EF FALKONERHUSET SAG NR. 07.2768.40 MARTS 2010 TILSTANDSRAPPORT
Indhold: Side: 1.0 Rapportens formål... 2 2.0 Kort beskrivelse af ejendommen... 3 3.0 Overordnet konklusion... 5 4.0 Ejendomsoplysninger... 7 5.0... 8 Tag (01):... 9 Kældre og fundamenter (02):... 10 Facader/sokkel (03):... 11 Vinduer (04):... 18 Udvendige døre (05):... 21 Trapper (06):... 22 Porte og gennemgange (07):... 22 Etageadskillelser (08):... 22 Wc/bad (09):... 23 Køkkener (10):... 23 Varmeforsyning (11):... 23 Afløb (12):... 29 Kloak (13):... 30 Vandinstallationer (14):... 31 Gasinstallationer (15):... 32 Ventilation (16):... 32 El-installationer (17):... 34 Øvrige (18):... 34 Private friarealer (19):... 35 Byggeplads/stillads (20):... 36 Løbende årlig vedligeholdelse.... 36 6.0 Øvrige udgifter... 37 6.1 Diverse uforudseelige udgifter... 37 6.2 Teknisk rådgivning... 37 7.0 Tilskud... 38 8.0 Oversigt over overslagspriser... 39 1
1.0 RAPPORTENS FORMÅL Rapportens formål Formålet med denne rapport er at udarbejde et beslutningsgrundlag vedrørende den fremtidige istandsættelse og vedligeholdelse af ejendommen EF Falkonerhuset. Rapporten er udarbejdet på grundlag af vore besigtigelser af ejendommen senest januar 2010. Rapporten indeholder en kortfattet beskrivelse af ejendommen samt en fortegnelse i skemaform over forslag til istandsættelse eller vedligeholdelse af de væsentligste bygningsdele, som det er ejerforeningens fælles opgave/ansvar at vedligeholde og som kan udføres nu eller i fremtiden. Rapporten kan således tjene som grundlag for en prioritering af hvilke arbejder, der bør udføres nu og senere for at ikke ejendommen nedbrydes. Prioriteringen tænkes foretaget af foreningens bestyrelse og administrator i samråd med Peter Jahn & Partnere A/S, således at der herefter kan udarbejdes en egentlig plan over de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i tiden fremover. Hvor der er foreslået istandsættelse/vedligeholdelse af en bygningsdel er foranstaltningen prissat i nugældende priser primo 2010. 2
2.0 KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN Kort beskrivelse af ejendommen Generelt for hele ejendommen omfattende erhvervsdelen og beboelsesdelen: Ejendommen er beliggende på Falkoner Alle 90 i Frederiksberg Kommune. Ejendommen ejes af medlemmerne af EF Falkonerhuset og omfatter dels beboelseslejligheder beliggende på 2, 3, 4, 5, 6. og 7. sal. og en erhvervsdel bestående af butikslokaler i stuen og på 1. sal, samt P-kældre i 2 kælderniveauer. Erhvervsdelen ejes pt. af et selvstændigt 10 mands KS. Der forefindes i ejendommen øvre og nedre kælder, som hovedsaligt tilhører erhvervsdelen, og som anvendes til parkeringskælder og lager for butik. Den del af kælderen, der tilhører beboelsesdelen, anvendes til cykelparkering og pulterrum. Herudover findes fælles arealer såsom, fælles vaskeri, ingeniørgange, nødudgange, varmecentral og ejendomskontor. Ejendommen EF Falkonerhuset administreres af Bente Naver Ejendomsrådgivning. Ejendommen er opført som en karréejendom og ejendommen er beliggende i karréen, der afgrænses af gaderne Falkoner Allé, Rolighedsvej, Falkonergårdsvej og Åboulevarden. Bygningen er opført i beton dels som in situ støbt beton (beton støbt på stedet) og præfabrikerede betonelementer. Den øverste etage, som er udnyttet til beboelse, er udført i lette trækonstruktioner der er trukket tilbage fra den øvrige facade, således at der mod gadesiden er tagterrasser. Erhvervsdelen omfatter endvidere bygning i gården, som omfatter øvre- og nedre kælder samt stueetage. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som via varmecentralen forsyner ejendommens radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand. Ifølge oplysninger fra Frederiksberg Kommune er der ikke planlagt byfornyelsespåbud for den karré hvori ejendommen er beliggende. Ifølge oplysninger fra Frederiksberg Kommune er der ingen verserende sager vedrørende bygningsmangler, ombygningssager eller lignende. Ifølge oplysninger fra Frederiksberg Kommune er der ingen planer om sanering i gården for den karré hvori ejendommen er beliggende. Ifølge oplysninger fra Frederiksberg Kommune er ejendommen ikke tildelt nogen fredningsstatus. Der er ikke facadecensur på ejendommen. 3
Beskrivelse af beboelsesdelen: Kort beskrivelse af ejendommen Den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, omfatter 1 opgang i 7 etager samt en mindre del af øvre og nedre kælder. De 5 normaletager (2.-7. sal.) anvendes i henhold til BBR-ejermeddelse, til 38 stk. beboelseslejemål. Lejlighederne varierer i størrelse, idet de største på 127 m 2 indeholder 3 værelser og de mindste på 68 m 2 indeholder 2 værelser. Alle lejlighederne indeholder køkken og toilet. Taget over den øverste etage er fladt tag beklædt med tagpap, hvor der er etableret en fælles tagterrasse afskærmet med rækværk i stålsøjler- stolper med pressegitter hegn imellem. Et niveau længere nede er der private tagterrasser mod gadesiden. Mod gårdsiden er der svalegang. På en del af taget, beliggende over butikken i 1. sals niveau, er der ligeledes etableret en fælles tagterrasse. Vinduerne er generelt de oprindelige vinduer med koblede rammer, der er fra bygningens opførelse. På 2., 3. og 4. sal er disse vinduer ændret ved indretning af beboelse i tidligere erhvervslokaler på disse etager. Enkelte lejligheder, specielt på 7. sal, har ved egen drift udskiftet til nyere vinduer med termoruder. Der er adgang til gården via ståltrappe-gang på gårdsiden. Gårdbelægningen over parkeringskælderen er i asfalt samt betonfliser og bede med beplantning. Beskrivelse af erhvervsdelen: Erhvervsdelen omfatter bl.a. 1 stk. erhvervslejemål som lejes ud til Kvickly, samt lejemål til Fakta og udlejning af P-kældre. Den del af bygningen, der er beliggende i gården, er ligeledes udført i in situ støbt beton udfyldt med brune mursten og store snedkerpartier imellem betonsøjlerne og betondragerne. Taget er udført som fladt tag med tagpap opbygget på kileskåret isolering. En del af øvre og nedre kælder strækker sig længer ud i gården end bygningen i stueetagen. 4
