ERHVERVSLEJEKONTRAKT Undertegnede Haderslev Andels Boligforening Varbergvej 63 6100 Haderslev (i det følgende kaldet udlejeren) og Haderslev Kommune Gåskærgade 26 6100 Haderslev (i det følgende kaldet lejeren) indgår herved følgende lejekontrakt: Det lejede 1 Lejemålet er beliggende i blok 12, 13 og 14 i udlejers ejendom, beliggende Varbergvej 7 23, 6100 Haderslev, der er under matrikulær opdeling i ejerlejligheder. Lejemålet omfatter servicearealer beliggende i en af de opdelte ejerlejligheder, idet servicearealerne indledningsvis er fordelt på følgende: Kildebakken 534 m 2 Daghjem 629 m 2 Træningsarealer 716 m 2 Distriktsgrupper 1073 m 2 Kantine 128 m 2 Areal i alt 3080 m 2 Lejer har i forbindelse med lejemålets indgåelse modtaget bygningstegninger af 8/9 2006 fra Arkitektfirmaet C. F. Møller A/S med nærmere angivelse af servicearealernes beliggenhed og areal (bilag 1).
Når igangværende matrikulær opdeling af ejendommen Varbergparken 7 23, 6100 Haderslev i ejerlejligheder er afsluttet, påføres lejekontrakten oplysning om matr.nr. og fordelingstal mellem ejerlejlighederne. Indretning og udstyr Lejemålet, der er opført af udlejer efter aftale med lejer og indrettet som servicearealer til specialboliger, overtages, som det er og forefindes og som beset af lejer. 2 Lejer erklærer ved underskrivelsen af nærværende lejekontrakt at være fuldt bekendt med planerne for lejemålet, herunder lejemålets planlagte indretning i henhold til udleverede bygningstegninger (bilag 1) og inventarliste (bilag 2). Lejer kan forbeholde sig mangler ved det lejede såfremt det lejede afviger fra det i bygningstegningerne (bilag 1) og inventarliste (bilag 2) beskrevne. I forbindelse med indflytningen udarbejder udlejeren under lejerens medvirken en indflytningsrapport. Det påhviler udlejer at indkalde lejer til denne besigtigelse. Lejer må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i Erhvervslejelovens 37-39 nævnte. Anvendelse 3 Det lejede skal anvendes til servicearealer i tilknytning til de på ejendommen af udlejer etablerede specialboliger. Servicearealerne etableres med indretning som daghjem, hjemmeplejefunktioner og træningsarealer, og servicearealerne må ikke, uden udlejers skriftlige samtykke, anvendes til andet formål. Dog er lejer berettiget til at benytte det lejede til andre lignende kommunale formål. Efter lejemålets ikrafttræden er lejeren ansvarlig for, at den i det lejede, udøvede virksomhed ikke er i strid med offentlige vedtægters forskrifter, herunder forskrifter af miljømæssig art, ligesom lejeren ikke må anvende det lejede på en sådan måde, at dette gennem støv, lysvirkninger, rystelser eller på anden måde er til gene for benyttelsen af omgivende arealer og/eller bygninger. Udlejer bærer således hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af lejemålet. Eventuelle myndighedskrav i anledning af lejers brug af det lejede er udlejer uvedkommende. Lejer har pligt til at drage omsorg for, at såvel de i lejers virksomhed ansatte personer, som andre, der af lejer får adgang til det lejede, omgås forsvarligt med det lejede. Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade, som lejer eller dennes repræsentanter, herunder f.eks. kunder og leverandører, påfører det lejede udover normal slidtage. Opstilling af vaskemaskine 4
Det er særskilt mellem parterne aftalt, at udlejer til brug for beboerne i specialboligerne vederlagsfrit har ret til at opstille vaskemaskine og tørretumbler i et af servicearealernes rum, som vist på bygningstegningerne (bilag 1). Enhver udgift til vedligeholdelse af den af udlejer opstillede vaskemaskine og tørretumbler påhviler udlejer. Fællesarealer 5 Lejer har adgang til at benytte de til ejerlejlighederne tilknyttede fællesarealer i form af adgangsveje, parkeringspladser, have, elevator m.m. For så vidt angår benyttelsen af sansehaven er denne dog begrænset til daghjemmets brugere, der kan benytte denne sammen med specialboligernes beboere. Ikrafttrædelse 6 Lejemålet overtages af lejer den 1. december 2008. Ikrafttrædelsestidspunkterne er fastsat på baggrund af de ved lejekontraktens underskrivelse foreliggende oplysninger om afleveringsdato for ombygningsarbejdernes udførelse, og det er mellem parterne aftalt, at ikrafttrædelsestidspunktet kan ændres af udlejer, såfremt ombygningsarbejderne afsluttes tidligere eller senere end forventet. Dispositionsret 7 Det er mellem parterne aftalt, at lejer den 1. oktober 2008 opnår dispositionsret over de arealer, der er beliggende i blok 12 og 13. Varighed og opsigelse 8 Lejemålet er fra begge parters side uopsigeligt i 30 år regnet fra lejemålets ikrafttrædelse den 1. december 2008. Efter uopsigelighedsperiodens udløb kan lejemålet fra udlejers og lejers side opsiges med 6 måneders skriftlig varsel til fraflytning den 1. i en måned. Ved opsigelse fra udlejers side har lejer ikke ret til erstatning jfr. Erhvervslejelovens 66. Indskud og depositum 9
