ASSET MANAGEMENT OG ERHVERVSLEJERET

Transkript

1 Indsæt billede: og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende og indsætte igen ASSET MANAGEMENT OG ERHVERVSLEJERET Ved partner Andreas Antoniades ERHVERVSLEJELOVEN BAGGRUND OG ANVENDELSE og ELL 1: Leje, herunder fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse Hus eller husrum Vederlagsfrit Arbejdskraft Shop in shop Brugsret til jordarealer Brug af virksomhed forpagtning og franchising Brug af p-pladser/p-kælder Fremleje til beboelse 1

2 DÆKNINGSAFGIFT OG PARKERING og Omfattet er iht. lovens ordlyd (Lov om kommunal ejendomsskat 23 A): kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed cirkulæret undtager selvstændige garageanlæg, busstationer og Falck-Zone-stationer fra dækningsafgift. Før 2010 antaget i praksis, at offentlig tilgængelig parkeringskælder i en ejendom, der betjente en bred kreds af kunder, ikke var pålagt dækningsafgift. DÆKNINGSAFGIFT OG PARKERING og U H: Tårnby kommune havde hjemmel til at opkræve dækningsafgift af parkeringsanlæg i lufthavnen. Der blev lagt vægt på: Parkeringsanlæg af den slags, der lå ved lufthavnen adskilte sig fra et selvstændigt garageanlæg i 1960 erne af den art der var henvist til i 1962-cirkulæret. Der blev lagt vægt på karakteren af brugerne af p-anlægget og varigheden af benyttelsen. Konsekvens: Kun ejere af klassiske garageanlæg er undtaget, herunder falder formentlig også kontorejendomme, der benyttes af de ansatte. Egentlige kommercielle parkeringsanlæg er ikke fritaget (længere). 2

3 SPECIFIKATIONSKRAVET og ELL 5, stk. 2 og 3: Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældende udgifter, udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling. Stk. 3: Det skal endvidere specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i forbrugsregnskabet, jf. 45, stk. 2. Stk. 2, 2. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse. Lejers andel af de enkelte udgiftsarter skal angives med et beløb i aftalegrundlaget (siden 1. januar tidl. lejelovens 4, stk. 4 og 5) Formål Lejekontrakten eller bilag SPECIFIKATIONSKRAVET og Gælder alle udgifter, også brændsel, dvs. varme og øvrige udgifter i forbrugsregnskabet (GD Ø) Gælder kun betalinger til udlejer, ikke til tredjemand Gælder ikke ukendte udgifter Ingen sammenblanding af udgiftsarter i skønnet Skal anslås efter udlejers bedste evne også ved ombygning/nyopførelse Lejers andel, ikke ejendommens Gælder ikke Lejers vedligeholdelsespligt 3

4 SPECIFIKATIONSKRAVET og GD 2012/91 V Udlejer 1 var blevet erstattet af Udlejer 2, og Lejer 1 var erstattet af Lejer 2. Ubestridt at specifikationskravet ikke var opfyldt i den oprindelige lejeaftale mellem Udlejer 1 og Lejer 1. Lejer 2 krævede tilbagebetaling af Lejers 1 betalinger for tidligere år overfor Udlejer 2. Da Lejer 1 imidlertid havde udvist passivitet, bl.a. ved at Lejer 1 aldrig havde gjort indsigelser men tværtimod betalt i en årrække kunne Lejer 2 ikke få tilbagebetalt beløb. Princippet om lejeretlige succession. BEGREBET MARKEDSLEJE og Markedsleje er den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold bl.a. under hensyntagen til vilkår lokalernes beliggenhed anvendelse størrelse kvalitet udstyr og vedligeholdelsestand 4

5 MARKEDSLEJE OG VARSLINGSHINDRINGER og Aftalt fredning Aftalt lejeregulering Aftalt uopsigelighed Varslingsintervaller og tillæg Væsentlighedskravet UDLEJERS KONKURS og ELL 6, stk. 1: Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Særrettigheder skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod retsforfølgende kreditorer, jf. TL 1. Ikke tinglyste særrettigheder eksstingveres ved lysning af konkursdekret på ejendommen uanset om konkursboet er i ond tro. 5

6 LEJERS KONKURS og Konkursboet kan konkursregulere uopsigelighed fra lejers side ned til sædvanligt varsel hvilket formentlig er 6 måneder. Kontant depositum udover 6 måneder reguleres tilsvarende ned! Dette kan tale for, at udlejer bør kræve sikkerhed udover 6 måneders leje stillet i form af bankgaranti. Udlejer kan kræve, at konkursboet tager stilling til, om det vil indtræde i lejeforholdet. LEJERS REKONSTRUKTION og Nye regler om rekonstruktion: Lejer, der kommer under rekonstruktion, kan kræve, at et lejeforhold skal fortsætte, selvom lejemålet af udlejer er ophævet pga. betalingsmisligholdelse, såfremt ophævelsen er sket indenfor de seneste 4 uger, jf. KL 12 o, stk. 1. Dog ikke, hvis udlejer har nået at disponere i henhold til ophævelsen (fx genudlejning eller udsættelse af lejer) Selvom en aftale videreføres efter KL 12 o, stk. 1, kan lejer opsige aftalen med en måneds varsel, jf. 12 o, stk. 4 6

7 Indsæt portræt: Skift portræt: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende og indsætte et nyt KONTAKT og Billede i højre side: Undlad at indsætte billede, hvis du bruger 4 kontakter. Har du brug for færre kontakter, kan du slette de overflødige pladsholdere og ændre beskæringen af billedet Beskær billede: Vælg Beskær på fanen Tegnefunktioner/Formater og træk i håndtagene. Skal biledet være større, så udvid beskæringen ud over billedet og vælg bagefter Fyld i Beskærmenuen. FAST EJENDOM & ENTREPRISE Andreas Antoniades Partner København T M E [email protected] Indsæt portræt: Indsæt billede: Skift portræt: Du Skift skifter billede: til et Du andet skifter billede, til et andet ved at billede, slette ved det at eksisterende slette det og indsætte eksisterende et nyt og indsætte et nyt og Billede i højre side: Undlad at indsætte billede, hvis du bruger 4 kontakter. Har du brug for færre kontakter, kan du slette de overflødige pladsholdere og ændre beskæringen af billedet Beskær billede: Vælg Beskær på fanen Tegnefunktioner/Formater og træk i håndtagene. Skal biledet være større, så udvid beskæringen ud over billedet og vælger bagefter Fyld i Beskærmenuen. København Langelinie Allé København Ø T Aarhus Frue Kirkeplads Aarhus C F Shanghai 83 Loushanguan Road, suite 2630, 26/F Shanghai E [email protected] 7