HD-R, 6. SEMESTER SKATTERET, foråret 2004 Undervisningsnotat nr. 8: Ejendomsavancebeskatning Valdemar Nygaard
Ejendomsavancebeskatning: Notatet bygger på afsnit XIV - Almen del. Baggrund - oversigt: Historisk Udvikling: Indtil 1960: Alene beskatning i spekulations- og næringstilfælde SL 5 a Fra 1960: LSI 2/13 Udover beskatning i spekulations- og næringstilfælde tillige beskatning med særlig indkomstskat ved salg af visse faste ejendomme. Undtaget er avancer på parcelhuse m.v. Fra 1982: Indførelse af den første ejendomsavancebeskatningslov, men beskatningsformen er stadig særlig indkomst. EBL Spekulationsbeskatning ophører, men næringsbeskatning fastholdes. Undtagelsen om beskatning af parcelhuse m.v. opretholdes. Lempelig beskatning: - Inflationskorrigerede principper - Nedsættelse af skattepligtig avance efter 3 års ejertid: Avance nedsættes med 20% pr. år, d.v.s. ingen beskatning efter 7. ejerår. Fra 1993: Skærpelse af ejendomsavancebeskatningsloven: - Overførsel af avancebeskatning fra særlig til alm. indkomst - Inflationsjusteringen bortfalder - 20% s fradragene i avance nedsætter til 5% og kan højst udgøre 30% af avancen.
Fra 1998: (Pinsepakken indføres - nugældende regler) Yderligere skærpelse af ejendomsavancebeskatningsloven: - 5% s fradragene af fortjenesten bortfalder for nyerhvervede ejendomme. - Det max. 30% s avancenedslag nedtrappes: - Se modellen i lærebogen på side 323 - - Sammenkædning af reglerne om Genvundne afskrivninger og Ejendomsavancebeskatningen Nugældende regler: Se diagram i Skattevejledning 2003" side 230, der omfatter de væsentligste tilfælde: - Næringstilfælde SL 5 a - Førstegangssalg af ejerlejligheder ELBL - Ejendomsavancebeskatningsloven: Undtagelse for privat benyttede ejendomme EBL 8 Andre ejendomme (hovedområdet) Blandet benyttede ejendomme EBL 9 - Ombygning af lejede lokaler AL 39/6 - Frigørelsesafgift Frigørel- - Omfatter en afgift, der pålægges ved overførelse af ejen- sesafgiftsdomme fra land- til byzone eller sommerhusområde - loven Beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven: Hvilke ejendomme omfattes?: Alle -er efter EBL hvis ikke andet fremgår: Principielt alle ejendomme med undtagelse af: - Næringstilfælde - Førstegangssalg af ejerlejligheder - Genvundne afskrivninger
Skattefrie afståelser: Én- og 2-familieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse 8/1 - Se lærebogens eksempler på side 316 - Betingelser: - Tjent til bolig for ejeren eller dennes hustand - Ejendommens samlede grundareal er mindre end 1400 m2 (eller der ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse) - Udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse Stuehuse på landet: Ejerboligfradrag 9/1+3 - Svarer til den forholdsmæssige fortjeneste ved salget af hele ejendommen Betingelser: - Ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand 9/2 Særlige ejerformer: Følgende omfattes af parcelhusregelen : - Samejeforhold - Anpartslejligheder 8/3 - Aktie-/andelslejligheder 8/4 Timeshareforhold: Hvis ejerforholdet er Købs-/salgslignende gælder Tidsbegrænsede rettigheder behandles som lejemål EBL Hvilke afståelser er skattepligtige?: Hovedregel: 2 Almindeligt salg (Mod vederlag) Salg mod gave eller arveforskud (helt eller delvist) Erstatnings- og forsikringssummer Biregler/undtagelser: Eksprobiationserstatninger m.v. 11 Overdragelse mellem ægtefæller (succession) Overdragelse ved uskiftet bo DSKL 59/1
Særregler for: - Dødsboers succession i avancer på ejendomme anvendt i DSKL afdødes erhverv 28/1 - Genanskaffelse af ejendom i egen eller ægtefælles erhvervsvirksomhed på visse betingelser 6 a Anskaffelsessummen: Også i daglig tale kaldt indgangsværdien : 4 Anskaffet efter 19/5 1993: 0) Kontantomregnet anskaffelsesværdi 4/2+4 Tillæg for senere værdiforøgelser Købsomkostninger må tillægges Anskaffet før 19/5 1993 enten: 4/3 1) Ejendomsværdien pr. 1/1 1993 + 10% 2) Ejendomsværdien pr. 1/1 1993 + 50% af stigningen i ejendomsværdien pr. 1/1 1993 og 1/1 1996 3) Faktisk anskaffelsessum (som for ejendomme anskaffet efter 19/5 1993) 4) Efter en 4 B-vurdering, som er en særskilt ejendomsvurdering pr. 19/5 1993. Denne skal være begæret i 1993. 5) Ejendomme i udlandet: Handelsværdien pr. 19/5 1993 eller faktisk anskaffelsesværdi 6) Særregler for Hovedaktionærboliger Regulering af anskaffelsessummen: Fast tillæg: 5/1 10.000 for hvert ejerår - også for købsår -, men ikke for salgsår, hvis disse ikke er sammenfaldende. Tillægget er pr. ejendom, d.v.s., at hvis der er flere ejere deles dette forholdsmæssigt mellem disse. Variabelt tillæg: 5/2 Tillæg for dokumenterede udgifter til vedligeholdelses-/forbedringsudgifter udover 10.000 pr. ejerår, også for salgsår (gives for ejendomme erhvervet før 1993 kun fra 1993 og fremover).
