Jarbugtn Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulstd Grindstd Har Bakkr Uggrhaln Vstbjrg Hjallrup Dronninglund Vadu Vodskov Langholt Brovst Sta Ulstd Kølby Farstrup Stavn Barr Valstd Sbbrsund Stor Ajstrup Lifjordn Bislv Nib Klitgård Nørhol Søndrhol Frjlv Godthåb Eghol Svnstrup Hassris AALBORG Skalborg Dall Villaby NØRRESUNDBY Rørdal Ellidshøj Frslv Gug Viss Nørr Trandrs Søndr Trandrs Gistrup Nøvling Østr Uttrup Klarup Storvord Sjlflod Lillvord Gudu Vaarst Vstr Hassing Gandrup Guduhol Gudulund Sklby Skllt Mou Egns Hou Koldkær Bisnap Hals Aalborg Bugt Volstd Fjllrad Nørr Kongrslv Dokkdal Støvring Kongrslv Skørping Lill Vildos Aars Rold Skov Trndrup Østr Hurup Marts 2016 STARTREDEGØRELSE Boligr Sasød - Brnstorffsd Vjgård
Startrdgørls Boligr, Sasød - Brnstorffsd, Vjgård Hvad r n startrdgørls? En startrdgørls r dn officill ingsætning af lokalplanarbjdt. Startrdgørlsn, so forlæggs By- og Landskabsudvalgt, bskrivr i kort træk dt konkrt projkt llr dn problstilling, dr liggr til grund for, at n byghrr har ønskt at få udarbjdt n lokalplan. I dn politisk drøftls kan dr vær n stillingtagn til ksakt problstillingr, llr dt kan fastsætts, hvilk særlig intntionr, opærksohdspunktr llr fokusorådr, dr r for ntop dnn plan. Indhold Ovrsigtskort... 3 Baggrundn... 4 Projktt... 4 Lokalplanorådt... 4 Eksistrnd planforhold... 5 Intntionr og opærksohdspunktr i lokalplanforslagt... 5 Anbfaling... 7 Situationsplan d bplantnings- og rgnvandsløsningr... 8 Situationsplan d angivls af snit... 9 Snit... 10 Aalborg Koun By- og Landskabsforvaltningn Stigsborg Brygg 5 9400 Nørrsundby Lokalplanlæggr: Esbn Obling, tlf. 9931 2361 Mail: plan.udvikling@aalborg.dk Marts 2016 Sid 2
Startrdgørls Boligr, Sasød - Brnstorffsd, Vjgård ds d Læ i r la sø d nd sg ad d Odins Sa ry St d sø tr Øs l Al nø d ad øg Ly B rn s d sø d Sa rt ø Hjo j ngt n nt Marts 2016 Sid 3 n æ n f Ansøgrs ønsk o afgrænsning af lokalplanorådt. Luftfoto optagt 2014. Byghol kr løj ts id Kr s lk Ka P t r sb o rg v j j H ils ko sv vs ol d dvæ H v h ds år ng B rn s j sv ds d sv rsd Bald sy l ar d Ri is hø j h So 100 1:4.000 nsd Frd Vo n Ed v d Thors j v s r n to rf fs d r Ka Ptrsb orgvj V nd sy ad ss l d g slø H g la nd sg ad to rf fs d Hs Sj æ La n t Byid lla n Færød d Vjgår Lo lla nd sg ad
SVØMMEHAL SVØMMEHAL Startrdgørls Boligr, Sasød - Brnstorffsd, Vjgård Baggrundn Dn l skøjthal i Vjgård har ståt to sidn fbruar 2007. I dcbr 2006 vdtog byrådt n ny lokalplan for orådt, dr skull sikr, at dr kunn byggs tæt-lav boligr, når skøjthalln blv fjrnt. Dr har sidn ikk vært intrss for at ralisr t boligoråd ftr lokalplanns bstlsr. Projktt Dr r udarbjdt t skitsforslag til frtidig bbyggls, dr ikk kan lad sig gør indn for rarn af dt gældnd plangrundlag. Drfor