Den 18. marts 2009 Salgsaftale vedr. overdragelse af byggeret ved Ryttervej til opførelse af multiarena mv. Indholdsfortegnelse 1. Parterne 2. Baggrund og formål 3. Byggeret 4. Ejerlejlighedsopdeling 5. Anvendelse og plangrundlag 6. Opførelse af multiarena/byggepligt mv. 7. Opførelse af foyer, udearealer og ombygning af klublokaler 8. Bundforhold og byggemodning 9. Byggefasen 10. Leje af multiarena mv. 11. Samdrift med de eksisterende faciliteter 12. Servitutter 13. Forsyningsforhold 14. Aftaleindgåelse, overtagelsesdag og købesum 15. Bilag 16. Underskrifter 1
1. Parterne Nærværende aftale indgås mellem Sælger: Svendborg Kommune Rådhuset Ramsherred 5 5700 Svendborg og Køber: Navn Adresse CVR nr. 2. Baggrund og formål Nærværende aftale har til formål at afklare vilkårene, som er gældende mellem køber og Svendborg Kommune i forbindelse med overdragelse af byggerettigheder ved Ryttervej 70, 5700 Svendborg, til opførelse af ny multiarena i tilknytning til den eksisterende Svendborg Idrætshal og Svendborg Svømmeland. Aftalen omfatter kommunens leje af multiarena mv. og køb af tjenesteydelser fra køber, der forpligtes til at oprette driftsselskab, der skal forestå den personalemæssige drift af det samlede idrætscenter inkl. Svendborg Svømmeland og Svendborg Svømmehal. Det samlede idrætscenter omfattende de nuværende og fremtidige bygninger er i aftalen benævnt som Svendborghallerne. 3. Byggeret Ved nærværende aftale får køber en række byggerettigheder og byggeforpligtelser på ejendommen beliggende Ryttervej 70, 5700 Svendborg omfattende dele af matr. nr. 11-a Skt. Jørgens, Svendborg Jorder og dele af matr. nr. 23-a Sørup, Svendborg Jorder. Ejendommen fremgår af vedlagte kort, som udgør bilag 1. Ved erhvervelsen får køber ret til at bebygge op til 12.500 etagemeter til kultur- og fritidsformål omfattende multiarena, sponsorfaciliteter, skybokse, klublokaler og fitnesscenter, samt 1.500 etagemeter til kontorformål. Byggeriet skal opføres sydøst for den eksisterende Svendborg Idrætshal. Byggefeltet er benævnt som byggefelt A i bilag 1. Opførelse skal ske i overensstemmelse med aftalens pkt. 6. Køber får endvidere en byggeret på op til 5.500 etagemeter til offentlige formål, kulturformål, hotel- og restaurationsformål og liberale erhverv på hjørnet af Ryttervej og Skovsbovej omfattende dele af matr. nr. 11-a Skt. Jørgens, Svendborg Jorder, hvilket ikke er muligt efter de nuværende planrammer. Byggefeltet er benævnt som byggefelt B i bilag 1. Udnyttelsen af denne byggeret forudsætter, at køber etablerer nærtliggende erstatningsparkeringspladser og regnvandsbassin efter anvisning fra Svendborg Vand. Arealet er udlagt til parkeringsareal i den nuværende lokalplan nr. 512. Bebyggelse af arealet må ikke være til hindrer for etablering af et kommende fodboldstadion som anført i lokalplanen for området. 4. Ejerlejlighedsopdeling Projektet forudsætter en ejerlejlighedsopdeling, hvor hele ejendommen skal registreres som og opdeles i ejerlejligheder. Det vil omfatte såvel de eksisterende bygninger på grunden, som de nyopførte bygninger. Kommunen forestår opdeling i ejerlejligheder. Køber skal respektere vedtægter for ejerforeningen Svendborghallerne, der er vedlagt som bilag 2. Køber indtræder således i de rettigheder og forpligtelser, som følger af vedtægterne. Efter aftaleindgåelse dannes en ejerforening bestående af køber, Den Selvejende Institution Svendborg Idrætshal og Svendborg Kommune. Grundarealerne, som er omfattet af projektet, samles i en matrikel, der 2
