Politisk analyse Kommunerne og boligreguleringsloven Indhold 1. FORSLAG OM AFSKAFFELSEN AF BOLIGREGULERINGEN I RANDERS... 2 2. VEDRØRENDE DE BERØRTE EJENDOMME OG LEJEMÅL... 2 3. VEDRØRENDE BELASTNINGEN AF HUSLEJENÆVNET... 3 4. VEDRØRENDE LEJENIVEAUET... 3 5. VEDRØRENDE KOMMUNENS UDGIFTER TIL BOLIGSTØTTE... 5 6. VEDRØRENDE BOLIGSTANDARDEN... 5 7. VEDRØRENDE NYBYGGERIET AF BOLIGER... 6 8. VEDRØRENDE TABTE LEJERRETTIGHEDER SOM FØLGE AF AFSKAFFELSE AF BOLIGREGULERINGSLOVEN... 6 9. LEJERNES LO S OPSUMMERING... 7 Dette analysearbejde er udarbejdet i relation til en debat i Randers Byråd, der kulminerede ved et byrådsmøde den 19. maj 2003. Den kommunale rapport og andre dokumenter i den forbindelse, kan findes på www.randers.dk (kommunen), http://www.randers.dk/vis_sidedodo.asp?id=2834&niv3id=321210&niv2_niv2=3212&fold=112 (byrådsmødet) eller http://www.randers.dk/getattachment.asp?id=189 (den kommunale rapport).
1. Forslag om afskaffelsen af boligreguleringen i Randers Randers kommunalbestyrelse vedtog i foråret 2003 på Venstreborgmesterens initiativ at undersøge konsekvenserne af at afskaffe boligreguleringsloven, således at blandt andet lejefastsættelsen alene styres af lejeloven, dvs. det lejedes værdi. Til brug for denne beslutning udarbejdede et udvalg under kommunen en rapport omhandlende konsekvenserne. Denne blev sendt til høring, og følgende er vort høringssvar. 2. Vedrørende de berørte ejendomme og lejemål I rapporten side 5 anføres det, at i sager om lejens størrelse er det kun sagsbehandlingen for lejemål i ejendomme omfattet af den omkostningsbestemte leje, der vil blive berørt af en overgang fra reguleret til ureguleret kommune. Det anføres herefter, at de såkaldte småhuse, (ejendomme med mindre end 7 lejligheder) ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Dette er korrekt, idet lejen i disse lejemål skal fastsættes efter det lejedes værdi. Men det er samtidig en vigtig pointe, at lejen ifølge boligreguleringslovens 29 C ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattede af reglerne i kapitel II - IV i boligreguleringsloven og hvor lejen er reguleret efter 7 (i denne lov). Dette betyder, at lejen i småhusene skal findes ved at sammenligne med sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret omkostningsbestemt. Det fremgår endvidere af 29 C, at såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for atypisk, kan huslejenævnet i henhold til 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v., og på grund af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen beregnes efter 7 (den omkostningsbestemte leje). Disse bestemmelser betyder, at lejen i de såkaldte småhuse, selvom de ikke direkte er omfattet af den omkostningsbestemte leje, også fastsættes efter omkostningsbestemte principper. Hermed vil en overgang fra reguleret til ureguleret kommune også have virkning for småhusene i kommunen. Det er derfor forkert, når der på side 5 i konklusionerne gives det indtryk, at fastsættelsen af lejen i småhuse ikke vil blive berørt af en overgang fra reguleret til ureguleret kommune. Desværre viser den statistiske analyse i afsnit 4 i rapporten ikke antallet af storhuse og småhuse i kommunen. Lejernes LO kan imidlertid oplyse, at Boligministeriet i 1991 opgjorde antallet af udlejede lejemål i storhuse til 5.469. Heraf må der antages, at lidt over halvdelen af lejemålene i den private udlejningssektor i Randers Kommune ligger i storhuse. Uanset denne sondring vil en overgang fra reguleret til ureguleret kommune jf. ovenstående have stor betydning for lejefastsættelsen i både småhuse og storhuse. Formuleringerne side 5 kunne give det indtryk, at der ikke vil være nogen virkning for småhusene ved at skifte til ureguleret kommune. Det er ikke tilfældet, både småhuse og storhuse skal efter boligreguleringslovens afskaffelse have fastsat lejen efter det lejedes værdi, uden på nogen måder at kunne fastsættes omkostningsbestemt.
