NR. 1 FEBRUAR 2015 NYT MEDLEMSBLAD FOR ANDELSHAVERE ANDELSLIV BAG DØRENE TEMA FOKUS. Energirenovering BANKRENTEN

Transkript

1 NR. 1 FEBRUAR 2015 NYT MEDLEMSBLAD FOR ANDELSHAVERE ANDELSLIV BAG DØRENE TEMA Energirenovering FOKUS BANKRENTEN

2 leder Nødvendige renoveringer I en medlemsundersøgelse fra 2013 svarede 35% af foreningerne, at de er nødt til at energirenovere inden for de næste 10 år. Som I kan læse om i dette nummer af ABFnyt, er mange foreninger allerede godt i gang, men der er desværre også en del forhindringer, som gør, at de holder igen med renoveringslysten. En tilbageholdenhed, som skyldes en presset økonomi i foreningerne og mangel på offentlige tilskud. Jeg er dybt skuffet over, at der ikke er vedtaget tilskudsordninger til energirenoveringer i andelsboligforeninger, men kun ordninger, som er målrettet den enkelte andelshaver. Politikere, med kendskab til andelsboligsektoren ved, at energirenoveringer finansieres af foreningen og ikke af den enkelte andelshaver. Og alligevel er kassen smækket i. Det er ikke godt nok. Derfor mener jeg, at de offentlige tilskudsordninger fremadrettet skal skrues sådan sammen, at de også kommer selve foreningen til gavn. Det vil jeg kæmpe for. Mange af vores medlemmer fortæller også, at andelshaverne ikke har råd til de boligafgiftsstigninger, som ofte er en naturlig konsekvens af energirenoveringer. Derfor bliver der stemt nej til renoveringer på generalforsamlingerne. En stor gruppe andelshavere Lavere renter og dermed luft i privatøkonomien vil betyde flere ja er til renoveringsprojekter sidder nemlig med dyre andelsboliglån til alt for høje renter, og det smitter negativt og forståeligt nok af på lysten til at renovere. Lavere renter og dermed luft i privatøkonomien vil betyde flere ja er til renoveringsprojekter både til gavn for foreningen og beskæftigelsen i byggesektoren. Folketinget vedtog i 2012 en energiaftale på tværs af rød og blå blok, som forpligter det meste af Folketinget til at arbejde for en reduktion af energiforbruget i Danmark. Og andelshavere vil meget gerne bidrage til at nå den målsætning. Hvis vi i fælleskab skal krydse målstregen, er det simpelthen altafgørende, at andelsboligforeninger får adgang til tilskudsordninger på lige vilkår som lejere og ejere. n LÆS TEMA PÅSIDE 10 Hans Erik Lund LANDSFORMAND MEDLEMSBLAD FOR ANDELSBOLIGFORENINGERNES FÆLLESREPRÆSENTATION NR. 1, FEBRUAR 2015 UDGIVET AF ABFNYT APS FORSIDEN: FAMILIEN GARDE BERGMANN, I A/B FRYD I KØBENHAVN. FOTO: JACOB NIELSEN MEDLEMSRÅDGIVNING MAN. - FRE TELEFON: ABF'S SEKRETARIAT & MEDLEMSRÅDGIVNING VESTER FARIMAGSGADE 1, 8. SAL 1606 KØBENHAVN V TELEFON: ABF@ABF-REP.DK REDAKTION JAN HANSEN (ANSVARSHAVENDE) LISE CLEMMENSEN (REDAKTØR) LAYOUT: ROBERT HAREN PRODUKTION: DATAGRAF ANNONCER: EKSTRÖMS ANNONCE SERVICE: CARSTEN EKSTRÖM TELEFON: ABFNYT@ANNONCE-SERVICE.DK EFTERTRYK AF ARTIKLER OG BILLEDER I ABFNYT MÅ KUN FINDE STED EFTER FORUDGÅENDE AFTALE. KONTROLLERET AF FAGPRESSENS MEDIE KONTROL OPLAG FOR PERIODEN 1. JULI JUNI 2014 NORDISK MILJØMÆRKNING 541 Tryksag 166

3 10 Energirenovering ØKONOMIEN ER DEN STØRSTE UDFORDRING / FÅ MERE PLADS MED NYE VINDUER OG EFTERISOLERING / FIRE FLUER MED ÉT SMÆK / EN OPGAVE TIL 10 MIO. / EN KYNDIG VEJLEDER 4 DYRE ANDELSBOLIGLÅN 5 PANT I ANDELSBOLIGEN ER ET SIKKERT PAPIR 6 ABF S BANKTJEK 8 KORT NYT 10 ØKONOMIEN ER DEN STØRSTE UDFORDRING 12 FÅ MERE PLADS MED NYE VINDUER OG EFTERISOLERING 13 FIRE FLUER MED ÉT SMÆK 14 EN OPGAVE TIL 10 MIO. 15 EN KYNDIG VEJLEDER 16 BAG DØRENE 18 ABFNYT 20 EN ILDSJÆL 22 LOVE & REGLER 24 KRYDS & TVÆRS 25 KALENDER 26 KUGLESTØDERNE I KÆLDEREN 30 SPØRG EKSPERTEN 26 Andelshaverne KUGLESTØDERNE I KÆLDEREN 4Fokus DYRE ANDELSBOLIGLÅN 16 Andelsliv BAG DØRENE 3

4 fokus TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO JACOB NIELSEN Dyre andelsboliglån Lånemulighederne ved andelsboligkøb kan være svære at gennemskue for andelshavere som Morten Kolberg. Lånene er dyre og komplicerede. Morten Kolberg minder meget om alle andre 41-årige danskere. Han er gift, far til to, og da han og hans hustru for seks år siden ventede deres første barn, fik de brug for mere plads. I stedet for at flytte i hus valgte de at blive i byen, hvor de fandt en stor andelslejlighed på 150m2 på Frederiksberg. Ligesom de fleste andre danskere skulle Morten Kolberg forsøge at sætte sig ind i lånemarkedet, og ligesom de fleste andre havde han svært ved at gennemskue de forskellige muligheder. Det at sammenligne de forskellige låneformer med hinanden og sammenholde tilbuddene fra banker er voldsomt kompliceret. Jeg brugte lang tid på at sætte mig ind i det, og stadigvæk synes jeg, at det er kompliceret, siger Morten Kolberg. Fastlåst i 10 år Da Morten Kolberg i 2008 skulle låne 1,5 mio. kr. til sin nye andelslejlighed, besluttede han sig for, at han gerne ville have et fastforrentet andelsboliglån. Tanken var, at vi gerne ville have noget fastforrentet på grund af sikkerheden. Vi ville ikke stå med 1,5 mio. kr. i andelsboliglån og så pludselig få at vide, at renten steg. Samtidig ville vi gerne have det afdragsfrit, fordi vi forventede en masse udgifter i forbindelse med, at vi fik børn. Morten Kolberg indgik en låneaftale, hvor millionen blev lånt ved et fastforrentet afdragsfrit banklån på seks procent, mens den resterende halve million kom fra en kassekredit. Det var han som udgangspunkt glad for. Han havde troet, at den økonomiske krise ville medføre en stigende rente på andelsboliglån, men efter nogle år kunne han se, at lånene med de variable renter lå væsentligt lavere end hans fastforrentede, så han overvejede at omlægge sit banklån. Det var i den forbindelse, at han fandt ud af, at det slet ikke er muligt. Jeg kan godt indfri det. Men der er en overkurs på, hvis jeg indfrier det før tid, så det vil sige, at det koster mig omkring kr. at skulle indfri det lån. Hvorfor er det så dyrt? Selvom Morten Kolberg har fast rente på det meste af sit lån, har han været ude for, at renten lige pludseligt steg på hans kassekredit. Min erfaring er, at når Nationalbankens diskontorente stiger, så går der et splitsekund, og så hæver banken renten, men når renten falder, så sænker de den ikke, siger han. Ud over usikkerheden ved at man som andelshaver aldrig kan vide, om renten stiger, så kan Morten Kolberg heller ikke forstå, hvorfor det i det hele taget skal være så dyrt at låne til andelsboligkøb. Det er en boligform, der er næsten 100 procent sikker der er stort set ingen tvangsauktioner på andelsboliger. Og andelshavere er i min optik gode betalere, så hvorfor skal vi betale så mange procent i renter? Nogle betaler helt op til otte procent, slutter han. n 4 ABFnyt

