Energirenovering: Økonomien er den største udfordring

TEKST MAJKEN S. ELIASEN ILLUSTRATION NIELS POULSEN TEMA: ENERGIRENOVERING 35% af ABF s medlemsforeninger får behov for at energirenovere inden for de næste 10 år. Hvordan kommer man i gang? Og er der tilskudsordninger, som kan reducere udgifterne? ABFnyt går i dette nummer bag om energirenovering og kigger nærmere på proces og økonomi for både forening og andelshavere. Tag med til A/B Sundparken Afd. C, som har fået nye gasfyr og 5.500 kr. i tilskud pr. fyr fra Naturgas Fyn. Hør om, hvordan A/B Andelshaven har skiftet døre og vinduer og reduceret deres varmeforbrug og om A/B Lyshøj, der har fået ny isolering og bedre økonomi. Energirenovering: Økonomien er den største udfordring Mere information, grønne tilskud og bedre rådgivning. ABF har tre målsætninger, der skal kæmpes for, hvis energirenoveringer skal føres ud i livet i landets 200.000 andelsboliger. ABF har stor interesse i at hjælpe og vejlede medlemsforeningerne til at energirenovere deres ejendomme. For energirenovering er på alle måder en god idé for en andelsboligforening. Typisk sparer man omkostninger ved varme, man får et bedre indeklima og en bedre bolig at bo i. Og i forbindelse med et salg er det lettere at sælge en bolig, der er energirenoveret, fortæller Mette Dyregaard, juridisk konsulent hos ABF. Demokratiet taler Der er med andre ord økonomiske fordele på både kort og lang sigt samtidig med, at boligen bliver bedre at bo i for den enkelte andelshaver. Det er op til andelsboligforeningen at beslutte sig for, om den vil have energirenoveret ejendommen. Rent praktisk er det et forslag, som man stiller på en generalforsamling, hvor foreningen beslutter, om de fx vil have nye vinduer. Det bliver typisk besluttet ved simpelt flertal, forklarer Mette Dyregaard. På andre punkter kan andelsboligerne have brug for hjælp udefra i forbindelse med energirenovering, og derfor sætter ABF kræfterne ind på at påvirke politikere og andre parter til at arbejde for bedre forhold for de private andelsboligforeninger. Info og rådgivning Direktør i ABF, Jan Hansen, har udvalgt tre områder, som han især vil fokusere på i det nye år. Og målgruppen er ABF s egen medlemsskare. Generelt er der allerede nu en stor lyst og motivation hos en bred kreds af foreninger til at lave energirenoveringer, men der er også nogle foreninger, som mangler viden om, hvilken betydning indeklimaet har i forhold til energirenovering, fortæller han. Vi kunne godt tænke os, at man havde en mere målrettet informationsindsats fokuseret på energirenovering og indeklimaforbedringer, siger Jan Hansen. Undersøgelser viser også, at bedre komfort og indeklima som motivation for at energirenovere er faldende med alderen. Der har været for lidt fokus på betydningen af indeklima i forhold til de økonomiske fordele. Energirenoveringer kan jo også være med til at skabe bedre ventilation, bedre lysforhold samt bedre termisk komfort om sommeren og vinteren. Det handler om livskvalitet, og 10 ABFnyt 1-2015

det er lige så vigtigt at inddrage, når man diskuterer renoveringer, som økonomi og CO2 er, fortæller Jan Hansen. Mere viden til rådgiverne En del af arbejdet med at fremme informationsindsatsen er foregået i netværksgrupper, som ABF har været en del af. Netværksgrupper, der er bredt funderet blandt byggeriets parter. Det er også i det regi, at ABF arbejder på en anden målsætning - nemlig at få de tekniske rådgivere såsom ingeniører og arkitekter til at blive mere vidende om energirenovering i forhold til indeklima, så de bliver bedre rådgivere. Når foreningerne går med overvejelser om at energirenovere, tager de fat i rådgiverne, altså ingeniørerne og arkitekterne. I den forbindelse er der er behov for et kompetenceløft