!!!! Lejlighed!i!København!

Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration Maj2015 Tegn.umellemrum:107.205

Abstract The main objective of this paper is to evaluate the costs for respectively purchasing an apartmentincopenhagenandrentingitouttoyourchild,asopposetopayingamonthly subsidyinordertopartlycovertherentofarentalapartmentfora5;yearperiod. Thereforethethesiscoversthebasiccostsofbuying,owningandsellinganapartmentin Copenhagenforthegivenperiodoftime. Therewillbeshedlightonthedifferentmortgageloansavailableforthegiveninvestment andfurthermoredecidedupontheleastexpensivefinancingfortheowner;occupiedapart; ment. Inordertofullydeterminethecostsattachedtotheinvestinginanapartmentforthechild, theexpectedpricemovementforcopenhagenbasedapartmentswillbestatisticallyextrap; olated,withtheuseofhistoricaldataandanautoregressiveregression. Inordertocreateacashflowfortheinvestmentitisessentialtoexaminethedifferenttax deductionadvantagesavailabletoexploitwhenrentingtheapartmenttothechildthrougha registeredcompany. Throughtheseexplorationsitispossibletodeterminethepresentvalueofthetworespec; tivehousingalternativeswiththeuseofinvestmenttheorycomprisingtheuseofwaccand CAPM. TheinvestmentanalysisisadjustedwiththeuseofAswathDamodaran stheoriesonvalua; tionofprivatebusinesses,inordertodeterminethecorrectcostofcapitalfortheinvest; ment. Byexaminingthesumofthepresentvaluesofthecashflowsforthetwodifferentalterna; tives,theleastexpensiveoptioncanbeconcluded. Finallythepaperexaminesthesensitivityoftheconclusionbasedonthemostriskyassump; tionsandexpectationsappliedtoreachthefindings. In doing so, the reader is provided with an educated understanding of the costs and the mostimportantunderlyingfactorsfordeterminingthefirstmentioned.

Indholdsfortegnelse Abstract(...(2 Indholdsfortegnelse(...(3 1. Indledning(...(1 1.2Problemformulering...2 1.2Afgrænsning...4 1.3Metode...6 2. Baggrund(og(forudsætninger(for(forældrekøb(og(lejelejlighed(...(8 2.1 Familiensøkonomiskefundament...8 2.2 Eje;oglejelejlighed...8 2.3 Omkostningervedatforetageetforældrekøb...9 2.3.1Engangsomkostninger:...10 2.3.2Løbendeomkostninger:...11 2.3.3Salgsomkostninger:...11 2.4 Omkostningervedlejeaflejelejlighed...12 2.4.1Initialelejeomkostninger:...12 2.4.2Løbendelejeomkostninger:...12 2.4.3Opsigelsesomkostninger:...12 2.5Opsummering...13 3.(Finansiering(af(ejerlejlighed(...(14 3.1Realkreditlån...14 3.2Fastforrentetobligationslån...16 3.3Rentetilpasningslån...17 3.4Variabeltforrentetlån...18 3.5Renteudvikling...18 3.6Scenarieanalyse...19 3.6.1Regression:...20 3.6.2Likviditet:...21 3.6.3Resultater:...22 3.7Opsummering:...24 4.(Prisudvikling(for(forældrekøbet(...(26 4.1UdviklingiejerlejlighedspriserneiKøbenhavn...26 4.2ScenarioanalyseforprisudviklingiejerlejlighederiKøbenhavn...28 4.2.1Regression:...28 4.2.2Resultater:...29 4.3Opsummering...30 5.(Skat(...(32

5.1Virksomhedsordningen...32 5.2Salgafforældrekøbivirksomhedsordningen...33 5.1.1Udregningaflikviditetsbudgetterivirksomhedsordningen:...35 5.1.2Resultateraflikviditetsbudgetterne:...36 5.2Opsummering...37 6.(Investeringsanalyse(...(38 6.1Forældrekøbet:...38 6.2Fastsættelseafkalkulationsrentefoden:...39 6.2.1Fastsættelseafafkastkravetforgælden...39 6.3Afkastkravforegenkapitalen:...39 6.1.3WACC:...47 6.2Nutidsværdienforforældrekøbet...49 6.3Nutidsværdiforlejelejlighed...50 6.4Sammenligningafinvesteringsalternativerne...51 7.(Følsomhedsanalyse(...(52 8.(Konklusion(...(55 8.1Bibliografi...57 8.2Bilag...61 BILAG1:Initialoversigtoveromkostningervedhhv.forældrekøboglejelejlighed...61 BILAG 2: Realkreditlånsudvikling, scenarieanalyse for F1 lån, indeholdende scenarieanalyse, regressionoglikviditetsoversigt...65 BILAG3:LikviditetsanalyseoverF5;lån...71 BILAG 4: Scenarieanalyse for 30;årigt fastforrentet lån, indeholdende scenarieanalyse, regressionoglikviditetsoversigt...73 BILAG 5: Prisudvikling ejerlejligheder, scenarieanalyse for prisudvikling på ejerlejligheder i København,indeholdendescenarieanalyseogregression...77 BILAG6:LikviditetsoversigtF5...81 BILAG7:Likviditetsoversigtvirksomhedsordningen30;årigfastforrentetobligationslån...83 BILAG8:LikviditetsoversigtvirksomhedsordningenF1;lån...85 BILAG9:Markedsudvikling...87 BILAG 10: Nutidsværdi af betalingsstrømmene for forældrekøb og lejelejlighed, og desuden metodetiludregning...88 BILAG11:GoalSeek...95

1. Indledning Købaffastboligerfordeflestedanskere,denstørsteinvesteringdeforetagersigideres livstid. Især i de senere år har fokus langsomt flyttet sig fra boligen som værende et for; brugsgodeiformafbeboelsetiletinvesteringsaktiv,derkanskabeetafkastiforbindelse medprisstigninger.dennenyemådeatbeskueboligenpåerihøjgradblevetdyrketafde danskemedier,isærefterboligboblenfandtstediforbindelsemedfinanskrisen.denstore mediebevågenhed giver boligen en relativt central placering i nyhedsstrømmen, og man præsenteresmedjævnemellemrumfordiverse eksperter fraerhvervslivet,deroftesthar forskelligeholdningertilgunstighedenafinvesteringenifastejendom,samtsituationenfor deunderliggendefinansieringsforhold. Idesenereårharmedierneligeledes,nårstudiestartnærmersig,haftstorfokuspåmanglen af studievenlige boliger i de større universitetsbyer, herunder København. I 2012 var der 74.000studerendeiKøbenhavnogpåFrederiksberg,menblot11.000ungdomsboliger 1. Denne markante efterspørgsel har været medvirkende til at skabe prisstigninger på både eje;oglejelejlighederihovedstaden,hvorformarkedetbetragtessomværendeyderstvan; skeligtatgennemskue. Finansieringsmulighederneforejerlejlighederhariåreneoptilfinanskrisenværetkarakteri; seretafenvæsentligliberaliseringvedintroduktionenafrentetilpasningslånogdeafdragsfri lån.iskrivendestund,erderdesudenblevetåbnetopforhistorisklave230;årigefastfor; rentedeobligationslån,hvilketmindskerlåneomkostningerneogdervedfremmerincitamen; tetforatinvestereifastejendom. OpgaveskriverskallæseiKøbenhavntilsommerogerpånuværendetidspunktudenbolig. Dererdogindgåetenaftalemedopgaveskriversforældre,omatderentenskalforetageset forældrekøbikøbenhavn,ellerforældrenevilbetaleetmånedligtsubsidietillejeaflejelej; lighed. Nærværendeafhandlingønskerderfor,påforældrenesvegne,atfremstilleenpraktiskun; dersøgelse,understøttetafteoretiskemodellerogempiriskdata,overhvilkenafdetoalter; nativer,dervilskabedelavesteomkostningerforenfastlagttidsperiodepå5år,hvorbarnet 1 MinisterietforBy,BoligogLanddistrikter:Nøgletalforungdomsboliger(2012) Side1of95

forventesatboikøbenhavn.denneundersøgelseviltageafsætifølgendeproblemformule; ring. 1.2Problemformulering Nærværendebachelorafhandlingudarbejdesmedudgangspunktiopgaveskriversforeståen; deboligmangelikøbenhavn.deropstillestokonkreteløsningsmodellerfordetgivnepro; blem 2. Forældrenebidragermedetmånedligtsubsidietilatdækkeenfastlagtdelafudgifterne vedbarnetslejeafenudvalgtlejlighedikøbenhavn. Forældrene foretager et forældrekøb af en udvalgt ejerlejlighed, og herefter udlejer lejlighedentilbarnet. Der ønskes med afhandlingen at undersøge de konkrete omkostninger for den praktiske problemstillingsamtdeunderliggendefaktorer,derkanforventesathaveenomkostnings; mæssigkonsekvensfordetoovenståendealternativer.detteermotivationenbag,atder udføresbådeetpraktiskogetteoretiskstudieiafhandlingen.dermedafledesafhandlingens overordnedehovedspørgsmål: Hvad vil de samlede omkostninger være, ved at foretage et forældrekøb i formafenejerlejlighedtilsitbarn,sometalternativtilatbetaleetsubsidie tilbarnetslejeafenlejlighedpået5<årsperspektiv? Foratbesvaredenoverordnedeproblemstillingerdetnødvendigtatopstilleenrækkeun; dersøgelsesspørgsmål,derhartilformålatgiveenmereuddybendebesvarelse.undersøgel; sesspørgsmåleneeropstilletsåledes,atderførstskabesetgrundlæggendefundamentfor sammenligningenafdetoalternativer,hvorefterderelevantefaktorerundersøgesseparat og slutteligt analyseres investeringsteoretisk for herved at kunne foretage den endelige sammenligningafdetogivnemuligheder.inærværendeafhandlingvilderihøjgradvære fokuspåatfastlæggedegældendeomkostningsmæssigefaktorerforforældrekøbet,dadis; 2 Fremadrettetvilundertegnedebliveomtaltbarnetogundertegnedesforældrevilbliveomtaltfor; ældrene. Side2of95

se vurderes som værende mere usikre og desuden vanskeligere at fastlægge. Foratkunnesammenlignedetoalternativersesdetessentieltatforældrenesfaktiskeøko; nomiskeforudsætningerudarbejdes,ogatderdesudenredegøresfordegældendeforud; sætninger for hhv. betaling af subsidie til lejelejlighed og forældrekøb. Herved etableres fundamentetforsammenligningen,ogderforønskesfølgendebesvaret: Hvilkekonkreteforudsætningerogomkostningsmæssigefaktorergørsigmedudgangspunkt iforældrenesøkonomigældendefordetoalternativer,dersøgessammenlignet? Valget af finansieringsmodellen for forældrekøbet er en væsentlig faktor i investeringen i fastejendom.detvurderessomrelevant,atderforetagesenvelovervejetbeslutning,der egnersigtilforældrenespraktiskeøkonomiskeforhold,investeringensløbetidogdesuden dengældenderisikovedlåntypen.derforsøgesfølgendebesvaret: Hvilkenfinansieringsmodelforkøbafejerlejlighedvilføretildelavesteomkostningerunder hensynstagentildengældenderisikoherved? Derbøridennærværendebachelorafhandlingtageshøjdeformuligeudsvingiboligpriser; ne,dadennefaktorharenvæsentligindvirkningpådesamledeomkostningervedforældre; købetefteren5;årigperiode.foratkunneopnåenretvisendekonklusionpåhovedspørgs; måletskalfølgendeundersøges: Hvilkenomkostningsmæssigeffektviletudsvingiboligprisernehaveforforældrekøbetefter en5årigperiode,oghvilkenudviklingkanderforventes? Forældrekøbetvilblivedrevetgennemvirksomhedsordningen,ogvilderfortageudgangs; punktiderelevanteskattereglergældendeforforældrekøb.derkannuopstilleseninitial årliglikviditetsstrømforvirksomheden,medudgangspunktibesvarelsernetildeovenståen; deundersøgelsesspørgsmål,ogdegældendefradragsreglerforvirksomhedsordningen.der; foransesdetsomrelevantatbesvarefølgendespørgsmål: Hvadvildenårligelikviditetsstrømværeveddetteforældrekøbmedudgangspunktidenud< valgtefinansieringsmetodedrevetundervirksomhedsordningen? Efterenopstillingafdenårligelikviditetsstrømerudgangspunktetforenmereinvesterings; teoretiskundersøgelseafdetgældendecashflowforforældrekøbetetableret.kapitalom; kostningernevedinvesteringenbørnufastlæggesforatkunnebenytteinvesteringsteoritil Side3of95

atudregnenutidsværdienafcashflowet.dettefordreratfølgendeundersøgelsesspørgsmål bliverbesvaret: Hvadernutidsværdienafcashflowetforforældrekøbetefter5årsammenlignetmedbeta< lingafetmånedligtsubsidiei5år? Foratestimereomkostningerneforforældrekøbetefteren5;årigperiodeerdetnødvendigt atgøresignogleantagelseromkringforventningentilenfremtidigudvikling.derforønskes der gennem en følsomhedsanalyse, at betragte hvorledes mindre ændringer på relevante faktorervilpåvirkenutidsværdienforforældrekøbet.derforønskesfølgendeunderspørgs; målbesvaret: Hvorfølsomerdetvalgtebeboelsesalternativoverforrelevanteusikrefaktorer? Nærværende bachelorafhandling vil, med udgangspunkt i ovenstående undersøgelses; spørgsmål,opstilleengennemarbejdetkøbsanbefalingtilforældrene. 1.2Afgrænsning Afhandlingenbehandlertokonkretebeboelsesalternativer,hvorfordetudelukkendeerde gældendeomkostningerforbundetmeddisse,dervilblivebehandlet.dafokusvilværefor; ældrenesafholdteomkostningerveddetoalternativer,afgrænsesderfraatinkluderebar; netsamtatbetragtefamiliensoménenhed.derudvælgessåvidtmuligttosammenligneli; geopslåedelejlighedermeddeneneforskel,atderhenholdsvisvilværetaleomenleje;og ejerlejlighed. Afhandlingenharikketilformålatundersøgemulighedenforatfremlejeetenkeltværelse, entensomudlejeroglejer,hvorfordetteendvidereharværetenafgræsning.derundersø; gesderforkunmulighedenfor,atbarnetbosættersigaleneientenejer;ellerlejelejlighed. Derudovervilderikkeblivetagethøjdefor,hvorledesenhøjefterspørgselafbådeleje;og ejerlejligheder i København kan besværliggøre processen. Det antages, at de to udvalgte lejlighedseksemplerermuligeatflytteindiforbarnetd.01;04;2015,ogdesudenblivebo; endeienfemårigperiode.dervilderforikkeblivebenyttetdata,derernyereendovenstå; endedato. Side4of95

I sammenligningen vil der ikke blive taget højde for boligstøtte og flytteomkostninger, da disseantagessomværendeensuanset,omderforetagesetforældrekøb,ellerdervælges enlejelejlighed. Realkreditlåneterdenenestefinansieringstype,dersøgesundersøgt,dadennelåntypean; tagesforatværedenmindstomkostningsfuldefinansieringstypevedkøbaffastejendom. Med forældrenes faktiske økonomi er banklån mv. desuden ikke af relevans. Der tages i finansieringsafsnittet desuden forbehold for at spekulere i låneomlægning, da forudsætningerneforatlavelåneomlægningerihøjgraderafhængigaflåntagerensperson; ligepræferencerogrisikoprofil. DataindsamlesfraRealkreditDanmark,ogdetantagesatrealkreditbidragetvilværekon; stantforden5;årigeperiode.etafdragsfritlånundersøgesikke,daforældrenesøkonomiske situation tillader dem at afdrage på lånet. Havde forældrene haft dyrere lån ved siden af deres realkreditlån, ville man med fordel kunne have valgt afdragsfri realkreditlån, for at afvikledisseførst. Detnoteres,atdernaturligvisforeliggerenmulighedforforældreneiformafatvælgeaf; dragsfrihed,hvisdemenerdekanopnåenforrentningdererhøjereendlåneudgifterne,ved eninvesteringinogethelttredje.derafgrænsesdogiafhandlingenforatspekulereialter; nativinvesteringerpåforældrenesveje. Ligeledesafgrænsesderforatundersøgemulighedforatkombinerelåntyperne.Stiftelses; omkostningernevedetrealkreditlånvurderesforhøjetilatbenyttesigafmereendéntype realkreditlån for en 5;årig periode og for en ejerlejlighed i denne prisklasse. Uden denne afgrænsningvillånesammensætningsmulighedernedesudenværeuendelige. TilbehandlingafprisudviklingpåejerlejlighederiKøbenhavnafgrænsesderfraatbenytte bobleteorier,daomfangetafdissevurderesforomfangsrigeihenholdtilafhandlingensho; vedspørgsmål.derfortagesderidenforventedeprisudviklingikkehøjdeforeventuellebob; lerimarkedet. Ligeledesafgrænsesderfraatspekulereirente;ogprisudviklingudfraetnationaløkono; miskperspektiv.derforvilderikkeblivetagethensyntil,hvorvidtkommendepolitiskeind; grebellermakroøkonomiskefaktorertyderpåenspecifikrente;ellerprisudvikling. Virksomhedsordningenerdenenesteskatteordning,dervilbliveundersøgt,daforældrene ønsker at drive forældrekøbet gennem eksisterende virksomhed, da de herved vil kunne opnåmarkantefradragsfordele,hvorfordetantagesatværedenmestgunstigeskatteord; ningfordetgivneforældrekøb. Iopgavenforetagesderikkeudregningerbaseretpåsalgafejerlejlighedentilbarnetefter denfemårigeperiode,dadetteikkevilmedvirketiletretvisendebilledeafforældrenesom; kostningerforbundetmedatdrivedetgivneforældrekøb. Side5of95

Dainvesteringenforetagesforatskabebeboelseforbarnet,oghovedformåletdermedikke eratskabeetpositivtafkast,vilderikkespekuleresialternativinvesteringerforforældrene. 1.3Metode Idetfølgendemetodeafsnitønskesderatklarlæggehvilkemetoder,deranvendesiafhand; lingentilatbesvaredeopstilledeundersøgelsesspørgsmål.herundervildebenyttedeteori; er,redskaberogdatabliveomtalt. Denførstedelafopgavenindeholderenredegørelseafderelevantepraktiskedata,derer nødvendigeforatkunneforetageensammenligningafomkostningernevedhhv.betalingaf månedligtsubsidietilbarnet,modatforetageetforældrekøb. Andendelafafhandlingenbeståriendeskriptivanalyseafdeforskelligefinansieringsmulig; heder,ogdekonkreteafledteomkostningsmæssigekonsekvenserheraf.afsnittetafsluttes medenregressionsanalyse,derhartilformålatfremskriverente;ogkursudviklingenforden 5;årige periode. Der benyttes en autoregressiv regressionsanalyse, hvor den forventede værdifremskrivesvedhjælpaflaggedeværdier.anvendelighedenafanalysendiskuteresi detgivneafsnitogforetagesiprogrammetstatplus. Dervilanvendesdatafrarentetilpasningslånenesintroduktioni1997fremtil1.April2015 frarealkreditdanmark. ItredjedelafafhandlingenbehandlesprisudviklingenpåejerlejlighederiKøbenhavn.Forat kunneforklareprisudviklingen,redegøresderkortforteorienbagprisdannelsenpåejerlej; ligheder i hovedstadsområdet til forskel fra normale huspriser. Dernæst undersøges den deflateredeprisudviklingpåejerlejlighederikøbenhavnsammenlignetmedhelelandet.der benyttessammeautoregressiveregressionsanalyse,tilatfremskrivedenforventedeprisud; viklingpåejerlejlighederikøbenhavn.hertilbenyttesdatafradanmarksstatistikfra1992 fremtil2014. Fjerdedelafafhandlingensøgeratidentificeredeskattemæssigekonsekvenser,deropnås vedbrugafvirksomhedsordningen.herefteropstillesderenpengestrømforvirksomheds; ordningensdriftsperiodeunderhensynstagentildenforventedepris;ogrenteudvikling. Denfemtedel afafhandlingenvilfremståsomden investeringsteoretiske del af opgaven, hvornutidsværdimetodenbenyttesforatsammenlignenutidsværdienafpengestrømmene efteren5;årigperiodefordetobeboelsesalternativer.herunderfastsætteskalkulationsren; Side6of95

tensometvægtetgennemsnitafafkastkravetforgælden,ogafkastkravetforegenkapitalen (WACC).Afkastkravetforegenkapitalenudregnesvha.CAPM;metoden,dersuppleresafA. DamodaransNon;Diversificationteori.Vedbrugafnutidsværdimetodenmedregneskapital; omkostningerne samt inflationen for de to beboelsesalternativer, hvorefter den samlede nutidsværdi for de to alternativer kan benyttes som endelig beslutningsvariable til at be; stemmebeboelsesalternativetmeddelavesteomkostninger. Slutteligtudformesderenfølsomhedsanalyseafdefundnenutidsværdierfordetobeboel; sesalternativerforhervedatbelysehvorsensitivdenfundnenutidsværdiiinvesteringsana; lysener.herudfrakanrobusthedenafbeboelsesalternativetmeddelavesteomkostninger observeres. Side7of95

2. Baggrund og forudsætninger for forældre0 køboglejelejlighed Dervilifølgendeafsnitbliveredegjortfordefaktorerogumiddelbareomkostningsmæssige forudsætninger.detteskalmedvirketil,atomkostningernevedforældrekøbetogomkost; ningernevedbetalingafsubsidietillejelejlighedkansammenlignes. 2.1 Familiensøkonomiskefundament Foratgiveetuddybendeindblikiforudsætningerneforeteventueltforældrekøbridsesfa; miliensøkonomiskefundamentindledningsvistop. Familienbeståraftoforældre,derbetalertopskat.Deejerifællesskabtoejendomme.Beg; geejendommeerfuldtfinansieredeudenbelåning,ogforældreneharderforenhøjfriværdi, ogkvalificerersigtilatlånepengetiletforældrekøb.forældrenehardesudenlikvidemidler påomtrent500.000kr.tiludbetalingafforældrekøbet. Forældreneforventerligeledesatdækkeyderligerekøbsomkostningervedforældrekøbet, samtårmednegativlikviditetiforældrekøbetgennemlikvidemidler. Barneterstuderende,medenbegrænsetmånedliglikviditetpå4.000kr.Barnetharendvi; dereikkeenopsparing,ogkanudelukkendebidragemeddenovenståendemånedligeydel; se. 2.2 Eje0oglejelejlighed Bachelorafhandlingenviltageudgangspunktifølgendetorelativthomogenelejlighederkun medejerformensomgrundlæggendeforskel. Ingen af lejlighederne vurderes til at have fået markante renoveringer siden 2005, og det antages,atingenaflejlighederneharbehovforyderligererenoveringervedindflytning. Side8of95

Lejlighederneer400meterfrahinandenogvurderesaltandetligetilathavedensamme værdiidag. Prins(Constantinvej(7,(2(MF( Falkoner(Allé(61,(1( Ejerform: Ejer Leje Område: Frederiksberg Frederiksberg m2: 63 60 Værelser: 2 2 Kontantpris: 1.895.000,00kr ;kr Månedlighusleje: ;kr 9.000,00kr Delevenlig: Nej Nej Salgspris2005 1.398.000 1.465.000 Kilder:www.boliga.dk,www.boliga.dk/salgogwww.boligportalen.dk< 2.3 Omkostningervedatforetageetforældrekøb Nårderforetageseninvesteringifastejendom,vilderudoverprisenpåejendommenvære envæsentligmængdeyderligereomkostningerveddetgivneboligkøb.disseomkostninger kaninddelesitre(kategorier:købsomkostninger,løbendeomkostningerogsalgsomkostnin; ger. Følgendeafsnithartilformålatredegøreforenrækkeomkostninger,dersenerevilblive benyttettilatudregnedenårligelikviditetvedforældrekøboglejeaflejelejlighed.inærvæ; rendeomkostningsredegørelseafgrænsesderforatspekulereidenfremtidigeudviklingaf deløbendeomkostninger,ogtalleneerligeledesopgivetiløbendepriser. Side9of95

2.3.11Engangsomkostninger:1 Købsomkostningertilstaten: Af købsprisen for den givne bolig skal der betales en afgift på 0,6 plus et fast gebyr på 1.660kr.fortinglysningafskødet.Dettegøresfor,atkøberkanfåregistreretsinejendoms; rettildenkøbteejendom 3. For at få sikkerhed for lånet kræves det af realkreditinstituttet, at der stilles pant i ejen; dommen.tinglysningsafgiftenafpantebrevethertilkoster1,5aflånebeløbetiafgiftplus etfastgebyrpå1.660kr. 4 Købsomkostningertilbankogrealkreditinstitut: Foratoptagerealkreditlånetvildertypiskværeetlånesagsgebyrpåmellem2.000og4.000 kr.dettebeløberdogsomregeltilforhandlingibanken 4. Manbørregnemedenkursskæring,someretfradragikursen,forindenlånebeløbetbliver afregnettilmodtager.denneviltypiskvære0,10afrealkreditlånet 5. Dervildesudenværeenkurtage,derbetalesforatfåhandletobligationerneilånet.Denne vurderestilatvære0,15afrealkreditlånet 5.Realkreditinstituttettilbyderdesudenatstå for afsendelsen af pantebreve til tinglysningskontoret og beder eventuelle efterstående panthavereomatrykkefordetnyelån.dettegebyrliggertypiskmellem1.500og4.000kr. 4 Efterenunderskrevetkøbsaftalemedsælgerkandergåoptilfleremånederindendenen; deligeovertagelseafboligen.derforvilsælgerhaveensikkerhedi,athanfårsinepengetil tidenogforlangerderforengarantifordendelafkøbesummen,derikkealleredeerbetalt tilejendomsmægleren.pengeinstitutternevilinogletilfældekræve0,1afgarantibeløbet sometekspeditionsgebyrfordenneservice 4. Realkreditinstitutterne tager desuden et gebyr, hvis man ønsker kurssikring i perioden fra tilbudpårealkreditlåntilselveudbetalingen.hervedundgårmanrisikoforkursfaldiperio; den.dettegebyrsættesmellem500og1.000kr 5. Købsomkostningertilrådgivning,renoveringogforsikringvedkøb: Detkanværebesværligtatfåudarbejdetentilstandsrapportvedkøbafejerlejlighed.Derfor kanmanvælgeatfåenbyggesagkyndigtilatsepåejendommen.prisenforenbyggeteknisk inspektionliggertypiskmellem5.000og8.000kr 4. 3 Boligejer: TINGLYSNINGSAFGIFTSLOVEN (2015) 4 Bolius: Omkostningervedatkøbebolig (2014) 5 Realkreditrådet: Realkreditlån Side10of95

Foratfåskrevetetskødepåejendommenvildettypiskkosteomkring2.000kr.iadvokatbi; standatfåskrevetetskødepåejendommen.ønskesderyderligererådgivning,kandenne serviceogsåtilkøbesifølgeboligadvokaten. Derudformestypiskenejerskifteforsikringtilatdækkeskjultefejlogmanglervedboligen, derertilstedepåovertagelsesdagen.prisenhervedliggeromkring8.000forenmindreejer; lejlighed 6. 2.3.21Løbende1omkostninger:1 Vedoptagelseafetobligationslånerderenvæsentligomkostningiformafdenårligerente forlånet.dennebearbejdesidetfølgendefinansieringsafsnit.realkreditinstitutternetager herudover også en årlig bidragssats for at administrere obligationslånet, der er optaget i forbindelsemedforældrekøbet.dennevariererbådemellemrealkreditinstitutterneogfor hverlånetype 5. Derbetalesdesudenenårligafgiftpågrundskyldtilkommunen,somertilsvarendeenbe; skatning for grunden hvorpå ejerlejligheden ligger. Denne er lig 0,27 af den offentlige ejendomsvurdering på Frederiksberg. Ejendomsværdiskatten udgør 1 af den offentlige ejendomsvurdering,derskalbetalestilstaten.dererdesudenenårligudgifttilejerforening, dervariererfraforeningtilforening,menpådengivnefrederiksberglejlighederbeløbet tilsvarende15.109kr.omåret. 7 Vandogvarmevarsidsteår4.032kr.pådengivnelejlighed,hvorfordetteogsåantagessom værendetilfældetfremover. 2.3.31Salgsomkostninger:1 Hvismanvælgeratoverladehelesalgetafejendommentilenmægler,kanmankalkulere medudgiftertilsvarende4afhandelsværdien 4. Alternativt kan man hjælpe mægleren med salget og eventuelt blot lade mægler eller en advokatklarepapirarbejdet,ogsåselvståforaltsalgsarbejdet.taksterneforpapirarbejdet liggerifølgeboliuspåomkring12.000kr.såvilderdesudenværegebyrerforenrækkeof; fentlige dokumenter, herunder tingbogsattest, kommuneoplysninger, ejerlejlighedskort, restgældsoplysninger, ejendomsdatarapport og desuden et ejerlejlighedsskema. Dette for; løbersigtilomkring2.000kr. Vedsalgafejendommenforefindesdersomregeletgebyrforindfrielseaffælleslånetiejer; foreningen.detteanslåsaftilomkring1.000kr 4. 6 Boligejer: Ejerskifteforsikring (2015) 7 FrederiksbergKommune: Tildigdervilvidemereomgrundskyld (2013) Side11of95

