Kære beboer i Nordhavnsgården. Onsdag den 14. sept. kl. 19 har vi ordinært afdelingsmøde i beboerlokalet, Herninggade 2. For 3 uger siden fik du en dagsorden/indkaldelse til mødet. Et vigtigt punkt på mødet er behandling af budgettet for 2012. Sammen med indkaldelsen for 3 uger siden modtog du en såkaldt sammentrængt udgave af budgettet. Hvis du vil se hele budgettet, kan du få et eksemplar på ejendomskontoret. I bestyrelsens forslag til budget 2012 er der en stigning i huslejen på 1,6 %. På mødet gennemgår vi, hvad der ligger bag tallet. Blandt andet stiger vores udgift til dagrenovation meget, fordi kommunen har indført en ny takstordning. Vi har fået flere forslag i år, end vi er vant til. Forslagene skal behandles under punkt 4. Du kan læse mere om forslagene i de medfølgende papirer. Der er tale om i alt 7 forslag: 1. Miljøgård. 2. Fældning af birketræ. 3. Kollektiv råderet nye køkkener. 4. Blødgøringssystem til vandet. 5. Nye vinduer til vaskekældrene. 6. Nyt dørtelefonsystem. 7. Indførsel af vedligeholdelseskonto. Til dagsordenens punkt 5 får du regnskabet for bestyrelsens rådighedsbeløb i 2010 og regnskabet for sociale aktiviteter i 2010. Til punkt 6 får du budgettet for henholdsvis rådighedsbeløbet i 2012 og sociale aktiviteter i 2012. På mødet bliver der mulighed for at høre om og stille spørgsmål til kælderoversvømmelsen den 2. juli 2011. Ejendomskontoret og bestyrelsen vil berette om, hvad vi gør for at tilpasse vores ejendom til klimaforandringerne. Der er sandwich, vand samt kaffe/the fra kl. 18.30. Vi håber at se mange til mødet. Venlig hilsen bestyrelsen i Nordhavnsgården. 1
Punkt 4: Forslag. Der er i alt indleveret 5 forslag til bestyrelsen, som skal behandles af beboerne på afdelingsmødet. Derudover har bestyrelsen selv 2 forslag. Alle forslag kan du læse mere om nedenfor: Forslag 1: Miljøgård Stiller af forslaget: Bestyrelsen. Bestyrelsen stiller forslag om etablering af en miljøgård. Nordhavnsgården opbevarer primært affald i kælderen, herunder storskrald, elektronik og farligt affald. Der er stillet pap- og papircontainere op i gårdene, men meget af dette havner også i kælderarealerne. Ulemperne ved den nuværende ordning er: Affaldet i kælderen udgør en stor brandfare. Affaldet i kælderen sviner og lugter og optager plads i kælderen. Ved oversvømmelser i kælderen bliver affaldet vådt og spredt, hvilket gør det meget sværere at håndtere samt øger lugtgenerne. De ansatte bruger meget tid på at slæbe affaldet op af kælderen og sortere det. Det koster os årligt ca. 60.000 kr. Det slider fysisk meget på de ansatte at slæbe affaldet op af kælderen. Generelt er det rigtig dårlige arbejdsforhold at byde vores ansatte. Bestyrelsen stiller forslag om, at affaldet flyttes fra kælderen til gadeplan. Der ønskes en miljøgård i forlængelse af/bag ved den gård, hvor der i dag opbevares dagrenovationsbeholdere, hvor der kan sorteres storskrald, farligt affald, pap, papir, batterier, glas, elektronik m.m.. Samtidig etableres et byttehjørne til ting, der kan genbruges. Derudover oprettes nye standpladser til pap- og papircontainere i alle gårdene. Køkkenaffald skal stadig i skaktene i lukkede poser. Når miljøgården er etableret iværksættes en affaldskampagne, der skal fortælle alle beboere om korrekt sortering. Fordelene ved at etablere en miljøgård er bl.a.: Betydelig mindsket brandfare. Mindre lugtgener og svineri i kælderen Ingen problemer med affaldet under evt. fremtidige oversvømmelser. 2