i forhold til rådgiveres viden om indeklimadelen, fortæller Jan Hansen. Andelshavere blev snydt Indtil for nylig gav BoligJobordningen mulighed for at få håndværkerfradrag i forbindelse med istandsættelse og renovering. Det lød godt på papiret, men i praksis spærrede reglerne ben for, at andelshavere kunne bruge fradraget på energirenovering. En almindelig husejer kunne sagtens bruge fradraget på klimaskærm, men en andelshaver kunne kun bruge fradraget på det område, som vedkommende var ansvarlig for, hvilket vil sige indvendigt i boligen, eftersom det er andelsboligforeningen, der står for det udvendige. Tilskud og grønne lån ABF har flere forslag til, hvordan man kan lave gode tilskudsordninger for andelsboligforeninger, der gerne vil energirenovere. Det kunne være grønne lån, som differentierer sig i forhold til en anden belåning. Hvis man som forening gerne vil låne penge til forbedring af indeklimaet og spare på energien, så skulle der være mulighed for at få en finansiering, som både gav lavere rente, lavere løbetid og måske også en større belåningsprocent, forklarer Jan Hansen. Man kunne også politisk vedtage en regulær tilskudsordning for energirenoveringer. ABF lavede på et tidspunkt en undersøgelse blandt medlemsforeningerne, hvor man spurgte, hvad der var den største forhindring i forhold til at iværksætte energirenoveringer. Langt de fleste svarede, at det var økonomien, forklarer han og fortsætter. ABF har gjort politikerne opmærksomme på de økonomiske udfordringer for andelsboligforeningerne. Lysten til at energirenovere er tilstede i foreningerne, men økonomisk har man simpelthen ikke mulighed for det, slutter Jan Hansen. n www.abf-rep.dk 11

TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO COLOURBOX Få mere plads med nye vinduer og efterisolering Energirenovering er godt for miljøet og indeklimaet. Det kan også have afgørende betydning for andre dele af dit liv, som du måske ikke har tænkt over, fx møblernes placering og liggetiden ved salg. Man kan få ondt i skuldrene eller nakken, hvis man sidder i træk. I gamle andelsboligforeninger, hvor der ikke er isoleret ordentligt, kan kuldestrålingen fra vinduer og vægge derfor have en direkte indflydelse på den måde, som man indretter sin bolig på. Hvis man får ondt i skuldrene og nakken på grund af træk, så rykker man møblerne 30 cm ind i rummene, fortæller Jørgen Steckhahn, der er konsulent ved Videncenter for energibesparelser i bygninger (VEB). Eftersom en del andelsboliger i forvejen er små boliger, reducerer man simpelthen sit boligareal, hvis man ikke energirenoverer sit hjem. Hvis du kan rykke møblerne helt op ad væggen efter en energirenovering, kan du øge dit nettoareal med 20 cm langs væggene. Det betyder meget, hvis man bor i en bolig på 50m 2, forklarer Jørgen Steckhahn. Det er blot én af de mange grunde til, at andelsboligforeningerne bør energirenovere deres ejendom, hvis det ikke allerede er sket. Det rigtige bogstav De fleste ved, at energirenovering er godt for økonomien: Man sparer på varmeregningen og øger ejendommens værdi. Men den økonomiske gevinst har flere dimensioner. Folk bliver mere og mere energirigtige, og de er bevidste om, at de vil have et lavt energiforbrug, fortæller konsulenten fra VEB. Potentielle købere kigger derfor på energimærkningen, når de skal ud og kigge på bolig. Energimærkningen på boliger angiver et forbrugsmønster fra A++ helt ned til G, der er den værste. Hvis du ligger i den klasse, der hedder F og G, så ser folk slet ikke på dem, forklarer Jørgen Steckhahn. Man skal gerne helt op i klasse D for ikke at blive frasorteret, inden køberne overhovedet har været ude og se på boligen. Det er en tendens, som pengeinstitutterne understøtter, for bankerne er nemlig blevet mere