DELDOM Afsagt den 11. april 2014 i sag nr. BS 38A-2470/2013: A Y-vej, st. 1173 København K mod B X-vej, 1.tv. 2100 København Ø Sagens baggrund og parternes påstande Den 4. juni 2013 har sagsøgeren, A, som udlejer udtaget stævning mod sagsøgte, B, som lejer med påstand om, at sagsøgte skal anerkende, at den aftalte begyndelsesleje pr. 15. oktober 2007, kr. 98.645,00 er lovlig, at den mellem parterne aftalte trappelejeklausul er gyldig samt, at de i perioden 2008-2011 varslede skatte- og afgiftsforhøjelser er gyldige. Sagsøgte har påstået frifindelse, samt at sagsøger til sagsøgte tilbagebetaler for meget erlagt leje, depositum og forudbetalt leje, forrentet i henhold til Midlertidig Boligreguleringslov 17, stk. 3, og at den aftalte trappelejeklausul ikke er gyldig. Sagsøgeren har under sagen anført, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Sagsøgte har protesteret mod beregningen af lejen efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, under henvisning til, at orienteringspligten i 5, stk. 3, ikke er overholdt. Spørgsmålet om anvendelsen af boligreguleringslovens 5, stk. 2, er herefter udskilt til særskilt afgørelse, jf. retsplejelovens 253. Denne sag er behandlet under medvirken af boligdommere. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens 218 a. Oplysningerne i sagen Sagsøger lejede med virkning fra den 15. oktober 2007 lejligheden beliggende X-vej, 1. tv., 2100 København Ø. Den årlige leje var ifølge lejekontrakten 98.645 kr. på indflytningstidspunktet. Det er under lejekontraktens 11, der vedrører særlige vilkår, blandt andet anført: Lejligheden er gennemgribende forbedret og lejen fastsat efter reglerne i boligreguleringslovens 5." Af en oversigt udarbejdet af sagsøger fremgår det, at den 1. oktober 1999 flyttede ind i lejligheden, og at terminslejen da var 3.013,68 kr., at flyttede ind i lejligheden den 1. oktober 2005, og at terminslejen da var 7.600,00 kr., at flyttede ind i lejligheden den 1.
- 2 - februar 2006, hvor terminslejen var 7.948,42, og at B den 1. oktober 2007 flyttede ind i lejligheden, og at terminslejen da var 9.027,00 kr. Ankenævnet for Huslejenævnene har den 8. maj 2013 stadfæstet en afgørelse truffet af huslejenævnet, hvor et flertal fandt, at lejen for sagsøgtes lejemål skulle fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 1. Huslejenævnets flertal begrundede resultatet med, at udgifterne til lejlighedens istandsættelse ikke var dokumenteret ved bilag, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 4, og med, at det ikke var dokumenteret, at bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 3, var overholdt inden første udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, i 2004. Et nævnsmedlem fandt, at lejen skulle fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, og henviste til det under besigtigelsen konstaterede om forbedringernes omfang, og idet nævnet ikke skulle påse, at boligreguleringslovens 5, stk. 3, var opfyldt, når der ikke var tale om en førstegangsudlejning. Huslejeankenævnet anførte i sin begrundelse for stadfæstelsen af denne afgørelse følgende: Ankenævnets begrundelse og bemærkninger: Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 5. april 2013. Ved besigtigelsen konstaterede ankenævnet, at lejemålet svarer til huslejenævnets beskrivelse. Det følger af boligreguleringslovens 5, stk. 3, at hvis udlejer vil indgå en lejeaftale i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter 5, stk. 2, skal udlejeren orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 3. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt. Bestemmelsen kom ind i boligreguleringsloven under folketingsbehandlingen af det lovforslag, der blev gennemført ved lov nr. 406 af 31. maj 2000. Det fremgår af Boligudvalgets betænkning afgivet den 22. maj 2000, jf. Folketingstidende 1999/2000, tillæg B, spalte 1353, at "Ordningen finder anvendelse i forbindelse med den første udlejning efter forbedringens gennemførelse, hvor lejen ønskes fastsat efter 5, stk. 2". Det fremgår endvidere af Boligudvalgets betænkning, a. st., spalte 1355, at "Loven træder i kraft den l. januar 2001. Den foreslåede ordning får virkning for aftaler efter 5, stk. 2, der indgås efter dette tidspunkt". Det anførte indebærer, at orienteringspligten efter boligreguleringslovens 5, stk. 3, skal være opfyldt ved den første udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, hvis denne finder sted efter den 1. januar 2001. Kan udlejer sandsynliggøre, at der er sket udlejning efter 5, stk. 2, før den 1. januar 2001 gælder orienteringspligten ikke, heller ikke i forbindelse med genudlejning efter den 1. januar 2001. Ifølge oplysningerne i sagen er forbedringsarbejderne i dette lejemål udført i 2004. Det lægges herefter til grund, at lejemålet første gang er udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, efter den 1. januar 2001.
