Ejendomsforeningen Danmark ṛ,,d EA-uddannelsen - Erhvervslejeret Århus 17. april 2015 Lars Brondt, juridisk direktgir Dagensprogram 7 Å a4 Emner: ø Erhvervsbeskyttede lejemål a Opsigelse af erhvervslejemål, a Ophævelse af erhvervslejemål a Fraflytning og istandsættelse 2 www.elendomsforeningendk 1
Erhvervsbeskyttede y '=== lejemå W 3 wwwejendomsforeningendk Definition på erhvervsbeskyttet lejemål r " * Erhvervsbeskyttet lejemål - ELL 62 "En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden" * Man kan ikke aftale, at et lejemål ikke er erhvervsbeskyttet, hvis det opfylder definitionen - ELL Ei 68 * Man kan godt aftale, at et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål skal opnå samme beskyttelse som om det var erhvervsbeskyttet. 4 www.elendomsforeningendk 2
Tidspunkt for vurdering af om et l,s {'. Lejeaftalens Opsigelseaf WV Iejemål er erhv indgåelse lejeaflale S ] 14-aftale kan ikke 62-vurdering kan først ske, indgås, hvis lejemålet er når lejemålet er opsagt erhvervsbeskyttet GD 2000/17 @ Sp@rgsmål om erhvervsbeskyttelse kunne ikke afgøres ved retssag, så længe der ikke var afgivet opsigelse 5 www.ejendomsforeningen.dk Konsekvens af erhvervsbeskyttelse i:a. 'q * Erhvervsbeskyttelse betyder: - Begrænset opsigelsesadgang - ELL 61, stk. 3, 2. pkt., 62, stk. 1 - Erstatning for goodwill ved udlejers opsigelse - ELL 66, stk. 3 - Ikke muligt at aftale ingen eller begrænset erstatning ved opsigelse - ELL 68 - Ikke muligt at aftale genforhandling - ELL E3 14, stk. 1 6 www.ejendomsforeningendk 3
Hvilke lejemål er erhvervsbeskyttede r * Erhvervsbeskyttede lejemål: GD2014/48V: Autoværksted nej GD2011/12@: Trykkeri nej GD 2010/40 @: Fremlejegiver/automobilforhandlinger nej GD 2010/37 V: (Meget) lille autoværksted nej GD2009/69V: Kontor/produktion nej TBB2009.320B:Fodterapeut ja GD2008/71 B: Lavpris-tØmmerhandel nej GD 2008/45 @: Event-bureau på KØbmagergade nej GD 2007/38 V: Køleskabe my. (lukket butik) nej GD2006769V:fremlejegiver/skobutik ja 7 www.ejendomsforeningen.dk ø Erhvervsbeskyttede lejemål: i"v Hvilkelejemålererhvervsbeskyttede?.:': GD2006/21V: Værtshus/pub ja GD 2005/53 V Værksted/lager tæt ved butik nej GD 2004/80V Ejendomsmæglerkæde + franchaisetager nej GD 2002/50 V bankfilial i mindre by nej GD2002/47H Autoværksteder(landsretten) ja GD2002/14V Lægepraksis nej GD2001/50ØFrisØr ja GD1999/10V TØjbutik ja 8 www.elendomsforeningen.dk 4
skal være «4%-! " '%x'::" Konklusion ii Det afggirende er, vedrbrende at beliggenhedens betydn pra * HR: Erhvervsbeskyttede lejemål er hovedsageligt butikker, restauranter mv. - Men kredsen af erhvervsbeskyttede lejemål er ikke fast og afhænger af en konkret vurdering ii Udvikling - Erhvervsbeskyttet -> ikke-erhvervsbeskyttet - Ikke-erhvervsbeskyttet -> erhvervsbeskyttet 9 wwwelendomsforeningendk :Wl... Opsigelse 'a ' *.''%:V af erhvervslejemå jii 'l: 10 www.elendomsforeningendk 5
Oversigt!@: Opsigelse: - Leiers opsigelse - Udlejers opsigelse - Lejers ret til erstatning ved udlejers opsigelse - Udlejers ret til erstatning ved lejers uretmæssige opsigelse 11 www.ejendomsforeningen.dk ii Ret til opsigelse @, ffi :7t, Lejersops HR: Fri adgang for lejer til at opsige lejeaftalen - ELL Ei 60, stk. 1 - Kræver ikke begrundelse Ul: Aftalt uopsigelighed for lejer U2: Aftale om tidsbegrænsning uden adgang til opsigelse i tidsbegrænsningsperioden - ELL 'g 63, stk. 1, 2. pkt. 12 www.ejendomsforeningen.dk 6
,-'?-W Lejersopsigelse, ø Opsigelsesvarsel: HR: 3 måneder til den 1. i en måned (uanset helligdag/hverdag) - ELL 64, stk. 1, 1. pkt. Ul: 1 måned ved g,ara@er, stalde og lign. - ELL 64, stk. 1, 2. pkt. U2: Aftalt kortere eller længere opsigelsesvarsel * Lejer skal fraflytte senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen - ELL 74, stk. 1 13 www.elendomsforeningendk Lejersopsigelse 7 ø lngenformkravtillejersopsigelse - Typisk aftalt krav om skriftlighed - BBr ske skriftligt 14 www.elendomsforeningen.dk 7
Udlejers opsigelse r ii Ret til opsigelse: HR: Kræver en gyldig begrundelse - ELL 61, stk. 2 - Udlejer g+nsker selv at benytte det lejede - nr. 1 - Nedrivning eller væsentlig ombygning - nr. 2 - Overtrædelse af god skik og orden - nr. 3 - Vægtige grunde i Øvrigt - nr. 4 Ul: Frit opsigelige lejemål - ELL 61, stk. 1 - Etablissementslejemål - Garager, stalde og lign. ("og lign." må fortolkes snævert) U2: Opsigelsesmulighed ved aftale om genforhandling - ELL 14, stk. 8 15 www.elendomsforeningen.dk Udlejers opsigelse r * Ret til opsigelse: U3: Aftalt uopsigelighed for udlejer - U kan dog fortsat opsige ved overtrædelse af god skik og orden - ELL E) 61, stk. 6 U4: Aftale om tidsbegrænsning uden adgang til opsigelse i tidsbegrænsningsperioden - ELL 63, stk. 1, 2. pkt. 16 www.elendomsforeningen.dk 8
Udlejers opsigelse r'x * Udlejer ønsker selv at benytte det lejede - ELL å 61, stk. 1, nr. 1 - Krav om identitet mellem udlejer og den, som fremover skal benytte lejemålet GD 2005/35 @: Opsigelse til brug for udlejers 100 % ejede selskab ikke berettiget. - Rimelighedsvurdering ud fra begge parters forhold - ELL 61, stk. 3, 1. pkt. og 62 ø Bl.a. udlejers ejertid og lejers lejeperiode * Særligt for erhvervsbeskyttede lejemål: længden af perioden virksomheden har været drevet fra det lejede, lejers forbedringer og goodwill (ikke udtlmmende) 17 www.elendomsforeningen.dk Udlejersopsigelse.r" ii Udlejer ginsker selv at benytte det lejede - ELL 61, stk. 1, nr. 1 - BEMÆRK: Ikke muligt at opsige en erhvervsbeskyttet lejer for selv at dtive erhverv i samme branche - ELL 61, stk. 3, 2. pkt. - Ikke krav om benyttelse til samme formål - ELL 61, stk. 3, modsætningsvis 18 www.ejendomsforeningen.dk 9
