Fremgangsmåde ved overdragelse af andelslejligheder (boliger) i AB Randborg Under henvisning til vedtægternes 14-18. Bente Naver Ejendomsrådgivning og -administration ApS. Ejendomsmægler/valuar og administrator MED Røgerupvej 4 DK 4050 Skibby Telefon +45 36 44 11 74 CVR 36 02 68 47 E-mail info@naveradmin.dk Web www.naveradmin.dk Revideret 07.07.2016 af administrator Ej 1008 Information og aktiviteter Hvem kan man sælge til Når en andelshaver ønsker at sælge sin andelslejlighed, kan dette ske til personer, der er beslægtet i lige op- eller nedstigende linie eller som i mindst 2 år har haft fælles husstand med andelshaveren - og ellers i følgende prioriteret rækkefølge: Bytning af bolig Andelslejligheden kan overdrages i forbindelse med bytning af bolig, såvel internt i ejendommen som eksternt. Bestyrelsen kan modsætte sig bytte, hvis lejligheden derved bliver beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, eller hvis bestyrelsen har en formodning om, at den fraflyttende andelshaver (sælger) ikke reelt vil overtage den nyerhvervede bolig eller har formodning om, at der betales penge under bordet til den fraflyttende andelshaver (sælger) - eller i øvrigt har en rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte. Hvis salg sker ved bytte, skal den fraflyttende andelshaver (sælger) udfærdige en bytteattest til bestyrelsen, hvori bl.a. udbedes dokumentation for bytteaccept fra modpart, ny folkeregisteradresse, underskrevet købsaftale påført handelsværdi og/eller underskrevet andelsbevis påført handelsværdi (afhængig af hvad der ønsket byttet til), samt dokumentation for evt. merbetaling, slutseddel samt dokumentation for, at der er sket en faktisk betaling af depositum, andel eller ved køb udbetaling for den beboelse, der flyttes til. Bytteattesten incl. krævet dokumentation er en forudsætning for, at den tilflyttende andelshaver (køber) kan få overdraget sit andelsbevis og dermed indtræde som medlem af foreningen. Til andre andelshavere Hvis salg ej heller sker ved bytte, kan salg ske til andre, idet interne andelshavere dog har fortrinsret. Internt opslag Hvis salg ønskes til andre, skal der ske opslag over en 4-ugers periode til internt udbud i begge opgange til den pris, der ønskes solgt til, dog maks. den højest tilladte salgspris med tillæg af eventuelle forbedringer hhv. fradrag for mangler. Andelshaveren skal henvende sig til bestyrelsens formand for oplysning om, hvem fra bestyrelsen, der skal være kontaktperson i forbindelse med salget, hvorefter opslag udarbejdes i samarbejde med administrator. Henvendelse om ønske om køb skal ske til andelshaveren, bestyrelsens formand og administrator. Den interesserede køber skal kunne dokumentere sin henvendelse. Aftale om bytning indgået Bytteattest med dokumentation afleveret til bestyrelsen Kontaktet formanden for bestyrelsen vedr. opslag om internt udbud Opslået internt AB Randborg (Ej 1008) - Version 1.1. Side 1 af 7
Salg til andre Ønsker ingen intern andelshaver at købe andelen, kan andelshaveren sælge til andre interesserede - enten selv eller via ejendomsmægler. Skulle en andelshaver have gjort opmærksom på sin interesse for den andel, der er sat til salg, og sælger modtager et acceptabelt bud, der er under den pris, lejligheden har været udbudt til internt salg, da skal den interesserede andelshaver have mulighed for at acceptere lejligheden til den pris, der er budt. Denne frist udløber en uge efter, at den interesserede andelshaver er blevet gjort skriftligt og dokumenterbart (kvitteret e-mail, anbefalet brev eller lignende) opmærksom på det bud, sælger har modtaget. Inden for denne uge skal der ligge en skriftlig accept fra den interesserede andelshaver samt en skriftlig garanti fra dennes bank, som