3.0 OVERORDNET KONKLUSION 5 Overordnet konklusion Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens overordnede stand og funktion er tilfredsstillende, når man tager dens alder og den tids byggeskik og materialevalg i betragtning. For at bevare denne standard bør der indenfor en kortere årrække iværksættes en istandsættelse og beskyttelse af betonkonstruktionerne samt en grundig vedligeholdelse/reparation eller udskiftning af vinduerne. Ejendommen betegnes som værende i varierende stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs. bærende fundamenter, ydervægge, skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i tagkonstruktionen m.v. Der er en del skader på de synlige betonkonstruktioner på facaderne, som i nærmeste fremtid skal istandsættes og beskyttes. Erhvervsdelen har i foråret 2009 iværksat renoveringsarbejder på bærende betonkonstruktioner i kældrene samt på udendørsarealer bag bygningerne. Renoveringen blev færdiggjort november 2009. Der skal udføres en specifik og grundig undersøgelse af de resterende betonkonstruktioner for at afdække nødvendige vedligeholdelsesarbejder på disse konstruktioner Hvad angår de sekundære bygningsdele er standen ligeledes varierende Tagpapbeklædningen med tilhørende inddækninger over 7. sal og over butiksdelen i gården fremstår generelt i god stand. Vinduerne er generelt udført i en mindre god kvalitet træ, og funktionen af vinduerne er for den overvejende del af dem ikke god, da rammerne er store, og det er svært at få et tæt anslag mellem rammer og karm. Med den stand og ringe funktion vinduerne generelt er i, er det vores vurdering, at vinduerne bør udskiftes indenfor en kortere årrække. Gårdfacaden, som omfatter de synlige betonkonstruktioner, er i mindre god stand, da der ses en påbegyndt nedbrydning af betonen. Det er vores vurdering, at konstruktionerne skal istandsættes og beskyttes indenfor en kortere årrække. Gadefacaden, som omfatter de synlige betonkonstruktioner, er i mindre god stand, da der ses en påbegyndt nedbrydning af betonen. Det er vores vurdering, at konstruktionerne skal istandsættes og beskyttes indenfor en kortere årrække. Hvad angår overflader, er hoved- og bitrapper i god stand og fremstår alene med mindre skader i malingen pga. af en tidligere vandskade. Afløbsinstallationer i kælder er udskiftet partielt, men der er stadigvæk en del installationer, som bærer præg af ikke at være vedligeholdte i tilstrækkelig grad. Der er tilstoppede og tærede afløbsinstallationer samt sprinklerrør med overfladetæringer. Udvendige tæringer på installationer vurderes primært at skyldes vandpåvirkninger fra utætheder i etageadskillelse. Der ses dog også indefra kommende tæringer på afløbsinstallationer.
Overordnet konklusion Varmecentral trænger til en gennemgribende oprydning og eftergang af installationer for at sikre forsat optimal funktion. Rutiner for tilbagevendende vedligeholdelsesarbejder bør udarbejdes, hvorved den daglige drift kan forenkles og forbedres. 6
Ejendomsoplysninger 4.0 EJENDOMSOPLYSNINGER Oplysninger iht. BBR-ejermeddelelse af d. 18/12-2008: - Opførelsestidspunkt 1970 - Ejendomsnummer 30878 - Matrikelnummer 14 AO - Bebygget areal for bygningen ca. 2.198 m 2 - Samlet boligareal ca. 3.388 m 2 - Antal beboelseslejligheder 38 stk. - Samlet erhvervsareal ca. 6.855 m 2 - Antal erhvervslejemål 1 stk. Forsikringsforhold: Ejendommen er iht. police nr. 000-1223-1324-0 af d. 3/2-2003 forsikret for følgende forhold i Alm. Brand Forsikring A/S: - Bygningsbrand - Hus- og grundejerforsikring - Insekt- og svampeskadeforsikring - Udvidet rørskadeforsikring - Stikledningsforsikring - Restværdiforsikring - Huslejetabsforsikring - El-skadeforsikring - Glasforsikring - Sanitetsforsikring For detaljerede oplysninger henvises i øvrigt til forsikringspolicen/erne. 7
5.0 TILSTANDSVURDERING I efterfølgende gennemgås den overvejende del af ejendommens bygningsdele med hensyn til: Konstruktion og stand: Den pågældende bygningsdel nævnes, og der gives en karakter for bygningsdelens stand ved anvendelse af nedenstående karakterskala: Karakter: 1, 2 og 3: gives, når bygningsdelen er i almindelig god stand, og der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald, og for at sætte konstruktionerne i acceptabel stand. Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Foranstaltninger: I skemaet nævnes kortfattet hvilke foranstaltninger, der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder, som bør udføres for at bevare ejendommens stand. Prioritet B er de nødvendige arbejder. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand, og som er mere af kosmetiske art. De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i primo 2010. Priser ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. Desuden anføres et tidspunkt for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning under forudsætning af, at de påvirkninger bygningsdelen udsættes for svarer til det normale for området. Forudsætninger for registrering: Registrering af facader er foretaget fra gård, gade, svalegange og vinduer. Registrering af tagdækning inkl. inddækninger, skorstene m.v. er foretaget ved besigtigelse fra den flade del af taget. Der er besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen. 8
Der har under registreringen ikke været foretaget hultagning i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger m.v. Der har under registreringen ikke været adgang til samtlige rum. Vurderingen gælder derfor alene de arealer, hvor besigtigelse har været mulig. Tag (01): Der er tagpapbelægninger på tag over 7. sal samt på bygningerne tilhørende erhvervslejemålet i 1. sal. Tagene er opført som flade tag med beklædning af tagpap, der er udlagt på kileskåret isoleringsmateriale. Tagene fremtræder generelt i god stand. Over erhvervslejemålet er faldet opbygget mod de indvendige tagnedløb. Det er her vigtigt for afvandingen af taget, at tagfladerne til stadighed holdes så rene, at tagnedløbene ikke stopper til, samt at der er bladfang på samtlige tagbrønde. Fælles tagterrasse over beboelse Det vurderes, at tagene med normal løbende vedligeholdelse kan holde ca. 5-10 år alene med mindre løbende reparationer. Det er dog vigtigt, at tagpappen løbende vurderes for at imødekomme eventuelle vandskader pga. defekter i tagpappen. Dette kan f.eks. gøres ved en årlig gennemgang af tagfladerne. Fuger omkring gennemføringer i tagfladen bør ligeledes vurderes hvert år, da fugernes levetid er ca. 5 år. 9
