Dansk byplanmøde Fremtidens detailhandel nye koncepter 4. oktober 2007 1
TK Development Idégrundlag og kernekompetence Idégrundlag: At skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom. Kernekompetence: At være det resultatskabende bindeled mellem lejere og investorer. 2
Forretningsmodel TK development Udlejning Myndighedsgodkendelse Projektstyring Salg Færdigt projekt 3
Solid markedstilstedeværelse TKD Nordeuropa TK Developments markeder Euro Mall Holding Danmark - etableret 1989 2006 2007e 2008e BNP (realvækst 3,5% 2,1% 1,8% Privat forbrug (real vækst) 3,1% 2,0% 1,7% Polen etableret i 1995 2006 2007e 2008e BNP (realvækst 5,8% 6,4% 5,2% Privat forbrug (real vækst) 5,5% 6,4% 4,5% Sverige etableret i 1997 2006 2007e 2008e BNP (realvækst 4,4% 2,8% 2,6% Privat forbrug (real vækst) 2,8% 4,1% 3,0% Tjekkiet etableret i 1997 2006 2007e 2008e BNP (realvækst 6,1% 5,2% 5,0% Privat forbrug (real vækst) 4,1% 5,5% 4,5% Finland etableret i 1999 2006 2007e 2008e BNP (realvækst 5,0% 4,2% 3,0% Privat forbrug (real vækst) 3,3% 4,0% 3,0% Slovakiet etableret i 2001 2006 2007e 2008e BNP (realvækst 8,3% 8,8% 7,1% Privat forbrug (real vækst) 6,2% 6,4% 5,6% Baltikum etableret i 2001 2006 2007e 2008e BNP (realvækst 11,9% 9,4% 6,9% Privat forbrug (real vækst) 16,9% 10,0% 7,2% Bulgarien etableret i 2007 2006 2007e 2008e BNP (realvækst 5,9% 5,9% 6,0% Privat forbrug (real vækst) 6,6% 6,8% 6,3% 4 Kilder: Danske Bank OECD efterår 2007
Segmenter - Nordeuropa Butiks- Kontor- Segment- Bolig- segment segment mix segment Danmark X X X X Sverige X X Finland X Baltikum X 5
Segmenter - Centraleuropa Butiks- Kontor- Segment- Bolig- segment segment mix segment Tjekkiet X X Slovakiet X X Polen X X X X 6
Udvalgte kundekontakter Danmark Sverige Finland Polen Tjekkiet Slovakiet Baltikum H&M * * * * JYSK * * * * * Carrefour * * * Royal Ahold * * * * Dansk Supermarked/ Netto/Bilka * * Bestseller * * * Intersport * * * * McDonald's * * * Tæppeland * * * KappAhl * * TOYS"R"US * * ONOFF * * Jula Postorder * Harald Nyborg * * Stadium * * * Din Sko * * Silvan * * 7
Udvalgte kundekontakter Danmark Sverige Finland Polen Tjekkiet Slovakiet Baltikum Real * Elgiganten * * * Douglas * * MediaMarkt * Kenvelo * Reserved * * Euro RTV * Carry * FDB/Coop * * Aldi * Interspar * La Halle * * Zara * IC Company * * * jem & fix * * KVIK * * * T. Hansen * 8
Markedsforhold Forventninger til retail området i Danmark Retail Forventning om økonomisk vækst, herunder øget privatforbrug. I de nye kommuner forventes der taget beslutninger om etablering og udvikling af stærke indkøbsområder. Nyetableringer er underlagt betydelig offentlig regulering (Planloven). Retailområdet er præget af store forandringer. Discountkæderne er præget af kraftig ekspansion. Efterspørgsel efter retailparker alle i umiddelbar nærhed af eksisterende centre. Modernisering og fornyelse i bykerner. Om- og tilbygning af eksisterende byggeri eksempelvis tidligere industribygninger. Markedet er modent, men ikke mættet. 9
Revision af planlovens detailhandelsbestemmelser BYMIDTE Butiksstørrelser: max 3.500 m2 bruttoetageareal dagligvarebutikker max 2.000 m2 bruttoetageareal udvalgsvarer LOKALCENTRE Centerstørrelse: max 3.000 m2 Butiksstørrelse: max 1.000 m2 bruttoetageareal BYDELSCENTRE Centerstørrelse: (max 5.000 m2) Butiksstørrelser: max 3.500 m2 bruttoetageareal dagligvarebutikker max 2.000 m2 bruttoetageareal udvalgsvarer AFLASTNINGSOMRÅDER Der kan kun udlægges nye aflastningsområder i Århus og København. SÆRLIG PLADSKRÆVENDE Kommunalbestyrelsen kan udlægge nye arealer til særlig pladskrævende varegrupper og fastsætte butiksstørrelsen. 10
Særligt pladskrævende varegrupper Før 1. juli 2007: Bred fortolkning - eksempelvis biludstyr, køkkenbutikker, dyrehandler, etc. Fra 1. juli 2007: Udtømmende definition: Biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsartikler, tømmerhandler med tilhørende byggemarkeder, byggematerialer, grus- sten- og betonvarer. Møbler. 11
Konsekvenser/muligheder fremadrettet Nye retailparker ej muligt at etablere Bymidter (udvikling skal ske indefra) Lokalcentre eksisterende nye Bydelscentre eksisterende nye Nye aflastningsområder i Århus og København. 12