Indfrielseafrealkreditlånoggebyrforatopretteendeponeringskontoforløbersigtilom; kring4.500igebyrer 4. 2.4 Omkostningervedlejeaflejelejlighed Nårderindgåsenaftaleomatlejeenlejlighed,dererejetafentredjepart,kanomkostnin; gernehervedligesomvedforældrekøbetdelesopitrekategorier:initialelejeomkostninger, løbendeomkostningerogopsigelsesomkostninger. 2.4.11Initiale1lejeomkostninger:1 Ved et lejemåls indgåelse kan udlejer udover den husleje, der skal betales ved lejemålets start,opkrævebådeetdepositum,dersvarertil3månedershuslejeogdesuden3måneders forudbetalthusleje.depositumhenstillessomgarantiforudgiftertilistandsættelsevedfra; flytning. Udlejer kan desuden kræve en stempelafgift af lejekontrakten, dette er dog ikke tilfældet for den givne lejelejlighed 8. For det givne eksempel vil 3 måneders husleje være tilsvarende27.000kr.,ogdepositumligeså. 2.4.21Løbende1lejeomkostninger:1 Fordetgivnelejlighedseksempelvilderværeløbendelejeomkostningertilsvarende9.000kr. ommåneden.vandogvarmestårikkeopgivetforlejelejligheden,hvorfordenantagessom værendeligmedlejlighedenpåprinsconstantinsvejtilsvarende4.032kr.omåret. 2.4.31Opsigelsesomkostninger:1 Detfremgåraflejeloven,atmansomlejerharpligttilatafleverelejlighedenisammestand, somvedindflytning,medmindreandeteraftalt.detantagesderforatefterathaveboeti lejlighedenien5;årigperiodevilderværebehovforbådetomalebehandlingerogfuldslib; ningafgulvsamtlak.detteanslåsjf.indhentettilbudframaleroggulvspecialisttilensamlet prispå12.000kr. Disseudgifterfratrækkesdepositumpå27.000kr.oggiverendepositumtilbagebetalingpå 15.000kr. 8 LejernesLandsorganisation: Depositumogforudbetaltleje (2015) Side12of95

2.5Opsummering Foren5;årigperiodevilforældreneskullebetaleetsubsidiepåca.332.000kr.foratbetale forlejelejligheden.forforældrekøbeterdetmidlertidigtendnuikkemuligtatfastsættede samledeomkostningerherved,dadereksistererenrækkevæsentligeomkostningsfaktorer, derendnuikkeerbehandlet.dererdogopsatenoversigtoverdeindhentedeomkostninger iforbindelsemeddetobeboelsesalternativer 9.Nærværendeomkostningsoversigterudfor; mettilsenerebenyttelsevedopstillingafdegældendebetalingsstrømmefordetoinveste; ringsalternativer.itilfælde,hvordenenkelteomkostningerangivetsomliggendeietinter; val,antagesgennemsnitsprisenatværegældendefordetgivneforældrekøb. 9 Bilag1. Side13of95

3.Finansieringafejerlejlighed Inærværendeafsnitvilrealkreditlånetsoverordnedeegenskaberbliveredegjortfor.Heref; tervilhhv.detfastforrentedeobligationslån,rentetilpasningslånogdetvariableforrentede lånblivebehandlet.dertagesudgangspunktienløbetidpå30årforhervedatopnåenrela; tivlavårligydelse.derudformesslutteligtscenarieanalyser,tilatbelyserenteudviklingens direkteomkostningsmæssigeeffektpåtreudvalgterealkreditlån. 3.1Realkreditlån Tilfinansieringaffastejendomerrealkreditlånetdenbilligstefinansieringsløsning,hvisman ikkeharkapitaltilatbetalehelekøbssummenkontant.vedoptagelsenaflånetudstedesder afrealkreditinstituttetenmængdeobligationersomsåsælgespåbørsentileninvestor,der for sin investering i obligationerne vil modtage afdrag og renter. Låntager betaler afdrag, renterogbidragtilrealkreditinstituttet,derhereftervidereformidlerbetalingentilinvestor, ogbeholderbidragetsomenadministrationsomkostning.underdenneadministrationsom; kostningbørdetbemærkes,atenvæsentligpostbeståri hensættelsetiltabpålån,hvor; vedrealkreditinstitutterneforsøgeratgarderesigmodlåntagere,derikkeeristandtilat tilbagebetaledereslån 10. Renterogbidragerfradragsberettigede. Realkreditlånetmåmaksimaltudgøre80afkøbesummen,hvilketmedvirkertilatskabeen lavrisikovedlånet.dereksistereraltsåenhøjgennemskuelighedirealkreditlån,hvilketer envigtigfaktorfordenlaverisikoherved.daejendommenstillesisikkerhedforlånet,er investorrelativtsikkerpåatfåsininvesteringigen,hvilketigenbidragertildenlaverente vedetrealkreditlån 10. Realkreditlånetfastsættesudframarkedsrenterogobligationskurser. Markedsrentenafspejler,hvadeninvestorervilligtilatlånesinepengeudtil,oghvadlån; tagerervilligtilatbetalefordettelån.denfastsættesdermedpådetfriemarked,ogerihøj gradafhængigafudbudogefterspørgsel.markedsrentenpåvirkesdesudendirekteaffakto; 10 Robinhus: IntroduktiontilObligationslån (2015) Side14of95

rersomrisikoogløbetid.ermanvilligtilatpåtagesigenhøjrisikosomlåntager,belønnes manmedenlavererentebetaling.risikoenbliverstørre,jolængerelånetsløbetider 5. Kursen er afhængig af forholdet mellem obligationsrenten og markedsrenten. Således be; nyttes kursen til at regulere den effektive rente, så den afspejler markedsrenten. I kurs 100erdenpålydenderentetilsvarendemarkedsrenten dettekaldeskurspari.enhøjere pålydenderente,endmarkedsrenten,vilgiveenkursover100,ogenlavereomvendt.der; medvilkursenaltsåtypiskstige,nårmarkedsrentenfalder. Kursenerligesomrentenafhængigafløbetidenforlånet,oghistorisksetharderværethø; jestkurspådekorteobligationslånogdevariabeltforrentedeobligationslån,hvorrentener reguleretudfradenkorterente,selvomlånetharlængereløbetid 5. Realkreditlånoptagestypisktilunderkurs100,hvorformanfaktisksomregeltaberpenge, såsnartmanharoptagetsitlån.hvismanoptageretlåntilkurs98,vilmankunfåudbetalt 98kr.forhver100kr.lånt.Afselvsammeårsaglukkerrealkreditinstitutterneforlån,hvis kursenoverstiger100.investorenerikkevilligtilatbetalelånmodtagerforatlånesinepen; ge,hvorforobligationsserienlukker(deterligeledesulovligtjf.realkreditlovenatudstede lån til over kurs 100) 11. Afselvsammeårsaglukkedeenrækkerealkreditinstitutterd.20 januar2015fordetrekordlave2,5fastforrentede30;årigeobligationslån,dakursenover; steg100,foratåbneopfordetaktuelle2;lån 12.Iselvsammeperiodefikrentefaldet(og herunderkursstigningen)realkreditinstitutternetilatstoppeforåbningafnyef1;ogf3;lån påubestemttid. Dennuværendelaveeffektiverentepåmarkedetermegetusædvanligogkanaltandetlige medvirketilatskabeyderstfavorablelåneforhold 13. Hertilbørdetdognoteres,atbidragssatsernehosrealkreditinstitutterneerstegetmegetde senesteår,hvorfordetervigtigtikkeatladesigforblindeafdelaverentesatser.envæsent; ligårsagtildennestigningerstigendekapitalkrav,somrealkreditinstitutterneskaloverhol; de,ogdesudenetforøgetfokuspårisikoenveddeforskelligelåntyperefterfinanskrisens indtogi2008 14.Deterisærdemererisikofyldtelån,herunderdeafdragsfriogkorterevari; abeltforrentedelån,hvorbidragssatserneersteget.sammenlignermanbidragssatsenforet F1lånudenafdragpå1mio.kr.i2007,medettilsvarendelåni2015,kanmanerfareen prisstigningpåopimod300,fraomtrent3.000kr.til9.000kr.omåret 15. 11 DR: Derforerkurs100såafgørendeforditlån(2015) 12 Politiken: Kursstigningerlukkerallehidtilanbefaledefastrentelån (2015) 13 Bolius: SlutmedF1;ogF3;lån (2015) 14 Realkreditrådet: Hvorforstigeromkostningerneirealkreditinstitutterne? (2015) 15 Realkreditrådet: UdviklingeniBidragssatserne (2015) Side15of95

Detgældernemligfordeflesterealkreditlån,atmankanvælgeperiodermedafdragsfrihed meddetprimæreformålatafbetalepådyrerelånidenafdragsfriperiode.deterdesuden gældende,atmanaltidkanindfrirealkreditlånetpåmarkedsvilkår.ipraksiskøberlåntager sigudafsitlån,vedatkøbedebagvedliggendeobligationerilånetpåsammevilkårsomen hvilkensomhelstinvestor 5. Betalingsvilkårene for de behandlede realkreditlån (med afdrag) er tilsvarende annuitets; princippet,hvorafdragenegradvistvilblivestørre,itaktmedatrenteudgiftenblivermindre, somenkonsekvensafatderafdragespågælden 16. 3.2Fastforrentetobligationslån Detfastforrentedeobligationslånkendetegnesved,atlåntagerpåforhåndkenderdenydel; se,dervilværegældendeihelelånetsløbetid. Dereksistereretrelativtbredtudvalgaffastforrentedeobligationslån,dervariererpåløbe; tid,kursogrente.enmindreløbetidåbneropforlavereforrentedelån,menvilsomenna; turligkonsekvensherafforøgedenårligeydelse,damanskalafdragelånetpåkorteretid. 5 Detfastforrentedelåneretkonvertibeltlån,ogkanindfriesførdetplanmæssigeudløbpåto forskelligemåder.låntagerkanbetalerestgældentilkurspari,ellerlåntagerkanopkøbede bagvedliggendeobligationerforlånet,ogleveredemtilbagetilrealkreditinstituttet.sidst; nævntemetodeermindstomkostningsfuldt,hviskursenliggerunder100.hervedkander opnåskursgevinst,hvislånetindfriestilenlaverekursenddeteroptagettil 5. Dermedharlåntageraltsåikkeenrisikofor,atenkursudviklingkanpåvirkeydelsensåledes atlånetblivermereomkostningsfuldt.dennesikkerhedsikrerlåntagermodmarkanteren; tefald, der alt andet lige vil skabe en markedspris for obligationen på over kurs 100. Hvis kursenforeksempelharudvikletsigtilkurs105,oglånetsrestgælderpå1.000.000,såvil tilbagekøbsprisenværetilsvarende: (3.1) 1.000.000 105 100 = 1.050.000 Dettekurstabpå50.000kr.villedesudenikkeværefradragsberettiget.Detbørdogbemær; kes,atkursenpådennelåntypeikkevilblivemarkanthøjereend100.detteskyldes,athvis rentenfaldertilstrækkeligttil,atomkostningernevedatkonvertereerlavereendbesparel; 16 Realkreditrådet: Tilbagebetalingsprincipper Side16of95

senirenteomkostningerne,såkonvertererlåntageredereslån.derforvilkursenikkestige overdetteniveau 17. Ovenståendeerbaggrundenfor,atmanserdetfastforrentedelånsomet sikkertlån.lån; tageropnårensikkerhediformaffasteydelserogdererikkerisikoforkurstab derimod mulighedforkursgevinst.dererdesudengældendeetlavereadministrationsgebyr(bidrags; sats)endforrentetilpasningslånene.ulempen,ellernærmeretrade;offfordennesikkerhed sesiformafdenrelativthøjererente,sammenlignetmedrentetilpasningslån. 3.3Rentetilpasningslån Detumiddelbaremotivforatvælgeetrentetilpasningslån(ogsåkendtsomFlexlån),erat rentenerlavereendpåetfastforrentetlån,nårlånetoptages.ulempenerdenrisikosom låntagerpåtagersig,iogmedatmanikkekenderdenfremtidigeydelsepålånet.renten ændrersigvedhverrentetilpasning,entenmed1,2,3,4,5eller10årsmellemrum. 5 Dette foregårvedatrealkreditinstitutterneafholderauktioneroverrealkreditobligationerneoptil rentetilpasningsdatoen,hvorvedinvestorernekanfågenforhandletrenten 18. Rentetilpasningen forekommer ved, at obligationerne bag lånet bliver erstattet med nye obligationer.rentenpådenyeobligationer bestemmer så renten for den næste periode. Deterderforvigtigtatmansomlåntagertræfferetaktivtvalgom,hvorrisikovilligmaner, dadenlavestartrenteskalafvejesmedrisikoenfor,atrentenstigergennemlånetsløbetid. Joofteredererrentetilpasningidetvalgtelån,jolavererentekanlåntagerkræve,darisiko; enogsåertilsvarendestørre. Lånetkankunindfriestilkursparihvergang,dererrentetilpasning,ogalternativtpåmar; kedsvilkårvedatopkøbeobligationerne.etrentetilpasningslånbevægersigaltidmodkurs 100tilrentetilpasningsdagen.Derforbetegnesrentetilpasningslånetsomudgangspunktin; konvertibelt,dalåntagerikkekanindfrisingældtilkurs100,nårlåntagerfølerbehovfor det,menskalindfripåmarkedsvilkår 5. Låntagerbørderforholdedenlavererente,ogherundermulighedenforetstørreafdragop imoddenforøgederisikosamtdensomudgangspunktgældendeinkonvertibilitetvedrente; tilpasningslånet. Derfor bør låntager have en relativt fleksibel økonomi, der kan modstå uforudsigeligerenteudsving,ogherunderudsvingidensamledeydelse. 17 Sydbank:Varighed 18 Politiken: Fakta:Sådanfastsættesrentenpåditboliglån (2014) Side17of95

3.4Variabeltforrentetlån Detvariabeltforrentedelån(ogsåkendtsomFlexKort)adskillersigfrarentetilpasningslånet, vedatrentetilpasningenrefinansieres(ellergenforhandles)medvæsentligtkortereinterval; ler. Der vil typisk være rentetilpasning en gang i kvartalet, eller hvert halve år. Dettelånhareksisteretvæsentligtkorteretidendrentetilpasningslånet,ogRealkreditDan; markudbøddetførsti2013. Dadettelånrentetilpassessåofte,tilbydesderrenteloftisammenhængmedvalgafdenne låntype.dettesikrer,atrentenikkebliverhøjereendenaftaltgarantisats.atmindskerisi; koenønskerinvestornaturligviskompensationfor,ogderforafspejlesdetteogsåafrenten, deraltandetligevilværehøjereendf1lånet 19. Indfrielseforegårententilenaftaltkurs(typisk105)ellervedtilbagekøbafobligationerne baglånetnårdeskalskiftesvedrentetilpasning 5. Da lånet først blev udbudt i 2013, vil det være vanskeligt at fremskrive renteudviklingen grundetdenbegrænsedemængdehistoriskdata.derformedtagesdenneikkeiscenarieana; lysen.derbemærkesdesuden,atlåntypenihøjgradminderomrentetilpasningslånet. 3.5Renteudvikling HistorisksetharF1;lånetværetdenbilligstelåneform,sidendetblevintroduceretpåmar; kedeti1997.dererdogingengarantifor,atdenneudviklingvarerved,hvorfordetkanvæ; reenfordelatfastlåsesitrealkreditlån. Densenesterenteudviklingpådedanskerealkreditlånharførttilenhistorisklavrente. Dengældende2rentepådet30;årigefastforrentedeobligationslånmedafdragermar; kantlavereenddetgennemsnitligef1;lånharværetihelelånetslevetid 20. Rentetilpasningslåneneerdogstadigmarkantbilligereenddetfastforrentedeobligationslån pr.dagsdato.rentetilpasningslånenefastsættesudfradenkorteobligationsrente,dergæl; derforallelånmedenløbetidoptil10år. Denkorteobligationsrente følger Den Europæiske Centralbanks (ECB) rentesats, da man i Danmarkførerenfastkurspolitik,ogdervedforsøgeratlåsekronekursenfasttileuroen.Det medvirkeratnationalbankenhæverellersænkerdekorterenterindenforfåtimerefterecb, forhervedatbevarestyrkeforholdetmellemkroneogeuro 21. 19 BoligøkonomiskVidenscenter: Etstudieafdanskernesvalgafrealkreditlånogkonverteringsprak; sis (2011) 20 JP:DenstoreLånedyst(August,2014) 21 Bolius:Genereltomrentenpåboliglån Side18of95

Obligationslånmedenløbetidover10årfølgerdenlangerente.Herunderliggerdetfastfor; rentedeobligationslån,somividudstrækningbestemmesafdeninternationalerenteudvik; ling.denlangerenteeretspejlbilledeafdenglobaleøkonomistilstand 21. DerhenvisestilfigureniBilag2,derafspejlerrenteudviklingenforhhv.F1;lån,F5;lånogdet 30;årigefasforrentedelånmedafdrag,sidenrentetilpasningslånetblevindførti1997. Affigurenafspejlesdettydeligt,atdereksistererenrelativhøjvolatilitetpårealkreditlåne; ne.observeresperioden2005til2008stegf5lånetmed1,58procentpoint.gentagerdette scenariesigi2015,vilmanvedvalgafetf5;lånalleredeefter3åropnåetrenteniveau,der erhøjereendrentenfordetgældende30;årigefastforrentedelånmedafdrag.detteerre; levantatbeskue,dadetsomudgangspunkterrentensfremtidigeudvikling,derafgørhvilket lån,dervilskabedelavesteomkostningerforforældreneoverinvesteringensløbetid.dette gørdetnaturligvisutroligvanskeligtatfastlæggedetoptimaleboliglån. Bankrådgivereogeksperterspekulererofteirenteudviklingen,hvilketofteførertilanbefa; lingeromkonverteringeraflåntyper,derisidsteendealtandetligegavnerrealkreditinsti; tutterneiformindtjeningpågebyrernevedlåneomlægning.boligvidencenterharforetaget en evaluering af renteprognoserne for en række obligationslån med en stikprøve på 517 udsagn,herunderbl.a.finansministeriet,nykredit,danskebank,nordea,jyskebank.dehar bl.a. fastlagt en gennemsnitlig afvigelse på F1;låns prognosen på 130 i perioden 2005; 2013 22. Udfraovenståendemådetantagesatværeutroligvanskeligtatspåomrenteudviklingen. Boligvidencenterargumentererderforfor,atenafdebedstemåderatestimeredenfremti; digerenteudviklingpåervedatkiggepådennuværendegældenderente 22. Deterengenerelantagelsepåmarkedet,ataktie; ogobligationsprisererbestemtudfra fremtidige forventninger til udviklingen. Dermed må det antages, at alle forventninger til eventuellestigningerellerfaldirentenerindlejredeideaktuellekurserogrenter. Derfor synes det at være plausibelt, at den aktuelle rente er en udemærket indikator for rentensfremtidigeudvikling.derforbenyttesdenaktuellerentesatsfordegivnelåntypertil atestimerederesrespektiverente;ogkursudvikling 23. 3.6Scenarieanalyse Inærværendeafsniterderopstillettrescenarioanalyser,derhartilformålatbestemmede samledeomkostningervedatfinansiereforældrekøbetvedhhv.f1lån,f5lån 24 ogdet30; 22 Boligvidencenter:Evalueringafrenteprognoser(2014) 23 NYUStern:ExpectationsandSharePrices(1981) Side19of95

årigefastforrentedeobligationslån.derantagesatlånetindfriesefter5årpræcist,hvorfor derikkeundersøgesf2,f3ogf4låndadisserentetilpasningslånikketilladerindfrielseikurs parifordengivnetidsperiode.derantages,atdeundersøgterealkreditlånfortsatvilvære likvideefterden5;årigeperiode,hvorforderikkeerrisikoforfastlåsningilånene. Derfremstillesligeledesikkescenarioanalyserpådetvariabeltforrentedelån(FlexKort),da lånetersånyt(2013),atderikkefindestilstrækkeligtdatatilatfremskriveenantageligren; teudviklingmedkvantitativmetode. Den5;årigeperiodeoptagesprimoapril2015ogafsluttesultimomarts2020.Derforbenyt; tesderfraår2011rentetilpasningenfraaprilistedetforjanuar.dettemedførerenperiode, dererlængereendétårmellemiperioden2010til2011,mendetteantagesikkeatudgøre etbetydeligtproblemforscenarieanalysen. Dervilinærværendescenarioanalyserikkeblivetagethøjdeforoptagelsesomkostningerog indfrielsesomkostninger,udoveroptagelseskursendadisseantagesatværeensuansetvalg aflån.dertageshøjdeforforskelligebidragssatser,alteftervalgtelåntype. Alletalerudregnetiløbendepriser. 3.6.11Regression:1 Derbenyttesenautoregressivregressionsanalysetilatopstillescenarieanalysen.AR(1)mo; dellen anvendes til at fremskrive n;step forecastet. Denne proces benyttes til at beskrive tidsserier.ienar(1)procesafhængeroutputvariablelineærtafderesegenlaggedeværdi. Relationenbenytterpåstandenomat mangørnogetidag,fordimanogsågjordedetigår, hvilketaltandetligekanantagesforatværeenrimeligantagelsetilatestimerekortsigtet økonomiskadfærd 25. Detteunderstøttesligeledesaftidligerediskussionirenteudviklingsafsnittet. Denne regressionsmodel benyttes til at estimere renteudviklingen for både F1 og det 30; årigefasteobligationslån. Detidligereobserverederenteudviklingsdataanvendestilatforklaredenfremtidigerente; udvikling.rentenkanforklaresudfrarentenåretfør,dogmedentilføjetvariabel.dergan; gesmedetparameter+fejlled 26. ParameteretaståriBilag2;4opgivetsomB.Tidspunktettangivertidspunktetfordenførste forecastperiode.værdienberudregnetpåbaggrundafdenhistoriskelåndata,ogharen markanteffektpåforecastet. 24 ForF5;lånetopstillesderblotenlikviditetsoversigt,darenteudviklingenikkevilhaveeneffektpå rentenfordetaktuelleforældrekøb,darentenerfastiperioden,ogkursenvilvære100iapril2020. 25 DanmarksStatistik: Sæsonkorrigering (2002) 26 Newboldetal.(2006),kapitel14. Side20of95

(3.2) Renteudviklingenangivessomx t,ogantagesatværenormalfordeltmedenforventetværdi μogenstandardafvigelseσ. Fejlledetvilimplicitværeligmednul,dax t forudsigesatværeligmeddenforventedeværdi. Det fremkomne output for regressionen er baseret på et forecast for den første ikke; observeredeperiodei2016.efterfølgendeviltidspunkttimodellenrefereretildenefterføl; gendetidsperiode,hvorderikkeernogleobservationer(2017).regressionenbenyttesnu igen,ogdennegangbenyttesdenestimerederenteudviklingfra2016,istedetfordenfak; tuellerentei2015,tilatestimeredenforventederenteudviklingi2017. Pådennemådefortsætterregressionenindtil2020,oghervedopnåsdetførsteestimerede forecast,derinærværendeopgavebetegnes historiskudvikling.dennehistoriskeudvikling erudelukkendebaseretpådenforventederenteudvikling,udennogenkorrektionforposi; tiv/negativrenteudvikling 26. Logaritmenbenyttesdesudenpåobservationerneforatsikre,atnegativerenterikkefore; kommer. Derudformesdesudenogsåetforecastfortoscenariermedhhv.positivognegativrente; udviklingifremtiden.derkorrigeresforpositiv;ognegativrenteudviklingpåfølgendevis: (3.3) Dermedvilderforhvertårblivejusteret(positivt/negativt)meddengældendestandardaf; vigelse. x t = ax t 1 + ε Observerermanregressionsanalysen,findesderforalletrelånetyperenp;værdipåapprok; simativt0,hvorformodellenansesforatskabebrugbarekoefficientervedetstatistisksigni; fikansniveaupå95.dervildogforeliggeenvisusikkerhedi,hvorpræcisedeforecastede værdier,derbenyttessomlaggedeværdier(x t<1 )er.sammeproblematikforeliggeriantagel; senomkringetikkeeksisterendefejlled. x ~ N ( µ,σ ) positiv xt = xt +σ x negativ xt = xt σ x Igrafen F1;lånrenteudvikling2004;2020 ibilag2,erudviklingenforf1;lånetillustreret vedhhv.historisk,positivognegativrenteudvikling. 3.6.21Likviditet:1 TilatudregneydelsenpårealkreditlånetkanGRYN;formlenbenyttes: Side21of95

