Hvordan fremtidssikres det danske realkreditmarked? Vicedirektør Henrik Hjortshøj-Nielsen Chef for finans og realkreditkompetencecenteret i Nykredit April 2012
Agenda Hvad skete der under krisen? Aktuelle udfordringer Hvad gør Nykredit? Betydning for investorerne 2
Dansk realkredit under finanskrisen Mia. kr. 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 jan-00 jun-00 nov-00 apr-01 sep-01 feb-02 jul-02 dec-02 maj-03 okt-03 mar-04 aug-04 jan-05 jun-05 nov-05 apr-06 sep-06 feb-07 jul-07 dec-07 maj-08 okt-08 mar-09 aug-09 jan-10 jun-10 nov-10 apr-11 sep-11 RTL Fastforrentet Pengemarkedsbaseret, uden loft Pengemarkedsbaseret, med loft 3
Vi lånte ud, mens Europa nedsmeltede Mia. kr. 1.200 1.000 800 600 400 200 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 BRF Kredit DLR Kredit Nordea Kredit Nykredit Realkredit Danmark 4
Beskedne tab i Nykredit på realkredit Restanceprocent på realkreditlån, 75 dage 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 150 1,50 1,00 0,50 0,00 Tvangsauktioner i Danmark 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 sep p-91 sep p-92 sep p-93 sep p-94 sep p-95 sep p-96 sep p-97 sep p-98 sep p-99 sep p-00 sep p-01 sep p-02 sep p-03 sep p-04 sep p-05 sep p-06 sep p-07 sep p-08 sep p-09 sep p-10 sep p-11 0 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Overtagne ejendomme 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Nykredit Group koncern Retail Ejerbolig Agriculture Landbrug Nykredit Group koncern Market Hele markedet 347 248 Nykredit hensættelser og konstaterede tab (ex. bank) 3500 DKKmn 3000 Hensættelser (korrektiv konto) 2500 Konstaterede tab 2000 1500 1000 500 0 2,466 498 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Portfolio Nykredit Portfolio Ejerboliger of which owner occ. 5
Agenda Hvad skete der under krisen? Aktuelle udfordringer Hvad gør Nykredit? Betydning for investorerne 6
Krisen stillede en række spørgsmål til den danske realkreditmodel Moody s syn på RTL dobbelt op ppå OC Rating-forsvar giver likviditetsrisiko Rating påvirkes negativt af lav indtjening og lave ejendomspriser Rating Supplerende sikkerhed Husprisfald fører til stort behov for sikkerhedsstillelse Svært/dyrt at skaffe nødvendig likviditet ved finansiel uro Højere kapitalkrav RO ere og JCB ere rammes af store engagementer LCR, NSFR m.m. Nogle vil opstramme dansk regulering Regulering Stor andel afdragsfrie RTL-lån Ønske om færre RTL fra Nationalbanken og investorer Større punktrisiko som følge af mange RTL Kreditrisiko ved stigende renter Pauseperiodens udløb 7
Nykredit er en af Europas bedst kapitaliserede banker 30% 25% 20% 15% 14% 10% Minimumkrav 9% 5% 0% Kilde: European Banking Authority (EBA) stress test af 71 kreditinstitutter, december 2011. Nykredits forventede kapitalstruktur t kt det nye direktivforslag Egenkapital efter udbetalt udbytte 55,1 mia. kr. Hybrid 2014/15 11,2 mia. kr. Solvensmæssige fradrag 4,9 mia. kr. Søjle I (CRD) 27,9 mia. kr. Søjle II 2,5 mia. kr. Permanent stødpude 9,5 mia. kr. Tilstrækkelig basiskapital Lovpligtige buffere 30,4 mia. kr. 9,5-19,0 mia. kr. Makro stødpude 0-9,5 mia. kr. Buffer 0,8 mia. kr. 8
S&P har overvejende positivt syn på Nykredit Ny metodik introduceret december 2011 S&P AAA A+ Nykredits udstederrating uændret - stable outlook - ét trins løft for risikoprofil - to trins SIFI-løft ( high (high systemic importance) Positivt - ledende på realkredit, voksende retailbank - stabil basisindtjening - afhængighed af markedsfunding er delvist opvejet af velfungerende dansk obligationsmarked - dansk makrofleksibilitet stor Standard & Poor s long term rating AA- 6 A+ 5 A 4 A-3 2 BBB+ Negativt - høj privat gældsætning - realkredit lavmarginalforretning - vækst i lån med refinansiering -lavdanskvækst Refinansieringsrisiko ved realkreditudlån adresseres i CB-rating ved beskedent tillæg til kreditrisiko BBB 1 Group/systemic uplift Stand-alone rating * Negative outlook 9
