NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme
NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Indhold Markedsupdate 3. kv. 2015 fortsat fuld fart på investeringsmarkedet Hvad betyder uroen på finansmarkederne for ejendomsinvesteringsmarkedet? Faldende kontortomgang i København Massive investeringer i infrastruktur løfter flere byområder København blandt Europas mest dynamiske byer Markedsbarometer 3 6 8 12 14 15 Citat kun mod kildeangivelse In alliance with JLL
3 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsupdate 3. kv. 2015 fortsat fuld fart på investeringsmarkedet Urolige finansielle markeder De finansielle markeder følger fortsat en meget nervøs trend i årets 3. kvartal. I forsommeren var markedet præget af usikkerheden omkring situationen i Grækenland, som trak i langdrag, og som sandsynligvis nu kun er løst på den korte bane. Da der kom ro på situationen omkring Grækenland, skabte verdens pt. største vækstmotor Kina til gengæld nye uroligheder på finansmarkederne. Der har længe været indikationer på faldende vækstrater i Kina, men markederne reagerede alligevel overrasket på tre devalueringer af den kinesiske yuan i starten af august. Det førte til de hidtil største bevægelser på aktiemarkederne i flere år. Det danske C20 Cap indeks toppede den 5. august i 1.064, mens det den 24 august var nede i 918, svarende til et fald på ca. 16 %. Set over hele året er det danske indeks dog steget pænt, og det danske aktiemarked har klaret sig særdeles godt sammenlignet med de øvrige internationale markeder. Den internationale uro på de finansielle markeder ser dog ud til at have udskudt udsigterne til en amerikansk renteforhøjelse, som ellers tidligere var forudset at komme i september 2015. Den manglende renteforhøjelse er positiv for de fleste dele af de finansielle markeder, men den er særligt interessant for ejendomsmarkederne. Stærkt ejendomsinvesteringsmarked Den finansielle uro ser indtil videre ikke ud til at have den store betydning for ejendomsinvesteringsmarkedet i Danmark. Der er fortsat godt gang i markedet, og interessen for investeringsejendomme er ikke blevet mindre henover sommermånederne. Således er flere betydelige transaktioner blevet afsluttet i både 2. og 3. kvartal, ligesom der er flere store igangværende porteføljehandler, som ikke ser ud til at blive påvirket af den finansielle uro. Hvad uroen på de globale finansmarkeder betyder for ejendomsmarkedet, kommer vi dybere ind på i artiklen Hvad betyder uroen på finansmarkederne for ejendomsinvesteringsmarkedet? i dette NewsLetter. I denne markedsupdate ser vi nærmere på den samlede transaktionsvolumen år-til-dato og analyserer, hvad aktiviteten siger om den nuværende efterspørgselssituation i markedet, og hvad vi kan forvente i den resterende del af året. Pr. primo september er årets samlede transaktionsvolumen 24 mia. kr., hvilket er blot seks milliarder mindre end den samlede transaktionsvolumen i hele 2014. Da den største omsætning traditionelt ses i 4. kvartal, og eftersom der aktuelt er en række større fremskredne salgsprocesser i gang, forventer Sadolin & Albæk, at den samlede transaktionsvolumen for 2015 bliver omkring 37 mia. kr. Figur 1: Transaktionsvolumen, mia. kr. Realiseret Forventet 70 60 50 40 30 20 10 ÅTD 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Sadolin & Albæk
4 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Dermed ser den konstante stigning i transaktionsvolumen, vi har kunnet konstatere igennem de seneste tre år, ud til at fortsætte. Transaktionsvolumen fordeler sig på de forskellige segmenter som vist i figur 2. De tre største segmenter, kontor, bolig og butik, udgør tæt på 30 % hver, ligesom det også var tilfældet i både 2013 og 2014. Så uagtet at man i markedet har en fornemmelse af en nærmest umættelig appetit på boliger, fortsætter de store kontortransaktioner med at fylde godt i den samlede transaktionsvolumen. Særligt PensionDanmarks køb af tre store kontorejendomme, alle udlejet til KMD, i begyndelsen af 2015, som med en transaktionsvolumen på 1,2 mia. kr. er en af de tre største handler i 2015, bidrager til en pæn transaktionsvolumen inden for kontorsegmentet. Som nævnt er der fortsat en meget stor efterspørgsel på boliger i markedet. Den positive demografiske udvikling, særligt i København, men også i Aarhus og de øvrige store provinsbyer, medfører, at boliger betragtes som et ganske sikkert aktiv. At boliger ikke udgør mere end 32 % af den samlede volumen skyldes mest af alt, at udbuddet er begrænset. Der har været massiv interesse for de større boligtransaktioner i år, og de store boligejendomme og porteføljer kunne være solgt flere gange til den samme pris, hvis det var muligt. Dermed afspejler den faktiske transaktionsvolumen ikke dybden i efterspørgslen i dette