale håndtag er forholdsvis begrænsede i landzone og det åbne land, i modsætning til byzone hvor der ofte indgår mange offentlige interesser, og som følge heraf er der også her givet kommunerne flere plan- og myndighedsmæssige handlemuligheder. A De overflødiggjorte landbrugsbygninger indgår primært i de offentlige interesser, der går ud på at sikre det omgivende landskab og særlige kulturelle forhold, - herunder fx bevaringsværdige bygninger. Derfor vil bygningernes påvirkning og synlighed fra offentlige tilgængelige arealer indgå som væsentlige elementer i en vurdering. Planlovens bestemmelser for det åbne land giver bl.a. kommunerne mulighed for at tillade anvendelsen af de overflødiggjorte bygninger til andre formål, forudsat at det er foreneligt med jordbrugserhvervet, landskabet, infrastrukturen osv. B Såfremt der er ønske om at nedrive en ejendoms boligdel i landzone, vil der i henhold til Byfornyelseslovens nuværende muligheder, være mulighed for at ansøge om tilskud efter Herning Byråds særlige Pulje til landsbyfornyelse som indtil videre gælder frem til medio 2016. Væsentlige kriterier er, at det gælder nedslidte boliger ældre end 1960 og placeret i områder under 3.000 indbyggere, og at der indgås frivillig aftale herom. Det indgår, at der kan imødeses 50 % i tilskud til nedrivningsudgifterne hvis ejendommen lever op til de særlige kriterier. Herudover har Herning Byråd åbnet mulighed for 100 % tilskud i helt særlige situationer og efter konkret vurdering. Se nærmere bestemmelser på www.herning.dk. C Hvis der ønskes mulighed for tilskud til bygningsforbedringer i forhold til bevaringsbestemmelser, vil det også i forhold til pkt. B være en mulighed, såfremt boligen er ældre end 1960 og er omfattet af bevaringsbestemmelser eller evt. kan vurderes til en bevaringsværdi. Der kan f.eks. gives tilskud til udskiftning af vinduer, nyt tag, kviste o. lign. Bevaringsværdier går fra 1-9 jf. SAVE vurderingerne. 1-4 kan forvente tilskud inden for 33 % og mellem. 5-9 inden for 25 % 6

7

FORSIKRINGSFORHOLD Egon Jensen, eon@topdanmark.dk Der er tale om bygninger i mere eller mindre dårlig stand. De indgår som regel ikke i produktionen og bliver derfor ikke vedligeholdt. Der er forskellige forsikringsformer. Men som hovedregel bør sådanne bygninger stå som forsikrede eller til bortrydning med udelukkende en branddækning eller som en sum dagsværdi med en max. sum og kun med branddækning. Er de forsikret til nyværdi eller sum nyværdi med en max. sum, er de for godt forsikrede, og kunden får ikke den dækning, han regner med i en skadesituation. Her er kort opridset de forskellige forsikringsformer. NYVÆRDI Kunden skal i en skadesituation altid selv deltage økonomisk, da skaden vil blive gjort op i dagsværdi. Dvs. man gør fradrag gældende pga. slid og alder. SUM DAGSVÆRDI Kunden ved, at bygningen er tegnet til dagsværdi. Dvs. man har taget højde for slid og alder, og man ved, at man selv skal deltage i en udgift. BORTRYDNING Her vil der typisk være en sum, som skal kunne dække at få bygningen fjernet efter en skadesituation. Det vil derfor ikke koste kunden noget, såfremt bygningen er så skadet, at summen udløses. Der kan også være tale om en sumløs branddækning. Det betyder så, at forsikringsselskabet altid betaler for at fjerne den skadede del. UFORSIKRET Det siger sig selv, at kunden selv står med udgiften, den dag bygningen skal fjernes SUM NYVÆRDI Det samme gør sig gældende som ovenfor. 8