* Nedrivning eller ombygning af ejendommen ngidvendigggir, at det lejede må r :k. ' *%»-. Udlejers opsigelse fraflyttes - ELL 61, stk. 1, nr. 2 - Skal dokumenteres af udlejer, at fraflytning er nbdvendig grundet ombygningen/nedrivningen TBB 2009/320 V (fodterapeuten): Landsretten fandt at udlejers opsigelse var rimeligt begrundet, da udlejning af den resterende del af lejligheden ikke var mulig efter ombygning. Da udlejer ikke havde indhentet byggetilladelse til den planlagte ombygning, og da det ikke var tilstrækkeligt godtgjort, at tilladelse ville blive grvet, blev lejer imidlertid alligevel frifundet for udlejers påstand om opsigelse GD 2001/12 @: Opsigelse på grund af nedrivning var berettiget. Nedrivningstilladelse udstedt før opsigelse. qg www.ejendomsforeningen.dk 7, Udlejersopsigelse? 'a: ii Nedrivning eller ombygning af ejendommen fraflyttes - ELL 61, stk. 1, nr. 2 - Rimelighedsvurdering ud fra begge parters forhold ved erhvetvsbeskyttede lejemål - 62 - Fortrinsret for lejer i forhold til leje af lokaler af samme art som de opsagte - ELL 61, stk. 4 * Hvis sådanne opføres/består eftet arbe')dets færdiggørelse * Der må formentlig kunne indfortolkes et krav om udleje af lokaler af samme art efter genopfgirsel/ombygning * Der er ikke krav om, at lejeforholdet indgås på samme vilkår som det oprindelige lejemål ;o www.elendomsforeningendk qo
* Overtrædelse af god skik og orden - ELL 61, stk. 1, nr. 3 r, : 4i(5j:: Udlejersop 1..5,( - Bestemmelsen er ikke udtgimmende men indeholder en række eksempler, herunder stg)j, vold og sundhedsmæssig risiko * IfØlge forarbe3derne også: uberettiget disponering overfællesarealer (eks. parkering) eller manglende bortskaffelse af affald/renholdelse - Omfatter lejer selv, lejers personale, fremlejetagere eller andre som lejer har givet adgang til det lejede - ELL 65, stk. 3 - Fortrinsret for lejer i forhold til leie af lokaler af samme art som de opsagte - ELL 61, stk. 4 - Krav om forudgående påmindelse 21 www.ejendomsforeningen.dk * Vægtige grunde i Bvrigt - ELL 61, stk. 1, nr. 4 f ="4!F' Udlejersopsigelse ffi ' - Snævert anvendelsesområde ii Eksempelvis vold mod udlejer, hvor der heller ikke kan være krav om forudgående påmindelse TBB 2010/56 @ ; Landsretten fandt, at en fremlejergivers opsigelse af fremlejetager, som lejede en del af lejemålet, var tilstrækkeligt begrundet i fremlejegivers forretningsmæssige forhold, da det blev lagt til grund, at fremlejegivers Ønske om fraflytning af lejemålet var begrundet i, at lejemålet var blevet alt for småt, ligesom beliggenheden medførte væsentlige transportmæssige vanskeligheder. - Rimelighedsvurdering ud fra begge parters forhold ved erhvervsbeskyttede lejemål - 62 22 wwwelendomsforeningendk 11
Udlejersopsigelse ' V * Opsigelsesvarsel: HR: 3 måneder til den 1. i en måned (uanset helligdag/hverdag) - ELL 64, stk. 1, 1. pkt. Ul: 1 måned ved garag,et, stalde og lign. - ELL 64, stk. 1, 2. pkt. U2: 1 år ved opsigelse til eget brug - ELL 64, stk. 2 U3: Aftalt længere opsigelsesvarsel ø Leier skal fraflytte senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen - ELL 74, stk. 1 * Bemærk: Afgivelse af korrekt opsigelsesvarsel er ikke et formkrav 23 www.ejendomsforeningendk Udlejersopsigelse = 4' ii Formkrav - ELL 65 - Skriftlig - Oplysning om opsigelsesgrunden - Indsigelsesvejledning til le3er - Oplysning om lejers rettigheder efter ELL 66 og 67 * Oplysning om lejers ret til erstatning og godtggirelse for goodwill samt leiers pligt til at fremsætte krav om erstatning mv. ii lngenformkravvedfritopsigeligelejemål(ell 61,stk.l)-ELL 65 modsætningsvis 24 www.ejendomsforenmgendk 12
' W- Udlejersopsigelse.- ø Manglendeoverholdelseafformkrav HR: Opsigelse er ugyldig U: Manglerne har ikke bevirket en forringelse af lejers retsstilling * Indsigelsemodopsigelse-ELL 65,stk.2 - Lejer g,ør indsigelse senest 6 uger fra modtagelse af opsigelse -> Udlejer skal indbringe opsigelsen for boligretten senest 6 uger efter udløb af lejers frist (altså senest 12 uger fra udlejers afsendelse af opsigelse) - Lejer g(br ikke rettidig indsigelse -3} Le')er anses for at have accepteret opsigelsen 25 wwwelendomsforeningen.dk Lejers ret til erstatning r 'å" * Erstatning ved opsigelse HR: Le3er har krav på erstatning Ul: Frit opsigelige lejemål (ELL Ø 61, stk. 1) U2: Opsigelse pga. misligholdelse - ELL 66, stk. 1 U3: Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål indgået fbr 1. januar 2000 U3: Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål med aftale om ingen erstatning Bemærk: der kan ikke træffes aftale om reduceret/ingen erstatning for erhvervsbeskyttede lejemål - ELL E) 68, stk. 1, 2. pkt 26 wwwelendomsforeningen.dk 13
r':2' Lejers ret til erstatning 3 * Erstatningsopggirelsen - ELL 'g 66, stk. 2 nr. 1-6 (ikke udtømmende): 1. Iejerens flytteudgifter 2. værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som f(blge af flytningen, 3. værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som le)eren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre le'eren harfor li tet si til atforeta e retablerin 4. driftstab i normal flytteperiode, 5. lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand (eksempelvis advokat, revisor, IT-folk), og 6. andre rimelige udgifter 27 www.ejendomsforeningen.dk,@... å, a... "C; Le3ers ret til erstatning a * Lejerhartabsbegrænsningspligt-ELL 66, - Omfatter alle poster i erstatningsopgørelsen, eksempelvis rimelige investeringer ilejemålet, hvor lejer ved at lejemålet skal nedrives på et tidspunkt 28 www.ejendomsforeningen.dk 14