(3.4) Slutteligt adderes bidragssatsen til ydelsen, for at få den samlede ydelse for år n. Ydelsenkanligeledesudregnesvha.PMT;metodeniExcel,derberegnerydelsenforetlån baseretpåenfastrenteforenspecifikperiode: (3.5) Afdragetbestemmespåfølgendevis: (3.6) afdrag = ydelse renteudgifter bidragssats Allelåntyperkanindfriestilkurs100iApril2020,hvorfordettevilværetilfældet,medmin; drederkanopnåskursgevinstvedatopkøbedebagvedliggendeobligationertilunderkurs 100. 1 1+ r G = y ( ) n r r y = G 1 1+ r ( ) n hvor G = hovedstolen r = rentefoden pr.termin y = ydelsen n = antallet af terminer PMT ( rente;afdragsperiodei år; lånets hovedstol primo) + bidragssats 3.6.31Resultater:1 F10lån: Til fremskrivning af F1 lånet er den historiske rente i perioden 1997;2015 fra Realkredit Danmarkbenyttet.Jf.Bilag1erderbehovforatoptageetrealkreditlåntilsvarendeetbeløb på 1.395.000. Realkredit Danmark har en bidragssats på F1;lånet med afdrag og belåning mellem60og80tilsvarende1,4omåret 28. Efterrentetilpasningsauktionerne,kanF1;lånetpr.d.1Apriloprettestilenrentepå0,11. Detforudsættesatlånetkanoptagestilkurs100vedrentetilpasningen. Lånetantagesindfrietpr.d.1.April2020,hvordetforventesindfriettilkurspari.Jf.Bilag2 vildenhistoriskeudviklingirentenskabeløbendelåneomkostningertilsvarende122.775kr. ienperiodepå5år.enpositivrenteudviklingvilbetydeomkostningerpå140.886kr.,ogen negativrenteudviklingtilsvarende112.024kr. F50lån: F5lånetblevrentetilpassetd.1.April2015tilenmarkedsrentepå0,43.Detforudsættes,at lånetkanoptagestilkurs100jf.tidligereafsnit.realkreditdanmarkharenbidragssatspå F5;lånetmedafdragogbelåningmellem60og80tilsvarende1,4omåret 28.Daløbetiden Side22of95

pålånetertilsvarenderentetilpasningsperioden,giverdetikkemeningatlaveenrentefrem; skrivning. Renten vil være konstant i hele den 5;årige periode for forældrekøbet, hvorfor dennekanbehandlestilnærmelsesvistsometfastforrentetlån.lånetantagesindfrietforin; dendennyerentetilpasningtilkurspari.derforkandeløbendeomkostningerforen5;årig periodeudregnestil118.953kr.,uansetrenteudviklingenpåmarkedetjf.bilag3. 300årigtfastforrentetobligationslån: Selvomatrentenståropgivettilenmarkedsrentesats på 2,07, er dette ikke tilsvarende denrente,mankanoptagelånettilhosrealkreditinstitutterne.pr.d.1aprilerdermulighed foratoptageet30;årigtfastforrentetobligationslånudenafdragtilenrentepå2,0med tilhørendekurs98,4 27.Manvilderforopleveetkurstabiforbindelsemedlåneoptagelsen, derskaberenobligationsrestgældtilsvarende1.417.320kr. Realkredit Danmark har en bidragssats på det fastforrentede lån med afdrag og belåning mellem60og80tilsvarende1,35omåret 28. Dadetoptagedelånerfastforrentet,vildetikkefølgemedrenteudviklingen,dererfrem; skrevetiscenarieanalysen.renteudviklingenviltilgengældhaveeneffektpåkursgevinsten efter5år.detervanskeligtatfremskriverenteudviklingensdirekteeffektpåkursudviklin; gen.detkandogantages,atforlangeobligationslån,medlangresterendeløbetid(over20 år)vilenændringirentenpåétprocentpointskabeenkursændringpåomkringsyvprocent point 29. Er der ikke kursgevinst, vil man stadigvæk kunne indfri til kurs 100 og undgå kurstab. Udfraovenståendetommelfingerregel,ogjf.Bilag4.vildervedscenarietmedenhistorisk renteudvikling alt andet lige være opnået et kurstab ved indfrielse på 57.303 kr., hvorfor manvælgeratindfritilkurs100,ogdermedopnårsamledelåneomkostningertilsvarende 247.780kr. (3.7) Vedenpositivrenteudviklingerderligeledeskurstabvedindfrielse,hvorforderblotindfries til kurs 100. Dette skaber ved en positiv renteudvikling låneomkostninger tilsvarende den historiskeprisudvikling. ( kurs primo kurs ultimo ) Kursgevinst = Restgæld ultimo 100 Ennegativrenteudviklingskaberenmarginalkursgevinstpåomkring1.200kr.,hvilketska; berlåneomkostningertilsvarende246.582kr. 27 Euroinvestor:2RDSDRO23S2047 28 RealkreditDanmark: Prisblad Privat (Februar,2015) 29 Nybolig: Rentenerikkedetenesteaspektvedvalgaflån (2012) Side23of95

Nedenståendetabelviserenoversigtoverdeomkostnings;ogafdragsmæssigekonsekven; serveddegivnelån. F1:5;årigperiode F5:5;årigperiode Obligationslån:5;årigperiode Omkostninger Afdrag Omkostninger Afdrag Omkostninger Afdrag Historiskrenteudvikling 122.775,34kr 218.639,84kr 118.952,74kr 220.491,65kr 247.780,84kr 181.812,66kr Positivrenteudvikling 140.885,97kr 210.919,19kr 118.952,74kr 220.491,65kr 246.582,04kr 181.812,66kr Negativrenteudvikling 112.024,09kr 223.353,70kr 118.952,74kr 220.491,65kr 247.780,84kr 181.812,66kr Gennemsnit 125.228,47kr 217.637,58kr 118.952,74kr 220.491,65kr 247.381,24kr 181.812,66kr Kilde:'Egen'tilvirkning' 3.7Opsummering: Udfraovenståendescenarieanalyse,vilF1lånetogF5lånetaltandetligeværedenmindst omkostningsfuldeløsning.detteergældendeforalletrescenarier.underalletreprisudvik; linger er det fastforrentede obligationslån over 100.000 kr. dyrere i låneomkostninger, og afdrageteromkring40.000kr.lavereforen5;årigperiode. VedennegativrenteudviklingdragerF1;lånetstørstfordel,dalånetrentetilpasseshvertår ogvilderfornødvendigvisopnådenstørstenyttefraennegativrenteudvikling. VeddenpositiverenteudviklingfremstårF5lånetsuveræntbedst,ogdetseshvorledesF1; lånetblivermereomkostningsfuldt,daderhvertåroptagesenendnuhøjererente. Detervæsentligtatbemærke,atpåtrodsafdeåbenlyseomkostningsmæssigefordeleved rentetilpasningslåneneinærværendescenarieanalysetagesderikkefuldthensyntilrisiko; faktorenherved. Dererabsolutingengarantifor,atscenarieanalysengiveretretvisendebilledeafrentens fremtidigeudvikling.detskyldes,atdetpåingenmådeergivet,atdenhistoriskeudvikling vilgentagesig.derforerderingensikkerhedfor,atf1lånetikkeoverstiger2indenforkort tid. DetsammeergældendeforF5lånet deteringensikkerhedfor,atrentetilpasningenefter den5;årigeperiodeikkenårdetsammeniveausomi2008. Idengivnesituation,forventeslejlighedendogsolgtforindennæsterentetilpasning,hvorfor atrisikoenforbundetmedrentestigningerpåf5;lånetunderdegivneantagelserfaktiskikke ereksisterende.f5;lånetvilaltandetligekunneoptagesogindfriestilkurs100,ogrentener fastlagtforheledenfastlagtetidsrammeforejerskabafforældrekøbet. Side24of95

F1;låneterudelukkendemindreomkostningsfuldt end F5;lånet ved en positivrenteudvik; ling.idetoandrescenariervilf5;lånetværedetmindstomkostningsfuldealternativ. Underenforudsætningom,atmanikkekanforudsigehvilkenretningrentenviludviklesigi den5;årigeperiodehvorforældreneharrealkreditlånet,synesf5;lånetaltandetligeatvæ; redetmestgunstigelån.hereksistererdelavestegennemsnitligeomkostninger,derdesu; den ikke påvirkes af renteudviklingen, hvorfor det kan betragtes som værende risikofrit. Detunderstregesatdenneslutningkunkandrages,daderiopgavenantagesatlejligheden ersolgtforindennæsterentetilpasning. Side25of95

4.Prisudviklingforforældrekøbet Derønskesførstatgiveenkortredegørelsefordegivnefaktorer,derhardenstørsteindfly; delsepåudviklingeniejerlejlighedspriserneikøbenhavn. Dervilinærværenderedegørelseblivefokuseretpådeoverordnedesamfundsøkonomiske forhold, herunder rente, lønstigninger, inflation og generel økonomisk aktivitet. Hernæst fremskrives den forventede prisudvikling på ejerlejligheder i København vha. den autore; gressiveregressionsanalyse. 4.1UdviklingiejerlejlighedspriserneiKøbenhavn Indledningsviserdetværdatbemærke,atboligmarkedetiKøbenhavnikkeopførersigsom eteffektivtmarked(medfuldkommenkonkurrence).påeteffektivtmarkedvilenstorefter; spørgselpressepriserneoppåkortsigt,hvorefterdervilkommenyeudbyderepåmarkedet, hvilketpålangtsigtvilgøre,atmanopnårentilstandafligevægt. Boligmarkedet,ogihøjgradmarkedetforejerlejlighederiKøbenhavnkanderikkeproduce; resubegrænsedemængderaf.detskyldes,atingenboligererens,dafaktoren beliggen; hed aldrigvilværeensfortoboliger.detbetyderteoretisk,atprisernevilblivevedmedat stige,indtilenrækkepotentiellekøberepressesudafmarkedet,ogderigenetablereslige; vægtpåmarkedet 30. DeterderforvigtigtatadskilleforskellenpåprisudviklingenetstedsomKøbenhavn,hvor derihøjgradertaleometheterogentgode 31,ogpåyderområderhvorgrundeihøjeregrad erhomogenegoder,ogudviklingenihusprisernederfortilnærmelsesvistkanargumenters foratblivebestemtafudviklingenibyggeomkostningerne. Inærværendegrafopstillesprisudviklingenfra1992;2013forejerlejlighederibyenKøben; havn,med1996=indeks100.københavnbybenyttessomområde,daalternativethertiler 30 Bolius: Boligpriser prisdannelsepåejerboliger (2014) 31 DenStoreDanske: Marked Markedsformer Side26of95

heleregionhovedstaden,beståendeaf29kommuner 32.Detvurderes,atKøbenhavnByalt andet lige er en bedre (og desuden udmærket) indikator for prisudviklingen på ejerlejlig; hedsmarkedetpåfrederiksberg. Talleneerbaseretpådesamledesalgspriseriperioden.Mankunneligeledeshavebenyttet prisudviklingpr.kvadratmeter,mendennedataerikketilgængeligpådstforbyenkøben; havn.dererigrafenkorrigeretforinflationmåltudfradenprocentviseændringifpi,derer etudtrykfordengennemsnitligeprisafforbrugsvarerogservices.hervedbeskuesudviklin; genifastepriser,såledesmankaniagttageprisudviklingenrensetforinflation. Detbørbemærkes,atInflationenkanargumenteresforatværeendårligmådeatkorrigere prisernepåejerlejlighederikøbenhavnpå,dadernetoperblevetargumenteretfor,atpri; sernepåejerlejlighedsmarkedetikøbenhavnimegetringegradfastsættesafbyggeomkost; ningerne(derantagesatfølgemedfpi).defastsættesihøjeregradafudbud/efterspørgsel, ogderforkunnemanargumenterefor,atderistedetskullekorrigeresforlønudviklingeni København.Detvilaltandetligebedreafspejledenudviklingirådighedsbeløb,somdebo; ligsøgendeeristandtilatbetale.dataforlønudviklingikøbenhavnerdogikketilgængeligt, hvorforderinærværendegrafkorrigeresforinflationmåltvedændringifpiistedet. Detsesrelativttydeligt,atejerlejlighedsprisernestoppermedatfølgeinflationenomkringår 1997.Denvoldsommeudviklingkanskyldes,atderherblevintroduceretrentetilpasningslån islutningenaf1996,dertillodpotentiellekøbereatlånepengetilenendnulavererenteend hidtilsethosrealkreditinstitutterne.derforharboligkøbernemulighedforatoptageetbe; tydeligtstørrelån,hvilketharenmarkanteffektpådettilgængeligerådighedsbeløbforlån; tagerne. 33 Efterår2004skerderendnuenfremtrædendeprisudviklingipriserneforejerlejlighederi KøbenhavnBy.Prisernefortsættertilettopniveaui2008,hvordengennemsnitligeejerlej; lighedsælgesforomkringtomio.kr. 34 Idenneperiode(2003)introducerederealkreditinsti; tutterneafdragsfrielån,dertillodlåntageratudskydeafdragetioptil10år.hervedopstod derendnuenlikviditetslettelse,deraltandetligekanhavehafteneffektpådenstigende efterspørgselogherunderkontantpriserneforejerlejlighederikøbenhavn.i2006udgjorde deafdragsfriesåledes39afdesamledeudeståenderealkreditlån 35. 32 RegionHovedstaden: OmRegionen 33 Realkreditrådet: Rentetilpasningslånet 34 Bilag5. 35 Realkreditrådet: Afdragsfrilånogprisstigningerpåboligmarkedet (2008) Side27of95

DervurderesathaveeksisteretenmegetunormaludviklingiboligpriserneiKøbenhavnog jf.bilag5sesdet,atlejlighedspriserneitredjekvartal2014harnåetetniveaunæstentilsva; rendeforholdeneindenkrisen. 4.2ScenarioanalyseforprisudviklingiejerlejlighederiKøbenhavn Inærværendeafsniterderopstillettrescenarioanalyser,derhartilformålatbestemmeden forventedeværdistigning,ogherundersalgsprisforforældrekøbetiår2020. Derbenyttesdatafra1980fremtil3.Kvartal2014tilatlavescenarioanalysen.Dertages udgangspunktitremuligescenarier:prisudviklingbaseretpåhistoriskudvikling,ennegativ prisudviklingogenpositivprisudvikling 34. 4.2.11Regression:1 Foratbestemmedenforventedeværdistigningforejerlejlighedenbenyttesenautoregressiv regressionsanalyse, herunder AR1(1) der er en proces til beskrivelse af tidsserieprocesser. Outputvariableafhængerlineærtafdensegenlaggedeværdi.Derhenvisestilafsnit3.6.1 foratfindeargumentationbagatbenyttehistoriskdata,tilatfremskriveøkonomiskudvik; ling. Regressionsmodellenbenyttesnutilatforklareprisudviklingen,udfraenhistorisk,positiv ognegativprisudvikling.veddenanvendtear(1)modelbenyttesdentidligereobserverede prisudviklingtilatestimeredenfremtidigesalgsværdi.prisudviklingenforklaresudfrapris; udviklingenidetforegåendeår,medentilføjetvariabel,beståendeafetparameteroget fejlled 36. ParameteretaståriExcelopgivetsomB.Tidspunkttangivertidspunktetfordenførsteperi; ode, der forecastes for. α er udregnet på baggrund af prisudviklingen på ejerlejligheder i Københavnfra1992fremtil2014. (4.1) x t = ax t 1 + ε x ~ N ( µ,σ ) Værdistigningenangivessomx t ogantagesatværenormalfordeltmedenforventetværdiμ ogenstandardafvigelseσ. Fejlledetvilimplicitværeligmednul,dax t forudsigestilatværetilsvarendedenforventede værdi. 36 Newboldetal.(2006),kapitel14. Side28of95

Det fremkomne output for regressionen er baseret på et forecast for den første ikke; observeredeperiodei2014k4. Efterfølgendeviltidspunktettidengivnemodelrefereretildenefterfølgendeperiode,hvor derikkeerobserveretdata(2015k1).regressionenanvendesnuigen,ogherbenyttesden estimeredeprisudviklingi2014k4somdetnyeudgangspunkt,istedetfordenfaktuellepris; udviklingi2014k3.meddennemetodefortsættesregressionsanalysenindtil2020k1,hvor detførsteforecastopnås iopgavennavngivet dethistoriskeprisudviklingsforecast.dette forecasterudelukkendeudformetmedudgangspunktidenforventederenteudviklingudfra historiskdata,udennogenkorrektionforpositivellernegativprisudvikling 36. Derestimeresdesudenforecastsforbådepositivognegativprisudviklingpåejerlejligheds; markedetikøbenhavn.korrigeringenforetagesmedfølgendemetode: (4.2) Derbliverforhvertkvartaljusteretpositivt;ellernegativtmeddengældendestandardafvi; gelsefordeudregnederesidualeriregressionsanalysen. I regressionsanalysen er p;værdien approksimativt 0, hvorfor modellen anses for at skabe brugbarekoefficientervedetstatistisksignifikansniveaupå95.dermedkandetaltandet ligekonkluderes,atdentidligereobserveredeprisudviklingkanbenyttestilatforudsigeden fremtidige. positiv xt = xt +σ x negativ xt = xt σ x Det vil dog være gældende for den givne metode, at der foreligger en usikkerhed i, hvor præcisedeestimeredeværdierer,derefterfølgendebenyttessomlaggedeværdier 37 (x t<1 ). Sammeproblematikergældendeforfejlledet,deridettetilfældeersattil0.Sammepro; blematikforeliggeriantagelsenometikke;eksisterendefejlled 36. 4.2.21Resultater:1 Historisk(prisudvikling( Positiv(prisudvikling( Negativ(prisudvikling( Procentuelstigningfra2015K1 34,92 98,71 ;28,87 Kvartalsvisprisstigning(20kvartaler) 1,75 4,94 ;1,44 Prisikr.(2015K1) 1.895.000,00kr 1.895.000,00kr 1.895.000,00kr Prisforøgelseikr.(2015K1=1.895.000kr.) 661.694,16kr 1.870.560,79kr ;547.172,48kr Anslåetsalgspris2020K1 2.556.694,16kr 3.765.560,79kr 1.347.827,52kr Kilde:EgentilvirkningudfraBilag5. 37 Laggedeværdiererdatafradentidligeretidsperiode,altsåx t;1. Side29of95

Deforventedeprisudviklingerforhhv.historisk,positivognegativprisudviklingadskillersigi højgrad.forskellenmellemdenhistoriskeprisudviklingadskillersigfrahhv.denpositiveog negativeprisudviklingmedca.64,hvilketertilsvarendeengevinstellerettabførskattil; svarendeca.1.200.000kr.derforvilprisudviklingenpålejlighedenværeenvæsentligfaktor, medvirkende til at afgøre, hvorvidt forældrekøbet vil være en mere omkostningsfuld løs; ningsmodel,endblotatlejeenlejlighed. Observerer man isoleret grafen Prisudvikling København 1992;2020 i Bilag 5, virker den historiskeprisudviklingikkesometutænkeligtprisniveaui2020.grafensynesikkeureali; stisk,påbaggrundafdetidligereudviklingerobserveretsiden1992k1påejerlejlighedsmar; kedetikøbenhavn. Regressionsanalysenerudarbejdetforatfåetteoretiskunderbyggetgrundlag,forsåder; igennematkunnefastsætteensalgsprisafforældrekøbeti2020.determegetvanskeligtat laveenprognosepåfremtidigeprisudviklingerpåboligmarkedet,hvilketogsåunderstøttes af Boligøkonomisk Videncenter, der har bevist at prognosen boligpriserne ændrer sig al; drig ideflestetilfælde,vilværeligesåpræcistsomdetgennemsnitligeekspertudsagnfra banker,realkreditinstituttermv. 38 I nærværende afhandling antages de tre udviklinger dog som plausible, og de vil efterføl; gendeblivebenyttettilatfremskrivedesamledeomkostningerveddetgivneforældrekøb. Derernufuldtkendskabtildeforventedekøbsomkostninger,løbendeomkostningerogind; tægtvedsalgafforældrekøbet. 4.3Opsummering EjerlejlighedsmarkedetiKøbenhavnerdefineretsometheterogentgode,hvorfordetikke eretmarkedderkanopståperfektfuldkommenkonkurrence.detteerendelafbaggrunden for,atmarkedetharudvikletsigtiletlangthøjereniveauendinflationenidengivneperio; de. Afdragsfrilånogrentetilpasningslånharligeledeshaftenmegetstormedvirkningtiludvik; lingen,deridagharskabtrekordlaverentesatserpåmarkedetforrealkreditlån. Fordetnærværendeforældrekøb,erderforetagetenprisfremskrivningfremtil2020udfra ethistoriskperspektiv,derultimativtvilskabeenfortjenestevedsalgpåomtrent661.000 kr.førskatefteren5;årigperiode.detteertilsvarendeenprisudviklingpånæsten7p.a.i 38 BoligøkonomiskVidencenter: EvalueringafBoligprisPrognoser (2014) Side30of95

enfemårigperiode,hvilketmåsigesatværeethøjtniveau.derforbemærkesder,atder eksistererenmarkantrisikovedatbenyttedettesomværendedenforventedeprisudvik; ling.dersynesdogikkeatværegrundlagforatforetageenkorrektionafprisudviklingeni hverkenpositivellernegativretning. Derfor antages prisudviklingen som værende plausibel, og denne vil blive benyttet i det kommendeskatteafsnit,såledesdernukanopstillesenpengestrømsoversigtforvirksomhe; densdriftsperiodeunderhensynstagentilskat. Side31of95

5.Skat Nærværendeskatteafsnithartilformålatuddybebeskatningsformenvedvirksomhedsord; ningen, hvorved ordningen benyttes til at drive forældrekøbet som en virksomhed. Daendelafudbetalingentilforældrekøbetforetagesgennemforældrenesvirksomhed,er detetkravatvirksomhedsordningenbenyttes.virksomhedenantagesatlukkeiforbindelse medsalgetafforældrekøbetforatskabeenfastlagttidsrammefordriftenafvirksomheden. 5.1Virksomhedsordningen Forældreneforetagerkøbetaflejligheden,oglejerdenderefterudtilbarnet,ligesomhvis lejerenhavdeværetenfremmed.detteindebærerbetalingafhuslejeogdesudenmulighed forboligstøtte.deter ifølgeskat vigtigt, athuslejensstørrelsebliverfastsatud framar; kedslejen dettemådogsigesatværeetrelativtskønsmæssigtbegreb,daderbådeskal kigges på faktorer som ejendommens alder, størrelse, beliggenhed, moderniseret/ikke; moderniseret,termovinduermm. 43 IfølgeLLOkanmanienlejligheddererbyggetfør1991,iKøbenhavnogAarhusfastsætteen kvadratmeterprispåmellem500og1.000kr.dadengivnelejlighedikkekanbetegnessom decideretmoderniseret,synesdetrimeligtatfastsætteenhuslejetilsvarende761,9kr./m2 tilsvarende4.000kr.ommåneden.detantagesatdeskattemæssigereglereropfyldte,med dengivnehuslejetilbarnet. 39 Herbørdetogsåtilføjes,athvisSKATskønnerlejenforlav, skaldifferencenoverstigedetskattefrieårligegavebeløbpå59.800kr. 40,føratdetvilhave skattemæssigekonsekvenser 41. Udgifter der er direkte relaterede til udlejningsvirksomhedens drift kan fratrækkes netto lejeindtægterne.herundervandogvarme,ejendomsskat,ejerforening,udformningafregn; skab, vedligeholdelse og desuden finansieringsomkostninger i form af rente og bidrag til 39 LejernesLandsorganisationHovedstaden: Erdusikkerpå,atduikkebetalerformegetihusleje? (2015) 40 Skat: Gaver (2015) 41 BerlingskeBusiness: Lavhuslejegiverskattesmæk (2011) Side32of95

realkreditinstituttet.omkostningernevedhhv.købogsalgafforældrekøbeterdesudenom; kostningerderkanfratrækkesivirksomhedsordningen 43. Denumiddelbarefordelvedatbenyttevirksomhedsordningener,atnettounderskuddetved udlejningafejendommenkanfratrækkesidenpersonligeindkomst.fordetgivneforældre; købkanderbenyttesenfradragsprocenttilsvarendetopskattenpå55,8.manhardesuden mulighedforatspareopivirksomhedenmodatbetaleenforeløbigskatpå25.herveder det muligt at foretage en skattemæssig udjævning af indkomsten genereret gennem virk; somhedenvedatspareopiårmedetpositivtnettoresultatoghæveopsparetoverskudiår mednegativtnettoresultat.denbetaltevirksomhedsskatvilblivemodregnetislutskatten,i tilfældeafatmanvælgeratudbetaledetopsparedeoverskudtilpersonligindkomst 42. I virksomhedsordningen betales der kun AM;bidrag hvis virksomhedens overskud hæves sompersonligindkomst.deterdesudengældendeforvirksomhedsordningen,atderikke skalbetalesejendomsværdiskatafejendommen. Ulempener,atdererflereadministrativekravtilvirksomhedsordningenenddealmindelige skattereglerforpersonerogforkapitalafkastordningen 43. Afadministrativekravvedbenyttelseafvirksomhedsordningengælderdet,atderskalud; formes et selvstændigt regnskab for virksomheden. Det er et krav at regnskabet opfylder bogføringslovens krav, og det skal indberettes således, at det viser en adskillelse mellem virksomhedens,ogidettetilfældeforældrenesøkonomi 43. 5.2Salgafforældrekøbivirksomhedsordningen Den gældende hovedregel for salg af et forældrekøb under virksomhedsordningen er, at mankapitalbeskattesaffortjenestenvedsalget.overstigerfortjenestenfradragetpå41.400 kr.pr.ægtefælle,kapitalbeskattesmanmeddenhøjestesats(42) 44.Fortjenestenviligro; vetrækværedifferencenmellemsalgssummenogkøbssummenforlejligheden.påkøbssi; den vil der være tillæg af eventuelle forbedringer på ejendommen, købsomkostninger og desuden10.000kr.prårlejlighedenharværetejet(forudendetigangværendeår) 45.Derer flereregulativerindeholdtiejendomsbeskatningsloven,derkanpåvirkedenskattepligtige anskaffelsessum og afhændelsessum. Dette vil dog ikke blive uddybet videre, hvorfor der antagesat 5stk.1benyttestiludregningaffortjeneste/tab(årligttillægpå10.000kr.). 42 http://www.tax.dk/jv/cc/c_c_5_2_10.htm 43 Skat:Forældrekøb(2015) 44 Nykredit:Skatteguide2015(2015) Side33of95

Da virksomhedsordningen er benyttet, og da forældrene kun har drevet erhvervsmæssig virksomhedmedudlejningenaflejligheden,vilsalgetdesudenindebæreophørafforældre; nes virksomhed, hvorfor der som følge af dette, vil være en ophørsbeskatning 46. Ophørsbeskatningenfindersted,dabrugenafvirksomhedsordningenophørerogdervælges enbeskatningefterfxpersonskattelovensregler.nårdetteertilfældet,skalindeståendepå kontoenforopsparetoverskudmedtillægafvirksomhedsskatmedregnestildenpersonlige indkomst 47. Harforældreneselvbenyttetforældrekøbslejlighedensombolig,kanforældreneafhænde lejligheden skattefrit efter undtagelsen vedrørende skattefrit salg efter parcelhusreglen. 46 Dersesdogbortfradennemulighed,daderforeliggermegetfåeksemplerpåatSKAThar accepteret,atdetterentfaktiskharværettilfældet,ogdadettedesudenikkeerhensigten medforældrekøbet. Dergælderdogenrækkeandreregelsæt,hvislejlighedenafhændestilbarnetderharbebo; etlejligheden 46. Deterrelevantatkiggepåværdisanættelsenafforældrekøbet,vedsalgtilbarnet.Johøjere salgsværdi,johøjerebeskatningvilderværegældende.ifølgeskatskallejlighedenværdi; ansættespåmarkedsvilkår.deterdogstadigmuligtatværdiansættelejlighedentilsvarende densenestkendteoffentligejendomsvurdering+/;15.denneregelkananvendespåtrods af,atdetskaberetskattemæssigttabforforældrene,somfølgeafenlavereværdisanættel; seenddenfaktiskekøbssum.hvisbarnetovertagerlejlighedenvilbarnetkunnesælgelejlig; heden uden beskatning jf. parcelhusreglen, så længe barnet stadig bor i lejligheden efter købet 46. Foruden skattemæssigt fradrag for negativt driftsresultat, kan der igennem virksomheds; ordningenopnåsetskattemæssigtfradragvedtabpåsalgaflejlighedentilbarnet.fradraget hørerindunderejendomsavancebeskatningsloven,ogkanopgøressomforskellenmellem kontantværdiendenskattemæssigeafståelsessumogdenskattemæssigeanskaffelsessum, medettillægpå10.000kr.tilanskaffelsessummenpr.årlejlighedenharværetejet 48. Deterdogvæsentligtatbemærke,atdettefradragkunkanfradragesifortjenestepåsalgaf fastejendomioptil5årefterdetpågældendetab. Derafgrænsesinærværendeafsnitforatspåom,hvorvidtforældreneharisindeatafhæn; deyderligerefastejendomidennærmestefremtid,hvorforejendomsavancefradragetikke vilblivemedregnetinærværendeafhandling.foratkunnedrageendirektefordelafeven; 46 Spørgompenge:Skatvedsalgafforældrekøb(07;06;2014) 47 TAXSkat&Afgift:C.C.5.2.13.4Ophørmedatanvendevirksomhedsordningen(2015) 48 Ejendomsavancebeskatningslovens 5,stk.1 Dertillægges10.000kr.tilanskaffelsessummenpr. årlejlighedenharværetejet. Side34of95

tuelprisudviklingpåforældrekøbet,antagesderligeledesatlejlighedenvilblivesolgttilen tredjepart,ogikkebarnet. Udfradetoforegåendeafsnit,ogherunderBilag1,2,3,4og5vildernubliveopstilletde likvidekonsekvenservedforældrekøbet. 5.2.11Udregning1af1likviditetsbudgetter1i1virksomhedsordningen:1 Likviditetsbudgettetforvirksomhedsordningenvilbliveopstilletfordenforventedefemårige periodedetforventes,atforældrekøbetdrives.deropstillesenforudsætningomatkøbet foretagesiapril2015oglejlighedenigensælgesultimomarts2020.detantagesdesuden,at virksomheden oprettes med skævt regnskabsår d. 31;03. Derfor foregår et år i likviditets; budgettetfraapriltilultimomarts.budgettetopstillesforhhv.dehistoriskforecastedef1; Lån, F5;lån og det 30;årige fastforrentede lån (Bilag 6, 7 og 8). Følgende regnemetode er blevetbenyttet: (5.1) L t=2015 = DI t=april ultimo marts KO DO t=april ultimo marts FO t=april ultimo marts L t=2016 18 = DI t=april ultimo marts KO DO t=april ultimo marts FO t=april ultimo marts L t=2019 = DI t=april ultimo marts SO DO t=april ultimo marts FO t=april ultimo marts L t=2015 20 = L t=2015 + L t=2016 18 + L t=2019 hvor L = Likviditet DI = Driftsindtægt KO = Købsomkostninger DO = Driftsomkostninger FO = Finansieringsomkostninger SO = Salg somkostninger Derforudsættesinærværendeudregning,atvedd.1April2020modtagessalgsværdienfor ejendommen,oglånetvilbliveindfriet,hvorforrealkreditafdragetforheleperiodentillæg; gessomenpositivindbetalingiår2020. Side35of95