De ansatte sparer en masse tid og udsættes for væsentlig mindre slid. Øget mulighed for affaldssortering. Den bedre mulighed for affaldssortering sammen affaldskampagnen vil øge mængden af affald, der sorteres korrekt. Dette medfører en miljømæssig gevinst. Projektet indbefatter også beplantning, bl.a. ved standpladserne i gårdene, så derfor vil forslaget også gøre Nordhavnsgården mere grøn. Økonomi og finansiering Forslaget finansieres via et låneoptag, på i alt 1.270.000 kr. Det giver en huslejestigning på 1 %. Huslejestigningen på 1 % svarer til en stigning på 6,4 kr./m²/år. For en lejlighed på 60 m 2 bliver det 384 kr. per år, indtil lånet er afskrevet. Den forventede tidsplan Såfremt afdelingsmødet godkender projektet, kan det forventes igangsat i vinteren 2011/2012. Projektet præsenteres på afdelingsmødet af fsb s miljøkonsulent Nina Jul Haugbølle og den landskabsarkitekt, som har tegnet forslaget, Finn Jørsboe. Forslag 2: Fældning af birketræ Stiller af forslaget: Bestyrelsen. Bestyrelsen er blevet kontaktet at de kunstnere, som har udsmykket gavlen på vores naboejendom med et billede af en elefant. Der står to birketræer foran gavlen på vores grund, og kunsterne vil høre, om vi vil fælde det mindste af de to birketræer, således at gavlmaleriet kommer bedre til syne. I bestyrelsen er vi meget usikre på, hvad vi skal svare. Vi har spurgt beboerne i opgang 157, som har direkte udsigt til gavlmaleriet, og resultatet blev, at 4 beboere i opgangen var imod at fælde birketræet, imens de resterende 8 beboere var for. Bestyrelsen har fået en landskabsarkitekt til at komme med et bud på, hvordan man kunne kompensere for eventuel fældning af birketræet ved at plante et nyt ret stort træ i samme gård, f.eks. et kirsebærtræ. Vi har været i dialog med kunstnerne og naboejendommens bestyrelse om medfinansiering af udgifterne til fældningen af det lille birketræ, men dette har hverken kunstnerne eller naboejendommen råd til. Bestyrelsen vil derfor spørge beboerne, om vi skal fælde birketræet? Økonomisk konsekvens af forslaget: 3
Udgiften er så lille, at det ikke får synlige konsekvenser for huslejen. Men det koster selvfølgelig penge både at fælde et træ og plante et nyt. Fsb mener, at det vil koste maksimalt 10.000 kr., men sandsynligvis er beløbet højt sat. Cirka halvdelen af beløbet vil gå til fældningen. Bestyrelsen arbejder på at få et eventuelt nyt træ finansieret helt eller delvist af Københavns Kommune, som har besluttet at give 100.000 træer gratis væk, så byen kan blive grønnere. Hvis dette lykkes, så bliver det naturligvis endnu billigere. Forslag 3: Kollektiv råderet / nye køkkener. Stiller af forslaget: Flemming Jensen, Århusgade 107, 4.tv. Jeg ønsker at få et nyt køkken hurtigst muligt. Jeg stiller hermed forslag om opstart af ny pulje med køkken-renovering, da beløbet fra den gamle pulje stort set er brugt op. Efter samtale med Ole Svendsen fra FSB, fik jeg den forståelse, at flere beboere udover jeg, også havde vist interesse i at få oprettet en ny pulje hurtigst muligt. MVH: Flemming Jensen. Bestyrelsens holdning til forslag 1: Bestyrelsen er positiv over for forslaget. Det er godt at få udskiftet så mange køkkener som muligt som led i den løbende vedligeholdelse af vores ejendom. Kollektiv råderet er en god ordning, fordi den er frivillig og kun pålægger de beboere, som selv vælger at få nyt køkken, en huslejestigning. Bestyrelsen har i foråret 2011 truffet beslutning om at lukke 2. pulje ned og sætte ordningen i bero i cirka et år fra 1. september 2011 simpelthen fordi der ikke var efterspørgsel fra beboerne på at få lavet nyt køkken. Dette er blevet annonceret i både nyhedsbrev og på hjemmesiden i god tid, så beboere stadig kunne nå at slå til. Siden da har flere beboere, som overvejede nyt køkken, henvendt sig om at få nyt køkken, fordi de ikke ville vente et helt år. Puljen er derfor nu opbrugt og lukket ned, og