Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Helårsbeboelse Allerede den oprindelige lejeaftale fra 1948 nævnte helårsbeboere. Kommuneplanen fra 1985 anerkendte, at der i Mozart og Frederikshøj var haveforeninger med helårsbeboelse, som ønskedes bevaret. BBR meddelelserne har i mange år betegnet husene i Mozart som Fritliggende enfamiliehus (parcelhus). Ifølge: Bekendtgørelse af lov om bygnings- og boligregistrering 3 påhviler det kommunen at sikre den fornødne entydighed i registreringen. BBR-meddelelsernes ordlyd har naturligvis haft den konsekvens, at medlemmerne har måttet betale skat af deres huse, som alle andre. Vi har af skattevæsenet fået oplyst, at skatten svares af værdien af huset hvis vi derfor ikke kunne overdrage huset, skulle vi heller ikke betale skat. Vi har derfor forstået at kommunen har givet afkald på deres ret til at kræve husene nedrevet ved fraflytning og givet tilladelse til overdragelse for at kommunen kunne opkræve skat af huset. Alle overdragelserne er indberettet til kommunen og skattevæsenet i henhold til gældende regler, og kommunen har så langt nogen kan huske tilbage ikke protesteret, men accepteret og pålagt os skat. Kommunen har altså i alle årene vidst, at der i haveforeningerne var reelt helårsbeboelse. På den baggrund synes det mærkeligt, at det nu skal koste dyrt at ændre status til helårsbeboelse. Kommune kan vel ikke både kræve skat og så kræve, at vores huse skal nedrives. Er ikke enten skatten urigtigt opkrævet eller har kommunen ikke ved at opkræve skat af huset accepteret at det kan overdrages ved fraflytning? Kan kommunen kræve skat af et hus der er værdiløst fordi det skal nedrives? Reel opsigelsesfrist I brev fra kommunen fra 1973 hed det at lejeren var forpligtet til at afgive dele af arealet som kommunen måtte ønske at disponere over til andet formål. Foreningens repræsentanter har ved mange lejligheder fået det indtryk at vi kommunen ønskede haveforeningerne med helårsbeboelse bevaret. I forbindelse med anlæg af Øresundsforbindelsen fik opsagte fuld erstatning for deres tab af boligen. I mange år hed det i foreningen, at fordi vi nu havde boet så længe med 3 måneders opsigelse, og at udlejeren aldrig havde benyttet sig af retten til at opsige foreningen betød det reelt at kommunen ikke længere ville kunne sige foreningen op uden at betale erstatning.
Disse ting har gjort, at foreningen og dets medlemmer har været overbevist om, at vi ikke kunne siges op. Kan haveforeningen virkeligt siges op uden erstatning, eller har vi i virkeligheden uopsigelighed? Hvis vi ikke har krav på erstatning nu, hvorfor havde vi så dengang? eller Hvis kommunen ikke var forpligtet til at betale erstatning dengang i henhold til aftale og løfter til os hvorfor betalte de så? Forurening På baggrund af miljøkontrollens undersøgelse af 38 haveforeninger i 1998 blev tinglyst et dokument angående affaldsdepot i haveforeningen. I vurderingsgrundlaget for ejendomsmæglerens vurdering af haveforeningen blev forureningen betegnet som almindelig Københavnerforurening. Det synes inkonsekvent. Det virker mærkeligt at tinglyse en forurening, som er ikke skulle være værre end det almindelige for området. Giver den foreslåede lejekontrakt sikkerhed for at foreningen ikke kommer til at hænge på udgifter til oprensning af forurening påført i den tid arealet blev brugt til opfyld? Kan man evt. stille tillægsspørgsmål til vurderingsmanden hvad vil leje være hvis det lægges til grund at grunden er kemikalieaffaldsdepot? Og a Lejer er pligtig til at foretage evt. oprensning uden erstatning b udlejer sørger for evt. oprensning og erstat evt. skader der opstår i forbindelse med oprensningen. Hvad er vores situation, hvis vi ikke når til enighed med kommunen om en ny aftale Det er vigtigt at kende vores situation, såfremt vi ikke kan blive enig med kommunen om en ny lejekontrakt. Vil vi kunne blive sagt op med kort varsel? Kunne man forestille sig at jorden ville blive budt til salg, og ville vi have nogen chance for at købe i den situation? Hvis vi opsiges vil vi så få: 1. erstatning som ved etablering af Øresundsforbindelsen? 2. tilbudt genhusning?
