EF JYLLANDSVEJ 10-12B

Transkript

1 EF JYLLANDSVEJ 10-12B SAG NR MAJ 2011 OVERORDNET TILSTANDSRAPPORT

2 Indhold Indhold: Side: RAPPORTENS FORMÅL KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN OVERORDNET KONKLUSION 4 Tag (01): 4 Kælder/fundamenter (02): 5 Facader/sokkel (03): 6 Vinduer (04): 7 Vandinstallationer (14): 8 Øvrigt: EJENDOMSOPLYSNINGER TILSTANDSVURDERING ØVRIGE UDGIFTER Diverse uforudseelige udgifter Byggepladsforanstaltninger Teknisk rådgivning TILSKUD OVERSIGT OVER OVERSLAGSPRISER 16 1

3 Rapportens formål RAPPORTENS FORMÅL Formålet med denne rapport er at udarbejde et beslutningsgrundlag vedrørende den fremtidige istandsættelse og vedligeholdelse af ejendommen EF Jyllandsvej 10-12B. Rapporten er udarbejdet på grundlag af vor besigtigelse af ejendommen d. 12/ Rapporten indeholder en kortfattet beskrivelse af ejendommen samt en fortegnelse i skemaform over forslag til istandsættelse eller vedligeholdelse af de fleste bygningsdele, som kan udføres nu eller i fremtiden. Rapporten kan således tjene som grundlag for en prioritering af hvilke arbejder, der bør udføres nu og senere for at ikke ejendommen nedbrydes. Prioriteringen tænkes foretaget af foreningens bestyrelse og administrator i samråd med Peter Jahn & Partnere A/S, således at der herefter kan udarbejdes en egentlig plan over de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i tiden fremover. Rapporten er udarbejdet med det formål at belyse, hvilke arbejder, der er foreningsrelaterede og skal vedligeholdes af EF Jyllandsvej 10-12B. Der er generelt ikke foretaget vurdering af de vedligeholdelsesarbejder, der påhviler den enkelte beboer. De vedligeholdelsesarbejder, som typisk påhviler den enkelte beboer, er de indvendige forhold, herunder vedligeholdelse af gulve, lofter, vægge, den indvendige side af vinduerne, el-installationer, køkken og bad/toilet. Af de indvendige forhold, som typisk varetages af foreningen, er brugsvandinstallationen, varmeanlægget samt faldstammer. Hvor der er foreslået istandsættelse/vedligeholdelse af en bygningsdel er foranstaltningen prissat i nugældende priser medio

4 Kort beskrivelse af ejendommen KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN Ejendommen er beliggende på Jyllandsvej 10-12B i Frederiksberg Kommune. Ejendommen ejes og administreres af EF Jyllandsvej 10-12B. Ejendommen er opført som en fritliggende ejendom og er beliggende i karréen, der afgrænses af gaderne Jyllandsvej, Kronprinsensvej, Stægers Allé og Peter Bangs Vej. Ejendommen omfatter 3 opgange med hver 3 etager samt kælder. De 3 normaletager anvendes til 24 beboelseslejemål. Alle lejligheder indeholder køkken og badeværelse. Kælderen anvendes til pulterrum, cykelrum, vaskerum, varmecentral, møderum m.v. Facader og gavle er opført i mursten. Taget er sadeltag med lille hældning, belagt med tagpapmembran. Vinduerne i ejendommen er både de oprindelige trævinduer med 1 lag glas samt forskellige udgaver af nyere trævinduer med termoruder. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som forsyner lejlighedernes radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand. Ifølge tidligere oplysninger fra Frederiksberg Kommune er ejendommen tildelt bevaringsværdien 5, som svarer til lav bevaringsværdi. 3