overdrages til ejerforeningen. Grundarealet fremgår af bilag 1. De enkelte ejerlejlighedsejere ejer efterfølgende en ideel ejerandel af grundarealet. Såfremt der på et senere tidspunkt skulle opstå flere byggerettigheder end omtalt i pkt. 3 i nærværende aftale eller den nuværende lokalplan for området, tilfalder disse byggerettigheder udelukkende Svendborg Kommune. Det følger af vedtægterne, at foyeren opdeles i en selvstændig ejerlejlighed, som køber og sælger ejer en ideel andel af. Som det fremgår af vedtægterne forventes det, at Den Selvejende Institution SG-Hallen ligeledes vil etablere faciliteter på ejendommen, hvilket afhænger af salg af den nuværende SG-hal, der er beliggende Johannes Jørgensens Vej 10, 5700 Svendborg. Den Selvejende Institution SG-Hallens etablering på ejendommen forudsætter, at SG-hallen bebygges på de eksisterende tennisbaner, samt at de indtræder i de rettigheder og forpligtigelser, der følger af vedtægterne for ejerforeningen Svendborghallerne. Den nye træningshal (mellemhal) og lethal, som er omtalt i vedtægterne er endnu ikke opført. Svendborg Kommune arbejder på, at disse bygninger opføres snarest muligt vest for den nuværende Svendborg Idrætshal. 5. Anvendelse og plangrundlag Grundarealet er omfattet af lokalplan nr. 512 for et område ved Svendborg Idrætscenter til rekreative formål, idræts- fritids- og kulturformål, der giver mulighed for opførelse af multiarena mv. Som nævnt under pkt. 3. skal køber sikres en byggeret på op til 5.500 etagemeter til offentlige formål, kulturformål, hotel- og restaurationsformål og liberale erhverv på hjørnet af Ryttervej og Skovsbovej jfr. bilag 1, hvilket ikke er muligt efter de nuværende planrammer. Kommunen forpligter sig til at igangsætte lokalplanarbejde i overensstemmelse hermed efter købers anmodning. Såfremt køber ikke får den fulde byggeret i overensstemmelse med nærværende aftale, giver det ikke køber mulighed for at ophæve nærværende aftale. Sælger vil forsøge at finde alternativ byggeret svarende til den mistede byggeret indenfor entreprisegrænsen. Såfremt det ikke kan lade sig gøre yder kommunen et forholdsmæssigt afslag på baggrund af vurdering fra uafhængig ejendomsmægler. Der kan herudover ikke mod sælger rejses krav hverken i form af erstatning eller forholdsmæssigt afslag i købesummen. 6. Opførsel af multiarena/byggepligt mv. Køber forpligter sig til at påbegynde byggeriet af multiarenaen inden 6 måneder fra overtagelse af byggeretten og byggeforpligtigelsen i overensstemmelse med byggeteknisk bilag, der er vedlagt som bilag 3. Opførelsen skal ske i overensstemmelse med gældende love og regler, herunder EU s udbudsdirektiv. Byggeriet skal stå færdig senest 2 år efter overtagelse af byggeretten/forpligtigelsen. Multiarenaen mv. skal opføres i byggefelt A jfr. bilag 1. Forinden igangsættelse af byggeriet skal sælger godkende købers byggeprojekt, der skal overholde de krav, som sælger har fastsat i byggeteknisk bilag jfr. bilag 3. Såfremt køber indhenter tilbud fra entreprenør på opførelse af multiarenaen mv. skal sælger godkende entreprenørens byggeprojekt forinden aftaleindgåelse med entreprenøren. Fristerne for påbegyndelse og færdigmelding af byggeriet forlænges med den periode, hvor sælger behandler byggeprojektet (godkendelsesperioden). Køber skal uden merbetaling dokumentere, at alle krav også funktionskrav er overholdt. Sælger kan betinge sig fyldestgørende dokumentation inden godkendelse af projektet. 3