Moody s: Negativt syn på Danmark og Nykredit Moody s på gensyn Nykredit Realkredit pr. definition ikke SIFI - kun indlån tæller Moody s long term rating Positivt - ledende d på realkredit - kapitalisering - risikoprofil Negativt -lavdanskvækst - høj privat gældsætning - faldende ejendomspriser - Bankpakke III/Amagerbanken/stat har evne men ej vilje - afhængighed af markedsfunding - F1-lån og afdragsfrihed dominerende - lav og volatil indtjening (fonds og Forstædernes) Nykredit Bank betragtes som strategisk vigtig Refinansieringsrisiko ved realkreditudlån påvirker TPI negativt Aa2 Aa3 A1 A2 A3 Baa1 Baa2 Baa3 Udfaldsrum for downgrade Stand alone rating Uplift parent Uplift systemic * Review for possible downgrade 10
Volatile krav om ekstra kollateral gør det forretningsmæssigt svært at anvende Moody s nuværende Aaa-model Mia. kr. RD, S NYK, E NDA 2 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Q4-2009 Q1-2010 Q2-2010 Q3-2010 Q4-2010 Q1-2011 Q2-2011 11
SDO-lovgivningen - krav om supplerende sikkerhed 20 % fald i ejendomspris Huspris 1.250.000 000 kr. Lån 1.000.000 kr. Huspris 1.000.000 kr. Lån 1.000.000 kr. Krav om supplerende sikkerhed: 200.000 kr. 80 % belåning 100 % belåning 80 % 12
Likviditetsrisiko ind af bagdøren Samlet Supplerende JCB realkreditlån sikkerhed Ult. 2008 2.165 mia. kr. 19 mia. kr. 14 mia. kr. Ult. 2009 2.281281 mia. kr. 57 mia. kr. 19 mia. kr. Ult. 2010 2.349 mia. kr. 85 mia. kr. 34 mia. kr. Ult. 2011 2.394 mia. kr. 110 mia. kr. 36 mia. kr. Omkostning til kapitalfremskaffelse Nykredit, mio. kr. 200 190 150 120 100 50 40 67 0 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 13
To forretningsmodeller kræver to løsninger Bank Garanti Bank Bank Bank Realkredit Modregning Realkredit Salgscentre Egen Bank Tolagsbelåning og konservativ låneudmåling vil på sigt reducere behovet for supplerende sikkerhed i perioder med faldende boligpriser. Tolagsbelåning vil hurtigere få effekt end konservativ låneudmåling. Jeg forstår, at jeres udfordringer på dette område er forskellige, og det kan derfor være naturligt, at I vælger forskellige løsninger. Nils Bernstein på Realkreditforeningens årsmøde 2012 14
Agenda Hvad skete der under krisen? Aktuelle udfordringer Hvad gør Nykredit? Betydning for investorerne 15
Finansiel bæredygtighed i Nykredit Højere indtjening Likviditetsrisiko reduceres Lavere omkostninger Mere afdrag Mere og bedre kapital Færre F1 lån 16
Tolagsbelåning 60% / 80% Ingen supplerende sikkerhed 2. Lag RO Kapitalcenter? Kapitalcenter G AAA Ingen F1 Krav om afdrag Likvide low risk assets 45% / 60% F1 lån OK 1. Lag SDO Kapitalcenter E AAA Kapitalcenter H AAA Afdragsfrihed Ultralikvide risk free assets Fastforrentede RenteMax 10 RTL, Cibor m.v. RenteMax 5 17
Hvorfor tolagsbelåning? Hvad gør vi? Vi bruger det kendte realkreditsystem - vi behøver ikke regulering Det er transparent, og markedet sætter prisen på risikoen Vi reducerer kravet til supplerende sikkerhed på sigt, men så virker det fuldt ud Konkurrencebilledet Kunderne kan fortsat låne op til 80 % Giver mere stabile bidrag - sikrer leveringsdygtigheden Vi sammensætter optimale pakker til kunderne Kunderne sparer op på en ny måde Vi ved, det virker! Vi har allerede betydelig erfaring fra vores kunder 18
Boligbyrden 50% 40% 30% 20% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tolagsbelåning i sig selv Afdrag i 2. lag RenteMax i 2. lag Højere ydelse*): 50 kr. Højere ydelse*): 500 kr. Højere ydelse*): 175 kr. Marginal forhøjelse Opsparing i boligen Mindre følsom over for rentestigninger *) Pr. 1 mio. kroner om måneden efter skat, ca. 19
Hvor mange obligationer kommer der i 2. laget? Prognose for obligationer Bruttoudstedelse (mia. kr.) Nu 2013 2016 p.a. Kap. E 440 250 200 30 Kap. H 250 450 550 370 2. lag 15 40 80 45 Gradvis opbygning af volumen i 2. laget ved konvertering og nybelåning Forventet bruttoudstedelse SDO/RO ca. 10:1 Fremadrettet vil Ca. 50% af erhvervssagerne få tolagsbelåning Ca. 70% af ejerboligerne få tolagsbelåning 20
