Tilstandsnotat og vedligeholdelsesplan A/B Hallandsgade. Dato: Udført af: Rune Pedersen & René Ottosen

Transkript

1 Tilstandsnotat og vedligeholdelsesplan 1447 A/B Hallandsgade Dato: Udført af: Rune Pedersen & René Ottosen Kobbelvænget Brønshøj Telefon Mail Internet

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Rapportens formål og generelle bemærkninger Side 3 Bebyggelsens anvendelse og funktion Side 4 Overordnet konklusion Side 4 Bygge- og tilstandsbeskrivelse Side 5 Prioriteret 10 års plan med budget for registreret tiltag Side 10 Tilstandsnotat og vedligeholdelsesplan udgave Fremstillet til brug for ejendommen A/B Hallandsgade 22 Printed in Denmark /14

3 RAPPORTENS FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER Denne byggetekniske rapport beskriver: Bebyggelsens navn Matr. nr. Matr. nr. A/B Hallandsgade Sundbyvester, København Formålet med rapporten er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en kortere årrække. Disse arbejder prisfastsættes med prisbasis primo Alle priser er ekskl. moms. Dertil skal lægges byggepladsomkostninger (ca.5 %), og uforudseelige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.15 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen. Vedligeholdelsesplanen er en prioriteret 10 års plan med budgetoversigt for registreret tiltag. Dette byggetekniske notat skal betragtes som en generel overordnet tilstand, der er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen. Dette omfatter besigtigelse af opgange, kælder, tagrum og flere lejligheder samt besigtigelse af tag og facader. Facader og tagflader besigtiges fra eventuelle tagvinduer og fra terræn. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. I den efterfølgende oversigt over de enkelte bygningsdele er disses byggetekniske tilstand inddelt i fire kategorier: Disse kategorier defineres som følger: - : Bygningsdelen er generelt i orden. Der forekommer enkelte minimale skader (skønhedsfejl). - : Bygningsdelen er endnu fuldt funktionsdygtig, men udviser tegn på slid og ælde samt mindre skader - : Bygningsdelen er mangelfuld og skal indenfor en kortere tidshorisont repareres eller udskiftes. - : Bygningsdelen skal straks gennemgribende repareres eller udskiftes. (Akutte mangler). 3/14

4 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION Følgende dokumenter er anvendt ved udarbejdelsen: - BBR Meddelelse - Evt. udleverede tegninger Bebyggelsen er iflg. BBR-ejermeddelelse opført i år Etageboligbebyggelse, 6 etager (ecl.tagetage og kælder) ifølge BBR-ejermeddelelse. I alt anføres det samlede bygningsareal for hele bebyggelsen til 2358m². Ifølge BBR-ejermeddelelse har alle lejligheder køkken og wc/bad. Varmeinstallation: Fjernvarme - radiatorsystem som 1-strengsanlæg. 4/14

5 BYGGE- OG TILSTANDSBESKRIVELSE 1.0 Tag 1.1 Tagkonstruktion Mansard. Med 2 stk. tårne i baggård opbygning 1.2 Tagdækning inkl. undertag Tegl, understrøget med kit (bitumen, sort). 1.3 Tagkviste 5 stk. baggård. Slidte, tøm/sne - malerbehandles 1.4 Tagvinduer slidte. 1.5 Brandkamme Nedslidte 1.6 Skorsten Meget slidt, nedrives 1.7 Tagrender/nedløb Slidte og skal renses op. Udført i plast, render og nedløb. 1.8 Isolering Etagedæk er isoleret med papiruld for ca. 2 år siden Ved registreringen var det ikke muligt at besigtige taget. I baggård ses dog flere svigt. Der er flere tagsten som er løse på tårnene. Hele tagbelægningen bør udskiftes om ca år. Årsag til udskiftning skyldes at tagbelægning er understrøget med kit/fugemasse som skal kontrolleres 2-3 årligt, denne type understrygning har en begrænset levetid og kan give anledning til skæve/løftet tagsten. Tagkviste skal renoveres. Nedløb og tagrender bør udskiftes i forbindelse med udskiftning af tagbelægningen. Skorsten bør nedrives/renoveres da den ikke længere er i brug. 5/14