segment. Industri-/logistikmarkedet udgør forsat en beskeden del af markedet og er domineret af nogle få aktører. M7, som entrerede det danske marked i 2013, har igen i 2015 udvidet sin portefølje. I juli købte M7 således yderligere syv danske ejendomme til en samlet pris på ca. 230 mio. kr., og dermed er M7 fortsat den mest dominerende investor i dette segment, som herudover primært er domineret af brugere. I kategorien Andet i figur 2 er det primært køb af grunde, der fylder. Tendensen til, at typiske institutionelle investorer i stigende grad køber byggeretter, fortsætter i 2015. Op til finanskrisen var det typisk developere, der købte byggeretter, stod for projektudvikling og solgte ejendommene nøglefærdige til institutionelle investorer. I dag deltager institutionelle investorer meget tidligere i processen og får dermed en større del af developerprofitten fra disse projekter. De tidligere developere og entreprenører deltager i højere grad som rådgivere for institutionelle investorerne; de løber dermed en mindre risiko, men opnår samtidig også en mindre profit. Et andet eksempel er en typisk institutionel investor som Danica, der er gået sammen med BlackRock om udvik lingen af Postterminalen i det centrale Køben- havn, en stor udviklingsejendom, der blev handlet i marts 2015 til lige under 1 mia. kr. I 2014 var der en del interesse fra internationale investorer, men alligevel var andelen af udenlandske købere blandt de gennemførte transaktioner ikke overvældende. Det skyldtes ikke mindst de danske pensionskassers store placeringsbehov, som bevirkede, at udenlandske investorer havde svært ved at få fodfæste i markedet. Figur 2: Transaktionsvolumen fordelt på segmenter 32% Kilde: Sadolin & Albæk Figur 3: Transaktionsvolumen fordelt på danske vs. udenlandske investorer 55% 2% 7% Kilde: Sadolin & Albæk 28% 31% 45% Kontor Butik Industri/logistik Bolig Andet Danske Udenlandske
5 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Men i 2015 har de udenlandske investorer til gengæld sat deres tydelige præg på markedet. År-til-dato er de udenlandske investorers andel af markedet 55 % mod blot 31 % i 2014. Særligt inden for butikssegmentet er de udenlandske investorer med en andel på ikke mindre end 90 % absolut dominerende. Inden for butikssegmentet udgør salget af Illum den største transaktion i 2015. Det var den thailandske investor Central Group, som erhvervede Illum for en pris i omegnen af 2,5 mia. kr. Derudover har Citycon købt det kommende shoppingcenter i Køge Strædet for mere end kr. 0,5 mia. Endelig er der en stor transaktionsaktivitet på Strøget i København, hvor en række udenlandske investorer er blandt køberne. Nogle af de aktive i 2015 har været Cubic, M&G Real Estate, Standard Life Investment, CapMan, Patrizia og Catella Real Estate AG. Udenlandske investorer har også været særdeles aktive inden for boliginvesteringer, og især de svenske investorer trækker den udenlandske andel op. Som det har været tilfældet i de senere år, har de udenlandske investorer kun en beskeden andel af kontorinvesteringerne, da det typisk er et segment domineret af de danske pensionskasser. Som tidligere nævnt er der fortsat mange store porteføljer i spil i markedet, og vi forventer således en fortsat stor aktivitet i resten af 2015. Der er en betydelig interesse fra udenlandske investorer, men der er dog fortsat en sandsynlighed for, at de store danske pensionskasser tager teten i årets sidste måneder, da denne investorgruppe fortsat har væsentlige placeringsbehov. Det er således langt fra givet på forhånd, hvor stor andel af markedet de udenlandske investorer får, men alt andet lige forventes andelen at blive højere i 2015 end i 2014. Figur 4: De største transaktioner i 2015 år-til-dato Ejendom By Anvendelse Sælger Køber Areal, m² Pris (mio. kr.) Illum København K Butik BlackRock Central Group 44.856 2.500 Galleri K* København K Butik og kontor Bank of Ireland og Unipension Patrizia 25.100 1.550 Bolig projekt på Øresundsvej København S Bolig Skanska Balder 42.000 1.200 Project White (3 ejendomme) Flere Kontor Kombit PensionDanmark 88.635 1.200 Postterminalen København V Projekt Post Danmark A/S Danica Pension 39.294 925 Tietgens Have København Ø Kontor NEWCO 1 AF 29. december 2011 ApS NIAM 42.000 750 Project Alpha (26 ejendomme) København K Bolig Artha Kapitalforvaltning N/A 29.593 700 Sluseholmen (Bøgholm) København SV Bolig NIAM Bouwfonds 17.500 600 Strædet (en del af Køge Kyst) Køge Butik TK Development Citycon 32.000 560 Plaza II, III samt Alfa Laval domicil Flere Kontor Skanska PFA Pension 19.050 550 Citycenter Broen** Esbjerg Butik TK Development CapMan 29.924 450 *Bank of Ireland var sælger af butiksdelen, mens Unipension var sælger af kontordelen **CapMan har købt en andel på 65 % af det færdige projekt Kilde: Sadolin & Albæk