Det fremgår nederst side 5, at der ved overgang til ureguleret kommune indtræder en fredningsper i- ode på 2 år for lejeforhøjelser efter det lejedes værdi. Sådan som afsnittet formuleres kunne det misforstås derhen, at lejeforhøjelser i Randers først vil træde i kraft om 2 år. Det er ikke tilfældet. Som det nævnes, regnes fredningsperioden fra det tid s- punkt, hvor der senest er trådt en lejeforhøjelse i kraft, bortset for forhøjelser, der skyldes stigninger i skatter og afgifter eller forbedringsforhøjelser, og det behøver ikke at betyde, at der går to år. Det afhænger af, hvornår udlejer sidst har anmodet om lejeforhøjelse. 3. Vedrørende belastningen af huslejenævnet Midt for side 6 i rapportens konklusion vurderes ændringen i antallet af besigtigelser som følge af overgang fra reguleret til ureguleret kommune. Hvor lejen tidligere efter de omkostningsbestemte regler kunne beregnes og fastsættes uden besigt i- gelse skal der nu, hver eneste gang en lejefastsættelse skal behandles af huslejenævnet, finde en besigtigelse sted. Det er derfor fuldstændig korrekt, når det anføres, at antallet af besigtigelser vil øges betydeligt, og det er også korrekt, at besigtigelsessager for huslejenævnet er mere tidskræve n- de end andre sager. Det er derfor helt uforståeligt for Lejernes Landsorganisation, at det side 7 øverst kan konkluderes "under forudsætning af et uændrede klageantal vil en overgang til lejelovens regler betyde en adm i- nistrativ lettelse for sekretariatet, men der kan muligvis opstå et flaskehalsproblem i huslejenævnet som følge af det øgede antal besigtigelser". Konklusionen må være det modsatte. En overgang til lejelovens regler vil med uændret klageantal betyde væsentlig øget administrativt byrde for sekretariatet, fordi hver eneste sag nu skal klares med en besigtigelse, hvor der før kunne foretages en sekretariatsberegning af den korrekte leje. Dernæst vil overgangen til lejelovens regler betyde, at udlejerne vil ski fte lejefastsættelsessystem i kommunen. Dette giver alt andet lige et øget antal klager. Forudsætningen om et uændret antal kl a- ger er for Lejernes Landsorganisation helt urealistisk. Henvisningen til forholdene i Herning Kommune har den afgørende begrænsning, som det også nævnes i rapporten, at erfaring erne ikke umiddelbart kan overføres til vurdering af de administrative konsekvenser i Randers. Dette skyldes ifølge rapporten, at det er uvist i hvilket omfang varslinger af huslejestigninger kan være udskudt i Herning som følge af den nævnte fredningsperi ode på 2 år. 4. Vedrørende lejeniveauet På side 8 i rapporten anføres, at det næppe, som følge af det store u dbud af 2 værelses lejligheder kan forventes, at en overgang til lejelovens regler vil medføre væsentlige prisstigninger for disse lejligheder. Det anføres "på udbudssiden er der ikke mangel på 2 værelses lejligh eder i Randers. Derimod er der mangel på attraktivt beliggende større lejligheder med 3-4 værelser på såvel lejer - og ejerboligmarked." Denne konklusion bygger på en række ejendomsmægleres vurdering nævnt på side 16 i
rapporten. Her påpeges, at der udbydes forholdsvis mange 2 værelses lejligheder og der er en dec i- deret mangel på større 3-4 - 5 værelses lejligheder i midtbyen. Til vurdering af efterspørgselsforholdene i Randers har Lejernes Landsorganisation undersøgt prisudviklingen for ejerlejligheder. Ejerlejligheder er et substitut for lejeboliger for den del af mellemindkomstgruppen, der er uden store muligheder for at stå gunstigt til en almen bolig eller har gode forbindelser til en privat udlejer eller en andelsboligforening. Det er her vigtigt at være opmærksom på, at prisudviklingen for to v æ relses ejerlejligheder i Randers på 50-74 kvm er væsentligt højere end prisudviklingen for de lidt større ejerlejligheder på 57-99 kvm. Således viser Realkredit Rådets statistik, at priserne på ejerlejligheder på mellem 50-74 kvm er steget med 44 % i perioden 1. kvartal 1995 til 1. kvartal 2003, mens prisudviklingen for de større ejerlejligheder på 75-99 kvm er steget med 35 %. Ejendomsmæ glerne kan derfor ikke have