viser, at den interesserede andelshaver har mulighed for at købe lejligheden. En accept af salgsprisen under denne klausul, skal anses som værende en bindende accept, dog under hensyntagen til lovens fortrydelsesret. Bestyrelsen kan modsætte sig et salg, hvis lejligheden derved vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum. Godkendelse af ny andelshaver Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Hvis ny andelshaver ikke kan godkendes, skal bestyrelsen afgive skriftlig begrundelse herom senest 1 uge efter, at bestyrelsen har modtaget meddelelse om, hvem der indstilles. Vurdering af andelslejligheden Når man ønsker at sælge sin lejlighed, skal der - uanset hvem man sælger til - som det første foretages en vurdering af eventuelle fejl og forbedringer. Denne vurdering skal rekvireres skriftligt hos administrator, gerne pr. e-mail på adressen info@naveradmin.dk. Efter aftale med bestyrelsen forestår administrator vurderingen. Rekvirering skal ske gerne min. 2 måneder før den forventede overtagelsesdag og kan normalt forventes udført indenfor 1-2 uger efter bestillingen. Vurderingen og udarbejdelse af vurderingsrapport sker for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter vurderingen er foretaget, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Ved besigtigelsen skal der foreligge en liste over de forbedringer, der er udført i lejligheden, vedlagt dokumentation for udgifterne. Til brug herfor anvendes administrators hjælpeskema (Excel), som kan rekvireres samtidig med bestilling af vurderingen. Hvis der er arbejder, som er udført af ejeren selv, skal der foreligge en fortegnelse over, hvilke arbejder, der er tale om, og hvor mange timer ejeren skønner, at en fagmand ville være om disse arbejder. Dette skøn er dog ikke bindende for, hvor mange timer, vurderingsmanden godkender. Hvis der ikke er sket forbedringer i lejligheden, vedrører synet alene lejlighedens vedligeholdelsesstand og en vurdering af, om der skal ske fradrag i den anledning. Desuden skal oplyses ønsket overtagelsesdag og forventet salgspris, hvis denne er lavere end den maksimale pris. Vurdering bestilt Vurdering foretaget Modtaget vurderingsrapport AB Randborg (Ej 1008) - Version 1.1. Side 2 af 7
Endvidere skal der oplyses et telefonnummer, der kan anvendes i dagtimerne til brug for aftale om vurderingsmandens besigtigelse af lejligheden. El- og VVS-tjek Der skal udarbejdes et El- og VVS-tjek af autoriserede håndværkere. Rapporterne udarbejdes for sælgers regning. Sælger kan selv afgøre, om vedkommende selv vil bestille disse rapporter, eller om administrator skal bestille de to tjek hos en af administrators samarbejdspartnere. Hvis arbejdet udføres af en af administrators samarbejdspartnere, sendes regning derfor til administrator, og beløbet forfalder til betaling 3 mdr. efter udført arbejde. Hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Hvis der ikke er HFI-/HPFI-relæ, skal HPFI-relæ monteres inden salg. Når vurderingen og El- og VVS-tjek foreligger Hvis der ikke indenfor den fastsatte frist på 4 uger findes interne købere, kan andelshaveren nu udbyde lejligheden til eksterne købere. Først når der foreligger en vurdering, er det hensigtsmæssigt, at andelslejligheden annonceres til salg. Det er ikke et ubetinget krav, at evt. El- og VVS-tjek foreligger, inden vurderingsrapporten udarbejdes, men ønskeligt, idet man derved undgår forbehold for disse rapporter. Nøgleoplysningsskemaer I henhold til lovgivningen skal nøgleoplysningsskema 1 og 2 udarbejdes og udleveres til køber inden første underskrift. Iflg. lovgivningen skal disse udarbejdes indenfor 2 uger efter, at vurderingsrapporten foreligger. Nøgleoplysningsskema 1 omhandler oplysninger om ejendommen, herunder