Transkript

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16 Misligholdelse 12. oktober 2016 Advokat Louise Kaczor

17 Disposition 1. Generelt om misligholdelse 2. Lejers misligholdelse Generelt om lejers misligholdelse Almindelige betingelser for ophævelse af lejeaftaler Betalingsmisligholdelse Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse Udlejers erstatningskrav i forbindelse med misligholdelse 3. Fraflytning 4. Udsættelse af lejere 12. oktober 2016 Louise Kaczor 17

18 Generelt om misligholdelse Med få undtagelser er lejemål uopsigelighed fra udlejers side, mens det som udgangspunkt fra lejers side er frit opsigeligt Misligholdelse indtræder når parterne handler i strid med lejeaftalen eller lovgivningen Både lejer og udlejer kan misligholde lejeaftalen 12. oktober 2016 Louise Kaczor 18

19 Generelt om lejers misligholdelse 1. De vigtigste af lejers pligter i et lejeforhold er: Betale leje og andre pligtige pengeydelser, der udspringer af lejekontrakten Pligt til at behandle det lejede forsvarligt Vedligeholdelsespligter Pligt til at overholde almindelige ordensregler Pligt til kun at anvende det lejede til det aftalte formål Pligt til ikke at overlade brugen af det lejede til andre, hvor lejer ikke er berettiget hertil 2. Manglende iagttagelse af lejers pligter kan berettige udlejer til at kræve erstatning og/eller ophæve lejemålet 12. oktober 2016 Louise Kaczor 19

20 Generelt om lejers misligholdelse 3. Ophævelsesgrunde Forefindes i lejelovens 93 (og er udtømmende) 12. oktober 2016 Louise Kaczor 20

21 Almindelige betingelser for ophævelse af lejeaftaler 1. Misligholdelsen skal være væsentlig, jf. lejelovens 94, stk. 1: Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen. 2. Påmindelse I langt de fleste tilfælde af ophævelsestilfældene omfattet af 93, stk. 1, er det gjort obligatorisk for udlejer af afgive påmindelse i anledning af konstateret misligholdelse Undtaget herfra er som udgangspunkt: Litra d (fraflytning i utide) Litra i (besøg i strid med lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler) Litra k (grov forsømmelse af arbejdsforpligtelser, der helt eller delvist træder i stedet for lejebetaling) Litra l (øvrige tilfælde) 12. oktober 2016 Louise Kaczor 21

22 Almindelige betingelser for ophævelse af lejeaftaler 3. Lejer må ikke have rettet for sig, jf. lejelovens 94, stk. 2: Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i 93, stk. 1, litra a-f, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen. 4. Udlejer kan miste retten til ophævelse pga. passivitet eller stiltiende accept af lejers misligholdelse 5. Udlejer skal klart tilkendegive, at han ophæver lejeaftalen 12. oktober 2016 Louise Kaczor 22

23 Betalingsmisligholdelse 1. Lejere er i medfør af lejelovgivningen i udstrakt grad beskyttet mod at få ophævet deres lejemål ved forsinkelse med betalingen Før ophævelse kan komme på tale, skal sidste rettidige betalingsdag være passeret Udlejer skal afgive påkrav, jf. lejelovens 93, stk. 2 Først når den yderligere betalingsfrist er overskredet, kan udlejer ophæve lejemålet 12. oktober 2016 Louise Kaczor 23

24 Betalingsmisligholdelse 2. Betingelser for ophævelse pga. betalingsmisligholdelse A. Pligtig pengeydelse B. Afgivelse af påkrav Indholdskrav til påkravsskrivelsen Påkravsfristen Angivelse af fristen i påkravet Påkravsfristens begyndelsestidspunkt Beregning af påkravsfristens længde Påkravsgebyr C. Ophævelsesmeddelelse D. Væsentlighedsbetingelsen skal være opfyldt 12. oktober 2016 Louise Kaczor 24

25 Betalingsmisligholdelse A. Pligtig pengeydelse Leje Lejereguleringer Depositum (og senere reguleringer heraf) Forudbetalt leje (og senere reguleringer heraf) Forhøjelser (forbedringer, skatter og afgifter m.v.) Forbrugsudgifter (som betales til udlejer) Påkravsgebyr Morarenter Erstatningskrav (skal udspringe af lejeforholdet) Der må ikke herske tvivl om kravets eksistens 12. oktober 2016 Louise Kaczor 25