Sælgers godkendelse af byggeprojektet er ikke en myndighedsgodkendelse (byggetilladelse). Køber skal således som byggeherre ligeledes indhente relevante tilladelser fra relevante myndigheder, organisationer og interessenter, herunder byggetilladelse. Såfremt byggepligten ikke opfyldes anses det for væsentlig misligholdelse, hvilket berettiger Svendborg Kommune til at ophæve nærværende aftale herunder byggeretsaftalen uden udgifter for kommunen, alene mod tilbagebetaling af den erlagte købesum uden forrentning. Ved kommunens ophævelse af aftalen er køber endvidere forpligtet til at yde Svendborg Kommune erstatning svarende til de afholdte udgifter til annoncering, matrikulære ændringer og ejerlejlighedsopdeling. Kommunens erstatningskrav kan modregnes i den erlagte købesum. Såvel manglende overholdelse af påbegyndelsestidspunktet eller byggeriets færdiggørelse indenfor den anførte frist anses som væsentlig misligholdelse, der berettiger kommunen til at ophæve aftalen. Køber må ikke videresælge byggeretten uden at have opført multiarenaen, foyer, udearealer og klublokaler i overensstemmelse med byggeteknisk bilag, som fremgår af bilag 3. Bestemmelserne om byggepligt, ophævelse og forbud mod videresalg i ubebygget stand tinglyses servitutstiftende forud for al pantegæld med Svendborg Kommune som påtaleberettiget. 7. Opførelse af foyer, udearealer og ombygning af klublokaler Køber forpligter sig til i forbindelse med byggeriet af multiarenaen indenfor de anførte frister i aftalens punkt 6 at opføre foyer, udearealer og klublokaler i overensstemmelse med byggeteknisk bilag, som fremgår af bilag 3. Foyer og udearealer overgår efterfølgende vederlagsfrit til særskilt ejerlejlighed i overensstemmelse med vedtægter for ejerforeningen Svendborghallerne. Sælger betaler for andel af foyer kontant kr. 16.200.000,- til køber til opførelse af foyer, der alene må anvendes til dette formål. Sælger erhverver således en ejerandel af foyer svarende til de 16.200.000,- kr. i forhold til den samlede opførelsessum for foyer. Beløbet på kr. 16.200.000,- erlægges i rater i takt med opførelsen af foyer og anlæggelse af udearealer. Første rate på 25 % erlægges ved påbegyndelse af arbejdet. Anden rate på 25 % erlægges, når fundering og sokkel er på plads, mens den resterende del erlægges, når arbejdet er udført, og sælger har godkendt arbejdet. Endvidere betaler sælger med maksimalt kr. 1.000.000,- ekskl. moms til køber til ombygning af de nuværende klublokaler ovenpå den eksisterende foyer, der alene må anvendes til dette formål. Beløbet betales i takt med arbejdet er udført, og kommunen har modtaget regninger på det udførte arbejde. De omtalte klublokaler ejes af Den selvejende institution Svendborg Idrætshal både før og efter ombygningen. Køber skal forestå uden udgifter for sælger, at der udarbejdes særskilt byggeregnskab for de anførte arbejder. Sælger er berettiget til at have egen byggeherrerådgiver, der skal have adgang til at påse byggeriet og byggeregnskabet. 8. Bundforhold og byggemodning Svendborg Kommune fralægger sig ethvert ansvar vedrørende bundforhold på det areal, hvor køber skal opføre bebyggelse, herunder for manglende bæreevne, fortidsminder, drænproblemer og evt. forurening. Området er ikke frigivet af Svendborg Omegnsmuseum. Der henvises til geoteknisk undersøgelse, der er vedlagt som bilag 4. Køber opfordres til selv at indhente relevante ledningsoplysninger. 4