5 TEKST LISE CLEMMENSEN fokus Pant i andelsboligen er et sikkert papir Drømmelån til boligejere på 2%. Det lyder fint, men hvorfor betaler andelshavere så højere rente end boligejere? Ifølge Finansrådet skyldes det, at pantets sikkerhed ikke er ens for en andelsbolig og en ejerbolig. Det svar undrer ABF. Når du som andelshaver åbner morgenavisen og læser overskrifter såsom Nyt drømmelån til 2% og Aldrig har det været billigere at låne til din bolig, er der mange andelshavere som tænker: Hvorfor betaler jeg så 6% eller mere for mit andelsboliglån? Drømmelånsoverskrifterne refererer nemlig ikke til banklån men til realkreditlån, som kun tilbydes boligejere, fordi realkreditinstitutterne får pant i fast ejendom, der bliver vurderet til at være et mere sikkert papir end pant i en andelsbolig. Sikker pant i andelsbolig Kristina Breyen er juridisk konsulent i Finansrådet, og ifølge hende er der en forklaring på, hvorfor andelshavere ikke kan få realkreditlån med lave drømmerenter. Realkreditlån er lån med pant i fast ejendom. En andelsbolig er ikke fast ejendom. En andelshaver har en brugsret til en andelsbolig, men altså ikke et stykke fast ejendom, som han kan give pant i. Andelshaveren kan derfor ikke optage realkreditlån i sin andelsbolig, forklarer hun. Renten på realkreditlån er derudover lavere end på de banklån, som andelshavere kan optage, og ifølge Kristina Breyen skyldes det, at pantet er mere usikkert i en andelsbolig end i en ejerbolig. Ved et realkreditlån har realkreditinstituttet sikkerhed i fast ejendom. Ved et andelsboliglån har banken derimod sikkerhed i en brugsret til en andelsbolig, og det er et mere usikkert grundlag, siger hun. Den forklaring køber ABF s direktør, Jan Hansen, ikke. Han mener ikke, at pantet er mere usikkert i en andelsbolig end i en ejerbolig. Jeg forstår ikke den analyse. Det er sjældent, at vi ser tvangsauktioner på andelsboliger. Da jeg i dag (23. januar, red.) tjekkede hjemmesiden tvangsauktioner.dk, var der 245 ejerboliger registreret mod 4 andelsboliger, siger han. Sund økonomi Finansrådet og ABF er langt fra enige om pantets sikkerhed i en andelsbolig. Lidt nemmere går det, når spotlyset rammer foreningens og andelshaverens økonomi. Begge dele spiller, ifølge Kristina Breyen, en rolle, når bankerne vurderer en andelshavers kreditværdighed og den efterfølgende rente. Renten kommer an på bankens egne lånemuligheder (fundingmulighederne) og på bankens kreditvurdering af kunden. Andelsboligforeningens økonomi har også en betydning, fordi den kan påvirke kundens økonomi, for eksempel i form af, at kundens månedlige ydelse til andelsboligforeningen øges væsentligt, forklarer hun. Og i ABF er man helt på linje med Finansrådet, når man laver en kobling mellem renteniveau på den ene side og foreningens og andelshaverens økonomi på den anden. Boligejere skal fremvise budgetter, lønsedler og årsopgørelser fra SKAT, inden de kan få realkreditlån. Det gælder naturligvis også andelshavere, som skal i banken. Jo bedre økonomi, du har som andelshaver, desto stærkere står du i en forhandlingssituation med din bank, siger Jan Hansen. Og så er det vigtig, at både andelshavere og bestyrelse sammen sørger for at have styr på foreningens økonomi. Men rentesatser på 8-12%, som jeg stadig hører om, er helt urimeligt, siger Jan Hansen og fortsætter. Der er mange penge at spare ved at renteshoppe, som ABFnyts bankundersøgelse viser. Jeg kan kun opfordre vores medlemmer til at kigge deres lån igennem, skabe overblik over egen og foreningens økonomi og fx tjekke mybanker.dk og se, om der er penge at spare ved at skifte bank eller forhandle med sin nuværende, slutter Jan Hansen. Andelsboliglån Et andelsboliglån har variabel rente, og derfor kan din ydelse stige og falde i lånets løbetid. Andelsboligkredit En andelsboligkredit fungerer som en helt almindelig kassekredit med variabel rente og et kreditmaksimum. Det betyder også, at du kan få afdragsfrihed så længe kreditten løber. Andelspantebrev Andelspantebrev er et lån med fast rente og ydelse. Du får med andre ord sikkerhed omkring de fremtidige betalinger. Til gengæld er den månedlige ydelse typisk lidt højere end ved rentetilpasningslånene. 5

6 ABF s banktjek Det kan være uoverskueligt at ringe rundt til forskellige banker for at indhente information om deres andelsboliglån. ABFnyt har derfor bedt seks banker svare på en række spørgsmål om deres produkter på lånemarkedet for andelsboliger. Hvad er den laveste rente på andelsboliglån hos jer lige nu? Hvad skal der til for at få den laveste rente på et andelsboliglån hos jer? Vi har to rentesatser. Den ene er på 3,50 procent, hvis der maksimalt skal lånes 60 procent af beløbet og 4,20 procent, hvis der skal laves op til 90 procent belåning. Maksimal 60 procents belåning. Vi tilbyder ikke 100 procent belåning. I øjeblikket har vi en variabel rente ned til 3,45 procent. For at få den mest fordelagtige rente kræver det, at kunden også vælger os som sit primære pengeinstitut. Når vi finansierer kundens bolig, skal vi selvsagt også kende kundens samlede økonomi. Hvilke krav stiller I til rådighedsbeløb? Det kan vi ikke oplyse, da kunderne så kan konstruere deres budgetter efter det. Sparekassen tager udgangspunkt i Finanstilsynets anbefalinger mht. rådighedsbeløb. Men vi går altid ind og laver en individuel vurdering fra sag til sag mht. tidligere forbrugsmønster mv. Hvilke krav stiller I til andelshavers økonomi? Vi vurderer individuelt, men vi forventer, at kunderne kan klare alle daglige forretninger med selvbetjeningsprodukter som Mobilbank og Internetbank samt selv lave et budget. Vi kigger på den givne kundes tidligere forbrugsmønster og økonomiske adfærd. Hvilke krav stiller I til foreningens økonomi? Maksimal 50 procent gæld i forhold til ejendommens offentlige ejendomsvurdering. Vi har ingen ultimative krav, men går naturligvis altid ind og laver en grundig, saglig vurdering og undersøgelse af den enkelte andelsboligforening hele vejen rundt. Kræver I helkundestatus? Vil vi gøre i 2015, når vores nye online-ansøgningsportal er på plads. Indtil da kan man få en andelsboligkredit hos os, hvis kunden ansøger om det online. Når vi finansierer kundens bolig, skal vi selvsagt også kende kundens samlede økonomi for at give den bedste rådgivning - og derfor er der krav om helkundestatus. Hvis foreningens vedtægt tillader, at en bank midlertidigt kan overtage andelen ved tvangsauktion, kan andelshavere få en lavere rente, end andelshavere i en forening, som ikke har bestemmelsen i sin vedtægt? Nej Nej, som udgangspunkt er der ikke nogen forskel. Men det bygger igen på en individuel vurdering fra sag til sag. Har I andre krav? Kunden skal ved køb altid have minimum 10 procent i udbetaling + til betaling af alle omkostninger. Nej 6 ABFnyt