26 Betalingsmisligholdelse B. Afgivelse af påkrav m.v. Tidligst efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag Er betalingsdagen en mandag kan påkravet afsendes torsdag Skal ske skriftligt Kan ikke ske pr. , selvom aftalt elektronisk kommunikation Restancen skal fremgå Udspecificeret angivelse af lejen Påkravsgebyr angives Kr. 277 i 2016 Lejer skal have en 14 dages frist for betaling fra påkravet er kommet frem 12. oktober 2016 Louise Kaczor 26

27 Betalingsmisligholdelse C. Ophævelsesmeddelelse Når fristen for betaling efter 14 dages fristen er udløbet, skal udlejer sende en ophævelsesskrivelse til lejeren Må sendes elektronisk, hvis aftalt elektronisk kommunikation 12. oktober 2016 Louise Kaczor 27

28 Betalingsmisligholdelse D. Væsentlighedsbetingelsen skal være opfyldt UP: Enhver forsinkelse med betalingen er væsentlig i lejeforhold ligesom selv meget små beløb som udgangspunkt vil være væsentlige U: Undskyldende omstændigheder Momenter der kan indgå i vurderingen Lejers betalingsvilje og historik Restancens størrelse Tredjemands fejl Procedurefejl fra udlejers side (påkravsgebyr og overholdelse af formalia 12. oktober 2016 Louise Kaczor 28

29 Betalingsmisligholdelse 3. Retspraksis U H Udlejers ophævelse af lejemål var uberettiget, da udlejer ikke på et klar og utvetydig måde have oplyst lejeren om et nyt betalingssted U Ø Forbyet fremsendelse af påkrav efter ophævelsen af et lejemål medførte ikke ophævelsens bortfald TBB Da det ikke kunne udelukkes, at lejerestance var betalt før fremkomst af ophævelsesskrivelse, kunne boliglejemål ikke anses for ophævet TBB Ikke vanrøgt, at varmeforsyning til lejemål var afbrudt pga. lejers betalingsmisligholdelse overfor værket, og forholdet kunne ikke sidestilles med manglende betaling af pligtig pengeydelse TBB Lejer var ikke i påmindelse vedrørende husordensovertrædelse utvetydigt gjort bekendt med retsvirkningen af manglende overholdelse af reglerne og kunne ikke udsættes 12. oktober 2016 Louise Kaczor 29

30 Betalingsmisligholdelse 3. Retspraksis fortsat GD2000/46 Lejer undlod bevidst at betale gebyret, indtil fogeden kom ind i sagen. Væsentlig misligholdelse GD2007/41Ø Lejeren betalte gebyret samme dag, som han modtog ophævelsen. Uvæsentlig misligholdelse GD1994.4V Betaling få timer efter ophævelsen var misligholdelse 12. oktober 2016 Louise Kaczor 30

31 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse Betalingsmisligholdelse er efter alt at dømme den hyppigste årsag til udlejers ophævelse af lejemål, men langt fra den eneste. Lejelovens 93 indeholder (udtømmende) de øvrige ophævelsesmuligheder 12. oktober 2016 Louise Kaczor 31

32 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse LL 93, stk. 1, litra b-l 93 a. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde: Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2. b. Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed. c. Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter 54, 62 og 97. d. Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren. e. Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand. f. Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør. g. Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. h. Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. i. Når nogen er straffet i medfør af 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven. j. Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift. k. Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør. l. Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet. 12. oktober 2016 Louise Kaczor 32

33 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse 1. LL 93, stk. 1, litra b benyttes til andet end aftalt Hvis et lejemål benyttes til andet end aftalt, kan det efter forudgående påmindelse ophæves (påmindelse skal være skriftlig ikke elektronisk) Hvis blandet lejemål, må lejemålet naturligvis anvendes til såvel beboelse som det andet formål, det kan udledes af kontrakten Er der alene ske udleje til beboelse, skal det afgrænses, hvornår det lejede anvendes til andet end beboelse. I den sammenhæng må udleje tåle en vis mindre erhvervsmæssig sammenhæng Retspraksis U V (modtagelse af børn i dagpleje) TBB (Systue og frisørvirksomhed i begrænset omfang) GD2004/65Ø (bed and breakfast lå udover almindelig fremleje) Momenter der kan indgå i vurderingen: Stiltiende accept Røgfri beboelse Husk angivelse af sanktionen 12. oktober 2016 Louise Kaczor 33

