Startredegørelse for forslag til Lokalplan 1.154 Området omkring sundhedshuset Oversigt over kommuneplanrammer Oversigtskort Området omfatter ejendommen matr.nr. 81id og ejendommen matr.nr. 81ok. Ejendommen matr.nr. 81id er ejet af statens ejendomsselskab, Freja Ejendomme. Ejendommen matr.nr. 81ok er ejet af Region Hovedstaden. Området er beliggende i den nordvestlige del af Helsingør mellem Nordvest Skolen og Teglstrup Hegn. Området er beliggende i byzone, grænsende op til landzone mod nord og vest. Ligeledes mod nord og vest afgrænses området af to overordnede trafikveje, Klostermosevej (N/S) og Esrumvej (Ø/V). Mod øst grænser området op til et parcelhusområde langs Blichersvej. Mod syd grænser området op til henholdsvis tæt-lav- og etageboligbebyggelse. Umiddelbart syd for området, uden eksisterende tydelige skel, grænser området op til Psykiatrisk Center Nordsjælland. Inden for området har det tidligere Helsingør Hospital været beliggende. Hospitalsbygningerne er fortsat beliggende på ejendommen. Om projektet Området er for nuværende omfattet af to overordnede projekter:
Etablering af nyt sundhedshus enten i dele af de tidligere hospitalsbygninger eller som nyt byggeri inden for en afgrænset del af området (delområde 6, jf. nedenfor skitserede oversigtskort og bilag 2) Udvikling af øvrige arealer omkring hospitalsbygningerne, i første omgang til tæt-lav boligbebyggelse (delområde1+7, jf. nedenfor skitserede oversigtskort og bilag 2), samt opførelse af etageboliger i punkthusbebyggelse og en dagligvarebutik til lokal forsyning (delområde 4, jf. nedenfor skitserede oversigtskort og bilag 2). Efter dialog med Center for Teknik, Miljø og Klima er det Freja Ejendommes ønske at få udarbejdet en rammelokalplan, der i sig selv ikke er byggeretsgivende, for det samlede område, dog med byggeretsgivende bestemmelser for specifikt udpegede delområder, der beskrives i de følgende afsnit. Freja Ejendommes betragtninger Freja ejendomme ønsker på den tidligere Hospitalsgrund, at udvikle et nyt sammenhængende by- og boligområde, der bygger på områdets og Helsingør Bys potentialer og strategier. Visionen for udviklingen er, at skabe en bydel med blandet anvendelse, byliv, grønne arealer samt at åbne området op med et netværk af stisystemer og et grønt bånd til gavn og glæde for nærområdet. Freja ejendomme har i en tæt og positiv dialog med Helsingør Kommune, udarbejdet forslag til bebyggelsesplan, der illustrer grundens potentiale og sammenbinding med nærområder samt udnyttelse af grønne kvaliteter. Områdets grønne karakter, nye offentligt tilgængelige stiforløb og Helsingør Kommunes ønske om etablering af Sundhedshus, er væsentlige pejlemærker, for planlægningen og udviklingen af området. Sundhedshuset placeres centralt som hjertet i området, med egen adgang direkte fra Esrumvej. Sundhedshuset bygger videre på stedets oprindelige identitet, og vil i en ny kontekst blive en central del af områdets kendetegn og byliv.
Mellem Sundhedshuset og Esrumvej skabes et bånd med blandet bolig og erhverv, i form af punkthuse og grønne frirum mellem bygninger. Som en del af dette bånd, ved indkørslen fra Esrumvej, planlægges en blanding af boliger og dagligvarebutik, hvilket understøtter byliv og sikrer forsyning til områdets kommende boliger og knytter det øvrige nærområde til stedet. De grønne kvaliteter mod Teglstrup Hegn benyttes til at skabe et boligområde med 86 ét- og to plans rækkehuse i varierede størrelser, der indpasser sig i et samspil med det grønne, det eksisterende hospitalsbyggeri samt knytter sig til de eksisterende omkringliggende boligområder mod syd og vest. Delområde 6_Sundhedshus Området er omfattet af gældende Byplanvedtægt 1.006, der giver mulighed for anvendelse til offentlige formål med henblik på opførelse af sygehus med tilhørende funktioner. Byplanvedtægt 1.006 fastlægger placeringen af byggeri inden for et defineret byggefelt, hvor det tidligere hospital er beliggende i dag. Sundhedshus-projektet er processuelt i en afklaringsfase, hvor projektets fulde omfang ikke er kendt. Ovenstående giver derfor anledning til følgende planlægningsmæssige tilgang til projektet: Byggeretsgivende