7 fokus PrioritetsLån Andel med variabel rente ligger på 3,50 procent. Dertil tilbyder Handelsbanken fast rente, hvor en P2 (to års fast rente) for eksempel koster 3,79 procent. Vores laveste sats er 3,50 procent på et Andelsboliglån+. 3,75 procent 3,7 procent Fastlæggelse af renten sker ud fra en samlet vurdering af kundens økonomi. Dertil skal lånet (plus andelen af gælden fra andelsboligforeningen) kunne rummes inden for 80 procent af værdien af andelsboligbeviset. For at få et Andelsboliglån+ skal en række kriterier være opfyldt, bl.a. skal man være helkunde, og lånets størrelse må maksimalt udgøre 80 procent af andelens vurdering. Renten bliver sat på baggrund af den enkelte kundes økonomi, foreningens økonomi samt kundens forretningsomfang med banken. Man skal være tilmeldt fordelsprogrammet Nordik360Premium, derudover bliver renten sat ud fra en samlet betragtning af forretningsomfanget med banken. Kravet til rådighedsbeløb er individuelt, fordi forbrugsmønstret varierer kunderne imellem. Vi har ikke et specifikt krav, men foretager en individuel vurdering med baggrund i den samlede økonomi, herunder historisk forbrug og formueforhold. Vores erfaring er, at der kan være relativ stor forskel på, hvad en familie kan og ønsker at leve for. Derfor kigger vi altid på den enkelte kundes økonomi, drømme og ønsker for fremtiden frem for at fokusere på et fast rådighedsbeløb. Som udgangspunkt bruges følgende satser som minimum: Single = kr. Par = kr. Første barn = kr. Efterfølgende børn (pr. barn) = kr. Udgangspunktet er, at andelshaverne skal have en fornuftig økonomi. Det indebærer blandt andet, at de har et tilstrækkeligt rådighedsbeløb til at kunne præstere afvikling af lånet over maksimalt 30 år. Vi tager altid afsæt i en individuel vurdering af kundens økonomi. Kunden skal have et tilfredsstillende rådighedsbeløb men plads til normal afviklingsstruktur samt luft i økonomien til f.eks. uforudsete udgifter eller rentestigninger. Helt grundlæggende skal kunden være i stand til at betale sit lån. Det indebærer også, at der efter faste udgifter til bolig mv. er penge til overs til at leve for uden, at det bliver for stramt. Vi stiller krav til rådighedsbeløbet og gældsfaktoren. At gælden i andelsboligforeningen er fornuftig i forhold til ejendommens værdi, så penge til drift, vedligeholdelse og forbedringer på ejendommen samt servicering af gælden kan ske stabilt. Foreningens økonomi og gældsforhold har betydning for vores samlede kreditvurdering, men vi har ikke konkrete nøgletal, der skal være opfyldt. Vi har ikke firkantede krav, men vi skal kende foreningens økonomi. Det er jo væsentligt for kunderne, at de har et realistisk billede af økonomien i foreningen. Blandt andet fordi det har betydning for udviklingen i andelsværdien samt den fremtidige boligafgift og dermed kundens rådighedsbeløb. Der er ikke nogen specifikke krav til foreningens økonomi som sådan. Hele foreningen vurderes ud fra en totalbetragtning baseret på forhold som bl.a. finansieringssammensætning, driftsresultater, ejendommens stand m.m. Ja, som udgangspunkt. For at få et Andelsboliglån +, og dermed muligheden for at få laveste rente, kræver vi helkundestatus. Så firkantet kan man ikke sige det. Men kunder, der samler deres forretninger i banken, har mulighed for bedre vilkår. Ja Ja, Det skyldes, at vi så har mulighed for at yde PrioritetsLån Andel med særlig lav rente, hvis den klausul er med. Vi foretrækker, at vedtægterne giver muligheden, men vi stiller ikke krav om, at gamle vedtægter skal ændres. Det har ikke betydning for rentefastsættelsen. Det indgår som en del af den samlede vurdering. Det er klart, at det giver en lidt større sikkerhed, hvis banken har mulighed for at overtage andelen ved en tvangsauktion. Nej Ja, vi ser på, hvor mange andelshavere, foreningen har. Der skal være tilstrækkelig risikospredning blandt andelshaverne. Foreningens gældsfaktor spiller derfor også en rolle. Vi stiller også større krav til andelsboligforeninger, som har forholdsvis store indtægter fra erhvervslejere i ejendommen fremfor boligydelse fra andelshaverne. Som udgangspunkt skal vi have pant i andelen, men lån kan bevilges uden sikkerhed eller med alternativ sikkerhed efter en individuel vurdering. Nej Vi stiller krav om etablering af sikkerhed i form af et ejerpantebrev på lånets størrelse. Endvidere kan der være krav til etablering af en livsforsikring. Svarene er indhentet i perioden januar

8 kort nyt Billigere at fyre med olie og gas Fra nytår er flere energiafgifter bortfaldet, og det betyder billigere olie, gas og fjernvarme. Vind en pris til foreningen At renovere sin bolig er vigtig for at have en god livskvalitet i hjemmet, for sine udfoldelsesmuligheder og sin økonomi. Har jeres andelsboligforening gennemført et renoveringsprojekt, kan I være med i opløbet om RENOVER prisen Frem til søndag den 1. marts kan alle, der har et bud på renoveringsprojekter, som fortjener titlen Danmarks bedste renovering, indstille projekter til prisen. Projekter kan indstilles via hjemmesiden renover.dk. Vinderprojektet modtager en pris og kr. til en fest for de parter, som har været involveret i projektet. Vinderen kåres ved en prisfest den 3. september Læs mere på A/B Duegården erklæret konkurs Efter ønske fra A/B Duegården i København erklærede Sø- og Handelsretten foreningen konkurs den 19. december Dommen gik dermed imod Nykredit, der ikke mente, at foreningen var insolvent. Retten nåede dog til et andet resultat, idet dommen både fastslår, at foreningen er insolvent, og at den samtidig har en retlig interesse i en konkurs. I en kommentar til dommen siger direktør i ABF, Jan Hansen: -Jeg håber, at den klare dom betyder, at penge- og kreditinstitutter fremover vil påtage sig et medansvar for at finde holdbare løsninger på de økonomiske problemer, som nogle andelsboligforeninger slås med. A/B Duegården blev stiftet i 2007 efter en uigennemskuelig stiftelsesrådgivning. Som en konsekvens af de mange skrøbelige stiftelser har regeringen også i efteråret strammet reglerne for stiftelse af andelsboligforeninger. Nykredit har kæret kendelsen, hvilket betyder, at sagen fortsætter i en højere retsinstans. Ifølge ing.dk sparer gaskunder gennemsnitligt ca kr. årligt, mens oliefyrsejere sparer ca kr. Det er forsyningssikkerhedsafgiften, der er forsvundet, mens de forhøjede afgifter fra 2010 er tilbage på normalt niveau. Læs mere på 2% lån: Søg rådgivning hos ABF Flere realkreditinstitutter tilbyder nu 2% fastforrentede realkreditlån, og flere realkreditinstitutter følger efter. Aldrig har det været billigere at optage et realkreditlån, men andelsboligforeningerne skal tænke sig om, inden de kaster sig ud i en omlægning. ABF anbefaler foreninger at søge økonomisk rådgivning hos ABF, hvis de overvejer at konvertere til et 2% fastforrentet realkreditlån. For nogle foreninger vil der være gevinster at hente, mens omkostningerne ved en omlægning vil æde en eventuel besparelse for andre foreninger, forklarer økonomisk rådgiver i ABF, Finn Marcher. Læs nyheden på > NYHEDER Bliv bedre til at snakke med din bankrådgiver Penge- og Pensionspanelet, der er nedsat af Folketinget til at give uvildige råd om privatøkonomi, har udviklet computerspillet Bankspillet. Spillet går ud på at gøre brugerne klar til mødet med deres bankrådgiver. Bankspillet er et virtuelt kortspil, hvor man bliver hjulpet igennem alle aspekter før, under og efter et bankmøde. Spilleren bliver præsenteret for en række kort med forskellige spørgsmål om begreber inden for privatøkonomi, mens andre kort giver råd til forhandlingssituationen. Finansrådet, Finansforbundet og Forbrugerrådet Tænk har også været med til at udvikle Bankspillet. Spillet er gratis. Spil spillet på BANKSPILLET.RAADTILPENGE.DK 8 ABFnyt