Tag over erhverv med fælles tagterrasse Kældre og fundamenter (02): Fundamenter, kælderydervægge, bærende indervægge, kældernedgange, nedkørsler/køreramper og dæk over øvre kælder (under terræn), er opført som in situ støbt beton med bærende betonsøjler. Herimellem forefindes betonbjælker, der bærer de in situ støbte betongulve. Der er kælder i 2 niveauer, kaldet øvre og nedre kælder. Kælderen tilhører hovedsaligt erhvervslejemålet og anvendes til udlejning af parkeringspladser til private, samt til parkeringspladser til Kvicklys kunder, lagerrum for butik samt andre tilhørende funktioner til butikken. Foreningen råder i den nedre del af kælderen under selve hovedbygningen over rum til varmecentral, teknikrum til pumpearrangement til spildevand og fælles vaskerum. Der er i en mindre del af kælderen indrettet pulterrum til ejerforeningens beboelseslejligheder. Det fælles vaskerum fremtræder i rimelig stand, og der forventes ikke vedligeholdelse udover den almindelige løbende vedligeholdelse, der udføres over driften. 10
I den øvre del af kælderen er der fælles ingeniørgang mod Falkoner Allé, hvor afløb fra faldstammer køkken, bad og tagvand samles og ledes til offentlig kloak. Endvidere er hovedforsyningen af vand- og varmeinstallationer til lejlighederne placeret her. Der er i ingeniørgangen et nedlagt ventilationsanlæg, som tidligere har betjent butikken. Det nedlagte anlægs placering gør, at det er svært at komme til de installationer, der er i brug, samt at servicere og passe disse. De installationer, herunder hovedsaligt ventilation med tilhørende el-installationer, der ikke er i brug, bør fjernes for at skabe et bedre overblik over de installationer, der er i brug. En oprydning i ingeniørgangen, for fjernelse af nedlagte installationer, forventes at kunne udføres for ca. kr. 30-50.000 ekskl. moms alt afhængig af hvor langt ind i bygningen de nedlagt installationer strækker sig, og i hvilket omfang der efterfølgende skal retableres i vægge, gulve mv. Mod gadesiden er der lyskasser/ventilationsskakte, hvor der er problemer med indtrængende vand, der skylle grus med ind i bygningen. Der er foretaget nødtørftig opsætning af zinkkasse indvendigt i kælderen for at lede vandet videre til faldstamme, og for at sorterer gruset fra. En forbedring af denne nødtørftige løsning kunne være, at udforme opsamlingskassen med sandfang, så grus og andet materiale ikke ledes over i faldstammen, og så gruset kan fjernes løbende, uden at opsamlingskassen stopper til. Facader/sokkel (03): Beboelsesbygningen er opført med bærende konstruktioner i beton med in situ støbte søjler, bjælker og dæk. Mod gård- og gadeside er der udført udkragede konstruktioner, der fungerer som svalegane mod gårdsiden og som terrasser mod gadesiden. Trapper i bygningerne er ligeledes i beton med overflade i sort terrazzo. Mellem betonsøjlerne mod gård og gadeside er der snedkerpartier. Beboelsesbygningen mod gårdsiden: De udkragede betonsvalegange fremtræder med nedbrudte overflader og med mange mindre revner og forket fald mod afløb for afvanding. De store defekter omkring afløbene gør, at store mængder vand kan trænge ned i betonen og fremskynde en nedbrydning af betonen. 11
Udsnit af facade mod gårdside ved tagterrasse Der bør foretages en udbedring af betonkonstruktionerne. Denne bør omfatte en totalafrensning af overfladerne ved hedvandsafrensning/sandblæsning. Herefter udbedres skaderne på betonen, hvor defekt beton fjernes ind til ren og klingende beton, armeringsjern afrenses og rustbeskyttes. Der suppleres med nye armeringsjern, hvor disse er så defekte, at en udbedring ikke er mulig. Afløb for overfladeafvanding udskiftes, og der tilstøbes med et egnet betonrenoveringssystem. Når alle betonskader er udbedret etableres der korrekt fald mod afløb, og der afsluttes med en overflademembran, der sikrer, at betonkonstruktionerne holdes frie for vand. Forkanter og undersider af betonkonstruktionerne overfladebehandles med en betonfilts, der sikrer et ensartet pænt udseende efter udbedring af betonskader samtidig med at konstruktionerne sikres mod nedbrydning. 12
Udbedret altangang mod gårdsiden En udbedring af betonskader på altangange mod gårdsiden, ekskl. erhvervslejemålet, forventes at kunne udføres for ca. kr. 2.200.000 ekskl. moms og stilladsudgifter. Foreningen har i 2009 foretaget en istandsættelse af den nederste betonsvalegang mod gårdsiden. Der er sikret korrekt fald mod afløb ved udlægning af nyt afretningslag afsluttet med en overflademembran. Omkostningen ved dette arbejde har beløbet sig til ca. kr. 130.000 ekskl. moms. Foreningen har oplyst, at det er ønsket at forsætte denne vedligeholdelsesmetode på de øvrige altangange. Beboelsesbygningen mod gadesiden: Den øverste etage på beboelsesbygningen er trukket tilbage fra den øvrige facade mod gadesiden, hvor der er etableret tagterrasser. Facaderne er her opbygget at lette trækonstruktioner, hvor der er monteret eternitplader eller træbeklædning. Den oprindelige overflade er betonfliser, der afvander i rende ved facade. Rækværker er i galvaniseret stål, der er malerbehandlet. Enkelte beboerne har efterfølgende monteret trægulv ovenpå flisebelægningen. Mellem de enkelte terrasser er der opsat træskillevægge med 1 på 2 beklædning, der er malerbehandlet i forskellig farver. Over facaden på 7. sals boligerne er der monteret baldakin i stål og træ. Terrasserne fremstår i varierende stand og enkelte terrasser fremstår med mange begroninger på fliser, som kan være med til at stoppe afvandingen. Terrasserne bør holdes rene, så der ikke sker tilstopning af tagnedløb. Afrensning af terrasseoverflader påhviler den enkelte beboer. 13
Privat tagterrasse mod gadeside Træværket på baldakinen fremstår med nedbrudt malingslag og bør malervedligeholdes snarest muligt for at sikre, at træet ikke nedbrydes. Dette arbejde forventes at kunne udføres for ca. kr. 30.000 ekskl. moms og ekskl. eventuel udskiftning af defekt træværk. Alternativt kan træbaldakinen fjernes efter forudgående godkendelse hos kommunen. De udkragede betonkonstruktioner mod gadesiden fremtræder i rimelig god stand. Der ses dog flere revner i betonen, som skal udbedres inden de bliver til større skader. Overflader er påført en form for membran, der tilsyneladende forsat beskytter betonkonstruktionerne. 14