ønskr grundjr, at dr udarbjds t kounplantillæg og n lokalplan, so kan uliggør n ralisring af projktt. Projktts hovdidé r at bygg lav boligr på op til to tagr langs Brnstorffsd ovrfor dt ksistrnd parclhuskvartr, ns dr på trrænnt nd od dn ksistrnd svøhal byggs to tagboligr på hhv. f og sks tagr. Dr r sålds tal o n tættr og højr bbyggls af orådt nd dn nuværnd lokalplan givr ulighd for. Situationsplanr og snit kan ss på sid 8-10. b EKSISTERENDE BOLIGER a c SAMSØGADE BERNSTORFFSGADE d TERENDE BOLIGER Figur 1: Visualisringr af projktforslagt st i fuglprspktiv fra Brnstorffsd (figur a) og Sasød (figur b), sat visualisringr fra parkringsaralt od øst (figur c) og od syd (figur d). Arkitktrn Bjørk & Maigård Aps. Lokalplanorådt Lokalplanns oråd ofattr n ndlagt skøjthal, dr r n dl af t oråd, so i 1960'rn blv opført til folkskol, institution og idrætsanlæg. Skøjthalln r byggt san d n svøhal, dr liggr udn for lokalplanns oråd. Lokalplanns oråd afgrænss od nordvst af n svøhal, od nordøst af idrætsanlæg, od sydøst af n parclhusbbyggls langs Brnstorffsd og od sydvst af Sasød. Marts 2016 Sid 4
Startrdgørls Boligr, Sasød - Brnstorffsd, Vjgård Dr r i lokalplanns oråd t trrænfald på ca. fir tr fra Brnstorffsd nd til dn ndlagt skøjthal. Adngn til lokalplanns oråd skr pt. via Sasød. Sasød r lukkt d n busslus vd lokalplanns oråd. Hl lokalplanns oråd liggr i byzon. Eksistrnd planforhold Orådt skal ss i sanhæng d dn øvrig udvikling i kvartrt od vst ønsks t oråd, dr tidligr har vært skol og kursuscntr, sikrt til boligr, kontorr o.l. Længr od vst liggr dn ny bydl Etrnittn, dr odanns til blandt byæssig anvndls. Kounplan Lokalplanns oråd r bliggnd i t raoråd, dr sidn 2006 i kounplann har vært udlagt til boligforål. Målt i kounplann r at skab rarn for t vlfungrnd og attraktivt boligoråd d havbypræg. Figur 2: Orådts placring indn for vækstaksn. Orådt har dog også sidn 2011 vært ofattt af vækstaksn, s figur 2. Målt hr r at skab urban storbykaraktr gnn n bærdygtig byfortætning, dr sikrr god ulighdr for bl.a. bosætning. Eksistrnd lokalplan Dn ksistrnd lokalplan fra 2006 ofattr båd svøhallns oråd og orådt for dn nu ndlagt skøjthal. Dt r kun orådt d dn ndlagt skøjthal, dr r ofattt af projktforslagt. For dtt oråd givs dr i dn ksistrnd lokalplan ulighd for boligbbyggls i op til 1½ tag od Brnstorffsd og op til 2½ tag od svøhalln, d n bbygglssprocnt på aks. 55 % for dn nklt jndo. Intntionr og opærksohdspunktr i lokalplanforslagt Hr bskrivs forhold, dr forvnts at få afgørnd vægt i dn forstånd planlægning. Byggrits højdr og ofang Dn forslåd bbyggls r arkant højr og r ofangsrig nd dr givs ulighd for i dn gældnd lokalplan fra 2006. Orådt r bliggnd på kantn ll Vjgård og Ø-dkvartrt, i t oråd, dr indholdr flr nkltstånd bygningsanlæg. Md planstratgin fra 2011 blv orådt ofattt af dn stratgisk vækstaks i Aalborg, hvor dr r særligt fokus på fortætning. Hvor dn ksistrnd lokalplan har til forål at sikr, at boligrns højdr og placring haronrr d d øvrig boligr i Vjgård-orådt, arbjdr dt ny projktforslag d n tættr bbyggls, dr Marts 2016 Sid 5