34 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse 1. LL 93, stk. 1, litra c adgangsnægtelse Bestemmelsen dækker over de situationer, hvor udlejer berettiget nægtes adgang til det lejede Udlejers ret til adgang: Når forholdene kræver det, jf. lejelovens 54 Rimeligt varsel Når der skal udføres arbejder, jf. lejelovens 55 Varsel på 6 uger/3 måneder Når der skal ske inddragelse af kælderrum, jf. lejelovens 62 Fremvisning til potentielle nye lejere, jf. lejelovens 97 Udlejer har ikke ret til adgang: Som udgangspunkt kan udlejer ikke kræve, at lejeren åbner sin dør for han, heller ikke når det ønskes med henblik på at konstatere, om lejer overholder sin vedligeholdelsespligt, jf. U V Ophævelse kan ske, uden at udlejer forinden har afgivet påmindelse. Årsagen hertil er, at udlejer i langt de fleste tilfælde, hvor han ønsker adgang skal varsle dette overfor lejer Ophævelse skal ske uden ugrundet ophold, jf. GD V En almen boligorganisation tøvede i godt en måned med at ophæve lejemålet, hvilket var for sent 12. oktober 2016 Louise Kaczor 34

35 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse 1. LL 93, stk. 1, litra c fortsat Varslingsskrivelse Lovlig grund til adgang Tidspunkt for adgang konkret angivelse 12. oktober 2016 Louise Kaczor 35

36 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse 1. LL 93, stk. 1, litra d fraflytning i utide Det er ophævelsesgrund, hvis lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren Udlejer har ikke pligt til at give påmindelse, inden han hæver Lejer kan imidlertid undgå ophævelse, hvis han flytter tilbage til lejemålet, inden ophævelsen når frem, jf. lejelovens 94, stk. 2 Til hvilken adresse skal ophævelsen fremsendes? Retspraksis: TBB Ø Det blev lagt til grund, at lejer alene benyttede lejemålet ca. 40 dage årligt, mens han resten at tiden boede sammen med sin hustru i deres fælles sommerhus GD Ø Lejer var flyttet ind hos sin kæreste og havde fremlejet en del af lejligheden til en fremlejetager. Selv om lejeren ofte kom i lejemålet og overnattede der sammenlagt ca. 1 måned om året, og selv om han ikke havde flyttet sine møbler, anses han for fraflyttet, hvorfor ophævelsen anerkendtes GD Ø Lejer havde delvist tømt lejemålet for indbo i forbindelse med en tre måneders udstationering i USA. Det midlertidige fravær kunne ikke sidestilles med en fraflytning 12. oktober 2016 Louise Kaczor 36

37 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse 1. LL 93, stk. 1, litra e Vanrøgt Vanrøgter lejer det lejde, kan ophævelse ske med henvisning til reglen i lejelovens 93, stk. 1, litra e Udlejer skal afgive påkrav Hvorledes skal begrebet vanrøgt fortolkes? Der skal være tale om væsentlig og culpøs skadeforvoldelse på det lejede Herunder fx henkastning og opbevaring i betydeligt omfang af effekter og affald, når det medfører ødelæggelse af ejendommen eller væsentlige gener i form af lugt eller ødelæggelse af boligmiljøet for de øvrige beboere Retspraksis: U V Lejer havde fjernet vinduer og et dørparti mellem et rum og et overdækket, men uisoleret altan og havde undladt at efterkomme et påbud om retablering. Endvidere blev der lagt vægt på, at lejer ikke havde foretaget almindelige vedligeholdelse inden for de sidste år GD V Ophævelse, fordi lejer ikke havde foretaget vedligeholdelsesarbejder i det lejede i hele lejeperioden på næsten 10 år GD V Ophævelse, hvor fugt- og lugtproblemer som følge af hundeekskrementer i lejemålet var så omfattende, at forholdet kunne anses for vanrøgt TBB Ø Skimmelsvampeangreb ansås hovedsageligt at være forårsaget af uforsvarlig adfærd fra lejers side, men udgjorde ikke vanrøgt, der berettigede til ophævelse efter litra e (senere tilladt ophævet efter en bestemmelse i almenlejeloven svarende til litra l (misligholdelse af forpligtelser i øvrigt) 12. oktober 2016 Louise Kaczor 37