9 VI HAR SOLGT 97 * BOLIGER DET SENESTE ÅR... *Kilde: Boligsiden.dk, d Udgør et samlet salgstal for Min Bolighandels forretningsområde. TIL ANDELSHAVERE Hvorfor Min Bolighandel: 1. Vi har FASTE LAVE SALÆRER ingen bliver snydt. Samtidig får man som kunde en ejendoms handel fra A til Z, også fremvisninger. 2. Vi er Statsaut. ejendomsmæglere og Medlem af Danske Ejendomsmæglerforening, præcis som de store ejendomsmæglerkæder. 3. Vi har allerede mange tilfredse kunder se udtalelserne på vores hjemmeside. 4. Vi har stor erfaring med salg af andelsboliger. Klip denne annonce ud og aflever den til Min Bolighandel og du får salæret til kr inkl. moms. TIL ANDELSBOLIGFORENINGEN/ ADMINISTRATORER > Idet vi i forvejen har et storkundesamarbejde med 4 andelsboligforeninger omkring formidling af 1. gangs salg og eksklusionssager, søger vi samarbejde med flere andelsboligforeninger > Vi tilbyder en prøveperiode på 1 år, hvor man som andelsboligforening, for kr moms i salær pr. 1. gangs salg, kan se hvordan Min Bolighandel arbejder. > Blandt de 4 andelsboligforeninger vi i øjeblikket har samarbejde med, vil det være muligt for nye foreninger at få kontakt til disse, for at høre om deres erfaringer med Min Bolighandel. SKAL VI OGSÅ SÆLGE DIN ANDELSBOLIG? Anders Hansen Indehaver, Ejendomsmægler MDE Simon Christensen Indehaver, Ejendomsmægler MDE Mobil anders@minbolighandel.dk Mobil simon@minbolighandel.dk Min Bolighandel ApS Kirke Værløsevej 18A Værløse Benjamin Sabani Ejendomsmægler MDE Lars Nielsen Ejendomsmægler MDE Tanja Poulsen Mathiesen Ejendoms - mægler MDE Poul Stubkjær Djursner Ejendomsmægler MDE Sofie Krambeck Ejendomsmægler & Valuar MDE Martin Qvist Ejendomsmægler MDE Erling Nielsen Salg og vurdering Ellen Rye Petersen Salg og vurdering Solveig Brandt Christensen Elev Tlf.: kontakt@minbolighandel.dk

10 tema TEKST MAJKEN S. ELIASEN ILLUSTRATION NIELS POULSEN TEMA: ENERGIRENOVERING 35% af ABF s medlemsforeninger får behov for at energirenovere inden for de næste 10 år. Hvordan kommer man i gang? Og er der tilskudsordninger, som kan reducere udgifterne? ABFnyt går i dette nummer bag om energirenovering og kigger nærmere på proces og økonomi for både forening og andelshavere. Tag med til A/B Sundparken Afd. C, som har fået nye gasfyr og kr. i tilskud pr. fyr fra Naturgas Fyn. Hør om, hvordan A/B Andelshaven har skiftet døre og vinduer og reduceret deres varmeforbrug og om A/B Lyshøj, der har fået ny isolering og bedre økonomi. Energirenovering: Økonomien er den største udfordring Mere information, grønne tilskud og bedre rådgivning. ABF har tre målsætninger, der skal kæmpes for, hvis energirenoveringer skal føres ud i livet i landets andelsboliger. ABF har stor interesse i at hjælpe og vejlede medlemsforeningerne til at energirenovere deres ejendomme. For energirenovering er på alle måder en god idé for en andelsboligforening. Typisk sparer man omkostninger ved varme, man får et bedre indeklima og en bedre bolig at bo i. Og i forbindelse med et salg er det lettere at sælge en bolig, der er energirenoveret, fortæller Mette Dyregaard, juridisk konsulent hos ABF. Demokratiet taler Der er med andre ord økonomiske fordele på både kort og lang sigt samtidig med, at boligen bliver bedre at bo i for den enkelte andelshaver. Det er op til andelsboligforeningen at beslutte sig for, om den vil have energirenoveret ejendommen. Rent praktisk er det et forslag, som man stiller på en generalforsamling, hvor foreningen beslutter, om de fx vil have nye vinduer. Det bliver typisk besluttet ved simpelt flertal, forklarer Mette Dyregaard. På andre punkter kan andelsboligerne have brug for hjælp udefra i forbindelse med energirenovering, og derfor sætter ABF kræfterne ind på at påvirke politikere og andre parter til at arbejde for bedre forhold for de private andelsboligforeninger. Info og rådgivning Direktør i ABF, Jan Hansen, har udvalgt tre områder, som han især vil fokusere på i det nye år. Og målgruppen er ABF s egen medlemsskare. Generelt er der allerede nu en stor lyst og motivation hos en bred kreds af foreninger til at lave energirenoveringer, men der er også nogle foreninger, som mangler viden om, hvilken betydning indeklimaet har i forhold til energirenovering, fortæller han. Vi kunne godt tænke os, at man havde en mere målrettet informationsindsats fokuseret på energirenovering og indeklimaforbedringer, siger Jan Hansen. Undersøgelser viser også, at bedre komfort og indeklima som motivation for at energirenovere er faldende med alderen. Der har været for lidt fokus på betydningen af indeklima i forhold til de økonomiske fordele. Energirenoveringer kan jo også være med til at skabe bedre ventilation, bedre lysforhold samt bedre termisk komfort om sommeren og vinteren. Det handler om livskvalitet, og 10 ABFnyt

11 tema det er lige så vigtigt at inddrage, når man diskuterer renoveringer, som økonomi og CO2 er, fortæller Jan Hansen. Mere viden til rådgiverne En del af arbejdet med at fremme informationsindsatsen er foregået i netværksgrupper, som ABF har været en del af. Netværksgrupper, der er bredt funderet blandt byggeriets parter. Det er også i det regi, at ABF arbejder på en anden målsætning - nemlig at få de tekniske rådgivere såsom ingeniører og arkitekter til at blive mere vidende om energirenovering i forhold til indeklima, så de bliver bedre rådgivere. Når foreningerne går med overvejelser om at energirenovere, tager de fat i rådgiverne, altså ingeniørerne og arkitekterne. I den forbindelse er der er behov for et kompetenceløft i forhold til rådgiveres viden om indeklimadelen, fortæller Jan Hansen. Andelshavere blev snydt Indtil for nylig gav BoligJobordningen mulighed for at få håndværkerfradrag i forbindelse med istandsættelse og renovering. Det lød godt på papiret, men i praksis spærrede reglerne ben for, at andelshavere kunne bruge fradraget på energirenovering. En almindelig husejer kunne sagtens bruge fradraget på klimaskærm, men en andelshaver kunne kun bruge fradraget på det område, som vedkommende var ansvarlig for, hvilket vil sige indvendigt i boligen, eftersom det er andelsboligforeningen, der står for det udvendige. Tilskud og grønne lån ABF har flere forslag til, hvordan man kan lave gode tilskudsordninger for andelsboligforeninger, der gerne vil energirenovere. Det kunne være grønne lån, som differentierer sig i forhold til en anden belåning. Hvis man som forening gerne vil låne penge til forbedring af indeklimaet og spare på energien, så skulle der være mulighed for at få en finansiering, som både gav lavere rente, lavere løbetid og måske også en større belåningsprocent, forklarer Jan Hansen. Man kunne også politisk vedtage en regulær tilskudsordning for energirenoveringer. ABF lavede på et tidspunkt en undersøgelse blandt medlemsforeningerne, hvor man spurgte, hvad der var den største forhindring i forhold til at iværksætte energirenoveringer. Langt de fleste svarede, at det var økonomien, forklarer han og fortsætter. ABF har gjort politikerne opmærksomme på de økonomiske udfordringer for andelsboligforeningerne. Lysten til at energirenovere er tilstede i foreningerne, men økonomisk har man simpelthen ikke mulighed for det, slutter Jan Hansen. n 11