- 3 - Det er ikke godtgjort, at orienteringspligten efter boligreguleringslovens 5, stk. 3, er opfyldt ved den første udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, eller ved senere udlejninger efter bestemmelsen, og et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer finder på den baggrund ikke, at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk.2. Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer finder, at lejemålet kan udlejes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, selvom det ikke er dokumenteret, at der er orienteret efter boligreguleringslovens 5, stk. 3, ved den første udlejning efter denne bestemmelse under hensyn til, at det må lægges til grund, at lejemålet tidligere er blevet udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Der gives afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter lejen fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 1...." Forklaringer Der er afgivet forklaring af A. A har forklaret blandt andet, at han erhvervede ejendommen i oktober 1999. Ejendommen består af 10 beboelseslejligheder og nogle erhvervslejemål i kælderen. Ejendommen er indrettet med en opgang i midten, og på hver etage er der to spejlvendte lejligheder. Da han overtog ejendommen, var der ikke nogen af lejlighederne, der var istandsatte. Der var alene indlagt fjernvarme i ejendommen. Hver enkelt lejlighed indeholdt et meget lille toilet, intet badeværelse og et gammelt køkken. Han informerede alle lejere i ejendommen ved brev om, at han havde overtaget ejendommen, og at han agtede at modernisere lejlighederne, når de blev ledige, samt at han ville istandsætte opgangen. Han overtog endvidere lejernes forpligtelse til at renholde opgangen. Han stod selv for administrationen af ejendommen. Han blev af sin rådgiver gjort opmærksom på indførelsen af boligreguleringslovens 5, stk. 3. I forbindelse med, at beboerrepræsentantens lejlighed blev ledig, blev denne lejlighed som den første istandsat. Sagsøger førte i den forbindelse en retssag, men tabte, idet han ikke kunne dokumentere, at han havde orienteret beboerrepræsentanten om, at han ville istandsætte lejligheden. Der har ikke siden været beboerrepræsentation i ejendommen. Der er efterfølgende blevet 2-3 lejligheder ledige i ejendommen. Lejligheden på 1. sal tv. blev ledig, idet, som han havde købt ejendommen af, døde i efteråret 2003. Han begyndte at sætte lejligheden i stand og opsatte samtidig et opslag i opgangen. Det var et opslag magen til det, der er fremlagt som bilag 5. Det er et standardopslag, som han selv har formuleret. Han påfører dato, når han sætter det op på opslagstavlen, der befinder sig lige inden for indgangen. Han hængte opslaget op, før der skete genudlejning. Han kom i ejendommen flere gange i januar-marts 2004 i forbindelse med istandsættelsen. De få af de nuværende beboere, der har boet i ejendommen i 2003-2004, er ældre mennesker. De har oplyst til ham, at de ikke kan huske noget vedrørende udlejers orientering i forbindelse med istandsættelsen af lejligheden. Han udlejede lejligheden den 1. april 2004. Han har til brug for denne sag gennemgået alle huslejeindbetalinger i banken og har konstateret, at en person ved navn pr. 1.4. 2004 har betalt 7.600 kr. vedrørende lejligheden 1. tv. Sagsøger har indrettet sig på, at han skal gemme lejekontrakter i 5 år, og han har derfor ikke længere denne lejekontrakt. Der var tale om en udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Fastsættelsen af lejens størrelse blev baseret