38 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse 1. LL 93, stk. 1, litra f Overladelse af brugen til andre Udlejer kan ophæve, hvis lejer overlader brugen af det lejede til andre, når lejer ikke er berettiget hertil Udlejer skal afgive påkrav Bestemmelsen dækker særligt de tilfælde, hvor lejer foretager ulovligt fremleje eller lader andre end medlemmer af sin husstand flytte ind Tilfælde af ulovligt fremleje er relativt nemt at afgrænse, da det her skal skønnes om forhold af mere objektiv art. Ophører et ulovligt fremlejeforhold ikke, efter at udlejer har afgivet påkrav, vil det i praktisk taget alle tilfælde kunne anses for væsentlig misligholdelse, der kan føre til ophævelse. GD Ø Lejeren var flytter ind hos en veninde og havde overladt brugen af sit lejemål til en bekendt mod betaling, der oversteg den leje, han selv betalte. Selv om lejeren forsøgte at bringe den ulovlige fremleje til ophør, kunne lejemålet ophæves i medfør af litra f 12. oktober 2016 Louise Kaczor 38

39 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse 1. LL 93, stk. 1, litra f Overladelse af brugen til andre fortsat Hvem kan lejer lade optage i sin husstand? Husstandsbegrebet Gensidigt og personligt afhængighedsforhold Nært og familiært forhold U H Lejeren af en toværelseslejlighed, lod en ven flyttet ind i sin lejlighed. Udlejer ophævede lejemålet med henvisning til litra f, da man ikke fandt, at vennen hørte til lejers husstand. Højesteret lagde til grund, at de to venner benyttede lejligheden i fællesskab, og at de i et vist omfang var fælles om husholdningen. Derfor kunne denne indflyttende ven anses for at høre til lejerens husstand På baggrund af afgørelsen kan det konstateres, at der er vide rammer for optagelsen af personer i husstanden, således at næsten enhver person, som lejer lader flytte ind og indleder et vist fællesskab med mht. husholdningen og samvær kan betragtes som tilhørende husstanden TBB Ø En fætter, der i lighed med en samlever, ansås for at tilhøre lejerens husstand TBB V En lejer lod sin bror og dennes hustru og børn flytter ind i lejemålet. De pågældende fandtes ikke at tilhøre husstanden og kunne heller ikke karakteriseres som gæster, hvorfor ophævelsen fandtes berettiget U Ø Lejer udlejede værelser i lejligheden til kollektiv. Alle havde eget værelse, fælles køkken, bad og stue. Fælles indkøb, madlavning og rengøring af fællesarealerne. Lejer havde en fremlejeaftale med beboerne. Selv en gammel ven og beboer var ikke en del af husstanden 12. oktober 2016 Louise Kaczor 39

40 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse 1. LL 93, stk. 1, litra f Overladelse af brugen til andre fortsat Tilfælde, hvor overladen er i orden Samlivsophør Ægtefæller Samlevende, der har haft fælles bopæl i mere end 2 år Fuldstændigt fremleje Lejers ret til fremleje kan ikke fraviges ved aftale Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt og fremsendes til udlejer, før fremlejeforholdets begyndelse Maksimalt 2 år Lejers fravær skal være midlertidig Lejers fravær skal skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse e.l. Delvist fremleje Fremleje af halvdelen af lejlighedens beboelsesrum Afgrænsning i forhold til husstand 12. oktober 2016 Louise Kaczor 40

41 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse 1. LL 93, stk. 1, litra g Husordensovertrædelser 79 a Det er udførligt beskrevet i loven, hvornår der foreligger overtrædelse af god skik og orden, som kan berettige udlejer til at ophæve lejemålet, jf. LL 93, stk. 1, litra g, jf. 79a, stk. 1, nr. 1-8 og 11 og 79a, stk En lejer kan pålægges retsfølger efter 79 b, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen: Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer. 2. Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede. 3. Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. 4. Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer. 5. Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj. 6. Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer. 7. Når lejeren vanrøgter det lejede. 8. Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse. 9 Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer. 10. Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer. 11. Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer. Stk. 2. En lejer kan desuden pålægges retsfølger efter 79 b, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer. Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede. 12. oktober 2016 Louise Kaczor 41

42 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse LL 93, stk. 1, litra g Husordensovertrædelser fortsat Det er udlejers forpligtelse, at sikre god skik og orden i ejendommen Ophævelse eller opsigelse Der er ikke et tydeligt krav om afgivelse af påkrav i loven Bør afgives Retspraksis: TBB Ét tilfælde af vold mod personer i bebyggelsen medførte ophævelse U V En lejers gæster kom i skænderi, og en person blev knivstukket i lejemålet. Landsretten tillod ikke ophævelse, da der ikke tidligere havde været lignende episoder, og da lejeren ikke kunne nå at gribe ind. Lejeren havde tidligere fået indskærpelser for andre mindre alvorlige tilsidesættelser af god skik og orden GD2014/38Ø Hashsalg fra lejlighed var tilsidesættelse af god skik og orden U V En lejers søn tændte bål i opgangen. Ophævelse var berettiget 12. oktober 2016 Louise Kaczor 42