Der betales ikke indskud eller depositum. 10 Årlig ydelse Den samlede årlige leje er foreløbigt aftalt til 3.546.334 excl. moms, skriver kroner tre millioner fem hundrede firetiseks tusinde tre hundrede og tretifire 00/100. Den endelige leje fastsættes i overensstemmelse med principperne i lejekontraktens 11, hvorefter lejen fastsættes som omkostningsbestemt balanceleje. Lejen fastsættes endeligt, når endeligt byggeregnskab er godkendt, finansieringen er hjemtaget og endeligt driftsbudget er udarbejdet. Da lejer opnår dispositionsret over en del af arealerne den 1. oktober 2008, er det mellem parterne aftalt, at de meromkostninger, der påløber den godkendte anskaffelsessum i form af yderligere renter, gebyrer m.v. i perioden 1. oktober til 1. december 2008, indgår som udgiftspost i driftsbudgettet, og dermed indgår som en del af den aftalte balanceleje. Den årlige ydelse er ekskl. udgifter til forbrug af vand, varme, el og afledningsafgift, der i henhold til lejekontraktens 14 afregnes mellem udlejer og lejer. Lejen betales månedsvis forud den 1. i hver måned på den af udlejeren anviste måde. Alle krav, som udspringer af denne lejekontrakt eller Erhvervslejeloven er pligtige pengeydelser. Regulering af leje 11 Det lejede er opført efter anvisning med hensyn til udformning og indretning, og lejen er aftalt som en omkostningsbestemt balanceleje, der fastsættes hvert år på grundlag af et driftsbudget fastlagt i henhold til Vejledning om drift af almene boliger m.v. med Haderslev Kommune som tilsynsmyndighed. Regulering af leje kan ske med 3 måneders varsel. Udlejer og lejer har fraskrevet sig retten til at kræve lejen reguleret i henhold til Erhvervslejeloven 13 (markedslejen). Henlæggelser 12 I lejen indgår henlæggelser til almindelig vedligeholdelse og hovedistandsættelse, der indgår som del af udlejers vedligeholdelsesforpligtelse. Lejer kan ikke under lejemålets beståen stille krav om, at henlæggelserne anvendes til bestemte formål, ligesom lejer ikke ved lejemålets ophør har krav på nogen del af de indbetalte beløb. Statstilskud til servicearealer 13
I det omfang udlejer modtager statstilskud til servicearealer i henhold til Lov om Almene Boliger, anvendes det til at nedbringe anskaffelsessummen på servicearealet med. Forbrugsregnskabet 14 Det lejede er forsynet med el, vand, varme og varmt vand. Der er opsat separate målere, der udelukkende omfatter de lejede arealer. Specifikationen omfatter ikke udgiftsarter, der ikke er kendt ved denne indgåelse, hvilke udgifter udlejer derfor tillige senere kan lade indgå i forbrugsregnskabet. Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne foretages 1 gang årligt. Udlejer kan med 6 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabsperioden. Omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder. Varme: Vand: El: Afledningsafgift: Hovedmåler. Afregnes mellem udlejer og lejer. Hovedmåler. Afregnes mellem udlejer og lejer. Hovedmåler: Afregnes mellem udlejer og lejer. Hovedmåler. Afregnes mellem udlejer og lejer ud fra hovedmåler for vand. Ovenstående forbrugsafgifter afregnes på baggrund af forbrugsregnskaber fra forsyningsvirksomhederne. Ren- og vedligehold 15 Alt indvendig renhold af det lejede påhviler lejeren. Udvendig renhold af fælles veje og friarealer m.v. samt snerydning, grusning og saltning i fornødent omfang på adgangsveje til det lejede udføres af udlejer. Enhver indvendig vedligeholdelse, incl. de af lejeren indsatte installationer og anlæg, af det lejede påhviler lejer i det omfang, dette er nødvendigt, for at det lejede kan holdes i en god vedligeholdsmæssig stand svarende til den standard, hvori lejemålet blev overtaget bortset fra almindeligt slid og ælde. Sædvanlig udvendig vedligehold påhviler udlejer. Renhold og vedligeholdelse af såvel indvendige som udvendige fællesarealer såsom fælles trapperum, sikringsrum, fælles gangarealer, haveanlæg m.v. afholdes af ejerforeningen v/udlejer, og således at udgifterne hertil endeligt fordeles mellem lejer og udlejer i overensstemmelse med det for ejerlejlighederne fastsatte fordelingstal, jf. 1. I lejen er indeholdt beløb til udvendig renhold af fælles veje m.v. og renhold og vedligeholdelse af indvendige og udvendige fællesarealer. Se vedlagte driftsbudget (bilag 3).