* GodtgØrelse for goodwill - ELL Ei 66, stk. 3 ffl@, ='(,!'Y e Lejers ret til - Gælder kun for erhvervsbeskyttede lejemål - Værdien af mistet kundekreds * Kun for den værdi, som beliggenheden faktisk har haft for lejer ii Udgangspunkt: Et års nettooverskud beregnet ved gennemsnit af tre seneste år), beregning kan fraviges, såfremt den ikke vil være retvisende 29 www.ejendomsforeningen.dk øi' a")' Lejers ret til erstatning, * Godtg,Ørelse for goodwill - ELL 'g 66, stk. 3 U 2003.804 2H: Værdien af goodwill blev fastsat til gennemsnittet af de sidste tre års nettooverskud før renter og afskrivninger og uden fradrag af driftsherrelbn. L havde grundet sygdom ikke kunnet præstere en sædvanlig arbejdsindsats som indehaver, og en betydelig del af disse funktioner var blevet varetaget af hans samlever, der var ansat i virksomheden. Nettooverskuddet på ca. 220.000 kr. blev derfor forhøjet med en andel af samleverens løn, og erstatningen for goodwill fastsattes herefter til 400.000. 30 wwwelendomsforeningendk 15
Lejers ret til erstatning r i+ l-e3ers fremsættelse af erstatningskrav - ELL 67, stk. 1 og 2 - Lejer har 6 ugers frist til at kræve erstatning og godtggirelse - Fristen regnes fra lejers modtagelse af udlejers opsigelse - St@rrelse og sammensætning af erstatningskravet skal fremgå afindsigelsen - Ved uenighed mellem udlejer og lejer om erstatning og/eller godtgørelse -> le)er skal anlægge boligsretssag senest 12 uger efter modtagelsen af udlejers opsigelse (6+6 uger) o GD 2007/50 @ og 2015/25Ø 31 www.ejendomsforeningendk Lejers ret til erstatning r * Udlejers sikkerhedsstillelse for erstatning og godtgbrelse - ELL 66, stk. 6-10 32 www.ejendomsforeningen.dk 16
ø Lejer er erstatningsansvarlig ved evt. manglende fraflytning F'! Udlejers ret til erstatning? 1' GD 2006/46 @: L flyttede ikke da tidsbegrænsningen for Iejemålet udl@b. L skulle fraflytte lejemålet og erstatte U det tab, som U havde lidt ved ikke at kunne udleje lejemålet til markedslejen efter tidsbegrænsningens udløb * Lejers uberettigede opsigelse - Udlejer kan fastholde lejertil lejekontrakten - Udlejer kan ophæve lejemålet under henvisning til lejers utidige fraflytning - ELL 69, stk. 1, nr. 4 - Lejer er erstatningsansvarlig over for udlejer 33 www.elendomsforeningen.dk 'h Udlejers ret til erstatning a-; 'Qt!< * Leiers uberettigede opsigelse - Lejer skal betale leje mv., indtil lejer kan fraflytte med aftalt varsel GD 2013/09H (GD 2011/02 @) - Stadium: Lejer ophævede i februar 2007 uberettiget et erhvervslejemål, der fra lejers side var uopsigeligt indtil 1. december 2014, og udlejer rejste krav om erstatning. Udlejer genudlejede lejemålet fra 1. maj 2008 til ny lejer til en højere leje end den, lejer havde betalt. Udlejers erstatningskrav (ca. 3,3 mill. kr. ) ved lejers uberettigede opsigelse skulle ikke reduceres med den»merleje«, som udlejer opnåede efter genudlejning. 34 www.elendomsforeningendk 17
ø Le)ers uberettigede opsigelse T /F'M Udlejersrettilerstatning».,-;a GD 2007/59 B - Asylcentret: En statslig styrelse, L, indgik en lejeaftale om en ejendom, som skulle bruges til asylcenter. Lejeaftalen var gensidigt uopsigelig i ca. 8 år. L opsagde lejeaftalen ca. 3 år før udløbet af uopsigelighedsperioden og tilbged samtidig en erstatning til U. U ville ikke anerkende opsigelsen, da U mente, at L fortsat var forpligtet til at opfylde lejeaftalen. U fik medhold i, at L ikke var berettiget til at annullere lejeaftalen, og L var derfor forpligtet til fortsat at opfylde lejeaftalen. GD 2007/40 @ - Pengeinstituttet: L fraflyttede sit lejemål inden udløbet af en uopsigelighedsperiode. U havde opfyldt sin tabsbegrænsningspligt, selvom lejemålet blev forsgegt genudlejet til en h@jere leje, end L havde betalt. Da lejemålet blev udlejet efter en længere tomgangsperiode, ydede U den nye lejer en indslusningsrabat. L var erstatningsansvarlig for U's annonceringsudgifter og delvist for den ydede indslusningsrabat. 35 www.elendomsforeningen.dk Emne W'W2 i :m'. Ophævelse af erhvervslejemål 36 www.elendomsforeningen.dk 18
Ophævelse af erhvervslejemål ;4Q - 'l" Plan for gennemgang 1. Le3ers ophævelse 2. Udlejers ophævelse 3. Væsentlig misligholdelse 4. Virkning af udlejers ophævelse 37 www.ejendomsforeningen.dk Lejersophævelse " 'q * Lejerkanophævelejeaftalen,hvisderertaleomvæsentligforsinkelsemed lejers overtagelse af lejemålet, jf. ELL 17, stk. 2 a Lejer kan ophæve, hvis det lejede ved overtagelsen og under lejeforholdets beståen ikke er i den stand, som L kan kræve (mangler), jf. ELL 19, stk. 1-2, og % 21 * Lejer kan ophæve, hvis brugen af det lejede er helt/delvist i strid med lovgivning, offentlige forskrifter, servitutter, vedtægter o.lign. (retsmangler), som var gældende ved aftalens indgåelse, jf. ELL 22, stk. 1-2 ø Reglerne om lejers ophævelse er ikke udtbmmendel 38 www.ejendomsforeningen.dk 19
Lejers ophævelse 7 Formkrav: ly3e4 særlige krav om... ii Skriftlighed * forudgående påmindelse/påkrav til U * Undt.: Ø 17, stk. 2 (forsinkelse), Ei 19, stk. 2 (afhjælpning mangel) og å 21 ( mangler) * frister * Undt.: dog 21 ( mangler) -> 2 uger * indsigelsesvejledning eller andre formkrav * L's ophævelse!21! dog altid være skriftlig og angive årsagen til ophævelsen * evt. forudgående påkrav uanset at det ikke er påkrævet :ig www.ejendomsforeningen.dk r Udlejersophævelse R ELL 69, stk. 1, nr. 1-11: 1) Betalingsmisligholdelse 2) Benyttelse i strid med aftalen 3) Nægtelse af adgang 4) Fraflytning i utide 5) Vanrglgt 6) Uberettiget overladelse af brugsretten 7) Tilsidesættelse af god skik og orden 8) Overtrædelse af hashklubloven 9) Tilsidesættelse af forpligtigelse til at holde åbent +o) Forsømmelse af arbejdsforpligtelse 11) Vægtige grunde i g)vrigt 40 www.ejendomsforeningen.dk 20