Agenda Hvad skete der under krisen? Hvad sker der nu? Hvad gør Nykredit? Betydning for investorerne 21
Vanskelig statistisk analyse - Tab i % af restgæld i 2011 og LTV 1 år før misligholdelse 100% 90% 80% 70% cent Tabspro 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 200% LTV 22
Restance risikoen - meget lav i forhold til krisen i 90 erne Klassifikation af restancerisiko Ingen (0,00% - 0,22%) Meget lav (0,22% - 0,29%) Lav (0,29% - 0,47%) Moderat (0,47% og derover) Note: I 1991 udgjorde restancerne for ejerboliger omkring 2,50% Kilde: Nykredit 23
AAA-sikkerhed bag RO erne Nykredits basisindtjening Nykredits kapitalgrundlag g 2. lagslån er høj kvalitet 9 mia. kr. før omkostninger i 2011 66 mia. kr. inkl. hybrid tier 1 (ikke tranchering) Veldiversificeret udlånsportefølje Bidragene kan forhøjes, og omkostningerne reduceres Nykredit har ikke haft behov for statsgaranti på kapital, JCB eller SDO/RO Modregningsadgang mod pengeinstitutter i Totalkredit på 60-80% Kapitalen kan i teorien udvides Højere kapitalkrav og OC krav til 2. lags lån Større krav til kundebonitet, når LTV er høj Fravalg af maxbelåning til volatile ejendomstyper 24
Det er en bølge Omverdenen / Lovgivning Finanskrise CRD IV Resolution regimes SDO-Prioritetslån Ratingkrav Kapitalkrav SIFI Konsolidering? SDO Statsgaranti Likviditet 2007 2008 2012 2013 Spredte auktioner 2-lag til erhverv 2-lag til private? Øget afdrag Færre F1 Fremryk refinansiering Nykredit Prisstigninger 25
Mange synspunkter på tolags belåning Vi diskuterer det aktuelt med kunderne på Nykredit.dk De næste talere? 26
Disclaimer and disclosure DISCLAIMER The information in this material (hereinafter the Information ) has been compiled by Nykredit Realkredit A/S (hereinafter Nykredit ) for informational purposes only. The Information is solely based on information accessible to the public. The Information is believed to be reliable. However, Nykredit does not guarantee the timeliness, sequence, accuracy, correctness, adequacy, or completeness of the Information or opinions contained therein, nor does Nykredit make any representations or warranties of any kind, whether express or implied. The Information does not constitute, or forms part of, an offer to sell or buy, or the solicitation to sell or buy any securities mentioned in the Information. Nykredit makes no representations or warranties and gives no advice concerning the appropriate legal treatment, regulatory treatment, accounting treatment or possible tax consequences in connection with an investment in securities mentioned in the Information. Before proceeding with any such investment investors should determine, without reliance upon Nykredit, the economic risk and merits, as well as the legal, tax, regulatory and accounting characteristics and consequences, of such an investment and that investors are able to assume these risks. Investors should conduct their own analysis, using such assumptions as they deem appropriate in making an investment decision. Nykredit does not accept any liability for any loss, howsoever arising, directly or indirectly from the issue of the Information or its contents including transactions made based on information therein. The Information contains certain tables and other statistical analyses (the Statistical Information ) which have been prepared in reliance upon information accessible to the public. Numerous assumptions were used in preparing the Statistical Information, which may not be reflected herein. As such, no assurance can be given as to the Statistical Information s accuracy, appropriateness or completeness in any particular context, nor as to whether the Statistical Information and or the assumptions upon which they are based reflect present market conditions or future market performance. The Statistical Information should not be construed as either projections or predictions i or as legal, l tax, financial i or accounting advice. Calculations l and presentations are based on ordinary econometric and financial tools and methods as well as publicly available sources. Assessments and recommendations, if any, made in the Information may involve substantial risks. Such risks, including a sensitivity analysis based on relevant assumptions, have been described in the Information.... continues 27