For at have et teoretisk underbygget estimat for salgsværdien, benyttes den fremskrevne historiskeprisudviklingfraafsnit4. Fortjenestenvedsalgafforældrekøbefterskaterudregnetpåfølgendevis: (5.2) SK = K + ( 10.000 n) + KO SF = SP SK NF = SP K SF 42 hvor Alletalerudregnetiløbendepriser. ( ) SK = Skattemæssig købspris K = Købspris n = Antal år lejligheden har været ejet foruden igangværende KO = Købsomkostninger SF = Skattemæssig fortjeneste SP = Salgspris NF = Nettofortjeneste på salg 5.1.21Resultater1af1likviditetsbudgetterne:1 F1Plån( F5Plån( Fastforrentet( obligationslån( Samletlikviditetefter5år Herafafdragefter5år ;274.506,18kr;275.480,98kr;306.198,56kr 216.124,03kr220.491,65kr181.812,66kr Indtjening i virksomhed i perioden primo april 2015 ; ultimo marts ;58.382,16kr ;54.989,33kr ;124.385,90kr 2020 Fortjenestevedsalg afforældrekøb efterskat 427.201,16kr427.201,16kr427.201,16kr Fortjeneste ved forældrekøb efter 368.819,00kr372.211,83kr302.815,26kr skat Kilde:Egentilvirkning Side36of95

Fællesfordetrevalgtelåntyper(jf.Bilag6,7og8)drevetundervirksomhedsordningener, atdriftsindtjeningenivirksomhedenikkeharværettilstrækkeligstortilatdækkeomkost; ningernevedbådekøb,driftogsalgafforældrekøbet.dettekonkluderespåbaggrundaf,at alletrefinansieringsmetoderskaberenårlignegativlikviditetførafdrag,hvorforderogså opståretvæsentligtskattefradragforalletreordninger.skattefradragetgør,atstørstedelen afpengestrømmeneivirksomhedengårtilatafdragepålånet. Fratrækkeslikviditetenfraafdragetfordengivnefinansieringsmetodekanmanbelysehvil; kenfinansieringsmetode,derundervirksomhedsordningenharhaftdenbedstebruttoind; tjening.jostørrefinansielleomkostninger der er gældende, jo større fordel drages der af virksomhedsordningen.derforerdetsuveræntdetfastforrentedeobligationslån,derskaber detstørsteskattefradrag.dettemedvirkertil,atdeomkostningsmæssigedifferencerpåde trelåntyperblivervæsentligtmindre,endhvadafsnit3påviste,ogdereksisterernuenvæ; sentligmindreforskelpåomtrent70.000kr.mellemrentetilpasningslåneneogdetfastfor; rentedelån. Dettebetyderdogogså,atdettilstadighederrentetilpasningslånenedermeddegivnefor; udsætningerskaberfærrestomkostningerforforældrekøbet.ligesomtidligerekonkluderet, er det F5 lånet, der antages som værende mest gunstigt. Under de givne forudsætninger opnårmanherveddelavestegennemsnitligelåneomkostninger(jf.detreopstilledescenari; er).dererligeledesdenlavesterisikomeddegivneforudsætninger. 5.3Opsummering I virksomhedsordningen er der estimeret fradragsberettigede underskud i for alle fem år virksomhedendrives.forældrenebetalertopskat,hvilketmedvirkertilatgøreforældrekø; betenheldelmindreomkostningsfuldt,endhvisdetvardrevetgennemforeksempelper; sonskatteordningen.detobserveres,atgennemskattefradragbestårdeårligepengestrøm; meudafvirksomhedenihøjgradafafdragpålånet,derforventestilbagebetaltvedsalgaf lejligheden ultimo marts 2020. Dette bevirker et relativt marginalt driftstab efter at have drevetvirksomhedeniden5;årigeperiode.udfradenestimeredesalgsprisi2020,skabes dereftersalgetaflejligheden,etsamletpositivtresultatvedbenyttelseafrentetilpasnings; lånenepåomkring265.000kr. Sammenlignes ovenstående fortjeneste på forældrekøbet med omkostningerne forbundet medatbetaleetsubsidietillejeaflejelejlighed,synesdetåbenlystatdetaltandetligebed; rekanbetalesigatforetageetforældrekøb. Fornærværendeanalyseerderdogikketagethensyntilinflation,kapitalomkostninger,og herunderdenreellerisikovedinvesteringen.derforbenyttesovenståendelikviditetsopstil; lingnutilatforetageenmereteoretiskinvesteringsanalyse,foratidentificerenutidsværdi; enforinvesteringen. Side37of95

6.Investeringsanalyse Beslutningenomatforetageetforældrekøbelleratbetaleetsubsidietillejeaflejelejlighed eriførsteomgangenbeslutning,dertræffesafforældreneforathjælpebarnet. Derforerdetikkeenbeslutning,dertræffesafforældrenemeddetprimæreformålatlave eninvestering,dergiveretgodtafkast.afsammeårsagerdetikkeetkravatinvesteringer; negiveretoverskudefterden5;årigeperiode. Derforeliggerdogtoinvesteringer,derergensidigtudelukkende,ogdersøgesinærværen; de afsnit gennem investeringsteoretisk metode at fastlægge det mindst omkostningsfulde alternativforforældrene. Enafinvesteringerneskalforetages,selvhvisingenafdegivne investeringer giver overskud. Under de givne forudsætninger, er nutidsværdimetoden en brugbarmetodetilattræffedenrigtigeinvesteringsbeslutning 49. FornærværendeinvesteringsanalysetagesderudgangspunktiF5;lånet,dadennelåntype forekommermestgunstigunderdeanvendteforudsætninger. 6.1Forældrekøbet: Forældrekøbetgrupperessomeninvesteringietanlægsaktiv.Dadeterenudlejningsejen; domafskrivesderdesudenikkepåkøbet 49. Nutidsværdimetoden ønskes anvendt, for herved at udregne investeringens kapitalværdi. Kapitalværdien kan defineres som investeringens nutidsværdi. Med nutidsværdien opnås dennutidigeværdi,afdebetalingerderforetagesiperiodenapril2015 April2020.Vedat tilbagediskonteredefremtidigeindtægterogudgifter,vilderkunneforetagesenbeslutning omhvilkeninvesteringderskaberdelavesteomkostninger 49. (6.1) n fs ( ) = A + N t ( 1+ k nom ) t fs NV k nom hvor N t : Nettoindbetalinger i periode t n k : Investeringens løbetid : Kalkulationsrentefod 49 Torp,Simon&Pedersen,Frank(2007):Kapitel2. t=1 A : Investeringens anskaffelsesværdi Side38of95

6.2Fastsættelseafkalkulationsrentefoden: Deterheltafgørendeatkalkulationsrentefodenfastsætteskorrekt,ogenforhøjkalkulati; onsrentekanskaberisikofor,atforældrekøbetbliverforkastettilfordelforlejelejligheden. Detomvendteernaturligvisogsågældende. Danærværendeforældrekøbfinansieresafbådeegenkapitaloglånfrarealkreditten,vildet samlede afkastkrav blive udregnet som det vægtede gennemsnit af hhv. afkastkravet på egenkapitalenogafkastkravetpågælden. 6.2.11Fastsættelse1af1afkastkravet1for1gælden1 Afkastkravetpågældenkanfastsættessomværendetilsvarendedegældendelåneomkost; ninger for realkreditlånet 50. I nærværende udregning beregnes gældsafkastkravet for real; kreditlånetsomværende: (6.2) Dermed: (6.3) RD Afkastkrav = R t=2015 2019 + B t=2015 2019 5 år Afkastkravettilgældenfastsættestil1,82. hvor R = Rentesats B = Bidragssats ( 0,42 +...+ 0,42 ) + 1,40 +...+1,40 RD Afkastkrav = 5 ( ) = 1,82 6.31Afkastkrav1for1egenkapitalen:1 Afkastkravetpåegenkapitalenertilsvarendedenforrentningforældreneforventerpåderes investering.somtidligerediskuteret,erdetprimæreformålmedinvesteringenikkeatskabe etpositivtafkastpåinvesteringen.deterdoggældende,atdererensammenhængmellem denforrentning(ellerdetafkast)mannødvendigvisvilhave,fordenrisikoderpåtagesmed enstørreinvestering 51. 50 Torp,Simon&Pedersen,Frank(2007):Kapitel2. 51 Lynggaard,Peter(2003):Kapitel4. Side39of95

Forrentningen kan for eksempel fastsættes som værende tilsvarende den risikofri rente 52, eller tilsvarende renten der opnås ved at have pengene stående i banken. Detteerenhyppigtanvendtmetodetilatfastsætteafkastkravettilegenkapitalenpå,især formindreunoteredevirksomheder.jf.petersenetal.benyttesbl.a.dennemetodei69,3 aftilfældeneforuafhængigefinansiellerådgivere 53. KøbetafenejerlejlighediKøbenhavnansesdogsomværendeenrelativrisikabelinveste; ring,hvorfordetsynesrimeligtatopnåenhøjereforrentningafegenkapitalen,endforgæl; den. Dennehøjereforrentningkanfxfindesvedatkiggepåenbørsnoteretvirksomhedindenfor sammesektorogbenyttedennesafkastkravforegenkapitalen 54. Vedfastsættelsenafafkastkraveterdetvigtigtatbenytte common;sense isærformindre virksomheder.detkangiveetmisvisenderesultat,hvisejerafkastkravetforforældrekøbettil under2mio.,udelukkendebestemmesudfraafkastkravetforenbørsnoteretejendomsad; ministratormedenmia.omsætning 54.Deterderforvigtigtatsammenlignelighedsgrundla; geterkorrekt,ogmanbenytterenegnetpeer;gruppe. Udfraforudsætningenomsammenlignelighedsgrundlaget,vildetderforligeledesvurderes problematisk,udelukkendeatestimereudfradetgængseejerafkastkravfordengivnesek; tor,dadensammeproblematik,somveddenstorebørsnoteredevirksomhedvilværegæl; dende. Forhelesektoren,ogligeledesforstorebørsnoteredevirksomhederantagesdet,atderalt andetlige,eksistererenstørrerisikospredning,enddengældendeforforældrekøbet,hvor derikkeeksisterernogenrisikospredning. Dersluttesderfor,atderbørforetagesenformforjusteringforhøjererisiko,hvissektoren ellerensammenligneligbørsnoteretvirksomhedbenyttestilatfastlæggeejerafkastkravet. En anden løsningsmodel er at fastlægge ejerafkastkravet ved at benytte alternativrenten, forståetsomdenforrentningforældrenekunnehaveopnåetvedatinvestereegenkapitalen anderledes(itilsvarenderisiko) 55.Detersærligtrelevantidettetilfælde,dainvesteringeni forældrekøbetihøjgradforudsættesatafholdeforældrenefraatforetageandreinvesterin; ger.teoretisksetkanmanførstfastsættealternativrenten,nårallealternativinvesteringer er undersøgt. Det er vanskeligt at vurdere i hvilken grad en investering i en diversificeret 52 Teoretiskseteringeninvesteringertotaltrisikofri,menderfindesenrækkeobligationerogrenter derforudsættesatværerisikofrie. 53 Petersenetal.(2006)harstatistiskbelægfor,atdeundersøgteuafhængigefinansiellerådgivere mereellermindrekunbeskæftigersigmedunoteredeselskaber. 54 Petersenetal.(2006) 55 Lynggaard,Peter(2003):Kapitel4. Side40of95

aktieportefølje(ellerinvesteringsforening),ertilsvarenderisikabeltsomenboliginvesteringi en2;værelseslejlighedikøbenhavn.kunnemanfastsættedette,villemanrelativtletkunne bestemme ejerafkastkravet ud fra enten vækst i OMXC20 eller investeringsforeningernes typiskeårligeafkast. AlternativtkanCapitalAssetPricingModellenanvendesforatfindeetteoretiskpassende ejerafkastkrav.capmestimererdensystematiskerisiko,ogherunderdenmarkedsrisiko,der ikkekandiversificeresvæk.metodenbenyttesbl.a.i53,8aftilfældeneformindreunote; redevirksomheder.denberegnespåbaggrundafdetforventeafkastpåinvesteringen,den risikofrirente,investeringensbetaværdiogdetforventedemarkedsafkast 56. 6.3.1CAPM: (6.4) Rs = R F + β ( RM R F ) hvor Rs = Forventet afkast på investeringen R F = Risikofri rente β = Investeringens betaværdi RM = Forventet markedsafkast Risikofri'rente:' Denrisikofrirenteforudsættesinærværendemodelatværetilsvarendedeneffektiverente påen5;årigstatsobligation 57.Dettefastsættes,davarighedenvilværeligmedinvesterings; horisonten.hervedløbesderingenkursrisiko(dadenudløbertilkurs100),ogdesudenin; gengeninvesteringsrisiko.manhardogstadigrisikoenfor,atdendanskestatgårkonkurs. Derforbenyttes 3DanskeStatINKSt.lån20,derhandlespåNasdaqOMCX 58.Hermed forudsættesdenrisikofrirenteatvære3. Den'systematiske'risiko:' Afhængige finansielle rådgivere, uafhængige finansielle rådgivere og private equity fonde benytter sig alle oftest ikke kun af én metode til at fastsætte denne systematiske risiko. Detviloftestværeenblandingafdatafrasammenligneligeselskaber,fundamentalerisiko; faktorerogerfaring.detteunderstøttesogsåafa.damodaran(2012)deranbefaler,atman 56 Petersenetal.(2006) 57 Torp,Simon&Pedersen,Frank(2007):Kapitel7. 58 Euroinvestor: 3DanskeStatINKSt.Lån20. Side41of95

estimererudfraenblandingafsammenligneligeselskaberogfundamentalerisikofaktorer. Investeringensbetaværdihartilformålatudtrykkeforældrekøbetsrelativerisikoiforholdtil dengældenderisikopåmarkedet.denkanudtrykkesgennemdefundamentalefaktorerpå følgendemåde 57 : (6.5) β inv = Cov( RM ; Rinv ) 2 σ M hvor RM : Forventet markedsafkast Rinv : Forventet investeringsafkast σ M 2 :Variansen på forventet markedsafkast Forventet'investeringsafkast:' Detforventedeinvesteringsafkastervanskeligtatfastsætte,damannormalt(forbørsnote; rede virksomheder) har kursdata, man kan benytte til at udregne det forventede investe; ringsafkast.forikkebørsnoteredevirksomheder,kanmanbenytteetbrancheindeks,eller en tilsvarende børsnoteret virksomhed, der beskæftiger sig indenfor det samme felt. Der forefindesikkeetbrancheindeksidanmark,derbeskæftigersigmedudlejningafejendom; me 59. Grundetstørrelsenpåforældrenesvirksomhederdetmegetvanskeligtatfindeendirekte tilsvarendebørsnoteretvirksomhed.derforerdetfornærværendeanalysenødvendigt,at estimereudfraenstørrevirksomhedellersektor. Der er foretaget en måling af det amerikanske REIT (Real Estate Investment Trust) Equity Residential(EQR),derfokusererpåkøb,udviklingogadministrationafudlejningslejlighederi USA.DeerregistreredepåNewYorkStockExchangeogforudsættesatværeenpassende indikatorforetforventetinvesteringsafkastkrav,daeqrihøjgradoperererindenfordet sammefelt(dogimegetstørreskala),somdetgivneforældrekøb. I perioden 1996 til 2015 var den gennemsnitlige årlige investeringsafkast tilsvarende 10,9 60. Detteinvesteringsafkastkunnebenyttestiludregningenafbetaforinvesteringen,derbør dogbemærkes,athvisdetteskulleføretiletbrugbartresultat,børmanbenytterisikopræ; mienpådetamerikanskemarkedistedetfordetdanske.mankunnefxbenytterisikopræ; mienfors&p500ellerny:se. 59 Euroinvestor: Brancher/sektorer 60 Bilag9. Side42of95

Enandenløsningsmodelforatestimeredetforventedeinvesteringsafkastforforældrekø; bet, kan jf. Damodaran (2012) være at kigge på en tilsvarende børsnoteret virksomhed. DanmarksstørsteejendomskoncernJeudanA/Sinvestereri,ogdriverstørrekontor,boligog detailejendommeikøbenhavn.dajeudana/skunbeskæftigersigmeddetkøbenhavnske ejendomsmarked 61, vurderes Jeudan A/S investeringsafkast umiddelbart som værende et udemærketestimatforforældrekøbet. DetgennemsnitligeinvesteringsafkastforJeudanA/Sudregnessomværende11,6iperio; den1995;2015. 60 DetbemærkesatInvesteringsafkastetforJeudanA/Sertilnærmelsesvist tilsvarendeeqr,hvilketkunnetydepåenkorrelationmellemdetdanskeogdetamerikan; skeejendomsmarked. Derbemærkesdesuden,atFastEjendomDanmarkA/Sligeledesvillehaveværetenudmær; ketindikatorfordetforventedeinvesteringsafkastforforældrekøbet,mendenneblevførst børsnoteretislutningenaf2013,hvorfordataikkevurderesbrugbartilformålet. Begge ovenstående investeringsafkast vurderes brugbare til at fastlægge investeringsafka; stet for nærværende investeringsanalyse. Den endelige beslutning for fastsættelse af det forventedeinvesteringsafkast vil blivebestemtefteranalyseafbetaværdiernefordegæl; dendeinvesteringerpåhhv.detamerikanskeogdetdanskemarked. Dervildesudenbliveforetagetensubjektivreguleringafdenfundneværdipåbaggrundaf A.Damodaransnon;diversificationteori 62. Forventetmarkedsafkast: Detforventedemarkedsafkastkanberegnessomværende 57 : (6.6) RM = R F + Risikopræmie Risikopræmieneretudtrykfordetmerafkast,sominvestorforventeratfåigenfordenrisi; ko,derløbesiforholdtilvedenrisikofriinvestering. Denrisikofrierenteertidligeredefineretsomværendetilsvarendedendanske5;årsstatsob; ligation.risikopræmienidanmarkerundersøgtsomværende5,2iperioden1970;2002på baggrundafdatafrakøbenhavnsfondsbørs,medenstandardafvigelsepå33,7. 63 Detteer denlængsteperiode,derforefindesdatafor,hvorfordetteforudsættesatværedenmest passenderisikopræmieformarkedet.skatanbefalerenmarkedsrisikopræmiepå4,5,men godtagerbegrundedeafvigelser,derikkeliggerlangtfraderesanbefaledeniveau. 61 Jeudan: OmJeudan 62 Damodaran,Aswath(2012):Kapitel24. 63 SKAT: 4.1.2.3.Markedsrisikopræmie (2015) Side43of95

Ovenståendeforventedemarkedsafkast,kandogskabemetodiskeproblemervedudregnin; genafinvesteringensrelativerisikoiforholdtilmarkedetsrisiko. DaJeudanA/Skunharværetbørsnoteretfra1995;2015,ogdadererbehovforatundersø; gekovariansenmellemvirksomhedensinvesteringsafkastogmarkedsafkastetvurderesdet nødvendigtatmålemarkedsafkastetisammeperiode,hvorforrisikopræmienpå5,2ikke vilblivebenyttet. OMXC20 udgør ca. 70 af markedsværdien i OMXC, hvorfor det antages at være et godt estimatformarkedet 64. Jf.Bilag9kanderudregnesetårligtgennemsnitligtmarkedsafkastpåOMXC20fraperioden 1996;2015på13,71.DerobserveresaltsåatJeudanA/Sharunderpræsteretsammenlignet medmarkedet(omxc20)itidsperioden. DenårligeprisudviklingmellemJeudanA/SogOMXC20sesdesudenigrafen Årligprisudvik; lingml.jeudana/sogomxc20 ibilag9. Dermedudregnesdenrelativerisikovedforældrekøbetvedatmålekovariansenmellemdet forventedemarkedsafkast,ogdetforventedeinvesteringsafkast,divideretmedstandardaf; vigelsenformarkedsafkastet. (6.7) β forældrekøb = Cov ( OMXC20 t=1995 2015; Jeudan A / S t=1995 2015 ) σ 2 OMXC 20 hvor OMXC20 : Den årligeudvikling i markedsafkastet Jeudan A / S : Det årlige markedsafkast for investeringen dermed β forældrekøb = Dermedestimeresdenrelativerisikoforforældrekøbettilenbetaværdipå0,373.Denne betaværdiudtrykkersåledes, atforældrekøbetermindrerisikofyldtenddetfaktiskemar; ked,hvorpåinvesteringenudføres. DerdesudenmåltenR 2 værdipå0,1742 60,denneværdieretudtrykforsammenhængen mellem investeringens volatilitet og markedsrisikoen, eller mere præcist: i hvor høj grad investeringensvolatilitetskyldesudslagpåmarkedet.denneværdierligeledesenindikator forhvorbrugbartdetudregnedebetakanvurderes.r 2 liggermellem0og100,ogjotættere 64 Torp,Simon&Pedersen,Frank(2007):Kapitel7. Cov ( 12,26...20;1,1... 11 ) = 0,37321 0,05824 Side44of95

værdienkommerpå0,joringerevurdereskorrelationen,oghermedogsåbrugbarhedenaf denfundnebetaværdi 65. Dermedsynesdetenanelseuklart,hvorvidtdenfundnebetaværdikanvurderesbrugbarfor viderebenyttelseafcapmmodellen. Somnævntiforegåendeafsnit,tyderdetpåatdererenrelativstorkorrelationmellemdet amerikanskeogdetdanskemarkedforejendomme.jf.tidligereanalysekaneqrdefineres somensammenligneligbrancheforforældrekøbet,hvorfordetsynesrelevantatundersøge, hvorvidtderkanopnåsenmerebrugbarbetaværdivedatbenyttedenne,somdetforven; tedeinvesteringsafkast,ogs&p500 66 somdetforventedemarkedsafkast. (6.8) β forældrekøb = Cov ( S & P500 t=1997-2015; EQR t=1997-2015 ) σ S&P500 Hvor : S & P500 : Den årligeudvikling i markedsafkastet EQR : Det årlige markedsafkast for investeringen Dermed : β forældrekøb = Cov ( 23,6,24,7...12;39,23,8;...38,5 ) = 0,4946 0,0373 Deropnåsnuenrelativtstørrebetaværdipå0,4946,medenmarginaltstørreR 2 værdipå 0,1812. Densystematiskerisikoafspejlerdermed,athvisS&P500bevægersigmed10,vilEQRkun bevægesigmed5. Investeringenerstadigvækrelativtmindrevolatil,enddetoverordnedemarked,ogharsta; digvækenovervejendelavforklaringsgrad. Densystematiskerisikomåltpåbådedetdanske;ogdetamerikanskemarkedsynesathave ennogenlundeensforklaringsgrad,hvorfordetervanskeligtatbesluttedenbedstegnede. Dersynesikkeatværebaggrundforatvælgebetaværdien målt mellem EQR og S&P500, blotfordideropnåsenhøjeresystematiskrisiko.ejendomssektorenerikkeensektormed udprægedehøjebetaværdier,hvilketogsåunderstøttesafdamodaran,derpåviserengen; nemsnitligbetapå0,42forreit s 67. 65 Damodaran,Aswath(2012):Kapitel24. 66 S&P500(Standard&Poor s500)eretamerikanskaktiemarkedbeståendeaf500storevirksomhe; der,derudskiftesløbendeforatgiveetbredtudsnitafalledeamerikanskeindustrier. 67 NYUStern:TotalBetasbySector(forcomputingprivatecompanycostsorequity) US(2015) Side45of95

BetaværdienmellemEQRogS&P500vælgesdog,dadenharden(marginalt)højesteforkla; ringsgrad,ogdabetaværdienplacerersigrelativttætopadmarkedsgennemsnittet. Dermedantagesdenudregnedesystematiskerisikosomværendebrugbar(påtrodsafen relativtlavforklaringsgrad),ogdennevilbliveviderebenyttettilatudregnecapm. NårbetaværdienmellemEQRogS&P500vælges,mådettenødvendigvisogsåforanledige, at EQR s forventede investeringsafkast på 10,9 benyttes som værende indikator for det forventedeinvesteringsafkast.detforventedemarkedsafkastertilsvarendedetgennemsnit; lige markedsafkast for S&P500 på 8,12. Det bemærkes, at der foreligger en relativ høj standardafvigelsepå19,3fordetamerikanskes&p500måltiperioden1997;2015.denne erdogmindreenddendanskederitilsvarendeperiodeermålttil24,8 68. Total'Beta:' NårCAPM;teorienbenyttes,antagesderatinvestorerneerveldiversificeredeideresporte; følje,hvorforderkuninddragesdenovenståendesystematiskebetaværdi.damodaranin; troducererbegrebet TotalBeta,hvordertilføjesenjusteringtilbetaværdienfordenmang; lendediversificeringiporteføljen.damodaranantager,atmangeindehavereafprivatevirk; somhederharenvæsentligdelafderesprivateformueinvesteretivirksomheden,hvorfor deresporteføljeoftevilbæreprægafmegetlidtspredning.derforargumentererhanforat detsystematiskebetavilundervurderedenreellerisikofordissevirksomheder. Derforudsættesfordetgivneforældrekøb,atdeermegetlidtdiversificerede,hvorforrisi; koenbørjusteresvha. TotalBeta 69 : (6.9) Hervedtagesdentotalestandardafvigelseafdenprivatevirksomhedsindreværdiogsættes opmodstandardafvigelsenpåhelemarkedet.hensigteneratmålehvorstordelafrisikoeni virksomheden,derkommerframarkedet,oghvormegetdererspecifiktforforældrekøbet. Markedsbetaerjf.Damodarantilsvarende0,42forREIT s,hvorfordennevilblivebenyttet. Dabetaværdiererbaseredepåstandardafvigelser(ogikkevarianser),benytteskvadratro; denafr 2,sommålforhvorstorandelenafrisikoen,derermarkedsrisikoen 70. 68 Bilag12 Total Beta = Market Beta / ρ jm hvor ρ jm = Korrelationen mellem aktien og markedet 69 Damodaran,Aswath(2012):Kapitel24. 70 NYUStern:PrivateCompanyValuation. Side46of95