Udfordringer planlovens detailhandelsbestemmelser Tilvænning for myndigheder: Bevidsthed om regelsæt Afgrænsning af udvidelse af bymidter og bycentre sker efter en statistikmetode som os bekendt ikke er fastlagt. Byer med retailparker vinder i kamp om kunderne. Tilvænning for detailhandelen: Tidligere definerede særligt pladskrævende butikker har svært ved at ekspandere (eks. køkkenbutikker). Favoriserer veletablerede kæder Gør det svært for nye kæder Tvinger butikker til at forholde sig til show rooms (Tæppeland). 13
Retail Typer af retailprojekter i Danmark Stand-alone-butikker Retailparker Shoppingcentre Multifunktionelle centre. 14
Retail et eksempel på fremtiden Spinderiet, Valby, Danmark Ca. 40.000 m² shopping- og bydelscenter. Shoppingcentret er solgt til DADES. Boligdelen er solgt til DVB og privat investor. Aktuel udlejningsgrad: 89 %. Projektet forventes afleveret efteråret 2007. 15
Retail et eksempel på fremtiden Frederikssund Butikscenter - Nygade, Frederiksund Foreløbige data: Projektstørrelse... 30.800 m 2 heraf retail... 25.800 m 2 16
Forudsætninger for succes Kende retailernes ønsker og krav til fulde Kompetencer inden for: Opfattelser af god beliggenhed Butiksmix og placering Planlægning af kundeflow Attraktivt og kvalitativt design Projektgennemførelse Herudover kræves bl.a. gode netværksrelationer til Myndigheder Investorer Offentligheden via medierne 17
Premier Outlets Center, Ringsted TK Development udvikler sammen med Miller Developments Danmarks første factory outlet center i Ringsted. Projektet er baseret på de erfaringer der gennem de seneste ca. 25 år er gjort med factory outlet centre i USA og Europa. 18
Factory outlet grundlæggende filosofi To hovedprincipper: 1. Varesortiment: Høj kvalitet Kendte brands 2. Varerne sælges til reduceret pris. Ældre kollektioner Overproduktion Outlet-produktion Factory outlet ideen understøttes af en stærk international tendens hvor kunder ønsker at gå på jagt efter kvalitetsvarer til attraktive priser. 19
Factory outlet hovedprincipper Brands et stort antal velkendte brands skal være repræsenteret. Prisniveau Brands artikler: Minimum 30 % prisreduktion Prisreduktionen kan være op til 70 %. Udover butikker skal et factory outlet indeholde: Restauranter Leisure (primært sydpå). 20
Factory outlet-konceptet USA: I slutningen af 1970 erne gik store fabrikker sammen i USA og etablerede factory outlets med salg af tilbudsvarer. I løbet af 1980 erne var factory outlet-konceptet blevet en integreret del af retail-branchen i USA. I dag er der i USA over 300 outlet centre med mere end 13.000 outlet-butikker. Europa: Gennem de senere år er der udviklet en række outlet centre i Europa, især i England. Et større antal outlet centre er under planlægning i Europa. 21
Factory Outlet Centres Factory-Outlet-Centres in Europa (Centers larger than 4,000 m2) NUMBER GLA AVERAGE SIZE Austria 1 22 460 m2 22 460 m2 Belgium 2 32 886 m2 16 443 m2 Czech Republic 1 25 000 m2 25 000 m2 France 15 233 904 m2 15 594 m2 Germany 7 74 122 m2 10 589 m2 Greece 1 8 900 m2 8 900 m2 Hungary 2 28 876 m2 14 438 m2 Ireland 2 18 590 m2 9 295 m2 Italy 11 244 416 m2 22 220 m2 Poland 2 21 257 m2 10 629 m2 Portugal 5 152 100 m2 30 420 m2 Spain 11 194 435 m2 17 676 m2 Sweden 3 42 700 m2 14 233 m2 Switzerland 4 45 700 m2 11 425 m2 The Netherlands 2 31 900 m2 15 950 m2 Turkey 6 118 112 m2 19 685 m2 United Kingdom 36 556 318 m2 15 453 m2 TOTAL 111 1 851 676 m2 16 682 m2 22
Factory outlet-konceptet Etableres i et modent marked. Outlet centre etableres typisk inden for 1 times kørsel fra store shoppingcentre. Outlet centre placeres ofte nær store turistattraktioner. Eksempel: Outlet center ved Disneyland i Frankrig. Det første outlet center i Østrig placeres nær National Park. 23
Factory outlet-konceptet Kunder: Store besparelser på detailpriser. Præcise oplysninger om produkternes oprindelse. En mængde rabattilbud på et bredt udvalg af varemærker og produktgrupper. En attraktiv placering med gode adgangsforhold. 24
Factory outlets i Danmark Hvad mener TK Development om udviklingen? Naturligt supplement til eksisterende detailhandelsstruktur. Formentlig alene ét factory outlet center i Danmark. 25
Premier Outlets Center, Ringsted 12.000 m 2 bestående af: Ca. 60 retailbutikker fra 50 m² 600 m². Restauranter 1.000 p-pladser 26