grundlæggende oplysninger, oplysninger om driften, om byggeteknik og vedligeholdelse samt om ejendommens finansiering og foreningens økonomi, mens nøgleoplysningsskema 2 omhandler specifikke nøgletal om den pågældende andelslejlighe Disse skemaer udarbejdes af administrator for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter udarbejdelsen, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Når en køber er fundet udarbejdelse af overdragelsesaftalen Når køber er fundet, skal administrator udarbejde en overdragelsesaftale. Arbejdet forbundet dermed afhænger af, om salget er sket via ejendomsmægler. Det er som udgangspunkt sælger, der fastlægger overtagelsesdagen, men den kan alene fastsættes til 1. eller 15. i en måne Inden udarbejdelse af overdragelsesaftale, undersøger administrator Andelsboligbogen for tinglyst gæld i andelen til sikring af, at det kan forventes, at gælden kan dækkes af salgsprisen. Sælger betaler gebyr for indhentelse af oplysning fra andelsboligbogen. Gebyret fratrækkes ved afregningen. Sælger skal desuden fremsende sit andelsbevis til administrator, med mindre det er udleveret til administrator i forbindelse med vurderingen. Overdragelsesaftalen kan normalt forventes udarbejdet indenfor 2 uger og fremsendes sædvanligvis til elektronisk underskrift med NemID af parterne - sælger, køber og bestyrelsen. Når alle parter har underskrevet overdragelsesaftalen, modtager parterne kopi af den underskrevne aftale. Bestilt El- og VVS-tjek Modtaget El-tjek Modtaget VVS-tjek Interesseret andelshavers frist udløber Annonceret til salg Modtaget nøgleoplysningsskema 1 Modtaget nøgleoplysningsskema 2 Fremsendt andelsbevis til administrator AB Randborg (Ej 1008) - Version 1.1. Side 3 af 7
Hvis der ikke medvirker mægler Nøgleoplysningsskemaerne skal være udleveret til køber, inden overdragelsesaftale underskrives. Administrator sørger for, at dette overholdes. Sælger skal sende alle nødvendige oplysninger til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale til administrator. Skema, som skal udfyldes i den forbindelse, kan rekvireres hos administrator. Sælger skal desuden udlevere dokumenter til køber, jf. det efterfølgende afsnit 'Dokumenter til køber'. Hvis køber beder om yderligere oplysninger, må sælger rekvirere en administratorbesvarelse herfra. Hvis der først er afgivet en administratorbesvarelse, besvarer administrator uden beregning eventuelle yderligere spørgsmål fra køber og dennes rådgiver, men indtil afgivelse af en administratorbesvarelse, besvarer administrator ikke diverse spørgsmål fra køber eller dennes rådgiver. Det skal ses i lyset af, at svarene på købernes spørgsmål jo afklares af ejendomsmægleren, hvis en sådan medvirker, men når der ikke medvirker ejendomsmægler, kan administrator ikke påtage sig at varetage en sådan formidlingsrolle uden beregning. Hvis der medvirker mægler Ejendomsmægleren informerer administrator om, at der skal udarbejdes en overdragelsesaftale. Skema til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale skal ikke udfyldes, idet der i så tilfælde i stedet foreligger en købsaftale, som ejendomsmægleren har udarbejdet. Desuden rekvirerer ejendomsmægleren selv en administratorbesvarelse hos administrator. Uanset der medvirker mægler eller ej Køber betaler berigtigelsesgebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftalen inkl. udarbejdelse af overdragelsespåtegning på andelsbevis. Rekvireret skema hos administrator Returneret udfyldt skema til administrator Underskrevet overdragelsesaftale Modtaget kopi af underskrevet overdragelsesaftale Normalt kan en overdragelsesaftale ikke forventes udarbejdet betids, hvis der er mindre end 10 arbejdsdage til deponeringsfristen indtræffer. Der kan dog