kræsne med at låne penge ud, fortæller konsulenten. Selv hvis en potentiel køber havde lyst til at se på en lejlighed i energiklasse G, så ville vedkommende næppe kunne låne penge til at købe den. Nye vaner Energirenovering koster mange penge, og det er ikke sikkert, at din andelsboligforening har råd til at få alt lavet på én gang. Det er her, at man må prioritere, hvad der er vigtigst at starte med. Hvis man ikke har kuldeproblemer ved at sidde op ad væggen, så bør man starte med taget, påpeger Jørgen Steckhahn. Den største besparelse fås ved at isolere på loftet, og det er samtidig den billigste investering, der er hurtigt tjent ind. Men det forudsætter, at indeklimaet er i orden i den enkelte lejlighed. Komfortmæssigt er det bedst, at man tager vinduer og vægge. Du bliver nødt til at have varmen, hvor du sidder. Især ældre mennesker, der har brug for mere varme end yngre, kan få helbredsmæssige problemer, hvis de bor i en kold lejlighed. Når renoveringen er gennemført, er der kun tilbage at gøre det til en vane at lufte ud i den nye, tætte bolig. Det skyldes, at der ophobes fugtighed i boligen, når man fx laver kaffe og vasker tøj. Folk frygter nogle gange, at deres hjem skal blive for tætte efter en energirenovering, men det er ikke tilfældet. Man skal bare gebærde sig anderledes, end da man boede i et hjem, der var mindre energirigtigt. Gamle bygninger fra 1930 erne og 1950 erne var utætte, og derfor skete udluftningen naturligt og uden, at andelshaverne selv skulle huske det, afslutter Jørgen Steckhahn. n 12 ABFnyt 1-2015

TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO HEIDI LUNDSGAARD tema Fire fluer med ét smæk Da A/B Sundparken, afdeling C skiftede deres gamle gasfyr ud med et kondenserende, fik de tilskud til investeringen, færre varmeudgifter, sparet penge på vedligeholdelse og gjort boligerne mere attraktive på boligmarkedet. De syv langhuse, der rummer de 14 andelsboliger i A/B Sundparken, afdeling C i Svendborg, er kun 11 år gamle. De første andelshavere flyttede ind januar 2004. De fyr, der hører til boligerne, kunne i princippet godt holde mange år endnu, men andelsboligforeningen besluttede sig for at skifte dem ud i efteråret 2014, fordi de fik et tilbud, de ikke kunne afslå: Det startede med, at vi var til seminar hos NGF Nature Energy det der før i tiden hed Naturgas Fyn, fortæller den lokale formand, Vagn Hansen. Der fik vi oplyst, at vi i 2014 kunne få et tilskud på 5.500 kr. pr. fyr, hvis vi skiftede de gamle ud med nye. Det søgte vi så om, og fik det bevilliget. Den samlede investering for de 14 nye, kondenserende gasfyr var 364.000 kr., men med et tilskud på 5.500 kr. pr. fyr kunne andelshaverne trække 77.000 kr. fra beløbet. Og det er ikke det eneste økonomiske gode, der er fulgt med energirenoveringen. Lavere varmeregning Ifølge lovgivningen har det siden 2006 været et krav, at det skal være kondenserende gasfyr, der bliver installeret i nybyggeri. Eftersom A/B Sundparken, afdeling C er bygget før, lovændringen trådte i kraft, kunne de sagtens have fortsat med at bruge deres gamle fyr, men med de nye sparer de væsentlige beløb på varmeregningen. De gamle fyr var ikke så brændselsbesparende som de nye fyr, forklarer Vagn Hansen og fortsætter. Investeringen i kondenserende fyr betyder en driftsbesparelse for andelshaverne på ca. 15 procent af brændselsudgifterne. De 15 procent svarer i gennemsnit til ca. 1.700-1.800 kr. pr. bolig pr. år i besparelse. Billig vedligeholdelse Det er en besparelse, der kan mærkes i den lille forening. I de ti år, som andelsboligforeningen har eksisteret, har de løbende lagt penge til side. Dermed har udgiften til køb af gasfyr ikke medført stigninger af boligafgiften. Ud over den årlige besparelse på varmeregningen har