- 4 - på den forhåndsgodkendelse, han havde fået på en tilsvarende ombygning, hvor han indhentede en Huslejenævnsvurdering af prisen. Udlejningen til B er således den femte gang, lejligheden udlejes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Sagsøger er heller ikke længere i besiddelse af lejekontrakten med, der var den anden lejer efter istandsættelsen. Forevist lejekontrakt med forklarede han, at han selv udfærdiger lejekontrakterne. Alle de moderniserede lejligheder betaler det samme, og han har således henholdt sig til den Huslejenævnsvurdering, som han oprindelig havde indhentet. Foreholdt, at han til sidst i lejekontrakten har anført, at lejligheden lejes ud efter boligreguleringslovens 5, forklarede han, at der burde have stået 5, stk. 2. Han havde ikke foretaget opslag i medfør af boligreguleringslovens 5, stk. 3, i forbindelse med senere udlejninger af samme lejlighed. Ejendommen har nyt tag og gårdanlæg og fremtræder pæn og nydelig. Der har ikke været fremført nogen klager eller indsigelser i forbindelse med hans opslag, og i løbet af de år, han har haft ejendommen, har han kun hørt enkelte, der har ønsket forsatsvinduerne udskiftet med termovinduer. Han havde ikke i sine opslag anført, hvilken lejlighed, der ville blive istandsat, for det vidste alle i opgangen jo, og det var derfor unødvendigt. Han lod opslaget hænge i en måneds tid. Han sikrede sig ikke dokumentation for, at han havde hængt opslaget op. Parternes synspunkter Sagsøgers advokat har i påstandsdokument af 31. januar 2014 anført følgende: Sagsøger gør i første række gældende, at lejefastsættelsen i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 2, er gyldig, allerede fordi bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 3, i henhold til bestemmelsens udtrykkelige ordlyd, alene vedrører den første udlejning af det pågældende lejemål efter 5, stk. 2. Nærværende sag vedrører ikke første udlejning, men en senere udlejning. Sagsøgte er herefter afskåret fra at påberåbe sig boligreguleringslovens 5, stk. 3. Det gøres i tilknytning hertil gældende, at den omstændighed, at der ved første udlejning efter 5, stk. 2, ikke måtte være sket forskriftsmæssig orientering af lejerne i ejendommen, med muligt manglende gyldighed, for så vidt angår lejefastsættelsen i lejeaftalen fra 2004, til følge, ikke kan påberåbes af sagsøgte, som ikke er part i henhold til lejeaftalen fra 2004. At retsforholdet mellem den tidligere lejer og udlejer muligt kunne udløse krav om ændret lejefastsættelse, er herefter sagsøgte uvedkommende. Der er ikke i lejelovgivningen bestemmelser, som hjemler en sådan ret til indtrædelse i en tidligere lejers retsstilling. Der er således ikke det i boligreguleringslovens 5, stk. 3, forudsatte retsforhold mellem lejer og udlejer, som efter bestemmelsen kan danne grundlag for et krav eller en ugyldighedsindsigelser overfor udlejer. Når lovgiver udtrykkeligt har begrænset bestemmelsens anvendelse til forholdene ved første udlejning, efter 5, stk. 2, må dette af udlejer kunne forstås efter ordene. Lovgiver kunne i stedet have fastlagt bestemmelser om, at der ved enhver genudlejning efter 5, stk. 2, skulle fremsættes en orientering svarende til 5, stk. 3, men det har lovgiver fravalgt.
