Arbejd videre med udvalgte i favoritter Ny mulighed Ny mulighed

MISLIGHOLDELSE OPHÆVELSE OG OPSIGELSE AF LEJERE

Lidt om Via kontorfællesskabet med ØENS Ejendomsadministration samarbejder vi om varetagelse af administrationskunderne, andels- og ejerforeningernes og beboernes løbende juridiske behov i forbindelse med byggesager, forsikringssager, bestyrelsesforhold samt salg af boliger. Søren Saaby Hansen Advokatfuldmægtig Tidligere koncernjurist hos De Københavnske Ejendomsselskaber Optimering af leje Risikoafdækning Lejeværdisager

Eftermiddagens indhold Generelt om misligholdelse, ophævelse og opsigelse Væsentlighed Betalingsmisligholdelse Anvendelse af det lejede i strid med aftalen Adgangsnægtelse Fraflytning i utide Vanrøgt af lejemålet Lejer overlader uretmæssigt lejemålet til andre Husordensovertrædelser Opsamlingsbestemmelserne Kort om lejers fraflytning Spørgsmål er velkomne undervejs, i pausen og efter oplægget. Slides bliver tilsendt efter arrangementet.

Generelt om misligholdelse, ophævelse og opsigelse Misligholdelse Med få undtagelser er lejemål uopsigelige fra udlejers side. Misligholdelse er brug i strid med aftalen eller lovgivningen. Ophævelse lejelovens 93 Medfører at lejer straks skal fraflytte lejemålet. Ingen indsigelsesvejledning. Af moralske eller praktiske årsager kan lejer indrømmes længere fraflytningsfrist. Sagsbehandlingstid ved fogedretterne kan være op til 3 måneder. Opsigelse lejelovens 83 Lejer skal fraflytte lejemålet med kontraktlig varsel. Udgangspunkt 3 måneder. Kan ved aftale forlænges. Indsigelsesvejledning. Opsigelse i eventuel aftalt uopsigelighedsperiode? Forbehold for opsigelse i misligholdelsestilfælde i 11. Reglerne om ophævelse og opsigelse er ufravigelige Uopsigelighed og længere opsigelsesvarsler.

Væsentlighed Ophævelse af lejemål kræver væsentlig misligholdelse I forhold til betalingsmisligholdelse: Manglende betaling af påkravsgebyret kan være uvæsentlig GD 2000/46 Ø: Lejer undlod bevist at betale gebyret, indtil fogeden kom ind i sagen. Væsentlig misligholdelse. GD 2007/41 Ø: Lejeren betalte gebyret samme dag, som han modtog ophævelsen. Uvæsentlig misligholdelse. Betaling kort efter ophævelsen er kommet frem kan være væsentlig misligholdelse GD 1994.4V: Betaling få timer efter ophævelsen var væsentlig misligholdelse TBB2002.409: En lejer modtog næsten hver måned påkrav henset til betalingsmønsteret var betaling af lejen 38 min. for sent væsentlig misligholdelse.

Væsentlighed Ophævelse af lejemål kræver væsentlig misligholdelse I forhold til betalingsmisligholdelse: Undskyldelige forhold U2003.2619 Ø: Lejer betalte restancen 4 måneder efter ophævelsen. Lejers kæreste var blevet livstruende syg og døde herefter, lejer selv fik konstateret kræft og led af psykiske lidelser. Lejer havde boet i lejemålet i 37 år og aldrig tidligere været i restance. Lejer havde betalingsevne, så retten mente ikke, at udlejer var i risiko for at miste lejebetaling. Uvæsentlig misligholdelse. Fejl hos pengeinstitutter Ikke rejser, indlæggelse eller lignende

Væsentlighed Ophævelse af lejemål kræver væsentlig misligholdelse Momenter Lejers betalingsvilje og -historik Restancens størrelse Tredjemands fejl Procedurefejl fra udlejers side (påkravsgebyr og overholdelse af formalia)

Betalingsmisligholdelse Pligtig pengeydelse Leje Lejereguleringer Forhøjelser (forbedringer, skatter og afgifter m.v.) Forbrugsudgifter Påkravsgebyr Morarenter Erstatningskrav Ikke beboerrepræsentationsbidrag Ophævelsen kan kun ske, hvis pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt.