9

REALKREDIT Erhvervschef Per Ørts Vinstrup, Nykredit GÅRD 1 Forslag A Det vil ikke forringe ejendommens værdi, at kartoffelhuset + den vestlige del af bygning 6 nedrives og fjernes. Tværtimod vil dette forøge ejendommens værdi (dog ikke voldsomt). Forslag B Det vil ikke forringe ejendommens værdi, at kartoffelhuset + den vestlige del af bygning 6 nedrives og fjernes. Tværtimod vil dette forøge ejendommens værdi (dog ikke voldsomt). Dog vil der ved nedrivning af bygning 2 blive tale om en mindre værdiforringelse, idet gårdspladsen ikke opretholdes. Samlet set nok tale om en uforandret værdi på ejendommen. Forslag C Det vil ikke forringe ejendommens værdi, at kartoffelhuset + den vestlige del af bygning 6 nedrives og fjernes. Tværtimod vil dette forøge ejendommens værdi (dog ikke voldsomt). Nedrivning af bygning 2 vil give yderligere en mindre værdiforøgelse fordi der kommer til at stå en bygning som ikke kræver særlig meget vedligeholdelse. GÅRD 2 Forslag A Nedrivning af driftsbygningerne, samt den ældre gylletank, vil forringe ejendommens værdi begrænset. Der mangler herefter plads til opbevaring. Forslag B Nedrivning af driftsbygningerne, samt den ældre gylletank, vil forringe ejendommens værdi begrænset, idet der så mangler plads til opbevaring. Renovering af boligen + opførelse af servicebygning vil have næsten fuld værdiforøgelse på ejendommen. 10 Men vær påpasselig med at bruge for mange penge på renovering, idet ejendommen nok fortsat primært vil blive brugt til udlejning, grundet vejen til nabo der går gennem ejendommen. Forslag C Nedrivning af driftsbygningerne, samt den ældre gylletank, men undtaget den nyere ladebygning, vil ikke forringe ejendommens værdi. Renovering af boligen vil have næsten fuld værdiforøgelse på ejendommen. Opførelse af servicebygning vil ikke være værdiforøgende, idet der er kvm nok i form af ladebygningen. Men vær påpasselig med at bruge for mange penge på renovering, idet ejendommen nok fortsat primært vil blive brugt til udlejning, grundet vejen til nabo der går gennem ejendommen. Forslag D Nedrivningen af alle driftsbygninger undtaget de nyere gylletanke og ladebygningen vil ikke værdiforringe ejendommen. Tvært imod vil dette nok give en begrænset værdiforøgelse. Opførelse af helt ny bolig og servicebygning vil have beskeden værdiforøgelse, idet vejen fortsat går igennem ejendommen. Der burde nok i stedet for søges om, at bygningssættet skal bygges andet steds på ejendommen. GÅRD 3 Ingen af driftsbygningerne har nogen som helst værdi for ejendommen. Nedrivning og bortskaffelse af disse vil forøge ejendommens værdi - sandsynligvis i en størrelse der vil kunne dække udgiften til nedrivning. Opførelse af en mindre bygning til varmeforsyningen vil forøge ejendommens værdi med investeringen. Opførelse af mindre servicebygning/garage vil også forøge ejendommens værdi. Man bør måske overveje at bygge garagen sammen med bygningen til varmeenheden.

11

NEDRIVNING Richard Kristensen, Dansk byggeri, Nedbrydningssektionen Besluttes det at rive hele eller dele af ejendommen ned, kan der indhentes tilbud fra flere nedrivningsfirmaer. Priserne fra nedriverne kan variere en del, og prisen afhænger typisk af, i hvilken grad materialerne kan genanvendes. Den dygtige nedriver vil kunne udnytte genbrugsværdierne i materialerne og dermed kunne give den mest konkurrencedygtige pris. GENANVENDELSE AF MATERIALER Nyere byggematerialer så som døre og vinduer kan udtages og genavendes direkte. Der findes genbrugsbyggemarkeder, som gerne modtager og videresælger disse materialer. De øvrige materialer, som typisk vil kunne genanvendes, er beton, tegl, jernskrot og i et vist omfang tømmer. Der er i den gældende affaldsbekendtgørelsen krav om, at materialerne skal genanvendes. Det er således ikke tilladt at køre materialerne på lossepladsen, hvilket i øvrigt vil være en dyr løsning på grund af affaldsafgiften. Beton og tegl knuses og bruges som erstatning for naturlige råstoffer fra grusgrave. De knuste materialer har endog en bedre kvalitet end de naturlige. Nogle teglsten fra bygninger før 1960 vil kunne renses og genanvendes som brugte mursten. Omkostninger til disse oparbejdningsprocesser dækkes stort set af den efterfølgende salgsværdi. Jernskrot bortskaffes til omsmeltning og genanvendelse som nyt jern. Tømmer kan, hvis det er i rimelig tilstand, genanvendes som tømmer i nye konstruktioner. Der er særlig interesse for de større dimensioner, fx 8 x 8 tommer eller større. Ikke genanvendeligt træ og tømmer kan nedknuses og bruges til spånpladeproduktion, fx OSB-plader. Alternativet er bortskaffelse til forbrænding. RENE MATERIALER UDEN MILJØPROBLEMATISKE STOF- FER For at kunne udnytte genbrugsværdien af materialerne er det et krav, at de er fri for miljøproblematiske stoffer så som asbest, PCB og tungmetaller. Stoffer der alle samtidig er sundhedsproblem for de medarbejdere, som skal udføre nedrivningsarbejdet. Asbest er et yderst farligt stof og findes typisk i bølgeeternittagplader. Men det findes også andre steder i bygningerne, fx som fliselim brugt til væg- og gulvfliser i badeværelser og malkerum PCB er en miljøgift, som typisk kommer fra fugematerialer, maling og gulvlime. Tungmetaller findes i stort set alle malinger på vægge, træ og metal. Det er typisk bly, zink og krom. For at afklare omfanget af de miljøproblematiske stoffer er der i affaldsbekendtgørelsen et krav om, at bygherre skal screene bygningerne for PCB og om nødvendigt foretage undersøgelser af forekomster af de miljøproblematiske stoffer. Det er kommunens miljøtilsyn, der afgør omfanget af en undersøgelse. De miljøproblematiske stoffer fjernes fra overfladerne på beton og tegl ved slibning eller sandblæsning. Malede træoverflader bortskaffes til forbrænding. Malet jern og stål bortskaffes til skrotmodtager, som har en særlig godkendelse til at modtage skrot med miljøproblematiske stoffer. 12