(6.10) DermedopnåsderenTotalBetatilnærmelsesvistilsvarende1.Detvilsigeatvolatiliteten (ellerrisikoen)forinvesteringennæstenmatcherrisikoenpåmarkedet,ogvilderforteore; tisksetgenereltbevægesignogenlundeitaktmedmarkedsudsvingdogensmulemerevo; latilt. Det indikerer altså at den givne investering (grundet en uddifferentieret portefølje) er en smulemererisikofuldenddetsamledemarked,hvilketogsåskabermulighedenforatover; præstererelativttilmarkedet,underpositiveudsving. 70 Fastsættelse'af'CAPM:' Ud fra ovenstående antagelser kan den endelige CAPM, og herunder den kompensation forældrenebørblivekompenseretformedderesinvestering,nubliveudformet.medcapm bliverforældreneførstkompenseretforatinvesterepengeidetgivneforældrekøboveren tidsperiode.dennekompensationafspejlesiformafdenrisikofrirente.denandendelaf formlenrepræsentererrisikoen,ogudregnerenpassendekompensationfordenekstrarisi; koforældrenetagervedinvesteringen.dennerisikokompensationreflekteresibetaen,der sammenholderafkastetforinvesteringenmedafkastetpåmarkedetoverdengivnetidspe; riode,ogdesudenmeddengældendemarkedspræmie. Derforudsættes,atdetforventedemarkedsafkastogdetforventedeinvesteringsafkastkan estimeresudfrahistoriskdata.detforudsættesligeledes,atdennehistoriskedataindhen; tetfrasammenligneligebrancherogmarkedererenpassendeindikationfordetgivnefor; ældrekøb.udfradettevilcapmbliveudregnet: (6.11) Total Beta = 0,49461 0,42651 = 1,156 Rs = 3 +1,156 ( 8,12 3 ) Rs = 8,92 Detteejerafkastkravkannubenyttessammenmedgældsafkastkravetsomfundamentforat udregnedevægtedegennemsnitligekapitalomkostninger(wacc). 6.1.31WACC:1 WACC er virksomhedens kalkulationsrente som et vægtet gennemsnit af afkastkravet til egenkapitalen,ogafkastkravettilgælden 57. Side47of95

(6.12) Foratfastsættemarkedsværdienafegenkapitalenvillemanforbørsnoteredevirksomheder blotkunnegangeantalletafaktiermedaktieværdien.dererinærværendeinvesteringsana; lyseikketaleomenbørsnoteretvirksomhed,hvorformankunnefristestilblotatbenytte denbogførteværdiafvirksomhedenudenviderereflekteringoverdennebeslutning.dette vildogumiddelbartikkegiveetretvisenderesultat,damarkedsværdienforegenkapitalog desudengældenikkeumiddelbartkendes.damodarananbefalerenrækkermetodertilat løsedetnærværendeproblem 71. Denførste;Iterationsmetodenbyggerpådetfaktumatmarkedsværdienafegenkapitalen indgårikapitalstrukturenogsamtidigerdenværdiderforsøgesestimeret,hvorfordervil opståencirkulærreference.foratløsedennecirkulærereference,anbefalerdamodaranat man gentagersig fremenløsningsmodel,såledesategenkapitalensværdivedfastlæggel; seafkapitalstrukturenkanmodsvaredenestimeredeværdiafegenkapitalen 72. Denandenløsningsmodel,eratbenyttebranchegennemsnittetforforholdetmellemmar; kedsværdiogbogførtværdi(kursindreværdi). Damodarannævnersomsidstealternativ,atmanbenytterdenfaktiskebogførteegenkapital oggæld.dettevildogkungivemeningisærtilfælde,hvorderkanforudsættes,atgældenog egenkapitaleneroptagetpåmarkedsvilkår,ogatderdermedeksistererenkursindreværdi på1. WACC = hvor S S + B r s + B S + B r B 1 t ( ) WACC = Vægtede gennemsnitlige kapitalomkostninger efter skat = virksomhedens kalkulationsrente efter skat. S = Markedsværdien af egenkapitalen B = Markedsværdien af gælden r s = Afkastkravet på egenkapitalen r B = Afkastkravet på gælden t = Skattesatsen Markedsvilkårreferererhertil,atvirksomhedenharanskaffetbådeegenkapitaloggældpå detgivnemarkedpåetgiventtidspunktpåligevilkårmedalleandreaktørerpåmarkedet. Detsynesderforindlysende,atnårdetforudsættes,atforældrenekøberlejlighedenpålige fodmedandreboligsøgende,vildettenødvendigvisværepåmarkedsvilkår. 71 Damodaran,Aswath(2012):Kapitel24. 72 Petersenetal.(2006) Side48of95

Realkreditlånetoptagesligeledespåligefodmedandrelåntagere,ogdermedogsåpåmar; kedsvilkår.mankanopstillespørgsmålet vilnogenværeinteresseretiatbetalemerefor lejligheden,ellerforrealkreditlånetendforældrenebetalerfordet? Købetoglåneterforetagetpåmarkedsvilkår,hvorforandrekvalificeredeboligkøbereteore; tisksetselvvilkunneopnåettilsvarendetilbudpåbåderealkreditlånoglejlighed,givetat detforetagespåsammetidspunkt. Underdisseforudsætningersyneskursindreværdien,atværetilsvarende1,hvorforegen; kapitalen og gældens markedsværdier må være tilsvarende de bogførte værdier. Derkunneargumenteresfor,atenopjusteringafkursindreværdienvilleværenødvendig, hvislejlighedenfxvarblevetkøbtafbarnet,fraforældrene.herkunnelejlighedenkøbesaf barnet til 15 under den offentlige ejendomsvurdering, hvorfor dette ikke ville være på markedsvilkår.detkunneføretilenkursindreværdipåover1.ligeledesvilledetværegæl; dende,athvisforældrenekøbtedengivnelejlighedtilmarkedsprisen,ogefterfølgendefin; deruoplystefejlogmangler,kunnedetteføretilenafskrivningpåmarkedsværdien,hvorfor detvilleskabeenkursindreværdipåunder1. Udfraenkursindreværdipå1,opstillesudregningenfordevejedegennemsnitligeafkast; krav(ellerkapitalomkostninger),wacc: (6.13) 500.000 WACC = 500.000 +1.395.000 8,92 + 1.395.000 500.000 +1.395.000 WACC = 3,35 Dermederkalkulationsrentefodenforforældrekøbetnuudregnet,ogdennevilnublivean; vendttilatudregnenutidsværdienforheleforældrekøbetiden5;årigeinvesteringsperiode. 1,82 ( 1 25 ) 6.2Nutidsværdienforforældrekøbet Idetfølgendeangivesnutidsværdienforforældrekøbet. Deløbendetalerkorrigeretforinflation,forhervedbedreatkunneforetageensammenlig; ningaftalleneforinvesteringsperioden.degældendeskatteforholdforvirksomhedsordnin; generdesudenmedtagetiinvesteringskalkulen. Deendeligeprisererderforudregnedei fastepriserefterskat. Tilatbestemmedenendeligenutidsværdibenyttesdenitidligereafsnitudregnedekalkula; tionsrente.dennekalkulationsrenteantagesatværekonstantoverheleden5;årigeperiode, Side49of95

ogligeledesforudsættesinflationenatværeenkonstantværdipå2 73 isammeperiode. Derbemærkesatbetalingerneiår0;5finderstedultimo,ogiår6kommerbetalingsstrøm; menprimo. Nutidsværdienidentificeresnuved,attilbagediskonterebetalingerneefterskatiBilag10. Kapitalværdien(ellernutidsværdien)udregnestil;59.045,57kr.medeninternrentefodpå 2,48.Dakapitalværdienernegativ,erinvesteringenikkefordelagtig.Havdedetprimære formålmedforældrekøbetværetatlaveengodinvestering,villemanhaveafvistinvesterin; gen.fornærværendeforældrekøbønskesderdogblotatidentificeredetmindstomkost; ningsfuldealternativ,foratskabebeboelseforbarnetikøbenhavn. Den interne rentefod er mindre end den udregnede kapitalomkostning på 3,35. Havde kapitalomkostningen været under 2,48 ville investeringen have været fordelagtig. Afkastkravetpågældenertilsvarende1,82,hvilketvilsige,athvisforældreneikkeskulle kompenseresfordenrisikodepåtagersigvedatinvestereegenkapital,villeinvesteringen havehaftenpositivnutidsværdi. Betalingsstrømmenetilfastlæggelsenafnutidsværdien,samtmetodentiludregningafnu; tidsværdienfindesibilag10,foratbibeholdeoverskuelighediafhandlingen. 6.3Nutidsværdiforlejelejlighed Foratkunneforetageensammenligningafdetoinvesteringsalternativerønskesdernuat fastlæggenutidsværdienforinvesteringsalternativetilejelejligheden. Metodensynesensmulesøgtatbenytte,daderirealitetenikkeforeliggereninvestering, menblotenomkostningiformafsubsidiettilbarnet.enfastsættelseafnutidsværdiensynes dogessentielforatkunneforetagedenfaktiskesammenligning. Nærværendeinvesteringsalternativsessomværendemereellermindrerisikofrit.Deranta; gesiopgavenatderermulighedforatbliveboendeilejlighedeniheleperioden,ogderer ligeledesantagetenhuslejestigningogindbetalingsstigningfrabarntilsvarendeinflationen. Deterderforbegrænsethvormeget,defaktiskefremtidigeindbetalingervildifferentieresig fradenbenyttededata. Ud fra ovenstående argument fastsættes kalkulationsrenten for investeringen tilsvarende denrisikofrirentesomtidligere: 3DanskeStatINKSt.lån20. Alternativtkunnekalkulationsrentensættestil0,dasubsidietikkefinansieresafgæld,og forældrenealtandetligeikkekanforventeenforrentningpåderesegenkapital. 73 Gennemsnitligeinflationsrateiperioden1990;2014,jf.DanmarksStatistik. Side50of95

DerobserveresenNPVpåetstedmellem;333.858,16og;358.736,23 74.Detkanikkeladesig gøre,atudregnedeninternerentefod,dabetalingsstrømmenessumernegativ.daderikke foreliggerénstorinvesteringpånogettidspunktibetalingsstrømmen,harkalkulationsren; tenikkestoreffekt.tilviderebehandlingbenyttesnpvmedenkalkulationsrentepå3. Betalingerneiår0finderstedultimo,ogprimoiår6. Betalingsstrømmenetilfastlæggelsenafnutidsværdien,samtmetodentiludregningafnu; tidsværdienfindesibilag10,foratbibeholdeoverskuelighediafhandlingen. 6.4Sammenligningafinvesteringsalternativerne Ud fra de givne forudsætninger og antagelser i afsnittet forekommer forældrekøbet som værendeetvæsentligtmindreomkostningsfuldtinvesteringsalternativendbetalingenafet subsidietilbarnetshuslejeforlejelejligheden. Lejelejlighedsalternativet vurderes som værende en relativ sikker investering forstået på denmåde,atderikkeernogetderindikerer,atderkunneopståstoreudsvingidesamlede omkostningerefterden5;årigeperiode. Investeringeniejerlejlighedenvurderesdogsomovervejendefølsom,hvorforenanderledes prisudviklingpåejerlejlighederikøbenhavn,ellerenandenkalkulationsrentevilkunnegøre lejelejlighedentilenmindreomkostningsfuldinvestering. 74 Bilag10 Side51of95

7.Følsomhedsanalyse Nutidsværdikriterieteratforetrækketilatværdisætteinvesteringen,mendeternødvendigt atjusterepåfaktorerneforatbelysedenusikkerhed,derforeliggervedforældrekøbet. Nærværendeafhandlinghartilformålatbelysevedhvilkenafdetoinvesteringer,derfore; findes de laveste forventede omkostninger. Derfor vurderes det irrelevant at undersøge, hvorstorsandsynlighedenerfor,atderskabesenpositivnutidsværdivedforældrekøbet. Dennefølsomhedsanalysehartilformålatundersøgedemuligevariable,derkanhaveind; flydelsepå,hvorstoredesamledeomkostningernevedforældrekøbetbliverefterdenfem; årigeperiode. Itidligereafsniterderantaget,atdererfuldkendskabtilallefremtidigebetalinger.Derek; sistereretrelativtgodtkendskabtildefremtidigebetalingeriforældrekøbet,dererdogto faktorer,derkanhaveenvæsentligeffektpåinvesteringenssamledeomkostninger. Iovenståendeinvesteringsanalyseerdertagetudgangspunktienforventetsalgsprispåfor; ældrekøbet.dervilderforinærværendeafsnitblivetagethøjdeforusikkerhedenisalgspri; senforforældrekøbet. Dererligeledesblevetfremskrevetenkalkulationsrentepå3,35udfraCAPMogherunder diverseantagelseromkringejerafkastkravet,ogdetmarkedinvesteringenforegårpå.derer forsøgtatopstilleantagelser,dersåvidtmuligtafspejlerforældrekøbetsfaktiskeforudsæt; ninger.inogletilfælde,erdenbenyttededatadogblevetopstilletpåbaggrundafensubjek; tivafvejningafdemestretvisendedatapåmarkedet.capmerkritiseretforatbyggepåen rækkeforudsætninger,derikkestemmeroverensmeddenvirkeligeverden 75.Nogleafdisse erderforsøgtjusteretfor,mendervilandetligeværeenovervejendestorrisikofor,atman kanopnåforkerteresultatervedbrugafovenståendeinvesteringsteoretiskemetoder. Derforvilkalkulationsrenteblivejusteretpå,foratafspejlehvorstoreneffektdisseafvej; ningerharpådensamledenutidsværdiforforældrekøbet. Kalkulationsrenten og prisudviklingen vurderes dermed som værende de tungest vejende faktorer,derkanhavedenstørsteindflydelsefordenfremskrevnenutidsværdiforforældre; købet. 75 Investopedia:TakingShotsAtCAPM Side52of95

WACC( Prisudvikling( ejerlejligheder(i( København(på( 5(år( 2,35( 2,85( 3,35( 3,85( 4,35( P29( ( ;790.059,63kr ;825.936,68kr ;860.577,91kr ;894.031,04kr ;926.341,70kr P8( ;443.880,07kr ;489.732,79kr ;534.015,93kr ;576.789,90kr ;618.112,49kr 14( ;140.375,93kr ;194.974,57kr ;247.711,01kr ;298.656,79kr ;347.880,37kr 35( 59.623,22kr ;738,69kr ;59.045,57kr ;115.376,30kr ;169.806,36kr 56( 261.192,36kr 195.021,94kr 131.100,89kr 69.342,94kr 9.665,51kr 77( 461.976,51kr 390.020,19kr 320.506,84kr 253.342,80kr 188.438,45kr 99( 672.321,81kr 594.304,08kr 518.932,12kr 446.104,56kr 375.724,39kr Kilde:Egentilvirkning Iovenståendetabelerderbenyttetdenfremskrevne negativprisudvikling og positivpris; udvikling somnedre;ogøvregrænseforjusteringeniprisudviklingen.kalkulationsrentener justeretmedoptil+/;0,5. Vedennutidsværdipå<;333.858kr.kr.villejelejlighedenværeetmindreomkostningsfuldt investeringsalternativ.meddenudregnedekalkulationsrentepå3,35vurderesdet,aten prisstigningpåforældrekøbetermereellermindreessentielforatejerlejlighedeneretbed; realternativendlejelejligheden. IExcelbenyttesGoalSeek,ogderobserveresatlejlighedenvilleskullesælgesfor1.987.313 (stigningpå4,87)foratnutidsværdienertilsvarendelejelejlighedsalternativetmedenkal; kulationsrentepå3,35 76. Udfradettekandertolkes,atdiverseskattefordeleoglavelånerenterisigselvikkevilgøre forældrekøbet mere attraktivt end lejelejlighedsalternativet. Man vil alt andet lige kunne observere,athvorvidtforældrekøbetrentinvesteringsteoretiskermindreomkostningsfuldt endlejelejlighedsalternativet,erdirekteafhængigtaf,omejendommenvilstigeellerfaldei værdi.forældreneskalderforaleneforholdesigtil,hvorvidtdeforventerlejerlighedenvil stigemedomtrent1iværdiårligt.erdettetilfældet,vilejerlejlighedenværefordelagtig underdegivneforudsætninger. Observerermankalkulationsrenten,kanmanse,atenlaverekalkulationsrentevilføretilen højerenutidsværdiforinvesteringen. Havdemanforeksempelikkevalgtatkorrigereformanglendediversificeringiporteføljen, og hvis man dermed havde en betaværdi på kun halvdelen af den benyttede total beta 76 Bilag11. Side53of95

(~0,5), ville man have fået en markant mindre kalkulationsrente på 2,47, hvilket faktisk skaberenpositivnutidsværdipå44.944kr.,ogdermedgørinvesteringengunstig. Der argumenteres dog for, at der bør korrigeres med total beta for nærværende investe; ringsanalyse,hvorforkalkulationsrentepå3,35fastholdes. Ligeledessynesdenmestpassendeprisudviklingtilstadighedatværetilsvarendedethisto; riskeprisudviklingsscenariepå35,hvilketskaberennutidsværdipå;59.045,57kr. 59.045,57 kr. > 333.858 kr. Underdegivneforudsætningeriopgavenvurderesdetmindstomkostningsfuldealternativ forforældreneatværeatinvestereidengivneejerlejlighedtilfordelforatbetaleetsubsi; dietilbarnetsbetalingaflejelejligheden. Side54of95

8.Konklusion I nærværende afhandling er der blevet undersøgt, hvorledes de forventede omkostninger forbundetmedhhv.lejeafenlejelejlighed,samtdriftafetforældrekøbforen5;årigperio; de,kanopgøresogherefterholdesopmodhinanden. Afhandlingenharihøjgradhaftfokuspådeforventedeomkostningerveddetsidstnævnte beboelsesalternativ,daomkostningerneforbundethervedaltandetligesynesvanskeligere atgennemskue. Sombaggrundsafsnittetpåviste,erderenheldelomkostningerforbundetmedhhv.købog salgafenejendom.herundereroptagelsesomkostningernevedrealkreditlånetenstorpost, i sær med et forventet ejerskab på en 5;årig periode. Denne forudbestemte låneperiode anskueliggørihøjgradfastlæggelsenafdeforventedeomkostningeriforbindelsemedde tre undersøgte realkreditlån. Som finansieringsafsnittet belyser, kan man herved med sik; kerhedindfribådef1;lån,f5;lånogdetfastforrentedelåntilkurspariefterdenfemårige periode.derforeliggerdogenrelativstorusikkerhedveddenfremstillederegressionsanaly; sepåf1;lånet,ogdesudenkursudviklingenpådetfastforrentedelån.somdetefterfølgende udformedelikviditetsbudgetpåviser,betragtesf5;lånet som værende det mindst omkost; ningsfuldelånitoudaftrescenarier,ogdetkandesudenunderdegivneforudsætninger argumenteres for at være risikofrit. Det synes derfor rimeligt at konkludere F5;lånet som værende det mindst omkostningsfulde alternativ for det givne forældrekøb. Denforventedeprisudviklingforforældrekøbetbliveriregressionsanalysenfremskrevettil atværeca.35foren5;årigperiode.prisudviklingenkonkluderessomværendebrugbartil fremskrivningafsalgsprisenforforældrekøbet. Skatteafsnittetbelyser,atdaforældrekøbetdrivesgennemvirksomhedsordningen,ogder eksistereretdriftsunderskudsamtligeåriforældrekøbetslevetid,opnåsderetårligtskatte; berettigetfradrag.eftersalgafforældrekøbetmåderbetalesskataffortjenesten.denfor; ventedefortjenesteefterskaterdogtilstrækkeligttilatskabeetsamletoverskudpåom; trent372.212kr.efterdenfemårigeperiodeudenhensynstagentilinflationellerkapitalom; kostninger(ogherunderrisiko). Foratkunnebesvarehovedspørgsmålettagesderhensyntilsidstnævntefaktorer,vedbe; nyttelsenafnutidsværdimetoden,hvorforwaccerblevetfastsat.herundererderforetaget enrækkeundersøgelser,ogdesudenantagelserforatkunnefastsætteejerafkastkravetved hjælpafcapm.foratkunnefastsættedenrelativerisikovedforældrekøbet,betragtesjeu; Side55of95

dana/s,ogdenneskorrelationmedomxc20ogdesudendetamerikanskeeqrogdennes korrelationmeds&p500.deropnåsforbeggeenrelativlavforklaringsgrad,menbeggebe; taværdierliggersigrelativttætopadbranchegennemsnittet.derforetagesefterfølgendeen justeringfortotalbeta,daderikkeeksisterernogendiversificeringforforældrenesinveste; ring. Efterfastsættelsenafkalkulationsrentenpå3,35foretagesderenudregningafnutidsvær; dien for betalingsstrømmene forbundet med forældrekøbet. De samlede omkostninger i forbindelsemedkøb,driftogsalgafforældrekøbetbestemmestilennutidsværdipåom; trent;59.000kr. Derfastsættesenkalkulationsrenteforlejelejlighedenpå3forlejelejligheden(tilsvarende risikofrirente),hvilketførertilensamletnutidsværdiforbetalingsstrømmenepåomtrent; 334.000 kr. Ingen af nutidsværdierne er under de givne forudsætninger positive, hvorfor manundernormaleforholdvilleafviseatforetageinvesteringen.fornærværendeproblem; stillingerdetdoggældende,aténafinvesteringerneskalforetages. Den følgende følsomhedsanalyse konkluderer, at der foreligger en notabel sensitivitet for denudformedenutidsværdiforforældrekøbet.detkandogtolkes,atdensamledeprisud; viklingpåejendommenefterdenfemårigeperiodeskalværeoverca.5,foratlejelejlighe; denvilfremståsometmindreomkostningsfuldtalternativ. Detkandermedtilstadighedkonkluderes,atdetermindreomkostningsfuldtforforældrene atforetageeninvesteringietforældrekøbfremforatbetaleetmånedligtsubsidietilbarnet underdegivneforudsætninger. Side56of95

8.1Bibliografi BerlingskeBusiness: Lavhuslejegiverskattesmæk (2011):lokaliseretd.18;03;2015: http://www.business.dk/bolig/lav;husleje;giver;skattesmaek Boliga:EjerlejlighedPrinsConstantinsvej7,2MF(2015:lokaliseretd.01;02;2015fra http://www.boliga.dk/bolig/1060680/prins_constantins_vej_7_2_mf_2000_frederiksberg Boliga:GennemsnitligeliggetiderpåejerlejlighederiDanmark:Lokaliseretd.01;04;2015: http://www.boliga.dk/liggetid;kommuner.html Boliga:Historiskesalgspriser(2015):lokaliseretd.01;02;2015http://www.boliga.dk/salg Boligejer: Ejerskifteforsikring (2015):lokaliseretd.06;02;2015: http://boligejer.dk/ejerskifteforsikring Boligejer: TINGLYSNINGSAFGIFTSLOVEN (2015):lokaliseretd.07;02;2015 http://boligejer.dk/tinglysningsafgift Boligportalen:LejelejlighedFalkonerAllé61(2015),lokaliseretd.01;02;2015fra: http://www.boligportal.dk/en/boliglejemaal_214.html Bolius: Omkostningervedatkøbebolig (2014):lokaliseretd.05;02;2015 http://www.bolius.dk/omkostninger;ved;at;koebe;bolig;18145/ BoligøkonomiskVidenscenter: Etstudieafdanskernesvalgafrealkreditlånogkonverte; ringspraksis (2011):lokaliseretd.03;03;2015: http://www.bvc.dk/sitecollectiondocuments/analyser/konverteringsanalyse.pdf BoligøkonomiskVidencenter: EvalueringafBoligprisPrognoser (2014):lokaliseretd.04; 04;2015:http://www.bvc.dk/faglige;udgivelser/Pages/Evaluering;af;boligprisprognoser.aspx Boligvidencenter:Evalueringafrenteprognoser(2014)lokaliseretd.02;03;2015: http://www.bvc.dk/faglige;udgivelser/pages/evaluering;af;renteprognoser.aspx Bolius: Boligpriser prisdannelsepåejerboliger (2014):lokaliseretd.03;04;2015: http://www.bolius.dk/boligpriser;prisdannelse;paa;ejerboliger;17798/ Bolius: SlutmedF1;ogF3;lån (2015):lokaliseretd.18;02;2015: http://www.bolius.dk/slut;med;f1;og;f3;laan;25721/ Bolius:Genereltomrentenpåboliglån:lokaliseretd.13;03;2015: http://www.bolius.dk/generelt;om;renten;paa;boliglaan;17528/ Damodaran,Aswath(2012).InvestmentValuation:ToolsandTechniquesforDetermining thevalueofanyasset.hoboken,newjersey.wiley&sonsinc. Damodaran,Aswath.NYUStern:TheCostofIlliquidity:lokaliseretd.01;04;2015: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/pdfiles/country/illiquidity.pdf Side57of95

Damodaran,Aswath.NYUStern:PrivateCompanyValuation.Lokaliseretd.01;04;2015: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/pdfiles/eqnotes/pvt.pdf DanmarksStatistik:Forbrugerprisindeksogårliginflation(2015):lokaliseretd.05;04;2015: http://www.dst.dk/da/statistik/emner/prisindeks/forbrugerprisindeks;og;aarlig; inflation.aspx DanmarksStatistik: Sæsonkorrigering (2002):lokaliseretd.17;03;2015: http://www.dst.dk/pukora/epub/upload/4955/sason.pdf DenStoreDanske: Marked Markedsformer :lokaliseretd.04;03;2015: http://www.denstoredanske.dk/samfund,_jura_og_politik/økonomi/marked_og_velfærd/ marked/marked_(markedsformer) DR: Derforerkurs100såafgørendeforditlån(2015):lokaliseretd.16;02;2015: http://www.dr.dk/nyheder/penge/2015/01/06/085242.htm DR: Lejeprisernepåværelserstigermarkant (2014):lokaliseretd.01;03;2015: http://www.dr.dk/nyheder/indland/2014/06/29/170523.htm Eltonetal.NYUStern:ExpectationsandSharePrices(1981):lokaliseretd.15;03;2015 http://pages.stern.nyu.edu/~eelton/papers/81;sep.pdf Euroinvestor:2RDSDRO23S2047:lokaliseretd.17;04;2015: http://www.euroinvestor.dk/boerser/nasdaq;omx;copenhagen;fixed;income/2pct;rd;sdro; 23s;2047/24373700 Euroinvestor: Brancher/sektorer :lokaliseretd.24;03;2015: http://www.euroinvestor.dk/sektorer FrederiksbergKommune: Tildigdervilvidemereomgrundskyld (2013):lokaliseretd.06; 02;2015:http://www.frederiksberg.dk/~/media/Forside/Borger/Arbejde;og; beskaeftigelse/faktaark_grundskyld.ashx Investopedia: TakingShotsAtCAPM :lokaliseretd.23;04;2015: http://www.investopedia.com/articles/financial;theory/09/capm;error;problem.asp Jeudan: OmJeudan :lokaliseretd.24;03;2015:http://www.jeudan.dk/om;jeudan/jeudan; koncernen/ Jyllandsposten:DenstoreLånedyst(August,2014)lokaliseretd.12;03;2015: http://www.jyllands; posten.dk/premium/kommentar/jpinvesterer/ece6982221/den+store+lånedyst/ LejernesLandsorganisation: Depositumogforudbetaltleje (2015):lokaliseretd.07;02; 2015http://www.lejerneslo.dk/asp/visaz.asp?Id=8 LejernesLandsorganisationHovedstaden: Erdusikkerpå,atduikkebetalerformegeti husleje? (2015):lokaliseretd.17;03;2015:http://www.llo.dk/Betaler;du;for; meget.957.aspx Side58of95