Startrdgørls Boligr, Sasød - Brnstorffsd, Vjgård 0 ax bygningshøjd 22.5 fra lokalplan 11-023 foridlr ovrngn ll tagbbygglsn i Ø-dkvartrt, d nkltstånd bygningr langs Østr All og Vjgårds parclhusbbyggls. Dt gørs vd at placr tagboligrn ndn for dt skrånnd trræn, sålds at d st fra Vjgård kor til at syn indr, ns d fra Østr All frstår so tagbbyggls d rfrnc til Ø- dkvartrts bbyggls. 1. tag +16.250 Stutag +13.250 +13.364 Kældrtag +10.500 + 9.6 Eksistrnd skøjthal og skrænt Figur 3: Sigtlinj fra Brnstorffsd til tagboligrn. ks Etagboligrn r i projktforslagt op til sks tagr. Dt bør i lokalplanforslagt sikrs og dokuntrs, at tagboligrn ikk blivr visult doinrnd st fra Vjgård. D blivr højr nd parclhusbbygglsn (i dn gældnd lokalplan dfinrt vd dn orang stipld linj i snittt på sid 10), n so dt ss på sigtlinjn på figur 3, vil tagboligrn ikk vær synlig hn ovr tagn på dn tæt-lav bbyggls. D vil dog vær synlig i kig ll husn og hn ovr ragrn. Byru og opholdsaralr Projktforslagt udlignr dt skrånnd trræn til n tilnærlssvis plan flad, hvor d fælls opholdsaralr placrs (s figur 4). På dn åd blivr dr skabt t oråd d ulighdr for forskllig rkrativ aktivittr. Opholdsaralt r kun dlvist solbskinnt, og dt r ikk spcilt stort st i forhold til antallt af boligr. Dr skal drfor i lokalplanforslagt arbjds vidr d at dtaljr opholdsaralt for at dokuntr anvndlighdn til ophold og aktivittr for bborn. Dr kan dsudn arbjds d andr rkrativ kvalittr, fx dobbltudnyttls af n dl af parkringsaralt til ultiban i priodr, hvor dr ikk r parkrd bilr. Vjadng og ngforbindlsr Orådt vjbtjns fra Brnstorffsd og Sasød. Rækkhusn får vjadng ud til Brnstoffsd, ns vjadngn til tagboligrns parkringsplads skabs via Sasød. Af sikkrhdsæssig grund bør trafikkn fra lokalplanorådt ikk lds gnn dt uhldsblastd kryds Sasød/Østr All og ud på dn ovrordnd trafikvj Østr All. Bilkørsl til og fra ljlighdrn bør altså forko via Riishøjsvj ad flr rtningr/vj. Dn forslåd bbyggls d 42 ljlighdr d adng til Sasød forvnts at gnrr n biltrafik på ca. 100 kørtøjr pr. døgn. D 16 rækkhus d adng til Brnstorffsd forvnts at gnrr n trafikængd af sa størrls. So n dl af vjadngn og vjlukningn forudsætts følgnd vjtknisk tiltag iværksat: Figur 4: Opholdsaralrn ll tagboligrn og d lav boligr. Dn ksistrnd busslus fjrns, idt dn kun brugs i bskdnt ofang og ikk længr indgår i n fast rutforbindls. I stdt tablrs n vjlukning (kun for bilr) ud for lokalplanorådts nordvstlig afgrænsning. Marts 2016 Sid 6