En udbedring af betonkonstruktionerne bør omfatte demontering af rækværker og en totalafrensning af overfladerne ved hedvandsafrensning/sandblæsning. Herefter udbedres skaderne på betonen, hvor defekt beton fjernes ind til ren og klingende beton, armeringsjerns afrenses og rustbeskyttes. Der suppleres med nye armeringsjern, hvor disse er så defekte, at en udbedring ikke er mulig. Der tilstøbes med et egnet betonrenoveringssystem. Der afsluttes med en overflademembran der sikrer, at betonkonstruktionerne holdes frie for vand. Forkanter og undersider af betonkonstruktionerne overfladebehandles med en betonfilts der sikrer et ensartet pænt udseende efter udbedring af betonskader, samtidigt med at konstruktionerne sikres mod nedbrydning. Revner i betonaltan mod gadeside En udbedring af betonskader mod gadesiden ekskl. erhvervslejemålet forventes at kunne udføres for ca. kr. 1.300.000 ekskl. moms og stilladsudgifter. Foreningen har i 2009 foretaget en istandsættelse af den nederste betonsvalegang mod gårdsiden. Der er sikret korrekt fald mod afløb ved udlægning af nyt afretningslag afsluttet med en overflademembran. Omkostningen ved dette arbejde har beløbet sig til ca. kr. 130.000 ekskl. moms. Foreningen har oplyst, at det er ønsket at forsætte denne vedligeholdelsesmetode mod gadesiden. 15
Erhvervslejemålet mod gårdsiden: Erhvervslejemålet mod gårdsiden i 1. etage er ligeledes opbygget i in situ støbt beton i søjle og bjælkesystem med pladestøbt beton imellem. Mellem søjler og bjælker er monteret snedkerpartier eller foretaget udmuring med brune mursten. Erhvervsbygning mod gårdside På hjørnet af bygningen er der sket en større udskridning af murværket. Dette bør snarest muligt udbedres for at forhindre yderligere udskridning af murværket, samt for at genetablerer murværket, som en tæt og hel flade, hvor der ikke kan trænge vand ind i konstruktionen. 16
Muret søjle på hjørne hvor murværket er skredet ud Der ses alene mindre overfladeskader på betonsøjler og bjælker, som bør udbedres for at genetablerer overfladen, så yderligere nedbrydning af beton og armeringsjern undgås. En udbedring af betonskader samt eftergang af murværket forventes at kunne udføres for ca. kr. 100.000 ekskl. moms og stilladsudgifter. 17
Vinduer (04): I den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, forefindes generelt de oprindelige trævinduer med koblede rammer forsynet med termoruder på den indvendige side og et lag glas på den udvendige side. Vinduerne åbnes over midten lodret og kan åbnes ca. 160. Trævinduerne fremstår generelt i mindre god stand. Malingslaget er de fleste steder nedbrudt, og træet fremstår nedbrudt i overfladen. Flere steder er træet rådnet helt væk. Vinduernes størrelse og funktion gør også, at vinduerne generelt er utætte i overgangen mellem karm og ramme. Nedbrudt træværk på vinduesparti mod gårdsiden 18
Med den ringe kvalitet vinduerne har, er det vores vurdering, at en istandsættelse af vinduerne vil være omkostningstung i forhold til det forventelige resultat, samt at vinduerne selv efter en grundig istandsættelse ikke vil kunne fungere optimalt. Vinduespartierne bør derfor på sigt udskiftes til f.eks. nye trævinduer med udvendig skal af malerbehandlet aluminium. Dels for en bedre funktion af vinduerne og dels for en bedre komfort ved, at glasset i vinduerne er energiruder, hvilket betyder mindre kuldenedfald foran vinduerne og at vinduerne er tætte, hvilket betyder en besparelse på varmeregningen. Såfremt der vælges trævinduer med udvendig skal af malerbehandlet aluminium, vil der også være store udgifter sparet i forhold til den fremtidige udvendige vedligeholdelse af vinduerne, da den malerbehandlede aluminium alene skal rengøres og ikke malerbehandles hvert 5-7 år som traditionelle trævinduer. Vinduespartier mod gadesiden Vinduer på den øverste etage er en blanding af nyere træ/aluvinduer og nyere trævinduer, som en enkelt beboer selv har isat. 19
Nyere trævinduespartier og klinkbeklædning på de lette facader mod gade på øverste etage Nyere træ/alu vinduer og beklædning i eternit på øverste etage mod gade En udskiftning af vinduer og altandøre mod gårdsiden forventes at kunne udføres for ca. kr. 1.100.000 ekskl. moms og stillads. En udskiftning af vinduer og altandøre mod gadesiden forventes at kunne udføres for ca. kr. 1.000.000 ekskl. moms og stillads. Såfremt der ikke foretages udskiftning af vinduer og døre er det forventningen, at den løbende vedligeholdelse og reparation kan udføres for ca. kr. 50.000 ekskl. moms pr. år indtil der foretages en udskiftning. 20
Udvendige døre (05): Udvendige døre er i rimelig god stand og skal ikke istandsættes ud over almindelig løbende vedligeholdelse af dørpumper, låse, porttelefon m.v. Der er enkelte steder, hvor der er påbegyndt en montering af vinduer over de eksisterende døre mod gårdsiden. Arbejdet er under udførelse og færdiggøres over den almindelige løbende drift. Nyere vindue over dør mod trapperum Udvendige døre ved trappeopgange til svalegang mod gårdside 21
Trapper (06): Trapperne er udført som betonelementtrapper med sort terrazzobelægning. Vægge i trapperum er pudsede og malede. Trapperummene er generelt i god stand. Der ses enkelte mindre revner i terrazzobelægningen og mindre afskallinger på enkelte vægstykker. Arbejdet forventes udført over den almindelige løbende vedligeholdelse. Vandskade/udbulet maling på bitrapper forventes udbedret over den almindelige løbende drift. Det vurderes ikke, at der skal ofres beløb ud over den almindelige løbende vedligeholdelse på trapperummene. Trapperne er forsynet med elevatorer, som for nylig er opgraderet til at overholde de nye krav om døre i elevatorstole, belysning, 2-vejs kommunikation m.v. Der forventes ikke omkostninger udover løbende almindelige løbende vedligeholdelse og tilsyn. Porte og gennemgange (07): Der er ingen egentlig portgennemgang til gården. Der er adgang til kældrene ad nedkørselsrampe fra Falkoner Allé og fra Falkonergårdsvej. Fra Falkonergårdsvej er der direkte adgang til gårdanlægget. Etageadskillelser (08): Etageadskillelserne er opført i insitustøbt beton, der spænder mellem de bærende bjælker, som overgiver lasten til betonsøjlerne, der er beklædt med parketgulvbrædder og som på undersiden blot er malet. Etageadskillelserne er generelt i god stand, og der forventes ikke udgifter ud den almindelige løbende vedligeholdelse. 22
Wc/bad (09): Alle lejligheder har eget toilet og bad. I de besigtigede lejligheder fremstår de i rimelig god stand. Nogle lejligheder har efterfølgende moderniseret badeværelserne individuelt. Beboerne kan fremover efter behov modernisere deres badeværelser som en individuel forbedring af lejligheden. Vedligeholdelsen af wc/bad påhviler den enkelte beboer. Køkkener (10): Alle lejligheder er forsynet med køkken i varierende stand og udformning. Nogle lejligheder har nyere køkkener, med nye skabselementer og gulvbelægning, 380/400V fremført til komfur m.v. Det anbefales, at beboerne også her efter behov moderniserer køkkenerne som en individuel forbedring af lejligheden. Vedligeholdelsen af køkkenerne påhviler den enkelte beboer. Varmeforsyning (11): Erhverv og boliger opvarmes ved centralvarmeanlæg, baseret på fjernvarme. Rumtemperatur i varmecentralen er unødigt højt. Dette skyldes delvist uisolerede rør, uisolerede ventiler, snavssamlere, flanger på ventiler og pumper samt manglende isoleringskappe på mandedæksel på varmtvandsbeholder. Eksisterende isoleringskapper for ventiler m.v. er ikke blevet udskiftet i forbindelse med udskiftning af komponenter, hvorfor kapper ikke i alle tilfælde passer mere. Efterisolering af komponenter i varmecentralen forventes at beløbe sig til ca. kr. 15-20.000 ekskl. moms. 23
Blandesløjfe i varmecentralen. Fjernvarme (primærside): Aktuel temperatur for primærside (fjernvarme forsyningens fremløb) er på besigtigelsestidspunktet FVF = 86 grader (temperatur aflæst på energimåler). Fjernvarme fremløbstemperatur varierer med årstiden med temperatur mellem 70-100 grader. Aktuel returtemperatur for primærside (fjervarme forsyningens returløb til værket) er på besigtigelsestidspunktet FVR = 56 grader. (temperatur aflæst på energimåler). Dette svarer til en afkøling på 86 56 = 30 grader. Fjernvarmevandet skal, ifølge de tekniske bestemmelser for levering af fjernvarme fra Frederiksberg Forsyning, afkøles til en returtemperatur, der ikke overstiger 50 grader. Dette er normalt indfriet, såfremt middelafkølingen er større end 32 grader, men da den gennemsnitlige fremløbstemperatur afhænger af temperaturerne udendørs, skal afkølingen være større i kolde år med høje fremløbstemperaturer. Forslag til forbedring af afkølingen er anført under centralvarmeanlæg. Straf for dårlig afkøling udgør kr. 5,13 pr. grad pr. MWh i 2009. Pladevarmeveksler med isoleringskappe er ifølge mærkat udsyret den 12/12-1995. Det kan ikke ses, om veksler er blevet udsyret i de sidste 14 år. Vicevært oplyser, at veksler afsyres igen den 13/2-2009. For påfyldning af centralvarmeanlæg er tilsluttet vandslange til koldtvandsforsyningen. Det anbefales at etablere spædevandsinstallation, hvorved det er muligt at efterfylde cen- 24
tralvarmeanlæg med fjernvarmevand, der er behandlet vand. Derved minimeres behovet for udluftning af anlægget og tæringer i anlægget reduceres mest muligt. At installere spædevands arrangement i varmecentralen forventes at beløbe sig til ca. kr. 20-25.000 ekskl. moms. Reguleringsautomatik består af Clorius Klimastat KC 7600 der, via 2 stk. 2/3-vejs motorventiler monteret parallelt, sørger for nødvendig fjervarme til blandesløjfe for boliger og varmeanlæg for Kvickly. Centralvarme (sekundærside): Boliger/erhverv: Aktuel temperatursæt for sekundærside er (varme frem) VF = 76 grader og (varme retur) VR = 54-56 grader (temperaturer aflæst på væske termometre). Årsag til den højde fremløbstemperatur skyldes formentlig krav fra Kvickly. Normal fremløbstemperatur for tilsvarende centralvarmeanlæg er ca. 60 grader ved aktuel ude temperatur på ca. 0 grader. For afregning af energiforbrug til Kvickly er installeret energimåler type Clorius Combimeter. Trykekspansionsbeholder er fabrikat Pneumatex type PAF AO med kompressor. Boliger: Cirkulationspumper for centralvarme til boliger er Grundfos UPS 80-60/F forbrug 880 Watt (ved drift i aktuelt trin 3). Denne pumpe bør udskiftes til sparepumpe såfremt blandesløjfe nedlægges (se senere), hvilket forventes at beløbe sig til ca. kr. 25-30.000 ekskl. moms. Reguleringsautomatik for centralvarmeanlæg til boliger består af Siemens klimastat, der via udeføler og 3-vejs motorventil på blandesløjfe sørger for korrekt fremløbstemperatur. I forbindelse med fjernvarme anvendes normalt ikke blandesløjfer og 3-vejs ventiler, da der ønskes så stor afkøling over anlægget som mulig. Årsagen til at blandesløjfe er etableret skyldes formentligt, at der tidligere var en oliefyrede varmecentral. Ved besøg den 19/2 2009 var fremløbstemperaturen til Kvickly ca. 75 grader og til boliger 73 grader altså næsten ens. Det anbefales at fjerne blandesløjfe med 3-vejs motorventil på varmekreds for boliger, da øvrig styring på varmeanlæg (strengreguleringsventiler og termostatventiler) godt kan sikre den nødvendige individuelle regulering. Herved kan den cirkulerende vandmængde i varmeanlæg reduceres, og cirkulationspumpe kan udskiftes til mindre model. Dette vil også forbedre afkølingen. 25