.!f'9! 'j. Betalingsmisligholdelse, Oversigt: Fasel se lancherfraførsteundervisnin s an emne5 : 1. Forfaldsdag og sidste rettidige betalingsdato (ELL 43) 2. Pligtig pengeydelse (ELL 69, stk. 2) 3. Betalingssted (ELL 42) 4. Påkrav (ELL 69, stk. 3) * Afgivelse (ELL E3 69, stk. 3, 2. pkt.) - Indhold ( 69, stk. 3, 1. - 3. pkt.) * Påkravsgebyr ( 69, stk. 3, 4. pkt. ff.) * Specifikationskrav (praksis) Fase 3: 5. Ophævelse (ELL 69, stk. 3, 1. pkt.) 6. Væsentlighed (ELL 70, stk. 1) 7. Lejers frist for betaling (ELL 70, stk. 2) 4, www.ejendomsforeningen.dk 'Y.6: Betalingsmisligholdelse.,,,e Afgivelse af påkrav, jf. ELL 69, stk. 3: ii Afgives efter udløbet af IBbedagene på 3 dage efter at forfaldsdagen (efter midnat)-)sidste rettidige betalingsdag * Påkrav må først herefter: * sendes * overdrag,es til bud ii a(leveres fysisk * Retsvirkning (konsekvens) ved manglende overholdelse: - GD 2002/60 V -> påkrav ugyldigt! 42 www.ejendomsforeningen.dk 21
,Y' ='aq7 Betalingsmisligholdelse Formkrav: Indholdet af påkravet, jf. ELL 69, stk. 3: ø Skriftligt ii Angivelse af ophævelse ii Påkravsfrist * Specifikation af restancen, herunder påkravsgebyr - HUSK: 1. Dette er formkrav! 2. Formkrav er spgirgsmålet Om, hvorvidt ophævelsen er 43 www.ejendomsforeningen.dk Betalingsmisligholdelse ffl'7' Indholdet af påkravet, jf. ELL 69, stk. 3: * Ad. "Angivelse af ophævelse" ii "Udtrykkeligt angive at lejeforholdet kan ophæves" * angivelse af at lejeforholdet kan ophæves, hvis kravet (pligtig pengeydelse) ikke er betalt ved påkravsfristens udløb. - GD 2000/47Ø: ii ArifVt "opsigelse" i stedet for ophævelse -> Påkravet ugyldigt og ej ophævelse - GD 2008/59 05: * "LL 93" i stedet for "ELL 69" -> Påkravet gyldigt - GD 2009/30 Ø: * "ophævelse jf. Fg 93" (boliglejemål), nævnte ikke LL -> Påkravet gyldigt, da ikke be rundet tvivl om retsvirknin en hvis Likke betalte 44 www.ejendomsforeningen.dk 22
; Y Betalingsmisligholdelse Indholdet af påkravet, jf. ELL 69, stk. 3: * Ad.: "påkravsfrist"/ minimumsfrist: * Senest 3 dage efter, at påkravet er kommet frem * Uklarhed om minimumfrist = ugyldighed * GD 2001/41 H: Påkrav: "Inden 3 dage fra modtagelsen" "Også efter sædvanlig sprogbrug betyder formuleringen det samme som udtrykket"senest 3 dage eftey', og efter vores opfattelse kan en lejer, der modtager et sådant påkrav, ikke være i begrundet tvivl om forståelsen. Vi finder derfor, at den frist for berigtigelse, der er angivet i påkravet, ikke er kortere end den frist, der er fastsat ill 93, stk. 2, 1. pkt. -> Ophævelsen gyldig - GD 2004/71 Ø: En påkravsfrist var angivet som "senest 3 (14) dage efter dette påkrav. Der kunne ikke ophæves på grundlag af dette påkrav. * Længere frist end anfbrt i ELL 69, stk. 3, 1. pkt.? i+s www.ejendomsforeningen.dk '- #! Betalingsmisligholdelse ' Påkravsfrist: - GD 2012/97 Ø l forbindelse med ophævelse af boliglejemål skulle l rda e o sbnda e medre nes i åkravsfristen ved beregning af påkravsfrist i henhold til LL 93, stk. 2, men Igirdag kunne ikke være sidste rettidige betalingsdag jf. LL 33, stk. 2 ø Må også gælde for erhvervslejemål 46 www.e1endomsforeningen.dk 23
Betalingsmisligholdelse,,ra'Jl' Indholdet af påkravet, jf. ELL 69, stk. 3: * Ad. Specifikationskrav, herunder påkravsgebyr 1. Hvad er det, som L ikke har betalt for 2. Hvilke belgib indgår i påkravet 3. Præcisering af X kr. til betaling for undgåelse af ophævelse 47 www.ejendomsforeningen.dk Betalingsmisligholdelse '9a Indholdet af påkravet, jf. ELL 69, stk. 3: ii Ad. Specifikationskrav, herunder påkravsg,ebyr * Udgp.: "Kan" kræve 150 kr. (2015 niveau) + 2 % af beløb over 1.000 kr. * Undt.: aftalt lavere påkravsgebyr * Mindre beregningsfejl medfører efter omstændighederne ikke ugyldighed, - GD 2006/50 Ø U havde ophævet L's lejemål på grundlag af et påkrav, hvor påkravsgebyret var 8,10 kr. for højt. Fogedsagen kunne gennemføres uanset det forkert beregnede påkravsgebyr its www.ejendomsforeningen.dk 24
Betalingsmisligholdelse ' 7' Indholdet af påkravet, jf. ELL 69, stk. 3 * Ad. Specifikationskrav, herunder påkravsgebyr ii Fast kompensationsbelgib, jf. Renteloven 9a, stk. 3, jf. 1, stk. 4 * 310 kr. når L er forsinket med betaling * U's krav på kompensationsbeløb kan ikke udelukkes ved aftale, handelsbrug eller anden sædvane, jf. renteloven 9a, stk. 3. * Muligheden for at kræve kompensationsbeløb gælder også på aftaler, der er indgået inden den 1. marts 2013, når blot betalingsmisligholdelsen opstår e(ter denne dato. * Reglerne trådte i kraft den 1. marts 2013 49 www.ejendomsforeningen.dk Betalingsmisligholdelse j' 'xjl{'. * Uharbevisbyrdenforfremkomstafpåkrav y»a'k*'»'!': Påkravets * Hvornårerpåkravetkommetfrem? "fremkomst", jf. ELL 69, stk. 3: 'l(t - GD 2008/58 Ø Påkravet var ikke sendt anbefalet, men U havde fået en indleveringsattest ved afsendelsen af brevet. L hævdede at påkravet ikke var kommet frem. Da U ikke kunne dokumentere, at påkravet var kommet frem til L, var ophævelsen ikke gyldig, og L kunne ikke udsættes af lejemålet. * Udgp.: lejemålets adresse so www.ejendomsforeningen.dk 25
Betalingsmisligholdelse r *,l Ophævelsen: ii Forudsætter forudgående gyldigt påkrav! * Krav til ophævelsen?: * Meddelelse til L om "ophævelse" af lejemålet ø Afgivelse -3} fremkomst efter sidste dag i påkravsfrist * GD 2000/15 g}: U havde sendt ophævelse med post på sidste dag i påkravsfristen. Ophævelsen var gyldig, da den (ørst kom frem til L efter påkravsfristens udlgib. * Grundlag for ophævelsen * Det skal angives, på hvilke(n) ophævelsesgrund(e) en ophævelse støttes ii OphævelsenharvirkningoverforL,nårkommetfrem 5, www.elendomsforeningen.dk Ophævelsen: :xy;y-s4p) Betalingsmisligholdelse >$ ø Anbefalet brev - GD 2008/58 Ø Påkravet var ikke sendt anbefalet, men U havde fået en indleveringsattest ved afsendelsen af brevet. L hævdede at påkravet ikke var kommet frem. Da U ikke kunne dokumentere, at påkravet var kommet frem til L, var ophævelsen ikke gyldig, og L kunne ikke udsættes af lejemålet. * Send altid ophævelsen med almindeligt og anbefalet brev! ø...eller med afleveringsattest 52 www.ejendomsforeningen.dk 26