6 2.0 Kælder / fundering 2.1 Fundamenter Støbt fundamenter. 2.2 Kælderydervægge Muret. 2.3 Kælderskillevægge Muret. 2.4 Kældergulv Støbt 2.5 Loft Støbt 2.6 Ventilation 2.7 Lyskasser Ikke aktuel 2.8 Udvendige trapper til stueetage og kælder Nedslidte kælderhalse. Trin skal muligvis oprettes. Kælderydervægge fremstår en smule fugtige og med mindre afskalninger af pudsen. Dette er naturligt grundet væggenes opbygning. Det må forventes at der altid vil være løbende vedligehold ved disse vægge. 6/14

7 3.0 Facader / sokkel 3.1 Sokkel mod gade Slidte - på overflader samt fuger. 3.2 Underfacade mod gade Nedslidt, i fugerne 3.3 Overfacade mod gade Nedslidt, i fugerne 3.4 Gesimsbånd mod gade Murkrone mod tag er nedslidt. 3.5 Sålbænke mod gade Nedslidt, i fugerne i samlingerne. 3.6 Sokkel mod gård Slidte - på overflader samt fuger. 3.7 Underfacade mod gård Fuger skal eftergåes flere steder. 3.8 Overfacade mod gård Fuger skal eftergåes flere steder. 3.9 Sålbænke mod gård 3.10 Altaner Fugerne i facaden mod gaden, skal renoveres med nye, da de er nedslidt. Fuge omkring sålbænke skal ligeledes eftergåes med nye fuger. Fugerne i facaden mod gården bør eftergåes med nye fuger 7/14

8 4.0 Vinduer 4.1 Vinduer Årgang Træ-alu 4.2 Altandøre Ikke aktuel 4.3 Vinduesfuger Elastiske 4.4 Kældervinduer Træ. Nedslidt- i fuger og på overflader. Malerbehandling er nødvendig. Vinduerne i lejlighederne fremstår i god stand. Det anbefales at få fugerne kontrolleret om 2-3 år. Trævinduer anbefales malerbehandlet ca. hvert 7. år. 5.0 Udvendige døre 5.1 Udvendige døre til Meget nedslidte. hovedtrapper 5.2 Udvendige døre til bitrapper Meget nedslidte. Skal skiftes ud, pga. tilstand. 5.3 Udvendige døre til kælder Meget nedslidte. Skal skiftes ud, pga. tilstand. 5.4 Fuger omkring døre Meget nedslidte - kælderdøre. Hoveddøre er inddækket. Døre og karme til bag/køkkentrappe skal skiftes ud, de er nedbrudte og kan ikke slutte tæt til karmene. Hovedøre med indækninger skal malebehandles, samt bundstykker er nedslidte. Døre til kældernedgang er slidte og skal udskiftes. Ved udskiftning af nye kælderdøre/bitrappedøre påregnes der vedligehold hvert 7. år. 8/14

9 6.0 Trapper 6.1 Indgangsrepos 6.2 Hovedtrapper 6.3 Bitrapper Trin og gelænder er nedslidte. 6.4 Brandsikring Opbevaring må ikke fortages på Bi/køkkentrapper. Der skal monteres dørpumper på døre til tagrum/tørreloft Trappetrin og balystre/gelænder på køkkentrapper er ved at være slidte og skal malerbehandles. 7.0 Porte/gennemgange 7.1 Port 7.2 Gennemgang herunder vægge, gulve og loft Slidt flere steder på vægge og loft. Loft ved afløbsinstallation skal undersøges nærmere. En portgennemgang vil altid kræve løbende vedligeholdelse. Murværk og puds er nedbrudt flere steder, samt loft ved afløbsinstallation skal udbedres, da puds er løs og virker opfugtet. 8.0 Etageadskillelser 8.1 Etageadskillelser i Etagedæk er isoleret med papiruld for ca. 2 år siden mellem lejligheder 8.2 Etageadskillelser i Etagedæk er isoleret med papiruld for ca. 2 år siden mellem kælder / stue 9/14

