Forfaldne huse. Istandsættelse af Toldboden, Havnegade 7a-7b, Hals.

Transkript

1 Punkt 6. Forfaldne huse. Istandsættelse af Toldboden, Havnegade 7a-7b, Hals By- og Landskabsforvaltningen indstiller, at By- og Landskabsudvalget godkender Bygningsforbedringsbeslutning (istandsættelse) efter byfornyelseslovens 8 for ejendommen Toldboden, Havnegade 7a-7b, 9370 Hals med kontant støtte på kr. Sagsbeskrivelse Opgaven er opfølgning på kommunens landdistriktspolitik, som Teknik- og Miljøudvalget blev orienteret om ved mødet den 6. december 2012 (punkt 6). Ejendommen omfatter tre bygninger: Bygning 1: Havnegade 7, tidligere biograf Bygning 2: Havnegade 7a-7b, Toldboden Bygning 3: Havnegade 7c-7d, Funktionærbygningen. Denne beslutning omfatter alene Havnegade 7a-7b (Toldboden), mens nedrivning af bygning 1 (den tidligere biograf) og bygning 3 (funktionærbygningen) samt nybyggeri (lægehus) privatfinansieres. Bygningerne har stået tomme i en årrække og var alle dømt til nedrivning. Toldboden er en meget nedslidt bevaringsværdig ejendom, hvor ejeren ikke selv kan løfte den fulde genopretning af ejendommen, da omkostningerne til istandsættelse vil overstige omkostningerne til nybyggeri. Uden støtte via byfornyelsesloven vil istandsættelse af bygningen medføre så høj husleje, at projektet ikke vurderes realistisk. Ejendomsblad for Toldboden er vedhæftet som bilag. Toldboden er registreret i Hals Bygningsregistrant (dec. 2005), som er et bilag til Bevarende lokalplan 542 for Hals Midtby. Bygningen har bevaringsværdi 2 (høj), er opført i 1899, har både høj arkitektonisk og kulturhistorisk værdi som tidligere lodskontor og toldbod og senere som afholdshotel og boligejendom. Den markante bygning har en stor byplanmæssig værdi i Hals i kraft af sin højde og volumen. Den er et fikspunkt i byen og er med til at definere Havnegade. Hals beskrives i kommuneplanen som en oplandsby med vækstpotentiale. Formål

2 Det overordnede formål med denne sag er at istandsætte en nedslidt ejendom inden for rammerne af de midler, der er afsat til nedrivning eller istandsættelse af forfaldne huse. Ser man helhedsorienteret på det, bliver der tilført nye boliger til Hals by, og der bliver sat beskæftigelse i gang og herved skabt omsætning. I det konkrete projekt spiller genbrug en væsentlig rolle, fx vil brugte mursten fra funktionærbygningen blive sorteret og genanvendt til at erstatte nedbrudt murværk på Toldboden. Arbejdet indebærer mange arbejdstimer og giver mulighed for at vise at genbrug er godt både for økonomien, miljøet og kommunens CO 2 regnskab. Beslutningen skal danne baggrund for opfyldelse af visse normer for bygningers og boligers standard indenfor de i byfornyelseslovens 8 angivne rammer. Det er efter loven en betingelse for støtte til udvendige istandsættelsesarbejder, at bygningens bevaringsværdi fastholdes eller øges. Samtidig med istandsættelse af Toldboden forventes en afsmittende effekt, idet bygherren, på den del af grunden der ryddes, ønsker for egen regning at opføre et nyt lægehus til de nuværende læger i Hals. Samtidig afsættes der plads til beslægtede funktioner, hvilket er et yderligere stort plus på den samfundsøkonomiske beregning, når man tænker beskæftigelse og beskatning ind i det samlede regnestykke. Der forventes en privat investering på hele projektet på ca. 25 mio. kr. i alt. Bygningsarbejder Boliger Matr.nr. Ejer Lokalplan Nyt tag Renovering af facader Nye vinduer Terrændæk og fundamenter Køkken og bad Installationer 5 stk. 172 b, Hals By, Hals Hals Invest Aps. Bevarende lokalplan 542 for Hals Midtby Miljø I ombygningsprojektet foretages screening og kortlægning for PCB, bly, asbest og andre miljøfarlige stoffer samt bortskaffelse, jf. gældende lovgivning på området. Tidsplan Den forventede byggetid er 12 måneder. Økonomi Helhedsorienteret betragtet er der tale om, at projektet kan ses som en katalysator, der ved tilskud får en proces sat i gang. Det er et byggeri, hvor der skal anvendes mange mandetimer, mens materialerne udgør en mindre del af den samlede anlægspris. Mere end halvdelen af de godt 7 mio. kr. går til arbejdsløn.

3 Samtidigt er der ved et forsigtigt estimat skabt beskæftigelse i et år til ca mand, der bruger deres løn til forbrug, hvilket giver omsætning. Ombygningsudgifter Værdiforøgende forbedringsudgifter Vedligeholdelsesudgifter Vedligeholdelsesudgifter med kontant støtte Kr De støtteberettigede ombygningsudgifter, som kommunalbestyrelsen efter byfornyelsesloven har besluttet at meddele tilsagn om støtte til, opdeles i forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter i overensstemmelse med principperne i lejelovgivningen. Af de støtteberettigede ombygningsudgifter anslås ca. 50 % at være værdiforøgende. Det drejer sig om udgifter til badeværelser, køkkener og installationer, som betales af ejer via den fremtidige husleje. Tilskuddet er fastsat efter forhandling med ejeren iht. reglerne i loven. Lovgivningsmæssigt er der mulighed for at yde støtte med op til 100 % af de samlede ombygningsudgifter, men forvaltningen lægger op til kun at støtte vedligeholdelsesdelen, hvilket vil sige udgifter til renovering af klimaskærmen (tag, facader, sokler og vinduer). Disse udgifter fordeles med ca. 1, 3 mio. kr. til kommunen og 2,0 mio. kr. til staten. Ombygningsprisen pr. m 2 andrager ca kr. Der vil på ejendommen blive tinglyst en deklaration med krav om hel eller delvis tilbagebetaling af det kontante tilskud ved statusskifte eller salg indenfor en periode på 15 år. Hvis boligernes status ændres hel eller delvis indenfor en periode på 15 år skal tilbagebetalingen ske, hvis ændringen medfører, at ejendommens værdi forøges, således at den nye værdi overstiger den oprindelige fastsatte værdi beregnet iht. lovens regler. Tilbagebetaling skal også ske, hvis ejendommen indenfor en periode af 15 år, sælges til en højere pris end den ved støtteudmålingen beregnede lejeværdi- eller brugsværdi beregnet iht. lovens regler. Den gennemsnitlige leje pr. m 2 efter renoveringen forventes at ligge på ca. 900 kr. pr. m 2. Da ejendommen har stået ubeboet er der ikke udgifter til genhusning eller ydelsesstøtte. I medfør af lov om byfornyelse og udvikling af byer 93 har Ministeriet for By-, Bolig og Landdistrikter bemyndiget Aalborg Kommune at meddele tilsagn til bygningsfornyelse (eller nedrivning) indenfor en tildelt økonomiramme på 12,7 mio. kr. i Kommunen er ikke forpligtet til at bruge hele den tildelte ramme.

4 Finansieringen sker med en fordeling på 60 % statslige midler og 40 % kommunale midler. Udgiften finansieres over den afsatte ramme på investeringsoversigten, projektnummer XA Forfaldne huse i landdistrikter. Ejendomsblad - Havnegade 7, Hals (Toldboden)

5 By- og Landskabsudvalget