AB HOSTRUPSVEJ 5-7/ CHR. RICHARDTS VEJ 8

Transkript

1 AB HOSTRUPSVEJ 5-7/ CHR. RICHARDTS VEJ 8 SAG NR JUNI 2010 OVERORDNET TILSTANDSRAPPORT

2 Indhold Indhold: Side: RAPPORTENS FORMÅL KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN OVERORDNET KONKLUSION 4 Tag (01): 4 Kælder/fundamenter (02): 5 Facader/sokkel (03): 6 Vinduer (04): 7 Udvendige døre (05): 8 Trapper (06): 9 Porte/gennemgange (07): 10 Etageadskillelser (08): 10 Wc/bad (09): 10 Køkkener (10): 11 Varmeanlæg (11): 11 Afløb (12): 11 Kloak (13): 12 Vandinstallation (14): 12 Gas (15): 13 Ventilation (16): 13 El/svagstrøm (17): 13 Private friarealer (19): EJENDOMSOPLYSNINGER TILSTANDSVURDERING ØVRIGE UDGIFTER Diverse uforudseelige udgifter Byggepladsforanstaltninger Teknisk rådgivning OVERSIGT OVER OVERSLAGSPRISER 20 1

3 Rapportens formål RAPPORTENS FORMÅL Formålet med denne rapport er at udarbejde et beslutningsgrundlag vedrørende den fremtidige istandsættelse og vedligeholdelse af ejendommen AB Hostrupsvej 5-7/Chr. Richardts Vej 8. Rapporten er udarbejdet på grundlag af vor besigtigelse af ejendommen d. 24/ Rapporten indeholder en kortfattet beskrivelse af ejendommen samt en fortegnelse i skemaform over forslag til istandsættelse eller vedligeholdelse af de fleste bygningsdele, som kan udføres nu eller i fremtiden. Rapporten kan således tjene som grundlag for en prioritering af hvilke arbejder, der bør udføres nu og senere for at ikke ejendommen nedbrydes. Prioriteringen tænkes foretaget af foreningens bestyrelse og administrator i samråd med Peter Jahn & Partnere A/S, således at der herefter kan udarbejdes en egentlig plan over de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i tiden fremover. Hvor der er foreslået istandsættelse/vedligeholdelse af en bygningsdel er foranstaltningen prissat i nugældende priser medio

4 2.0 - KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN Ejendommen er beliggende på Hostrupsvej 5-7 og Chr. Richardtsvej 8 i Frederiksberg Kommune. Ejendommen ejes af AB Hostrupsvej 5-7/Chr. Richardtsvej 8, og administreres af Qvortrup Administration A/S. Ejendommen er opført som en hjørneejendom. Ejendommen omfatter 3 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft. De 5 normaletager anvendes til 30 beboelseslejemål. Kælderen anvendes til pulterrum, cykelrum, varmecentral, m.v. Loftsrummet anvendes til pulterkamre og tørreloft. Gadefacaden er opført i mursten, som er pudset. Gårdfacaden er opført i pudset murværk, som er malerbehandlet. Taget er et såkaldt Københavnertag med tagpap på den flade del og eternitskifer på den skrå del. Vinduerne mod henholdsvis gade- og gårdsiden inkl. kældervinduer er nyere trævinduer med termoglas. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som forsyner lejlighedernes radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand. Gårdbelægningen er i betonfliser (SF-sten). Ifølge oplysninger fra er ejendommen tildelt bevaringsværdien middel (4). 3

