Lasse Garby Højbjerg Vang 8 2840 Holte 21440896 Holte, den 22. december 2015 Att: Byplanudvalgsformand Axel Bredsdorff Vedr. ansøgning om nedrivningstilladelse på Kong Valdemarsvej 19 i Holte, reference 2015-5239. Kære Axel Bredsdorff Jeg skriver til dig i din egenskab af formand for Rudersal kommunes Byplanudvalg, idet udvalget den 13. januar 2016 skal tage stilling til en ansøgning om nedrivning af ejendommen på Kong Valdemars vej 19, som idag har en bevaringsklassificering 3. Den nuværende ejer har søgt om nedrivningstilladelse, og jeg har som køber interesse i ejendommen. Et køb som er betinget af, at der gives tilladelse til nedrivning. Ejendommen har nu været til salg siden juli uden resultat, og et reelt alternativ er, at Rudersdal Kommune overtager ejendommen gennem en afvisning af nedrivningstilladelsen med et såkaldt 14 forbud, jf. Planlovens 14. I kølvandet af en afvisning, skal kommunen inden for et år udarbejde ny lokalplan for ejendommen. Såfremt en ny ansøgning om nedrivning afvises, kan ejeren ifølge Planlovens 49 forlange ejendommen overtaget mod erstatning af Rudersdal Kommune. Der findes ingen dokumentation hos Byplanafdelingen for, at ejeren af netop denne ejendom i forbindelse med, at den i 1992 blev registreret som bevaringsværdig, er blevet hørt eller orienteret om, at kommunen ville registrere den som bevaringsværdig. Byplanafdelingen har fremsendt dokumentation for, at man har lavet en generel orientering og henviser til annoncer i de lokale aviser, hvoraf det bl.a. fremgår at det især er arkitektstuderende, der skal foretage registreringen. Ifølge planloven og fredningsloven fra 1918 (med efterfølgende revideringer), som også omhandler vejledning til bevaring af ejendomme, så skal ejeren inddrages i kommunens eller andres ønske om registreringen. Det er en væsentlig indgriben i den private ejendomsret, at registrere en ejendom som bevaringsværdig, og når man ikke kan dokumentere, at man har haft en direkte dialog med ejeren bør registreringen anses for værende ugyldig, da den ikke opfylder krav i lovgivningen. Ejendommen blev i 1992 klassificeret som bevaringsværdig med begrundelse i, at der var tale om arkitekten Harald Plums eget hus, som man mente var opført i en særlig stilart kendt fra tiden omkring 1950 erne, hvor det blev tegnet. Når man vurderer den faktiske tilstand for ejendommen, se venligst vedlagte 12 fotos, er det meget vanskeligt at forstå, at denne ejendom fortsat skal være bevaringsværdig, og ikke i stedet godkendes til nedrivning. Jeg vil kort uddybe hvorfor. I forbindelse med den offentlige høring om nedrivningstilladelse af ejendommen har der været en meget begrænset interesse fra offentligheden. Den 7. oktober 2015 offentliggjorde kommunen, efter gældende regler,
ejerens ønske om en nedrivingstilladelse og da indsigelsesperioden udløb den 4. november 2015 var der kun indgivet to indsigelser, nedenfor benævnt A og B. Endvidere har Realdania, som har stor tradition for at opkøbe særlige ejendomme med henblik på at bevare dem, ifølge modtagne oplysninger, ikke ønsket at yde støtte eller opkøbe ejendommen. A. Skrivelse fra Søllerød Museum. Der er sendt 6 linjer, hvor man refererer til, at (1) ejendommen blev registreret som bevaringsværdig i 1992, at (2) der er en flot flisebelægning i gule mursten, og at (3) der er en flot udsigt over Kirkeskoven og Søllerød Naturpark. Nr 1 er ikke ny begrundelse, nr 2 næppe nok for at bevare en meget nedslidt og faldefærdig ejendom og nr 3 har de fleste ejendomme på samme side af Kong Valdemars vej, og en ny beboelse vil ligeledes få det, og derfor ikke et argument for en bevarelse af ejendommen. B. Skrivelse fra Landsforeningen for bygnings- og landskabskultur Det fremgår, at man end ikke har besigtiget ejendommen, men kun forholdt sig til fotos af ejendommen samt begrundelsen for registreringen i 1992. Der henvises til Plum & Iversens byggerier og en række generelle forhold iøvrigt. Hvis man har en seriøs interesse i at bevare en ejendom, må det forventes, at man i det mindste besigtiger ejendommen og ser på de faktiske forhold omkring ejendommens tilstand. Det er de eneste indsigelser, der er fremkommet. Hverken ejer eller andre end de to parter har udtrykt interesse for at bevare ejendommen. Dette er væsentligt under hensyntagen til, hvorledes bevaringsværdige ejendomme skal forvaltes udfra planloven og lov om bygningsfredning, også omfattende bevaringsværdige ejendomme. Det skal foregå i et samspil mellem ejere, bevaringsforeninger, kommuner, regioner og staten. Byplanafdelingen og til dels Landsforeningen for bygnings- og landskabskultur argumenterer for en bevaring, da der er tale om Harald Plums egen bolig og tidligere tegnestue, og at der er nogle særlige arkitektoniske karakteristika for den