lokalplanlægning for delområde 6, jf. ovenfor skitserede oversigtskort og bilag 2, der omfatter den tidligere behandlerbygning samt det nuværende parkeringsanlæg. Lokalplanen udarbejdes efter samme forventede tidsplan som rammelokalplanlægningen for de øvrige delområder. Lokalplanen vil være byggeretsgivende, dog med et minimum af detailbestemmelser. Lokalplanen vil kunne give videre rammer for placering af byggeri, samt øge det bygningsmæssige omfang i forhold til mulighederne i den gældende byplanvedtægt. I det tilfælde, at det ønskede projekt for området er i uoverensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, vil der skulle udarbejdes ny projektlokalplan for det pågældende delområde. Den beskrevne planmæssige tilgang til projektet kræver en planproces, der foreløbig forventes at kunne være afsluttet primo maj 2017. Såfremt der skal udarbejdes projektlokalplan for delområdet vil denne forventeligt skulle igennem en planproces på 9-12 måneder fra tidspunktet for udpegning af vinderprojektet. Udvikling af øvrige arealer Freja Ejendomme med tegnestuen CCO Arkitekter som rådgivere har været i dialog med Center for Teknik, Miljø og Klima om udviklingen af arealerne omkring det tidligere hospital og kommende sundhedshus. Bilag 2 udgør det foreløbige projektmateriale, som dette afsnit af startredegørelsen baserer sig på. Rammelokalplan Dialogen imellem Freja Ejendomme og Center for Teknik, Miljø og Klima har primært omhandlet delområderne 1,4,6 og 7, hvor der ønskes udarbejdet byggeretsgivende detailbestemmelser. Det er ikke et ønske fra Freja Ejendomme, at der udarbejdes byggeretsgivende bestemmelser for delområderne 2,3 og 5 på nuværende tidspunkt. Disse delområder vil derfor være omfattet af en rammelokalplan, der med udgangspunkt i projektmaterialet fastlægger følgende: Delområde 2: Delområde 3: - Anvendelse til bolig. - Bebyggelsesprocent på maks. 90. - Punkthusbebyggelse i op til 8 etager. - Anvendelse til bolig, kontorerhverv og serviceerhverv - Bebyggelsesprocent på maks. 80. - Bebyggelse i op til 6 etager.
Delområde 5: - Anvendelse til bolig, service- og kontorerhverv - Bebyggelsesprocent på maks. 80 Delområde 1 og 7 Projektmaterialet lægger op til opførelse af ca. 86 tæt-lav boliger i 1-2 etager inden for afgrænsningen af begge delområder. Boligstørrelsen vil spænde fra ca. 108-130 m 2. Delområde 1 udgør et grundareal på 23.000 m 2, hvoraf det ønskede byggeri udgør ca. 3.000 m 2. Bebyggelsesprocenten for delområdet er mellem 15 og 20. Delområde 7 er underinddelt i to mindre områder, 7.1 og 7.2: Delområde 7.1 udgør et grundareal på 13.500 m 2, hvoraf det ønskede byggeri udgør ca. 2.300 m 2. Bebyggelsesprocenten for område 7.1 er imellem 20 og 25. Delområde 7.2 udgør et grundareal på 14.500 m 2, hvoraf det ønskede byggeri udgør ca. 3.650 m 2. Bebyggelsesprocenten for område 7.2 er imellem 25 og 30. Et centralt grønt bånd mellem bebyggelsen og de eksisterende tidligere hospitalsbygninger er indarbejdet i bebyggelsesplanen. Det er hensigten, at naturen, herunder områdets landskabelige kvaliteter, skal flette sig med bebyggelsesstrukturen og således danne grundlag for et af boligområdets primære karaktertræk og for bokvaliteten. Vejadgang til boligerne er ikke afklaret. Det er hensigten, at opnå en trafikal løsning, der giver mulighed for ankomst til boligområdet via flere adgangsveje, der ikke er forbundne internt for motorkøretøjer. Det er afgørende, at området fremover vil udgøre en attraktiv forbindelse for gående og cyklister fra Helsingørs nordvestlige bydel, herunder Nordvest Skolen, til Helsingørs grønne vest kile og Teglstrup Hegn. Forbindelsen rummer et potentiale som del af et større netværk af stier, der kan bidrage til at øge tilgængeligheden til Helsingørs nordvestlige bydel generelt. Udformningen og karakteren af gang- og cykelforbindelse er ikke fastlagt på nuværende tidspunkt. Delområde 4 Projektmaterialet lægger op til opførelse af én dagligvarebutik til områdets lokale forsyning. Området er ikke omfattet af detailhandelsstrukturen, jf. Kommuneplan 2013-2025 og en dagligvarebutik må ikke overstige et butiksareal på 1000 m 2 med tilhørende