Lynggaard,Peter(2003).InvesteringogFinansiering.Aarhus,Danmark.Handelshøjskolens Forlag. MinisterietforBy,BoligogLanddistrikter:Nøgletalforungdomsboliger(2012),lokaliseretd. 15;02;2015frahttp://www.mbbl.dk/bolig/boliger;til;saerlige;grupper/noegletal; ungdomsboliger Newboldetal.(2006).StatisticsforBusinessandEconomics.UpperSaddleRiver,NewJer; sey.pearsoneducationltd. Nybolig: Rentenerikkedetenesteaspektvedvalgaflån (2012):lokaliseretd.04;03;2015: http://www.nyboliglandbrug.dk/artikel/2012/09/artikel2/ Nykredit: Skatteguide2015 (2015),lokaliseretd.24;04;2015. https://www.nykredit.dk/staticcontent/files/skatteguide;privat;portefoelje.pdf NYUStern:TotalBetasbySector(forcomputingprivatecompanycostsorequity) US (2015):lokaliseretd.28;03;2015: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/new_home_page/datafile/totalbeta.html Petersenetal.(2006).Hvordanværdisættesunoteredevirksomhederipraksis?Lokaliseret d.16;03;2015fra:http://rauli.cbs.dk/index.php/loge/article/viewfile/686/718 Politiken: Fakta:Sådanfastsættesrentenpåditboliglån (2014)lokaliseretd.27;02;2015: http://politiken.dk/oekonomi/bolig/ece2210877/fakta;saadan;fastsaettes;renten;paa;dit; boliglaan/ Politiken: Kursstigningerlukkerallehidtilanbefaledefastrentelån (2015):lokaliseretd.17; 02;2015http://politiken.dk/oekonomi/bolig/ECE2518386/kursstigninger;lukker;alle;hidtil; anbefalede;fastrente;laan/ Realkreditrådet: Afdragsfrilånogprisstigningerpåboligmarkedet (2008):lokaliseretd.09; 03;2015: http://www.realkreditraadet.dk/files/filer/620aktuelt/temasider/afdragsfri20lån/afdra gsfrie;laan;og;prisstigninger;paa;boligmarkedet;pdf.pdf RealkreditDanmark: Prisblad Privat (Februar,2015):lokaliseretd.03;03;2015: http://www.rd.dk/pdf/privat/prisblad;privat.pdf Realkreditrådet: Hvorforstigeromkostningerneirealkreditinstitutterne? (2015):lokalise; retd.22;02;2015: http://www.realkreditraadet.dk/files/filer/620aktuelt/temasider/bidragssatser/notat2 0;20Hvorfor20stiger20omkostningerne20i20realkreditinstitutterne_pdf.pdf Realkreditrådet: Realkreditlån :lokaliseretd.06;02;2015: http://www.realkreditraadet.dk/realkreditlån.aspx Realkreditrådet: Rentetilpasningslånet :lokaliseretd.07;03;2015: http://www.realkreditraadet.dk/realkreditlån/låntyper/rentetilpasningslån.aspx Side59of95

Realkreditrådet: Tilbagebetalingsprincipper :lokaliseretd.23;02;2015: http://www.realkreditraadet.dk/realkreditlån/låntyper/tilbagebetalingsprincipper.aspx Realkreditrådet: UdviklingeniBidragssatserne (2015):lokaliseretd.23;02;2015: http://www.realkreditraadet.dk/default.aspx?id=3051 RegionHovedstaden: OmRegionen :lokaliseretd.05;03;2015: https://www.regionh.dk/om;region;hovedstaden/fakta/sider/default.aspx Robinhus: IntroduktiontilObligationslån (2015):lokaliseretd.15;02;2015: http://www.robinhus.dk/fakta/finansiering/introduktion_obligationslaan.asp SKAT: 4.1.2.3.Markedsrisikopræmie (2015):lokaliseretd.25;03;2015: http://www.skat.dk/skat.aspx?thisid=1813219.208529 SKAT:Forældrekøb(2015):lokaliseretd.19;03;2015: http://www.skat.dk/skat.aspx?oid=1790331&vid=0 SKAT: Gaver (2015):lokaliseretd.18;03;2015: http://www.skat.dk/skat.aspx?oid=1789721 Skatteministeriet: Ejendomsavancebeskatningsloven (2014) http://www.skm.dk/skattetal/satser/satser;og; beloebsgraenser/ejendomsavancebeskatningsloven/ Sydbank: Varighed (2015):lokaliseretd.28;04;2015 http://www.sydbank.dk/investering/raadgivning/formuepleje/individuel/obligationsportefo eljer/varighed TaxSkat&Afgift: C.C.5.2.10Overskudogvirksomhedsskat (2015):lokaliseretd.18;03; 2015:http://www.tax.dk/jv/cc/C_C_5_2_10.htm TAXSkat&Afgift:C.C.5.2.13.4Ophørmedatanvendevirksomhedsordningen(2015):lokali; seretd.21;03;2015:http://www.tax.dk/jv/cc/c_c_5_2_13_4.htm TommyV.Christiansen,Spørgompenge:Skatvedsalgafforældrekøb(07;06;2014):lokali; seretd.20;03;2015: http://www.tvc.dk/sites/default/files/article/2014.06.07_spoerg_om_penge.pdf Torp,Simon&Pedersen,Frank(2007).Investeringsplanlægning.Aarhus,Danmark.Acade; mica. Side60of95

8.2Bilag BILAG11:1Initial1oversigt1over1omkostninger1ved1hhv.1forældrekøb1og1lejelejlighed.11 Forældrekøb( Kontantpris Kontantudbetaling Manglendefinansiering Realkreditlån Offentligvurdering Månedligindtægtfrabarn 1.895.000,00kr 500.000,00kr 1.395.000,00kr 1.395.000,00kr 1.250.000,00kr 4.000,00kr Engangsomkostninger Købsomkostningertilstaten( ;Tinglysningafskøde 12.970,00kr ;Tinglysningafpantebrev Samledekøbsomkostningertilstaten 22.525,00kr 35.495,00kr Købsomkostningertilbankogrealkreditinstitut ;Lånesagsgebyr 3.000,00kr ;Kursskæring ;Kurtage ;Adm.pantebreve ;Sikkerhedtilsælger ;Kurssikring Samledekøbsomkostningertilbankogrealkreditinstitut 1.395,00kr 2.092,50kr 2.750,00kr 1.395,00kr 750,00kr 11.382,50kr Købsomkostningertilrådgivning,renoveringogforsikring Side61of95

;Byggetekniskinspektion ;Advokatbistand ;Ejerskifteforsikring ;Rennoveringer Samledekøbsomkostningertilrådgivning,renoveirngogforsikring Totalengangsomkostninger(udenudbetaling) 6.500,00kr 2.000,00kr 8.000,00kr ;kr 16.500,00kr 63.377,50kr Løbende(omkostninger(pr.(år ;Finansieringsomkostninger( ;kr ;Rente ;Vandogvarme ;Grundskyld ;Ejendomsværdiskat ;Ejerforening Totalløbendeomkostningerudenfinansieringsomkostninger Totalløbendeomkostninger5årudenfinansieringsomkostninger ;kr 4.032,00kr 3.375,00kr 12.500,00kr 15.109,00kr 35.016,00kr 175.080,00kr Salgsomkostninger ;Papirarbejde( 12.000,00kr ;Offentligedokumenter ;Indfrielseaffælleslån ;Indfrielseafrealkreditlån Totalsalgsomkostninger 2.000,00kr 1.000,00kr 4.500,00kr 19.500,00kr Indtægtfrabarni5år 240.000,00kr Omkostningerialtudenløbendefinansieringsomkostninger 64.835,00kr Side62of95

Lejelejlighed( Månedlighusleje Månedligindtægtfrabarn Månedligstøtte 9.000,00kr 4.000,00kr 5.000,00kr Initiale(lejeomkostninger( Depositum* Forudbetalthusleje* Samletinitialelejeomkostninger 27.000,00kr 27.000,00kr 54.000,00kr Løbende(lejeomkostninger( Huslejei5år Vandogvarmei5år ;Forudbetalthusleje ;Indtægtfrabarni5år Samlethuslejeomk.i5år 540.000,00kr 20.160,00kr 27.000,00kr 240.000,00kr 293.160,00kr Opsigelsesomkostninger( Renoveringsomkostninger ;Depositum Totalopsigelsesomkostninger 12.000,00kr 27.000,00kr ;15.000,00kr Side63of95

Totalomkostningerforlejelejlighed 332.160,00kr Kilde:egentilvirkning.Datahenvisningeropgivetiteksten. Side64of95

BILAG&2:&Realkreditlånsudvikling,&scenarieanalyse&for&F1&lån,&indeholdende&scenarieanalyse,&regression&og&likviditetsoversigt.& Realkreditlånsudvikling01997420150 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 april 2012 april 2013 april 2014 april 2015 april F1 F5 Obliga<onslån30@årig Kilde:'Egen'tilvirkning,'data'fra'Realkredit'Danmark. Side65of95

Side66of95 Kilde:'Egen'tilvirkning,'Data'fra'Realkredit'Danmark' ' 0 1 2 3 4 5 6 2004 (januar) 2005 (januar) 2006 (januar) 2007 (januar) 2008 (januar) 2009 (januar) 2010 (januar) 2011 (april) 2012 (april) 2013 (april) 2014 (april) 2015 (april) 2016 (april) 2017 (april) 2018 (april) 2019 (april) 2020 (april) F14lån0renteudvikling02004420200 Historiskdata Historiskudlånsforecast Nega<vtrenteforecast Posi<vtrenteforecast

Kilde:'egen'tilvirkning,'data'fra'Realkredit'Danmark. Historisk(rente x_t((x) x_t-1((y) forecast_lag forecast 1997((januar) 3,95 0,5966 0,0000 1998((januar) 4,38 0,6415 0,5966 1999((januar) 4,08 0,6107 0,6415 2000((januar) 4,39 0,6425 0,6107 2001((januar) 5,61 0,7490 0,6425 2002((januar) 3,95 0,5966 0,7490 2003((januar) 3,14 0,4969 0,5966 Historisk( udlånsforecast x_t^positiv( renteudvikling x_t^positiv( renteudvikling 2004((januar) 2,6 0,4150 0,4969 Skæring 0 2005((januar) 2,45 0,3892 0,4150 B 0,82282 2006((januar) 2,89 0,4609 0,3892 Standardafvigelse 0,2139 2007((januar) 4,11 0,6138 0,4609 2008((januar) 4,73 0,6749 0,6138 2009((januar) 5,2 0,7160 0,6749 2010((januar) 1,78 0,2504 0,7160 2011((april) 1,98 0,2967 0,2504 2012((april) 0,9-0,0458 0,2967 2013((april) 0,53-0,2757-0,0458 2014((april) 0,55-0,2596-0,2757 F1'lån'scenarieanalyse ( ) = x x_t^negativ( renteudvikling x_t^negativ( renteudvikling ( ) = x log( e x ) = x 2015((april) 0,13-0,8861-0,2596 0,13 0,11 0,11 2016((april) -0,8861-0,7291 0,4824-0,5152 0,5974-0,9430 0,3895 2017((april) -0,7291-0,5999 0,5489-0,2100 0,8106-0,9898 0,3717 2018((april) -0,5999-0,4936 0,6104 0,0411 1,0420-1,0283 0,3576 2019((april) -0,4936-0,4061 0,6662 0,2477 1,2811-1,0600 0,3465 2020((april) -0,4061-0,3342 0,7159 0,4177 1,5185-1,0861 0,3375 log e x log e x Side67of95

Linear Regression Regression Statistics R 0,88636 R Square 0,78563 Adjusted R Square 0,78563 S 0,24142 Total number of observations 19 A = 0,8228 * B ANOVA d.f. SS MS F p-level Regression 1, 3,84499 3,84499 65,96802 0, Residual 18, 1,04914 0,05829 Total 19, 4,89413 Coefficients Standard Error LCL UCL t Stat p-level H0 (5) rejected? Intercept 0 B 0,82282 0,10131 0,60998 1,03565 8,12207 0, Yes T (5) 2,10092 LCL - Lower value of a reliable interval (LCL) UCL - Upper value of a reliable interval (UCL) Residuals Observation Predicted Y Residual Standard Residuals 1 0,49089-0,49089-2,80433 2 0,52782 0,06878-0,18783 3 0,50246 0,13901 0,1405 4 0,52863 0,08203-0,1259 5 0,61626 0,02621-0,38688 6 0,49089 0,25807 0,69711 7 0,40888 0,18772 0,36819 8 0,34145 0,15548 0,2175 9 0,32021 0,09476-0,06638 10 0,37923 0,00993-0,46296 11 0,50508-0,04418-0,71594 12 0,55529 0,05856-0,23564 13 0,58914 0,08572-0,10864 14 0,20605 0,50995 1,87467 15 0,2441 0,00632-0,47985 16-0,03765 0,33432 1,05355 17-0,22687 0,18111 0,33732 18-0,21363-0,06209-0,79967 19-0,72906 0,46942 1,68519 Standardafvigelse = 0,213901375 Kilde:EgentilvirkningviaStatplus Side68of95

Likviditetsoversigt Lån ++ 1.395.000,00+kr Realkredit+bidragssats 1,40 Rente+d.+04:01:2015 0,13 Kurs* 100 Terminer 1 Obligationsrestgæld ++ 1.395.000,00+kr Ydelse 47.442,86+kr Afdragsperiode+i+år 30 Historisk(udvikling År** Lånets+hovedstol+primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid+i+år 2015 +++++++++++++ 1.395.000,00+kr 66.972,86+kr 0,13 +++++++++ 1.813,50+kr +++++++ 19.530,00+kr 45.629,36+kr 30 2016 +++++++++++++ 1.349.370,64+kr 68.863,43+kr 0,48 +++++++++ 6.508,84+kr +++++++ 18.891,19+kr 43.463,40+kr 29 2017 +++++++++++++ 1.305.907,24+kr 68.725,54+kr 0,55 +++++++++ 7.167,80+kr +++++++ 18.282,70+kr 43.275,03+kr 28 2018 +++++++++++++ 1.262.632,21+kr 68.542,82+kr 0,61 +++++++++ 7.707,46+kr +++++++ 17.676,85+kr 43.158,50+kr 27 2019 +++++++++++++ 1.219.473,71+kr 68.310,54+kr 0,67 +++++++++ 8.124,36+kr +++++++ 17.072,63+kr 43.113,55+kr 26 Samlede+låneudgifter+= Samlet+afdrag+over+5+år+= + 122.775,34+kr 218.639,84+kr Positiv(renteudvikling År** Lånets+hovedstol+primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid+i+år 2015 +++++++++++++ 1.395.000,00+kr 66.972,86+kr 0,13 +++++++++ 1.813,50+kr +++++++ 19.530,00+kr 45.629,36+kr 30 2016 +++++++++++++ 1.349.370,64+kr 69.706,64+kr 0,60 +++++++++ 8.061,20+kr +++++++ 18.891,19+kr 42.754,25+kr 29 2017 +++++++++++++ 1.306.616,40+kr 70.641,44+kr 0,81 +++++++ 10.591,43+kr +++++++ 18.292,63+kr 41.757,38+kr 28 2018 +++++++++++++ 1.264.859,01+kr 71.695,10+kr 1,04 +++++++ 13.179,61+kr +++++++ 17.708,03+kr 40.807,46+kr 27 2019 +++++++++++++ 1.224.051,55+kr 72.789,12+kr 1,28 +++++++ 15.681,65+kr +++++++ 17.136,72+kr 39.970,74+kr 26 Samlede+låneudgifter+= Samlet+afdrag+over+5+år+= + 140.885,97+kr 210.919,19+kr Negativ(renteudvikling År** Lånets+hovedstol+primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid+i+år 2015 +++++++++++++ 1.395.000,00+kr 66.972,86+kr 0,13 +++++++++ 1.813,50+kr +++++++ 19.530,00+kr 45.629,36+kr 30 2016 +++++++++++++ 1.349.370,64+kr 68.188,83+kr 0,39 +++++++++ 5.255,42+kr +++++++ 18.891,19+kr 44.042,22+kr 29 2017 +++++++++++++ 1.305.328,42+kr 67.447,70+kr 0,37 +++++++++ 4.851,33+kr +++++++ 18.274,60+kr 44.321,77+kr 28 2018 +++++++++++++ 1.261.006,65+kr 66.732,45+kr 0,36 +++++++++ 4.509,48+kr +++++++ 17.654,09+kr 44.568,88+kr 27 2019 +++++++++++++ 1.216.437,77+kr 66.035,95+kr 0,35 +++++++++ 4.214,36+kr +++++++ 17.030,13+kr 44.791,46+kr 26 Samlede+låneudgifter+= Samlet+afdrag+over+5+år+= + 112.024,09+kr 223.353,70+kr *Da+det+er+markedsrenten+der+benyttes+i+nærværende+data,+forventes+kursen+at+være+tilsvarende+100 Det+antages+desuden,+at+lånet+indfries+til+kurs+100+i+år+2020. **+Perioden+strækker+sig+fra+primo+april+2015+til+ultimo+marts+2020 Kilde:Egentilvirkning,datafraRealkreditDanmark Side69of95

År Lånets)hovedstol)primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid)i)år 2015 ))))))))))))) 1.395.000,00)kr 66.972,86)kr 0,13 ) 1.813,50)kr ) 19.530,00)kr 45.629,36)kr 30 2016 ))))))))))))) 1.349.370,64)kr 68.863,43)kr 0,48 ) 6.508,84)kr ) 18.891,19)kr 43.463,40)kr 29 2017 ))))))))))))) 1.305.907,24)kr 68.725,54)kr 0,55 ) 7.167,80)kr ) 18.282,70)kr 43.275,03)kr 28 2018 ))))))))))))) 1.262.632,21)kr 68.542,82)kr 0,61 ) 7.707,46)kr ) 17.676,85)kr 43.158,50)kr 27 2019 ))))))))))))) 1.219.473,71)kr 68.310,54)kr 0,67 ) 8.124,36)kr ) 17.072,63)kr 43.113,55)kr 26 2020 ))))))))))))) 1.176.360,16)kr 67.706,95)kr 0,67 ) 7.837,13)kr ) 16.469,04)kr 43.400,78)kr 25 2021 ))))))))))))) 1.132.959,39)kr 67.099,34)kr 0,67 ) 7.547,99)kr ) 15.861,43)kr 43.689,92)kr 24 2022 ))))))))))))) 1.089.269,47)kr 66.487,68)kr 0,67 ) 7.256,92)kr ) 15.249,77)kr 43.980,99)kr 23 2023 ))))))))))))) 1.045.288,48)kr 65.871,94)kr 0,67 ) 6.963,91)kr ) 14.634,04)kr 44.274,00)kr 22 2024 ))))))))))))) 1.001.014,48)kr 65.252,11)kr 0,67 ) 6.668,94)kr ) 14.014,20)kr 44.568,96)kr 21 2025 )))))))))))))))) 956.445,51)kr 64.628,14)kr 0,67 ) 6.372,02)kr ) 13.390,24)kr 44.865,89)kr 20 2026 )))))))))))))))) 911.579,63)kr 64.000,02)kr 0,67 ) 6.073,11)kr ) 12.762,11)kr 45.164,79)kr 19 2027 )))))))))))))))) 866.414,83)kr 63.367,71)kr 0,67 ) 5.772,22)kr ) 12.129,81)kr 45.465,69)kr 18 2028 )))))))))))))))) 820.949,14)kr 62.731,19)kr 0,67 ) 5.469,32)kr ) 11.493,29)kr 45.768,59)kr 17 2029 )))))))))))))))) 775.180,55)kr 62.090,43)kr 0,67 ) 5.164,40)kr ) 10.852,53)kr 46.073,51)kr 16 2030 )))))))))))))))) 729.107,04)kr 61.445,40)kr 0,67 ) 4.857,45)kr ) 10.207,50)kr 46.380,46)kr 15 2031 )))))))))))))))) 682.726,58)kr 60.796,08)kr 0,67 ) 4.548,45)kr )))) 9.558,17)kr 46.689,45)kr 14 2032 )))))))))))))))) 636.037,13)kr 60.142,43)kr 0,67 ) 4.237,40)kr )))) 8.904,52)kr 47.000,51)kr 13 2033 )))))))))))))))) 589.036,62)kr 59.484,42)kr 0,67 ) 3.924,27)kr )))) 8.246,51)kr 47.313,63)kr 12 2034 )))))))))))))))) 541.722,99)kr 58.822,03)kr 0,67 ) 3.609,06)kr )))) 7.584,12)kr 47.628,85)kr 11 2035 )))))))))))))))) 494.094,14)kr 58.155,22)kr 0,67 ) 3.291,75)kr )))) 6.917,32)kr 47.946,16)kr 10 2036 )))))))))))))))) 446.147,98)kr 57.483,98)kr 0,67 ) 2.972,32)kr )))) 6.246,07)kr 48.265,59)kr 9 2037 )))))))))))))))) 397.882,40)kr 56.808,26)kr 0,67 ) 2.650,77)kr )))) 5.570,35)kr 48.587,14)kr 8 2038 )))))))))))))))) 349.295,26)kr 56.128,04)kr 0,67 ) 2.327,07)kr )))) 4.890,13)kr 48.910,84)kr 7 2039 )))))))))))))))) 300.384,42)kr 55.443,29)kr 0,67 ) 2.001,22)kr )))) 4.205,38)kr 49.236,69)kr 6 2040 )))))))))))))))) 251.147,73)kr 54.753,97)kr 0,67 ) 1.673,19)kr )))) 3.516,07)kr 49.564,71)kr 5 2041 )))))))))))))))) 201.583,02)kr 54.060,07)kr 0,67 ) 1.342,98)kr )))) 2.822,16)kr 49.894,92)kr 4 2042 )))))))))))))))) 151.688,10)kr 53.361,54)kr 0,67 ) 1.010,57)kr )))) 2.123,63)kr 50.227,33)kr 3 2043 )))))))))))))))) 101.460,76)kr 52.658,36)kr 0,67 ))))) 675,95)kr )))) 1.420,45)kr 50.561,96)kr 2 2044 )))))))))))))))))) 50.898,81)kr 51.950,49)kr 0,67 ))))) 339,10)kr ))))))) 712,58)kr 50.898,81)kr 1 2045 ))))))))))))))))))))))))))))) I )kr 0 Foratillustrerelånetsafviklingoverden30>årigeperiodeerovenståendebilagudformet.Dererbe> nyttetenfastrenteiheleperiodenefter2019på0,67. Kilde:Egentilvirkning. Side70of95

BILAG&3:&Likviditetsanalyse&over&F58lån& Lån + 1.395.000,00+kr Realkredit+bidragssats 1,40 Rente+d.+04:01:2015 0,42 Kurs* 100 Terminer 1 Obligationsrestgæld + 1.395.000,00+kr Ydelse 49.588,46+kr Afdragsperiode+i+år 30 Historisk(udvikling År** Lånets+hovedstol+primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid+i+år 2015 +++++++++++++ 1.395.000,00+kr 69.118,46+kr 0,42 ++++++ 5.859,00+kr +++++++ 19.530,00+kr 43.729,46+kr 30 2016 +++++++++++++ 1.351.270,54+kr 68.506,24+kr 0,42 ++++++ 5.675,34+kr +++++++ 18.917,79+kr 43.913,12+kr 29 2017 +++++++++++++ 1.307.357,42+kr 67.891,46+kr 0,42 ++++++ 5.490,90+kr +++++++ 18.303,00+kr 44.097,56+kr 28 2018 +++++++++++++ 1.263.259,87+kr 67.274,09+kr 0,42 ++++++ 5.305,69+kr +++++++ 17.685,64+kr 44.282,76+kr 27 2019 +++++++++++++ 1.218.977,10+kr 66.654,14+kr 0,42 ++++++ 5.119,70+kr +++++++ 17.065,68+kr 44.468,75+kr 26 Samlede+låneudgifter+= Samlet+afdrag+over+5+år+= +++++ 118.952,74+kr 220.491,65+kr Kilde:+https://www.rd.dk/da:dk/privat/Omlaegning:af:laan/laantyper/Pages/FlexLaan.aspx?tab=3# Udregninger:+Egen+tilvirkning. *Da+det+er+markedsrenten+der+benyttes+i+nærværende+data,+forventes+kursen+at+være+tilsvarende+100 Det+antages+desuden,+at+lånet+indfries+til+kurs+100+i+år+2020. **+Perioden+strækker+sig+fra+primo+april+2015+til+ultimo+marts+2020 Kilde:'Egen'tilvirkning,'data'fra'Realkredit'Danmark' ' Side71of95

For$at$illustrere$lånets$afvikling$over$den$305årige$periode$er$ovenstående$bilag$udformet.$Der$er$be5 nyttet$en$fast$rente$i$hele$perioden$på$0,42.$ Kilde:$Egen$tilvirkning. År Lånets)hovedstol)primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid)i)år 2015 ))))))))))))) 1.395.000,00)kr 69.118,46)kr 0,42 ) 5.859,00)kr ) 19.530,00)kr 43.729,46)kr 30 2016 ))))))))))))) 1.351.270,54)kr 68.506,24)kr 0,42 ) 5.675,34)kr ) 18.917,79)kr 43.913,12)kr 29 2017 ))))))))))))) 1.307.357,42)kr 67.891,46)kr 0,42 ) 5.490,90)kr ) 18.303,00)kr 44.097,56)kr 28 2018 ))))))))))))) 1.263.259,87)kr 67.274,09)kr 0,42 ) 5.305,69)kr ) 17.685,64)kr 44.282,76)kr 27 2019 ))))))))))))) 1.218.977,10)kr 66.654,14)kr 0,42 ) 5.119,70)kr ) 17.065,68)kr 44.468,75)kr 26 2020 ))))))))))))) 1.174.508,35)kr 66.031,57)kr 0,42 ) 4.932,94)kr ) 16.443,12)kr 44.655,52)kr 25 2021 ))))))))))))) 1.129.852,83)kr 65.406,40)kr 0,42 ) 4.745,38)kr ) 15.817,94)kr 44.843,07)kr 24 2022 ))))))))))))) 1.085.009,76)kr 64.778,59)kr 0,42 ) 4.557,04)kr ) 15.190,14)kr 45.031,42)kr 23 2023 ))))))))))))) 1.039.978,34)kr 64.148,15)kr 0,42 ) 4.367,91)kr ) 14.559,70)kr 45.220,55)kr 22 2024 )))))))))))))))) 994.757,79)kr 63.515,07)kr 0,42 ) 4.177,98)kr ) 13.926,61)kr 45.410,47)kr 21 2025 )))))))))))))))) 949.347,32)kr 62.879,32)kr 0,42 ) 3.987,26)kr ) 13.290,86)kr 45.601,20)kr 20 2026 )))))))))))))))) 903.746,12)kr 62.240,90)kr 0,42 ) 3.795,73)kr ) 12.652,45)kr 45.792,72)kr 19 2027 )))))))))))))))) 857.953,40)kr 61.599,80)kr 0,42 ) 3.603,40)kr ) 12.011,35)kr 45.985,05)kr 18 2028 )))))))))))))))) 811.968,35)kr 60.956,01)kr 0,42 ) 3.410,27)kr ) 11.367,56)kr 46.178,19)kr 17 2029 )))))))))))))))) 765.790,16)kr 60.309,52)kr 0,42 ) 3.216,32)kr ) 10.721,06)kr 46.372,14)kr 16 2030 )))))))))))))))) 719.418,02)kr 59.660,31)kr 0,42 ) 3.021,56)kr ) 10.071,85)kr 46.566,90)kr 15 2031 )))))))))))))))) 672.851,12)kr 59.008,37)kr 0,42 ) 2.825,97)kr )))) 9.419,92)kr 46.762,48)kr 14 2032 )))))))))))))))) 626.088,64)kr 58.353,70)kr 0,42 ) 2.629,57)kr )))) 8.765,24)kr 46.958,88)kr 13 2033 )))))))))))))))) 579.129,75)kr 57.696,27)kr 0,42 ) 2.432,34)kr )))) 8.107,82)kr 47.156,11)kr 12 2034 )))))))))))))))) 531.973,64)kr 57.036,09)kr 0,42 ) 2.234,29)kr )))) 7.447,63)kr 47.354,17)kr 11 2035 )))))))))))))))) 484.619,48)kr 56.373,13)kr 0,42 ) 2.035,40)kr )))) 6.784,67)kr 47.553,05)kr 10 2036 )))))))))))))))) 437.066,42)kr 55.707,39)kr 0,42 ) 1.835,68)kr )))) 6.118,93)kr 47.752,78)kr 9 2037 )))))))))))))))) 389.313,64)kr 55.038,85)kr 0,42 ) 1.635,12)kr )))) 5.450,39)kr 47.953,34)kr 8 2038 )))))))))))))))) 341.360,31)kr 54.367,50)kr 0,42 ) 1.433,71)kr )))) 4.779,04)kr 48.154,74)kr 7 2039 )))))))))))))))) 293.205,56)kr 53.693,33)kr 0,42 ) 1.231,46)kr )))) 4.104,88)kr 48.356,99)kr 6 2040 )))))))))))))))) 244.848,57)kr 53.016,34)kr 0,42 ) 1.028,36)kr )))) 3.427,88)kr 48.560,09)kr 5 2041 )))))))))))))))) 196.288,48)kr 52.336,49)kr 0,42 ))))) 824,41)kr )))) 2.748,04)kr 48.764,04)kr 4 2042 )))))))))))))))) 147.524,43)kr 51.653,80)kr 0,42 ))))) 619,60)kr )))) 2.065,34)kr 48.968,85)kr 3 2043 )))))))))))))))))) 98.555,58)kr 50.968,23)kr 0,42 ))))) 413,93)kr )))) 1.379,78)kr 49.174,52)kr 2 2044 )))))))))))))))))) 49.381,06)kr 50.279,79)kr 0,42 ))))) 207,40)kr ))))))) 691,33)kr 49.381,06)kr 1 2045 ))))))))))))))))))))))))))) 0,00)kr 49.588,46)kr 0,42 ))))))))) 0,00)kr )))))))))))) 0,00)kr 49.588,46)kr 0 Side72of95