der står tilsyneladende flere beboere i kø, som gerne vil have nyt køkken. Derfor er det en god idé at igangsætte en ny pulje til køkkenrenoveringer. Forslag 4: Blødgøringssystem til vandet. Stiller af forslaget: Søren Lumholtz, Herninggade 4, 5.tv. Fredag d 19/8 blev København udsat for forurening af E-coli i vandsystemet.i den forbindelse blev det tilrådet, at borgerne skulle koge vand i mindst 2 minutter, før det var drikkeklart. Det råd følger jeg og koger vand i alle 3 gryder jeg har. Dem lader jeg stå med låg på til lørdag morgen. Da jeg tjekker dem om morgenen, er bunden på hver af de 3 gryder, fyldt med et lag løst kalk og siderne 4
på gryderne er hvide af det. Jeg har altid ment, at der er for meget kalk i vores vand og har lidt noget af tør hud og hovedbund, som jeg i høj grad mener, kommer fra vandet. Min kedel skal også afkalkes hver 14 dag. Men grydehistorien, får mig til at gå på nettet og finde løsninger. I første omgang for mig selv, da jeg skal have installeret et nyt køkken og egentlig ville have installeret lokale antikalks- og antiforurenings-filtre. Tilfældigt falder jeg over en artikel, hvor de i Odense har lavet et eksperiment med et lejlighedskompleks, med at reducere kalken i vandet. Læs her: http://fpn.dk/bolig/article1259493.ece. Det firma, der stod for dét, hedder Det Rene Vand. Dem kontakter jeg for at høre om priser og muligheder. Læs deres svar nederst i denne mail. Mit forslag er derfor, om vi ikke i Nordhavnsgården skal installere dette forholdsvis billige system, der forlænger levetid på husholdningsmaskiner o.a.? I er velkomne til selv at kontakte Søren Fokdal, som er ham, jeg har skrevet med fra Det Rene Vand. Hans info er osse i mailen. På forhånd tak, Søren Lumholtz, Herninggade 4, 5 tv. Økonomisk konsekvens af forslaget: Bestyrelsen har været i dialog med Søren Fokdal fra firmaet Det Rene Vand, som er forhandler af den teknologi til blødgøring af vand baseret på ionbytning og revitalisering (også kaldet magnetbehandling), som Søren Lumholtz foreslår. Søren Fokdal har været ude i Nordhavnsgården og se på vores ejendom og har snakket med vores ejendomsleder og en ingeniør fra fsb, som har erfaringer med blødgøringssystemer. Det Rene Vand har på den baggrund afgivet en pris for at installere systemet, som lyder på 245.000 kr. Bestyrelsen har fået boligselskabet til at regne på huslejekonsekvensen. Beregningen viser, at huslejen vil stige 0,5 % i de 5 år, som beløbet afskrives. Bestyrelsens holdning til forslag 4: Bestyrelsen havde, før Søren Lumholtz indsendte forslaget, aldrig før hørt om et system baseret på ionbytning- og revitalisering (også kaldet magnetbehandling). Vi bad derfor en ingeniør i fsb, Poul Thrane, som har forstand på anlæg til blødgøring af hårdt vand, om en uvildig vurdering. Han har undersøgt teknologien, som Det Rene Vand tilbyder, og på den baggrund frarådet Nordhavnsgården at indkøbe dette system. Han har aldrig set teknologien virke. Vores driftsleder Jan Sørensen kan desuden berette, at der tidligere har været et magnetbehandlingsanlæg i Nordhavnsgården, men at det blev fjernet, fordi det ikke virkede. Poul Thrane tilråder, at hvis man skal have et system til blødgøring af vand, som virker, så skal man bruge et system baseret på ultralyd. Sådan et system er monteret i mindst 15 afdelinger i fsb, alle med gode resultater. Ultralyd mindsker kalkbelægningen i brugsvandsrør i disse afdelinger. Prisen for at få et ultralydssystem 5