16 Fremleje, afståelse Lejer har alene ret til afståelse og/eller fremleje af det lejede i det omfang udlejers accept opnås. 17 Tilbagelevering af det lejede ved lejemålets ophør Ved lejemålets ophør forbliver de på ejendommen ved lejemålets begyndelse eksisterende bygninger og disse grund- og nagelfaste tilbehør, og installationer af enhver art er udlejers ejendom. Lejer har dog ret til inden fraflytningsdagen at fjerne alt løsøre og inventar samt tekniske installationer bekostet af lejeren. Lejer er herunder berettiget til at fjerne produktionsudstyr, maskiner m.v., uanset at det pågældende udstyr er fastmonteret på ejendommen. Skader på ejendommen, der opstår som følge af sådan fjernelse, kan udlejer kræve retableret. Ved lejemålets fraflytning kan udlejer kræve, at lejer fjerner produktionsudstyr, maskiner m.v., som er monteret af lejer i det lejede. Ved lejemålets ophør skal lejer senest kl. 12.00 på ophørsdagen tilbagelevere det lejede, med hvad dertil hører i ryddet, rengjort og bortset fra almindeligt slid og ælde, i vedligeholdt stand. Inden tilbageleveringen, foretager lejer og udlejer en fælles besigtigelse af det lejede for fastsættelse af de mangler og udbedringer, som i henhold til ovenstående og den udarbejdede indflytningsrapport skal afhjælpes og udføres. Det påhviler lejer at indkalde udlejer til denne besigtigelse, når lejemålet er ryddet. Lejer er pligtig, at aflevere samtlige nøgler til låse og lignende, herunder også sådanne låse, som lejer selv har installeret. Opfylder det lejede på fraflytningsdagen ikke den stand, som er angivet ovenfor, er udlejer berettiget til at istandsætte det lejede for lejers regning, hvis lejer efter påkrav ikke foretager sådanne istandsættelser. Endvidere kan udlejer kræve betaling for ydelser i henhold til 10, 11 og 12 for den periode, der medgår til istandsættelsen og indtil lejemålet afleveres i kontraktmæssig stand. Moms 18 Da ejendommen er momsregistreret, tillægges lejen samt alle ydelser den til enhver tid gældende momssats. Forsikring 19 Udlejer har via ejerlejlighedsforeningen tegnet sædvanlig brand- og bygningsforsikring. Forsikringen omfatter ikke glas- og kummeforsikring, hvorfor lejer i påkommende fald selv må tegne en sådan.
20 Omkostninger De i forbindelse med nærværende kontrakts oprettelse forbudne omkostninger afholdes af udlejer, medens lejer betaler eventuelle tinglysningsomkostninger samt eventuel egen advokatbistand. Tinglysning 21 Nærværende lejekontrakt kan af lejer kræves tinglyst på ejendommen matr. nr.. Ejerlav, beliggende Varbergvej 7 23, 6100 Haderslev med respekt af de på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse tinglyste pantrettigheder og servitutter. Generelt 22 Lejeren bekræfter ved sin underskrift tillige at have fået udleveret et eksemplar af By- og Boligministeriets checkliste forinden lejekontraktens underskrivelse, at have gennemlæst og overvejet denne nøje, samt at være opfordret til forinden aftalens indgåelse at søge rådgivning hos advokat eller anden lejeretlig sagkyndig, såfremt lejeren ikke selv besidder sådan sagkundskab. Bilag 1.: Bilag 2.: Bilag 3.: Bygningstegninger af 11/11 2008 fra Arkitektfirmaet C. F. Møller A/S Inventarliste By- og Boligministerens checkliste vedr. erhvervslejeloven Haderslev, den 2010 Som udlejer Haderslev Andels Boligforening Som lejer Haderslev Kommune