5 3.0 - OVERORDNET KONKLUSION Generelt må ejendommen betegnes som værende i god stand, sammenlignet med tilsvarende ejendomme i København og Frederiksberg som er bygget efter samme håndværksmæssige principper i perioden omkring år Tag (01): Taget er opført som et københavnertag med eternitskifer på den skrå tagflade og tagpap på den flade del. Tagpappen er af ældre dato og fremstår nedslidt med enkelt utætheder. Inddækninger er flere steder nedslidt og tjenlige til udskiftning Tagvinduer fremstår rustne og defekte og er tjenlige til udskiftning. Skorstene og brandkamme fremstår generelt i god stand dog med mindre defekter. Det anbefales, at taget som minimum istandsættes ved at der udlægges 2 lag ny tagpap på eksisterende tagpap, antenner nedtages, rådskadet træ i taget svampebehandles og/eller udskiftes, inddækninger eftergås. Udgifter for istandsættelse af taget må forventes at beløbes sig til ca. kr ekskl. moms, herudover bør der afsættes ca. kr ekskl. moms til istandsættelse af taget på længere sigt. Desuden anbefales det, at skorsten og brandkamme eftergås i forbindelse med istandsættelsen af taget, hvilket må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms. Som tillæg til istandsættelse af taget kan det anbefales, at den eksisterende tagpap fjernes, således at der kan udlægges et nyt krydsfinerunderlag og efterfølgende 2 lag tagpap, hvorved den fremtidige løbende vedligeholdelse på taget nedbringes i forhold til ovenstående. Udgifterne til dette alternativ må forventes at beløbe sig til yderligere ca. kr ekskl. moms og stillads i forhold til ovenstående udgift for istandsættelse af taget. For bedre ventilering af tagbeklædningen og loftrummene kan det anbefales at montere ventilationsstudser i den skrå tagbeklædning, hvilket må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms. Det kan ligeledes anbefales at eksisterende pulterrum i træ udskiftet til nye pulterrum i trådnet, hvilket må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms og rydning. Ved ovenstående istandsættelse af taget, må det forventes at taget restlevetid vil være på ca år. Gældende for alle tagarbejder anbefales det, at de udføres i forbindelse med andre stilladskrævende arbejder som f.eks. facade- og vinduesarbejder. 4

6 Taget fra gårdsiden Zinkinddækninger på tag Den flade del af taget Skorstene Kælder/fundamenter (02): Kælderen fremstår i god stand efter gennemgribende istandsættelse i Istandsættelse omfattede malerbehandling af alle vægge, lofter og gulve, rustbehandling af bærejern, etablering af yderligere ventilation og udskiftning af pulterrum fra træ til nye i galvaniserede stål. Mod gadesiden kan der på vægge og gulve konstateres fugtskjolder og saltudtræk. Ved måling på murværket kan der konstateres et fugtighedsniveau over det acceptable. Det vurderes, at opfugtning skyldes overfladevand, som siver ned langs facade pga. forkert fald og utæt fortovsbelægning. Det må forventes, at den nye maling vil skalle af i de opfugtede områder, hvorfor der bør udføres en løbende malerreparation af den afskallede maling. Udgifterne hertil må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms hvert ca. 5. år. For at nedbringe opfugtningen mod gadesiden anbefales det, at eksisterende brosten udskiftes med en tæt belægning som f.eks. asfalt, der har fald væk fra ejendommen. Udgifterne hertil må forventes at beløb sig til kr ekskl. moms. 5

7 Inden en eventuel udskiftning af belægning skal ejerforhold af fortovet undersøges med Frederiksberg Kommune, da de med stor sandsynlighed skal godkende, hvilke arbejder, der må udføres på fortovet. Opfugtning af kældergulv Saltudtræk på kældervæg Facader/sokkel (03): Gadefacaden fremstå i god stand uden større defekter eller tydelige revnedannelser. Det anbefales dog, at der afsættes ca. kr ekskl. moms til nødtørftig istandsættelse af gadefacaden i forbindelse med, at der er stillads for istandsættelse af vinduerne. Gårdfacaden er nedslidt med større afskalninger i facademalingen samt betydelige revnedannelser i henholdsvis sålbænke og gesimsbånd. Gårdfacaden bør snarligt istandsættes ved kemiafrensning af forventet 2 lag plastikmaling, reparationer af sætningsrevner og afskalninger, udskiftning af defekte sålbænke samt en afslutningsvis malerbehandling. Udgifterne hertil må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms. Alternativt til malerbehandling kan gårdfacaden afsluttes med farve fils, hvilket dog medfører, at gårdfacaden skal afrenses ved hjælp af en vådsandblæsning. Udgifterne for dette alternativ må forventes at beløbe sig til yderligere ca. kr ekskl. moms i forhold til ovenstående udgifter. Det anbefales, at den frie gavl efterisoleres, da man ved denne løsning sparer på udgiften til fremtidig vedligeholdelse, ligesom de lejligheder der støder op til gavlen kan forvente en besparelse på varmeudgiften. Udgifterne til efterisolering af den frie gavl med 100 mm isolering og puds må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms og stillads. Gældende for alle facadearbejder anbefales det, at de udføres i forbindelse med andre stilladskrævende arbejder som f.eks. tag- og vinduesarbejder. 6