12 tema TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO COLOURBOX Få mere plads med nye vinduer og efterisolering Energirenovering er godt for miljøet og indeklimaet. Det kan også have afgørende betydning for andre dele af dit liv, som du måske ikke har tænkt over, fx møblernes placering og liggetiden ved salg. Man kan få ondt i skuldrene eller nakken, hvis man sidder i træk. I gamle andelsboligforeninger, hvor der ikke er isoleret ordentligt, kan kuldestrålingen fra vinduer og vægge derfor have en direkte indflydelse på den måde, som man indretter sin bolig på. Hvis man får ondt i skuldrene og nakken på grund af træk, så rykker man møblerne 30 cm ind i rummene, fortæller Jørgen Steckhahn, der er konsulent ved Videncenter for energibesparelser i bygninger (VEB). Eftersom en del andelsboliger i forvejen er små boliger, reducerer man simpelthen sit boligareal, hvis man ikke energirenoverer sit hjem. Hvis du kan rykke møblerne helt op ad væggen efter en energirenovering, kan du øge dit nettoareal med 20 cm langs væggene. Det betyder meget, hvis man bor i en bolig på 50m 2, forklarer Jørgen Steckhahn. Det er blot én af de mange grunde til, at andelsboligforeningerne bør energirenovere deres ejendom, hvis det ikke allerede er sket. Det rigtige bogstav De fleste ved, at energirenovering er godt for økonomien: Man sparer på varmeregningen og øger ejendommens værdi. Men den økonomiske gevinst har flere dimensioner. Folk bliver mere og mere energirigtige, og de er bevidste om, at de vil have et lavt energiforbrug, fortæller konsulenten fra VEB. Potentielle købere kigger derfor på energimærkningen, når de skal ud og kigge på bolig. Energimærkningen på boliger angiver et forbrugsmønster fra A++ helt ned til G, der er den værste. Hvis du ligger i den klasse, der hedder F og G, så ser folk slet ikke på dem, forklarer Jørgen Steckhahn. Man skal gerne helt op i klasse D for ikke at blive frasorteret, inden køberne overhovedet har været ude og se på boligen. Det er en tendens, som pengeinstitutterne understøtter, for bankerne er nemlig blevet mere kræsne med at låne penge ud, fortæller konsulenten. Selv hvis en potentiel køber havde lyst til at se på en lejlighed i energiklasse G, så ville vedkommende næppe kunne låne penge til at købe den. Nye vaner Energirenovering koster mange penge, og det er ikke sikkert, at din andelsboligforening har råd til at få alt lavet på én gang. Det er her, at man må prioritere, hvad der er vigtigst at starte med. Hvis man ikke har kuldeproblemer ved at sidde op ad væggen, så bør man starte med taget, påpeger Jørgen Steckhahn. Den største besparelse fås ved at isolere på loftet, og det er samtidig den billigste investering, der er hurtigt tjent ind. Men det forudsætter, at indeklimaet er i orden i den enkelte lejlighed. Komfortmæssigt er det bedst, at man tager vinduer og vægge. Du bliver nødt til at have varmen, hvor du sidder. Især ældre mennesker, der har brug for mere varme end yngre, kan få helbredsmæssige problemer, hvis de bor i en kold lejlighed. Når renoveringen er gennemført, er der kun tilbage at gøre det til en vane at lufte ud i den nye, tætte bolig. Det skyldes, at der ophobes fugtighed i boligen, når man fx laver kaffe og vasker tøj. Folk frygter nogle gange, at deres hjem skal blive for tætte efter en energirenovering, men det er ikke tilfældet. Man skal bare gebærde sig anderledes, end da man boede i et hjem, der var mindre energirigtigt. Gamle bygninger fra 1930 erne og 1950 erne var utætte, og derfor skete udluftningen naturligt og uden, at andelshaverne selv skulle huske det, afslutter Jørgen Steckhahn. n 12 ABFnyt

13 TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO HEIDI LUNDSGAARD tema Fire fluer med ét smæk Da A/B Sundparken, afdeling C skiftede deres gamle gasfyr ud med et kondenserende, fik de tilskud til investeringen, færre varmeudgifter, sparet penge på vedligeholdelse og gjort boligerne mere attraktive på boligmarkedet. De syv langhuse, der rummer de 14 andelsboliger i A/B Sundparken, afdeling C i Svendborg, er kun 11 år gamle. De første andelshavere flyttede ind januar De fyr, der hører til boligerne, kunne i princippet godt holde mange år endnu, men andelsboligforeningen besluttede sig for at skifte dem ud i efteråret 2014, fordi de fik et tilbud, de ikke kunne afslå: Det startede med, at vi var til seminar hos NGF Nature Energy det der før i tiden hed Naturgas Fyn, fortæller den lokale formand, Vagn Hansen. Der fik vi oplyst, at vi i 2014 kunne få et tilskud på kr. pr. fyr, hvis vi skiftede de gamle ud med nye. Det søgte vi så om, og fik det bevilliget. Den samlede investering for de 14 nye, kondenserende gasfyr var kr., men med et tilskud på kr. pr. fyr kunne andelshaverne trække kr. fra beløbet. Og det er ikke det eneste økonomiske gode, der er fulgt med energirenoveringen. Lavere varmeregning Ifølge lovgivningen har det siden 2006 været et krav, at det skal være kondenserende gasfyr, der bliver installeret i nybyggeri. Eftersom A/B Sundparken, afdeling C er bygget før, lovændringen trådte i kraft, kunne de sagtens have fortsat med at bruge deres gamle fyr, men med de nye sparer de væsentlige beløb på varmeregningen. De gamle fyr var ikke så brændselsbesparende som de nye fyr, forklarer Vagn Hansen og fortsætter. Investeringen i kondenserende fyr betyder en driftsbesparelse for andelshaverne på ca. 15 procent af brændselsudgifterne. De 15 procent svarer i gennemsnit til ca kr. pr. bolig pr. år i besparelse. Billig vedligeholdelse Det er en besparelse, der kan mærkes i den lille forening. I de ti år, som andelsboligforeningen har eksisteret, har de løbende lagt penge til side. Dermed har udgiften til køb af gasfyr ikke medført stigninger af boligafgiften. Ud over den årlige besparelse på varmeregningen har den nye investering vist sig at have endnu en positiv sideeffekt. Det har vist sig, at den fireårs garantiserviceordning, Vagn Hansen har fået kr. i tilskud til sit nye fyr. som vi har indgået på de nye gasfyr, også vil give os en årlig besparelse på selve vedligeholdelsen på kr., udtaler formanden med glæde i stemmen. Bedre energimærke Det er besparelser, der kan mærkes lige nu og her, men på den lange bane skulle der også gerne opstå flere fordele på grund af de nye fyr. I øjeblikket er de 14 boliger i A/B Sundparken, afdeling C klassificeret som energimærke C, men med de nye fyr håber formanden, at de i 2015 vil få lov til at blive opgraderet til energimærke B. Det betyder, at boligerne bliver mere attraktive i forbindelse med salg, fordi de er mere energivenlige, siger Vagn Hansen. Investeringen i de nye kondenserende gasfyr har altså været vist sig at være besparende for både andelshaver og forening både på kort og langt sigt. Vagn Hansens bedste råd til andre andelsboligforeninger, der står foran at skulle skifte til kondenserende fyr, er enkelt. De skal undersøge ved deres naturgasproducent, om de kan opnå tilskud til investeringen i nye fyr. n 13