Er det teknisk muligt at tilføje ændringer som kommune kræver i et tillæg til eksisterende lejeaftale i stedet for at lave en hel ny lejekontrakt? Flere spørgsmål om muligt køb Lejekontrakten kan blive med 30 års opsigelse og forkøbsret. Hvordan vil vores mulighed for at købe foreningen være i den situation? Hvad er muligheden for køb uden lejekontrakten hvad er vilkårene for køber med vore nuværende lejekontrakt og hvis vi tiltræder den nye hvad er forskellene i de to kontrakter? I vores nuværende skal vi kun betale af udlejede lodder efter den nye skal vi betale for også ikke udlejede lodder Efter den gamle har vi efter aftale med kommune og praksis krav på erstatning ved opsigelse, efter den nye for vi ikke erstatning og vi skal solidarisk betale for at rydde grunde og retablere vejene. Efter den nuværende kan kommune ikke kræve hvad andre kan og vil betale i leje uden begrænsning efter den nye skal vi uden nogen begrænsning solidarisk betale hvad en anden kan og vil betale i leje for hele arealet. Vil en kapitalfond ikke betale en langt højere pris for et arealet, hvis kapitalfonden ikke er pligtigt til at udleje arealet til os på rimelige vilkår jf. lejeloven men i stedet kan kræve en leje af os der vil svarer til hvad ejeren vil kunne få hvis udlejeren i stedet udlejede til en anden f.eks en kapitalfond der ville opføre nye og dyre boliger? Er det rimeligt at en nuværende lejer, der må flytte p.g.a. lejen, også skal rive sit hus ned, og er det rimeligt at de resterende lejere hvis ikke lejeren kan betale både skal betale for nedrivning af huset og skal betale leje for de fraflyttende? Kan kommune tilbyde os ejendommen uden offentlige udbud på vilkår som foreslået ved salg af almennyttige boliger? Hvis ikke vil kommune overveje at søge etableret et grundlag så vi kan køber på tilsvarende vilkår? Er det muligt at vores foreningen kan behandles efter reglerne i lov om alminnyttige boliger 144 og så blive undtaget reglerne om udbud af staten ejendommen jf. styrelseslovens 68 jf. vejledning om udbud af statens ejendomme af 24-10-2006 1 stk 2? Hvilke tiltag kan vi lave for at blive omfattet hvis vi ikke allerede er det? Er det muligt at kommunen vil behandle haveforeningerne som private ejere af haveforeninger og DSB skal behandle haveforeningerne hvis det ønsker at sælger/nedlægge foreningerne jf. Lov om kolonihaver fra 2006? Ejendomsmæglerens vurdering af lejen i forhold til grundskyld
Begrebet markedsleje betyder vel at lejen fastsættes til hvad markedet ville være villig til at give. I den sammenhæng virker det helt mærkeligt at markedslejen kan fastsættes uden at inkludere grundskylden. I alle andre sammenhænge vil en ekstra udgift eller skat påvirke markedsprisen nedad. For eksempel er det kendt at en høj rente giver vil give lavere huspriser, ligesom en lav rente medfører højere priser. Ligesådan vil en høj skat på jorden give en lavere værd på jorden. Grundskylden, som skal betales i forhold til vurderingen af haveforeningen, er i dag ukendt. Det vi bare skal kræve, er at vurderingsmanden vurderer leje inklusive skatter og afgifter og at der så i lejekontrakten anføres at lejen er inklusive skatter og afgifter efter at disse er pålagt når ejendommen er endelig fastlagt og vurderet. Hvordan står vi, hvis vi I fremtiden ikke kan leje et eller flere lodder ud? Skulle det værste ske, at leje blev sat så meget op, at det var svært at leje lodderne ud kunne de resterende medlemmer risikere at skulle betale for ikke udlejede lodder. Leje burde betales kun i forhold til udlejede lodder. Hvilke rettigheder har vi i den nuværende lejeaftale i forhold til den nye? Hvilke fordele og ulemper er der i den nye henholdsvis nuværende lejeaftale? Hvad er den forventede udvikling i lejen i 10 år frem? Den sociale vinkel En nylig undersøgelse af medlemmernes økonomi viste at der er store indkomstforskelle i haveforeningerne og at der er adskillige medlemmer, der vil få det særdeles vanskeligt med den foreslåede leje. Det er tvingende nødvendigt at sikre overgangsordninger, hvis det skal være muligt at fastholde alle eller bare de fleste af de nuværende beboere. Et alternativ Det er diskussionen blevet nævnt at haveforeningerne kunne være et eksperiment for en alternativ boligform. Hvis vi ville yde et bidrag til et forsøg med alternative boligformer, vil det kunne omfattes af lov om almene boliger samt støttede andelsboliger m.v. Kapitel 10, Forsøg 144 ff. Det ville være helt på linie med kommunens formulerede strategi om at etablere flere billige boliger, som hjemmehjælpere, politibetjente og sygeplejersker kan betale. Erhvervslejemål? Vi mener i øvrigt, der er helt afgørende at vi får udtalelse fra kommune om hvorfor de ønsker lejen reguleret i henhold til erhvervslejeloven.
Kommune må selvfølgelig ikke stille os bedre end andre og de må vel heller ikke stille os ringere end andre og endelig må kommunen vel ikke udnytte sin stilling som lovgiver og kræve ydelser som andre ikke ville kunne kræve. Vi er vel efterhånden kommet så langt at det er klart, at der er aftalefrihed og kommune kan formelt selv bestemme om den vil reguleres vores leje i henhold til erhvervslejeloven eller boligreguleringsloven. En privat boligudlejer har ret til en leje som anført i Boligreguleringslovens 9 det vil i praksis sige en forrentning af ejendommen baseret på tidspunktet for etableringen. Kommune har hele tiden haft ejendommen og der er klart muligt at fastlægge grundværdien som den ville have været i 1973. Oven i det skal kommune så i henhold til lejeloven have forrentet sine investeringer og lejen tillægges de til enhver tid værende skatter og afgifter. Er den omstændighed, at kommune ikke har betalt for opførelse af husene eller, at kommunen ikke har givet os tilskud til at opføre husene, så rimelig begrundelse for, at vi ikke skal have den samme beskyttelse som lejere i almennyttige eller private lejeboliger? Vi kan jo også spørge vil vi blive bedre stillet en lejere i almindnyttige boliger eller lejere af boliger i den private boligmasse hvis vores lejemål reguleres efter de samme regler der gælder for lejeboliger og almennyttige boliger? Når vi så har et svar fra kommunen med en begrundelse så har vi noget at forholde os til og vi kan så undersøge hvilke tiltag som kommune vil kræve for at leje kan reguleres som ved almennyttige eller almindelige lejligheder.