DOM Afsagt den 18. november 2014 i sag nr. BS 27B-3060/2013: Der blev foretaget i ikke offentligt retsmøde sag nr. BS 27B-3060/2013: Pensionskassen for Sygeplejersker c/o DEAS A/S Dirch Passers Allé 76 2000 Frederiksberg mod C Z-vej 29, 3. th. Sagens baggrund og parternes påstande Denne sag, der er anlagt den 15. juli 2013, vedrører spørgsmålet om orienteringspligten efter boligreguleringslovens 5, stk. 4 (tidl. 5, stk. 3) er opfyldt, således der kan ske lejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Pensionskassen for Sygeplejersker har nedlagt påstand om, sagsøgte tilpligtes anerkende, lejen for lejemålet Z-vej 29, 3. th.,..., pr. 15. april 2012 udgør 68.225,28 kr. C har nedlagt påstand om frifindelse, således lejen for lejemålet Z-vej 29,3.th.,, fastsættes til 53.906,47 kr. årligt. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens 218 a. Oplysningerne i sagen Sagsøgte har været lejer af det omtvistede lejemål fra den 15. april 2012. Af tillæg til lejekontrakten fremgår blandt andet, lejemålet er totalmoderniseret og lejen fastsættes i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 2. I forbindelse med sagsøgtes ansøgning om boligstøtte, opfordrede Københavns Kommune sagsøgte til indbringe lejens størrelse for Huslejenævnet. Af Huslejenævnets afgørelse af 17. april 2013 fremgår det blandt andet: "...Det fremgår af ankenævnsafgørelse 2012-19527 / AB af 10. juli 2012, " Det følger af boligreguleringslovens 5, stk. 3, hvis udlejer vil indgå en lejeaftale i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 2 og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter 5, stk. 2, skal udlejeren orientere beboerrepræsentanterne eller lejere om dette samt om indholdet af bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 3, i mods fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt. Bestemmelsen kom ind i boligreguleringsloven under folketingsbehandlingen af det lovforslag, der blev gennemført ved lov nr. 406 af 31. maj 2009. Det fremgår af Boligudvalgets betænkning afgivet den 22. maj 2000, jf. Folketingstidende 1999/2000, tillæg B, spalte 1353, " Ordningen finder anvendelse i forbindelse med den første udlejning efter forbedringens gennemførelse, hvor lejen ønskes fasts efter 5, stk. 2". Det fremgår endvidere af Boligudvalgets betænkning, a. st., spalte 1355, " Loven træder i kraft den 1. januar 2001. Den foreslåede ordning får virkning for aftaler efter 5, stk. 2, der indgås efter dette tidspunkt".
- 2 - Det anførte indebærer, orienteringspligten efter boligreguleringslovens 5, stk. 3 skal være opfyldt ved den første udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, hvis denne finder sted efter den 1 januar 2001. Kan udlejer sandsynliggøre, der er sket udlejning efter 5, stk. 2 før den 1 januar 2001 gælder orienteringspligten ikke, heller ikke i forbindelse med genudlejning efter den 1. januar 2001. Ifølge oplysningerne i sagen er moderniseringsarbejderne i dette lejemål afsluttet i maj 2001, og det lægges på den baggrund til grund, lejemålet første gang er udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2 efter den 1. januar 2001. Det er ikke godtgjort, orienteringspligten efter boligreguleringslovens 5, stk. 3 er opfyldt ved den første udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2 eller senere udlejninger efter bestemmelsen, og et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer finder på den baggrund ikke, lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer finder, lejemålet kan udlejes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, selvom det ikke er dokumenteret, der er orienteret efter boligreguleringslovens 5, stk. 3 ved den første udlejning efter denne bestemmelse under hensyn til, lejemålet flere gange tidligere er blevet udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. " Nævnets flertal har i overensstemmelse med ankenævnets praksis vedtaget fastsætte lejen efter boligreguleringslovens 5, stk. 1. Nævnet lægger vægt på, det ikke er dokumenteret, boligreguleringslovens 5, stk. 3 er overholdt inden 1. udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Et medlem stemte for bestemmelsen i 5, stk. 3 ikke finer anvendelse, når det ikke er første udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Der er truffet afgørelse i overensstemmelse med flertallets opftelse. Lejen skal derfor fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 1. Efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 skal lejen sammensættes af en omkostningsbestemt leje med beregnede tillæg for forbedringer efter principperne i lejelovens 58...." Sagsøger indbragte sagen for Ankenævnet. I Ankenævnets afgørelse af 28. juni 2013 hedder det blandt andet: "...Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer bemærker, det følger af boligreguleringslovens 5, stk. 3, hvis udlejer vil indgå en lejeaftale i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 2, og er det den første udlejning i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 2, skal udlejeren orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 3. I mods fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt. Bestemmelsen kom ind i boligreguleringsloven under folketingsbehandlingen af det lovforslag, der blev gennemført ved lov nr. 406 af 31. maj 2000. Det fremgår af Boligudvalgets betænkning afgivet den 22. maj 2000, jf. Folketingstidende 1999/2000, tillæg B, spalte 1353, " Ordningen finder anvendelse i forbindelse med den første udlejning efter forbedringens gennemførelse, hvor lejen ønskes fasts efter 5, stk. 2". Det fremgår endvidere af Boligudvalgets betænkning, a. st., spalte 1355, " loven træder i kraft den 1. januar 2001. Den foreslåede ordning får virkning for aftaler efter 5, stk. 2, der indgås efter dette tidspunkt". Det anførte indebærer, orienteringspligten efter boligreguleringslovens 5, stk. 3 skal være opfyldt ved den første udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, hvis denne finder sted efter den 1. januar 2001. Kan udlejer sandsynliggøre, der er sket udlejning efter 5, stk. 2 før den 1. januar 2001 gælder orienteringspligten ikke, heller ikke i forbindelse med genudlejning efter den 1. januar 2001. Ifølge oplysningerne i sagen er lejemålet første gang udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2 efter den 1. januar 2001.