Ombygning af anlægget i varmecentralen forventes at beløbe sig til ca. kr. 15-20.000 ekskl. moms. For at opnå den bedst mulige afkøling skal centralvarmeanlægget være korrekt indreguleret, dvs. at alle varmestigestrenge (=afgreninger fra hovedledninger i kælder) får lige præcis den nødvendige vandmængde (m 3 /h), der er nødvendig for at dække varmebehovet. Der er installeret fabrikat Danfoss dynamiske strengreguleringsventiler på visse varmestigestrenge. Ved besøg den 19/2-2009 på ejendommen sås afgreninger uden dynamiske strengreguleringsventiler kun fedtsmurte haner. Det anbefales, at få monteret strengreguleringsventiler på samtlige strenge og at sikre, at alle er korrekt forindstillede, således at korrekt fordeling af varme strengene imellem er sikret. At installere strengreguleringsventil på én varmestreng forventes at beløbe sig til ca. kr. 3-3.500 ekskl. moms. Beregning af forindstillingsværdier for de enkelte strenge forventes at beløbe sig til ca. kr. 30-40.000 ekskl. moms, da det kræver komplet varmetabsberegning af hele ejendommen og kendskab til præcist hvilke områder de enkelte strenge forsyner. Det er afgørende for størrelsen af omkostningen, hvor godt et eksisterende tegningsmateriale der forefindes af anlægget. Såfremt der ikke er opdateret tegningsmateriale af centralvarmeinstallation, er det nødvendigt at foretage yderligere registrering af installationen. Ved udførelse af ovennævnte arbejder skal det forinden udførelse kontrolleres, om der er asbest i eksisterende installationer. Der udtages prøver af isoleringen, som analyseres for eventuelt indhold af asbestfibre. Erhverv: Cirkulationspumpe for centralvarme til Kvickly er Grundfos Magna UPE 32-120/F (nyere sparepumpe). Varmtvandsbeholder: Boliger: Varmtvandsbeholder er fabrikat RECI type GE 4x18 RES-4, 1.500 liter, effekt 74 kw ved fjernvarme temperatursæt FVF/FVR: 70/35 grader og brugsvand opvarmet fra 10 til 55 grader. Beholder er dimensioneret korrekt, såfremt den alene skal forsyne 38 stk. boliger med varmt brugsvand. 26
Såfremt der er et ikke uvæsentligt forbrug i erhverv, i samme periode som for boligerne, kan det betyde, at beholderen er underdimensioneret. Vicevært har dog oplyst, at erhverv har egen varmtvandsbeholder. Ved installering af ny beholder skal man være opmærksom på nye krav i de tekniske bestemmelser for levering af fjernvarme fra Frederiksberg Forsyning. Her kræves, at anlæg til produktion af varmt brugsvand dimensioneres for en fremløbstemperatur på 60 grader og returtemperatur på maksimalt 35 grader. Varmt brugsvand er 52 grader i top af beholder og 51 grader i bunden af beholder (temperaturer aflæst på væske termometre). Det varme brugsvand bør være ca. 55 grader. Primær retur temperatur fra varmtvandsbeholder er 58 grader, hvilket som tidligere nævnt er over det acceptable. Returtemperatur fra beholder bør være maksimal 35 40 grader. Årsagen til den høje returtemperatur skønnes at skyldes at cirkulationspumpe for brugsvand cirkulation er indstillet til for høj ydelse, hvilket betyder, at der sker en for kraftig omrøring i varmtvandsbeholderen. Herved hindres, at der sker en naturlig lagdeling med det kolde vand i bunden af beholderen (hvor det kolde brugsvand tilføres) og det varme vand i toppen af beholderen. Pumpe for brugsvand cirkulation er Grundfos UPS 50-120 F forbrug 720 Watt (ved drift i aktuelt trin 3). Pumpe er beregnet for centralvarme og ikke i aggressivt brugsvand. Dette betyder at den formentlig har en kortere levetid end sædvanligt. Denne pumpe bør udskiftes til sparepumpe. Det forventes, at beløbe sig til ca. kr. 20-25.000 ekskl. moms at udskifte pumpe. Der er installeret Krüger elektrolyse for korrosionsbeskyttelse af varmtvandsbeholder og rørsystem udført i forzinket stålrør. Systemet er tilsluttet impulsvandmåler på koldtvandstilgangen til beholderen således, at dosering sker efter aktuelt varmtvandsforbrug. Reguleringsautomatik består af Clorius Klimastat KC 7600, der via temperaturføler i beholder og 2-vejs motorventil på fjernvarme returledning sørger for korrekt temperatur i beholderen. Rørsystem: Boliger/erhverv: Der mangler generelt rørmærkning på alle rørinstallationer i varmecentral og i øvrige kælder. Rørmærkning angiver type af medie og retning. Rørmærkning muliggøre hurtig lokalisering af enkelte installationer specielt for personer der ikke på forhånd er godt bekendt med anlæggene. Isolering på rør, der er afsluttet med pap og lærred, er i visse tilfælde ikke malerbehandlet. 27
Dette betyder, at limen, der fastholder lærred udtørres og lærred derved på sigt vil løsne sig. Det anbefales at males lærred for at hindre denne udtørring. Det er tillige anvendt Isogenopak som afslutning på visse rørinstallationer. Dette materiale kræver ingen vedligeholdelse udover jævnlig rengøring. Enkelte varmerør i ingeniørgange og kælder er ikke isolerede på store dele af installationen. Enkelte steder er eksisterende rørisolering fjernet partielt på dele af rør. Ved ophold i ingeniørgange sker en kraftig støvudvikling af mineraluld stammende fra isoleringsmateriale i gammelt ventilationsanlæg. Det anbefales, at fjerne installationer og komponenter, der ikke mere er i drift, for at forbedre arbejdsmiljøet for driftspersonale og øvrige håndværkere. Energibesparelse: Udover mulig energibesparelse ved korrekt isolering af installationer og forbedring af afkølingen, er der i nærværende rapport ikke foretaget en nærmere analyse af, om det er muligt at udføre ressourcebesparende foranstaltninger. Energimærkning af boliger er lovpligtigt. Formålet med energimærkningsordningen er at sætte energiforbruget på dagsordenen og synliggøre de muligheder, der er for at spare på energien i den enkelte bygning. I mange boliger er der med energimærkningen i hånden gode mulighed for at spare på energien til gavn for privatøkonomien, samfundsøkonomien og miljøet. Desuden giver energiforbedringer ofte sidegevinster i form af et bedre indeklima med bl.a. mindre fodkulde og træk. Det er lovpligtigt for sælger eller udlejer at kunne fremlægge en gyldig energimærkning for nye købere/lejere. Energimærkninger er gyldige i 5 år. Dog er energimærkninger fra før d. 1/9 2006 kun gyldige i 3 år. Uanset disse krav skal ejendomme, som er større end 1.000 m 2, energimærkes mindst hvert 5. år, mens andre kun skal energimærkes, når der sker et salg eller en udlejning af en lejlighed. Bygninger, som ikke tidligere skulle energimærkes, skal være energimærkede første gang senest d. 1/1 2008. Det er ejerbolig-, andelsbolig- eller anpartsforeningens eller, i lejelejligheder, ejerens pligt, at orientere ejerne/lejerne/andelshaverne/anpartshaverne af lejligheder om energimærkningen og give dem adgang til at gennemgå mærkningen. Sælger/overdrager af en lejlighed/andels/anpartsbolig eller en hel ejendom skal sørge for, at køber har fået udleveret energimærkningen, inden aftale om salg/leje indgås. Energimærkningen for flerfamiliehuse gælder etageboliger, herunder tofamiliehuse med vandret adskillelse mellem enhederne, kollegier, døgninstitutioner (plejehjem, alderdoms- 28