5 Overordnet konklusion OVERORDNET KONKLUSION Generelt må ejendommen betegnes som værende i god stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs. bærende fundamenter, ydervægge, skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i tagkonstruktionen m.v. Hvad angår de sekundære bygningsdele er standen noget mere svingende. Facaderne er generelt i god stand, dog konstateres der en del mindre revner samt flækkede mursten omkring hjørner på ejendommen, herudover også enkelte sætningsrevner under vinduerne samt et mindre antal defekte sålbænke. Flere af vinduerne i ejendommen kræver snarlig vedligeholdelse, hvis nedbrydning skal undgås. Herudover bør tilbageværende gamle 1-lags vinduer udskiftes til nye i udseende som øvrige termovinduer. Vedligeholdelse påhviler den enkelte beboer. De tekniske installationer er generelt i rimelig god stand, dog har de galvaniserede vandinstallationer en begrænset restlevetid. Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens stand og funktion er tilfredsstillende, når man tager dens alder og den tids byggeskik og materialevalg i betragtning. Tag (01): Tagbeklædningen af tagfolie med tilhørende inddækninger m.v. er ca. 8 år gammel. Taget fremstår i god stand. Det må dog påregnes, at inddækninger, tagrender m.v. skal eftergås inden for ca. 2-3 år. En enkelt muret skorsten formentlig fra gammel varmecentral er nedrevet til umiddelbart under tagfladen. Udluftningshætter fra ventilationskanaler og faldstammer er nyere zinkhætter, som er i god stand. Loftet er efterisoleret med ca. 200 mm isolering, som er udført med kantbegrænsninger i mineraluldsplader udfyldt med løstliggende mineraluldsgranulat. Der vurderes ikke at være plads til yderligere isolering. 4

6 PETER JA HN & PA R TN ER E A / S HJA LMA R BR A NT IN G S PL A D S K B H. Ø T L F F A X Overordnet konklusion Tagflade Mindre fold på inddækning Udluftningskanal Isolering på loft og nedtaget skorsten Kælder/fundamenter (02): Overflader på de udvendige kældertrapper er nødtørftig repareret af flere omgange. Det vil ikke være muligt at foretage yderligere nødtørftige reparationer af kældertrapperne med tilfredsstillende resultat, uden at afskalningerne vil komme igen, hvorfor det anbefales fuldstændigt at ophugge bund, trin og vanger for herefter at etablere en helt ny betonkonstruktion. De nuværende galvaniserede rækværker forventes at kunne genanvendes. Udvendige kældertrapper med afskalninger i overflader og saltudtrækninger 5

7 Overordnet konklusion Ved gavlen ved Jyllandsvej nr. 10 findes en del af kælderen, som er bygget ud under terræn. Kælderdækket er her udført i beton udstøbt mellem stålprofiler. Betonen fremstår her i dårlig stand med afskalninger, ligesom stålprofilerne er angrebet af rust. Skaderne skyldes med stor sandsynlighed, at der tidligere har været en utæt belægning over dækket. Belægning er dog senere udskiftet, således at konstruktionen i dag vurderes at være tæt. Tæringer på bærejern Det oplyses ved gennemgangen, at der tidligere har været problemer med vandindtrængen i kælderen, hvorfor det anbefales at etablere pumpesump 2-3 steder i kælderen. For at etablere pumpesump skal der udføres fordybning, brønd eller lign. i kælderen, hvorved evt. indtrængende vand via sugeslange pumpes bort fra kælder over i en udvendig brønd. Facader/sokkel (03): Facader fremstår med revnedannelser flere steder især omkring hjørner, hvor et større antal mursten er flækkede m.v. Det anbefales generelt at få eftergået facaderne for defekter i murværket. Det kan være nødvendigt at opstille stillads flere steder omkring ejendommen til selve udførelsen, idet arbejderne er for omfattende til at kunne udføres fra lift. Der bør som en del af den løbende vedligeholdelse ca. hvert 5. år, foretages kontrol af korrekt tilspænding af bolte, fastgørelse af rækværker og beklædning m.v. på ejendommens altaner. Der er adgang til kælderen via trappeopgange samt fra udvendige kældertrapper i gavle. Trappetrin og bund i kældertrapper fremstår med synlige tegn efter gentagne reparationer. For ikke at anvende unødige udgifter til reparation, anbefales det at bund, trin og vanger på begge trapper ophugges fuldstændigt, og erstattes af en ny betonkonstruktion. 6

8 PETER JA HN & PA R TN ER E A / S HJA LMA R BR A NT IN G S PL A D S K B H. Ø T L F F A X Overordnet konklusion Sætningsrevne under vindue Flækkede mursten på hjørne Afskalninger på vanger af kældertrappe Tidl. reparation af bund på kældertrappe Vinduer (04): Vinduerne mod beboelse er ikke vurderet i denne rapport, da vedligeholdelsen påhviler hver enkelt ejer. Det kan dog anbefales, at vinduerne istandsættes/udskiftes samlet for ejendommen i forbindelse med, at der opstilles evt. stillads på ejendommen til facadearbejder. Dette vil være en mere rentabel løsning for hver enkelt ejer end en individuel istandsættelse/udskiftning. Malingslag på træværk mellem vinduer på hjørner af ejendommen er nedbrudt flere steder, og bør snarligt eftergås og istandsættes. Vinduerne mod trapperum er nyere trævinduer med termoglas fra De nyere trævinduer er i god stand. Det må dog forventes, at vinduerne skal males udvendigt og i kant og fals ca. hvert 7-8 år. 7