Krav om væsentlighed, jf. ELL 70, stk. 1: Betalingsmisligholdelse :#X+a " %a'a,. 5 :' - GD 2007/41 Ø: L betalte lejen men ikke a conto varmebidraget på sidste rettidige betalingsdag. Samme dag som U afsendte et påkrav til L, betalte L restancen på varmebidraget. L var herefter i restance med påkravsgebyret. U ophævede lejemålet, men efter at L havde modtaget ophævelsen betalte L samme dag påkravsgebyret. L's misligholdelse var uvæsentlig, og U var ikke berettiget til at ophæve lejemålet. - GD 2003/55 Ø: Efter påkrav betalte L lejen, men ikke påkravsgebyret. Under fogedsagen g)orde han gældende, at han havde et betydeligt modkrav på grund af mangler ved lejemålet. Forsinkelse i7 uger med påkravsgebyret var væsentlig. 53 www.ejendomsforeningen.dk Betalingsmisligholdelse? ELL 70, stk. 2: ii Udlejer kan ikke ophæve, hvis L når at afhjælpe misligholdelsen inden ophævelsen kommer frem ii Ophævelsesskrivelsen skal komme frem f@r L betaler * afyy;bres på minuttet ii bevisbyrden er L's - at L har betalt inden ophævelsen er kommet frem * restancen skal være : U skal altså have et lovligt, berettiget og gyldigt økonomisk krav mod L 54 www.ejendomsforeningen.dk 27
.!»'!: Benyttelse i strid med aftalen :' Når lejeren anvender det lejede til andet end aftalt (nr. 2): * Beboelse a andet end det aftalte o vid/upræcis anvendelsesklausul? ii ophævelse forur:jsætter ii indsigelse fra U:"Den retsstridige anvendelse skal ophøre inden for XX dage - ellers vil lejemålet blive ophævet! ss www.ejendomsforeningen.dk Nægtelse af adgang hvor U/U's repræsentant har ret til adgang, jf. 25, 29, og 37W 73 afadgang? a,a (nr. 3): * Ophævelse forudsætter ø varsling efter ELL 27 ø medmindre varsling af adgang efter ELL 27 ikke er påkrævet * præcis oplysning til L om tidspunkt for adgang, og om grunden til at kræve adgang *...men ikke forudgående indsigelse vedrgirende nægtelsen af adgang * GD 2005/48 B: ophævelse kræver angivelse af grundlag for adgang se www.elendomsforeningen.dk 28
L fraflytter og lader lejemålet stå tomt (nr. 4): f -!IqT, Fraflytning i utide og uden aftale med U ffi :;; ø Ikke krav om forudgående indsigelse * En af flere le)eres fraflytning * Udgp.: GD 2002/18 B: en af to lejeres fraflytning = ophævelse (bolig) ii ophævelse bgir evt. ske efter 69, stk. 1, nr. 9 om manglende drift og pligt til at holde åben 57 www.ejendomsforeningen.dk r VanrBgt afdet lejede G' Vanr(5gt af det lejede (nr. 5) * eksempelvis manglende vedligeholdelse, manglende rengøring, hærværk, flytning af væg uden samtykke ii Ophævelse forudsætter forudgående indsigelse fra U * Den retsstridige vanrøgt af lejemålet skal ophbre inden for XX dage - ellers vil lejemålet blive ophævet! sa www.ejendomsforeningen.dk 29
ø evt. ret til fremleje i lejekontrakten? "Ulovlig.«y - fremleje %, L %<? overlader ':-%f af brugsretten helt eller delvist til e * koncernforbundne selskaber? * lovlig afståelse? * Ophævelse kræver forudgående indsigelse fra U:Den retsstridige fremleje skal oph@re inde for XX dage - ellers vil lejemålet blive ophævet! sg www.elendomsforeningen.dk God skik og orden. "'!aty L tilsidesætter sin pligt til at overholde god skik og orden i ejendommen (nr. 7): ø 61, stk. 2, nr. 3 -> opsigelse ii mindre væsentlige overtrædelser * 69, stk. 1,nr. 7 -> ophævelse * væsentlige overtrædelser * Overvej en kombination af 1) ophævelse og 2) opsigelse * ophævelse forudsætter: * forudgående indsigelse fra U:De retsstridige handlingerskal ophøre inde for XX dage - ellers vil lejemålet blive ophævet!" * fortsat overtrædelse af L/L's ansatte/l's kunder ii ny overtrædelse af samme karakter af L/L's ansatte/l's kunder? eo www.elendomsforeningen.dk 30
Hashklubloven r Hvis L er straffet i medf@ir af lov om besgigende i bestemte lokaler (nr. 8): * Ophævelse (orudsætter * at politiet har nedlagt forbud ii at en person - evt. L - er straffet for overtrædelse af forbuddet ø modtagelse af besøgende i eller ved det lejede * ikke krav om forudgående indsigelse fra U et www.ejendomsforeningen.dk "holde åbent"/ arbejdsforpligtelse nj Manglende overholdelse af pligt til at holde forretning / beværtning åben (nr. 9): a kræverforudgåendeindsigelsefrali:duskalsørgeforatholdeforretningenåben i henhold til lejekontrakten, og dette skal sikres inden XX dage - ellers vil lejemålet blive ophævet!" * Forsgimmelse af arbejdsforpligtelse * lejen erlægges helt eller delvist ved arbejde * kræver ikke forudgående indsigelse fra U 62 www.ejendomsforenmgendk 31
Vægtige grunde f" Når L i (»vrigt misligholder, og L's fjernelse er påkrævet (nr. 11): * Opsamlingsbestemmelse * kan anvendes ved situationer, som falder udenfor 69, stk. 1, nr. 1-10, eller... ø som supplement til ophævelse efter nr. 1-10 T:BB 2003.132 Ø Erhvervsandelshavers eksklusion, (grillforretning) - mangler ved udsugning og kølekompressorer 63 www.ejendomsforeningen.dk Væsentlig misligholdelse f'%f Krav om væsentlighed, jf. ELL 70, stk. 1: * Hvis misligholdelsen er uvæsentlig, kan U ikke hæve lejeaftalen, jf. stk. 1 Misligholdelse på tidspunkt for ophævelse, jf. ELL 70, stk. 2: ø Hvis L har rettet op på forholdet, inden U hæver aftalen, kan U ikke gennemføre ophævelsen, jf. stk. 2 Husk altid disse bestemmelser ved U's ophævelsel 64 www.ejendomsforeningen.dk 32
,= Virkning af U's ophævelse ELL 71 * Lejeforholdet ophører straks * L kan ikke udnytte sin afståelsesret, jf. GD 2009/37 (21 * L skal erstatte U's tab - herunder omkostninger til udsættelsen * kun sagsomkostninger som fastsat af bolig-/fogedret * U skal begrænse sit tab, jf. LL 71, stk. 2 ø udlejning snarest muligt - bestræbelser på genudlejning ø Se plancher fra undervisning om U's opsigelse es www.ejendomsforeningendk -%' Emne 3 Fraflytning og istandsættelse ee www.ejendomsforemngen.dk 33