Betalingsmisligholdelse Påkrav og påkravsgebyr Tidligst efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Er betalingsdagen en mandag kan påkravet afsendes torsdag. Skriftligt. Kan ikke ske elektronisk. Angivelse af restancen. Udspecificeret angivelse, gerne fordelt på leje, a conto-beløb etc. Påkravsgebyr (kr. 277 i 2016). 14 dages påkravsfrist fra påkravet er kommet frem. Quickbrev eller rekommanderet brev. Angivelse af sanktion (ophævelse). Modregning Lejers risiko.

Anvendelse af det lejede i strid med aftalen Helårsbeboelse Bopælspligt Lejeaftalen kan gøres betinget af, at lejer er tilmeldt folkeregisteret på adressen. Boligreguleringslovens regler om helårsbeboelse i regulerede kommuner U1994.641H: Lejer overnattede i 1992 96 gange i sin pendlerlejlighed i København krævede kommunalt samtykke. Successiv korttidsudlejning

Anvendelse af det lejede i strid med aftalen Erhvervsmæssig anvendelse i beboelseslejemål Mindre omfattende (generende) erhverv må accepteres GD 2004/65 Ø: Bed & breakfast lå ud over almindelig fremleje U1973.197 V: Dagpleje med 5 børn tilladt i boliglejemål TBB2012.102 Ø: Systue og frisør i boliglejemål blev tilladt, henset til den begrænsede omsætning og deraf følgende, begrænsede gener Gener for de øvrige lejere: Antal besøgende/kunder, støj og lugt

Anvendelse af det lejede i strid med aftalen Stiltiende accept Længere tids passivitet kan forpligte Forhold til øvrige beboere (gener) Forhold til myndighederne (lovlig anvendelse) Røgfri beboelse? Svært at ophæve grundet rygning i lejemålet Uafprøvet i praksis Forbud i 11 eller husorden Blandede lejemål Som udgangspunkt skal anvendelsen været blandet Påkrav Ophævelse kræver forudgående påkrav Skriftligt ikke elektronisk Rimelig frist i forhold til arten principielt få dage Angivelse af sanktion

Adgangsnægtelse Udlejers adgang til det lejede, når forholdene kræver det - 54 Rimeligt varsel Nødvendige opmålinger, kontrol af vedligeholdelsesbehov ved mistanke om f.eks. vanrøgt, måleraflæsning og.l. Kontrol af vedligeholdelsespåbud Ikke generel kontrol af vedligeholdelsesbehov uden konkret mistanke, jf. U.2013.273 Udlejers adgang til det lejede, når der skal udføres arbejder - 55 Varsel på 6 uger/3 måneder (ikke uopsættelig) vedligeholdelse, forbedringsarbejder m.v. TBB2003.127Ø Lejer fik nedslag i lejen, til mangler i lejemålet blev udbedret. Udlejer skulle stadig varsle med sædvanligt varsel. Klar angivelse af arbejder GD 2008.27 Ø: Generel beskrivelse af ombygning for hele ejendommen i varsling blev underkendt i fogedretten, men godkendt i landsretten.

Adgangsnægtelse Udlejers inddragelse af kælderrum - 62 Fremvisning af lejemålet til nye lejere - 97 Varslingsskrivelse Lovlig grund til adgang. Tidspunkt for adgang konkret angivelse. Forvarsel ved større arbejder. Intet krav om orientering om sanktionsmulighed (ophævelse). Intet påkrav Ophævelse skal ske uden ugrundet ophold GD 2012.32 V: En almen boligorganisation tøvede i godt en måned med at ophæve lejemålet, hvilket var for sent.

Fraflytning i utide Permanent fraflytning GD 2002/49 Ø: Lejer afsonede en fængselsstraf på 7 år. Fraværet blev anset for midlertidigt. TBB2000.435: Lejer boede i sommerhus med sin kone og sov i lejligheden ca. 40 gange årligt. Havde bohave i lejligheden og var tilmeldt folkeregisteret. Permanent fraflytning. FM 2005-3753 ØLK: Lejer var flyttet til udlandet og fremlejetagers oplysning om, at lejer havde til hensigt at flytte tilbage, var ikke bestyrket. Medlejers fraflytning Udlejer skal ikke tåle ændringer i lejers identitet (debitorskifte) Bør angives i lejekontrakten Giver formentlig ret til ophævelse, jf. GD 1989.12 Ø og GD 2002.18 B Gælder ikke skilsmisse/separation og samlivsophør efter 2 år! Lejer flytter aldrig ind Intet påkrav Sammenholdt med reglerne om ulovlig fremleje