43 Ophævelse på grund af andre former for misligholdelse LL 93, stk. 1, litra l Øvrig misligholdelse, der gør lejers fjernelse påkrævet Beskriver ophævelsesgrundende i lovens 93, stk. 1, litra a-k, ikke den faktiske udøvede misligholdelsesform, kan lejer alligevel med henvisning til litra l ophæve lejemålet En absolut betingelse er dog, at misligholdelsen er sket på en sådan måde, at lejers fjernelse er påkrævet Retspraksis: GD1995/04V Lejer havde beskyldt udlejer for bestikkelse. Landsretten tillod ophævelsen, blandt andet fordi lejeren havde spredt beskyldninger og boede i samme mindre ejendom som udlejer GD Ø Lejer blev dømt for vold mod næstformanden mod andelsboligforeningen, hvor han boede til leje. Volden skete på det lokale værtshus, men lejemålet blev ophævet GD2001/32Ø Lejers påstand i et brev til sin lejerforening om, at udlejer havde lavet svindel med vedligeholdelsesregnskabet var ikke tilstrækkeligt grundlag for ophævelse GD1998/35Ø Lejer havde på grund af manglende betaling fået afbrudt sin strømforsyning. Lejer havde to gange ulovligt retableret forsyningen, men da dette ikke havde medført fare for de øvrige beboere, fandtes der ikke at være tale om væsentlig misligholdelse TBB Ø Et lejemål var væsentligt angrebet af skimmelsvamp. Lejer fandtes med meget stor sandsynlighed at være årsag hertil ved ikke at have behandlet det lejede forsvarligt, hvorfor lejemålet var ophævet med rette 12. oktober 2016 Louise Kaczor 43

44 Udlejers erstatningskrav i forbindelse med misligholdelse Har udlejer ophævet lejemålet, kan han i overensstemmelse med almindelig obligationsretlige regler tillige kræve erstatning af lejer for det tab, som udlejer lider som følge af den væsentlige misligholdelse Ved ophævelse er lejer som udgangspunkt forpligtet til at fraflytte øjeblikkeligt og betale leje for tiden, indtil lejemålet kunne være opsagt fra hans side, jf. lejelovens 95, stk. 1 Udlejers tabsbegrænsningspligt 12. oktober 2016 Louise Kaczor 44

45 Aflevering af det lejede Aflevering Det lejede skal afleveres i kontraktmæssig stand Ind- og fraflytningssyn Indflytningssyn Indtil 1. juli 2015 var det frivilligt, hvorvidt udlejer ville gennemgå det lejede med lejer forud for indflytningen Efter 1. juli 2015 skal udlejere, som udlejer mere end én bolig, afholde indflytningssyn, jf. lejelovens 9 Rapporten skal udleveres til lejeres på synet, eller sendes til lejeren inden 14 dage efter synet, hvis han ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten Retsvirkningen af, at der ikke afholdes eller indkaldes til syn i overensstemmelse med 9, stk. 2, eller at en indflytningsrapport ikke overgives til lejer som foreskrevet i 9, stk. 3, er ifølge 9, stk. 4, at udlejer ikke ved fraflytning kan kræve, at lejer skal hæfte for udførelsen af almindelige vedligeholdelsesarbejder, selvom han har forsøgt sin vedligeholdelsespligt. Udlejer vil dog under alle omstændigheder kunne gøre lejer ansvarlig for eventuelle misligholdelsestilfælde 12. oktober 2016 Louise Kaczor 45

46 Aflevering af det lejede fortsat Fraflytningssyn Ved fraflytninger der findes sted efter 1. juli 2015 skal udlejer indkalde til og afholde et fraflytningssyn i forbindelse med fraflytningen Gælder dog ikke, hvis udlejer kun udlejer én beboelseslejlighed (det er forholdene på hhv. ind- og fraflytningstidspunktet der er gældende) I lejelovens 98, stk. 2 fremgår det, at udlejer skal indkalde til et syn, der skal finde sted senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Dvs. når lejer har genoverladt dispositionsretten over lejemålet til udlejer, hvilket typisk sker ved rydning af lejemålet og overgivelse af nøglerne til udlejer eller udlejers repræsentant Overgivelse kan være sket, selv om ikke alle indbogenstande er fjernet, og selvom ikke alle nøgler er overleveret. Det skal blot følge af situationen, at lejer ikke længere agter at eller kan disponere over lejemålet. Indkaldelse til synet skal være skriftlig og skal ske med mindst én uges varsel Fristen kan aftales kortere, efter at lejemålet er opsagt eller ophævet 12. oktober 2016 Louise Kaczor 46