8 Gadefacaden Gårdfacaden Vinduer (04): Vinduerne mod henholdsvis gård- og gadesiden er trævinduer fra 1986 og fremstår i forholdsvis god stand. Der kan dog konstateres afskallet maling udvendigt på vinduerne, hvorfor det anbefales, at vinduer malerbehandles udvendigt for, at vinduerne ikke nedbrydes yderligere. Malerbehandling af trævinduer skal udføres hvert ca år, således at vinduerne ikke nedbrydes, og den nuværende stand kan bevares i mange år fremover. Udgifterne for en snedker- og maleristandsættelse af vinduerne mod henholdsvis gade- og gårdsiden inkl. den frie gavl må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms og stillads for gadesiden og ca. kr ekskl. moms for gårdsiden. Alternativt til ovenstående istandsættelse kan vinduerne udskiftes til nye træ og aluminiumsvinduer, som stort set er vedligeholdelsesfri, hvorved malerbehandling hvert ca år undgås. Udgifterne for udskiftning af vinduerne mod henholdsvis gade- og gårdsiden må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms for gadesiden inkl. den frie gavl og ca. kr ekskl. moms for gårdsiden. Udskiftning af vinduer til nye i træ og aluminium må forventes at kunne tjenes hjem på ca år. 7

9 Afskallet maling på vinduer mod henholdsvis gade- og gårdsiden. Udvendige døre (05): Udvendige døre mod henholdsvis gård- og gadesiden er i rimelig god stand, men bør dog snedker- og maleristandsættes samtidig med at låse, hængsler og dørpumpe eftergås. Udgifterne hertil må forventes at beløbe sig til henholdsvis ca. kr ekskl. moms for hovedtrappedøre og ca. kr ekskl. moms for bitrappedøre. Hoveddøren 8

10 Trapper (06): Hoved- og bitrappe er udført som trætrapper med pudset underside. Trinoverflader på hovedtrapper er linoleum, mens bitrapperne er lakerede. Vægge i hovedtrappetrapperum er opført af pudset murværk påført maling og malede paneler, mens vægge i bitrapperum er påført tapet. Hovedtrappe og bitrappe er generelt i rimelig stand, idet de dog begge bærer tegn på normal slidtage. Der kan dog i bunden af bitrapper konstateres større opfugtning, som har medvirket til skimmeldannelse. Det anbefales, at al organisk vægbeklædning inkl. de yderste lag puds fjernes, skimmeldannelse afrenses og der pudses op med saneringspuds (åndbar puds) til og med 1. sal. Udgifterne hertil må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms for alle bitrapperne. Det må anbefales, at der på længere sigt planlægges en istandsættelse af trapperne for at gøre dem mere indbydende. En istandsættelse af alle hovedtrapperne bør omfatte reparation af træværk og murværk, opsætning af glasfilt, maling af alle overflader. Udgifterne hertil må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms. En istandsættelse af alle bitrapperne bør udover omfatte reparation af træværk og murværk, opsætning af glasfilt, maling af alle overflader, opretning af trin og udlægning af linoleum samt fornyelse af lysinstallation. Udgifterne hertil må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms. Bitrappe med skimmeldannelse i bunden Hovedtrappe Porte/gennemgange (07): 9