9 PETER JA HN & PA R TN ER E A / S HJA LMA R BR A NT IN G S PL A D S K B H. Ø T L F F A X Overordnet konklusion Nedbrudt maling på vinduer Nedbrudt maling på hjørnesamlinger Vandinstallationer (14): Vandinstallationer er udført i galvaniserede stålrør, og det skal påregnes at udskifte installationerne inden udgifterne til vedligeholdelse bliver for omkostningstunge. Den vandrette fordeling af vandrør påhviler normalt den enkelte ejer inden for dennes lejlighed, men eftersom ledningsstrækningerne flere steder er skjulte, bør disse udskiftes samtidigt med de lodrette installationer. Det kan anbefales, at vandinstallationen udskiftes samlet for hele ejendommen, da dette vil være en mere rentabel løsning for hver enkelt ejer, end en individuel udskiftning. Øvrigt: Ejendommens centralvarmeanlæg er forsynet fra en nyere vandbaseret fjernvarmecentral (1993) beliggende i kælderen under nr. 10. Anlægget vurderes at fungere efter hensigten, og der ses også kun at mangle isolering af flangeventiler. Herudover anbefales det at få isoleringen af fordelingsstrækninger i kælderen eftergået af isolatør. 8

10 Uisolerede flangeventiler ved cirkulationspumpe Overordnet konklusion Energibesparende foranstaltninger: Den generelle holdning i Danmark peger i retning af, at vi skal beskytte naturen og minimere vores forbrug og mindske forbruget af fossile brændstoffer og drikkevand. Der sker i øjeblikket rigtigt meget indenfor energirigtig renovering af bygninger og ressourcebesparende foranstaltninger. Udarbejdelse af et energimærke er et godt skridt på vejen til at danne sig et overblik over, hvor det bedst kan betale sig at sætte ind og igangsætte forbedringer. Her er kort oplistet nogle af de tiltag, der gøres meget ved i øjeblikket. Listen er ment som inspiration: Mindre varmeforbrug: - Udskiftning af cirkulationspumper til varme til nye lavenergipumper. - Udskiftning af gamle utætte vinduer eller sørge for, at de bliver tætte, og monter forsatsrammer, hvis der er mulighed for det. - Udskiftning af gamle termoruder med nye lavenergiruder. - Isolering af klimaskærmen - Tætning af bygningen, kontrolleret ventilation - Optimeret styring / drift. - Isolering af ventiler, pumper, beholder, brugsvandstrenge, varmestrenge mv. - Optimering af afkølingen på fjernvarmevandet. Mindre vandforbrug: - Udskiftning af gamle toiletter eller toiletter der løber til nye vandbesparende toiletter. Et toilet der løber, så man næsten ikke kan se det, kan nemt bruge for ca. kr vand ekstra om året. - Vandmålere nedbringer typisk også vandforbruget med op til ca. 15%. - Udskiftning af dryppende vandhaner, en dryppende vandhane kan koste over kr om året. 9

11 Overordnet konklusion Energiproduktion: - Solceller til produktion af strøm. - Solfanger til opvarmning af varmt brugsvand eller opvarmning af boligen. - Byvindmøller der kan opstilles på byens tage og producere strøm. - Jordvarmeanlæg til opvarmning af varmt brugsvand eller opvarmning af boligen Mindsk El-forbrug: - Udskiftning af cirkulationspumper til varme til nye lavenergipumper. - Udskiftning af gamle ventilatorer til nye lavenergimotorer. - A+ hvidevare. Genbrug og sortering: - Affaldssortering, komposteringsanlæg mv. - Opsamling og brug af regnvand til toiletskyl eller i vaskeri. Hjemmesider med gode råd om energi- og ressourcebesparende foranstaltninger:

12 Ejendomsoplysninger EJENDOMSOPLYSNINGER Oplysninger iht. BBR-ejermeddelelse: - Opførelsestidspunkt Ejendomsnummer Matrikelnummer 42 i - Bebygget areal for bygningen ca. 568 m 2 - Samlet boligareal ca m 2 - Antal beboelseslejligheder 24 stk. Forsikringsforhold (fra tidl. tilstandsrapport). Ejendommen er iht. police nr af d. 19/ forsikret for blandt andet følgende forhold i Chubb Insurance Company of Europe. - Bygningsbrand inkl. kortslutning og restværdi. - Anden bygningsbeskadigelse inkl. restværdi. - Svampeskade- og insektskadeforsikring. - Huslejetabsforsikring. - Husejeransvarsforsikring. Ejendommen ses ikke at være forsikret for: - Udvidet rørskade - Glas- og kummeskader For detaljerede oplysninger henvises til forsikringspolicen. Det bemærkes at Peter Jahn & Partnere A/S ikke rådgiver om forsikringsforhold og ikke kan tage ansvar for hvorvidt ejendommen er forsvarligt forsikret. Forsikringsforhold bør derfor gennemgås med ejendommens forsikringsmægler og administrator/advokat. 11

