NYHEDER FRA PLESNER NOVEMBER Bopælspligt...1 Udlejers genforhandlingsadgang i erhvervslejemål...4

Transkript

1 NYHEDER FRA PLESNER NOVEMBER 2008 ERHVERVSEJENDOMME Bopælspligt...1 Udlejers genforhandlingsadgang i erhvervslejemål...4 Bopælspligt Af advokat Peter Ledager En bolig uden bopælspligt vil typisk have en højere salgsværdi end en tilsvarende bolig med bopælspligt. I praksis er det vanskeligt at bevare denne øgede værdi, hvis boligen udlejes. Artiklen belyser problemstillingen. Landets kommuner kan beslutte, at boligerne i de respektive kommuner skal være omfattet af boligreguleringslovens forbud mod at boliger står tomme, også kaldet bopælspligt. Ifølge Velfærdsministeriet har 78 ud af landets 98 kommuner sat reglerne om bopælspligt i kraft. Reglerne om bopælspligt har derfor relevans for størstedelen af landets ejendomme. Reglerne om bopælspligt har grundlæggende til formål, at dæmme op for den generelle mangel på lejeboliger. Bopælspligt medfører, at ejeren af en ledig bolig, som hidtil har været anvendt hel eller delvis til helårsbeboelse, er forpligtet til at udleje eller selv anvende boligen til beboelse. Anvendelse af en bolig til beboelse kræver ifølge praksis, at boligen anvendes til natophold i mere end halvdelen af året. Det anses normalt for den praktiske hovedregel, at en bolig har været anvendt til helårsbeboelse, når der har været foretaget en folkeregistertilmelding på adressen. Hvis ejeren ikke udlejer en ledig bolig med bopælspligt til beboelse inden for en frist på seks uger, er ejeren forpligtet til at orientere kommunen herom. Med mindre boligen er ledig på grund af, at ejeren foretager ombygning eller forsøger at sælge boligen, kan kommunen anvise en lejer til boligen. Med 195 jurister og en samlet medarbejderstab på 345 er Plesner et af landets førende internationale advokatfirmaer med specialer inden for alle erhvervs- og offentligretlige områder. Plesners vision er at være Danmarks bedste advokatfirma det naturlige valg for enhver dansk og udenlandsk virksomhed med behov for erhvervsjuridisk rådgivning. 1

2 Lokalplanens bestemmelser om anvendelse Som nævnt bliver en ejendom først omfattet af reglerne om bopælspligt på det tidspunkt, hvor denne har været anvendt helt eller delvist til helårsbeboelse. I den sammenhæng er det særligt interessant, at en række boliger ifølge lokalplanen ikke nødvendigvis skal anvendes til helårsbeboelse. Dette har eksempelvis været tilfældet for en del af det byggeri, som gennem de seneste år er opført i Ørestaden, København. Det anses i almindelighed at øge en boligs værdi, at denne ikke er undergivet bopælspligt. Udlandsdanskere, forskere eller andre, som ønsker en sekundær bolig eksempelvis i en af landets storbyer, vil ikke have mulighed for at erhverve en bolig omfattet af reglerne om bopælspligt til lejlighedsvis overnatning uden samtidig at acceptere en betydelig risiko for, at kommunen anviser en lejer til boligen på en tidsubestemt lejekontrakt. En sådan tvangsudlejning vil typisk påvirke boligens værdi meget negativt og umuliggør i sagens natur den påtænkte anvendelse. At boliger uden bopælspligt almindeligvis anses for at være særligt attraktive afspejler sig bl.a. i salgsopstillinger for sådanne boliger. Det ses også, at boliger uden bopælspligt udbydes til priser, som ligger betydeligt over priser på tilsvarende boliger med bopælspligt. Sommerhuslovens bestemmelser I en række tilfælde har ejendomsinvestorer erhvervet en eller flere lejligheder uden bopælspligt med videresalg for øje. I et stagnerende ejendomsmarked er det nærliggende at overveje, hvilke muligheder der er for at udleje en sådan bolig, uden at risikere at ejendommen omfattes af reglerne om bopælspligt. Ejendomsinvestoren bør i den forbindelse være opmærksom på sommerhuslovens bestemmelser (lovbekendtgørelse nr. 785 af 21. juni 2007 om sommerhuse og campering mv.). Sommerhusloven blev oprindeligt indført i 1972 for at sikre samfundets indseende med arealanvendelsen særligt i det åbne land og i områder af betydning for befolkningens rekreative interesser. Sommerhusloven indeholder dog endvidere en begrænsning i selskabers muligheder for at erhverve fast ejendom til rekreativ anvendelse, herunder for at undgå at det generelle forbud mod ud- 2