6 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Hvad betyder uroen på finansmarkederne for ejendomsinvesteringsmarkedet? 2015 har været præget af overordentligt turbulente finansmarkeder. Både obligations- og aktiemarkederne har været særdeles volatile, på den ene side præget af meget store institutionelle og private placeringsbehov, som har styrket markederne, på den anden side præget af stor usikkerhed om den fremtidige konjunkturudvikling globalt og en deraf følgende markant nervøsitet hos investorerne. Henover sommeren gav den græske gældskrise således anledning til meget stor usikkerhed, og i de senere måneder har også udviklingen i den kinesiske økonomi været årsag til dybe bekymringer. Dette har tillige været en medvirkende årsag til faldende råvarepriser og en udbredt usikkerhed omkring den økonomiske udvikling i mange emerging markets lande. Hertil kommer usikkerheden om, i hvilket tempo renten i USA vil blive hævet, og hvilke konsekvenser en amerikansk rentestigning vil have for den globale økonomi og de internationale kapitalstrømme. På en god dag synes investorerne at tænke, at en rentestigning er et tegn på, at økonomien i USA har det godt; på en dårlig dag er opfattelsen, at en sådan rentestigning vil sende verden tilbage i dyb recession. Det kan synes paradoksalt, at den store usikkerhed på de finansielle markeder og de stærkt svingende kurser på ingen måde påvirker markedet for investeringsejendomme. Henover sommeren og den første del af efteråret har både inden- og udenlandske investorer udvist massiv interesse for en øget eksponering mod ejendomsmarkedet. Efterspørgslen efter velbeliggende ejendomme med et stærkt cash flow eller attraktive udviklingsmuligheder er konstant og særdeles stærk, og priserne har i perioden været klart stigende. Ejendomsmarkedet reagerer med en betydelig træghed i forhold til de finansielle markeder Når udsvingene på enkeltaktier i korte perioder bliver eksorbitante, benytter fondsbørser verden over muligheden for at suspendere handlen med de pågældende aktier. Det giver investorerne en tænkepause, og det begrænser risikoen for, at computerstyrede handler får en uacceptabel markedspåvirkning. Det kan til tider synes frustrerende, at ejendomstransaktioner er komplekse og langvarige. Men det betyder til gengæld, at markedet ikke præges af samme til tider meget voldsomme udsving, som registreres på de finansielle markeder. Tværtimod synes der i tider med meget volatile finansmarkeder at være en øget interesse for investeringsaktiver, som i hvert fald ud fra en kortsigtet volatilitetsvurdering synes at have en mere stabil og forudsigelig prisudvikling. Og risikoen på illikvide aktiver, som ejendomme, kan synes relativ attraktiv prissat i et marked, hvor en overvægt af de langsigtede institutionelle investorer tror på en bedring i den underliggende makroøkonomi. Den institutionelle allokering til såkaldt alternative investeringer vokser kraftigt I et miljø, hvor kontantrenten er 0 eller endda negativ, hvor afkastet på de meget betydelige institutionelle beholdninger af korte stats- og realkreditobligationer er tilnærmelsesvis 0, og hvor både aktier og lange obligationer kan svinge 10 % eller mere i værdi inden for måneder eller uger, vil ethvert værdisikkert investeringsaktiv med et nogenlunde sikkert og forudsigeligt afkast vække interesse. De høje direkte afkast på fx ejendomsinvesteringer i forhold til placeringer på de finansielle markeder er et udtryk for en høj illikviditetspræmie: Investor belønnes med meget højere afkast ikke på grund af en meget højere risiko, men som følge af en meget lavere omsættelighed. Men netop institutionelle investorer, som har til opgave at forrente formuer til udbetaling til kommende pensionister om 10, 20 eller 30 år, er efter deres natur særdeles velegnede til at håndtere illikvide aktiver på balancen omsætteligheden af investeringsaktiver på kort sigt er ikke så væsentlig, når der ikke er behov for at kunne omsætte aktiverne til likvider. Det bør således ikke overraske, at lave renter og volatile finansmarkeder betyder, at den institutionelle sektor reallokerer deres aktivsammensætning og øger eksponeringen mod såkaldt alternative investeringer, herunder fast ejendom. Dette er i øvrigt et globalt fænomen, som potentielt vil have en fortsat prisdrivende effekt på ejendomsmarkedet. Ikke mindst fordi ikke bare den traditionelt store institutionelle sektor i Europa og USA, men også de kraftigt voksende pensionsselskaber i Asien og de såkaldte Sovereign Wealth Funds, foretager sådanne reallokeringer. Og i modsætning til den institutionelle sektor i de modne lande, som allerede typisk har allokeret mellem 8 og 15 % af deres samlede aktiver til fast ejendom, kommer de nye investorer oftest fra en allokering på mellem 0 og 3 % til fast ejendom.