monteret i Nordhavnsgården har vi fået undersøgt, det er 175.000 kr. og huslejekonsekvensen vil være en stigning på 0,3 % i 5 år. Bestyrelsen følger anbefalingerne fra fsb og er derfor modstander af at få indført det system, som firmaet Det Rene Vand tilbyder. Vi synes egentlig, at blødgøring af vand er en fin idé, og ser ikke nogen ulemper ved at indføre det, bortset fra at det koster penge. Bestyrelsen er endt op med at konkludere, at blødgøring af vand ikke er en nødvendig investering, og vi synes derfor ikke, at vi skal bruge penge på det, hvilket skal ses i sammenhæng med, at vi har mange store udskrivninger i de kommende år til forbedringer af Nordhavnsgården. Der er med andre ord så mange andre ting, som vi hellere vil bruge penge på. Forslag 5: Nye vinduer til vaskekælder, som kan åbnes og lukkes. Stiller af forslaget: Tommy Petersen, Herninggade 20, 2.th. Beboeren har ikke begrundet sig forslag. Økonomisk konsekvens af forslaget: Nordhavnsgårdens ejendomsleder, Jan Sørensen, har indhentet priser for bestyrelsen. Prisen for at udskifte de 4 vinduer i vaskeriet i Østbanegade er 23.250 kr. Prisen inkluderer både udskiftning af ramme og glas. I Århusgade-vaskeriet er der 2 vinduer, så det vil komme til at koste 11.625 kr. Prisen for begge vaskerier bliver derfor 35.875 kr. Prisen vil maksimalt betyde en stigning i huslejen på 0,1 % i 2012, hvis forslaget vedtages, men det er også muligt, at det ikke vil få et synligt udslag. Bestyrelsens holdning til forslag 5: Bestyrelsen er usikker på, hvad Tommy Petersens begrundelse er for at få installeret nye vinduer. Vi har tænkt på, at det måske kan være for at holde på varmen om vinteren. Dét med at holde på varmen synes vi, er et godt argument. Bestyrelsen finder dog ikke, at det er nødvendigt at udskifte vinduerne, men foreslår i stedet, at de steder i vaskerierne, hvor glasset/plexiglasset er ødelagt, bliver udbedret, gerne inden vinteren er over os. Forslag 6: Nye dørtelefoner, som kan repareres Stiller af forslaget: Tommy Petersen, Herninggade 20, 2.th. 6
Beboeren har ikke begrundet sit forslag. Bestyrelsens holdning til forslag 6: Bestyrelsen er som udgangspunkt positiv over for forslaget men vil foreslå, at beboerne venter med at tage stilling til, om ejendommen skal have nyt dørtelefonanlæg indtil næste år - 2012 - hvor der skal tages stilling til, hvad der skal ske i forbindelse med den planlagte opgangsrenovering i 2013. Det er oplagt, at udskifte dørtelefonerne i samme ombæring. Bestyrelsen har flere gange drøftet problemerne med dørtelefonerne og muligheden for at få udskiftet dørtelefonerne med vores driftsleder og driftschef i fsb. Dørtelefonerne er fra 2005. Det er ærgerligt, at så nyt et dørtelefonanlæg skal volde så mange problemer allerede. Problemet skyldes, at systemet glemmer nogle numre, og at der er få reparatører, som kan yde den fornødne service. Der er mange dyrebare reparationer som følge. I 2010 havde vi udgifter til elektrikeren på 15.792 kr., og i 2011 har vi indtil nu brugt 12.560 kr. Bestyrelsen har snakket om, at det nuværende anlæg, som er et fastnetanlæg, bør erstattes af et traditionelt dørtelefonanlæg. Bestyrelsen mener ikke, at vi kan tage stilling til nyt dørtelefonanlæg allerede i 2011, da vi ikke har haft tid til at undersøge mulighederne og priserne, men vi vil arbejde for, at vi har et beslutningsgrundlag til næste afdelingsmøde i 2012. Forslag 7: Indførsel af vedligeholdelseskonto. Stiller af forslaget: Tommy Petersen, Herninggade 20, 2.th. Beboeren har ikke begrundet forslaget. Økonomiske konsekvenser af forslaget: Det har ikke været muligt med så kort varsel at indhente opdaterede tal for huslejekonsekvensen af at skifte vedligeholdelsesordning, men vi har fundet nogle 5 år gamle tal frem fra en afstemning i 2006 om samme emne. Huslejen vil med de gamle tal - stiger med 35 kr. per m 2 om året. Eksempelvis betyder det, at en lejlighed på 60 m 2 vil stige med 2050 kr. om året. Bestyrelsen tænker, at tallene kun kan være blevet højere siden 2006. Bestyrelsens holdning til forslag 7: Bestyrelsen vil gøre opmærksom på, at vi i Nordhavnsgården har en vedligeholdelsesordning A- ordningen. 7