Disclaimer and disclosure DISCLAIMER (continued) Information on previous returns, simulated previous returns or future returns presented in the material cannot be used as a reliable indicator of future returns, and returns may be negative. Information on price developments presented in this material cannot be used as a reliable indicator of future price developments, and price developments may be negative. If the material contains information on a specific tax treatment, it should be borne in mind that the tax treatment depends on the investor's individual situation and may change in future. If the material contains information based on gross returns, however, fees, commissions i and other costs may reduce returns. Nykredit and/or other companies of the Nykredit Group are financial institutions and banks that trade in securities. Any company in the Nykredit Group may buy, sell or hold positions in the securities mentioned in the Information, just as these companies may be involved in activities involving companies mentioned herein. The Information is being directed at you solely in your capacity as a relevant person for your information and may not be reproduced or redistributed or passed on to any other person or published in whole or in part, for any purpose, without the prior written consent of Nykredit. Relevant persons are persons who have professional experience in matters relating to investments in securities mentioned in the Information and to whom the Information may be lawfully communicated. The Information may not be acted on or relied on by persons who are not relevant persons. DISCLOSURE This Information is marketing material and cannot be considered to be investment research or investment recommendations. No prohibition applies to trading in any financial instruments referred to in the Information prior to distribution. The Information may contain short term recommendations from Sales. Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 DK-1780 Copenhagen V - Tel +45 44 55 18 00 - Fax +45 44 55 18 01 28
Ejendomspriser nærmer sig normale niveauer Priser er faldet i takt med 50 boligboblens afvikling 40 30 House prices - deviation, actual/model (%) Denmark 20 Vi forventer stabilisering i boligpriserne i 2012 10 0-10 Sweden Boligmarkedet vil fortsat være svagt -20 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Boligpriserne er ikke længere overvurderede med det nuværende renteniveau 200 180 160 140 120 Real house prices, index 100 = Q1/1986 Deflated dby consumer prices Deflated by private sector wages 100 80 Priser er tæt på langsigtet g ligevægt g 60 1986 1991 1996 2001 2006 2011 29
Realkreditgæld og formue Boliggælden i Danmark er høj sammenlignet med resten af Norden...... Men den højere gæld modsvares af 200 betydelige aktiver 150 Friværdi i boliger Pensionsopsparing Gross indebtedness, % of disposable income 350 300 250 100 50 0 Other debt Housing debt 2001 2010 2001 2010 2001 2010 2001 2010 Ejerandele Fri opsparing Generelt er boligejerne derfor økonomisk robuste...... men de er udsatte Denmark Finland Norway Sweden Households' net-wealth, bn DKK 600 Non-listed ownerships Free financial wealth 500 Pensions Equity Home equity 400 300 200 100 0 2001 2010 2001 2010 2001 2010 2001 2010 Denmark Finland Norway Sweden 30