7 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme
8 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Faldende kontortomgang i København Kontormarkedet i Københavns centrum (Kbh. K) er inde i en positiv udvikling. Antallet af ledige kontorlejemål er faldende, hvilket bekræftes af den nye lokalestatistik fra Ejendomsforeningen Danmark (ED). Den nye statistik viser, at den arealmæssige tomgang er faldet med godt og vel 3 procentpoint det sidste år, mens den økonomiske tomgang er faldet med lige under 3 procentpoint. Den reelle tendens for det centrale København har tidligere været svær at verificere med Oline-ED statistikken, da området København By i denne statistik omfatter kommunerne København, Frederiksberg, Tårnby og Dragør og dermed ikke kun den centrale del af København. Statistikken er baseret på indberetninger fra ejendomsejere og giver et reelt billede af tomgangen for lige netop de ejendomme, der er indberettet. Samtidig viser statistikken også den økonomiske tomgang, som giver et godt indblik i, hvad ledige arealer koster udlejerne. Dermed fås et meget anvendeligt parameter for tomgangsrisikoen for professionelle investorer, og statistikken fra ED er således et godt supplement til Oline-ED statistikken. Det skal tilføjes, at en ganske stor del af kontorarealerne i Kbh. K består af ældre utidssvarende kontorarealer, hvilket er med til at forklare, hvorfor tomgangen i København CBD (Copenhagen Business District) ligger i omegnen af 10 %. Figur 5: Økonomisk og arealmæssig tomgang i København Økonomisk tomgang København CBD Arealmæssig tomgang Juli-2015 Kvartalsændring Årsændring (%) (%-point) 9,9-0,6 Kilde: Ejendomsforeningen Danmark Juli-2015 Kvartalsændring Årsændring (%-point) (%) (%-point) (%-point) -2,9 10,5-0,7-3,2
9 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Begrænset udbud af større kontorlejemål i København Udbuddet af større kontorlejemål i København er begrænset, og det kan efterhånden være svært at finde tids svarende ledige kontorlejemål på over 2.000 m². Det er Sadolin & Albæks vurdering, at det i Kbh. K endda er begyndt at blive vanskeligt for lejere at finde tidssvarende lejemål i størrelsesordenen 500-1.000 m². Som figur 6 og 7 viser, er mængden af ledige lejemål i Kbh. K større end 2.000 m², såvel opgjort i antal kvadratmeter som antal kontorenheder, meget begrænset sammenlignet med mængden af ledige lejemål i Kbh. Ø, Kbh. V og Kbh. S. Figur 6: Ledige m² (lejemål større end 500 m²) 500-999 m² 1000-1999 m² Fra 2000 m² 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 - Kilde: Oline.dk Kbh. K Kbh. Ø Kbh. V Kbh. S Kbh. N Frederiksberg Figur 7: Ledige enheder opgjort i m²-intervaller (lejemål større end 500 m²) 500-999 m² 1000-1999 m² Fra 2000 m² 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Kbh. K Kbh. Ø Kbh. V Kbh. S Kbh. N Frederiksberg Kilde: Oline.dk
10 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Stigende tendens til boligkonvertering I den senere tid har der været en stigende tendens til konvertering af større kontorejendomme til boliger. Det er, sammen med en stigende efterspørgsel hos brugerne, med til at forklare det relativt begrænsede udbud i kontorlejemål større end 2.000 m². En stagnerende udvikling i lejeniveauerne betyder, at konvertering af ældre kontorejendomme til boliger er en attraktiv mulighed. I øjeblikket ligger lejeniveauet for ældre kontorarealer i det centrale København på omkring kr. 1.200 pr. m², og med et afkastkrav i niveauet 5,50 % ligger frasalgsprisen omkring 20.000 kr. pr. m² kontor, når der samtidig skal tages hensyn til tomgangsrisikoen. Tomgang på boliger i København er så godt som ikke eksisterende i øjeblikket, og med en leje på op til 1.800 kr. pr. m² og et afkastkrav på 4 % ligger frasalgsprisen på omkring kr. 37.000 pr. m². For konverteringsejendomme, som ejerlejlighedsopdeles og frasælges, kan frasalgsprisen endda komme helt op omkring 45.000-50.000 kr. pr. m². Og med konverteringspriser fra kontor til bolig i niveauet kr. 10.000-15.000 pr. m² bliver det hurtigt ganske attraktivt at konvertere ældre kontorejendomme til boliger. Sadolin & Albæk har af CRM-Byggefakta A/S fået udarbejdet et dataudtræk, som baserer sig på ombygning og renovering til boliger, og som gør det muligt at identificere konverterede kontorarealer. Som det ses af figur 8 er der en mærkbar stigning i boligkonverteringsprojekter