11 Der er ingen porte/gennemgangen i ejendommen. Etageadskillelser (08): Etageadskillelserne fra 1. sal til loft er opført som traditionelle etageadskillelser af træbjælker, der spænder fra facaderne til de indvendige bærende vægge. Gulvene er på oversiden beklædt med gulvbrædder og på undersiden med brædder og puds. Herimellem er indskudsler. Etageadskillelsen mellem kælder og stueetagen er opført som et kappedæk udført i beton og stålprofiler. Der kan konstateres rustdannelse på enkelt af stålprofilerne i kappedækket, som anbefales rustbehandlet. Udgifterne forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms fordelt over en 10-årig periode. Etageadskillelserne er generelt i god stand, men der ses sædvanlige forekommende revnedannelser i loftspudsen. Der må udover rustbehandling af stålprofiler ikke forventes udgifter ud over almindelig løbende vedligeholdelse. Kappedæk set fra kælderen Rustne stålprofiler i kappedæk Wc/bad (09): I de besigtigede lejligheder fremstår badeværelser i forholdsvis god stand. Der forventes ikke udgifter til ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse. 10

12 Køkkener (10): I de besigtigede lejligheder fremstår køkken i forholdsvis god stand. Der forventes ikke udgifter til ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse. Varmeanlæg (11): Ejendommen opvarmes ved nyere centralvarmeanlæg baseret på fjernvarme. Centralvarmeanlægget fremstår i god stand. Der forventes ikke udgifter til ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse. Ekspansionsbeholder Varmeveksler Varmtvandsbeholder Afløb (12): Hvor faldstammer kunne besigtiges i kælderen, lejligheder og på loftet, kunne der konstateres oprindelig faldstamme i støbejern som partiel er udskiftet til nye faldstammer. Det forventes, at de resterende faldstammer fortsat skiftes partielt i takt med, at der opstår utætheder. 11

13 Faldstamme på loft Faldstamme i lejlighed Faldstamme i kælder Kloak (13): Da kloakledninger er gemt under bygningen og i jord, kan standen ikke umiddelbart vurderes. Der er dog umiddelbart ingen tegn på skader i form af indtrængende fugt, sætninger i belægninger eller lignende. En nøjere vurdering kræver udførelse af en tv-inspektion, hvilket må forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms. Vandinstallation (14): Ejendommen er med de oprindelige installationer i galvaniseret stålrør. Der kunne, hvor vandinstallationer var synligt placeret i lejlighederne og kælder, umiddelbart ikke konstateres betydelige tæringer. Det må dog forventes, at de oprindelige vandinstallationer, herunder primært koldtvandsstrenge, kan have begyndende gennemtæringer, hvorfor der bør afsættes et beløb på ca. kr ekskl. moms til partiel udskiftning. 12

14 Gas (15): Ejendommen er tilsluttet gasnettet til forsyning af gaskomfurer i lejlighederne. Der vurderes ikke at være problemer med gasinstallationen. Ventilation (16): Lejlighederne har naturlig ventilation i form af aftrækskanaler fra køkken og bad. Størstedelen af de besigtigede lejligheder har tilsluttet mekaniske ventilator/emhætter på aftrækskanaler. Der er umiddelbart ikke konstateret problemer med tilstoppede aftrækskanaler, men på sigt må det forventes, at kanalernes effekt forringes, især for de nederste etager. Derfor anbefales der, at ventilationskanaler renses på længere sigt, hvilket forventes at beløbe sig til ca. kr ekskl. moms. El/svagstrøm (17): Ejendommens el-forsyning er en blanding af den gamle forsyning med stofledninger samt nyere kabling udført i forbindelse med løbende vedligeholdelse af installationerne. El-installationerne fremstår generelt i rimelig stand. 13

15 Private friarealer (19): Gårdbelægningen er i betonfliser, hvor der er etableret en lejeplads samt mindre bede. Gården tilhører alene ejendommen og afskærmes mod naboerne med et plankeværk. Belægningen og gården fremstår i rimelig god stand. 14