3 lændinges erhvervelse af fast ejendom bliver omgået ved, at erhvervelsen sker gennem et selskab. Uanset at reglerne herom er indeholdt i den såkaldte sommerhuslov, som primært sigter mod at regulere erhvervelsen af sommerhuse, finder reglerne som udgangspunkt anvendelse på erhvervelse af og udlejning af alle typer boliger til andet end helårsbeboelse, herunder boliger uden bopælspligt. Bestemmelserne i sommerhusloven indebærer, at selskaber ikke uden tilladelse fra miljøministeren kan erhverve eller udleje boliger til andet end helårsbeboelse. Endvidere kan fysiske personer ikke udleje boliger erhvervsmæssigt uden forudgående tilladelse og heller ikke uden forudgående tilladelse udleje boliger ikke-erhvervsmæssigt for et længere tidsrum end et år. Overtrædelse af sommerhuslovens regler sanktioneres med bøde og aftaler indgået i strid med loven er ugyldige. Miljøministeren har i praksis forvaltet dispensationsmuligheden meget restriktivt, og der er således i praksis en betydelig risiko for at der ikke kan opnås dispensation. Sammenfatning Ved erhvervelse af boliger uden bopælspligt med henblik på videresalg for øje bør der - særligt i et stagnerende boligmarked allerede i forbindelse med erhvervelsen fokuseres på, hvilke muligheder der er for på et senere tidspunkt at udleje boligen i en kortere eller længere periode, uden at boligen dermed bliver omfattet af bopælspligt. Sommerhusloven sætter snævre begrænsninger for disse muligheder, idet loven opstiller krav om, at erhvervsmæssig udlejning af boliger til andet end helårsbeboelse kræver tilladelse. Ved udlejning til helårsbeboelse bliver boligen i størstedelen af landets kommuner omfattet af reglerne om bopælspligt. Inden for sommerhuslovens rammer har et selskab reelt kun mulighed for at undgå bopælspligten ved at undlade at udleje boligen. Hvis ejeren er en fysisk person, har denne desuden mulighed for, inden for sommerhuslovens rammer, enten selv at anvende boligen til andet end helårsbeboelse eller ikkeerhvervsmæssigt at udleje boligen til dette formål i op til et år. Øvrig udlejning til andet end helårsbeboelse kræver tilladelse fra miljøministeren. 3

4 Købesummen bør fastsættes under hensyntagen hertil, og i en række tilfælde kan der stilles spørgsmålstegn ved, om manglende bopælspligt altid er værdiforøgende. Udlejers genforhandlingsadgang i erhvervslejemål Af advokat Martin Jastram Ved erhvervslejelovens ikrafttræden blev der givet udlejer adgang til under opfyldelsen af en række betingelser at kræve vilkårene i en erhvervslejekontrakt genforhandlet. Hvorvidt en udlejer kan kræve lejekontrakten genforhandlet afhænger ikke alene af, hvad der er aftalt i lejekontrakten mellem lejer og udlejer, men tillige af om betingelserne i erhvervslejelovens 14 er opfyldt. Erhvervslejeloven trådte i kraft den 1. januar Erhvervslejeloven gælder for alle erhvervslejekontrakter indgået efter lovens ikrafttræden samt med visse undtagelser for erhvervslejekontrakter indgået før lovens ikrafttræden. Ved erhvervslejelovens ikrafttræden blev der indført en lejeretlig nyskabelse, idet lovens 14 introducerer en lovhjemlet adgang for udlejer til at kræve lejekontrakten genforhandlet og eventuelt at opsige denne, såfremt en række betingelser er opfyldt. Bestemmelsen kan tidligst anvendes 8 år efter lejeforholdets ikrafttræden. Det må således forventes, at der i de kommende år vil dukke sager op vedrørende fortolkning af bestemmelsen. Der findes ikke en tilsvarende bestemmelse i erhvervslejeloven om, at en lejer skal kunne kræve vilkårene for lejekontrakten genforhandlet, men da erhvervslejeloven bygger på en høj grad af aftalefrihed mellem parterne, vil en sådan aftale frit kunne indgås. I det følgende vil der blive redegjort for indholdet af erhvervslejelovens 14 samt for betingelserne for anvendelse af bestemmelsen. 4