siden 2011, og særligt i 2014 og 2015 er udviklingen markant. Fra 2011 til 2015 er der registreret konvertering af i alt omkring 90.400 m² kontorarealer, hvoraf hovedparten af konverteringerne er sket i 2014 og 2015. Den stigende tendens til konvertering af kontorarealer til boliger har bidraget til at sænke tomgangen og opretholde lejeniveauet i København, og således har det betydet forbedrede betingelser for eksisterende kontorlejemål. Figur 8 indikerer endvidere, at konverteringstendensen vil fortsætte; foreløbigt er der således registreret kommende boligkonverteringer af omkring 20.000 m² i København i 2016. Sadolin & Albæk forventer en fortsat stor konverteringslyst blandt investorerne, da boligmarkedet i København stadig er meget stærkt, ikke mindst på grund af en stærk demografisk udvikling og historisk lave renter. Samtidig er der fortsat ældre kontorer, hvor boligkonvertering er en attraktiv mulighed. Den fortsatte konverteringstendens vil sandsynligvis forbedre betingelserne for udlejere på kontorlejemarkedet yderligere. Figur 8: Konverteret fra kontor til bolig i København, m² 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 - Kilde: CRM-Byggefakta A/S Foreløbigt registreret Foreløbigt registreret 2011 2012 2013 2014 2015 2016
11 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Ikke mærkbart stigende lejeniveauer Den positive trend med færre ledige kontorarealer har imidlertid endnu ikke resulteret i mærkbart stigende lejeniveauer. Som angivet i figur 9 ligger toplejen pt. på 1.800 kr. pr. m² for primære kontorlejemål og 1.100 kr. pr. m² for sekundære kontorlejemål. De primære kontorlejemål findes hovedsageligt i Havneområderne. Toplejen i indre by er tættere på kr. 1.600 pr. m². Det er dog Sadolin & Albæks indtryk, at forhandlingsstyrken mellem lejer og udlejer går i udlejers favør i det nu- værende marked, hvorfor mængden af rabatter og andre incitamenter er stærkt faldende, særligt ved moderne og fleksible kontorlejemål. På trods af et begrænset udbud er det ikke Sadolin & Albæks forventning, at markedslejen for kontorarealer vil stige kraftigt i den nærmeste fremtid. Nye og kommende kontorområder, herunder Nordhavn, Ørestad, Carlsbergbyen, Scanport og Batterigrunden, vil sammen med mulige flytninger fra større eksisterende bygninger udvide mængden af kontorarealer på markedet, hvilket begrænser muligheden for de helt store lejestigninger. Figur 9: Årlig kontortopleje pr. m² i København, kr. Primær Sekundær 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. kvt. 2010 Kilde: Sadolin & Albæk 2011 2012 2013 2014 2015
12 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Massive investeringer i infrastruktur løfter flere byområder Ændringer i bosætningsmønstre og virksomhedernes lokaliseringskrav har i løbet af de seneste 5-10 år øget behovet for en effektiv infrastruktur i og omkring byerne. En gennemgribende byfornyelse, områdeløft og investeringer i bymiljøet har medført, at bosætningen i København og på Frederiksberg har ændret sig. Byen er nu et attraktivt beboelsesområde for en række befolkningsgrupper, herunder ikke mindst børnefamilier og højtuddannede erhvervsaktive uden børn. Samtidig vælger en stor del af arbejdsstyrken generelt at bo og arbejde i byen for at minimere den daglige transporttid. Udviklingen betyder, at den traditionelle pendling fra områder uden for København til arbejdspladser i det centrale København går mod en mere balanceret ind- og udpendling. Det har stor betydning for virksomhedernes rekrutteringsmuligheder og dermed deres lokaliseringskrav. Der stilles i dag meget eksplicitte krav om kort afstand til førsteklasses infrastruktur. Det vil først og fremmest sige S-tog og metro, mens bustrafik ikke længere opfattes som tilstrækkelig. Det betydelige fokus på nærhed til metro både den eksisterende og den kommende Cityring har stor betydning for udviklingen af såvel nye som eksisterende områder i København. Nye knudepunkter i København og på Frederiksberg I Københavns og Frederiksberg kommuner er der næppe områder, som kommer til at stå dårligt i forhold til at tiltrække virksomheder, men de enkelte områders komparative styrke vil ændre sig. Ørestad har længe haft status som et infrastrukturelt knudepunkt, der i høj grad har tiltrukket internationale virksomheder. Men områder som Ny Ellebjerg, Nordhavn og Nørre Campus vil med Cityringen