10 9.0 WC / bad 9.1 Overflader Badeværelser, flere steder er løbende renoveret. 9.2 Ventilation Naturligt og mekanisk. Rensning af ventilationkanaler bør fortages. Huller i kanaler, registreret i tagrum. Ventilationskanaler fra baderum skal renses og synlige kanaler kontrolleres og udbedres for huller Køkken 10.1 Komfur Gas og EL 10.2 Ventilation Naturligt og mekanisk. Rensning af ventilationkanaler bør fortages. Huller i kanaler, registreret i tagrum. De besigtigede køkkener fremstår i alle i god stand. Ventilationskanaler fra køkken skal renses og synlige kanaler kontrolleres og udbedres for huller. Det anbefales at beboerne udlufter deres lejligheder 2 gange 15 minutter (morgen og aften) hver dag. Det er vigtigt at den enkelte ejer friholder eventuelle aftrækskanaler for naturlig ventilation i køkken for at undgå fugt i lejligheden. 10/14

11 11.0 Varmeanlæg 11.1 Varmeanlæg, type, alder Fjernvarme, teknikrum er formentlig fra der bør fortages en kontrol af hele anlægget i teknikrum.ekspansionsbeholder på loft er i mindre god stand og bør skiftes ud Stigstrenge 1 - strengsystem Radiatorer, type, placering, termostat mv. De fleste steder er der støbejernsradiator, placering er ikke optimal, i forhold kuldenedfald fra vinduer i stuen 11.4 Rørisolering Rørisolering er flere steder ikke udskiftet. Rørisolering er af ældre årgang flere steder og er ikke udskiftet. Skal udskiftes for at forhindre energitab. Det anbefales at få et VVS-firma til at gennemgå varmecentralen og lave en funktionskontrol for herigennem at sikre sig at, klimastat og ventiler er indstillet korrekt. Forslag til varmeanlæg i lejligheder: 2 strengssystem med dobbelt konvektor placeret under vinduer, fordel ved dette er at forhindre bla.kuldenedfald, bedre indeklima, fylde meget mindre, nemmere at variere/styre temperaturforhold Afløb 11.1 Faldstammer Er løbende blevet udskiftet ved renoveringer af badeværelser, flere steder Gulvafløb Gulvafløb i kælder bør kontrolleres. Gulvafløb er af ældre årgang i vaskekælder, skal skiftes ud for sikre tætheden imellem installation og terrændæk 11/14

12 13.0 Kloak 13.1 Udvendig kloak Kloakinspektion skal udføres 13.2 Udvendig kloak Kloakforhold i baggård, brønde og afløb er i meget ringe tilstand. Kloakforhold i baggården er i sådan stand, at der bør fortages en omfattende kloak inspektion da opstigende vandspejl ses tydeligt i flere brønde 14.0 Vandinstallation 14.1 Vandinstallationer Er løbende blevet udskiftet ved renoveringer af badeværelser, flere steder. Vandinstallationer, er udskiftet flere steder ved ombygning/renovering af lejligheder, kontrol af isolering og komponenter bør fortages 15.0 Gas 15.1 Stigstrenge 16.0 Ventilation 16.1 Aftrækskanaler Huller er konstateret på synlige kanaler i tagrum. Alle kanaler skal renses og kontrolleres for utætheder, i loftsrum er der 2 typer rør/kanalinstallationer som skal kontrolleres for utætheder 12/14