- 3 - Det er ikke godtgjort, orienteringspligten efter boligreguleringslovens 5, stk. 3 er opfyldt ved den første udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2 eller ved senere udlejninger efter bestemmelsen. Flertallet finder på den baggrund ikke, lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Det bemærkes samtidig, et enigt ankenævn er af den opftelse, udlejer kan rette op på en manglende orientering efter boligreguleringslovens 5, stk. 3 ved orientere i overensstemmelse med bestemmelsen ved en senere udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer finder, lejemålet kan udlejes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, selvom det ikke er dokumenteret, der er orienteret efter boligreguleringslovens 5, stk. 3 ved den første udlejning efter denne bestemmelse under hensyn til, lejemålet tidligere er blevet udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Der gives afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter lejen fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 1. Ankenævnet har taget til efterretning, udlejer accepterer huslejenævnets beregning af lejen, hvis lejen fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 1. Da der gives afgørelse efter stemmeflertallet betyder ankenævnets afgørelse derfor, huslejenævnets afgørelse står ved magt...." Forklaringer Der er afgivet forklaring af C og Mogens Dürr. C har forklaret, hun har været medlem af sagsøger, siden hun blev uddannet som sygeplejerske i 2003. Da hun på grund af sklerose er førtidspensionist, søgte hun Københavns Kommune om boligstøtte. Hun modtog brevet af 20. juni 2012 fra Københavns Kommune, men var ikke klar over, hvad hun skulle gøre. Hun søgte hjælp i Københavns Retshjælp, hvor hun blev anbefalet indbringe sagen for Huslejenævnet. Hun blev meget overrasket over, hendes pensionskasse har indbragt hende for retten. Det er meget stressende for hende og hun er bekymret for, om det vil koste hende en masse penge. Mogens Dürr har forklaret, han er ans som jurist i Deas` juridiske afdeling. Når et lejemål opsiges, vurderes det, om der er grundlag for en modernisering af lejemålet, således lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Såfremt lejemålet moderniseres, skal der herefter ske en varsling efter boligreguleringslovens 5, stk. 3 (nu stk. 4). Der har aldrig været vedligeholdelsessager på ejendommen og således heller ikke efter de varslinger i medfør af boligreguleringslovens 5, stk. 3 (nu stk. 4), der er sket vedrørende andre lejemål i ejendommen, jf. bilag 6, 7, 5 og C, henholdsvis den 22. juni 2007, 26. september 2007, 4. marts 2009 og 1. august 2013. Parternes synspunkter Pensionskassen for Sygeplejersker har i påstandsdokument af 7. oktober 2014 anført følgende: lejens fastsættelse efter BRL 5, stk. 2, er gyldig, da BRL 5, stk. 3, alene finder anvendelse i retsforholdet mellem lejer og udlejer ved før ste udlejning af et lejemål efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, der ikke i BRL 5, stk. 3 er krav om, der skal ske orientering ved genudlejning efter BRL 5, stk. 2,
- 4 - det i sagen omhandlede lejemål forud for indgåelsen af sagsøgtes lejeaftale, bilag 1, allerede havde været udlejet efter BRL 5, stk. 2, to gange tidligere, jf. bilag 3-4, første gang per 1. maj 2010, hensigten med meddelelse i henhold til 5, stk. 3 må anses for opfyldt bl.a. ved den fremsendte meddelelse fremlagt som bilag 5, og der i øvrigt er udvist retsfortabende passivitet ved først over 2 år efter første udlejning efter BRL 5, stk. 2, gøre gældende, denne og efterfølgende udlejninger efter BRL 5, stk. 2 er ugyldige. C har i påstandsdokument af 6. oktober 2014 anført følgende: Det lægges til grund, lejemålet Z-vej 29, 3. th.,, første gang er udlejet efter BRL 5, stk. 2, efter den 1. januar 2001 jf. bilag 2, side 10. Det gøres gældende, sagsøgeren ikke har godtgjort, orienteringspligten efter BRL 5, stk. 3, (nu stk. 4) var opfyldt ved den første udlejning efter BRL 5 stk. 2, eller ved senere udlejninger, efter bestemmelsen ( 5 stk. 2). På denne baggrund gøres det gældende, vilkåret om lejefastsættelse efter 5 stk. 2 er ugyldigt i medfør af BRL 5 stk. 3 (nu stk. 4). Det medfører, lejen for sagsøgte skal fastsættes efter BRL 5 stk. 1. Huslejenævnet har i deres afgørelse fasts lejen efter BRL 5, stk. 1 til kr. 53.906,47 årligt, hvorfor det gøres gældende, sagsøgtes husleje pr. 15. april 2012 udgør kr. 53.906,47 årligt. Hvis sagsøgers får medhold i sit synspunkt om, vilkåret om lejefastsættelse efter BRL 5 stk. 2 bliver gyldigt ved anden og efterfølgende udlejning, selvom orienteringspligten efter BRL 5, stk. 3 (nu stk. 4), ikke er overholdt, vil det være særdeles let for udlejer, omgå bestemmelsen, idet udlejer ved første udlejning kan udleje til en stråmand, og herefter foretage genudlejning, uden give lejerne mulighed for sikre, vedligeholdelsesmangler afhjælpes før udlejer indgår en ny aftale efter BRL 5, stk. 2, om gennemgribende forbedre et lejemål. Bestemmelsen i BRL 5 stk. 3 (nu stk. 4) vil i så fald være værdiløs. Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed. Rettens begrundelse og afgørelse Sagsøgte har lejet lejligheden fra den 15. april 2007. Lejemålet har to gange tidligere været udlejet med lejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, første gang den 1. maj 2010 og anden gang den 1. december 2011. En udlejer har mulighed for varigt bringe et lejemål ud af en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 (omkostningsbestemt leje evt. med forbedringstillæg) ved udføre gennemgribende forbedringer af lejemålet efter de i boligreguleringslovens 5, stk. 2 nærmere fastste beløbsgrænser, og således forbedringerne væsentlig forøger lejeværdien.
- 5 - Såfremt der endvidere ikke foreligger påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, som ikke er opfyldt, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 4, (tidl. stk. 3) 5.pkt., kan lejen fastsættes til det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 2. Det påhviler endvidere udlejeren opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 6. Det lægges til grund, der hverken i forbindelse med den første udlejning af lejemålet eller senere er sket underretning af beboerrepræsentanterne eller lejerne om moderniseringen og lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, og om muligheden for indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for Huslejenævnet, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 4, (tidl. stk. 3), 1., 3. og 4. pkt. To af rettens medlemmer (Henriette Sartvin og Bente Kristensen) udtaler : Det fremgår af lovens forarbejder (Betænkning afgivet af Boligudvalget den 22. maj 2000) vedrørende boligreguleringslovens 5, stk. 4 (tidl. stk. 3) blandt andet: "...Der er ikke foreslået formkrav til udlejerens orientering til lejerne. Udlejeren kan således nøjes med hænge meddelelse op i opgangen evt. i ejendommens aflåste udhængsskab. Udlejeren skal dog være opmærksom på, der knytter sig retsvirkninger til den orientering, der skal gives til lejerne. Dette kan få den betydning, udlejeren i tilfælde af en tvist vil skulle bevise, orienteringen er givet efter reglerne. Såfremt udlejeren ønsker sikre sig et sådant bevis, bør orienteringen ske skriftligt med de muligheder for sikre beviset, der følger heraf...." Da sagsøger ikke kan bevise, der er sket orientering efter boligreguleringslovens 5, stk. 4, findes lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens 5, stk. 2 ved den første udlejning af lejemålet efter moderniseringen være ugyldig, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 4, (tidl. stk. 3), 2. pkt. Da der heller ikke i forbindelse med den anden udlejning og/eller udlejningen til sagsøgte er sket orientering efter boligreguleringslovens 5, stk. 4, (tidl. stk. 3), findes der forts foreligge en ugyldig lejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Disse medlemmer stemmer derfor for tage sagsøgtes påstand til følge. Et af rettens medlemmer (Jesper Friisberg) udtaler: Jeg finder, som fastslået af mindretallet i Ankenævnet, lejemålet kan udlejes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, selvom det ikke er dokumenteret, der er orienteret efter boligreguleringslovens 5, stk. 4, (tidl. stk. 3), ved den første udlejning efter denne bestemmelse under hensyn til, lejemålet efterfølgende er blevet udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Jeg stemmer derfor for tage sagsøgers påstand til følge. Der afsiges dom efter stemmeflertallet, hvorefter sagsøgtes påstand vil være tage til følge. Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet retten kan oplyse, der er tilkendt passende beløb til dækning af udgift til advokbistand 18.750 kr. Retten har ved fastsættelsen taget hensyn til sagens værdi, forløb og udfald.
- 6 - Thi kendes for ret: C frifindes, således lejen for lejemålet Z-vej 29, 3.th.,, pr. 15. april 2012 fastsættes til 53.906,47 kr. årligt. Pensionskasser for Sygeplejersker skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til C med 18.750 kr. De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens 8a.