og forlængelsen af metro linjen via Sydhavnen blive attraktive kontorområder, der i høj grad imødekommer virksomhedernes lokaliseringskrav. Også i internationalt perspektiv. Særligt Ny Ellebjerg er et betydeligt kommende udviklingsområde i København. Infrastrukturmæssigt bliver Ny Ellebjerg et vigtigt knudepunkt med forbindelse til både S-tog, metro og den kommende Ringsted-bane, ligesom placeringen er ideel i forhold til motorvejsnettet. Flintholm på Frederiksberg er et eksempel på, hvordan investeringer i infrastruktur kan fungere som katalysator for udvikling af nye bolig- og erhvervsområder. Området omkring Flintholm havde tidligere ingen nævneværdig tiltrækningskraft på kontorvirksomheder, men har efter etablering af metroen og den nye Flintholm Station udviklet sig til et moderne og eftertragtet kontorområde. De store metroinvesteringer i København og på Frederiksberg vil samlet set øge disse områders styrke i forhold til nogle af de ældre kontorområder, herunder Ballerup, Allerød og Hørsholm. Disse områder har godt nok adgang til S-togsnettet, men de rummer også en lang række utidssvarende ejendomme. Samtidig får disse områder større konkurrence fra områderne langs Ring 3, hvor den kommende letbane giver et markant løft i adgangen til offentlig transport på tværs af de eksisterende strukturer. Store forventninger til letbanen langs Ring 3 Den kommende letbane langs Ring 3 kommer til at forbinde 11 kommuner fra Vallensbæk i syd til Lyngby-Taarbæk (DTU) i nord og kommer til at omfatte 27 stationer, hvoraf syv vil være beliggende i Lyngby-Taarbæk Kommune. Åbningen er programsat til 2020. Ringbysamarbejdet, som udgøres af de kommuner, der står bag letbanen langs Ring 3, anslår det årlige passagerantal til 13-14 mio. og forventer, at ca. 4.000 daglige personture flyttes fra bil til letbane. Den samlede anlægsinvestering udgør godt 4 mia. kr. (2013-priser), og der er i Ringbysamarbejdet store forventninger til effekten af denne investering. Frem mod 2032 forventes investeringen at medføre 20.000 nye arbejdspladser i byområderne ved de nye stationer, mens det samlede potentiale i byudviklingsområderne i alle 11 kommuner præsenteres som ca. 90-100.000 arbejdspladser, hvilket modsvarer over 2 mio. etagemeter byggeri. En så betydelig investering i infrastruktur vil uden tvivl give et betydeligt løft til de områder, som berøres af letbanen. Men det er vigtigt at huske, at de nuværende udfordringer i de berørte kommuner ikke alene er relateret til adgangen til offentlig transport. Mange af de store erhvervsområder langs Ring 3 er etableret i 1970 erne og 1980 erne og omfatter en stor andel af utidssvarende ejendomme, der ikke står mål med moderne krav til kontorlokaler. Dette har bevirket en betydelig tomgang for både kontor- og produktionsejendomme, og for kontorer udgør tomgangen over
13 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme 300.000 etagemeter medio 2015, svarende til 13-15.000 arbejdspladser. Infrastrukturudvikling i større byer uden for hovedstadsområdet For de bedste og mest tidssvarende ejendomme, der kommer til at ligge inden for gåafstand (op til 500 meter) fra en af de kommende stationer, vil infrastrukturinvesteringerne medføre en lavere tomgangsrisiko. For de øvrige ejendomme vil der ske en forstærkning af den polarisering, der allerede ses på kontormarkedet. Vigtigheden af infrastrukturinvesteringer ses ligeledes i de tre største byer uden for hovedstadsområdet, Aarhus, Odense og Aalborg, der alle er i gang med byggeri af letbane eller har konkrete og finansierede planer om etablering af en ny og gennemgribende modernisering af infrastrukturen. Fælles for de tre projekter er en ny korridor, der knytter den gamle bymidte til de nye Universitetshospitaler samt nye bolig- og erhvervsområder. Disse investeringer vil helt sikkert fungere som en katalysator for udviklingen af nye områder og en revitalisering af eksisterende erhvervsområder. Men hvis investeringerne ikke skaber en reel vækst i kommunen, vil det alt andet lige betyde, at andre og mindre velbeliggende områder i kommunen bliver tabere i spillet om at tiltrække brugere og investorer. Det er vores vurdering, at der langs med letbanen kun vil blive skabt fire knudepunkter i relation til erhvervsudvikling, som vil tiltrække hovedparten af efterspørgslen fra brugerne og dermed også fra investorsiden. Knudepunkterne vil som udgangspunkt omfatte Glostrup Station, Ejby, Gladsaxe og Lyngby, og det vil være de områder, som reelt har styrken til at konkurrere med København, herunder de nye og mere moderat prissatte områder omkring Ny Ellebjerg og Valby. Det er derfor vigtigt, at de implicerede kommuner bliver enige om en arbejdsdeling i forhold til placering af beboelsesområder og arbejdspladser, så man ikke kannibaliserer hinanden. Det er derfor vigtigt, at de involverede kommuner har en klar plan for de berørte områder, så der ikke sker en forstærkning af den forslumning, der allerede er til stede i mange ældre erhvervsområder langs indfaldsvejene.