Alle beboere har fået udleveret papiret om vores vedligeholdelsesordning ved indflytning. Ellers kan man finde den i introduktionsmappen for nye beboere se www.nordhavnsgaarden.dk - eller ved henvendelse til ejendomskontoret. Vedligeholdelsesordningen blev vedtaget i 2004. Vi tolker derfor Tommy Petersens forslag sådan, at han ønsker at skifte fra A-ordning til B- ordning. Ved B-ordning tilknyttes en vedligeholdelseskonto til den enkelte lejlighed, hvorved beboeren gives mulighed for ved hjælp af opsparede penge at vedligeholde lejligheden løbende, mens han eller hun bor i lejligheden. Der er to ordninger for vedligeholdelse i fsb: A-ordningen og B-ordningen. I dag har vi en A- ordning, dvs. man sparer i princippet op til istandsættelse, når man fraflytter lejligheden. Afhængig af, hvor længe man har boet i lejligheden, skal man betale en del eller intet af istandsættelsen. Efter 9 år skal man ikke betale noget af istandsættelsen, med mindre der er tale om mislighold. Alle lejligheder i Nordhavnsgården bliver sat i stand ved fraflytning, uanset hvor længe den foregående lejer har boet der. Den anden ordning hedder B-ordning. I den ordning oprettes der en vedligeholdelseskonto til hver lejlighed. Ved fraflytning bliver lejlighederne ikke sat i stand. Pengene på en vedligeholdelseskonto kan kun bruges til maling, lakering og tapet. Ved indflytning i en lejlighed kan der stå penge på vedligeholdelseskontoen, og lejligheden kan dermed sættes i stand for de penge. Hvis fraflytter har brugt pengene på vedligeholdelseskontoen, så må indflytter selv betale for istandsættelse. Ved begge ordninger skal man betale for misligholdelse af lejemålet. Ved A-ordningen brugte vi for 5 år siden omkring 10 kr. pr. m 2 om året på de ting, som en vedligeholdelseskonto kan bruges til. I de ejendomme, som har en B-ordning hensattes for 5 år siden omkring 45 kr. pr. m 2 om året. Ved skift til B-ordning i dag vil der derfor komme en huslejestigning, der svarer til minimum forskellen på de to beløb. Nordhavnsgårdens bestyrelse kan ikke anbefale et skift til B-ordning. Begrundelsen er, at vi med den nuværende ordning er sikre på, at alle lejligheder er godt vedligeholdte ved indflytning. Det er bestyrelsens opfattelse, at A-ordningen sikrer en bedre standard i ejendommen. Vi gør opmærksom på, at da der var afstemning om samme forslag i 2006 stemte 23 beboere imod og 1 beboer (forslagsstilleren) for, hvilket betød, at forslaget om at skifte fra A til B ordning blev nedstemt. 8
Punkt 6: Budget for rådighedsbeløb og sociale aktiviteter 2012. Nordhavnsgårdens rådighedsbeløb og aktivitetsmidler i 2012. Afdelingsbestyrelsen i Nordhavnsgården indstiller afdelingsmødet om at godkende følgende forslag til budget for henholdsvis rådighedsbeløb og aktivitetsmidler: Rådighedsbeløb i 2012: Nytårskur Møder Kontor Gaver Diverse I alt Budget 8.000 kr. 8.000 kr. 2500 kr. 1500 kr. 1000 kr. 21.000 kr. Rådighedsbeløbet er et beløb, som afdelingsmødet kan bevilge til bestyrelsens arbejde fx til kontorartikler, fortæring, transport mv. Beløbet er uændret i forhold til de tidligere år Aktivitetsmidler i 2012: Budget Aktivitetsmidler i alt 20.000 kr. Aktivitetsmidler kan bruges til fælles beboeraktiviteter i afdelingen. Beboere i Nordhavnsgården kan søge tilskud til sociale aktiviteter fra aktivitetsmidlerne. Spørg eventuelt bestyrelsen, hvis du vil vide mere. Aktivitetsbeløbet er uændret i forhold til de tidligere år. 9
10