Plan 1. Lejers for gennemgang fraflytning Fraflytning og istandsættelse ffi..'4, ar'qp': M.0 2. Flyttesyn 3. Frister ved istandsættelseskrav 4. Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers krav 5. (livrige spørgsmål 67 www.ejendomsforeningen.dk r.4, :.t Lejersfraflytning a Hvornår skal lejer fraflytte * kl. 12.00 på fraflytningsdagen ø fgirste i måneden (uanset om helligdag mv.), ELL 64 ii fgirste hverdag, der ikke er dagen fbr en helligdag, LL E186 * evt. andet aftalt tidspunkt - pas på gl. typeformularer ea www.ejendomsforeningen.dk 34
a 'f', Lejersfraflytning... Hvornår er lejer fraflyttet a Udgp.: Når alle nøgler er afleveret til udlejer ø Når lejemålet er stillet til udlejers disposition/rådighed i+ ny lejer flytter ind, lejerens utvetydige erklaering om lejemålets overg,ivelse eller ved retslig indsættelse i det lejede. ø Le3ers manglende rydning af lejemålet kan medføre, at fraflytning ikke anses for sket a Opsigelsesvarslets udlgb ikke afglrende 69 www.ejendomsforeningen.dk Lejers fraflytning r'; Hvornår er lejer fraflyttet - Praksis: ii GD 2012/64 (2): NØglers aflevering (i anden omgang) L havde beholdt en n%le ved gennemgang af lejemål den 5. august og L havde herefter aktiviteter i lejemålet, ligesom L havde effekter, der henstod i lejemålet. * GD 2005/57 g): Nøglers aflevering, trods U's adgang til lejemål Uanset af U havde haft adgang til lejemålet i4 uger, ansås fraflytning først for sket ved L's aflevering af ngigler. Udlejers istandsættelseskrav var derfor fremsat rettidigt. * GA 2004/05: Ny lejer flyttet ind 1 dag før ngiglers modtagelse Fraflytningstidspunkt regnedes fra ny lejers indflytning. Fraflytningskrav derfor fremsat for sent. 70 www.elendomsforeningendk 35
r Flyttesyn pi Ingen legal pligt til at afholde flyttesyn * Pligt efter kontrakten? * Flyttesyn bør afholdes helst med deltagelse af lejer ii ved n%leaflevering eller senere * når lejemålet er tømt - og ikke 'fbr! ii Deltagelse af ingenig)r/arkitekt? Udarbejdelse af fraflytningsrapport * Blanket eller egen beskrivelse ii Specificeret og konkret ø Lejers underskrift ii Ikke nødvendig men har betydning * Ikke krav om skriftlighed med mindre andet aftalt * Men g,ør det altid skriftligt, www.ejendomsforeningen.dk r,.,,,,4,y n,!!) :;% "Udlejeren kan ikke g(bre krav i medfbr af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end fra frafl tnin sda en. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt." * Erhvervslejemål indgået efter den 1. januar 2000: * 4 uger, jf. ELL Er 74, stk. 2. Frister LL 98, stk. ved 2, 1. og istandsættelsesk 2. pkt.: * For erhvervslejemål indgået før den 1. januar 2000 gælder 2-ugers reglen i LL Ei 98, stk. 2, stadig, jf. overgangsreglen i ELL E3 89, stk. 2, pkt. 3 - U2011.91(2) / T:BB 2011.77 72 www.ejendomsforeningen.dk 36
F» '=7 Frister ved istandsættelseskrav I * LL 98,stk.2,ogELL 74,stk.2,erfravigelige: * dvs. fristen for udlejeren til at gøre krav gældende, kan forlænges. * Kravet skal være fremme inden fristens udløb a Lovens frist eller fristen ifølge lejeaftalen * Fraflytningsrapport bgir sendes anbefalet og almindeligt til le3ers nye adresse a Hvis, der ikke er dokumentation for L's tidligere modtagelse af fraflytningsrapporten 73 wwwelendomsforeningen.dk I formkrav til udlejers fremsættelse af mangelskrav, dog... i Frister a="!!' ved istandsættelsesk g»- ii Skriftligt af bevismæssige grunde a Specificeret og konkret: TBB 2002.223B, GD 2009/58 V, GD 2012.81V, GD 2013/06(2) (Mundtlig: GA2006/06) a Både almindeligt og som anbefalet brev 74 wwwelendomsforeningendk 37
Formkrav? Specificeret og konkret: f='f' W ii' d Frister ved istandsætte a Lejer skal kunne identificere karakteren, omfanget og placeringen af manglerne. * Ikke nødvendigt at angive pengebeløb ved reklamationen. GD 2009/58 V rengjort, og at U forbeholdt sig at indhente tilbud på istandsættelse m.v. for L's Efter L's fraflytning, meddelte U ved brev til L, at lejemålet ikke var malet og regning. til at reklamationsfristen U's angivelse af i istandsættelsesarbejderne LL Ei 98, stk. 2, var overholdt var ikke tilstrækkelig præcis, - GD 2013/06Ø U var et datterselskab af V. V fungerede blandt andet som administrationsselskab for U. Ejendomsmaegler, Æ, fungerede som ekstern konsulent for V. A var ansat som daglig leder af L's afdeling i Danmark. U var berettiget til at opfatte A som repræsentant for L i form af stillingsfuldmagt og dermed berettiget til indgå forlig med Æ om istandsættelsesomkostninger. 75 www.ejendomsforeningen.dk r -= ' HviS le3eren i Strid med, henholdsvis ikke Frister Suspension 'rq'sal;%'. af ved fristen istandsættelsesk ill 98, stk. 2, og ELL 7 ;4i:' meddeler sin adresse til udlejer senest 8 dage fger fraflytning. a Udlejer skal være aktiv i forsbg,et på at finde lejer, dvs. foretage folkeregistersøgning. * (Formentlig) ikke krav om, at attest skal være indhentet inden for 4 uger * U er bedre stillet, jo før U har henvendt sig til folkeregistret * ForsØg på andre tænkelige måder og dokumenter dette a Hvis U ikke indhenter attest (eller forsøger på anden måde), løber fristen normalt - Domme vedr. boliglejemål: GD 2006/35 (2), GD 2010/52 V, GD 2010/55 V, GD 2010/69 V 7e www.ejendomsforeningen.dk 38
' >==%=la Frister ved istandsættelseskray Suspension af fristen ill 98, stk. 2, og ELL 74, stk. 2 (fortsat): * Hvis kommunikation mellem udlejer og lejer sker pr. mail, kan (bgir) krav også fremsættes pr. mail * TBB 2009.347 V (forudsætningsvis): Fraflytningskrav ikke fremsat rettidigt trods manglende underretning om leiers ny adresse. Det beroede på, at hidtidig korrespondance ml. L og U var sket pr. mail, og udlejeren havde leierens mailadresse. Opsigelsen havde fundet sted pr. mail, og lejeren mailede sin adresse samme dag, udlejeren udbad sig denne pr. mail. U kunne derfor have udbedt sig L's nye postadresse tidligere. U's fremsatte krav pr. mail ikke tilstrækkelig klar og præcis. 77 www.ejendomsforeningen.dk r Frister ved istandsættelseskrav a: Suspension af fristen i LL 98, stk. 2, og ELL 74, stk. 2 (fortsat): a Hvis kommunikation mellem udlejer og lejer sker pr. mail, kan (bør) krav også fremsættes pr. mail - GD 2010.52V: L's angivelse af en datters (D) e-mailadresse og telefonnummer opfyldte ikke forpligtelsen efter LL E3 97, men U burde selv have (orsø@t at fremskaffe D's adresse, blandt andet fordi U tidligere havde korresponderet pr. e-mail med D. U's krav var derfor fremsat for sent ii Risiko for, at L har skiftet mailadresse, eller mail fanges i spamfilter m.v. 78 www.ejendomsforeningen.dk 39