13 17.0 El / svagstrøm 17.1 Hovedtavle Blandet installationer, nye og gamle. Der anbefales at få en gennemgang af hovedtavlerne El-installationer i lejligheder HFI-anlæg Hovedinstallationer i kælder, bør kontrolleres af EL-installatør for funktion og komponenters levetid 18.0 Øvrige ombygningsarbejder 18.1 Besigtigede lejligheders Flere boliger er renoveret løbende. generelle stand 19.0 Private friarealer 19.1 Gårdanlæg herunder belægning, beplantning Belægninger i gården er tæt på at kollapse, det anbefales at fortageudbedring straks. Belægninger ved kældernedgang fra gaden er slidt og ujævn Skure mv. Skal malebehandles. Anlæg i baggård har på nuværemde tidspunkt en begrænset levetid, flere steder er belægning sunket sammen og revnet, det kan forsage yderlige skader på kloakken, samt faldeulykker. Gadesiden har en ujævn flisebelægning ved indgang til gården, bør rettes op for at afvande belægning så søer ikke opstår. 13/14

14 EmneTilstandsnotat Dato: PRIORITERET 10 ÅRSPLAN FOR REGISTRERET TILTAG Nr Bygningsdel TAGVÆRK 1.2 Udskiftning af tagbelægning af tegl med fast undertag inkl. zink og spejl på kviste Kviste, istandsættelse 5 stk Tagvinduer, gennemgang Brandkarme, renoveres Skorsten, nedrives Tagrender og nedløb, udskiftes indeholdt i pkt FUNDAMENTER & KÆLDER 2.8 Udvendige trapper til stueetage og kælder, renoveres FACADER & SOKKEL 3.1 Sokkel mod gade, udskiftning af fuger Facade mod gade, alle fuger udskiftes Gesimsbånd mod gade, murkrone renoveres Sålbænke mod gade, Nedslidt, i fugerne i samlingerne Sokkel mod gård, udskiftning af fuger Facade mod gård, fuger udskiftes flere steder VINDUER 4.4 Kældervinduer, renoveres UDVENDIGE DØRE 5.1 Udvendige døre til hovedtrapper, renoveres 2 stk Udvendige døre til bitrapper 2 stk. udskiftes inkl. vedligehold Udvendige døre til kælder 2 stk. udskiftes inkl. vedligehold TRAPPER Trin slibes og lakeres Balustre og håndliste malerbehandles. 2 stk. bagtrapper Brandsikring, montering af dørpumper døre til loftsrum PORTE & GENNEMGANGE Gennemgang herunder vægge, gulve og loft, komplet renovering ETAGEADSKILLELSER WC & BAD Ventilation, Naturligt og mekanisk. Rensning af ventilationkanaler, udbering af huller KØKKEN Ventilation, Naturligt og mekanisk. Rensning af ventilationkanaler, udbering af huller VARMEANLÆG Varmeanlæg, type, alder, kontrol/service af teknikrum og ny ekspansionsbeholder Radiatorer, type, placering, termostat mv. nyt varmeanlæg 2 strengssystem med nye radiatorer Rørisolering, udbedring og ny rørisolering hele ejendommen AFLØB Gulvafløb, i vaskekælder kontrol af funktion og placering KLOAK Udvendig kloak, kloakinspektion udføres Udvendig kloak, udskiftes i gården VANDINSTALLATIONER Vandinstallationer, udbedring af isolering, kontrol af komponenter GAS VENTILATION Aftrækskanaler, kontrol og udbedring af alle kanal/rørinstallationer og rensning EL & SVAGSTRØM Hovedtavle, kontrol og gennemgang af hovedtavle i kælder ØVRIGE OMBYGNINGSARBEJDER PRIVATE FRIAREALER Gårdanlæg herunder belægning, beplantning belægninger i gården og gaden skal udbedres nu Skure mv. malebehandles BYGGEPLADS/STILLADS 20.1 Stillads mod gade Stillads mod gård Lift til gårdfacade Skurby Sum håndværkerudgifter pr. år Uforudsete udgifter, 10% Honorar rådgiver på 15% af håndværkerudgiften Moms, 25% Sum byggearbejder Ovennævnte overslagspriser er udført på notatniveau +/- 25 % /14