personalefaciliteter på 200 m 2. En forudsætning for, at der reelt er tale om en butik der varetager lokal forsyning, er en minimumsafstand til nærmeste butik på 500 m. Til orientering er minimumafstanden fra delområde 4 til nærmeste butik ca. 560 m. Udover opførelse af dagligvarebutik lægger projektmaterialet op til etablering af ca. 20 boliger af ca. 100 m 2 fordelt som lejligheder i 3-4 punkthuse i 3-4 etagers højde. Punkthusene opføres med to boliger pr. etage. Boliger i stueplan vil have udgang til mindre have, mens øvrige boliger forsynes med større altaner. Delområde 4 udgør et grundareal på 9.110 m 2, hvoraf det ønskede byggeri udgør ca. 3.650 m 2. Bebyggelsesprocenten for delområdet er ca. 40. Kommuneplantillæg og forudgående høring Lokalplanområdet er udlagt til offentlige formål. Anvendelser i overensstemmelse med de ønskede projekter, jf. bilag 2, kræver udarbejdelse af kommuneplantillæg. Helsingør Kommune har ikke i Planstrategi 2015-2027 truffet beslutning om ændringer inden for området i et omfang og med en detaljeringsgrad, der forudser de omtalte projekter. Kommuneplantillægget skal derfor, jf. planlovens 23c, sendes i forudgående offentlig høring i 14 dage. Under forudsætning, at lokalplanprocessen igangsættes, forventes høringen at kunne gennemføres primo august. Miljøvurdering og VVM
Der skal som udgangspunkt altid gennemføres miljøvurderinger forud for beslutninger, der kan påvirke miljøet væsentligt. Det gælder på alle niveauer så som politikker, programmer, planer og konkrete projekter, f.eks. planer og programmer for infrastruktur, byggeri, energi mv., kommuneplaner og konkrete anlægsprojekter som f.eks. anlæg af veje eller etablering og udvidelse af virksomheder, som må antages at kunne påvirke miljøet væsentligt. I miljøvurderingerne arbejder man med et bredt miljøbegreb. Udover de traditionelle forureningsparametre indgår også påvirkning af beskyttede naturområder, planter og dyr samt påvirkningen af landskab og kulturarv, f.eks. i forbindelse med placering af et anlæg i landskabet. En miljøvurdering giver ikke i sig selv svaret på hvilken beslutning, der skal træffes, men den sikrer, at der gennemføres en grundig analyse af de forskellige miljøpåvirkninger. Og den giver et overblik over konsekvenserne af forskellige alternative mulige løsninger. Miljøvurderinger bidrager til, at der træffes miljømæssigt bedre planer og beslutninger. Et væsentligt led i processen er offentlige høringer, inden den endelige beslutning træffes. Miljøvurdering af planer og programmer foregår på niveauet før projektniveauet, før VVM, og dermed også på et tidligt tidspunkt i beslutningsprocessen. VVM står for Vurdering af Virkninger på Miljøet, og den bliver foretaget på anlægsprojekter, inden bygherren får tilladelse til at gå i gang med projektet. I lokalplanprocessen udarbejdes en screening, og hvis den resulterer i, at der skal udarbejdes en miljørapport skal der laves en scoping, der fastlægger hvilke miljøaspekter, der skal vurderes og på hvilket niveau. Skovbyggelinje Delområde 2 og 3 samt størstedelen af delområde 1 og 6 er omfattet af skovbyggelinje. Byggeri inden for skovbyggelinjens afgrænsning vil kræve reduktion af skovbyggelinjen. Center for Teknik, Miljø og Klima vil varetage dialogen med Naturstyrelsen herom. Informationsmøde Såfremt lokalplanprocessen igangsættes, vil Center for Teknik, Miljø og Klima og Center for Sundhed og Omsorg i samarbejde med Freja Ejendomme afholde et offentligt informationsmøde om planlægningen og de foreløbige projekter for området. Konkret indhold og tidspunkt for afholdelse er endnu ikke fastlagt. Tidsplan Den forventede tidsplan, jf. ovenfor beskrevne planmæssige tilgang til projektet, ser ud som følger. 07.06.2016 Udvalgsmøde TMK (godkendelse af startredegørelse) 13.06.2016 Udvalgsmøde ØK (godkendelse af startredegørelse) Uge 24-36 Udarbejdelse af forslag til lokalplan 04.10.2016 Udvalgsmøde TMK 24.10.2016 Udvalgsmøde ØK 31.10.2016 Byrådsmøde BY Uge 45-01 (2017) Offentlig høring
Uge 2-5 Behandling af høringssvar Primo april (2017) Udvalgsmøde TMK Medio april (2017) Udvalgsmøde ØK Ultimo april (2017) Byrådsmøde BY (endelig vedtagelse)