14 tema TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO JACOB NIELSEN En opgave til 10 mio. Den store pung kom op af lommen, da A/B Lyshøj i Valby planlagde en energirenovering, hvor den samlede pris lå på 10 mio. kr. Undervejs i forløbet omlagde de lånet og fik mere luft i økonomien. I Michael Hansens forening har energirenoveringen givet en lavere varmeregning. Pudsning og maling af gårdfacaden, nye vinduer, reparation af sålbænke, tag og brandkarme, isolering i brystninger og ved etageadskillelsen ved loft og kælder. Det er ikke en billig omgang, når det drejer sig om en halv karre, der huser 69 andele. Og renoveringerne er kun første del af projektet, som A/B Lyshøj har kastet sig ud i. De tager hul på anden del i sommeren 2015, hvor andelsboligforeningen skal have nye faldstammer og faldrør. Samlet pris = 10 mio. kr. Ny energi til gammel ejendom Det var på høje tid, at A/B Lyshøj, der holder til i en ejendom fra midten af 1920 erne, blev renoveret. Ejendommen var ikke blevet vedligeholdt i en længere årrække, så vi har fået lavet en genoprettelse af bygningens stand, hvor vi har fået lagt nogle energirigtige renoveringer ind, fortæller Michael Hansen, formand for andelsboligforeningen. A/B Lyshøj er gået all in med energirigtig renovering og har blandt andet fået sat trelagsvinduer i, fordi de har en højere energieffektivitet. Det er valg, der koster penge. Vi har delt projektet i to. Første ombæring har kostet i omegnen af fem mio. kr. og så kommer et nyt projekt i 2015, som koster ca. 4,8 mio. kr. Det er til udskiftning af faldrør og faldstammer, forklarer formanden. Professionel hjælp undervejs En del af udgifterne er gået til teknisk hjælp. Andelsboligforeningen har valgt at hyre to forskellige entreprenører til de to projekter, der hver især er ekspert på deres område. Derudover har de hyret en projektleder fra et rådgivningsfirma, der har stået for 14 ABFnyt

15 TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO RED STAR tema kontakten til entreprenørerne, og en advokat til at holde styr på kontrakterne, så bestyrelsen har ryggen fri. Andelsboligforeningen kom dog ikke uden om at måtte hæve boligafgiften, da de skulle finde de 10 mio. kr. til renoveringsprojektet. Som udgangspunkt finansierede vi projektet ved at optage et obligationslån på tre procent i et realkreditinstitut. Til den første del af projektet, hvor vi tog obligationslånet, har lånet betydet en boligafgiftsstigning på mellem 268 kr. og 405 kr. pr. måned afhængigt af lejlighedens størrelse, fortæller Michael Hansen. Billigere varme Til gengæld kan den enkelte andelshaver fremover forvente et nedslag i varmeregningen, hvilket imødekommer stigningen i boligafgiften. De udførte energirenoveringer er dog endnu for nye til, at formanden kender de præcise tal for besparelserne. Dertil kommer, at bestyrelsen i forbindelse med anden halvdel af renoveringsprojektet har valgt at omlægge lånet, hvilket vil give dem en mere fornuftig økonomisk situation. Vi researchede markedet, og jeg snakkede med en bankrådgiver, hvorefter vi har haft det oppe på en ekstraordinær generalforsamling, fortæller formanden og fortsætter. Og så har vi lige besluttet at lægge obligationslånet om til finansiering hos Handelsbanken, hvor vi kan få en lavere rente, der er variabel. Omlægningen betyder, at foreningen skal betale den samme ydelse som tidligere, men til gengæld skærer hele tolv år af løbetiden. Og så kan vi lægge anden del af projektet ind i den finansiering uden at stige i boligafgift, afslutter Michael Hansen. n En kyndig vejleder Da A/B Andelshaven i Gråsten udskiftede døre og vinduer, fik de en byggesagkyndig med på opgaven. De undgik på den måde at lave de fodfejl, som en ikke-håndværkskyndig bestyrelse let kan begå. For Lisa Lassen har en byggesagkyndig været alle pengene værd. A/B Andelshavens 14 huse blev bygget i Efter 25 års brug var nedslidningen af dørene og vinduerne begyndt at vise sig. Nogle af ruderne var begyndt at punktere og i stedet for gang på gang at bruge penge på at skifte ruder, så kunne vi lige så godt skifte det hele og blive færdige med det på én gang, fortæller andelsboligforeningens kasserer, Lisa Lassen. Bestyrelsen bragte det op på en generalforsamling i 2011, og ved årsskiftet fik de lavet energirenoveringen. Hele vejen blev de holdt godt i hånden af en uvildig byggesagkyndig, som de havde tilknyttet projektet. Djævlen ligger i detaljen Bestyrelsen i A/B Andelshaven tog fra starten højde for, at de ikke selv havde indsigt i alle de vigtige beslutninger, der skal træffes i forbindelse med en stor renovering. Vi har haft en byggesagkyndig tilknyttet projektet hele vejen igennem, fordi vi har den opfattelse, at hvis vi sidder med en bestyrelse, der ikke har den store viden om de her ting, så kan en håndværker sagtens få os overbevidst om, hvad der er det rigtige at gøre, og bestyrelsen ved ikke, hvad der er rigtigt og forkert, fortæller Lisa Lassen. Tid og penge Den byggesagkyndige kom også med indspark undervejs bl.a. da foreningen skulle vælge vinduesmateriale. Her anbefalede den byggesagkyndige det dyrere aluminium frem for plastic. Aluminium er vedligeholdelsesfrit og dermed pengene værd, fordi vi sparer tid og penge, forklarer kassereren. Den byggesagkyndige rådede dem også til at få et fugefirma til at stå for silikonefugningen fremfor at få tømrere til at varetage den del af arbejdet. På opfordring fra den byggesagkyndige valgte foreningen også at skifte den indvendige træramme ved vinduerne, fordi udskiftningen ville give et bedre lysindfald, når de nye vinduer kom op. Den byggesagkyndige skulle have kr., og det er penge, som er givet godt ud, forklarer Lisa Lassen. Ingen huslejestigning Alt i alt løb prisen for energirenoveringen op i 1,1 mio. kr. Det har dog ikke medført en stigning af boligafgiften i den lille andelsboligforening. Vi har hensat penge til vedligeholdelse, og vi solgte nogle obligationer. Og så omlagde vi vores nedsparingslån til et fastforrentet lån i stedet, fortæller kassereren. Til gengæld sparer de store huse i foreningen omkring kr. hvert år, fordi boligerne er blevet mere energivenlige, og fordi fjernvarmeselskabet samtidig har sat prisen ned på fjernvarme. De dyre valg kan således i længden vise sig at være de billige. n 15