5 Retsvirkningen af erhvervslejelovens 14 Betydningen af, at erhvervslejelovens 14 er vedtaget mellem parterne, er i al væsentlighed, at en udlejer, såfremt en række betingelser er opfyldt, kan stille krav om ændring af et eller flere vilkår i lejeforholdet og opsige dette, såfremt enighed ikke kan opnås. Bestemmelsen omfatter principielt alle lejekontraktens vilkår, herunder også forhold, der har væsentlig betydning for lejer, og som kan have været en del af lejers forudsætninger for oprindeligt at indgå lejekontrakten, f.eks. lejemålets størrelse. Man kan således forestille sig en situation, hvor en udlejer stiller krav om, at lejemålet skal indskrænkes eller udvides, eller at en eksisterende afståelses- eller fremlejeret begrænses. Bestemmelsen vil principielt også kunne anvendes til at forhøje lejen, idet det dog må forventes, at parterne primært vil anvende de i erhvervslejeloven allerede eksisterede regler om lejeregulering. Det kan have yderst vidtrækkende konsekvenser for lejeren, hvis parterne ikke kan nå til enighed om vilkårsændringen, idet udlejer i givet fald er berettiget til at opsige lejekontrakten. Er bestemmelsen vedtaget mellem parterne, stilles udlejeren således favorabelt, idet den lejer, der ikke ønsker at fraflytte lejemålet, i realiteten kan være tvunget til at acceptere et forringende lejevilkår. Lejers eneste mulighed for at imødegå en i øvrigt gyldigt varslet vilkårsændring vil være at påberåbe sig, at vilkåret er urimeligt, og at vilkåret dermed skal tilsidesættes i medfør af erhvervslejelovens 7, jf. aftalelovens 36. Betingelser for anvendelse af erhvervslejelovens 14 Som det fremgår af ovennævnte, er retsvirkningen af bestemmelsens vedtagelse, at udlejer er berettiget til at opsige lejekontrakten, hvis lejer ikke vil acceptere et ændret vilkår. Konsekvenserne er således vidtrækkende for lejer, og 5

6 man har derfor fra lovgivers side opstillet en række formkrav, der skal opfyldes, inden bestemmelsen kan anvendes. Det er for det første en forudsætning for udlejers anvendelse af genforhandlingsadgangen i erhvervslejelovens 14, at det skriftligt er aftalt mellem parterne, at bestemmelsen finder anvendelse på lejeforholdet. Det skal endvidere udtrykkeligt fremgå, at udlejer har ret til at opsige lejeforholdet, og om lejer i tilfælde af udlejers opsigelse har krav på erstatning. Ovennævnte formkrav er egentlige gyldighedsbetingelser, hvilket vil sige, at en udlejer ikke vil kunne støtte ret på en aftale om genforhandling, hvis et eller flere af formkravene ikke er opfyldt. Det er tillige væsentligt at bemærke, at erhvervslejelovens 14 ikke finder anvendelse på de såkaldte erhvervsbeskyttede lejemål, som f.eks. strøgbutikker m.v. Bestemmelsen er beskyttelsespræceptiv for lejer, hvilket betyder, at bestemmelsen ikke kan fraviges til skade for lejer, og at det således ikke gyldigt kan aftales, at bestemmelsen skal finde anvendelse for et erhvervsbeskyttet lejemål. Genforhandlingsadgangen efter erhvervslejelovens 14 kan tidligst bringes i anvendelse 8 år efter lejemålets ikrafttræden og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene efter bestemmelsen sidst er trådt i kraft. Bestemmelsen kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter reglerne om regulering af lejen til markedsleje i henhold til erhvervslejelovens 13 er trådt i kraft. Som nævnt indledningsvist blev bestemmelsen indført ved erhvervslejelovens ikrafttræden den 1. januar Da bestemmelsen tidligst kan anvendes 8 år efter lejekontraktens ikrafttræden, må det påregnes, at der i de kommende år vil dukke sager op vedrørende fortolkningen og rækkevidden af bestemmelsen. Der er en meget stor grad af aftalefrihed i erhvervslejeloven. Da der endnu ikke foreligger retspraksis på området, er det uvist, hvorledes domstolene vil fortolke bestemmelsen. Det må dog antages, at domstolene vil være tilbageholdende med at afvise en vilkårsændring som værende urimelig, med mindre der er tale om åbenbart urimelige forhold. 6

7 Det må derfor under alle omstændigheder klart anbefales, at parterne forholder sig kritisk til, om bestemmelsen skal gælde i lejeforholdet, idet konsekvenserne for lejer kan være betragtelige. Kontakt vores advokater på telefon , eller på nedenstående adresser: Advokat, partner Leif Djurhuus Advokat, partner Peer Meisner Advokat, partner Jakob Schou Midtgaard Advokat, juniorpartner Anders Friis Advokat, associeret partner Jette Tang ldj@plesner.com pme@plesner.com jsm@plesner.com afr@plesner.com jta@plesner.com Advokat Abid Khan Advokat Lars Pærregaard Advokat Peter Ledager Advokat Jimmy Scavenius Lang Advokat Jeppe Holt Advokat Thomas O. Q. Krüger Advokat Martin Jastram akh@plesner.com lpd@plesner.com ple@plesner.com jla@plesner.com jeh@plesner.com tkr@plesner.com mja@plesner.com Dette nyhedsbrev er kun til generel oplysning og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Plesner påtager sig intet ansvar for tab som følge af fejlagtig information i nyhedsbrevet eller andre forhold i forbindelse hermed. 7