ret i, at der en relativt større efterspørgsel efter større boliger. Konklusionen må derfor være, at der ikke er nogen speciel indikation for, at lejestigningerne vil være mindre for to -værelses lejligheder end for de lidt stør re lejligheder. Herning kommunes erfaringer indtager en central rolle for rapportens vurdering af effekten af at afskaffe boligreguleringsloven. Sammenlignes prisstigninger på ejerlejligheder i Randers med prisstigninger på ejerlejligheder i Herning, viser Danmarks Statistiks opgørelse, at salgspriserne på ejerlejligheder i almindelig fri handel er steget med 43,4 % i Herning i perioden 1992 til 2001, mens priserne i Randers er steget med 72,5 %. Prisudviklingen i Herning har således været markant lavere e nd i Randers, hvorefter det må konkluderes, at der en lang stærkere efterspør gsel efter boliger i Randers end i Herning, og at huslejestigningerne ved en friere lejefastsættelse derfor vil være markant stærkere i Randers end i Herning. Det skal hertil bemæ rkes, at huslejenævnsformanden i Herning på trods af den markant lavere efte r- spørgsel af boliger i Herning alligevel på side 22 i rapporten konstaterer en stigning i lejeniveauet som følge af overgangen fra reguleret til ureguleret kommune. I Herning er lejeniveauet efter formandens oplysninger side 22 i rapporten skiftet fra 350-400 kr. pr. kvm til 500-550 kr. pr kvm. Det er en stigning på 40 %. Der er ikke noget, der indikerer, at denne stigning på længere sigt vil blive mindre i Randers, tværtimod. Lejelovskommissionens beregninger i 1996 viste at et frimarked, med udgangspunkt ejerboligpriserne midt 1990-erne, ville betyde lejestigningerne på 39 % i gennemsnit i regulerede kommuner (Lejeforhold, s.350). Stigningerne ville være større i store byer. Vismændene vurderede i 2001 med udgangspunkt i de højere ejerboli gpriser sidst i 90-erne disse gennemsnitsstigninger til 43 %, - undersøgelsen gælder også her de regulerede kommuner (Vi s- mændene forår srapport 2001, s 273, DØR, 2001). Jo højere ejerboligpriser, jo højere stigning ved fri leje.
Siden disse beregninger er udført, er huspriserne igen steget. Lejernes LO har på baggrund af ejerlejlighedspriser på 6069 kr. pr. kvm. i 1. kvt. 2003 i Randers beregnet, at huslejen med fri leje vil kunne blive ca. 606 kr. pr kvm., hvis det nuværende niveau for ejerlejlighedernes priser er styrende for beregningen. I beregningen er anvendt samme tekniske pris - lejefaktor, som anvendt af Lejelovskommissionen, nemlig et forhold på 10 for et frimarked i et tyndt befolket område. Ifølge rapporten side 16 lå lejeniveauet i privat udlejning i Randers 1. jan. 1999 på 414 kr. pr. kvm i årlig leje eks. varme. Reguleres denne leje med de omkostningsbestemte lejestigninger ifølge Socialministeriets undersøgelse jan. 2003 betyder det et lejeniveau på pt. ca. 450 kr. pr. kvm. årligt. På sigt vil en overgang til det lejedes værdi derfor betyde en teknisk huslejestigning til omkring 600 kr. pr. kvm, eller 33 %. 5. Vedrørende kommunens udgifter til boligstøtte Det anføres på side 9 i rapporten, at boligstøttekontoret har oplyst, at en ændring i den kommunale udgift til boligstøtte i det private boligbyggeri stort set er proportionalt med ændringen i lejenivea u- et. Ved anvendelse af nøgletal fra økonomiministeriets lovmodel, har Lejernes LO beregnet, at en stigning i lejen på 150 kr. pr. kvm, dvs. ca. 33 %, vil betyde en stigning i kommunens udgifter til boligstøtte på 9 mio. kr. årligt. Ifølge kommunens oplysning vil en stigning i huslejeniveauet på 15 % medføre en stigning i kommunens udgifter til boligstøtte på ca. 2,9 mio. kr. Med andre ord, stiger huslejeniveauet 30 % vil kommunens udgifter til boligstøtte stige med 5,8 mio. kr. årligt. Dette ligger en del under det beløb Lejernes LO har beregnet. På side 9 citeres videre Lejelovskommissionens analyse, hvorefter de øgede udgifter til boligstøtte vil blive opvejet af en øget indkomst, selskabs og ejendomsavancebeskatning. Således at der vil blive tale om en vis offentlig netto indtægt. Lejernes LO forsøgte forgæves i Lejelovskommissionen, at få en næ rmere vurdering af de skøn fra skatteministeriet, der medførte denne konklusion. Som organisationen anførte i mindretalsudtalelsen til kommissionens betænkning er der i dette skøn så store usikkerhedsfakt orer, at resultatet lige såvel kan blive et underskud for det offentlige. Desværre har Skatteministeriet aldrig nogen fre m- lagt de bagvedliggende beregninger, fordi der alene var tale om et skøn fra ministeriet. Dernæst er det et pointe, at i det omfang de øgede skatteindtægter skal komme Randers Kommunes indbyggere til gavn, skal de beskattede udlejere være skattepligtige i kommunen. Kun en nærmere analyse af skattepligtens placering kan dokumentere dette punkt nærmere. Samlet set konkluderer Lejernes LO derfor, at det ikke er tilstrækkeligt doku menteret, at kommunens øgede skatteindtægter fra udlejerne som følge af lejeforhøjelserne vil opveje kommunens øg e- de boligstøtteudgifter. 6. Vedrørende boligstandarden På side 10 bemærkes, at det ved den omkostningsbestemte leje er muligt at få et afkast a f forbedringsudgifter, mens udgifter til vedligeholdelse ikke slå fuldt igennem på huslejeniveauet. Dette
kunne forlede læseren til at tro, at udlejeren ikke får dækket vedligeholdelsesudgifter på ejendo m- men. Det er imidlertid forkert, idet lejeren over den omkostningsbestemte leje betaler tvangshensættelser til vedligeholdelse. Det kan her bemærkes, at i forbindelse med det brede lejelovsforliget i 1995, var der enighed om, at henlæggelserne til vedligeholdelse nu har nået et niveau, som er tilstrækkeligt til at sikre den løbende vedligeholdelse af ejendommen. I det omfang, at der i ejendommen er opstået et vedligeholdelsesefterslæb skyldes det udlejerens manglende opsparing til vedligeholdelse. Lejernes LO deler ikke den opfattelse, at en overgang fra reguleret til ureguleret kommune vil fremme vedligeholdelse og modernisering af boligerne. Tværtimod vil udlejeren ikke længere have et incitament til at modernisere lejlighederne, idet udlejer kan opnå en højre leje uden at modernisere. Således som reglerne er indrettet i dag kan der nemlig kun opnås en højere leje, såfremt udlejeren moderniserer lejligheden. Når lejelovskommissionen antager, at et frimarkedssystem vil føre til øget vedligeholdelse af boligerne, er der her igen grund til at gøre opmærksom på Lejernes LO's mindretalsudtalelse. I et frimarkeds system vil det kun være en mindre del af boligerne, som vil blive godt vedligeholdt. Erf a- ringerne med fri lejefastsættelse i andre lande viser, at der vil være en gruppe af udlejere, der vil udleje ca. 20-30 % af bestanden med vedligeholdelsesmangler, fordi der simpelthen ikke er økonomi i at forbedre vedligeholdelsesstandarden af boligen. Det skyldes, at nogle udlejere vil koncentrere deres udbud til det segment af lejere, der ikke har en høj betalingsevne. 7. Vedrørende nybyggeriet af boliger På side 10 nævnes nybyggeriet i forbindelse med standarden af boliger i kommunen. Der er her grund til at påpege, at en højere leje i den private udlejningssektor vil begrænse bolige f- terspørgselen i kommunen. Som det forsigtigt anføres side 233 i Lejelovskommissionens rapport "Lejeforhold", 1997, vil en sådan lejeforhøjelse "på lidt længere sigt tendere mod at reducere n y- byggeriet". 8. Vedrørende tabte lejerrettigheder som følge af afskaffelse af boligreguleringsloven Boligreguleringsloven er ikke bare en fordel for lejerne, når det gælder huslejen. Den betyder også, at lejeren klart kan overskue, hvilken del af huslejen, der går til administration, vedligeholdelse, forsikringer, vicevært mv. Ligeledes kan lejerne bruge BRL 5 stk. 8, hvorefter der ikke ved lejemålets indgåelse lovligt kan aftales mere byrdefulde vilkår end de, der gælder for de øvrige lejere i ejendommen. Det burde være en selvfølgelighed, men det er faktisk muligt i uregulerede kommuner at aftale vilkår i lejekontrakten, som er anderledes og mere byrdefulde for en lejer, sammenlignet med de øvrige lejere. I de mindre kommuner er en stor del af de privatejede udlejningsboliger såkaldte småhuse, dvs. det er ejendomme med 1-6 lejemål, altså udlejede parcelhuse, husmandssteder samt mindre udlejningsejendomme. I kommuner, hvor boligreguleringsloven er gældende, har lejerne jf. BRL 29c den fordel, at huslejen skal fastsættes efter samme niveau som den omkostningsbestemte leje i stø r-