VÆLG EN SERIØS NEDBRYDER Når vi vælger at fjerne de faldefærdige bygninger, er det vigtigt, at vi ikke skaber nogle uoprettelige miljøproblemer i stedet. Ved at vælge blandt medlemmer af Dansk Byggeris Nedbrydningssektion er der sikkerhed for levering af kvalitetsnedbrydning, med garanti for korrekt håndtering af miljøfarlige stoffer, således at du kan føle dig tryg, og ikke behøver at frygte for efterfølgende miljøskandaler eller negativ presseomtale pga. forkert eller dårlig håndtering af nedbrydningsopgaven. FOTO: XXX, XXX 13

OPRYDNING MED PLUSSER Uddrag af ARTIKEL bragt i Maskinbladet sommeren 2014 FJERNELSE AF UDTJENTE LANDBRUGSBYGNINGER ER IKKE KUN BØVL OG UDGIFTER, MEN HAR EN RÆKKE VÆRDIFUL- DE SIDEEFFEKTER. NY KAMPAGNE VIL INSPIRERE TIL AT RYDDE OP PÅ LANDET. Et smukkere land med plads til ny udvikling og systematisk genbrug af ressourcer for slet ikke at tale om 1.000 arbejdspladser ekstra pr. år. Gevinster er der nok af ved den storstilede oprydning på landet, som aktører med tilknytning til landbruget i dette efterår vil inspirere til med en kampagne. Hensigten er at gøre et indhug i den bygningsmasse, som de seneste årtiers udvikling i erhvervet har gjort overflødig. Og der er nok at tage fat på. Et groft skøn lyder på, at 60 mio. kvadratmeter det er mere end hele Fanø optages af bygninger, som ikke længere kan anvendes efter den oprindelige hensigt. Nogle af dem kan bruges til andre formål, men langt hovedparten står for det meste bare og fylder. Der er flere grunde til, at puklen af tiloversblevne bygninger har vokset sig så stor, fortæller landskonsulent Kræn Ole Birkkjær, SEGES (tidligere Videncentret for Landbrug): Siden slutningen af 70 erne er der i runde tal kommet 1 mio. kvadratmeter til hvert år som ikke er blevet modsvaret af nedrivninger. Og de seneste år har sammenlægninger af kvægbedrifter betydet, at selv relativt nye kvægstalde er blevet overflødige, fortæller han. MULIGHED FOR INDTÆGTER En del af de mange kvadratmeter kan renoveres og genbruges: Noget kan anvendes af håndværksvirksomheder, andet blive til lagerhoteller. Og i nærheden af de større byer kan nogle ejendomme bruges til beboelse for byboer med hang til landlige omgivelser. Alligevel er der ingen vej uden om en gennemgribende sanering. Vi kan ikke bare bygge ud i det åbne land og lade det gamle stå, mener Kræn Ole Birkkjær. Derfor arbejder han og gruppen bag kampagnen med at opstille modeller for sanering. Centralt er her: Alle bedriftens ejendomme skal inddrages i en udviklingsplan for hele bygningsmassen og hver bygning skal have et tidspunkt for sanering. Sanering skal være bæredygtig så meget som muligt af bygningen skal genbruges. Her er der mulighed for indtægter, som kan blive større, hvis en entreprenør skal sanere et sammenhængende område. Derfor er det en god idé, at naboer laver en saneringsplan sammen. Forhold jer til de kommunale lokalplaner. Der er næsten altid brug for knust sten/beton til byggemodning og vejanlæg. Lad entreprenøren om at handle med det brugte stål, træ og beton. Det er han formentlig den bedste til. BYGNINGER MED ØGET VÆRDI Tre ejendomme i Herning Kommune er pilotprojekter for udvikling af modeller til saneringsplaner. Erfaringerne herfra præsenteres senere på fyraftensmøder i landboforeninger over hele landet. Ved samme lejlighed fortæller landmænd, som har saneret, hvad de har fået ud af det. I mange tilfælde har det været en værdiøgning af de bygninger, der stod tilbage. 14