14 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme København blandt Europas mest dynamiske byer De mest konkurrencedygtige byer i verden er kendetegnet ved, at de er i stand til at tilpasse sig cyklusser af globale ændringer, ligesom de formår at udnytte momentum for vækst og udvikling. Sadolin & Albæks internationale strategiske samarbejdspartner JLL, som er en af verdens største professionelle rådgivere inden for ejendomsinvesteringsmarkedet, har for anden gang udarbejdet et årligt City Momentum Index (CMI). Her identificerer JLL, ud fra et ejendomsinvesteringsperspektiv, de byer, der har størst succes med den løbende tilpasning og forandring, og som dermed er blandt verdens mest dynamiske byer. Nordvestlige byer dominerer den europæiske top 12 I Europa er særligt de nordvestlige byer blandt de mest succesfulde med den stærkeste fremdrift, hvilket bekræftes af den europæiske top 12, som er vist i tabellen nedenfor. Disse byer er kendetegnet ved teknologisk dygtighed, politisk stabilitet, et gunstigt forretningsmiljø samt et gennemsigtigt og likvidt ejendomsmarked; faktorer som både bidrager til tiltrækning af kvalificeret udenlandsk arbejdskraft og driver økonomisk vækst, hvilket gør byerne attraktive som investeringsdestinationer. København på en fjerdeplads Som beskrevet i markedsupdaten i dette NewsLetter oplever det københavnske ejendomsmarked en stigende interesse fra udenlandske investorer. Og det harmonerer ganske godt med JLL s analyse af verdens mest dynamiske byer, hvor København ligger på en fjerdeplads i Europa; foran byer som Stockholm, Oslo, Paris og Berlin. København overhales således kun af London, Dublin og München. De tre skandinaviske hovedstæder, København, Stockholm og Oslo, som alle figurerer i den europæiske top 12, er blandt de mest likvide ejendomsmarkeder i verden (set i forhold til byernes økonomiske størrelse), ligesom de alle scorer højt på liveability, dvs. de forhold, der gør byerne attraktive at bo i. København udmærker sig ved at have en meget stærk og markant klima- og miljødagsorden. Fx har København en målsætning om at blive verdens første CO 2 -neutrale hovedstad i 2025. Dette skal opnås gennem retrofitting, øget anvendelse af vindenergi samt ændringer i transportvaner. Hierarkiet er langt fra statisk Det globale hierarki over de mest konkurrencedygtige byer er langt fra statisk. Men i stigende grad indser europæiske byer nødvendigheden af at kunne konkurrere globalt og at konsolidere deres position i hierarkiet, både for at tiltrække og bevare kapital, virksomheder og talent. Nogle europæiske byer reagerer hurtigere end andre, men byerne i den europæiske top 12 er generelt bedre rustet end de fleste til at tilpasse sig og udnytte såvel deres socioøkonomiske som deres teknologiske styrker. Figur 10: JLL City Momentum Index 2015 - Europæisk top 12 Placering By 1 London 2 Dublin 3 München 4 København 5 Stockholm 6 Edinburgh 7 Paris 8 Oslo 9 Randstad* 10 Berlin 11 Manchester 12 Glasgow Økonomi Forbindelse Virksomhedsaktivitet Byggeri Ejendomspriser Ejendomsinvesteringer Teknologi Miljø Uddannelse F&U *Region bestående af de fire største hollandske byer (Amsterdam, Rotterdam, Haag og Utrecht) samt de omkringliggende områder. Kilde: JLL