evt. mod betaling af et ekspresgebyr ske en hurtigere ekspedition. Sælger skal være opmærksom på, at hvis salget senere trækkes tilbage, skal sælger betale et gebyr for allerede udført arbejde og desuden betale for allerede udførte rapporter. Dokumenter til køber Inden køber underskriver købsaftalen hhv. overdragelsesaftalen, når der ikke medvirker mægler, skal køber have udleveret regnskab, budget, vedtægter, referat af sidste generalforsamling og eventuel(le) efterfølgende ekstraordinær(e) generalforsamling(er), evt. tilstandsrapport, energimærke og denne forretningsgang for overdragelse, som alle kan udskrives via administrators hjemmeside www.naveradmin.dk. Derudover tillige vurderingsrapport, nøgleoplysningsskemaer samt El-tjek og VVS-tjek. Udleveringspligten påhviler sælger. Administrator sikrer dokumentation for udleveringen i forbindelse med overdragelsesaftalen. Fortrydelsesret Køber har en fortrydelsesret på 6 hverdage efter modtagelse af sælgers accept. Fortrydelsesfrist starter Hvis der medvirker mægler, starter fortrydelsesfristen, når køber er underrettet om, at sælger har underskrevet købsaftalen. AB Randborg (Ej 1008) - Version 1.1. Side 4 af 7
Hvis der ikke medvirker mægler, får køber besked om tidspunktet for fortrydelsesfristens start fra administrator, hvilket sker, når køber og sælger har underskrevet overdragelsesaftalen. Denne dag er dog nr. 0 og tæller derfor ikke me Fortrydelsesfrist udløber ved midnat Handlens øvrige ekspeditioner gennemføres sideløbende med, at fortrydelsesfristen løber. Generalforsamling inden overtagelsesdagen Hvis der efter fortrydelsesrettens udløb og inden overtagelsesdagen afholdes generalforsamling, har køber mulighed for at deltage på denne sammen med sælger, idet sælger ifølge vedtægterne dog ikke har mulighed for at give fuldmagt til køber. Hvis generalforsamling i perioden: Underrettet køber om indkaldelse Sælger skal i så fald underrette køber om indkaldelse til generalforsamling. Salg efter regnskabsårets afslutning før andelskrone foreligger Ved salg i tiden efter regnskabsårets afslutning og før en andelskrone foreligger godkendt, kan køber og sælger indgå aftale om, at prisen skal reguleres op/ned, når den nye andelskrone er godkendt på en generalforsamling. Købesummen Hvis der er mindre end 3 uger til overtagelsesdagen, skal køber deponere hele købesummen samt berigtigelsesgebyret på foreningens bankkonto i Sydbank, reg.nr. 7990, konto nr. 1630289 senest 14 dage før overtagelsesdagen. Hvis der er 3 uger eller derover til overtagelsesdagen, skal køber stille bankgaranti for købesummen senest 1 uge efter aftalens indgåelse, idet garantien skal konverteres til en kontant betaling 14 dage før overtagelsesdagen. Samtidig med købesummen opkræves også første måneds boligafgift m.v. Hvis overtagelsen er 15. i en måned, opkræves en halv måneds boligafgift m.v. Det videre forløb og frigivelse af købesummen Når overdragelsesaftalen er underskrevet af parterne, og handlen således er endelig, indhenter administrator indfrielsesbeløb hos eventuelle panthavere og sørger i så fald for indfrielse deraf, når købesummen frigives. På frigivelsestidspunktet sørger administrator desuden for afregning af foreningens eventuelle tilgodehavende samt afregning til mægler eller banker, som har fået noteret transport. Á conto-afregning Allerede når køber har deponeret købesummen hos foreningen, og sælger er fraflyttet, er det ofte muligt for sælger at få en á conto-afregning på størstedelen af købesummen. En sådan afregning vil først blive brugt til indfrielse af eventuelt eksisterende lån og kan desuden reducere behovet for en udlægskredit (sælgers midlertidige lån hos sit pengeinstitut). Dette kan ofte medføre en ikke uvæsentlig rentebesparelse. Henvendelse herom skal i givet fald ske til foreningens daglige administrator. Anmodning om á contoafregning givet For á conto-afregning betales et ekspeditionsgebyr, som fratrækkes ved endelig afregning af salget. AB Randborg (Ej 1008) - Version 1.1. Side 5 af 7