- 5 - Det må herefter lægges til grund, at det ikke ved senere udlejninger i ejendommen kan pålægges udlejer at dokumentere, at der ved den første udlejning efter 5, stk. 2, af det omstridte lejemål er sket orientering. Der henvises herved til afgørelserne i U1989.480H og 483H samt Niels Grubes artikel i U1989B side 305. Det må herefter lægges til grund, at der kræves sikker lovhjemmel som betingelse for at statuere ugyldighed. I nærværende sag mangler den fornødne sikre lovhjemmel for at konstatere ugyldighed. Tværtimod følger det af bestemmelsens ordlyd, at der er sikker lovhjemmel for, at 5, stk. 3, ikke finder anvendelse ved udlejning efter første udlejning efter 5, stk. 2. Det følger af det anførte, at den omstændighed, at der måtte være mangler i retsforholdet mellem parterne ved første udlejning, må gøres gældende af den oprindelige lejer eller af lejerne eller beboerrepræsentationen på daværende tidspunkt. Når dette ikke er sket indtræder der almindelige passivitetsvirkninger og forældelse. Nærværende sag er først indbragt for huslejenævnet den 3. februar 2011 altså mere end 7 år efter første udlejning. Herefter er der indtrådt passivitet med den virkning, at såvel den tidligere som den nuværende lejer er afskåret fra at gøre krav om ændret lejefastsættelse gældende. Under alle omstændigheder er kravet forældet i henhold til forældelseslovgivningen. Også reale grunde taler for dette resultat. I modsat fald er udlejer udsat for, at der i årtier efter første udlejning opstår indsigelser i forbindelse med forholdene ved første udlejning efter 5, stk. 2. Dette medfører ustyrlige dokumentationsproblemer ikke mindst ved mellemkommende overdragelser. Dernæst fører sagsøgtes standpunkt med nødvendighed til den helt uantagelige retsstilling, at mulig mangelfuld iagttagelse af 5, stk. 3, ved en tidligere udlejning kan påberåbes ved efterfølgende genudlejning af enhver lejlighed i ejendommen, uanset om der tidligere skulle være sket forskriftsmæssig orientering for det lejemål, som måtte gøre ugyldigheden gældende. Dette har ikke været meningen med indførelsen af bestemmelsen, hvilket klart fremgår af forarbejderne, men er som anført en nødvendig følge af sagsøgtes standpunkt. I anden række gøres gældende, at der faktisk er foretaget orientering ved første udlejning i 2004. Udlejer har i 2004 haft den praksis, at der blev foretaget opslag i opgangen forud for genudlejning. Dette er også sket i nærværende sag. Den formular der blev brugt og den tidligere lejeaftale vil blive fremlagt som bilag 3 og 4. At opslag har været opsat vil dernæst blive bekræftet ved afhøring af beboere i ejendommen...." Sagsøgtes advokat har i påstandsdokument af 7. marts 2014 anført følgende:
- 6 - at at det ikke kan anses for dokumenteret at underretningspligten jf. Midlertidig Boligreguleringslov 5, stk. 3, er iagttaget, hverken ved første udlejning eller efterfølgende udlejninger. sagsøger har været forpligtet hertil for at kunne fastsætte lejen efter Midlertidig Boligreguleringslov 5, stk. 2, hvorved bemærkes, at efter det oplyste er forbedringsarbejder udført i 2004.... at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Huslejenævns og Ankenævns afgørelser, hvorefter lejen skal fastsættes efter Midlertidig Boligreguleringslov 5, stk. 1...." Sagsøgtes advokat har endvidere gjort gældende, at det fremlagte bilag er en standardblanket, der er udateret, og som ikke indeholder konkretisering af det lejemål eller den ejendom, som istandsættelsen angår, og at det derfor ikke ved fremlæggelse af dette bilag er godtgjort, at der er sket orientering ved den 1. eller senere udlejninger efter istandsættelsen. Der er af sagsøgte, der først flyttede ind i ejendommen den 15. oktober 2007, ikke udvist passivitet, ligesom hendes krav på nedsættelse af huslejen ikke er forældet. Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed. Rettens begrundelse og afgørelse Det lægges til grund, at sagsøgte har lejet lejligheden fra 1. oktober 2007. Det er af sagsøger oplyst, at lejligheden blev gennemgribende forbedret inden en udlejning i 2004. Sagsøger har forklaret, at han i den forbindelse orienterede lejerne gennem et opslag på en opslagstavle i opgangen om, at lejligheden ville blive gennemgribende forbedret og i øvrigt opfyldte bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 3. To af rettens medlemmer, Klaus Willer og Anette Burkø, lægger vægt på, at der alene foreligger sagsøgtes forklaring herom, og at sagsøger ikke har fremlagt det konkrete opslag, men alene henvist til en udateret generel standardskrivelse, der hverken identificerer ejendommen eller den lejlighed, der skulle forbedres. Disse medlemmer finder det efter en samlet vurdering ikke tilstrækkelig godtgjort, at sagsøger i forhold til lejligheden beliggende X-vej, 1. tv., 2100 København Ø, har orienteret lejerne som foreskrevet i boligreguleringslovens 5, stk. 3. Disse medlemmer finder, at boligreguleringslovens 5, stk. 3, efter sin ordlyd skal forstås således, at det kun er ved første udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, at udlejeren skal følge den i 5, stk. 3, beskrevne fremgangsmåde. Det er derimod ikke ved bestemmelsen fastsat, at udlejer ikke efterfølgende skal kunne dokumentere, at kravene i bestemmelsen er overholdt, hvis en senere lejer bestrider, at det skulle være tilfældet. Disse medlemmer skal i den forbindelse fremhæve, at det af lovens forarbejder udtrykkelig fremgår, at det kan være relevant for udlejer at sikre sig skriftlig dokumentation.