Pause

Vanrøgt af lejemålet Lejer skal behandle det lejede forsvarligt Sammenhæng med god skik og orden GD 2003.27 V: ophobning af ca. 300 kg/m 2 papir gav grundet nedstyrtnings- og brandfare muligt for opsigelse af god skik og ordensbestemmelsen. Ansvarspådragende adfærd Hærværk og ødelæggelse GD2001/12 V: [Lejeren] har i fogedretten herom forklaret, at de sorte klumper på gulvet formentlig er jord, der er slæbt med ind. For landsretten har [lejeren] forklaret noget lignende, idet han dog ikke vil udelukke, at det kan være ekskrementer, men kun for en enkelt dag. Disse forklaringer er i åbenbar uoverensstemmelse med det, der fremgår af billedet. Landsretten lægger derfor den forklaring, der er afgivet af [udlejer] til grund. Det må således lægges til grund, at der har været tale om ekskrementer fra flere dage, og at noget sådant uanset [lejers] benægtelse er forekommet gentagne gange [ ]. Det må endvidere lægges til grund, [ ] at problemerne har ført til betydelige lugtgener i ejendommen, ligesom fugten har medført skader på det lejede. Det tiltrædes herefter, at ophævelsen af lejeaftalen som følge af vanrøgt er anset for berettiget."

Vanrøgt af lejemålet Ansvarspådragende adfærd Hærværk og ødelæggelse GD 2007/28 V: Lejer knuste ruder i sin lejlighed, henkastede affald i lejligheden, hvilket var vanrøgt.

Vanrøgt af lejemålet Fra egne arkiver:

Vanrøgt af lejemålet Fra egne arkiver:

Vanrøgt af lejemålet Ansvarspådragende adfærd Skadedyr GD 2015/58 B: Lejer havde været vidende om et kakerlakangreb i sin lejlighed i nogle måneder uden at orientere udlejer. Lejer var ansvarlig for bekæmpelsen i berørte lejligheder. GD 2014/03 Ø: En fremlejetager besøgte forud for sin indflytning sine forældre i Pakistan. Fremlejetageren havde formentlig haft væggelus med i bagagen. Der var ikke tale om uforsvarlig adfærd fra lejers eller fremlejetagers side, og udlejer skulle betale for bekæmpelsen.

Vanrøgt af lejemålet Ansvarspådragende adfærd Manglende vedligeholdelse. Flere års manglende vedligeholdelse eller rengøring. GD 1995/42 V: Ingen vedligeholdelse i ca. 10 år var vanrøgt. Forkert vedligeholdelse. Skader svarende til hærværk. Manglende orientering til udlejer om vedligeholdelsesbehov. Ombygninger, installationer og lignende uden udlejers tilladelse. U2002.1899 V: Lejer havde fjernet et dørparti og inddraget en uisoleret altan i bolig. Manglende genoprettelse var vanrøgt. GD 1996.43 B: Lejer lovliggjorde ikke ændringer i elinstallationer. Påkrav Rimelig frist til udbedring. Fareforvoldende eller sundhedsfarlig vanrøgt giver ret til kortere frister.

Lejer overlader uretmæssigt lejemålet til andre Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand Husstandsbegrebet Gensidigt og personligt afhængighedsforhold Nært personligt og familiært forhold U.2011.3164H: To venner boede sammen i en 2-værelses. De benyttede lejligheden i fællesskab, skiftedes til at lave mad, havde fælles venner, og de var i et vist omfang fælles om husholdningen. Vennen var en del af lejerens husstand GD 2014/22 Ø: Lejer udlejede værelser i lejligheden til kollektiv. Alle havde eget værelse, fælles køkken, bad og stue. Fælles indkøb, madlavning og rengøring af fællesarealerne. Lejer havde en fremlejeaftale med beboerne. Selv en gammel ven og beboer var ikke en del af husstanden. GD 2005/16 Ø: Da lejers søn havde haft lejlighed, folkeregisteradresse og bohave andetsteds, fandt landsretten ikke, at der havde været fælles husstand.

Lejer overlader uretmæssigt lejemålet til andre Samlivsophør Ægtefæller. Samlevende, der har boet sammen i mere end 2 år. Fremleje Fremleje eller udlån. Lejers ret til fremleje kan ikke fraviges ved aftale. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt og sendes til udlejer, før fremlejeforholdets begyndelse.