re ejendomme, alternativt som en beregnet omkostningsbestemt leje. Igen, det giver en lavere leje end hvis det var lejelovgivningen, der alene gjaldt i kommunen. For lejere af enkeltværelser gælder en udvidet lejebeskyttelse i regul erede kommuner. Ved moderniseringer har lejerne i regulerede kommuner mulighed for at kræve erstatningsbolig efter BRL 26, stk. 1, hvis forbedringen vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelsen for forbedringer i de sidste 3 år udgør mere end 152 kr. pr. kvm (år 2003). Det betyder, at lejerne er beskyttet mod at blive moderniseret ud af deres bolig. Sagen er, at lejerne nemlig i langt de fleste tilfælde ikke kan modsætte sig en modernisering, og ej heller den huslejeforhøjelse, der lovligt følger med. Boligspekulanter, som lever af at købe faldefærdige rønner og leje dem dyrt ud har det sværere, hvis boligreguleringsloven er gældende. Efter BRL 22, stk. 3 kan lejeren bruge huslejenævnet til at få lejenedsættelse for mangler. (Det kan man også ved brug af det lejedes værdi i le jeloven, men BRL's bestemmelser er mere direkte og effektive), og efter boligreguleringslovens 27, stk. 6 kan huslejenævnet i regulerede ko mmuner i forbindelse med forbedringsarbejder fastsætte en tidsfrist for arbejdernes fuldførelse. Endelig kan man efter BRL 60 i ekstreme tilfælde af vedligeholde l- sesmangler kræve, at Grundejernes Investering sfond udfører manglende vedligeholdelsesarbejder. Lejerne i regulerede kommuner har bedre mulighed for at stoppe fupmoderniseringer ved genudlejning af såkaldt gennemgribende forbedret udlejningslejligheder. 9. Lejernes LO s opsummering Afslutningsvis anførte vi i vort høringssvar følgende konklusion: Afskaffelse af huslejereguleringen vil løfte huslejeniveauet med 33 %. På længere sigt en d- nu mere. Huslejestigningerne vil være størst i de mindre lejligheder. Huslejestigningerne vil ramme de dårligst stillede indkomster. Boligsikringen vil maksimalt dække 15 % af stigningen. Afskaffelse af huslejereguleringen vil forringe lejernes rettigheder og beskyttelse Afskaffelse af huslejereguleringen vil sætte en stopper for al moderniseringsaktivitet. Huslejestigninger (ud over de løbende prisstigninger) skal altid modsvares af forbedringer af boligerne/ejendommene. Det rummer loven allerede gode muligheder for. Huslejestigninger vil give betydelige merudgifter for stat og kommune til individuel boligstøtte. Stiger huslejen med 150 kr. pr. kvm. koster det ifølge Lejernes LO's beregninger Randers kommune 9 mio. kr. i årlige øgede udgifter til individuel boligstøtte. Det er meget usikkert, hvor stor en del af den stigende boligstøtteudgift, der kan hentes ind igen i øget beskatning af udlejerne. Dette er heller ikke beregnet i kommunes rapport. Huslejenævnets administrationsomkostninger vil øges som følge af det stigende antal besigtigelser.
Huslejestigningerne vil give lejerne af udlejningsejendommene i kommunen en voldsom stor skattefri kapitalgevinst, fordi ejendomme stiger i pris. Derfor anbefalede det mindretal i Lejelovskommissionens, der var for den modererede frimarkedsmodel en følgelovgivning, hvor kapitalgevinsten blev beskattet. Det sker ikke, hvis Randers byråd gennemfører en deregulering isoleret fra en landpolitisk ændring af skattelovgivningen. Der er ingen grund til at frygte, at ingen vil investere i private udlejningsejendomme. Der er stor efterspørgsel efter udlejningsejendomme. Det viser prisudviklingen for disse ejendomme. Huslejereguleringen hindrer ikke nybyggeriet, tværtimod. Der er fri lejefastsættelse for ejendomme opført efter 1991. Stigende huslejer vil nedsætte lejernes boligforbrug, hvorfor behovet for nybyggeri falder jf. Lejelovskommissionens analyse 1997, s. 233. På denne baggrund kunne vi selvfølgelig ikke anbefale, at kommunen ophævde boligreguleringsl o- ven. Af: Økonom Jesper Larsen, Lejernes LO