Køber afholder samtlige omkostninger til oprensning og/eller andre fornødne omkostninger med henblik på gennemførsel af projektet. hvilket ligeledes omfatter tilslutningsbidrag til forsyningsselskaber, herunder til el, vand, kloak, varmeforsyning, telefon, antenne mv. Opregningen af de nævnte forsyningsforhold er ikke udtømmende men blot eksempler. Byggemodningsarbejder i øvrigt foretages ligeledes for købers regning og risiko inkl. evt. nødvendige omlægning af eksisterende installationsledninger mv.. 9. Byggefasen Under byggeriet skal køber sikre, at alle faciliteter i det nuværende idrætscenter og svømmeland kan benyttes uhindret, herunder sikre adgangsforhold til faciliteterne og brug af omklædningsrum, toiletter mv. Køber erlægger til sælger en dagbod på kr. 50.000,- pr. dag, såfremt de nuværende faciliteter ikke kan benyttes uhindret. Såfremt byggeriet medfører, at der midlertidig skal lukkes ned for dele af faciliteterne, herunder toiletforhold, omklædningsrum og klublokaler i den gamle foyer, kan dette kun ske efter nærmere aftale med sælger og Den selvejende institution Svendborg Idrætshal. Nedlukning skal ske i begrænset omfang og på en hensigtsmæssig måde for brugerne af centeret. Køber skal endvidere holde sælger orienteret om fremdriften i købers byggeri, herunder byggestart og andre væsentlige begivenheder i byggefasen. Der ønskes en byggefase, hvor offentligheden har mulighed at overvære byggeriets fremdrift, evt. med en række fremvisninger i byggeperioden. 10. Leje af multiarena mv. Kommunen vil blive en aktiv bruger af købers faciliteter, som der skal betales leje for. Faciliteterne forventes anvendt til bl.a. skoleidræt, ældreidræt, institutioner, dagpleje, handicapidræt, sportscollege, foreninger, kommunale arrangementer, herunder møde og kurser. Kommunen forpligter sig til ved nærværende aftale at erlægge en årlig lejebetaling på kr. 5.830.000,- ekskl. moms i 2008 niveau. Beløbet reguleres årligt på baggrund af KL s samlede skøn for pris- og lønudvikling. Lejebetalingen forudsætter, at kommunen råder over scenen til samtlige af årets dage svarende til en årlig leje på kr. 530.000,- med en daglig leje på kr. 1.454,-. Derudover har Svendborg Kommune råderet over de øvrige faciliteter omfattende multiarena og vip-lokaler 265 dage om året svarende til en daglig leje på kr. 20.000 kr.-. I lejen er udover brugsretten af faciliteterne med inventar indeholdt forbrugsudgifter, herunder til lys, el, vand, varme og rengøring mv. Sælger kan således ikke pålægges ekstraudgifter for brug af faciliteterne. Beløbet er reduceret set i forhold til markedsleje, idet køberen har ret til at aflyse kommunal brug af faciliteterne, såfremt det sker med en måneds varsel. Såfremt køber disponerer over faciliteterne i et omfang, der reducerer kommunens brugsret til faciliteterne, reduceres kommunens lejebetaling tilsvarende. Ovenstående aftale om kommunal brug er uopsigelig for kommunen i 10 år fra ibrugtagningstidspunktet, hvorefter kommunen kan opsige denne del af aftalen med 1 års varsel. Køberen kan opsige den kommunale brug af faciliteterne med 1. års varsel fra ibrugtagningstidspunktet. Lejebetaling betales halvårsvis forud hver den 1. januar og 1. juli. Første lejebetaling sker fra ibrugtagningstidspunktet, og forudsætter at faciliteterne overholder kravene i byggeteknisk bilag, jfr. bilag 3. Den første lejebetaling betales forholdsmæssigt således at den svarer til kommunens råderet fra ibrugtagningstidspunktet til udgangen af det pågældende halvår. Såfremt kommunen ikke i det forudgående halvår har haft råderet over faciliteterne i overensstemmelse med nærværende aftale, modregnes kommunens tilgodehavende i den kommende lejebetaling. 5