Lejer overlader uretmæssigt lejemålet til andre Fremleje Delvis fremleje (af halvdelen af lejlighedens beboelsesrum). Afgrænsning i forhold til husstand. Fremleje af hele lejemålet. Forudsætninger: Maksimalt 2 år, Lejers fravær skal være midlertidigt og Skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign Udlejers indsigelsesmuligheder: Ejendomme med 13 eller færre beboelseslejligheder, det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet. Sammenspil med fraflytning i utide Påkrav

Husordensovertrædelser God skik og orden Udlejers pligt at sikre god skik og orden Ophævelse eller opsigelse Husordner eller lejelovens 79 a Findes der ikke en husorden gælder 79 a: 1. Vold og trusler. 2. Farlig adfærd, f.eks. opbevaring af våben og sprængstoffer. 3. Gener som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. 4. Chikane. 5. Støj. 6. Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer. 7. Vanrøgt af det lejede. 8. Når lejerens husdyr er til gene på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse. 9. Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

Husordensovertrædelser God skik og orden T:BB2011.280: Ét tilfælde af vold mod personer i bebyggelsen medførte ophævelse. T:BB2005.407: Mens lejeren var i sin kolonihave havde teenagedøtrene besøg af unge mænd der igennem hele sommeren 2004 generede med uacceptabel støj ved afspilning af høj musik, råben, skrigen, banken på trappeopgangsdøren og knallertkørsel. Lejeren var dog bekendt med problemerne uden at forsøge at gribe ind. U.2014.1818V: En lejers gæster kom i skænderi, og en person blev knivstukket i lejemålet. Landsretten tillod ikke ophævelse, da der ikke tidligere havde været lignende episoder, og da lejeren ikke kunne nå at gribe ind (!) Lejeren havde tidligere fået indskærpelser for andre mindre alvorlige tilsidesættelser af god skik og orden. GD 2014/38 Ø: Hashsalg fra lejlighed var tilsidesættelse af god skik og orden. U.2010.2599 V: En lejers søn tændte bål i opgangen, og lejerens lejemål ophævet.

Husordensovertrædelser Kun påkrav i visse tilfælde Ikke tydeligt krav om afgivelse af påkrav. Bør sendes for god ordens skyld. Huslejenævn og betingede lejeforhold lejelovens 79 a 79 c Huslejenævnet er enekompetent til at afgøre sager om lejers overtrædelse af bestemmelserne om: Mindre støjende adfærd. Almindelige gener fra husdyr. Ulovligt hold af husdyr, der ikke generer. Huslejenævnet kan give advarsler eller gøre lejemålet betinget. Nævnet kan ikke give strengere sanktion end, hvad udlejer har anmodet om. Kræver påkrav.

Opsamlingsbestemmelserne Tosse-bestemmelserne Ophævelse grundet lejers misligholdelse af sine forpligtelser, jf. lejelovens 93, stk. 1, litra l GD 1995/04 V: Lejer havde beskyldt udlejer for bestikkelse. Landsretten tillod ophævelsen, blandt andet fordi lejer havde spredt beskyldninger og boede i samme, mindre, ejendom som udlejer. GD 1997/23 Ø: Lejer blev dømt for vold mod næstformanden for andelsboligforeningen, hvor han boede til leje. Volden skete på det lokale værtshus, men lejemålet blev ophævet. Kræver ikke påkrav Opsigelse, når vigtige grunde gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet, jf. lejelovens 83, stk. 1, litra g Primært sager vedrørende tvangsauktionskøberes opsigelse af lejeforhold, som var i kraft på auktionstidspunktet. Der er i alle disse tilfælde tale om, at en ufyldestgjort panthaver har erhvervet det lejede på tvangsauktion og derefter ønsker at opsige det eksisterende lejeforhold typisk med henblik på salg.

Fraflytning Aflevering af det lejede Kontraktmæssig stand. Hovedreglen: Som det blev overtaget. Undtaget ved aftale om, at lejemålet afleveres nyistandsat. Indkaldelse til og afholdelse af fraflytningssyn Gælder også lejekontrakter indgået før 1. juli 2015. Indkaldes med én uges varsel. Fristen kan aftales til at være kortere. Skal afholdes senest 14 dage efter, udlejer blev bekendt med lejers fraflytning. Aflevering af nøgler. Orientering om at nøglerne er under måtten Fogedforretning. Rapporten skal sendes til lejeren senest 14 dage efter flyttesynet. Udleveres på papir, hvis lejer deltager i flyttesynet.

Tak for opmærksomheden

Kontakt ØENS Advokatfirma www.oadv.dk Advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen Direkte telefon: 3246 4647 e-mail: ssh@oadv.dk