' W' Frister ved istandsættelseskray 4-ugers fristen gælder ikke for a "skjulte" mangler, a Øvrigekrav,fxlejerestancer,efterbetalingafvarmemv. a misligholdelse - antaget, at erstatningskrav ikke er omfattet af 4-ug,ers fristen Overskridelse af fristen ø U'sistandsættelseskravertabt-ingenmodregningidepositum a Øvrige krav bevares, jf. ovenfor 79 www.ejendomsforeningen.dk Frister ved istandsættelseskrav r- Afregning over for lejer: a Ingen regler i ELL/LL a snarest muligt a efter udfgirelse/endelig prisfastsættelse af istandsættelsesarbejder, SOm L hæfter for a straks tilbagebetaling af evt. klart overskydende belg)b * Dog formentlig tilbagebetaling senest 1 % - 2 måneder efter fraflytning a men ikke tilbagebetale den modregnede sikkerhed for evt. efterbetaling af varme, vand mv., fgir forbrugsregnskab foreligger 8o www.ejendomsforeningen.dk 40
Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers krav Q ).,=,,y Tre begrundelser for lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning: * Lejers vedligeholdelsespligt ø Le')ers istandsættelsespligt * Lejerens vanrgigt/misligholdelse 81 www elendomsforeningen.dk, "l;' Istandsættelse ved fraflytning - ' Ad. Lejers vedligeholdelsespligt Udlejers kra a ELL's udgangspunkt, jf. ELL 16, stk. 1-2 ii U har den fulde vedligeholdelsespligt, både udvendig og indvendig vedligeholdelse * Udlejerharvedligeholdelsespligtenafejendommenogdetlejede ii..overgangsregler * Lejeaftaler indgået f@r 1. juli 1994 * Lejeaftaler indgået 1. juli 1994-31. december 1999 * Lejeaftaler indgået fra og med 1. januar 2000 82 www.e'jendomsforeningen.dk 41
W'Y Istandsættelse Udlejerskrav ved fraflytning -" l fi LL = Lejeloven ELL = Erhvervslejeloven l.7.lgg4 1.1.2000 Isom den er i dag i LL) "Gamle"LL 19-20 LL 19-24 ELL 16 Vedligeholdelsesfordeling ml. U og L efter loven Udgp.: Erhvervslejeloven gælder også for gamle lejeaftaler Undt.: (bl.a.) vedr. vedligeholdelse, jf. ELL 89, stk. 2, nr. 3 83 www.ejendomsforeningen.dk F ;Jt Istandsættelse Udlejerskrav ved fraflytning - fl Ad. Lejers vedligeholdelsespligt *. Andet er aftalt mellem udlejer og le')er ii ELL 16 og LL 19-23 kan fraviges til skade for L ø Retsvirkning af at man har vedligeholdelsespligten: ø Ansvar for skader, der skyldes manglende overholdelse af vedligeholdelsespligt * Ansvar for slid og ælde ii Ansvar for "hændelige skader" (f.eks. hærværk) * Se plancher til undervisningen om vedligeholdelse 84 www elendomsforeningen dk 42
Istandsættelse ved fraflytning - r %:' Udlejerskrav J Ad. Lejers istandsættelsespligt * ELL 74, stk. 1, 2. pkt. (LL E» 98, stk. 1, 2. pkt.): " Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre." ss www.ejendomsforeningen.dk krav @'Y! Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers l.: Ad. le;1ers istandsættelsespligt * Lejers forbedringer/ændringer og retableringspligt, jf. LL 99, stk. 1 og 2, og ELL 'si 75: * LL 99, stk. 1 og 2: "Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori han overtog det. (ELL 75, stk. 1) Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke efter 28 foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve reetablering, når han har taget forbehold herom, da han meddelte samtykket." - ELL 75, stk. 2: "...kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herom." 86 www.ejendomsforeningen.dk 43
krav W'W Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers l ' Ad. lejers istandsættelsespligt * Lejers forbedringer/ændringer og retableringspligt, jf. ELL 75: * Uden tilladelse fra udlejer -> L har pligt til at reetablere * Med tilladelse fra udlejer: * L har pligt til at reetablere, såfremt udlejeren konkret eller generelt forbeholder sig dette. * Lejer tillige forpligtet til at retablere arbepder (saedvanlige ombygninger) efter ELL 38, stk. 1 og 2, jf. stk. 4 samt efter ELL Er 37 og Ei 39 87 www.ejendomsforeningen.dk Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers r,e krav o -- Ad. le3ers istandsættelsespligt ii Lejersforbedringer/ændringerogretableringspligt,jf.ELL 937-39: EL 37 sædvanlige installationer: -> Ingen bestemmelse i 37 (ufravigelig) retableringspligt,dalejersting EL 38, 1 sædvanlige ombygninger: -> + retableringspligt, jf. 38, stk. 4 EL 38, 2 myndighedskrav: -> + retableringspligt, jf. Er 38, stk. 4 (ufravigelig) EL Ei 39, 1 skiltning m.v.: -> ingen bestemmelse i 39 retableringspligt, da lejers skilte sa www.ejendomsforeningen.dk 44
Ad. le3ers istandsættelsespligt * LL 98, stk. 1, 3. pkt.: :q" ' Istandsættelse krav tl['a 'x!q.yt ved fraflytn *, - Den ufravigelige bestemmelse i LL Ei 98, stk. 1, 3. pkt. begrænser vedligeholdelses- og istandsættelsespligten, uanset om vedligeholdelsesarbejderne trængte eller istandsættelsen er aftalt: "Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede. * Denne bestemmelse gælder boliglejemål og erhvervslejemål indgået før den 1. januar 2000. * Bestemmelsen gælder ikke erhvervslejemål indgået efter den 1. januar 2000, jf. ELL 74, stk. 1-) Defor kan der f.eks. aftales nyistandsættelse, selvom et lejemål overtages som "beset". 89 www.elendomsforeningendk Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers l a Ad. le5ers istandsættelsespligt!' krav * LL 98, stk. 1, 3. pkt.: UfR 1993.844 H: (2)stre Landsret dømte lejeren til betale for maling m.v.: 'T:fter bevisfgirelsen lægges det til grund, at leyligheden ved fraflymingen var i en bedre stand med hensyn til maling, tapetsering og hvidtning end ved indflytningen. Det må imidlertid også lægges til grund, at lejligheden ved fraflytningen trængte til maling, tapetsering og hvidtning som anf@rt af huslejenævnets bygningssagkyndige medarbejder efter besigtigelse. HØ'esteret frifandt L, allerede fordi lejligheden var i bedre stand ved fraflytningen. go WWWejendomsforemngendk 45