den nye investering vist sig at have endnu en positiv sideeffekt. Det har vist sig, at den fireårs garantiserviceordning, Vagn Hansen har fået 5.500 kr. i tilskud til sit nye fyr. som vi har indgået på de nye gasfyr, også vil give os en årlig besparelse på selve vedligeholdelsen på 13.000 kr., udtaler formanden med glæde i stemmen. Bedre energimærke Det er besparelser, der kan mærkes lige nu og her, men på den lange bane skulle der også gerne opstå flere fordele på grund af de nye fyr. I øjeblikket er de 14 boliger i A/B Sundparken, afdeling C klassificeret som energimærke C, men med de nye fyr håber formanden, at de i 2015 vil få lov til at blive opgraderet til energimærke B. Det betyder, at boligerne bliver mere attraktive i forbindelse med salg, fordi de er mere energivenlige, siger Vagn Hansen. Investeringen i de nye kondenserende gasfyr har altså været vist sig at være besparende for både andelshaver og forening både på kort og langt sigt. Vagn Hansens bedste råd til andre andelsboligforeninger, der står foran at skulle skifte til kondenserende fyr, er enkelt. De skal undersøge ved deres naturgasproducent, om de kan opnå tilskud til investeringen i nye fyr. n www.abf-rep.dk 13

TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO JACOB NIELSEN En opgave til 10 mio. Den store pung kom op af lommen, da A/B Lyshøj i Valby planlagde en energirenovering, hvor den samlede pris lå på 10 mio. kr. Undervejs i forløbet omlagde de lånet og fik mere luft i økonomien. I Michael Hansens forening har energirenoveringen givet en lavere varmeregning. Pudsning og maling af gårdfacaden, nye vinduer, reparation af sålbænke, tag og brandkarme, isolering i brystninger og ved etageadskillelsen ved loft og kælder. Det er ikke en billig omgang, når det drejer sig om en halv karre, der huser 69 andele. Og renoveringerne er kun første del af projektet, som A/B Lyshøj har kastet sig ud i. De tager hul på anden del i sommeren 2015, hvor andelsboligforeningen skal have nye faldstammer og faldrør. Samlet pris = 10 mio. kr. Ny energi til gammel ejendom Det var på høje tid, at A/B Lyshøj, der holder til i en ejendom fra midten af 1920 erne, blev renoveret. Ejendommen var ikke blevet vedligeholdt i en længere årrække, så vi har fået lavet en genoprettelse af bygningens stand, hvor vi har fået lagt nogle energirigtige renoveringer ind, fortæller Michael Hansen, formand for andelsboligforeningen. A/B Lyshøj er gået all in med energirigtig renovering og har blandt andet fået sat trelagsvinduer i, fordi de har en højere energieffektivitet. Det er valg, der koster penge. Vi har delt projektet i to. Første ombæring har kostet i omegnen af fem mio. kr. og så kommer et nyt projekt i 2015, som koster ca. 4,8 mio. kr. Det er til udskiftning af faldrør og faldstammer, forklarer formanden. Professionel hjælp undervejs En del af udgifterne er gået til teknisk hjælp. Andelsboligforeningen har valgt at hyre to forskellige entreprenører til de to projekter, der hver især er ekspert på deres område. Derudover har de hyret en projektleder fra et rådgivningsfirma, der har stået for 14 ABFnyt 1-2015

TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO RED STAR tema kontakten til entreprenørerne, og en advokat til at holde styr på kontrakterne, så bestyrelsen har ryggen fri. Andelsboligforeningen kom dog ikke uden om at måtte hæve boligafgiften, da de skulle finde de 10 mio. kr. til renoveringsprojektet. Som udgangspunkt finansierede vi projektet ved at optage et obligationslån på tre procent i et realkreditinstitut. Til den første del af projektet, hvor vi tog obligationslånet, har lånet betydet en boligafgiftsstigning på mellem 268 kr. og 405 kr. pr. måned afhængigt af lejlighedens størrelse, fortæller Michael Hansen. Billigere