Startrdgørls Boligr, Sasød - Brnstorffsd, Vjgård Anbfaling Sasød udvids på n kortr strækning ud for lokalplanorådt (fra svøhalln til Brnstoffsd), så dr kan kør trafik i bgg rtningr. Dr tablrs cyklban i rtningn nd ad bakkn af hnsyn til d ltt trafikantrs sikkrhd. Ovnstånd indbærr, at dr udarbjds n frivillig udbygningsaftal, dr skal følg lokalplann. Parkring forslås løst på gn grund d 54 pladsr, dr har adng fra Sasød, sat 16 pladsr vd boligrn i Brnstorffsd. Dt svarr til 1,2 p-pladsr pr. bolig, hvilkt ikk lvr op til p-norns 1,5 p-pladsr pr. bolig. Dt bør i lokalplanarbjdt undrsøgs, o dn lavr p-nor kan accptrs d bgrundls i nærhd til busstoppstdt i Bornholsd og n vntult kond BRT-station sa std (undr 500 trs afstand). Orådt r n dl af Vjgård so boligoråd, og dt bør drfor tilstræbs, at bbygglsn blivr n naturlig dl af bydln. En ngforbindls fra Sasød gnn dt fælls opholdsaral d trappr op til Brnstorffsd kan vær d til at intgrr orådt i bydln. Kliatilpasning Dt skrånnd trræn i orådt har btydning for, hvordan lokal rgnvandshåndtring og -afldning kan forgå. Dr forslås tablrt ndsivnings- og forsinklssbassinr på d fælls opholdsaralr (s illustrationsplann sid 8). Dr bør i lokalplanforslagt sikrs rgnvandsløsningr, dr båd har tilstrækklig kapacitt og rkrativ værdi for d fælls opholdsaralr. Forvaltningn anbfalr, at dr udarbjds t forslag til lokalplan på baggrund af dt indkon projktforslag, undr forudsætning af følgnd: Busslusn fjrns, idt vjn på Sasød kun i bskdnt ofang brugs til buskørsl og ikk længr indgår i n fast rutforbindls. Dr indgås n frivillig udbygningsaftal o at fjrn busslus, tablr vjlukning og at udvid Sasød til trafik i bgg rtningr ud for lokalplanorådt. Dt sikrs at tagboligrn ikk vil vær visult doinrnd st fra Brnstorffsd. P-norn ovrholds, dog undrsøgs ulighdn for rduktion i antallt af p-pladsr bgrundt i nærhdn til offntlig transport. En ngforbindls sikrs gnn orådt fra Brnstorffsd via trappr til dt fælls opholdsaral og Sasød. Lokal håndtring af rgnvand sikrs tilstrækklig kapacitt og n rkrativ karaktr. D fælls udndørs opholdsaralr sikrs n udforning, dr gør d anvndlig for bborn. Marts 2016 Sid 7
Startrdgørls Gasværksvj 30 C, 2. sal DK-9000 Aalborg tlf.: + 45 98 16 88 66 -ail: post@bjork-aiard.dk www.bjork-aiard.dk Boligr, Sasød - Brnstorffsd, Vjgård SAMSØGADE VOLUMENSTUDIE 1-02 NO RD +7.259 Oråd til ndsivning +8.365 +6.750 SVØMMEHAL PARKERING Kontrollrt vandløb ll våd orådr IDRÆTSHALLEN ØSTRE ALLE Mur od svøhal bgrønns d fu Græsarring vd parkringspladsr. Gabionr so trrængur op til fællsaralt. stiforbin dls ksistrnd plads NO RD EKSISTERENDE SVØMMEHAL +9.511 lukkt for gnnkørnd biltrafik SVØMMEHAL TEKNIKRUM Mur od svøhal bgrønnt d fu +11.500 TENNISBANER +7.600 +10.000 