LL = Lejeloven ELL = Erhvervslejeloven Istandsættelses Udlejersk W ' ved fraflyt $ # 1.1.2000 Kontrakt indgået til Og med Kontra kt aindgaa et fra og med 1-1.2000: 31.12.1999: ELL 74, stk. 1: Det kan frit L L 5 gb, stk. 1, 3. pkt.: Det kan ikke aftales, at det lejede skal overtages i aftales, at det lejede skal overtages i bedre Sfand end overfagef af L bedre stand end overtaget af L -'> Ugyldigt Udgp.: Erhvervslejeloven gælder også for gamle lejeaftaler Undt.l: Ugyldige aftalevilkår iht. gamle regler i LL 9, www.ejendomsforeningen.dk Istandsættelse ved fraflytning - Udlejers krav :-.-W' Ad. Lejers istandsættelsespligt ii Aftalefrihed for erhvervslejekontrakter iht. ELL ø F.eks. at lejemålet skal afleveres nyistandsat, selvom det ikke var det ved lejeaftalens indgåelse * Se ED's standard erhvervslejekontrakt E3 15 og bilag 8 * Se fane 10 i materialesamling 92 www.ejendomsforenmgen.dk 46
Ad. VanrBgt/misligholdelse, jf. ELL 33, stk. 2: "Le3ereri skal behandle det lejede forsvarligt. r(],ll - l p4}='.-y= :.'':N; - Istandsættelse ved fraflytn kra Stk. 2. Lejereri er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejereri selv, lejerens personale eller andre, som le)eren har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje. '*. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold." 93 www.ejendomsforenmgendk Udlejerskrav Udlejers @wige typer af krav åc'x'klk :'!k ' " '6Q:u'a Istandsættelse ved * restancer-f.eks.husleje,varme,vand,driftm.v. ii påkravshebyrer * erstatningskrav i (bvrigt ii renter * m.v......bevares uanset overskridelse af 4-ugers fristen i ELL 74, stk. 2 94 www.ejendomsforeningen.dk 47
4:') 'Tha'y" Y ' j' Udlejers 9J tabsbegræn Udlejers tabsbegrænsningspligt "r ø Pligt for udlejer til at sgige lejemålet genudlejet, hvis lejer fraflytter inden en opsigelsesperiodes eller uopsigelighedsperiodes udløb (gælder både ved lejers og udlejers opsigelse) - * Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning efter fradrag af rimelige omkostninger skal fragå i udlejers krav over for lejeren. a Ved le')ets og udlejers opsigelse - ELL 64, stk. 3 o Kan ikke fraviges til skade for lejer a Ved udlejers ophævelse - 71, stk. 2 ø Kan fraviges ved aftale 95 www.ejendomsforeningendk GD 2014/57 V: L ophævede uberettiget sit erhve uopsigelighedsperiode. U genudlejede efterfølgende lejemålet til L2 ligeledes med en uopsigelighedsperiode. L hæftede ikke for U's tab som følge af, at U var nbdsaget til at ophæve L2's lejemål i uopsigelighedsperioden grundet betalingsmisligholdelse GD 2013/09 H: U's erstatningskrav ved L's uberettigede opsigelse skulle ikke reduceres med den"merleje ", som U opnåede efter genudlejning 96 www.ejendomsforeningen.dk 48
GD 2007/40 @: Pengeinstituttet: L fraflyttede sit lejemål inden udløbet af en r o'vr?'udlejers tabsbeg uopsigelighedsperiode. U havde opfyldt sin tabsbegrænsningspligt, selvom lejemålet blev forsøgt genudlejet til en hgejere leje, end L havde betalt. Da lejemålet blev udlejet efter en længere tomgangsperiode, ydede U den nye lejer en indslusningsrabat. L var erstatningsansvarlig for U's annonceringsudgifter og delvist for den ydede indslusningsrabat. GD 2004/41 V: Lejer fraflyttede den 30. juni 2002. Ved indgåelse af udlejningsaftale med ny lejer den 9. juli 2002 havde U opfyldt sin tabsbegrænsningspligt, uanset om annonceringen først blev påbegyndt efter sommerferien. (Sagen vedrgerte ophævelse, men samme må g@re sig gældende ved opsigelse) 97 www.ejendomsforeningen.dk %;$-'«J' (3vrig,e spbrgsmål - Leje i l ::- :.4»....-... * LL 33, stk. 5: Pligt til at betale leje i istandsættelsesperiode "l tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udlgib er lejeren kun pligtig at betale le')e for tiden indtil lejeforholdets ophør." - GD 2007/19 V: ii Lejekontrakt varindgået i 1998, dvs. %r ELL's ikrafttræden. Landsretten frifandt under henvisning til LL 33, stk. 5, erhvervslejeren for at betale leje i istandsættelsesperioden, hvilket ellers var aftalt. - GD 2004/14Ø: ii Lejekontrakt var indgået i 1997, dvs. f(br ELL's ikrafttræden. Erhvervsle)er fraflyttede ikke rettidigt, afleverede ikke nøglerne til lejemålet, og afleverede lejemålet meget misligholdt. Lejeren dømt til at betale svarende til leje i5 måneder. 98 wwwejendomsforeningen.dk 49
rk=,y=.q,='wi istandsættesikke -W'V (;5vrige spbrgsmål - Lejemål l t Pligt til at betale istandsættelsesudgifter, selvom lejemål ikke istandsættes?:. GD 2009/57H (UfR 2009.2779H) ii Lejerens forpligtelse ikke bortfaldet, blot fordi udlejeren ikke lod arbeidet udfgire, men valgte at sælge ejendommen uistandsat; da parterne imidlertid var enige om, at salgsprisen for ejendommen ikke var påvirket af den manglende istandsættelse, havde udlejeren ikke lidt noget tab og havde derfor intet krav mod lejeren på betaling af et istandsættelsesbel(zb. - GD 2013/IOV * En skønsmand udtalte, at tilbuddet på istandsættelse af lejemålet var i overensstemmelse med gældende reg,ler og priser. Le3er blev herefter pålagt at betale det krævede beløb vedrørende istandsættelse til udlejer, da det i relation til betalingspligten var uden betydning, at udlejer indtil videre havde valgt ikke at istandsætte lokalerne. 99 www.elendomsforeningen.dk m.,,.'j' "' "' info@ejendomsforeningen.dk www.ejendomsforeningen.dk Telefon: 33 12 03 30 Ejendomsforeningen Danmark %rre Voldgade 2 1358 KØbenhavn K ioo 50