47 Aflevering af det lejede fortsat Fraflytningssyn fortsat Rapporten skal sendes til lejeren senest 14 dage efter flyttesynet Skal udleveret på papir, hvis lejeren deltager i flyttesynet 12. oktober 2016 Louise Kaczor 47

48 Opsigelse - fortsat Udlejers opsigelse HR: 3 mdr. U 1: 1 md. for lejemålene anført i 82 a og d U 2: 1 år for lejemålene anført i 82 b og 83 a Modif.: Udlejer har tabsbegrænsningspligt, hvis lejer fraflytter før opsigelsesvarslets udløb jfr oktober 2016 Louise Kaczor 48

49 Udsættelse af lejere Praktisk fremgangsmåde Korrekt påkravsskrivelse En lejeretlig påkravsskrivelse skal, for at være gyldig, indeholde følgende: Det nøjagtige skyldige beløb skal opgøres. Der skal gives lejer en frist på 14 dage til at betale det skyldige beløb. Kun pligtige pengeydelser må medtages i opgørelsen. Det skal endvidere angives i påkravsskrivelsen, at manglende betaling indenfor fristen på 14 dage kan medføre ophævelse af lejemålet. Påkravsskrivelsen må tidligst sendes dagen efter den sidste rettidige betalingsdag. 12. oktober 2016 Louise Kaczor 49

50 Udsættelse af lejere fortsat Herefter ophævelsesskrivelse Hvis lejer ikke betaler den skyldige restance indenfor fristen på 14 dage, kan udlejer ophæve lejemålet. Selve ophæveskrivelsen må først komme frem til lejer efter at 14-dages fristen er udløbet. I ophævelsesskrivelsen skal angives de grunde, som ophævelsen støttes på, ligesom ophæveskrivelsen af bevismæssige årsager bør fremsendes såvel anbefalet som med almindelig post. 12. oktober 2016 Louise Kaczor 50

51 Udsættelse af lejere fortsat Udsættelse af lejeren Hvis lejer ikke fraflytter frivilligt, har udlejer mulighed for at begære lejer udsat af lejemålet. Det skal ske ved at indgive en rekvisition til fogedretten, hvori retten anmodes om at forestå effektiv udsættelse. Samtidig med indleveringen af rekvisitionen skal det dokumenteres, at ovenstående formalia er overholdt. Fogedretten indkalder herefter udlejer og lejer til et vejledende retsmøde, hvor formalia kontrolleres, og det klargøres hvorvidt der er indsigelser fra lejers side. Herefter berammes der en egentlig udsættelse, hvor udlejer sammen med en foged, samt låsesmed og vognmand forestår udsættelsen af lejer. Hvis lejer fortsat nægter, kan politiet anmodes om også at bistå ved udsættelsen. Fra huslejerestancen og til selve udsættelsen går der typisk ca. 3 måneder, afhængigt af berammelsestiderne i den lokale fogedret. 12. oktober 2016 Louise Kaczor 51

52 Udsættelse af lejere fortsat Omkostninger Samtlige omkostninger ved udsættelsen skal indledningsvist afholdes af udlejer. Det indbefatter dels det fogedretlige gebyr på 300 kr kr., og dels omkostningerne til låsesmed og vognmand. Afhængig af lejemålets størrelse og mængden af indbo, udgør de samlede omkostninger i alt typisk kr. Såfremt udlejer ikke selv ønsker at afgive påkrav, ophævelse og fogedrekvisition, eller ikke kender de nøjagtige regler herfor, bør der antages en advokat til at sikre sig, at alle formaliteter er overholdt. Samtlige omkostninger i forbindelse med sagens behandling, herunder advokatomkostninger, kan efterfølgende kræves indkasseret fra den udsatte lejer. Henset til, at sagen typisk skal starte helt forfra, hvis der begås formalitetsfejl, vil udgifterne til en advokat eller anden rådgiver typisk være givet godt ud, idet alternativt ellers ofte vil være et lejetab på yderligere 3 måneder, mens sagen genbehandles. 12. oktober 2016 Louise Kaczor 52

53