Søren Frichs Vej 44A-D, Åbyhøj Pragtfuld nyrenoveret og fuldt udlejet kontorejendom Samlet etageareal: ca. 6.185 m² + ca. 429 m 2 varegård Årlige lejeindtægter: kr. 5.773.831,- Imponerende og gennemgribende istandsættelse Velbeliggende i et udviklingsområde 400 meter fra den Indre Ringgade og kun 2 km til Rådhuspladsen 4 gode lejere på 4 nye lejekontrakter Pris: kr. 84.000.000,- kontant - Afkast 1. år: ca. 6,7 %
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 8 Offentlig vurdering... 8 Salgsvilkår... 9 Likviditetsbudget... 10 Planforhold/offentlige forhold... 11 Tekniske installationer... 12 Driftsudgifter... 13 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 14 Handelsomkostninger... 15 Købers kapitalbehov... 15 Startforrentning på kontantbasis... 15 Besigtigelse... 16 Mellemsalg... 17 Lejespecifikation... 18 Fotos... 19 Situationsplan... 25 Matrikelkort... 26 Kort... 27
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Søren Frichs Vej 44 A - D 8230 Åbyhøj Matr. nr. 5 bc Åby By, Åby opdelt i 4 ejerlejlighed nr. 1, 2, 3 og 4. Kommune Aarhus. Opført/ombygget Opførelsesår: 1968 Ombygningsår: 1997 og 2013 Grundareal 9.992 m² - heraf vej 0 m² Oplysninger ifølge: tingbogsattest Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er beliggende i den bynære del af Søren Frichs Vej grænsende til 8000 Aarhus C. Området er meget attraktivt, og forventes over den kommende tid at undergå en større byudvikling. Bygningen fremtræder efter en større renovering, som beløber sig på over kr. 40 mio., flot og præsentabel med en blanding af nypudsede samt store glasfacader. side 3 af 28
Beskrivelse af lejerne Ditmer A/S: Virksomheden blev etableret i 1989 som enkeltmandsvirksomhed af Morten Ditmer. I 2000 blev virksomheden omdannet til et aktieselskab og ejes i dag af Morten Ditmer, Knud Jensen, Johan Bitsch Nielsen og en række af medarbejderne. Ditmer leverer it-understøttelse af organisations- og forretningsudvikling - herunder i offentlige digitaliseringsprojekter. Ditmer arbejder med strategi, business cases, projektledelse, udvikling, implementering, uddannelse, drift, hosting og support. Ditmer har altid været selvfinansierende og uafhængig af eksterne kapitalinteresser. side 4 af 28
Webdanmark.com: webdanmark.com skaber stærke og målbare e-commerce resultater til brands og retailers. I tæt samarbejde med kunderne udarbejdes nytænkende løsninger funderet på solid forretningsforståelse og -strategi. Med 15 års erfaring særligt inden for digital detailhandel har webdanmark.com sammensat de helt rigtige kompetencer og den ekspertviden, der skal til for at skabe målbare resultater. webdanmark.com leverer e-commerce med tredobbelt værdi: multi-channel forretningsrådgivning, den bedste tekniske løsning og intelligent digital marketing. side 5 af 28
Loop: Er et hastigt voksende fitnesskoncept, der henvender sig til en mere moden målgruppe end de traditionelle fitnesscentre. Loop er et strømlinet franchisekoncept, som efterhånden er etableret i hele Danmark. I fitnesscentret Søren Frichs Vej melder indehaverne om et støt stigende medlemstal. side 6 af 28
Sanistål A/S: Sanistål, der beskæftiger ca. 1.600 medarbejdere, har alt inden for VVS og VA, beslag, el-teknik, værktøj, maskiner, teknik, stål og metal. Som en nytænkende grossist er de altid klar til at udfordre og skabe nye indkøbs-, kompetence- og logistikkoncepter, som udvikler din konkurrencekraft. side 7 af 28
Bygningsarealer Arealer Erhvervsareal u/ afskrivning: 6.185 m² Etageareal i alt: 6.614 m² Sekundære arealer: 429 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1968/1997/2013 Bebygget areal: 4.492 m² Antal etager: 1 Anvendelse: Afskrivning: Loop 534 m² Nej Ditmer 2.100 m² Nej Sanistål 2.360 m² Nej Sanistål varegård 429 m² Nej WebDanmark 1.191 m² Nej Der gøres opmærksom på, at arealet i henhold til lejekontrakterne divergerer i forhold til oplysningerne i BBR-meddelelsen. Offentlig vurdering År 2012 Ejendomsværdi (samlet) kr. 20.150.000,- Heraf grundværdi (samlet) kr. 3.147.500,- Ejendommen er ikke under omvurdering. side 8 af 28
Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 84.000.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 84.000.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 283.355,- - Refusion deposita kr. -875.000,- Anslået kapitalbehov: kr. 83.408.355,- Startforrentning 6,69 %. Momsfradragsprocent 93,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 6.614 m² kr. 5.773.831,- I alt kr. 5.773.831,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Depositum Depositum kr. 875.000,- Tinglyste hæftelser Der er ingen hæftelser på ejendommen. side 9 af 28
Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 197.617,- kr. 197.617,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 5.773.831,- kr. 5.773.831,- 1. år før afskrivning/skat kr. 5.576.214,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 324.491,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 5.251.723,- Likviditet 1. år før skat kr. 5.576.214,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 1.312.931,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00% kr. 4.263.283,- Driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 93,00. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. side 10 af 28
Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Offentlige planer/forhold Kommuneplan/Rammeområde 160403ER Ekstrakt: Områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål. I området kan der desuden etableres offentlige funktioner i det omfang disse offentlige funktioner med hensyn til miljøfølsomhed og -belastning ikke adskiller sig fra den øvrige tilladte erhvervsvirksomhed i det konkrete område - og forudsat at der ikke er tale om specielle anlæg, hvis placering normalt vil nødvendiggøre en særskilt planlægning. Bortset fra butikker til lokal forsyning (maks. 100 m²) må der ikke etableres detailhandel i området. Der kan dog normalt etableres butikker til salg af egne produkter i tilknytning til de enkelte virksomheders produktionslokaler. For de maksimale bygningshøjder gælder, at en større højde punktvis kan tillades, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Området er udpeget som byomdannelsesområde. Rumfangsbestemmelsen anvendes alene ved halbygninger og lign. På ejendomme ud mod Søren Frichs Vej skal bebyggelsen opføres med facadevirkning. Der kan etableres en bolig i tilknytning til den enkelte virksomhed. Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen/kommuneplanen/byplanvedtægten, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Miljø Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Energimærke Ejendommen er energimærket med karakteren D. Olietank Der forefindes ingen olietanke på ejendommen. side 11 af 28
Servitutter 5 bc Åby By, Åby, ejerlejl.nr. 1, 2, 3 og 4 28-02-1669 Dok om bebyggelse, benyttelse m.v., forsynings- /afløbsledninger m.v., vejret m.v. samt oldsager 28-02-1969 Dok om tilbagekøbsret m.v. 25-08-1970 Dok om bebyggelse, benyttelse m.v., forsynings- /afløbsledninger m.v., vejret m.v. samt oldsager 25-08-1970 Dok om tilbagekøbsret m.v. 04-04-2011 Lejekontrakt med Sanistål A/S Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Tekniske installationer Varme Ejendommen opvarmes via fjernvarme, jfr. BBR-meddelelse. side 12 af 28
Driftsudgifter Administration, anslået kr. 60.000,- Andel af udgift til administration, betalt af Ditmer og WebDanmark kr. -32.000,- Udvendig vedligeholdelse, anslået ca. 6.185 m² á kr. 30,- kr. 185.550,- Hensættelse til fornyelse af ventilations- og køleanlæg kr. 15.573,- Andel til hensættelse til fornyelse af ventilations- og køleanlæg af Ditmer og kr. -31.506,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 197.617,- Driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 93,00. Øvrige forhold Loop betaler udover lejen følgende driftsudgifter (forholdsmæssigt i forhold til lejemålets areal): Ejendomsskatter, dækningsafgift, udv. vedligeholdelse, klimaanlæg (driftsomk.), fælles el. Ditmer A/S betaler udover lejen følgende driftsudgifter (forholdsmæssigt i forhold til lejemålets areal): Ejendomsskatter, dækningsafgift, forsikring, diverse off. afgifter, brandtilsyn, affaldsgebyrer, rottebek., vej og kloak, udv. vedligeholdelse, fælles el. Sanistål A/S betaler udover lejen følgende driftsudgifter (forholdsmæssigt i forhold til lejemålets areal): Ejendomsskatter, dækningsafgift, forsikring, udgifter til varme og ventilationsanlæg, udgifter til vand og afledning, energimærke/plan, udvendig renholdelse, klimaanlæg, fællesel. Webdanmark.com betaler udover lejen følgende driftsudgifter (forholdsmæssigt i forhold til lejemålets areal): Ejendomsskatter, dækningsafgift, forsikring, diverse offentlige afgifter og bidrag, rottebekæmp., vej- og kloak, affaldsgebyrer, udgifter til vand og vandafledning, ejendomsservice, snerydning/glatførebekæmpelse, beskæring/gartner, ejendomsadministration, fælles elforbrug, graffiti, varmeregnskab, diverse vedligeholdelse og service, energimærkning og henlæggelse til fornyelse af ventilations og køleanlæg. side 13 af 28
Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 84.000.000,- Kontantomregnet købesum kr. 84.000.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift skøde kr. 252.830,- Advokatsalær skøde kr. 30.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 525,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 84.283.355,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 8.085.000,- Grundens værdi kr. 3.147.500,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 72.767.500,- Kontantomregnet købesum kr. 84.000.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr. 8.112.273,- = kr. 324.491,- Afskrivning 1. år kr. 324.491,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. side 14 af 28
Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 252.830,- Advokatsalær - skøde kr. 30.000,- Moms kr. 7.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 290.330,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 93,00 kr. 6.975,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 283.355,- Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 84.000.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 283.355,- - Refusion deposita kr. -875.000,- Investeret kapital omregnet kr. 83.408.355,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 5.773.831,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 197.617,- Nettoleje til forrentning kr. 5.576.214,- 5.576.214,- x 100 83.408.355,- = 6,69 % (anslået) side 15 af 28
Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Søren Lindbjerg, Erhvervsrådgiver Mobil 20131030 E-mail sli@colliers.dk side 16 af 28
Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 274804 side 17 af 28
Lejespecifikation for ejendommen Søren Frichs Vej 44 A - D, 8230 Åbyhøj Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Loop St. + 1. 534 600.000,- 1.124,- NPI min. 2,0 % maks. 4,0 % 2 Ditmer A/S St. + 1. 2.100 1.750.000,- 833,- NPI, min. 2,5 3 Sanistål A/S Varegård 4 45 p-pladser - Sanistål St. + 1. 2.360 429 % 2.153.781,- 772,- NPI 166.050,- NPI min. 2,5 % maks. 3,5 % min. 2,5 % maks. 3,5 % 01-09-14 01-09-11 Bankgaranti 01-09-16 01-09-21 01-04-14 01-05-13 875.000,- 01-12-17 01-12-22 31-12-14 31-12-20 31-12-20 31-12-14 5 WebDanmark St. + 1. 1.191 1.104.000,- 927,- NPI 01-04-14 01-05-13 Bankgaranti 01-02-18 01-02-23 6.614 5.773.831,- 875.000,- 1 Inkl. i lejen er rådighed over 12 stk. p-pladser. Lejemålet er momsfrit. Bankgaranti, svarende til kr. 100.000,- 2 Inkl. i lejen er 43 stk. p-pladser. 3 429 m² af arealet er varegård. Der er oprettet et sælgerpantebrev, hvor udlejer har modregningsret i ydelserne for evt. manglende betaling af husleje eller andre pengepligtige ydelser iht. lejekontrakten. Såfremt lejer opsiger lejekontrakten inden udløbet af uopsigelighedsperioden, har udlejer ret til straks at modregne kr. 2.000.000,- i pantebrevet. 5 Inkl. i lejen er rådighed over 20 stk. p-pladser. Bankgaranti, svarende til kr. 447.500,- side 18 af 28
Fotos side 19 af 28
Fotos side 20 af 28
Fotos side 21 af 28
Fotos side 22 af 28
Fotos side 23 af 28
Fotos side 24 af 28
Situationsplan side 25 af 28
Matrikelkort side 26 af 28
Kort side 27 af 28
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Codanhus Gl. Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Kongensgade 74-76 DK-5000 Odense C Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 36273630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79