Men vi er også realistiske - der er bøvl og udgifter og man skal alliere sig med ordentlige entreprenører, der tager det hele med, understreger Kræn Ole Birkkjær. Han anslår, at omkostningerne ved den kommende nedrivning vil være 4-500 mio. kr. om året, eller samlet set 5-6 mia. kr. fordelt over de næste 15 år. Og der er ingen direkte tilskud at hente. Måske kan der blive tale om nogle skattefordele. Og bygninger der bevares til almennyttige formål, kan eventuelt få del i landdistriktsmidler, vurderer Kræn Ole Birkkjær. Han peger i stedet på de fordele, som oprydningen skaber for ny udvikling, landbrugets image, miljøet og en beskæftigelseseffekt på ikke mindre end 1.000 arbejdspladser over de næste 15 år alene til nedrivning og transport. KREDITFORENINGEN: VÆK MED DET VÆRDILØSE Vi forholder os til realiteterne. Og de er, at en stor del af de tiloversblevne bygninger intet er værd. Derfor skal de væk. Denne klare melding kommer fra vicedirektør Poul Erik Jørgensen, Nykredit. Han finder det et glimrende initiativ at gennemføre en sanering. VELFUNGERENDE LANDDISTRIKTER Det mister kreditforeningen intet ved: Bygninger, der ikke bruges, har ingen værdi det har kun bygninger, der indgår i driften, fastslår Poul Erik Jørgensen. Han peger på, at en oprydning samtidig er et løft til de bygninger, der står tilbage. Og som landbrugets største finansieringskilde er vi stærkt interesserede i velfungerende landdistrikter, hvor der ikke er nogen ruiner. Bygninger skal bruges, mener Poul Erik Jørgensen. Han ser ideen med at afprøve modeller for sanering i en enkelt kommune som helt rigtig. Så bliver overvejelser, metoder og værktøjer prøvet af, inden de bliver bredt ud over hele landet. Derfor er vores lokale landbrugskundechef også en engageret deltager i arbejdet, konstaterer Poul Erik Jørgensen. SAMMEN OM SANERINGSMODELLER Bestræbelserne på at udvikle modeller for sanering af landbrugets tiloversblevne bygninger er et initiativ fra SEGES (Videncentret for Landbrug) og Landbrug & Fødevarer. Med i arbejdet er desuden: I et stort antal tilfælde er det en omkostning at have bygningerne stående, fordi de jo kræver et vist minimum af vedligehold. Og det er der ingen grund til, hvis de er nedskrevet til 0. En fjernelse af dem vil også gøre generations- eller ejerskifte lettere, siger Poul Erik Jørgensen. Hos kreditforeningen bygger prissætningen af et landbrug på, hvad en køber vil give for ejendommen. Og han vil typisk have alt overflødigt væk måske med undtagelse af enkelte, bevaringsværdige bygninger, som bidrager til en helhed. Dansk Byggeri Foreningen Østifterne Nykredit Topdanmark Herning Kommune Byggeri & Teknik I/S HEDEN & FJORDEN, Rådgivningscenter. 15

SEGES P/S Agro Food Park 15 DK 8200 Aarhus N T +45 8740 5000 E info@seges.dk W seges.dk