tids byggeri. Det er endog meget vanskeligt at finde disse. Som det fremgår af vedlagte fotos så er den mindste bygning på 98 kvadratmeter en firkantet gasbeton bygning, træbeklædt med fladt tag og lysindfaldskasser på taget. På ingen måde et byggeri, der kan karakteriseres som hverken unikt eller særpræget for Plum & Iversens arkitektur. På vedlagte fotos ses modsat en faldefærdig ejendom. I Rudersdal kommune, og i særdeleshed området for den tidligere Søllerød kommune, er der mange byggerier af Plum & Iversen. Der er således i forvejen rig repræsentation i kommunen af Harald Plums byggerier, ejendomme som er langt mere karakteristiske for deres og for den tids byggerier. Særligt kan nævnes Carlsmindeparken og Søterrassen, som består af Plum & Iversen boliger. På Carit Etlars vej 8 ligger en meget repræsentativ ejendom for Plum & Iversens arkitektur. Den fremstår synlig for offentligheden, flot og velholdt, og med særlige arkitektoniske kvaliteter. Der er ejendomme på Kastanievej 46 i Holte og Ellehaven 21 i Trørød, som ligeledes er Plum & Iversen byggerier. Den aktuelle ejendom beliggende Kong Valdemarsvej 19, er stort set ikke engang synlig for forbipasserende. Derfor er der ikke den store umiddelbare værdi for offentligheden. Man bør se på, hvad der ligger til grund for bevaringsværdige bygninger og de muligheder, der ligger for at ændre den status, hvis der sker ændringer. Det står beskrevet på Rudersdal Kommunes hjemmeside, jvf link. www.rudersdal.dk/borgerservice_selvbetjening/by_bolig/bevaring/bevaringsvaerdige_bygninger.aspx I følge lovgivningen skal en bygning, for at være bevaringsværdig, besidde A) Væsentlige arkitektoniske kvaliteter eller, B) Gode arkitektoniske kvaliteter kombineret med kulturhistorisk værdi og betydning i bymiljøet. Bevaringsværdien er udtryk for den samlede vurdering på besigtigelsestidspunktet. At ejendommen skulle have betydning for bymiljøet er svært at se, når den ikke er synlig fra vejen.
Ifølge SAVE-metoden, som inddeler bevaringsværdige ejendomme efter værdier, er bygninger i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse defineret med bevaringsværdi 2-4. Ved så faldefærdig en ejendom, der i sin tilstand næppe kan anvendes som bolig, er det naturligt at stille spørgsmålstegn ved, om den håndværksmæssige udførelse underbygger en bevaringsværdighed. Jeg har fuld forståelse for, at Rudersdal Kommune ønsker at bevare ejendomme af særlige kvaliteter, men man bør også forholde sig til ejendommens anvendelsesmuligheder og stand, dens opdeling i to separate bygninger, og de behov og krav der er til en ejendomme og boliger i dag, og ikke som det var for 63 år siden i 1952. Altså med mindre kommunen reelt har til hensigt at overtage driften af ejendommen til andre formål. Harald Plum døde i 1993 og det ser ikke umiddelbart ud til, at bygningerne har været vedligeholdt. De er mere eller mindre forfaldne og er i meget dårlig stand og ikke særlig anvendelig til bolig. Man kan naturligvis restaurere bygningerne med de begrænsninger, der er for bevaringsværdige ejendomme, men det vil være såsærdeles bekosteligt. Det skal her fremhæves, at der ifølge tilstandsrapporten udarbejdet 22.7.15, er ikke færre end 18 stk. K3 er, der er defineret som: kritiske skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skade på andre bygningsdele. Bl.a. en af de K3ere som den byggesagkyndige har angivet beskrives således: Spærene til overdækningen ved værkstedet er kraftigt underdimensionerede. Der er nedbøjning i spærene. Note: Der er risiko for kollaps. Energimærket for ejendommen er angivet til E, og lever således ikke op til nutidens behov. Der er bl.a. også installeret elvarme apparaturer i loftet, da bygningen ikke er tilstrækkeligt isoleret. Jeg håber, at Byplanudvalget vil se velvilligt på min anmodning og godkender nedrivningsansøgningen grundet denne redegørelse af (1) manglende dokumentation for orientering af ejer af registreringen som bevarigsværdig i 1992 (2) ejendommens relle bevaringsværdighed i 2015, herunder den manglende reelle værdi for bymiljøet, da den stort set ikke er synlig (3) ejendommens faktiske og forfaldne tilstand (18 K3 ere) samt (4) kommunens risiko for at blive pålagt overtagelse af ejendommen med dertil hørende udgifter til istandsættelse samt efterfølgende driftsomkostninger. Afslutningsvist vil jeg gerne tilbyde arrangement af en fælles besigtigelse af ejendommen i ugen inden Byplanudvalgets møde med mulighed for, ved selvsyn, at foretage en vurdering af ejendommen. Jeg ser frem til at høre fra dig. CC: Byplanudvalget i Rudersdal Kommune og Byplanafdelingens ledelse
Fotos af den mindste bygning på ejendommen ud mod Kong Valdemars vej. Fotos af den større bygning fra østsiden
Øvrige fotos af den større bygning på ejendommen.