16 andelsliv TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO JACOB NIELSEN BAG DØRENE A/B Fryd ligger i København. Det er en helt almindelig andelsboligforening med helt almindelige andelshavere. ABFnyt har ringet på for at finde ud af, hvem der gemmer sig bag dørene. NY SERIE Navn og alder: Lise Søndergaard, 33, Casper Juul Andersen, 33, og sønnen Aksel på 8 mdr. Hvad laver I til daglig? Lise: Lærer Casper: Økonom i en bank Hvorfor bor I i andelsbolig? Lise: Det var en tilfældighed. Jeg boede på kollegie, og så fandt min far den her lejlighed, han havde gode kontakter. Og det var væsentlig billigere end en ejer, så jeg var glad for, at det var en andel. Med tiden er jeg blevet glad for andelstanken, den er vokset på mig. Hvor mange år har I boet i foreningen? Lise: Jeg har boet her siden 2006 Casper: Jeg flyttede ind i 2010 Fortæl noget om jer selv, som jeres naboer ikke ved Lise: Det var et svært spørgsmål. Det eneste, jeg kan komme i tanker om, er at vi elsker søde sager. Vi hygger med søde sager om aftenen. Hvad er det bedste ved at bo i din forening? Lise: Det er fællesskabet. Casper: Det er det bedste ved en andelsbolig forening: At man altid kan ringe på hos de andre og låne noget værktøj eller dele børnetøj. Der er også en tryghed i at bo i andelsboligforening, så man ikke er alene om tingene. Hvad er jeres ønsker for foreningen i fremtiden? Lise: Vi skal flytte til Virum, hvor vi har købt hus, hvilket er med et vist vemod. Jeg håber virkeligt for foreningen, at de får renoveret gården, den kunne godt forskønnes. Og bruge et større cykelskur. Navn og alder: Karin og Klaus Weitemeyer, 52 og 55 år. Hvad laver I til daglig? Klaus: It-projektleder hos TDC Karin: Souschef i vuggestue Hvor mange år har I boet i foreningen? Klaus: Vi har boet her siden Vi overtog lejligheden efter min mor, det er mit barndomshjem. I 1989 lavede vi en aftale med min mor om, at vi flyttede herind midlertidigt. Og så har vi boet her siden. Hvorfor bor du i andelsbolig? Klaus: Det er tilfældigt. Det var en lejelejlighed, da vi flyttede ind til min mor i Vi boede de første syv år sammen med min mor og vores to børn. Karin: Vi skulle bare bo her et halvt år, og så skulle vi ud og have villa. Men det var den bedste løsning, vi nogensinde har truffet, at bo her sammen med min svigermor. Mine børn har haft en fantastisk opvækst med en ældre generation så tæt på. Fortæl noget om jer selv, som jeres naboer ikke ved Karin: Klaus er aktiv jæger. Klaus: Det ved alle. De har alle set fasaner og råvildt hænge ud af soveværelsesvinduet eller nede i kælderen. I begyndelsen satte jeg en seddel op ved køkkentrappen om, at der hang råvildt nede i kælderen, så folk var forberedt, så de ikke gik ind i et dødt dyr i kælderen. Hvad er det bedste ved at bo i din forening? Klaus: At den ikke er så stor, der er 17 andelshavere. Karin: Alle kender hinanden, og alle hilser på hinanden. Hvad er jeres ønsker for foreningen i fremtiden? Karin: Vi arbejder på at få tre altaner op i Vi arbejder også på, at lejlighederne ud mod Vesterbrogade kan inddrage bagtrappen til badeværelse eller større køkken. 16 ABFnyt

17 andelsliv Navn og alder: Anne Katrine Serup, 38, bor sammen med børnene Klara på 11 år og Jonas på 16 mdr. Hvad laver du til daglig? Frisør Hvorfor bor du i andelsbolig? Fordi det var den eneste måde, jeg kunne finde noget, som jeg kunne betale. Jeg købte i 2007, da alt var meget dyrt. Jeg har tidligere haft en andel i Brønshøj, så jeg kendte godt til konceptet og var ikke bange for det. Hvor mange år har du boet i foreningen? Ni år Jeg går til yoga. Det kan være, det ikke er alle, der ved det. Hvad er det bedste ved at bo i din forening? Det er, at man kender de fleste så godt, at hvis man har et problem, så ved man, hvor man skal henvende sig. Det er nærværet. Hvad er dine ønsker for foreningen i fremtiden? En ny gård kunne være rigtig dejlig. Jeg synes, den trænger til noget mere græs. Men det er svært, fordi der har været værksted, så der er forurenet grund. Det koster mange penge at få gravet op, hvilket der er forståelse for. Fortæl noget om dig selv, som dine naboer ikke ved Navn og alder: Michael Hansen, 41, og Birgitte Stougård Andresen, 42. Hvad laver I til daglig? Birgitte: Ergoterapeut i psykiatrien Michael: Arbejder med IT i et pengeinstitut Hvorfor bor I i andelsbolig? Michael: Jeg har ikke valgt at bo i andelsboligforening. Jeg har valgt at bo i den her lejlighed. Jeg så den på det rigtige tidspunkt. Jeg skulle have noget større og faldt for de tre stuer en suite, men jeg kom også fra en toværelses. Hvor mange år har I boet i foreningen? Michael: Syv år. Birgitte: Tre år Fortæl noget om jer selv, som jeres naboer ikke ved Vi kan godt lide at bingewatche tv-serier. Vi har både Netflix og HBO. Hvad er det bedste ved at bo i jeres forening? Birgitte: Det er rummeligheden. Det generer ikke, hvis der er nogen, der larmer lidt eller nogle, der holder fester. Fred med det. Michael: I de syv år, jeg har boet her, har der kun været én andelshaver, der brokkede sig over ting, men han bor her ikke mere. Der er bare en forståelse i foreningen for, at sådan er vi ikke. Hvad er jeres ønsker for foreningen i fremtiden? Michael: Lige nu har vi et stort projekt, vi gerne vil have op at stå: Inddragelse af bagtrapperne på Vesterbrogade. Folk kan selv bestemme, hvad de vil bruge pladsen til, men det er hyppigst badeværelse. Det er det største problem i lejlighederne. Vi vil også gerne have renoveret gården. Navn og alder: Majse Garde Bergmann, 41, bor sammen med manden Claus Bergmann, 42, og børnene Selma på 14, Klara på 11 og Theo på 7 år. Hvad laver du til daglig? Majse:Freelance dramaturg Claus: Redaktør, TV2 Lorry Hvorfor bor du i andelsbolig? Vi boede er par gader væk, da vi var studerende. Så blev vi glade for området, og andelsboligen var vores mulighed for at blive et sted i København, hvor vi var glade for at være. Det var økonomisk muligt, fordi det var en andel. Hvor mange år har du boet i foreningen? I fire år. Fortæl noget om jer selv, som jeres naboer ikke ved Måske ved de ikke, at vi nogle gange lørdag aften i vores familie kan finde på at holde sådan en mindre fest, hvor vi skiftes til at sætte musik på. Så danser vi alle mulige forskellige stilarter, og nogle gange er der kostumer involveret. Hvad er det bedste ved at bo i din forening? Den gode kommunikation. Der er styr på det, både i forhold til mails og orientering, men også at vi gør os umage med, hvordan vi omgås hinanden. Hvad er dine ønsker for foreningen i fremtiden? Jeg drømmer om at få en altan, og det er noget, som vi er i gang med. Jeg drømmer om at få asfalten væk fra gården og få noget mere græs, men det er måske mere utopisk. Claus var ikke hjemme under interviewet. 17