Lejeaftaledokument udarbejdes af sælger på sælgers bekostning. 11. Samdrift med de eksisterende faciliteter Køber er forpligtet til fra ibrugtagningstidspunktet at overtage kommunens personale, der varetager opgaver til henholdsvis Svendborg Idrætscenter, Svendborg Tennishal, Svendborg Svømmeland og Svendborg svømmehal (sidstnævnte er beliggende Centrumpladsen 3, 5700 Svendborg, mens de tre øvrige institutioner er beliggende Ryttervej 70, 5700 Svendborg). Dette skal ske i overensstemmelse med gældende regler, herunder lov om lønmodtageres retsstilling ved virksomhedsoverdragelse. Kommunen afregner skyldig feriegodtgørelse frem til ibrugtagningstidspunktet. Den personalemæssige drift og rengøring af Svendborg Idrætscenter, Svendborg Tennishal, Svendborg Svømmeland, Svendborg svømmehal, ny træningshal (mellemhal), lethal og foyer varetages ved, at Svendborg Kommune yder køberen vederlag for varetagelse for de personalemæssige ydelser. Tjenesteydelserne er fastsat til kr. 7.763.000,- ekskl. moms i 2008 niveau. Beløbet reguleres årligt på baggrund af KL s samlede skøn for pris- og lønudvikling. Køber er forpligtet til at leve op til det serviceniveau og øvrige krav, som fremgår af vedlagte bilag 5. Regulering af ydelserne sker ligeledes efter de anførte vilkår, der følger af bilag 5. Nærværende aftale om samdrift er uopsigelig for parterne i 10 år fra ibrugtagningstidspunktet, hvorefter aftalen om samdrift kan opsiges med 1 års varsel. Aftale om samdrift og aftale om overtagelse af lønmodtagerne jfr. lov om lønmodtageres retsstilling ved virksomhedsoverdragelse, udarbejdes af sælger og på sælgers bekostning. 12. Servitutter Arealerne overdrages til ejerforeningen med de rettigheder, byrder, og forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger og tidligere ejere. Køber skal respektere de på ejendommen tinglyste servitutter, hvorom der henvises til tingbogen, samt yderligere servitutter, der måtte blive pålagt grunden i forbindelse med de matrikulære ændringer og byggemodning. 13. Forsyningsforhold Køber er forpligtet til at afholde samtlige udgifter vedrørende forsyningsforhold, herunder evt. tilslutningsbidrag til el, vand, kloak og varmeforsyning. 14. Aftaleindgåelse, overtagelsesdag og købesum Aftaleindgåelsen fastsættes til det tidspunkt, hvor Svendborg Kommune måtte acceptere det afgivne tilbud. Overtagelsesdagen fastsættes til 14. dagen efter aftaleindgåelsestidspunktet. Køber indtræder i byggeretten fra overtagelsesdagen. Købesummen skal erlægges inden påbegyndelse af byggeriet, dog senest 6 måneder efter overtagelsesdagen. Senest 8 hverdage efter aftaleindgåelsen deponerer køber dog kr. 200.000,- hos Svendborg 6
Kommune. Deponeringsbeløbet indbetales på kommunens konto i Danske Bank med reg. nr. 3224 og konto nr. 3224 318650. Renter af den deponerede købesum tilfalder indtil overtagelsesdagen køber og herefter sælger. Den deponerede købesum står til sikkerhed for ethvert krav, som sælger måtte få mod køber i henhold til nærværende aftale. Købesummen frigives ved påbegyndelse af byggeriet. Dog senest på datoen for 6 måneder efter overtagelsesdagen, jfr. ovenfor. 15. Bilag 1) Kortoversigt 2) Vedtægter for ejerforeningen Svendborghallerne 3) Byggeteknisk bilag 4) Geoteknisk undersøgelse 5) Svendborg Kommunes forventninger til fremtidig driftsansvarlig for Svendborghallerne 16. Underskrifter Undertegnede tilbyder herved at erhverve byggeretten i nærværende aftale til kontantpris kr. ekskl. moms skriver danske kroner. Nærværende aftale med bilag er bindene for parterne, og parterne erklærer ved sine underskrifter at være indforstået med vilkårene., den 2009 Svendborg, den 2009 For køber: For Svendborg Kommune som sælger: 7