16 Ejendomsoplysninger EJENDOMSOPLYSNINGER Oplysninger iht. BBR-ejermeddelelse af d. 18/5 2010: - Opførelsestidspunkt Ejendomsnummer Matrikelnummer 45 bs - Samlet bygningsareal ca m² - Bebygget areal for bygningen ca. 589 m² - Samlet boligareal ca m² - Antal beboelseslejligheder 30 stk. - Samlet erhvervsareal ca. 0 m² - Antal erhvervslejemål 0 stk. Forsikringsforhold: Forsikringsforhold tilføjes til omstående rapport, når disse er modtaget. 15

17 Tilstandsvurdering TILSTANDSVURDERING I tilstandsrapporten og vedligeholdelsesplanen gennemgås ejendommens bygningsdele med hensyn til: Konstruktion og stand: Den pågældende bygningsdel gives i vedligeholdelsesplanen en karakter for bygningsdelens stand ved anvendelse af nedenstående karakterskala: Karakter: 1, 2 og 3: gives når bygningsdelen er i almindelig god stand, og der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald, og for at sætte konstruktionerne i acceptabel stand. Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Foranstaltninger: I vedligeholdelsesplanen nævnes kortfattet hvilke foranstaltninger, der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder som bør udføres for at bevare ejendommens stand. Prioritet B er de nødvendige arbejder. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand og som er mere af kosmetisk art. De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i medio 2010 priser ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Desuden anføres et tidspunkt for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning under forudsætning af, at de påvirkninger bygningsdelen udsættes for svarer til det normale for området. Forudsætninger for registrering: Registrering af facader er foretaget fra gård, gade og vinduer. Registrering af tagdækning, inkl. inddækninger, skorstene m.v., er foretaget ved besigtigelse fra loftsetagen og fra den flade del af taget. Der er besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen. 16

18 Tilstandsvurdering Der har under registreringen ikke været foretaget hultagning i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger m.v. Vurderingen gælder derfor alene de arealer, hvor besigtigelse har været mulig. 17

19 Øvrige udgifter ØVRIGE UDGIFTER Diverse uforudseelige udgifter I forbindelse med gennemførelse af større arbejder bør der erfaringsmæssigt afsættes en post på ca. 10 % til imødegåelse af diverse uforudseelige udgifter, samt eventuelle ønsker om mindre tillægsarbejder, som måtte opstå under byggeriets udførelse Byggepladsforanstaltninger Ved gennemførelse af større arbejder skal der afsættes et beløb til byggepladsforanstaltninger, så som opstilling af skure, materiale- og affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb m.v., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 5-6 % af håndværkerudgifterne Teknisk rådgivning Ved gennemførelse af større arbejder må det anbefales at søge teknisk rådgivning. Teknisk rådgivning omfatter: - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov, - udarbejdelse af forprojekt, - udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale, - indhentning af underhåndsbud - vurdering af tilbud, - byggestyring og koordinering af entreprenører, - tilsyn med arbejdets udførelse, - afholdelse af byggemøder, - byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v., - afslutning og mangelgennemgang samt - diverse forhandlinger med myndigheder. 18

20 Øvrige udgifter Rådgivning vil beløbe sig til ca % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på ca. kr afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v. 19

21 Oversigt over overslagspriser OVERSIGT OVER OVERSLAGSPRISER På omstående oversigtsskema er overslagspriser på samtlige foreslåede foranstaltninger anført. Overslagspriserne er ekskl. udgifter til finansiering, byggesagsadministration, allrisk forsikring m.v. De foreslåede foranstaltninger er indplaceret i en 10 års periode udfra en vurdering af, hvornår de teknisk set bedst udføres. Skemaet udgør således et forslag til en plan for ejendommens fremtidige vedligeholdelse. Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje samarbejde mellem den Peter Jahn & Partnere A/S, foreningens bestyrelse og administrator. Oversigten kan herefter danne grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal udføres nu og hvilke, der skal udføres i fremtiden. Så snart prioriteringen er fastlagt og godkendt af foreningens generalforsamling kan arbejdet med planlægning af de økonomiske forhold samt eventuel projektering og udbud i licitation igangsættes. De i skemaet anførte priser er i medio 2010 priser og ekskl. moms. Rapporten bør opdateres f.eks. hvert år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af foranstaltninger. Peter Jahn & Partnere A/S Jonas Stavad Den 21. juni