13 Tilstandsvurdering TILSTANDSVURDERING I tilstandsrapporten og vedligeholdelsesplanen gennemgås ejendommens bygningsdele med hensyn til: Konstruktion og stand: Den pågældende bygningsdel gives i vedligeholdelsesplanen en karakter for bygningsdelens stand ved anvendelse af nedenstående karakterskala: Karakter: 1, 2 og 3: gives når bygningsdelen er i almindelig god stand, og der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald, og for at sætte konstruktionerne i acceptabel stand. Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Foranstaltninger: I vedligeholdelsesplanen nævnes kortfattet hvilke foranstaltninger, der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder som bør udføres for at bevare ejendommens stand. Prioritet B er de nødvendige arbejder. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand og som er mere af kosmetisk art. De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i medio 2011 priser ekskl. moms, og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. Desuden anføres et tidspunkt for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning under forudsætning af, at de påvirkninger bygningsdelen udsættes for svarer til det normale for området. Forudsætninger for registrering: Registrering af facader er foretaget fra terræn. Registrering af tagdækning, inkl. inddækninger, skorstene m.v., er foretaget ved besigtigelse fra loftslem. Der er besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen. 12

14 Tilstandsvurdering Der har under registreringen ikke været foretaget hultagning i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger m.v. Der har under registreringen ikke været adgang til samtlige kælderrum. Vurderingen gælder derfor alene de arealer, hvor besigtigelse har været mulig. 13

15 Øvrige udgifter ØVRIGE UDGIFTER Diverse uforudseelige udgifter I forbindelse med gennemførelse af større arbejder bør der erfaringsmæssigt afsættes en post på ca. 10 % til imødegåelse af diverse uforudseelige udgifter, samt eventuelle ønsker om mindre tillægsarbejder, som måtte opstå under byggeriets udførelse Byggepladsforanstaltninger Ved gennemførelse af større arbejder skal der afsættes et beløb til byggepladsforanstaltninger, så som opstilling af skure, materiale- og affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb m.v., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 5-6 % af håndværkerudgifterne Teknisk rådgivning Ved gennemførelse af større arbejder må det anbefales at søge teknisk rådgivning. Teknisk rådgivning omfatter: - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov, - udarbejdelse af forprojekt, - udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale, - indhentning af underhåndsbud - vurdering af tilbud, - byggestyring og koordinering af entreprenører, - tilsyn med arbejdets udførelse, - afholdelse af byggemøder, - byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v., - afslutning og mangelgennemgang samt - diverse forhandlinger med myndigheder. 14

16 Øvrige udgifter Rådgivning vil beløbe sig til ca % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på ca. kr afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v. 15

17 Oversigt over overslagspriser TILSKUD Der er ikke mulighed at opnå offentlige tilskud til arbejderne i nærværende rapport, idet ejendommens er i for god en tilstand til at modtage tilskud OVERSIGT OVER OVERSLAGSPRISER På omstående oversigtsskema er overslagspriser på samtlige foreslåede foranstaltninger anført. Overslagspriserne er ekskl. udgifter til finansiering, byggesagsadministration, allrisk forsikring m.v. De foreslåede foranstaltninger er indplaceret i en 10 års periode ud fra en vurdering af hvornår de teknisk set bedst udføres. Skemaet udgør således et forslag til en plan for ejendommens fremtidige vedligeholdelse. Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje samarbejde mellem den Peter Jahn & Partnere A/S, foreningens bestyrelse og administrator. Oversigten kan herefter danne grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal udføres nu og hvilke, der skal udføres i fremtiden. Så snart prioriteringen er fastlagt og godkendt af foreningens generalforsamling kan arbejdet med planlægning af de økonomiske forhold samt eventuel projektering og udbud i licitation igangsættes. De i skemaet anførte priser er i medio 2011 priser og ekskl. moms. Rapporten bør opdateres f.eks. hvert år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af foranstaltninger. Peter Jahn & Partnere A/S Jan Furbo Larsen/Claus Dam Den 31. maj