Mangelsindsigelser Snarest muligt efter overtagelsen skal køber gennemgå lejligheden sammen med bestyrelsen for at konstatere eventuelle mangler ved lejlighedens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med købet. Eventuelle indsigelser for væsentlige mangler skal for at kunne gøres gældende mod sælger, rejses skriftligt overfor formand, sælger og administrator senest 14 dage efter overtagelsesdagen/dispositionsdagen. Hvis køber forlanger prinsnedslag for sådanne eventuelle påtalte mangler, kan tilbageholdes et tilsvarende beløb ved afregning til sælger. Mangler iflg. El- og VVS-tjek skal udbedres af sælger eller dokumenteres udbedret af køber (hvis prisafslag derfor) inden 3 mdr. fra overtagelsen. Hvis der fra købers side bliver gjort mangelsindsigelser gældende, kan der evt. ske á conto-afregning. Dette beror på et skøn i den enkelte handel. Pant i andelen Hvis der er pant i andelen, sker afregningen under forudsætning af, at sælgers pengeinstitut sørger for, at eventuelt ejerpantebrev aflyses eller overdrages til køber. Tilsvarende gælder, at sælgers pengeinstitut skal indestå for, at evt. udlæg i lejligheden slettes. Sælger afkræves et gebyr for afregning overfor eventuelle panthavere. Gebyret fratrækkes ved afregning. Transport i salgsprovenuet Eventuel transport i salgsprovenuet kan ikke noteres, før der er indgået bindende aftale om salg af en andel. Der beregnes gebyr for notering af transport. Gebyret fratrækkes ved afregning. Ingen panthavere Hvis der ikke er panthavere, sker afregningen overfor sælger uden beregning. Når bestyrelsen har godkendt handlen, påføres andelsbeviset en overdragelsespåtegning og sendes til køber. Det er alene selve det oprindelige andelsindskud, som fremgår af andelsbeviset og aldrig købesummen. Købesummen fremgår af overdragelsesaftalen. På overtagelsesdagen Senest på overtagelsesdagen sørger parterne i forening for aflæsning vedrørende el og gas m.v. og sørger for at give forsyningsværkerne meddelelse om ejerskiftet. Samtidig bestiller administrator flytteaflæsning vedrørende varme, hvilken aflæsning sker for sælgers regning. Ved afregning af købesummen tilbageholdes et rimeligt beløb til slutafregning af forbrug (varme, vand m.v.). Afregning heraf følger ejendommens forbrugsregnskabsår. Der kan også være andre installationer i boligen, hvor der skal meddeles flytning - fx el, telefon, antenneforening, bredbånd, internet, kabel-tv. Disse meddelelser skal sælger sørge for. Hvis sælgers nye adresse ikke tidligere er meddelt administrator, skal dette ske på denne dato. Aflæsning foretaget Meddelelse om ejerskifte til forsyningsselskaber Ny adresse er meddelt til administrator Pantsætning af andelsbeviset Som det er mange bekendt, kan man foretage tinglysning af pantsikkerhed, hvis man optager lån. Dette gør det langt billigere at låne, end hvis man låner uden sikkerhe AB Randborg (Ej 1008) - Version 1.1. Side 6 af 7
Når banken skal have pant i en andelslejlighed, skal der underskrives en erklæring af administrator om ejerforholdet. Sådanne erklæringer afgives af administrator direkte til pengeinstituttet, som fremsender sædvanlige dokumenter til administrator. Honoraret herfor faktureres til pengeinstituttet. Hvis der derimod sker udlæg, opkræves honoraret direkte hos andelshaver. Prisliste For gebyrer og honorarer henvises til prisliste, som kan rekvireres hos administrator via mail til info@naveradmin.dk. AB Randborg (Ej 1008) - Version 1.1. Side 7 af 7