BILAG&4:&Scenarieanalyse&for&307årigt&fastforrentet&lån,&indeholdende&scenarieanalyse,&regression&og&likviditetsoversigt.& 30'årigt-fastforrentet-obligationslån-scenarieanalyse Historisk( rente x_t((x) x_t-1((y) forecast_lag forecast Historisk( udlånsforecast x_t^positiv( renteudvikling 1997((januar) 7,59 0,88 0,00 1998((januar) 7,14 0,85 0,88 1999((januar) 5,97 0,78 0,85 2000((januar) 7,50 0,88 0,78 2001((januar) 7,00 0,85 0,88 2002((januar) 6,37 0,80 0,85 Kilde:'Egen'tilvirkning,'data'fra'Realkredit'Danmark' ( ) = x log e x x_t^positiv( renteudvikling x_t^negativ( renteudvikling x_t^negativ( renteudvikling ( ) = x log( e x ) = x 2003((januar) 5,56 0,75 0,80 Skæring 0 2004((januar) 5,44 0,74 0,75 B 1,03001 2005((januar) 4,54 0,66 0,74 Standardafvigelse 0,08227 2006((januar) 4,40 0,64 0,66 U(er(log(normalfordelt 2007((januar) 5,22 0,72 0,64 For(at(sikre(at(der(ikke(er(nogle(negative(renter 2008((januar) 5,73 0,76 0,72 2009((januar) 6,50 0,81 0,76 2010((januar) 5,20 0,72 0,81 2011((april) 4,60 0,66 0,72 2012((april) 4,10 0,61 0,66 2013((april) 3,28 0,52 0,61 2014((april) 3,64 0,56 0,52 2015((april) 2,07 0,32 0,56 2016((april) 0,32 0,33 1,38 0,41 1,50 0,24 1,28 2017((april) 0,33 0,34 1,40 0,50 1,65 0,17 1,18 2018((april) 0,34 0,35 1,41 0,60 1,82 0,09 1,10 2019((april) 0,35 0,36 1,43 0,70 2,01 0,01 1,01 2020((april) 0,36 0,37 1,44 0,80 2,23-0,07 0,93 log e x Side73of95

Linear Regression Regression Statistics R 0,99403 R Square 0,9881 Adjusted R Square 0,9881 S 0,08296 Total number of observations 18 A = 1,0300 * B ANOVA d.f. SS MS F p-level Regression 1, 9,71638 9,71638 1.411,93693 0,E+0 Residual 17, 0,11699 0,00688 Total 18, 9,83336 Coefficients Standard Error LCL UCL t Stat p-level H0 (5) rejected? Intercept 0 B 1,03001 0,02741 0,97218 1,08785 37,57575 0,E+0 Yes T (5) 2,10982 LCL - Lower value of a reliable interval (LCL) UCL - Upper value of a reliable interval (UCL) Residuals Observation Predicted Y Residual Standard Residuals 1 0,87932 0,00092-0,1143 2 0,79926 0,05443 0,53614 3 0,90132-0,12535-1,64911 4 0,87046 0,0046-0,0696 5 0,82827 0,01682 0,07899 6 0,76744 0,0367 0,32061 7 0,75768-0,0126-0,27867 8 0,67678 0,05882 0,58948 9 0,66276-0,00571-0,19489 10 0,73921-0,09576-1,28941 11 0,78091-0,06324-0,89415 12 0,83731-0,07916-1,08763 13 0,73749 0,07542 0,79122 14 0,68265 0,03335 0,27991 15 0,63118 0,03158 0,25838 16 0,53164 0,08114 0,86076 17 0,57767-0,06152-0,87327 18 0,32545 0,23539 2,73555 Standardafvigelse = 0,082272226 Kilde:EgentilvirkningviaStatplus Side74of95

Lån + 1.395.000,00+kr Realkredit+bidragssats 1,35 Rente 2 Kurs 98,4 Terminer 1 Obligationsrestgæld + 1.417.320,00+kr Ydelse 63.283,23+kr Afdragsperiode+i+år 30 Likviditetsoversigt Historisk(udvikling År Restgæld+primo Ydelse Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restgæld+ultimo Rente Ændring+i+rente+procent+point* Ændring+i+kurs Kurs 2015 + 1.417.320,00+kr 82.417,05+kr ++++ 28.346,40+kr +++++++ 19.133,82+kr 34.936,83+kr + 1.382.383,17+kr 2,00 N N 98,4 2016 + 1.382.383,17+kr 81.945,40+kr ++++ 27.647,66+kr +++++++ 18.662,17+kr 35.635,56+kr + 1.346.747,61+kr 1,38 N0,685 4,797 104,80 2017 + 1.346.747,61+kr 81.464,32+kr ++++ 26.934,95+kr +++++++ 18.181,09+kr 36.348,28+kr + 1.310.399,33+kr 1,40 0,014 N0,095 104,70 2018 + 1.310.399,33+kr 80.973,62+kr ++++ 26.207,99+kr +++++++ 17.690,39+kr 37.075,24+kr + 1.273.324,09+kr 1,41 0,014 N0,099 104,60 2019 + 1.273.324,09+kr 80.473,10+kr ++++ 25.466,48+kr +++++++ 17.189,88+kr 37.816,75+kr + 1.235.507,34+kr 1,43 0,015 N0,103 104,50 Initialt+kurstab+og+renteN+og+bidragsudgifter+= + 247.780,84+kr Kursgevinst+ved+opkøb+af+obligationer**+= N++++ 57.303,18+kr Da+kursgevinsten+er+negativ+vælges+der+at+ indfri+til+kurs+100 +++++++++++++++N +kr Samlede+låneomkostninger + 247.780,84+kr Samlet+afdrag+over+5+år+= 181.812,66+kr Positiv(renteudvikling År Restgæld+primo Ydelse Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restgæld+ultimo Rente Ændring+i+rente+procent+point Ændring+i+kurs Kurs 2015 + 1.417.320,00+kr 82.417,05+kr ++++ 28.346,40+kr +++++++ 19.133,82+kr 34.936,83+kr + 1.382.383,17+kr 2,00 N N 98,4 2016 + 1.382.383,17+kr 81.945,40+kr ++++ 27.647,66+kr +++++++ 18.662,17+kr 35.635,56+kr + 1.346.747,61+kr 1,50 N0,497 3,476 103,48 2017 + 1.346.747,61+kr 81.464,32+kr ++++ 26.934,95+kr +++++++ 18.181,09+kr 36.348,28+kr + 1.310.399,33+kr 1,65 0,149 N1,043 102,43 2018 + 1.310.399,33+kr 80.973,62+kr ++++ 26.207,99+kr +++++++ 17.690,39+kr 37.075,24+kr + 1.273.324,09+kr 1,82 0,169 N1,183 101,25 2019 + 1.273.324,09+kr 80.473,10+kr ++++ 25.466,48+kr +++++++ 17.189,88+kr 37.816,75+kr + 1.235.507,34+kr 2,01 0,192 N1,345 99,91 Kurstab+og+renteN+og+bidragsudgifter+= Kursgevinst+ved+opkøb+af+obligationer**+= Samlede+låneomkostninger Samlet+afdrag+over+5+år+= + 247.780,84+kr ++++++ 1.198,79+kr + 246.582,04+kr 181.812,66+kr Negativ(renteudvikling År Restgæld+primo Ydelse Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restgæld+ultimo Rente Ændring+i+rente+procent+point Ændring+i+kurs Kurs 2015 + 1.417.320,00+kr 82.417,05+kr ++++ 28.346,40+kr +++++++ 19.133,82+kr 34.936,83+kr + 1.382.383,17+kr 2,00 N N 98,4 2016 + 1.382.383,17+kr 81.945,40+kr ++++ 27.647,66+kr +++++++ 18.662,17+kr 35.635,56+kr + 1.346.747,61+kr 1,28 N0,725 5,073 105,07 2017 + 1.346.747,61+kr 81.464,32+kr ++++ 26.934,95+kr +++++++ 18.181,09+kr 36.348,28+kr + 1.310.399,33+kr 1,18 N0,092 0,645 105,72 2018 + 1.310.399,33+kr 80.973,62+kr ++++ 26.207,99+kr +++++++ 17.690,39+kr 37.075,24+kr + 1.273.324,09+kr 1,10 N0,088 0,616 106,33 2019 + 1.273.324,09+kr 80.473,10+kr ++++ 25.466,48+kr +++++++ 17.189,88+kr 37.816,75+kr + 1.235.507,34+kr 1,01 N0,084 0,586 106,92 Kurstab+og+renteN+og+bidragsudgifter+= Kursgevinst+ved+opkøb+af+obligationer**+= Da+kursgevinsten+er+negativ+vælges+der+at+ indfri+til+kurs+100 Samlede+låneomkostninger Samlet+afdrag+over+5+år+= + 247.780,84+kr N++++ 88.106,89+kr +++++++++++++++N +kr + 247.780,84+kr 181.812,66+kr *Ændrigen+i+rente+procent+point+i+perioden+2015N2016+er+målt+som+forskellen+mellem+den+effektive+rente+på+2,07+i+2015+og+den+effektive+rente+på+1,28+i+2016. Dette+gøres,+da+det+er+denne+rente+der+benyttes+i+regressionsanalysen.+ 2015+renten+på+2+med+tilhørende+kurs+98,4+benyttes+til+at+udregne+renteudgifterne+og+obligationshovedstolen+for+at+give+så+virkelighedsnært+estimat+som+muligt. **Da+kurstab+ved+indfrielse+allerede+er+medregnet,+benyttes+kurs+=+100+i+stedet+for+kurs+primo,+til+at+udregne+kursgevinsten Kilde:Egentilvirkning,datafraRealkreditDanmark Side75of95

År Restgæld+primo Ydelse Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restgæld+ultimo Rente 2015 + 1.417.320,00+kr 82.417,05+kr + 28.346,40+kr + 19.133,82+kr 34.936,83+kr + 1.382.383,17+kr 2,00 2017 + 1.382.383,17+kr + 81.945,40+kr + 27.647,66+kr + 18.662,17+kr + 35.635,56+kr + 1.346.747,61+kr 2,00 2018 + 1.346.747,61+kr + 81.464,32+kr + 26.934,95+kr + 18.181,09+kr + 36.348,28+kr + 1.310.399,33+kr 2,00 2019 + 1.310.399,33+kr + 80.973,62+kr + 26.207,99+kr + 17.690,39+kr + 37.075,24+kr + 1.273.324,09+kr 2,00 2020 + 1.273.324,09+kr + 80.473,10+kr + 25.466,48+kr + 17.189,88+kr + 37.816,75+kr + 1.235.507,34+kr 2,00 2021 + 1.235.507,34+kr + 79.962,58+kr + 24.710,15+kr + 16.679,35+kr + 38.573,08+kr + 1.196.934,26+kr 2,00 2022 + 1.196.934,26+kr + 79.441,84+kr + 23.938,69+kr + 16.158,61+kr + 39.344,54+kr + 1.157.589,72+kr 2,00 2023 + 1.157.589,72+kr + 78.910,69+kr + 23.151,79+kr + 15.627,46+kr + 40.131,43+kr + 1.117.458,29+kr 2,00 2024 + 1.117.458,29+kr + 78.368,91+kr + 22.349,17+kr + 15.085,69+kr + 40.934,06+kr + 1.076.524,23+kr 2,00 2025 + 1.076.524,23+kr + 77.816,30+kr + 21.530,48+kr + 14.533,08+kr + 41.752,74+kr + 1.034.771,48+kr 2,00 2026 + 1.034.771,48+kr + 77.252,64+kr + 20.695,43+kr + 13.969,42+kr + 42.587,80+kr +++++ 992.183,68+kr 2,00 2027 +++++ 992.183,68+kr + 76.677,71+kr + 19.843,67+kr + 13.394,48+kr + 43.439,55+kr +++++ 948.744,13+kr 2,00 2028 +++++ 948.744,13+kr + 76.091,27+kr + 18.974,88+kr + 12.808,05+kr + 44.308,35+kr +++++ 904.435,78+kr 2,00 2029 +++++ 904.435,78+kr + 75.493,11+kr + 18.088,72+kr + 12.209,88+kr + 45.194,51+kr +++++ 859.241,27+kr 2,00 2030 +++++ 859.241,27+kr + 74.882,99+kr + 17.184,83+kr + 11.599,76+kr + 46.098,40+kr +++++ 813.142,87+kr 2,00 2031 +++++ 813.142,87+kr + 74.260,66+kr + 16.262,86+kr + 10.977,43+kr + 47.020,37+kr +++++ 766.122,50+kr 2,00 2032 +++++ 766.122,50+kr + 73.625,88+kr + 15.322,45+kr + 10.342,65+kr + 47.960,78+kr +++++ 718.161,72+kr 2,00 2033 +++++ 718.161,72+kr + 72.978,41+kr + 14.363,23+kr ++++ 9.695,18+kr + 48.919,99+kr +++++ 669.241,73+kr 2,00 2034 +++++ 669.241,73+kr + 72.317,99+kr + 13.384,83+kr ++++ 9.034,76+kr + 49.898,39+kr +++++ 619.343,33+kr 2,00 2035 +++++ 619.343,33+kr + 71.644,36+kr + 12.386,87+kr ++++ 8.361,14+kr + 50.896,36+kr +++++ 568.446,97+kr 2,00 2036 +++++ 568.446,97+kr + 70.957,26+kr + 11.368,94+kr ++++ 7.674,03+kr + 51.914,29+kr +++++ 516.532,69+kr 2,00 2037 +++++ 516.532,69+kr + 70.256,42+kr + 10.330,65+kr ++++ 6.973,19+kr + 52.952,57+kr +++++ 463.580,11+kr 2,00 2038 +++++ 463.580,11+kr + 69.541,56+kr ++++ 9.271,60+kr ++++ 6.258,33+kr + 54.011,63+kr +++++ 409.568,49+kr 2,00 2039 +++++ 409.568,49+kr + 68.812,40+kr ++++ 8.191,37+kr ++++ 5.529,17+kr + 55.091,86+kr +++++ 354.476,63+kr 2,00 2040 +++++ 354.476,63+kr + 68.068,66+kr ++++ 7.089,53+kr ++++ 4.785,43+kr + 56.193,70+kr +++++ 298.282,93+kr 2,00 2041 +++++ 298.282,93+kr + 67.310,05+kr ++++ 5.965,66+kr ++++ 4.026,82+kr + 57.317,57+kr +++++ 240.965,36+kr 2,00 2042 +++++ 240.965,36+kr + 66.536,26+kr ++++ 4.819,31+kr ++++ 3.253,03+kr + 58.463,92+kr +++++ 182.501,44+kr 2,00 2043 +++++ 182.501,44+kr + 65.747,00+kr ++++ 3.650,03+kr ++++ 2.463,77+kr + 59.633,20+kr +++++ 122.868,24+kr 2,00 2044 +++++ 122.868,24+kr + 64.941,95+kr ++++ 2.457,36+kr ++++ 1.658,72+kr + 60.825,86+kr +++++++ 62.042,38+kr 2,00 2045 +++++++ 62.042,38+kr + 64.120,80+kr ++++ 1.240,85+kr +++++++ 837,57+kr + 62.042,38+kr ++++++++++++++++++ E +kr 2,00 For$at$illustrere$lånets$afvikling$over$den$305årige$periode$er$ovenstående$bilag$udformet.$Der$er$be5 nyttet$den$faktiske$fast$rente$i$hele$perioden$på$2.$ Side76of95

BILAG&5:&Prisudvikling&ejerlejligheder,&scenarieanalyse&for&prisudvikling&på&ejerlejligheder&i&København,&indeholdende&scenarieanalyse& og&regression& 450 400 350 300 250 200 Prisudvikling,ejerlejligheder, 150 100 50 0 1992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013 PrisKBHBy,År1996=Index100 InflaAonDK,år1996=Index100 Prishelelandetejerlejligheder,1996=index100 Kilde:'Egen'tilvirkning,'data'fra'statistikbanken. Side77of95

' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Scenarieanalyse$for$prisudvikling$for$ejerlejligheder$i$København$i$perioden$2015A2020 Landsdel(Byen(København Prisindeks(2006(=(100(x_t((X) x_t<1$(y) Forecast_lag Historisk(prisudvikling(forecast x_t^positiv(prisudvikling(forecast x_t^negativ(prisudvikling(forecast 1992K1 15,2 0 1992K2 15,1 15,2 2006K3 104,4 103,7 2012K1 78,7 77,5 2013K1 85,6 82,5 2013K2 89,5 85,6 Skæring 0 2013K3 90,4 89,5 B 1,013706551 2013K4 92,3 90,4 Standardafvigelse 2,516606577 2014K1 96,4 92,3 2014K2 99 96,4 2014K3 100,5 99 2014K4 100,5 101,8775 104,3941 99,3609 2015K1 101,9 103,2739 108,3416 98,2062 2015K2 103,3 104,6894 112,3432 97,0357 2015K3 104,7 106,1244 116,3996 95,8491 2015K4 106,1 107,5790 120,5117 94,6462 2016K1 107,6 109,0535 124,6801 93,4269 2016K2 109,1 110,5482 128,9056 92,1908 2016K3 110,5 112,0635 133,1891 90,9379 2016K4 112,1 113,5995 137,5313 89,6677 2017K1 113,6 115,1565 141,9329 88,3801 2017K2 115,2 116,7349 146,3950 87,0749 2017K3 116,7 118,33 150,92 85,75 2017K4 118,3 119,96 155,50 84,41 2018K1 120,0 121,60 160,15 83,05 2018K2 121,6 123,27 164,86 81,67 2018K3 123,3 124,96 169,64 80,28 2018K4 125,0 126,67 174,48 78,86 2019K1 126,7 128,41 179,39 77,42 2019K2 128,4 130,17 184,36 75,97 2019K3 130,2 131,95 189,41 74,49 2019K4 132,0 133,76 194,52 73,00 2020K1 133,8 135,59 199,70 71,48 Kilde:'Egen'tilvirkning,'data'fra'statistikbanken.'Bemærk'at'den'historiske'prisudvikling'i'perioden'1992K3' '2012K1'er'skjult'i'nærværende'bilag'(topniveau'i'2006K3'er'dog' vist),' for' at' gøre' bilaget' mere' overskueligt.' Metoden' benyttet' er' den' samme' som' årene' før' og' efter,' og' data' kommer' ligeledes' fra' statistikbanken. Side78of95

Linear Regression Regression Statistics R 0,99918 R Square 0,99836 Adjusted R Square 0,99836 S 2,52568 Total number of observations 90 A = 1,0137 * B ANOVA d.f. SS MS F p-level Regression 1, 346.299,46165 346.299,46165 54.286,71903 0,E+0 Residual 89, 567,73835 6,37908 Total 90, 346.867,2 Coefficients Standard Error LCL UCL t Stat p-level H0 (5) rejected? Intercept 0 B 1,01371 0,00435 1,00506 1,02235 232,99511 0,E+0 Yes T (5) 1,98698 LCL - Lower value of a reliable interval (LCL) UCL - Upper value of a reliable interval (UCL) Residuals Observation Predicted Y Residual Standard Residuals 1 15,40834-0,30834-0,20706 2 15,30697-0,90697-0,44493 3 14,59737-0,59737-0,32191 4 14,19189-0,59189-0,31974 5 13,78641-0,48641-0,27782 6 13,4823 0,5177 0,12117 7 14,19189 0,40811 0,07763 8 14,80012 0,69988 0,19357 9 15,71245-0,61245-0,32791 10 15,30697-0,40697-0,24625 11 15,10423-0,20423-0,16569 12 15,10423 0,19577-0,00675 13 15,50971 0,59029 0,15002 14 16,32068-0,12068-0,13249 15 16,42205 0,47795 0,10538 16 17,13164 1,16836 0,37972 17 18,55083 0,34917 0,05421 18 19,15905 0,34095 0,05094 19 19,76728 0,43272 0,08741 20 20,47687-0,27687-0,19456 61 96,7076-3,6076-1,51806 62 94,37608-2,57608-1,10817 63 93,05826-6,15826-2,53159 64 88,0911-2,4911-1,07441 65 86,77328-2,87328-1,22627 66 85,04998-4,34998-1,81305 67 81,80612-7,30612-2,9877 68 75,52114-6,72114-2,75526 69 69,74301 0,65699 0,17652 70 71,36494 0,73506 0,20754 71 73,08824 0,11176-0,04013 72 74,20332 1,59668 0,54992 73 76,83896 0,56104 0,1384 74 78,46089 0,63911 0,16942 75 80,18419-1,38419-0,63456 76 79,88008 0,01992-0,07662 77 80,99515 0,50485 0,11607 78 82,61708-4,91708-2,0384 79 78,765-1,265-0,5872 80 78,56226 0,13774-0,02981 81 79,77871-0,57871-0,3145 82 80,28556 1,71444 0,59671 83 83,12394-0,62394-0,33247 84 83,63079 1,96921 0,69795 85 86,77328 2,72672 0,99895 86 90,72674-0,32674-0,21437 87 91,63907 0,66093 0,17809 88 93,56511 2,83489 1,04193 89 97,72131 1,27869 0,42356 90 100,35695 0,14305-0,0277 Standardafvigelse = 2,516606577 Kilde:'Egen'tilvirkning'via'Statplus.'Bemærk'at'observation'20<60'er'skjult'for'overskuelighedens'skyld.' Side79of95

Side80of95 Kilde:Egentilvirkning,datafraBilag5 0" 50" 100" 150" 200" 250" 1992K1" 1992K3" 1993K1" 1993K3" 1994K1" 1994K3" 1995K1" 1995K3" 1996K1" 1996K3" 1997K1" 1997K3" 1998K1" 1998K3" 1999K1" 1999K3" 2000K1" 2000K3" 2001K1" 2001K3" 2002K1" 2002K3" 2003K1" 2003K3" 2004K1" 2004K3" 2005K1" 2005K3" 2006K1" 2006K3" 2007K1" 2007K3" 2008K1" 2008K3" 2009K1" 2009K3" 2010K1" 2010K3" 2011K1" 2011K3" 2012K1" 2012K3" 2013K1" 2013K3" 2014K1" 2014K3" 2015K1" 2015K3" 2016K1" 2016K3" 2017K1" 2017K3" 2018K1" 2018K3" 2019K1" 2019K3" 2020K1" Prisudvikling,København,199262020,(indeks,100,=,2006), Historisk"udvikling" Historisk"forecast" Nega?vt"forecast" Posi?vt"forecast"

BILAG&6:&Likviditetsoversigt&F5& Virksomhedsordningen..Forældrekøb.primo.april.2015.H.ultimo.marts.2020 ÅR"2015 ÅR"2016 Købsomkostninger Driftsindtægter Købsomkostninger.til.staten Lejeindtægt "Tinglysning"af"skøde """" 12.970,00"kr "m2 63 "Tinglysning"af"pantebrev """" 22.525,00"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr Samlede"købsomkostninger"til"staten """" 35.495,00"kr Årlig"lejeindtægt """" 48.000,00"kr Købsomkostninger.til.bank.og.realkreditinstitut "Lånesagsgebyr "Kursskæring "Kurtage "Adm."pantebreve "Sikkerhed"til"sælger "Kurssikring" Samlede"købsomkostninger"til"bank"og"realkreditinstitut Løbende3omkostninger """""" 3.000,00"kr Faste.løbende.omkostninger.pr..år """""" 1.395,00"kr Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr """""" 2.092,50"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr """""" 2.750,00"kr Ejerforening """" 15.109,00"kr """""" 1.395,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr """"""""" 750,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr """" 11.382,50"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" 32.516,00"kr Købsomkostninger.til.rådgivning,.renovering.og.forsikring Resultat.før.finansiering """" 15.484,00"kr "Byggeteknisk"inspektion" """""" 6.500,00"kr "Advokatbistand """""" 2.000,00"kr Løbende.finansieringsomkostninger "Ejerskifteforsikring """""" 8.000,00"kr Årlig"rente """""" 5.675,34"kr "Rennoveringer """"""""""""""" "kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" 18.917,79"kr Samlede"købsomkostninger"til"rådgivning,mv. """" 16.500,00"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" 24.593,12"kr Total.engangsomkostninger.(uden.udbetaling) """" 63.377,50"kr Resultat.efter.finansiering """""" 9.109,12"kr Skattefradrag"(55,8) """""" 5.082,89"kr Driftsindtægter Netto"resultat """""" 4.026,23"kr Lejeindtægt Afdrag """" 43.913,12"kr "m2 63 Likviditet"2016 """" 47.939,35"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr Årlig"lejeindtægt """" 48.000,00"kr Samlet"likviditet " 124.059,67"kr Løbende3omkostninger Faste.løbende.omkostninger.pr..år Vand"og"varme Ejendomsskat Ejerforening Regnskab Vedligeholdelse Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """""" 4.032,00"kr """""" 3.375,00"kr """" 15.109,00"kr """""" 5.000,00"kr """""" 5.000,00"kr """" 32.516,00"kr Resultat.før.finansiering Løbende.finansieringsomkostninger Årlig"rente Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet Samlede"finansieringsomkostninger Resultat.efter.finansiering Skattefradrag"(55,8) Netto"resultat Afdrag Likviditet"2015 """" 47.893,50"kr """""" 5.859,00"kr """" 19.530,00"kr """" 25.389,00"kr """" 73.282,50"kr """" 40.891,64"kr """" 32.390,87"kr """" 43.729,46"kr """" 76.120,32"kr Samlet"likviditet """" 76.120,32"kr Kilde:'Egen'tilvirkning'ud'fra'Bilag'1,'3,'og'5.' Side81of95

ÅR"2017 Virksomhedsordningen- -Forældrekøb-primo-april-2015-D-ultimo-marts-2020 ÅR"2018 ÅR"2019 Driftsindtægter Driftsindtægter Driftsindtægter Lejeindtægt Lejeindtægt Lejeindtægt "m2 63 "m2 63 "m2 63 "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr Årlig"lejeindtægt """" 48.000,00"kr Årlig"lejeindtægt """" 48.000,00"kr Årlig"lejeindtægt """"""" 48.000,00"kr Løbende/omkostninger Løbende/omkostninger Løbende/omkostninger Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr Ejerforening """" 15.109,00"kr Ejerforening """" 15.109,00"kr Ejerforening """"""" 15.109,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" 32.516,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" 32.516,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """"""" 32.516,00"kr Resultat-før-finansiering """" 15.484,00"kr Resultat-før-finansiering """" 15.484,00"kr Salgsomkostninger Omkostninger-ved-salg-af-lejlighed Løbende-finansieringsomkostninger Løbende-finansieringsomkostninger "Papirarbejde """"""" 12.000,00"kr Årlig"rente """""" 5.490,90"kr Årlig"rente """""" 5.305,69"kr "Offentlige"dokumenter """"""""" 2.000,00"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" 18.303,00"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" 17.685,64"kr "Indfrielse"af"fælleslån """"""""" 1.000,00"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" 23.793,91"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" 22.991,33"kr "Indfrielse"af"realkreditlån """"""""" 4.500,00"kr Resultat-efter-finansiering """""" 8.309,91"kr Resultat-efter-finansiering """""" 7.507,33"kr Total"salgsomkostninger """"""" 19.500,00"kr Skattefradrag"(55,8) """""" 4.636,93"kr Skattefradrag"(55,8) """""" 4.189,09"kr Netto"resultat """""" 3.672,98"kr Netto"resultat """""" 3.318,24"kr Resultat-før-finansiering """"""""" 4.016,00"kr Afdrag """" 44.097,56"kr Afdrag """" 44.282,76"kr Likviditet"2017 """" 47.770,53"kr Likviditet"2018 """" 47.601,00"kr Løbende-finansieringsomkostninger Årlig"rente """"""""" 5.119,70"kr Samlet"likviditet " 171.830,21"kr Samlet"likviditet " 219.431,21"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" 17.065,68"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" 22.185,38"kr Resultat-efter-finansiering """"""" 26.201,38"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" 14.620,37"kr Netto"resultat """"""" 11.581,01"kr Afdrag """"""" 44.468,75"kr Likviditet"2019 """"""" 56.049,76"kr Likviditet"ultimo"marts Salg"af"ejerlejlighed"d."1"april"2020 Købspris"af"ejerlejlighed +"10.000"kr."pr."år +"Købsomkostninger Skattemæssig"købspris"af"ejerlejlighed Skattemæssig"fortjeneste Skat"af"fortjeneste"(42) Nettofortjeneste"på"salg Samlet"likviditet"for"den"5årige"periode"efter"salg Samlet"afdrag"efter"salg Fortjeneste"ved"forældrekøbet """"" 275.480,98"kr " 2.556.694,16"kr " 1.895.000,00"kr """"""" 40.000,00"kr """"""" 63.377,50"kr " 1.998.377,50"kr """"" 558.316,66"kr """"" 234.493,00"kr """"" 427.201,16"kr """"" 151.720,19"kr """"" 220.491,65"kr """"" 372.211,84"kr Side82of95