hjem, børne- eller ungdomshjem), anden bebyggelse til helårsbeboelse og bygninger til ferieformål m.v. (feriekoloner, vandrehjem og lignende). Alle energimærkninger udarbejdet efter den nye energimærkningsmetode fra d. 1/4 2006 har 5 års gyldighed fra indberetningsdatoen. Mærkninger udført efter den gamle metode før d. 1/9 2006 har 3 års gyldighed fra dateringen. Dette gælder også enkeltvis mærkning af ejerlejligheder efter den gamle energimærkningsordning. Energimærkningen kan bruges igen, hvis ejendomme eller lejligheder sælges eller overdrages inden gyldigheds ophør. I disse tilfælde behøver man ikke få lavet en ny mærkning og sparer derfor udgifterne til en energikonsulent. For yderligere oplysninger henvises til Energistyrelsens hjemmeside www.ens.dk Registrering af VVS-installationer: Forinden igangsættelse af detailprojektering af ovennævnte foreslåede arbejder er det nødvendigt at foretage yderligere registrering af eksisterende installationer. Dette skyldes at der ikke findes opdateret tegningsmateriale af eksisterende installationer. Afløb (12): Boliger/erhverv: Ejendommens oprindelige afløbsinstallationer er udført i støbejern, nyere installationer er udført i galvaniseret jern (LORO-X) eller i rustfri stålrør. Hvor faldstammer og afløbsrør er synlige i kælder fremstår de med enkelte rustudblomstreringer specielt ved rørvandlåse for gulvafløb og ved rensestykker. Det vurderes, at liggende afløbsinstallationer i visse tilfælde er mere eller mindre tilstoppede. Dette skyldes, at vandrette afløbsledninger er lagt med for lille fald eller bag fald (=fald den forkerte vej i forhold til kloaktilslutningen). Når der bankes på afløbsrør, har de i mange tilfælde ikke en klar klang, hvilket er udtryk for, at der er aflejringer på inderside af rør. Afløbsledninger anbefales at blive renset ved højtryksspuling og lagt med korrekt fald mod kloakken. Det forventes, at beløbe sig til ca. kr. 40-50.000 ekskl. moms at få foretaget højtryksspuling af afløbssystem i kælder og kloak frem til samlebrønde. For opretning/udskiftning af ledninger med bag fald og udskiftning af tærede afløbsrør anbefales at afsætte ca. kr. 100.000 ekskl. moms. Det må forventes at afløbsinstallationer løbende skal repareres i takt med, at der opstår utætheder. Det anbefales i den forbindelse at foretage udskiftning af hele den pågældende 29
faldstamme fra kælder til tag. Udgiften hertil forventes at kunne afholdes over kontoen til løbende vedligeholdelse. Nyere afløbsledning med bagfald samt overfladetæret sprinklerrør i parkeringskælder. Afløbsinstallationer er skjulte i lejligheder over nedhængte lofter og i installationsskakte. Det vurderes ikke at rør er tærede, da installationen kun er få år gammel, men vandrette ledninger kan være mere eller mindre tilstoppede grundet minimal fald på installationen. Såfremt nærmere undersøgelse ønskes, kræver dette demontering af loftsplader og adgang til installationsskakte. Kloak (13): Boliger/erhverv: Da kloakledninger er gemt under bygningen og i jord, kan standen ikke umiddelbart vurderes. Der er dog umiddelbart ingen tegn på skader i form af indtrængende fugt, sætninger i belægninger eller lignende. En nøjere vurdering kræver udførelse af en tv-inspektion. Vi er gerne behjælpelige med at rekvirere en sådan inspektion, som anslås at beløbe sig til ca. kr. 30-50.000 ekskl. moms. 30
Vandinstallationer (14): Boliger/erhverv: Ejendommens vandinstallationer er de oprindelige installationer i galvaniseret stålrør. Såfremt der ikke er monteret termostatiske strengreguleringsventiler på brugsvand cirkulation anbefales dette at blive udført for at sikre god fordeling af det varme brugsvand. Det forventes, at installering af strengreguleringsventil beløber sig til ca. kr. 3.000 ekskl. moms pr. ventil. Der er på enkelte rør i parkeringskælder konstateret overfladetæring på grund af nedsivning af vand gennem etageadskillelse. I forbindelse med den almindelige løbende vedligeholdelse må det anbefales, at der foretages partiel udskiftning i takt med, at der opstår utætheder. Udgiften hertil forventes afholdt over ejendommens budget til løbende vedligeholdelse. Enkelte vandrør i kælder er ikke isolerede på del af rør. Dette skyldes formentlig partiel udskiftning af rørinstallationen, hvor isolatør ikke er blevet rekvireret. Ved udførelse af ovennævnte arbejder skal der forinden udførelse kontrolleres, om der er asbest i eksisterende installationer. Der udtages prøver, som analyseres for eventuelt indhold af asbestfibre. 31
Tæret rør i kælder. Vandinstallationer er skjulte i lejligheder over nedhængte lofter og i installationsskakte. Det vurderes ikke at rør er tærede, da installationen kun er få år gammel, men ledninger kan være mere eller mindre tilstoppede grundet kalk og snavs i installationen. Såfremt nærmere undersøgelse ønskes kræves det demontering af loftsplader og adgang til installationsskakte samt eventuelt udtagning af rørprøver (= dele af eksisterende rør udtages for nærmere undersøgelse). Gasinstallationer (15): Ejendommen er ikke tilsluttet bygas nettet. Ventilation (16): Boliger: Lejlighederne har mekanisk kontroludsugning i form af aftrækskanaler fra køkken og bad tilsluttet fælles udsugningsventilatorer. Det bør sikres, at brandkrav til udsugningsanlæg er opfyldte, da flere lejligheder på samme etage er tilsluttet fælles udsugningskanal. Der er krav til at kontroludsugningsanlæg er brandisolerede. Ventilationskanalerne fra lejlighederne og op til ventilationsrum på taget må forventes at 32