18 abf nyt Få udpeget en voldgiftsmand via ABF I forbindelse med et salg af en andel kan der opstå uenighed om værdien af forbedringer, tilpasset løsøre og om afslag eller tillæg for andelens vedligeholdelsesstand. Ændring af mail via abf-rep.dk Bestyrelser i ABF s medlemsforeninger modtager løbende mails fra sekretariatet med nyheder, information og medlemsfordele. Hver forening har én kontaktmail registreret i ABF s medlemsregister. Skifter jeres forening kontaktmail, fx i forbindelse med ny formand, er det nu muligt at ændre den via ABF s hjemmeside. I er naturligvis stadig velkomne til at ringe eller skrive til sekretariatet. ABF anbefaler, at foreningen opretter en bestyrelses , som er uafhængig af bestyrelsens sammensætning. Ændring af foreningens kontaktmail på ABF-REP.DK > LOG IND Hvis foreningens vedtægter angiver, at en tvist mellem sælger og bestyrelse skal afgøres ved voldgift, betyder det, at en fagkyndig person skal fastsætte en bindende prisfastsættelse af forbedringen, af det tilpassede løsøre eller af afslag/tillæg for andelens vedligeholdelsesstand. ABF kan hjælpe foreningen med at gennemføre en voldgiftsret mod et honorar på kr. pr. part for medlemmer og kr. pr. part for ikke-medlemmer. Derudover skal hver part betale et beløb på ca kr., når voldgiftsretten nedsættes. Beløbet afhænger af sagens omfang. Læs mere om voldgiftsmand på > MEDLEMSKAB > VOLDGIFT Nyhedsbrev på abf-rep.dk er for alle ABF ønsker at dele viden, information og nyheder om andelsboligforhold. Derfor udsender sekretariatet tre forskellige nyhedsbreve: Et som alle kan tilmelde sig uanset medlemskab. Du tilmelder dig via abf-rep.dk og framelder dig via linket nederst i et vilkårligt nyhedsbrev. Skifter du mail, skal du afmelde nyhedsbrevet og tilmelde dig igen med den nye mailadresse. Et som kun er for medlemmer, som sendes til foreningens kontaktmail. Mailændringer kan ske på abf-rep.dk eller via sekretariatet. Et til ABF s 93 tillidsvalgte i de 11 lokale kredse. Vis din kunst hos ABF Maler du, og har du lyst til at vise din kunst frem, er det muligt at udstille i ABF s sekretariatet i centrum af København. Hver udstilling vises i to måneder. ABF garanterer ikke salg af værker, men der kommer mange folk udefra, f.eks. i forbindelse med vores kurser, som ser din kunst. Du er naturligvis også velkommen til at lægger pjecer, som beskriver dig og dine værker. Er du interesseret, så send en mail til abf@abf-rep.dk for at høre, hvornår der er ledige tider. Har du spørgsmål eller er du interesseret i at se lokalerne, er du også meget velkommen til at skrive. Udpegning af vurderingsmand Som medlem af ABF har jeres forening mulighed for at få udpeget en vurderingsmand gennem ABF. Har foreningen brug for en vurderingsmand til vurdering af andelsboligens forbedringer, tilpassede løsøre og vedligeholdelsesstand kan ABF hjælpe jer med at finde en vurderingsmand til opgaven. Foreningen kan også have brug for hjælp til vurderingen på grund af vurderingens kompleksitet. I kan kontakte ABF s medlemsrådgivning, hvis I er i tvivl om vurderingen af andelsboligen. Læs mere om vurderingsmand på ABF-REP.DK > MEDLEMSKAB > VURDERINGSMAND 18 ABFnyt

19 Emner til nye ABF-kurser Kursusafdelingen skal snart i gang med at planlægge kursussæsonen 2015/16. Kursusudbuddet skal sammensættes, så det matcher de udfordringer, som foreningerne har. Hvis du har idéer eller forslag til, hvad underviserne skal tage med i planlægningsfasen, så send en mail til abf@abf-rep.dk mrk. Idé til nyt kursus. Peter Maler A/S Garanti for godt håndværk Peter Maler A/S er blevet total entreprenør, og vi kan nu påtage os alle former for arbejde i Deres forening. Murerarbejde Tømrerarbejde VVS-arbejde Blikkenslagerarbejde Malerarbejde Elarbejder Kloakarbejde Gulvarbejde Snedkerarbejde Rådgivning Ring til Peter Maler A/S Godthåbsvænget 14A, 2000 Frederiksberg, telefon Spar penge med rettidig rådgivning kursusprogram 13 AI yder teknisk rådgivning vedr.: Bygningsrenovering - facader, vinduer og tag Lejlighedsvurdering og vedligeholdelsesplaner Energirenovering, -screening og -optimering Rådgivning vedr. VVS, afløb og konstruktioner Gårdanlæg, anlæg og grønne områder Vandafledning og fugtsikring Nye altaner og tagterasser Se eksempler på bæredygtigt byggeri og intelligent arkitektur på LINDEVANGS ALLÉ 6, 4 SAL 2000 FREDERIKSBERG TLF: FAX: O@ABILDHAUGE.DK BYGNINGSRENOVERING - BYGNINGSKONSTRUKTIONER NYBYGGERI - DRIFT & VEDLIGEHOLD - BYGGESTYRING TILSTANDARAPPORTER - BYGNINGSINSTALLATIONER ANDELSLEJLIGHEDSVURDERINGER - BYGHERRERÅDGIVNING 19

20 en ildsjæl TEKST LISE CLEMMENSEN FOTO BAGHUSET NABO TIL SKOVEN NAVN: SVEND ERIK LAUSTSEN ALDER: 65 ÅR BESKÆFTIGELSE: POSTBUD GENNEM 40 ÅR ANDELSBOLIGFORENING: A/B SKOVPARKEN, AALBORG ANTAL ÅR I FORENINGEN: 16 ÅR ANTAL ÅR SOM FORMAND: 12 ÅR Hvorfor er du gået ind i bestyrelsesarbejdet? Hvis man ønsker et fællesskab, så er man nødt til at gøre en indsats. Jeg vil gerne deltage og have indflydelse på fx vedligeholdelse af ejendommen og være med ved salg og tage godt imod de nye andelshavere. Hvad mener du, er din vigtigste opgave som bestyrelsesformand? Det er at holde sammen på det hele - at tjekke, at der er styr på forsikringer, økonomien og vedligeholdelsen, men jeg har heldigvis en god hjælp i mine gode kolleger i bestyrelsen. Hvilke nye tiltag arbejder I med i jeres forening? Vi har lige skiftet de gamle elpærer ud med LED-pærer, så der sparer vi kr. årligt på elregningen. Og så skal vi løbende have skiftet undertag på vores altaner på grund af en konstruktionsfejl. Nyt tag på skure er også på tegnebrættet. Jeg laver mange ting selv eller sammen med næstformanden. Han er over 80 år, men han siger tit: Skal vi ikke lige ordne det her, og så tager vi fat i værktøjet og går i gang. Vi har et godt samarbejde, men jeg savner, at der er flere, som vil tage et stykke værktøj og gå i gang. Der er mange, som ikke tænker over, at man som andelshaver flytter ind i et fællesskab og skal hjælpe til. Folk går bare forbi og siger god arbejdslyst. Sidste vinter var der en andelshaver, som huggede is væk fra skraldeområdet. Isen lagde han i en bunke, mens han hakkede løs. Så kom der en andelshaver forbi, mens han arbejdede og sagde skal det is ligge der?. Hjælp var der intet af. Hvor mange timer lægger du i bestyrelsesarbejdet? 4-5 timer om ugen. Jeg laver noget hver dag, så opgaverne ikke hober sig op. Hvad er den største udfordring ved at være formand? Det er at holde sammen på det hele, at få foreningen til at fungere med bank, administration, forsikringer osv. Hvad er dit hemmelige våben? At være ærlig, åben og tage opgaverne seriøst. Hvad er den største udfordring, som andelsboligsektoren står overfor? Det er politisk - hvis man begynder at pille ved andelsboligkonceptet, bliver vi for meget lig med en ejerbolig. Så er jeg bange for, at politikerne vil beslutte, at andelshavere skal betale ejendomsværdiskat af deres bolig. Og det vil ødelægge andelsboligtanken. Jeg frygter for andelsboligens fremtid, hvis vi får en borgerlig regering. Hvad er det bedste ved at bo i jeres forening? Placeringen tæt ved skoven, en velholdt ejendom, vi hilser på hinanden, har sund økonomi og en venlig tone. Og så har jeg 20 ABFnyt