- 7 - Klaus Willer bemærker endvidere følgende: Udlejningen af lejligheden i 2004 kan som følge heraf ikke anse for værende den første udlejning af lejligheden til en leje fastsat i medfør af boligreguleringslovens 5, stk. 2. Da der ikke foreligger oplysninger om, at der forud for nogen af de efterfølgende udlejninger af lejligheden er sket orientering i medfør af boligreguleringsloven 5, stk. 3, må det endvidere lægges til grund, at ingen af disse efterfølgende udlejninger kan anses for værende den første udlejning af lejligheden til en leje fastsat i medfør af boligreguleringslovens 5, stk. 2. Endelig foreligger der ikke oplysninger om, at der forud for udlejningen af lejligheden til sagsøgte er sket orientering i medfør af boligreguleringsloven 5, stk. 3, og dette medfører, at lejen i sagsøgtes lejemål ikke vil kunne godkendes i medfør af boligreguleringslovens 5, stk. 2. Dette medlem af retten finder ikke, at den af sagsøger påberåbte praksis vedrørende ugyldighed, som udelukkende vedrører gyldigheden af varslinger af lejeforhøjelser, finder anvendelse på den foreliggende situation. Ovennævnte to medlemmer af retten finder det ikke godtgjort, at der er indtrådt forældelse i videre omfang end fastslået af Huslejeankenævnet. For så vidt angår sagsøgers anbringende om, at sagsøgte har udvist retsfortabende passivitet, bemærker disse medlemmer, at det ikke fremgår af lejekontrakten, at lejen er fastsat efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, og der foreligger i øvrigt ikke nogen oplysning om, hvornår sagsøgte skulle have fået kendskab til, at lejen var fastsat i medfør af denne bestemmelse. Disse medlemmer finder derfor allerede af denne grund ikke, at lejer har udvist retsfortabende passivitet med hensyn til at gøre indsigelsen om manglende overholdelse af boligreguleringslovens 5, stk. 3, gældende i forbindelse med en sag om af lejens størrelse. Disse medlemmer stemmer derfor for, at anse lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, for ugyldig, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 3, 2. pkt. Et medlem af retten, Susanne Husted-Andersen, lægger vægt på, at sagsøger under strafansvar i retten har forklaret, at han forinden genudleje af lejligheden i ejendommens opgang på opslagstavlen havde opsat et opslag, hvor han orienterede om, at han ville gennemgribende forbedre lejligheden, og om bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 3, og at denne forklaring støttes af den fremlagte standardorientering og i øvrigt stemmer overens med sagsøgers forklaring om, at der på intet tidspunkt har været fremsat indsigelser over for ham vedrørende ejendommens vedligeholdelse. Dette medlem stemmer derfor for, at anse lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, for gyldig. Der afsiges dom efter stemmeflertallet. Thi kendes for ret: Huslejen for sagsøgte, Bs lejemål, X-vej, 1. tv., 2100 København Ø, fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 1.