Reduktioner: 5/4+8 - Evt. genvundne afskrivninger, der ikke beskattes som sådanne - Værdiforringelser på skadelidte bygninger - Evt. tab ved salg - Evt. værdiforringelse ved substansforbrug m.v Se eksempel i lærebogen side 321. Afståelsessummen: Også i daglig tale kaldt udgangsværdien : 4/4 Kontantomregnet afståelsessum - Handelsomkostninger må fradrages, dog ikke finansieringsomkostninger som f.eks. kurstab m.v. - Se eksempel 2 i lærebogen side 322. Avanceopgørelsen: Fortjeneste og/eller tab skal opgøres for hver ejendom for sig. Fortjenesten indgår i den skattepligtige almindelige indkomst (kapi- 6 talindkomsten) PSL 4/1 Ejertidsnedslag: - Gælder alene for ejendomme erhvervet før 1/1 1999 (pinsepakken) - Oprindeligt indført i 1982; kraftigt reduceret i 1993 til 5% pr. ejerår og max. i alt 30% af fortjenesten. - Pinsepakken strammede/afskaffede regelen på 2 områder: 1) Afskaffet for ejendomme anskaffet efter 1/1 1999 2) Nedslaget aftrappedes med 3% pr. år fra 1999, hvilket medfører, at nedslaget er fuldt afskaffet for salg i 2008 og senere. Se lærebogens model på side 323 eller skattevejledning 2003" på side 271. Se endvidere lærebogens eksempel 3 på side 323 og eksempel 1 i Skattevejledning 2002" på siderne 180-182. Til selvstudium er eksempel 4 i Skattevejledning 2002" siderne 274-278 velegnet.
Beskatning efter næringsregler: Omfattes af de almindelige skatteregler i SL 5 a Hvad er næring?: Retstilstanden bygger på en fortolkning af SL 5 a og de fortløbende afsagte domme på området er det væsentligste bidrag hertil. Af momenter der påvirker afgørelsen af, om en ejendom er anskaffet og senere afhændet i næringsøjemed kan oplistes (se lærebogens side 325) følgende: * Personens arbejdsområde Håndværkere, arkitekter, bygningsingeniører, ejendomsmæglere og -handlere m.v. Handel med ejendomme kan også drives som bierhverv Afsmitning fra nærtstående personer eller selskaber, der er næringsdrivende på området * Ejendommens type * Ejendommens anvendelse * Personens køb og salg af ejendomme (antal, hyppighed m.v.) * Tidsmæssig udstrækning mellem køb og salg for de enkelte ejendomme * Størrelsen og kontinuiteten af fortjenester og tab * Oprindelig næringsmotiv er forladt til fordel for et anlægsmotiv Se lærebogens eksempler på side 326-328. Opgørelse af fortjeneste og tab: Anskaffelses- og afståelsessummer opgøres med udgangspunkt i nom. beløb, idet dog modtagne sælgerpantebreve ved salg kan nedkurses til handelsværdi. Alle omkostninger m.v. ved køb og salg skal medtages i avanceopgørelsen. Fortjeneste eller tab indgår i den personlige indkomst PSL 3/1 Se lærebogens eksempel på side 328 samt eksempel 1 i Skattevejledning 2003" på siderne 177-179.
Førstegangssalg af ejerlejligheder: ELBL Særlig lov, der medfører, at: * De første 5 ejerlejlighedssalg inden for en periode af 5 år beskattes som kapitalindkomst * 6. og efterfølgende ejerlejlighedessalg beskattes som personlig indkomst (d.v.s. med Ambi-bidrag m.v.) Ombygning af lejede lokaler: Fortjeneste eller tab ved salg af ombygning af lejede lokaler beskattes som personlig indkomst (d.v.s. med Ambi-bidrag m.v.) AL 39/6