Søjl-Eg i forhavr 30 / 1000 54 p-pladsr +8.100 +8.400 busslus fjrns +9.250 BUS +11.500 +27.930 +8.900 1:10 +24.930 Trrass +9.250 +25.830 Trrass +11.487 SAMSØGADE Villa +11.961 +9.978 +9.000 1.200² plant opholdsaral (solforhold 1.juni kl.15) Trrass +12.453 Trrass +18.250 +18.250 +12.500 +19.000 2499 Trrass +13.000 stoppstd FDF Spjdr +12.500 la vndp +13.500 ds 16 p-p ladsr +13.000 SG TORFF BERNS ADE +13.500 +13.880 for lukkt kørsl gnn Situationsplan d bplantnings- og rgnvandsløsningr - Arkitktrn Bjørk & Maigård Aps Rttls Marts 2016 Sid 8 Situationsplan 1:500 (. rfrncbilldr) Dato Sasød Tgn. nr. 1-02 Sag nr. 1423 Dato 2016 01 13 Udarb. Kontr. Rv.nr. 6/17
Startrdgørls Gasværksvj 30 C, 2. sal DK-9000 Aalborg tlf.: + 45 98 16 88 66 -ail: post@bjork-aiard.dk www.bjork-aiard.dk Boligr, Sasød - Brnstorffsd, Vjgård SAMSØGADE VOLUMENSTUDIE Snit A 1-02 NØGLETAL RD Snit B +6.750 SVØMMEHAL PARKERING IDRÆTSHALLEN ØSTRE ALLE +8.365 NO NO RD +7.259 stiforbin dls ksistrnd plads EKSISTERENDE SVØMMEHAL +9.511 lukkt for gnnkørnd biltrafik +11.500 30 / 1000 54 p-pladsr Snit 1 Snit 1 +8.100 +8.400 busslus fjrns +9.250 BUS Antal ljlighdr: Antal boligr i rækkhus: I alt: 42 stk. Aral punkthus: Aral rækkhus: Total bruttoaral: Bbygglssprocnt: Opholdsaral: 2.9452 1.4772 4.4222 86 % 40 % Anlagt parkring Sasød: Brnstorffsd: I alt: 54TENNISBANER stk. 16 stk. 70 stk. 16 stk. 60 stk. Kounn har nævnt ulighdn for i alt 1,2 p-pladsr pr. bolig: +11.500 +27.930 +8.900 5.1672 SVØMMEHAL TEKNIKRUM Mur od svøhal bgrønnt d fu +7.600 +10.000 Grundaral: 1:10 +24.930 Trrass +9.250 +25.830 I alt: ca. 70 stk. Trrass +11.487 SAMSØGADE Villa +11.961 +9.978 +9.000 1.200² plant opholdsaral (solforhold 1.juni kl.15) Trrass +12.453 +12.500 +19.000 2499 Trrass +18.250 +18.250 Trrass +12.500 la vndp for lukkt kørsl gnn Snit A +13.500 ds +13.500 16 p-p ladsr +13.000 SG TORFF BERNS ADE Snit B stoppstd +13.000 +13.880 FDF Spjdr Situationsplan d angivls af snit - Arkitktrn Bjørk & Maigård Aps Rttls Situationsplan 1:500 Dato Marts 2016 Sid 9 Sasød Tgn. nr. 1-02 Sag nr. 1423 Dato 2016 01 13 Udarb. Kontr. Rv.nr. 5/17
Startrdgørls Boligr, Sasød - Brnstorffsd, Vjgård +27.930 +25.830 DUI 4. tag ax bygningshøjd 22.5 fra lokalplan 11-023 3. tag 2. tag 1. tag 1. tag Stutag +16.250 +13.250 +13.364 ksistrnd boligr Svøhal Containr tilknyttt svøhal +6.750 + 9.27 Stutag Kældr + 9.6 Kældrtag +10.500 Eksistrnd skøjthal og skrænt Snit A - Arkitktrn Bjørk & Maigård Aps +27.930 5. tag +25.830 4. tag +22.500 4. tag ax bygningshøjd 22.5 fra lokalplan 11-023 3. tag +19.000 3. tag 2. tag 2. tag Villa Brnstorffsd 16 1. tag 1. tag +7.600 Stutag Kældr +9.730 +8.700 Fald 30 proill Stutag Kældr +10.650 +10.000 Snit 1 - Arkitktrn Bjørk & Maigård Aps Marts 2016 Sid 10