varme Til gengæld kan den enkelte andelshaver fremover forvente et nedslag i varmeregningen, hvilket imødekommer stigningen i boligafgiften. De udførte energirenoveringer er dog endnu for nye til, at formanden kender de præcise tal for besparelserne. Dertil kommer, at bestyrelsen i forbindelse med anden halvdel af renoveringsprojektet har valgt at omlægge lånet, hvilket vil give dem en mere fornuftig økonomisk situation. Vi researchede markedet, og jeg snakkede med en bankrådgiver, hvorefter vi har haft det oppe på en ekstraordinær generalforsamling, fortæller formanden og fortsætter. Og så har vi lige besluttet at lægge obligationslånet om til finansiering hos Handelsbanken, hvor vi kan få en lavere rente, der er variabel. Omlægningen betyder, at foreningen skal betale den samme ydelse som tidligere, men til gengæld skærer hele tolv år af løbetiden. Og så kan vi lægge anden del af projektet ind i den finansiering uden at stige i boligafgift, afslutter Michael Hansen. n En kyndig vejleder Da A/B Andelshaven i Gråsten udskiftede døre og vinduer, fik de en byggesagkyndig med på opgaven. De undgik på den måde at lave de fodfejl, som en ikke-håndværkskyndig bestyrelse let kan begå. For Lisa Lassen har en byggesagkyndig været alle pengene værd. A/B Andelshavens 14 huse blev bygget i 1987. Efter 25 års brug var nedslidningen af dørene og vinduerne begyndt at vise sig. Nogle af ruderne var begyndt at punktere og i stedet for gang på gang at bruge penge på at skifte ruder, så kunne vi lige så godt skifte det hele og blive færdige med det på én gang, fortæller andelsboligforeningens kasserer, Lisa Lassen. Bestyrelsen bragte det op på en generalforsamling i 2011, og ved årsskiftet 2012-13 fik de lavet energirenoveringen. Hele vejen blev de holdt godt i hånden af en uvildig byggesagkyndig, som de havde tilknyttet projektet. Djævlen ligger i detaljen Bestyrelsen i A/B Andelshaven tog fra starten højde for, at de ikke selv havde indsigt i alle de vigtige beslutninger, der skal træffes i forbindelse med en stor renovering. Vi har haft en byggesagkyndig tilknyttet projektet hele vejen igennem, fordi vi har den opfattelse, at hvis vi sidder med en bestyrelse, der ikke har den store viden om de her ting, så kan en håndværker sagtens få os overbevidst om, hvad der er det rigtige at gøre, og bestyrelsen ved ikke, hvad der er rigtigt og forkert, fortæller Lisa Lassen. Tid og penge Den byggesagkyndige kom også med indspark undervejs bl.a. da foreningen skulle vælge vinduesmateriale. Her anbefalede den byggesagkyndige det dyrere aluminium frem for plastic. Aluminium er vedligeholdelsesfrit og dermed pengene værd, fordi vi sparer tid og penge, forklarer kassereren. Den byggesagkyndige rådede dem også til at få et fugefirma til at stå for silikonefugningen fremfor at få tømrere til at varetage den del af arbejdet. På opfordring fra den byggesagkyndige valgte foreningen også at skifte den indvendige træramme ved vinduerne, fordi udskiftningen ville give et bedre lysindfald, når de nye vinduer kom op. Den byggesagkyndige skulle have 30.000 kr., og det er penge, som er givet godt ud, forklarer Lisa Lassen. Ingen huslejestigning Alt i alt løb prisen for energirenoveringen op i 1,1 mio. kr. Det har dog ikke medført en stigning af boligafgiften i den lille andelsboligforening. Vi har hensat penge til vedligeholdelse, og vi solgte nogle obligationer. Og så omlagde vi vores nedsparingslån til et fastforrentet lån i stedet, fortæller kassereren. Til gengæld sparer de store huse i foreningen omkring 2.000 kr. hvert år, fordi boligerne er blevet mere energivenlige, og fordi fjernvarmeselskabet samtidig har sat prisen ned på fjernvarme. De dyre valg kan således i længden vise sig at være de billige. n www.abf-rep.dk 15