BILAG&7:& Likviditetsoversigt&virksomhedsordningen& 30;årig&fastforrentet&obliga; tionslån& Købsomkostninger Købsomkostninger.til.staten "Tinglysning"af"skøde "Tinglysning"af"pantebrev Samlede"købsomkostninger"til"staten Virksomhedsordningen..Forældrekøb.2015.H.2020 ÅR"2015 ÅR"2016 Driftsindtægt Lejeindtægt """"""" 12.970,00"kr "m2 63 """"""" 22.525,00"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr """"""" 35.495,00"kr Årlig"lejeindtægt """"""" 48.000,00"kr Købsomkostninger.til.bank.og.realkreditinstitut "Lånesagsgebyr "Kursskæring "Kurtage "Adm."pantebreve "Sikkerhed"til"sælger "Kurssikring" Samlede"købsomkostninger"til"bank"og"realkreditinstitut Løbende3omkostninger """"""""" 3.000,00"kr Faste.løbende.omkostninger.pr..år """"""""" 1.395,00"kr Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr """"""""" 2.092,50"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr """"""""" 2.750,00"kr Ejerforening """"""" 15.109,00"kr """"""""" 1.395,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr """""""""""" 750,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr """"""" 11.382,50"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """"""" 32.516,00"kr Købsomkostninger.til.rådgivning,.renovering.og.forsikring Resultat.før.finansiering """"""" 15.484,00"kr "Byggeteknisk"inspektion" """"""""" 6.500,00"kr "Advokatbistand """"""""" 2.000,00"kr Løbende.finansieringsomkostninger "Ejerskifteforsikring """"""""" 8.000,00"kr Årlig"rente """"""" 27.647,66"kr "Rennoveringer """""""""""""""""" "kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" 18.662,17"kr Samlede"købsomkostninger"til"rådgivning,mv. """"""" 16.500,00"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" 46.309,84"kr Total.engangsomkostninger.(uden.udbetaling) """"""" 63.377,50"kr Resultat.efter.finansiering """"""" 30.825,84"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" 17.200,82"kr Driftsindtægt Netto"resultat """"""" 13.625,02"kr Lejeindtægt Afdrag """"""" 35.635,56"kr "m2 63 Likviditet"2016 """"""" 49.260,58"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr Årlig"lejeindtægt """"""" 48.000,00"kr Samlet"likviditet """"" 148.672,60"kr Løbende3omkostninger Faste.løbende.omkostninger.pr..år Vand"og"varme Ejendomsskat Ejerforening Regnskab Vedligeholdelse Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år Resultat.før.finansiering Løbende.finansieringsomkostninger Årlig"rente Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet Samlede"finansieringsomkostninger Resultat.efter.finansiering Skattefradrag"(55,8) Netto"resultat Afdrag Kurstab"v."optagelse"af"lån"(ikke"fradragsberettiget) Likviditet"2015 Samlet"likviditet """"""""" 4.032,00"kr """"""""" 3.375,00"kr """"""" 15.109,00"kr """"""""" 5.000,00"kr """"""""" 5.000,00"kr """"""" 32.516,00"kr """"""" 47.893,50"kr """"""" 28.346,40"kr """"""" 19.133,82"kr """"""" 47.480,22"kr """"""" 95.373,72"kr """"""" 53.218,54"kr """"""" 42.155,18"kr """"""" 34.936,83"kr """"""" 22.320,00"kr """"""" 99.412,01"kr """"""" 99.412,01"kr Side83of95

ÅR"2017 Virksomhedsordningen- -Forældrekøb-2015-D-2020 ÅR"2018 ÅR"2019 Driftsindtægt Driftsindtægt Driftsindtægt Lejeindtægt Lejeindtægt Lejeindtægt "m2 63 "m2 63 "m2 63 "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr Årlig"lejeindtægt """"""" 48.000,00"kr Årlig"lejeindtægt """"""" 48.000,00"kr Årlig"lejeindtægt """"""" 48.000,00"kr Løbende/omkostninger Løbende/omkostninger Løbende/omkostninger Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr Ejerforening """"""" 15.109,00"kr Ejerforening """"""" 15.109,00"kr Ejerforening """"""" 15.109,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """"""" 32.516,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """"""" 32.516,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år""""""" 32.516,00"kr Resultat-før-finansiering """"""" 15.484,00"kr Resultat-før-finansiering """"""" 15.484,00"kr Salgsomkostninger Omkostninger-ved-salg-af-lejlighed Løbende-finansieringsomkostninger Løbende-finansieringsomkostninger "Papirarbejde """"""" 12.000,00"kr Årlig"rente """"""" 26.934,95"kr Årlig"rente """"""" 26.207,99"kr "Offentlige"dokumenter """"""""" 2.000,00"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" 18.181,09"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" 17.690,39"kr "Indfrielse"af"fælleslån """"""""" 1.000,00"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" 45.116,04"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" 43.898,38"kr "Indfrielse"af"realkreditlån """"""""" 4.500,00"kr Resultat-efter-finansiering """"""" 29.632,04"kr Resultat-efter-finansiering """"""" 28.414,38"kr Total"salgsomkostninger """"""" 19.500,00"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" 16.534,68"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" 15.855,22"kr Netto"resultat """"""" 13.097,36"kr Netto"resultat """"""" 12.559,15"kr Resultat-før-finansiering """"""""" 4.016,00"kr Afdrag """"""" 36.348,28"kr Afdrag """"""" 37.075,24"kr Likviditet"2017 """"""" 49.445,64"kr Likviditet"2018 """"""" 49.634,40"kr Løbende-finansieringsomkostninger Årlig"rente """"""" 25.466,48"kr Samlet"likviditet """"" 198.118,24"kr Samlet"likviditet """"" 247.752,63"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" 17.189,88"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" 42.656,36"kr Resultat-efter-finansiering """"""" 46.672,36"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" 26.043,18"kr Netto"resultat """"""" 20.629,18"kr Afdrag """"""" 37.816,75"kr Likviditet"2019 """"""" 58.445,93"kr Likviditet"ultimo"marts Salg"af"ejerlejlighed"d."1"april"2020 Købspris"af"ejerlejlighed +"10.000"kr."pr."år +"Købsomkostninger Skattemæssig"købspris"af"ejerlejlighed Skattemæssig"fortjeneste Skat"af"fortjeneste"(42) Nettofortjeneste"på"salg """"" 306.198,56"kr " 2.556.694,16"kr " 1.895.000,00"kr """"""" 40.000,00"kr """"""" 63.377,50"kr " 1.998.377,50"kr """"" 558.316,66"kr """"" 234.493,00"kr """"" 427.201,16"kr Samlet"likviditet"for"den"5årige"periode"efter"salg """"" 121.002,60"kr Samlet"afdrag"efter"salg """"" 169.195,83"kr Fortjeneste"ved"forældrekøbet """"" 290.198,43"kr Kilde:'Egen'tilvirkning'ud'fra'Bilag'1,'4,'og'5.' Side84of95

BILAG&8:&Likviditetsoversigt&virksomhedsordningen&F1;lån& Virksomhedsordningen..Forældrekøb.2015.H.2020 ÅR"2015 ÅR"2016 Købsomkostninger Driftsindtægter Købsomkostninger.til.staten Lejeindtægt "Tinglysning"af"skøde """" 12.970,00"kr "m2 63 "Tinglysning"af"pantebrev """" 22.525,00"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr Samlede"købsomkostninger"til"staten """" 35.495,00"kr Årlig"lejeindtægt """" 48.000,00"kr Købsomkostninger.til.bank.og.realkreditinstitut "Lånesagsgebyr "Kursskæring "Kurtage "Adm."pantebreve "Sikkerhed"til"sælger "Kurssikring" Samlede"købsomkostninger"til"bank"og"realkreditinstitut Driftsomkostninger """""" 3.000,00"kr Faste.løbende.omkostninger.pr..år """""" 1.395,00"kr Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr """""" 2.092,50"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr """""" 2.750,00"kr Ejerforening """" 15.109,00"kr """""" 1.395,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr """"""""" 750,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr """" 11.382,50"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" 32.516,00"kr Købsomkostninger.til.rådgivning,.renovering.og.forsikring Resultat.før.finansiering """" 15.484,00"kr "Byggeteknisk"inspektion" """""" 6.500,00"kr "Advokatbistand """""" 2.000,00"kr Finansieringsomkostninger "Ejerskifteforsikring """""" 8.000,00"kr Løbende.finansieringsomkostninger "Rennoveringer """"""""""""""" "kr Årlig"rente """""" 7.167,80"kr Samlede"købsomkostninger"til"rådgivning,mv. """" 16.500,00"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" 18.282,70"kr Total.engangsomkostninger.(uden.udbetaling) """" 63.377,50"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" 25.450,50"kr Resultat.efter.finansiering """""" 9.966,50"kr Driftsindtægter Skattefradrag"(55,8) """""" 5.561,31"kr Lejeindtægt Netto"resultat """""" 4.405,19"kr "m2 63 Afdrag """" 43.275,03"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr Likviditet"2016 """" 47.680,23"kr Årlig"lejeindtægt """" 48.000,00"kr Samlet"likviditet " 123.539,37"kr Driftsomkostninger Faste.løbende.omkostninger.pr..år Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr Ejerforening """" 15.109,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" 32.516,00"kr Resultat.før.finansiering Finansieringsomkostninger Løbende.finansieringsomkostninger Årlig"rente Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet Samlede"finansieringsomkostninger Resultat.efter.finansiering Skattefradrag"(55,8) Netto"resultat Afdrag Likviditet"2015 Samlet"likviditet """" 47.893,50"kr """""" 6.508,84"kr """" 18.891,19"kr """" 25.400,03"kr """" 73.293,53"kr """" 40.897,79"kr """" 32.395,74"kr """" 43.463,40"kr """" 75.859,14"kr """" 75.859,14"kr Side85of95

ÅR"2017 Virksomhedsordningen- -Forældrekøb-2015-D-2020 ÅR"2018 ÅR"2019 Driftsindtægter Driftsindtægter Driftsomkostninger Lejeindtægt Lejeindtægt Lejeindtægt "m2 63 "m2 63 "m2 63 "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr Årlig"lejeindtægt """" 48.000,00"kr Årlig"lejeindtægt """" 48.000,00"kr Årlig"lejeindtægt """"""" 48.000,00"kr Driftsomkostninger Driftsomkostninger Driftsomkostninger Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr Ejerforening """" 15.109,00"kr Ejerforening """" 15.109,00"kr Ejerforening """"""" 15.109,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" 32.516,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" 32.516,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """"""" 32.516,00"kr Resultat-før-finansiering """" 15.484,00"kr Resultat-før-finansiering """" 15.484,00"kr Salgsomkostninger Omkostninger-ved-salg-af-lejlighed Finansieringsomkostninger Finansieringsomkostninger "Papirarbejde """"""" 12.000,00"kr Løbende-finansieringsomkostninger Løbende-finansieringsomkostninger "Offentlige"dokumenter """"""""" 2.000,00"kr Årlig"rente """""" 7.707,46"kr Årlig"rente """""" 8.124,36"kr "Indfrielse"af"fælleslån """"""""" 1.000,00"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" 17.676,85"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" 17.072,63"kr "Indfrielse"af"realkreditlån """"""""" 4.500,00"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" 25.384,32"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" 25.196,99"kr Total"salgsomkostninger """"""" 19.500,00"kr Resultat-efter-finansiering """""" 9.900,32"kr Resultat-efter-finansiering """""" 9.712,99"kr Skattefradrag"(55,8) """""" 5.524,38"kr Skattefradrag"(55,8) """""" 5.419,85"kr Resultat-før-finansiering """"""""" 4.016,00"kr Netto"resultat """""" 4.375,94"kr Netto"resultat """""" 4.293,14"kr Afdrag """" 43.158,50"kr Afdrag """" 43.113,55"kr Finansieringsomkostninger Likviditet"2017 """" 47.534,44"kr Likviditet"2018 """" 47.406,69"kr Løbende-finansieringsomkostninger Årlig"rente """"""""" 8.124,36"kr Samlet"likviditet " 171.073,81"kr Samlet"likviditet " 218.480,50"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" 17.072,63"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" 25.196,99"kr Resultat-efter-finansiering """"""" 29.212,99"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" 16.300,85"kr Netto"resultat """"""" 12.912,14"kr Afdrag """"""" 43.113,55"kr Likviditet"2019 """"""" 56.025,69"kr Likviditet"ultimo"marts Salg"af"ejerlejlighed"d."1"april"2020 Købspris"af"ejerlejlighed +"10.000"kr."pr."år +"Købsomkostninger Skattemæssig"købspris"af"ejerlejlighed Skattemæssig"fortjeneste Skat"af"fortjeneste"(42) Nettofortjeneste"på"salg """"" 274.506,18"kr " 2.556.694,16"kr " 1.895.000,00"kr """"""" 40.000,00"kr """"""" 63.377,50"kr " 1.998.377,50"kr """"" 558.316,66"kr """"" 234.493,00"kr """"" 427.201,16"kr Samlet"likviditet"for"den"5årige"periode"efter"salg152.694,98"kr """"" Samlet"afdrag"efter"salg """"" 216.124,03"kr Fortjeneste"ved"forældrekøbet """"" 368.819,00"kr Kilde:'Egen'tilvirkning'ud'fra'Bilag'1,'2'og'5. Side86of95

BILAG&9:&Markedsudvikling& Kilde:'Egen'tilvirkning'ud'fra'data'fra'Euroinvestor.dk'og'Yahoo'Finance.' ' JEUDAN1A/S OMXC20 EQR S&P1500:1Yahoo1Finance Dato Kurs Prisudvikling Dato Kurs Prisudvikling Dato Kurs Prisudvikling Dato Kurs Prisudvikling 01302395 87,96 02301395 95,65 01301396 88,81 1 02301396 107,21 12 01304396 14,75 01304396 636,02 01301397 89,66 1 02301397 134,68 26 01303397 20,5 39,0 01303397 786,16 23,6 01301398 104,18 16 02301398 214,18 59 01305398 25 23,8 01305398 980,28 24,7 01301399 100,77 33 04301399 224,84 5 01305399 20,5 319,2 01305399 1279,64 30,5 01303300 116,39 16 03301300 259 15 01305300 21 4,3 01305300 1394,46 9,0 01301301 145,49 25 01301301 313,9 21 01303301 27 28,1 01303301 1366,01 32,0 01301302 149,77 3 01301302 272,45 313 01301302 28,71 4,9 01301302 1130,2 317,3 01301303 196,84 31 02301303 204,51 325 01301303 24,58 314,4 01301303 855,7 324,3 01301304 249,9 27 02301304 252,4 23 01301304 29,51 20,1 01301304 1131,13 32,2 01303305 349,45 40 03301305 289,59 15 01303305 35,45 20,1 01303305 1181,27 4,4 01302306 562,9 61 02301306 399,52 38 01302306 39,12 10,4 01302306 1280,08 8,4 01301307 640,35 14 02301307 447,51 12 01301307 50,75 29,7 01301307 1438,24 12,4 01301308 546,86 315 01301308 464,14 4 01301308 36,47 328,1 01301308 1378,55 34,2 01301309 415,61 324 01301309 247,72 347 01301309 29,82 318,2 01301309 825,88 340,1 01301310 401,94 33 01301310 336,69 36 01301310 33,78 13,3 01301310 1073,87 30,0 02301311 443 10 03301311 461,88 37 01303311 52,52 55,5 01303311 1286,12 19,8 02301312 384 313 02301312 398,1 314 01302312 57,03 8,6 01302312 1312,41 2,0 01301313 437 14 01301313 496,16 25 01301313 56,67 30,6 01301313 1498,11 14 01301314 620 42 02301314 620,03 25 01301314 51,87 38,5 01301314 1782,59 19 01301315 552 311 01301315 744,43 20 01301315 71,84 38,5 01301315 1994,99 12 Gns.@årlig@stigning 11,6 Gns. 13,71 Gns.@årlig@stigning 10,90 8,12 Side87of95

80 Årlig&Prisudvikling&ml.&Jeudan&A/S&og&OMXC20& 60 40 20 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 OMXC20 JEUDANA/S 20 40 60 Kilde:'Egen'tilvirkning'ud'fra'Bilag'9.' ' ' Side88of95

BILAG&10:&Nutidsværdi&af&betalingsstrømmene&for&forældrekøb&og&lejelejlighed,&og&desuden&metode&til&udregning.& Kilde:'Egen'tilvirkning' ' ' ' ' Betalingsstrøm$forældrekøb 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 År Investering Købs89og9 salgsomkostninger Omsætning FLO DB FLF Betalinger9før9skat Skattepligtig9 indkomst Skattefradrag Skyldig9 kapitalskat Afdrag9på9RD Betalinger9efter9 skat,9salg93.9part 0 8999 1.895.0009kr 89999999999999999 63.3789kr 8999999999991.958.3789kr 8999999963.3789kr 999 35.364,659kr 8999 1.923.012,869kr 1 99999 48.9609kr 8999999933.1669kr 99999999 15.7939kr 899 25.389,009kr 89999999999999.595,639kr 89999.595,639kr 99999 5.354,369kr 899 43.729,469kr 89999999947.970,729kr 2 99999 49.9399kr 8999999933.8309kr 99999999 16.1099kr 899 24.593,129kr 89999999999999 8.483,889kr 899998.483,889kr 99999 4.734,019kr 899 43.913,129kr 89999999947.663,009kr 3 99999 50.9389kr 8999999934.5069kr 99999999 16.4319kr 899 23.793,919kr 89999999999999 7.362,489kr 899997.362,489kr 99999 4.108,269kr 899 44.097,569kr 89999999947.351,779kr 4 99999 51.9569kr 8999999935.1969kr 99999999 16.7609kr 899 22.991,339kr 89999999999999 6.231,279kr 899996.231,279kr 99999 3.477,059kr 899 44.282,769kr 89999999947.036,999kr 5 99999 52.9969kr 8999999935.9009kr 99999999 17.0959kr 899 22.185,389kr 89999999999999 5.090,139kr 899995.090,139kr 99999 2.840,299kr 899 44.468,759kr 89999999946.718,599kr 6 999 2.556.6949kr 89999999999999999 21.5309kr 999999999992.535.1659kr 99999 558.3179kr 9999999912.0149kr 8999 234.4939kr 999999 220.4929kr 999 2.533.176,749kr NPV$= 859.045,579kr IRR$= 2,84 Betalingsstrøm$lejelejlighed 1 2 3 4 Købs+,og, Betalinger,til, År opsigelsesomk ostninger Indbetaling,fra,barn Årlig,husleje lejelejlighed,i, alt 0 +,,,,,,,,, 54.000,kr +,,,,,,, 54.000,kr 1,,,,,,,,,,,,,,,,, 48.960,kr +,,, 110.160,kr +,,,,,,, 61.200,kr 2,,,,,,,,,,,,,,,,, 49.939,kr +,,, 112.363,kr +,,,,,,, 62.424,kr 3,,,,,,,,,,,,,,,,, 50.938,kr +,,, 114.610,kr +,,,,,,, 63.672,kr 4,,,,,,,,,,,,,,,,, 51.957,kr +,,, 116.903,kr +,,,,,,, 64.946,kr 5,,,,,,,,,,,,,,,,, 52.996,kr +,,, 119.241,kr +,,,,,,, 66.245,kr 6,,,,,,,,, 13.751,kr,,,,,,, 13.751,kr NPV$(rente$3)$= +333.858,16,kr NPV$(rente$0)$= +358.736,23,kr ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Side89of95

Metode&til&udregning&af&betalingsstrømme&for&forældrekøb:& Kolonne&1:&Investering& Investeringen er opgivet som forældrekøbets købspris i år 0, og senere salgspris i år 6. Salgsprisenersatsomværendetilsvarendedenfremskrevneprisudviklingiafsnit4,hvorforder antagesatforældrekøbetafhændestilentredjepart. Kolonne&2:&Købs3&og&salgsomkostninger& Debenyttedekøbsomkostningerfremstårsomfølger,jf.afsnit1. (6.14) KO staten = Tinglysning af skøde + pantebrev KO bank+rd = Lånesagsgebyr + kursskæring + kurtage + adm. pantebreve + sikkerhed til sælger + kurssikring KO diverse = Byggeteknisk inspektion + advokatbis tand + ejerskifteforsikring +rennoveringer Købsomkostninger = KO staten + KO bank+rd + KO diverse Dermed Købsomkostninger = 35.495 11.382,5 16.500 Købsomkostninger = 63.377,50 kr. Debenyttedesalgsomkostningerfremstårsomfølgerjf.afsnit1. (6.15) Salgsomkostninger = Papirarbejde + offentligedokumenter + indfrielse af fælleslån + indfrielse af realkreditlån Dermed Salgsomkostninger = 4.032 3.375 15.109 5.000 5.000 Salgsomkostninger = 19.500 kr. Dasalgsomkostningerneerindhentetiår0,antagesdisseatstigetilsvarendeinflationeniinvesteG ringens levetid. Derfor fremskrives salgsomkostningerne med inflationsraten, indtil lejligheden afhændesprimoår6.inflationensættestilsvarendeår5,dasalgetforekommerprimoår6. (6.16) Salgsomkostninger t=6 = 19.500 ( 1+ 2 ) 6 = 21.960 kr. Side90of95

& Kolonne&3:&Omsætning& Omsætningenopgivetiløbendekronerudregnespåfølgendevis: (6.17) Årlig omsætning ( 1+ inflationsrate) t Dermed Omsætning t=1 = 48.000 ( 1+ 2 ) 1 = 48.960 kr. Kolonne&4:&FLO& Defasteløbendeomkostningeropstillesjf.afsnit1somfølgende: (6.18) FLO = Vand og varme+ejendomsskat +ejerforeningsbidrag +regnskab +vedligeholdelse Dermed FLO = 4.032 3.375 15.109 5.000 5.000 FLO = 32.516 kr. Disseomkostningerfremskrivesligeledesmedinflationsraten,dermed: (6.19) FLO t=1 = 32.516 ( 1+ 2 ) 1 = 33.166 kr. & Kolonne&5:&DB& Dækningsbidrageteropgivetsomfølgende: (6.20) DB = Omsætning + FLO Kolonne&6:&FLF& Fasteløbendefinansieringsomkostningererudregnetpåfølgendevis: (6.21) FLF t = Renteudgifter t + Bidragssats t Dermed FLF 1 = 5.859 kr. 19.530 FLF 1 = 25.389 kr. Side91of95

& DerbenyttesfinansieringsomkostningerneforF5Glånet,dadennefinansieringsmetodeerkonkluG deretsomværendedenmestgunstigefordetgivneforældrekøb,jf.afsnit5. Afdragetmedtagesførstsenere,dadetteikkekantrækkesfraskat. Kolonne&7:&Betalinger&før&skat& Betalingerførskaterdækningsbidragetfratrukketdeløbendefinansieringsomkostninger. (6.22) Betalinger før skat = DB t FLF t Iår0og6erbeløbettilsvarendeinvesteringen+købsGogsalgsomkostninger. Kolonne&8:&Skattepligtig&indkomst& Skattepligtigindkomsteriår1G5tilsvarendebetalingerførskat. Iår1kanderkunopnåsskattefradragforkøbsomkostningerne,hvorforinvesteringenikkeeren delafdenskattepligtigeindkomst. Iår6udregnesdenskattepligtigeindkomstpåfølgendevisjf.afsnit5: & & (6.23) & & Skattepligtig indkomst t=6 = ( Investering t=1 + Købsomkostninger + ( 10.000 4) + Investering t=6 ) Dermed Skattepligtig indkomst t=6 = 1.895.000 63.378 40.000 + 2.556.694 Skattepligtig indkomst t=6 = 558.317 ( ) & Kolonne&9:&Skattefradrag& Skattefradragetudregnesjf.afsnit5udfratopskatten.Denneergældendefraår0G5,daderher eksisterernegativfradragsberettigetindkomst. (6.24) Skattefradrag t = Skattepligtig indkomst t skattesats Denneeriår6tilsvarendefradragetforsalgsomkostningerne. Kolonne&10:&Skyldig&kapitalskat& Skyldigskatudregnesjf.afsnit5udfrakapitalskattesatsen.Denneergældendeiår6,efterafG hændelseafforældrekøbet,hvordereksistererenpositivskattepligtigindkomst. Side92of95

Kapitalskattenertilsvarende42afskattepligtigindkomst. & Kolonne&11:&Afdrag&på&RD& AfdragetpårealkredittenertilsvarendedatafraF5GlånetiBilag3. & Kolonne&12:&Betalinger&efter&skat,&salg&til&tredjepart& Forår0G5kanbetalingerefterskatudregnespåfølgendevis: (6.26) Betalinger efter skat t=1 5 = Skattepligtig indkomst + Skattefradrag + Afdrag Dennekolonneviserdetsamledecashflowideenkelteår.BetalingerefterskatforsalgetafforG ældrekøbettilentredjepartkanudregnessomfølger: (6.27) Betalinger efter skat t=6 = Betalinger før skat t=6 + skattefradrag t=6 + skyldig kapitalskat t=6 + afdrag på RD t=1 5 Dermed Betalinger efter skat t=6 = 2.535.165 +12.014 234.493+ 220.492 Betalinger efter skat t=6 = 2.533.176,74 kr. & & & & & & & & & & & & & & & Side93of95

& Metode&til&udregning&af&betalingsstrømme&for&lejelejlighed& Kolonne&1:&&Købs3&og&opsigelsesomkostninger& Købsomkostningerneerudregnetpåfølgendevis: (6.28) Salgsomkostningerneerfremskrevetmeddenitidligereafsnitbestemteinflationsratepå2for5 år,dapengestrømmenfinderstedprimoår6. Købsomkostninger = Depositum + forudbetalt husleje Dermed Købsomkostninger = 27.000 + 27.000 Købsomkostninger = 54.000 kr. Opsigelsesomkostninger = Re noveringsomkostninger ( 1+ inflationsraten) t + Forudbetalt leje (6.29) & Dermed Opsigelsesomkostninger = 12.000 ( 1+ 2 ) 5 + 27.000 Opsigelsesomkostninger = 13.751 kr. Kolonne&2:&Indbetaling&fra&barn& Indbetalingernefrabarneterudregnetsomfølger: (6.30) Indbetaling fra barn = Årlig indbetaling ( 1+inflationsraten) t Kolonne&3:&& Denårligehuslejeerudregnetsomfølger: (6.31) Årlig husleje = Månedlig husleje 12 måneder 1+ inflationsrate Kolonne&4:&Betalinger&til&lejelejlighed&i&alt& (6.32) ( ) n Betalinger til lejelejlighed i alt = Købs og opsigelsesomkostninger + indbetaling fra årlig husleje Side94of95

BILAG&11:&Goal&Seek& Kilde:Egentilvirkning. Side95of95