15 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsbarometer - Kontor 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ændring 4. kvt. kvt. 3. 3. - 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 1.700 1.750 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.750 1.800 1.800 1.800 1.775 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 1.800 1.800 1.800 0,0% Sekundær 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.075 1.075 1.075 1.075 1.100 1.100 1.100 0,0% Aarhus Primær 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 0,0% Sekundær 800 800 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 775 775 0,0% Trekantområdet Primær 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0,0% Sekundær 600 600 550 550 550 550 550 550 525 525 525 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 4,25-0,25 Sekundær 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75-0,25 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50-0,25 Trekantområdet Primær 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 0,00 Sekundær 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 10,1 9,4 9,6 9,9 10,1 9,9 11,3 11,1 10,5 10,3 9,4 10,1 10,4 0,30 Aarhus Amt * 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 13,7 13,3 13,1 13,5 13,2 13,8 13,0 12,3 12,3 12,5 10,6 11,1 12,1 1,00 Trekantområdet 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 9,2 9,3 9,6 9,5 9,0 9,5 9,5 10,7 11,0 10,7 9,9 11,0 10,3-0,70 Butik 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ændring 4. kvt. kvt. 3. 2. - 3. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top 18.000 19.000 19.000 19.500 19.500 19.500 20.000 20.000 20.000 20.500 20.500 20.500 21.000 21.500 21.500 22.000 22.500 22.500 22.500 23.000 23.000 0,0% Høj 14.000 14.000 14.000 14.000 14.500 14.500 15.000 15.000 15.000 15.500 16.000 16.000 16.500 17.000 17.000 17.000 17.000 17.000 17.500 17.500 17.500 0,0% Lav 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.500 7.500 7.500 7.500 8.000 8.000 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 0,0% Aarhus Top 5.000 5.000 5.000 5.000 5.200 5.200 5.200 5.200 5.200 5.300 5.300 5.400 5.400 5.400 5.500 5.500 5.500 5.500 5.600 5.600 5.800 3,6% Høj 2.800 2.800 2.700 2.800 2.800 2.800 2.800 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Trekantområdet Top 3.000 3.000 2.850 2.850 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Høj 1.300 1.300 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,50 4,50 4,50 4,25 4,25 4,00 4,00 3,75-0,25 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,25 0,00 Aarhus Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,50 4,50 4,50 4,50 4,25-0,25 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 3,5 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 4,0 4,4 4,2 4,6 4,4 4,5 4,7 4,5 4,3 4,2 4,3 4,0 4,3 4,4 0,10 Aarhus Amt * 5,8 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 6,5 6,6 7,1 6,1 5,9 5,8 5,7 6,1 5,9 5,8 5,3 5,6 5,5 5,6 0,10 Trekantområdet 7,2 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 9,2 9,4 10,2 9,4 9,7 8,7 8,9 8,9 9,6 9,9 9,7 9,9 9,8 9,8 0,00 Lager/produktion 2010 2011 2012 2013 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 2. - 3. kvt. 2014 2015 Ændring Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 550 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 0,0% Sekundær 350 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 0,0% Aarhus Primær 425 425 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 300 300 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 0,0% Trekantområdet Primær 375 375 350 350 350 350 375 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 250 250 225 225 225 225 225 225 225 225 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 0,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,50 6,50 0,00 Kort 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,00 9,00 9,00 9,00 0,00 Aarhus Lang 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 6,75 6,50 6,50 0,00 Kort 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,00 9,00 0,00 Trekantområdet Lang 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 0,00 Kort 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,50 9,50 9,75 9,75 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 4,5 4,7 4,4 4,7 4,2 4,3 4,2 4,1 4,0 4,3 3,9 3,6 3,8 0,20 Aarhus Amt * 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0 5,5 5,3 4,9 5,1 5,3 5,2 5,1 5,0 4,1 4,2 4,6 4,5 4,3-0,20 Trekantområdet 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,7 3,9 4,1 4,2 4,4 4,3 4,1 4,0 4,1 3,7 3,6 3,2 3,2 0,00 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde
Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4 1261 København K T: +45 70 11 66 55 Skovvejen 11 8000 Aarhus C T: +45 70 11 66 55 E: sa@sadolin-albaek.dk W: sadolin-albaek.dk CVR: 10525675 ISSN: 2246-6959 In alliance with JLL