have reduceret lysning, især for de nederste etager, da de formodentlig med årene er tilstoppede af fedt og snavs. Herved nedsættes effekten af udsugningen. Udsugningsventilatorer er placeret i teknik hus på taget. Hver motor er på en effekt på 750 Watt. Ventilatorerne er uden styring. Indregulering af anlægget sker formentlig via spjæld på hovedkanaler og over kontrolventiler i lejligheder. Såfremt udsugningsanlæg ikke fungerer tilfredsstillende anbefales at få udført rensning af kanaler og ny indregulering. Dette forventes, at beløbe sig til ca. kr. 40-50.000 ekskl. moms at få foretaget rensning af kanaler. Indregulering forventes, at beløbe sig til ca. kr. 25.000 ekskl. moms såfremt kanaler forinden er blevet renset og der forefindes det fornødne udstyr i anlægget til indregulering. Udskiftning af ventilatorer forventes, at beløbe sig til ca. kr. 30.000 ekskl. moms pr. stk. Ved udførelse af ovennævnte arbejder skal der forinden udførelse kontrolleres, om der er asbest i eksisterende installationer. Der udtages prøver som analyseres for eventuelt indhold af asbestfibre. For nyere lejligheder på øverste etage er der installeret boksventilator monteret i det fri på yderside af væg for teknik hus. Dette anlæg er forsynet med styring, der sikre korrekt drift af ventilator. For at opnå et godt indeklima i lejlighederne anbefales det at den enkelte beboer sørger for at udlufte lejligheden jævnligt. Udsugningsventilator i teknikhus på tag. 33
El-installationer (17): Ejendommens el-forsyning er en blanding af den gamle forsyning samt nyere kabling udført i forbindelse med løbende vedligeholdelse af installationerne. Der er fremført 380/400 V til lejlighederne. El-installationerne fremstår generelt i rimelig god stand. Fra medio 2008 er det et lovkrav, at der skal være installeret HPFI-relæ i den enkelte lejlighed (såfremt der ikke er etableret et HFI-relæ i forvejen), og ejeren skal sørge for at udføre dette som en individuel forbedring. Gennemføring af kabelbakke/sprinklerrør fra el-rum til parkeringskælder uden korrekt lukning omkring installationer. Der bør afsættes ca. kr. 25.000 ekskl. moms til brandsikring omkring gennemføringer. Øvrige (18): Sprinkleranlæg: Parkeringskælder og erhverv er forsynet med sprinkleranlæg. Der er på enkelte rør krafti- 34
ge overfladetæringer på grund af nedsivning af vand gennem etageadskillelse. På ét af de 2 hovedforsyningsrør i kælder er der slebet hul med vinkelsliber. Dette rør er ifølge inspektionsrapport vedrørende sprinkleranlægget af 20/3-2009 ét kabelrør, hvorfor det ikke er en fejl på anlægget Installationer i sprinklercentral blev kort besigtiget. Hovedrør har overfladetæringer. Manometre på sprinklerrør angav vandtryk på ca. 5 bar, men ved at banke på rør vurderes det at rør ikke var vandfyldte. Inspektionsrapport vedrørende sprinkleranlæg angiver dog ingen fejl på vandtryk Det blev oplyst at sprinkleranlæg besigtiges regelmæssig af tilsynsfirma. Overfladetæring på sprinklerrør i parkeringskælder. Private friarealer (19): Der er på den flade del af taget over beboelseslejlighederne etableret en fælles tagterrasse opbygget i stål og hårdt træ. På en del af det flade tag over erhvervslejemålet er ligeledes etableret en fælles tagterrasse opbygget i hårdt træ. Der er fælles gårdanlæg i terræn over P-kælderen hvor der er etableret bede mv. Vedligeholdelsen af 2 de tagterrasser samt vedligeholdelsen af gårdanlægget over P- kælderen forventes udført over den alm. løbende vedligeholdelse. 35
Byggeplads/stillads (20): Når der skal gennemføres større istandsættelsesarbejder der involverer flere håndværkere, skal der afsættes et beløb til etablering af byggeplads og skurforhold. Disse udgifter er indeholdt i alle overslagspriserne. For arbejder på vinduer og facader er det nødvendigt at opstille stillads. Opstilling leje og nedtagning af stillads mod gadesiden forventes at kunne udføres for ca. kr. 300.000 ekskl. moms. Opstilling leje og nedtagning af stillads mod gårdsiden forventes at kunne udføres for ca. kr. 400.000 ekskl. moms. Løbende årlig vedligeholdelse. Til udvendige vedligeholdelsesarbejder anslås det, at der i de kommende år i gennemsnit skal anvendes ca. kr. 75/m² ialt ca. 770.000 inkl. moms under forudsætning af, at de i denne rapport foreslåede arbejder gennemføres. En væsentlig del af dette beløb forventes anvendt til vedligeholdelse af vinduer, faldstammer, betonkonstruktioner indtil udskiftning/grundig reparation har fundet sted. 36
6.0 ØVRIGE UDGIFTER Øvrige udgifter 6.1 Diverse uforudseelige udgifter I forbindelse med gennemførelse af større arbejder bør der erfaringsmæssigt afsættes en post på ca. 10 % til imødegåelse af diverse uforudseelige udgifter, samt eventuelle ønsker om mindre tillægsarbejder, som måtte opstå under byggeriets udførelse. 6.2 Teknisk rådgivning Ved gennemførelse af større arbejder må det anbefales at søge teknisk rådgivning. Teknisk rådgivning omfatter: - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov, - udarbejdelse af forprojekt, - udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale, - indhentning af underhåndsbud, - vurdering af tilbud, - byggestyring og koordinering af entreprenører, - tilsyn med arbejdets udførelse, - afholdelse af byggemøder, - byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v., - afslutning og mangelgennemgang samt - diverse forhandlinger med myndigheder. Rådgivning vil beløbe sig til ca. 12-15 % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på ca. kr. 5.000-25.000 ekskl. moms afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v. 37
Tilskud 7.0 TILSKUD Bygningsfornyelse af ejer- og andelsboliger: Der er pt. ingen tilskud at søge for jeres forening. 38
8.0 OVERSIGT OVER OVERSLAGSPRISER Oversigt over overslagspriser På omstående oversigtsskema er overslagspriser på samtlige foreslåede foranstaltninger anført. Overslagspriserne er ekskl. udgifter til finansiering, byggesagsadministration, allrisk forsikring m.v. De foreslåede foranstaltninger er indplaceret i en 10 års periode udfra en vurdering af hvornår de teknisk set bedst udføres. Skemaet udgør således et forslag til en plan for ejendommens fremtidige vedligeholdelse. Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje samarbejde mellem den Peter Jahn & Partnere A/S, foreningens bestyrelse og administrator. Oversigten kan herefter danne grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal udføres nu og hvilke, der skal udføres i fremtiden. Så snart prioriteringen er fastlagt og godkendt af foreningens generalforsamling kan arbejdet med planlægning af de økonomiske forhold samt eventuel projektering og udbud i licitation igangsættes. De i skemaet anførte priser er i primo 2010 priser og ekskl. moms. Rapporten bør opdateres f.eks. hvert 3.-5. år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af foranstaltninger. Peter Jahn & Partnere A/S Lars Madsen/Jan B. Pedersen/Claus Dam Den 6. juli 2009/Revision februar 2010 39